LEI 4.591- LEI DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

5/17/2018 LEI 4.591- LEI DA INCORPORA O IMOBILIRIA

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Presldencla da RepublicaCasa Civil

Subchefia para Assuntos JuridicosLEI N 4.591. DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.

Vide arts 1331 a 1358da Lei n 10.406 de 10.1.2002Mensagem de \etoTexto compilado

Dispoe sabre 0 condominia em eciticacoes e asincorporacoes imobiliarias.

o PRESIDENTE DA REPUBLICA, taco saber que 0 CONGRESSO NACIONAL decreta e eu sanciono aseguinte Lei:

TiTULO IDO CONDOMiNia

Art. 1 As ecificacoes ou conjuntos de edificacoes, de um ou mais pavrnentos, construldos sob a forma deunidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou nao-residenciais, poderao ser alienados, no todo ouem parte, objetivamente considerados, e constituira, cada unidade, propriedade autonorna sujeita as lirnitacoesdesta Lei.

1 Cada unidade sera assinalada por desiqnacao especial, numerica ou alfabetica, para efeitos deidentificacao e discrirninacao.

2 A cada unidade cabera como parte inseparavel, uma fracao ideal do terreno e coisas comuns,expressa sob forma decimal ou ordinariaArt. 2 Cada unidade com salda para a via publica, diretamente ou por processo de passagem comum, sera

sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja 0 nurnero de suas pecas e suadestinacao, inclusive (VETADO) ediffcio-garagem, com ressalva das restricoes que se Ihe imponham.

1 a direito a guarda de velculos nas garagens ou locais a isso destinados nas editicacoes ou conjuntosde edificacoes sera tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restricoes que ao mesmosejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e sera vinculada a unidade habitacional a quecorresponder, no caso de nao Ihe ser atribuida fracao ideal especifica de terreno. (Paraarafo incluido pela Lei nO4.864, de 29. 11. 1965)

2 0direito de que trata 0 1 deste artigo podera ser transferido a outro condornino, independentementeda alieracao da unidade a que corresponder, vedada sua transferencia a pessoas estranhas ao condominia(Paragrafo incluido pela Lei nO4.864 de 29.11.1965)

3 Nos edificios-garagem, as vagas serao atribuidas fracoes ideals de terreno especificasJParaarafoincluido pela Lei n 4.864 de 29.11.1965)Art. 3 0 terreno em que se levantarn a edificacao ou 0 conjunto de edificacoes e suas instalacoes, bem

como as funcacoes, paredes externas, 0 teto, as areas internas de ventilag2l0, e tudo 0 mais que sirva a qualquerdependencia de usa comum dos proprietarios ou titulares de direito a aquisicao de unidades ou ocupantes,constituirao condominio de todos, e serao insuscetrveis de divisao, ou de allenacao destacada da respectivaunidade. Serao, tarnbern, insuscetlveis de utilizacao exclusiva por qualquer condornino (VETADO).

Art. 4 A alienacao de cada unidade, a transferencia de direitos pertinentes a sua aquisicao e a constituicaode direitos reais sabre ela independerao do consentimento dos condominos, (VETADO).

PElfB~fElfe uFliee. 0 EldejuiFeFItede UFFlEluFlidElde Fesj5eFlde j:leles debites de EllieFiElFlte,eFFl FeIEletEleEleeeFideFFliFlie,iFielusive FFlultEls.


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Paraqrafo unico - A alienacao ou transferencia de direitos de que trata este artigo dependera de prova dequitacao das obripacoes do alienante para com 0 respectivo condominio. (Redacao dada pela Lei nO7.182 de27.3.1984)

Art. 5 0 condominia por meacao de parede, soalhos, e tetos das unidades isoladas, regular-se-a pelodisposto no Codiqo Civil, no que Ihe f6r aplicavel.

Art. 6 Sem prejuizo do disposto nesta Lei, regular-se-a pelas crspcslcoes de direito comum 0condominiapor quota ideal de mais de uma pessoa s6bre a mesma unidade auWnoma.

Art. 7 0 condominia par unidades aut6nomas instituir-se-a par ato entre vi\,os ou por testamento, cominscricao obripatoria no Registro de lmovel, dele constando; a irdividualizacao de cada unidade, sua ideritificacaoe discrirninacao, bem como a fracao ideal s6bre 0 terreno e partes comuns, atribuida a cada unidade,dispensando-se a descricao interna da unidade.

Art. 8 Quando, em terreno onde nao houver editicacao, 0 proprietario, 0 promitente comprador, 0cessionario deste ou 0 promitente cessionario s6bre ele desejar erigir mais de uma edificacao, observar-se-atarnbern 0seguinte:

a) em relacao as unidades aut6nomas que se constituirem em casas terreas ou assobradadas, seradiscriminada a parte do terreno ocupada pela editicacao e tarnbern aquela exentualrnerte reservada como deutilizacao exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fracao ideal do todo do terreno e departes comuns, que correspondera as unidades;

b) em relacao as unidades auWnomas que constituirem ediffcios de dois ou mais pavimentos, seradiscriminada a parte do terreno ocupada pela ecificacao, aquela que eventual mente f6r reservada como deutilizacao exclusiva, correspondente as unidades do edificio, e ainda a fracao ideal do todo do terreno e de partescomuns, que corresponcera a cada uma das unidades;

c) serao discriminadas as partes do total do terreno que poderao ser utilizadas em comum pelos titularesde direito s6bre os varies tipos de unidades aut6nomas;

d) serao discriminadas as areas que se constituirem em passagem comum para as vias publicae ou paraas unidades entre si.

Capitulo IIOa Cornencao de Condominio

Art. 9 Os proprietaries, promitentes compradares, cessiorarios ou promitentes cessionarios dos direitospertinentes a aquisicao de unidades aut6nomas, em edificacoes a serem construidas, em construcao ou jaconstruidas, elaborarao, por escrito, a Corwencao de condominio, e deverao, tarnbem par contrato ou pardeliberacao em assembleia, aprovar 0 Regimento Interno da edificacao ou conjunto de edificacoes.

1 Far-se-a 0 registro da Convencao no Registro de lrnoveis, bem como a averbacao das suas eventuaisalteracoes.

2 Considera-se aprovada, e obriqatoria para os proprietaries de unidades, promitentes compradores,cessionarios e promitentes cessionarios, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convencao que reunaas assinaturas de titulares de direitos que representem, no minimo, 2/3 das fracoes ideais que cornpoern 0condominio.

3 Alern de outras norm as aprovadas pelos interessados, a Corwercao de-era conter:a) a discrirnracao das partes de propriedade exclusiva, e as de condominio, com especificacoes das

diferentes areas;b) 0 desti no das diferentes partes;c) 0 modo de usar as coisas e services comuns;d) encargos, forma e proporcao das corfribuicoes dos cond6minos para as despesas de custeio e para as

ext raordi nan as;


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e) 0 modo de escolher 0 sfndico eo Conselho Consultivo;f) as atribuicoes do slndico, alern das legais;g) a definicao da natureza gratuita ou remunerada de suas fungoes;h) 0modo eo prazo de convocacao das assernbleias gerais dos condomlnos:i) 0quorum para os diversos tipos de votacoes,j) a forma de contribuicao para constituicao de fundo de reserva;I) a forma e 0 quorum para as alteracoes de convencao:m) a forma e 0 quorum para a aprovarao do Regimento Interno quando nao inclufdos na pr6pria Convencao.4 No caso de conjunto de editicacoes, a que se refere 0 art. 8, a convencao de condomfnio fixara osdireitos e as relacoes de propriedade entre os condorninos das varias editicacoes, podendo estipular formas pelasquais se possam desmembrar e alienar porcoes do terrene, inclusive as edificadas. (Paragrafo inclufdo pela Lei n4.864. de 29.11.1965)Art. 10. E defeso a qualquer condornino:I - alterar a forma externa da fachada;II - decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas noconjunto da editicacao;

III- destinar a unidade a utilizacao diversa de finalidade do predio, ou usa-la de forma nociva ou perigosa aososseqo, a salubridade e a seguranga dos demais condomlnos:IV- ernbaracar 0usa das partes comuns. 1 0 transgressor ficara sujeito ao pagamento de multa prevsta na con-encao ou no regulamento docondomfnio, alern de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da pratica do ato, cabendo, ao sfndico, comautorizacao judicial, mandar desmancha-la, a custa do transgressor, se este ra o a desfizer no prazo que Ihe for

estipulado.2 0proprietario ou titular de direito a aquisicao de unidade podera fazer obra que (VETAOO) ou modifique

sua fachada, se obtiver a aquiescencia da unanimidade dos condorninosArt. 11. Para efeitos tributaries, cada unidade autonorna sera tratada como predio isolado, contribuindo 0respectivo condornino, diretamente, com as irnportancias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais emunicipais, na forma dos respectixos lancarnentos.

CAPiTULO IIIOas Oespesas do Condomfnio

Art. 12. Cada condornino concorrera nas despesas do condomfnio, recolhendo, nos prazos previstos naCornencao, a quota-parte que Ihe couber em rateio.10 Salvo cisposicao em contrario na Convencao, a Iixacao da quota no rateio correspondera a fracao idealde terreno de cada unidade. 2 Cabe ao sfndico arrecadar as contribuicoes competindo-Ihe promoter, por via executiva, a cobrancajudicial das quotas atrasadas. 3 0 condornino que nao pagar a sua contribuicao no prazo fixado na Corvercao fica sujeito ao juramorat6rio de 1% ao rnes, e multa de ate 20% sobre 0 debito, que sera atualizado, se 0 estipular a Convencao,

com a aplicacao dos fndices de correcao rnonetaria levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso damora por perfodo igual ou superior a seis meses.4 As obras que interessarem a estrutura integral da edificacao ou conjunto de editicacoes, ou ao service


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comum, serao feitas com 0 concurso pecun.ario de todos os proprietaries ou titulares de direito a aquisicao deunidades, mediante orcarnento prevo aprovado em assernbleia-qeral, podendo incumbir-se de sua execucao 0slndico, ou outra pessoa, com aprovacao da assernbleia.

5 A renuncia de qualquer cond6mino aos seus direitos, em caso algum valera como escusa paraexonera-lo de seus encargos.

Capitulo IVDo Seguro,do lncendio, da Dernolicao e da Reconstrugao Obriqatoria

Art. 13. Proceder-se-a ao seguro da edificacao ou do conjunto de edficacoes, neste caso,discriminadamente, abrangendo todas as unidades aut6nomas e partes comuns, contra incendio ou outro sinistroque cause destruicao no todo ou em parte, computando-se 0 prernio nas despesas ordinarias do condominio.

Paraqrafo unico. 0 segura de que trata este artigo sera obrigat6riamente feito dentro de 120 dias, contadosda data da concessao do "habite-se", sob pena de ficar 0 condominio sujeito a multa mensal equivalente a 1/12do imp6sto predial, cobravel executivamente pela Municipalidade.

Art. 14. Na ocorrencia de sinistro total, ou que destrua rnais de dois tercos de uma ecificacao, seuscond6minos reunir-se-ao em assembleia especial, e deliberarao s6bre a sua reconstrucao ou \nda do terreno emateriais, por quorum minima de votes que representem metade, mais uma das fracoes ideais do respectivoterreno.

1 Rejeitada a proposta de reconstrtcac, a mesma assernbleia, ou outra para este fim convocada,decidira, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovara a partilha do valor do segura entre oscond6minos, sem prejulzo do que receber cada um pelo segura facultatico de sua unidade.

2 Aprovada, a reconstrucao sera feita, guardados, obrigat6riamente, 0 mesmo destino, a mesma formaexterna e a mesma disposicao interna.

3 Na hipotese do paraqrafo anterior, a minoria nao podera ser obrigada a contribuir para a reediticacao,caso em que a maioria podera adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliacao judicial, feita em vstoria

Art. 15. Na hipotese de que trata 0 3 do artigo antecedente, a maioria poderao ser adjudicadas, porsentenca, as fracoes ideals da minoria.

1 Como condicao para 0 exercicio da acao prevista neste artigo, com a inicial, a maioria ofere cera edepositara, a disposicao do Juizo, as importancias arbitradas na vistoria para avaliacao, prevalecendo as deeventual desempatador.

2 Feito 0 deposito de que trata 0 paraqrato anterior, 0 Juiz, liminarmente, pocera autorizar a adiudicacaoa rnaioria, e a minoria podera levantar as irnportarcias depositadas; 0 Oficial de Registro de lrnoveis, nestescases, tara constar do registro que a adludicacao foi resultante de medida liminar.

3 Feito 0 deposito, sera expedido 0 mandado de citacao, com 0 prazo de dez dias para a contestacao,VETA DO.

4 Se nao contestado, 0 Juiz, imediatamente, julqara 0 pedido.5 Se contestado 0 pedido, sequira 0 processo 0 rito ordinario.6 Se a sentence fixar valor superior ao da avaliacao feita na vistoria, 0 condominio em execucao restituiraa minoria a respectiva diterenca, acrescida de juros de mora a prazo de 1% ao mes, desde a data da concessao

de eventual liminar, ou paqara 0 total devido, com os juros da mora a conter da citacao. 7 Transitada em julgado a sentence, servira ela de titulo definitivo para a rnaioria, que de-era reqistra-la

no Registro de lrnovels.8 A maioria podera pagar e cobrar da minoria, em execucao de sentenca, encargos fiscais necessaries aadiudicacao definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria.Art. 16. Em caso de sinistro que destrua menos de dois tercos da editicacao, 0 slndico prornovera 0


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recebimento do segura e a reconstrucao ou os reparos nas partes danificadas.AFt 17. [I fl eEl~e ele eel"leler'!E1~eeeEl eelifleEl~ee l5elEl E1uteFielElele58151eEl, eu Ell"eEl~E1ele Fufl"lEl,l5ele ,ete ele~eel"lelelfli1"Ie~ ejue FeI5Fe~eltel'!, l"I"IEli~ee elei~ ttF~e~ elEI~ejuetEl~ ieleEli~ ele Fe~5eetive l teFFel,e l5eeleFEI~eF eleeielielElEI~UElelel, ,eli~ee e Feeel,~tFu~ee.PElFEI~FEIfeF1iee.A ffliFieFiElFlBe fieEl eI5Fi~E1e1E1IeeFltFil5uiF15E1FE11~eI5FEI~,fflEI~ E1~~e~UFEIe EI fflElieFiEle eliFeite eleE1e1ejUiFiE1~I5E1Fte~le~ eli~~ieleFlte~, ffleeliElFIteE1wlE1~BeuelieiElI, E1151eElFIele~e e I5Feee~se I5Fe'vi~tefie E1Ft.15.

Art. 17. Os cond6minos que representem, pelo menos 2/3 (dois tercos) do total de unidades isoladas efracoes ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terrene e coisas comuns poderao decidir sobre adernolicao e reconstrtcao do predio, ou sua alienacao, por motivos urbanfsticos ou arquitet6nicos, ou ainda, nocaso de concenacao do ediffcio pela autoridade publica, em razao de sua inseguranga ou insalubridade.(Redacao dada pela Lei nO6.709 de 31.101979)

1 A minoria nao fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se a maioria 0 direito de adquiriras partes dos dissidentes, mediante avaliacao judicial, apl icando-se 0 processo prevsto no art. 15.

2 Ocorrendo desgaste, pela acao do tempo, das unidades habitacionais de uma edificacao, que deprecieseu valor unitario em relacao ao valor global do terreno onde se acha construfda, os cond6minos, pelo quorummfnimo de votos que representem 2 /3 (dois tercos) das unidades isoladas e fracoes ideals correspondentes a80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, poderao decidir por sua alienacao total, procedendo-se emrelacao a minoria na forma estabelecida no art. 15, e seus parapralos, desta Lei.

3 Decidida por maioria a alienacao do predo, 0 valor atribufdo a quota dos cond6minos \ncidos seracorrespondente ao preco efetivo, e, no mfnimo, a avaliacao prevista no 2 ou, a criterio desses, a imovellocalizado em area proxima ou adjacente com a mesma area util de construcao.'

Aft. 18. [I" eElM ele ele~ElI5FeI5FiEl~Ete5E1FeiElIle UI"lEI eelifleEt~Eteeu ele UII"I eel"ljul,te ele eelifieEl~Ae~, ~eFEleiFieleFlizElele~e~ I5FeI5FietElFie~lEI~uFlielElele~eXI5FeI5FiElelEl~,Fl~Fe~~E1F1e1eie eeFieleffifFlie EIeFitielEleleeXI5FeI5FiElFlte,jue~e ~ujeitElF8 a~ eli~l5e~i~6e~ ele~tEl Lei e ~e ~ubffleteF8 a~ elEICeFl1eFl~ae de eeFieleffliFlie e ele Re~ulElffleFite IFiteFFIe.PElFEI~FEIfeF1iee. (VETADO), Q , F t . 18. , Q , eleMI5FeI5FiEl~Etele eelifleEl~ae~ eu eel1uI ,te~ ele eelifleEl~ae~ ElBFElI~eFEt~el"l"lI5FeE I ~U EI tetEllielElele,eeffl teelEl~ E1~~UEI~ elel5eFleitFleiEl~,iFieleFlizElFIelee e~ I5FeI5FiettlFie~elEI~uFlielElele~eXI5FeI5FiElelEl~.Ree!eQElee!ee!el5ele Lei Fin4 864 ele 29.111965)

Art. 18. A aquisicao parcial de uma editicacao, ou de um conjunto de edificacoes, ainda que por f6rga dedesapropriacao, irnportara no ingresso do adquirente no condominio, ficando sujeito as disposicoes desta lei,bem assim as da convencao do condomfnio e do regulamento interno. (RedaQao dada pela Decreto-Lei nO981 de21.10.1969)

Capitulo VUtilizacao da Editicacao ou do Conjunto de Edificagaes

Art. 19. Cada cond6mino tem 0 direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade aut6noma,segundo suas corxeniercias e interesses, condicionados, umas e outros as normas de boa vizinhanga, e poderausar as partes e coisas comuns de maneira a nao causar dana ou inc6modo aos demais cond6minos oumoradores, nem obstaculo ou embaraco ao bom usa das mesmas partes por todos.

Paraqrafo unico. (VETADO).Art. 20. Aplicam-se ao ocupante do imovel, a qualquer titulo, t6das as obriqacoes referentes ao usa, fruicao

e destino da unidade.Art. 21. A violacao de qualquer dos deveres estipulados na Convencao suieitara 0 infrator a multa fixada na

propria Convencao ou no Regimento Interno, sem prejuizo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso,couber.

Paraqrafo unico. Compete ao sindico a iniciativa do processo e a cobranca da multa, por via executiva, embeneffcio do condominio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer cond6mino.Capitulo VI


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Da Adrninistracao do CondominioArt. 22. Sera eleito, na forma prevista pela Convencao, um sindico do condominio, cujo mandato nao podera

exceder de 2 anos, permitida a reeleicao.1 Compete ao slndico:a) representar ativa e passivamente, 0 condominio, em julzo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos

interesses comuns, nos limites das atribuicoes conferidas por esta Lei ou pela Convencao;b) exercer a administracao interna da ediflcacao ou do conjunto de edificacoes, no que respeita a sua

vigencia, moralidade e seguranga, bem como aos services que interessam a todos os moradores,c) praticar os atos que Ihe atribuirem as leis a Convencao e 0 Regimento Interno;d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convencao ou no Regimento Interno;e) cumprir e fazer cumprir a Convencao e 0 Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as

deliberacoes da assembleia,f) prestar contas a assembleia dos cond6minos.g) manter guardada durante 0 prazo de cinco anos para eventuais necessidade de veriticacao contab! toda a

docurnentacao relativa ao condominio. (Alinea incluida pela Lei nO6.434, de 15.7.1977) 2 As fungoes administrativas podem ser delegadas a pessoas de confianga do sindico, e sob a sua

inteira responsabilidade, mediante aprovacao da assembleia geral dos cond6minos.3 A Corwencao podera estipular que dos atos do sindico caiba recurso para a assembeia, convocada

pelo interessado.4 Ao slndico, que podera ser cond6mino ou pessoa ffsica ou juridica estranha ao condominio, sera fixada

a rernureracao pela mesma assernbleia que 0 eleger, salvo se a Convencao dispuser diferentemente.5 0 sindico podera ser destituido, pela forma e sob as condicoes prevstas na Convencao, ou, no silencio

desta pelo voto de do is tercos dos cond6minos, presentes, em assernbleia-qeral especialmente corsocada 6 A Corwencao podera prever a eleicao de subsindicos, definindo-Ihes atribuicoes e fixando-Ihes 0

mandato, que nao podera exceder de 2 anos, permitida a reeleicaoArt. 23. Sera eleito, na forma prevsta na Convencao, um Conselho Consultho, constituido de tres

cond6minos, com mandatos que nao poderao exceder de 2 anos, permitida a reeleicao.Paraqrafo unico. Funcionara 0 Conselho como orgao consultivo do sindico, para assessora-lo na solucao

dos problemas que digam respeito ao condominio, podendo a Convercao definir suas atribuicoes especificas.Capitulo VII

Da Assernbleia GeralArt. 24. Havera, anualmente, uma assernbleia geral ordinaria dos cond6minos, convocada pelo sindico na

forma prevsta na Ccrwencao, a qual compete, alem das demais materias inscritas na ordem do dia, aprovar, porrnaioria dos presentes, as xerbas para as despesas de condomlnio, compreendendo as de conservacao daediticacao ou conjunto de edricacoes, manutencao de seus services e correlatas.

1 As decisoes da assernbleia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Convengao fixar, obrigamtodos os cond6minos.

2 0 sfndico, nos oito dias subseqoentes a assembleia, cornunlcara aos cond6minos 0 que tiver sidodeliberado, inclusive no tocante a previsao orcarnentaria, 0 rateio das despesas, e prornovera a arrecadacao, tudena forma que a Convencao previr.

30 Nas assernbleias gerais, os votos serao proporcionais as fracoes ideais do terreno e partes comuns,


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pertencentes a cada cond6mino, saho disposicao diversa da Convercao. 0 4 H EI~ eleei~e;e~ eEl EI~~el, ,B ltiEl eju e el"l\el\B I f1 e le~l 5e~E I~ e5 fe ii l i I : F iEl~ e le5ee5 I"1e le5 I' ld l, ie5 , e5 le5eE ltBF ie5 l 5e5e leFB vetE lF ,

eElM e eel"ld 81 "il"J e leeEld eF EI elEl l"IA e eel "15 E1F e~E1. (P ElF EtElF Elffl i l"Ielu id e ~elEl L ei I,Q 0 .2 04 5, d e ~ O . ~ O . ~ 99 ~)

4 Nas decisoes da Assembleia que nao emclvam despesas extraordinarias do condominio, 0 locatariopodera votar, caso 0 cond6mino-locador a ela nao comparega. (RedaQao dada Rela Lei nO9.267 de 25.3.1996)

Art. 25. Ressalvado 0 disposto no 3 do art. 22, podera haver assernbleias gerais extraorclnartas.convocadas pelo slndico ou por cond6minos que representem um quarto, no minima do condominio, sempre queo exigirem os interesses gerais.

Paraqrafo unico. Sal\,{) estipulacao diversa da Comencao, est a so pocera ser modificada em assernbleiageral extraordinarta, pelo voto minima de cond6minos que representem 2/3 do total das fracoes ideals

Art. 26. (VETAOO).Art. 27. Se a assernbleia nao se reunir para exercer qualquer dos poderes que Ihe competem, 15 dias apos

o pedido de cornocacao, 0 Juiz decidira a respeito, mediante requerimento dos interessados.Titulo II

OAS INCORPORAC;OESCAPITULO I

Disposicoes GeraisArt. 28. As incorporacoes imobiliarias, em todo 0 territorio nacional, reqer-se-ao pela presente Lei.Paragrafo unico, Para efeito desta Lei, considera-se incorporacao imobiliaria a atividade exercida com 0

intuito de prornover e realizar a construcao, para alienacao total ou parcial, de ecificacoes ou conjunto deediticacoes compostas de unidades aut6nomas, (VETAOO).

Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa flsica ou jurldica, comerciante ou nao, que embora naoefetuando a construcao, compromisse ou efetive a venda de fracoes ideais de terreno objetivando a vnculacao detais fracoes a unidades aut6nomas, (VETAOO) em ecificacoes a serem construidas ou em construcao sobregime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivacao de tais transacoes, coordenando elevando a terrno a incorporacao e responsabilizando-se, conforme 0 caso, pela entrega, a certo prazo, preco edeterminadas concicoes, das obras concluldas.

Paraqrafo unico. Presume-se a vmculacao entre a alienacao das fracoes do terreno e 0 neg6cio deconstrucao, se, ao ser contratada a \nda, ou promessa de venda ou de cessao das fracoes de terreno, ja houverside aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovacao de autoridade administrativa, 0 respectivo projeto deconstrucao, respondendo 0 alienante como incorporador.

Art. 30. Estende-se a condicao de incorporador aos proprietaries e titulares de direitos aquisitivos quecontratem a construcao de edificios que se destinem a constituicao em condominio, sempre que iniciarem asalienacoes antes da conclusao das obras.

Art. 30-A (Vide Medida Provisoria nO2.221 de 4.9.2001)Art. 30-8 (Vide Medida PrO\Asoria nO2.221, de 4.9.2001)Art. 30-C (Vide Medida Provisoria nO2.221 de 4.9.2001)Art. 30-0 (Vide Medida Provisoria nO2.221 de 4.9.2001)Art. 30-E (Vide Medida Provisoria n 2.221, de 4.9.2001)Art. 30-F (Vide Medida Provisoria nO2.221 de 4.9.2001)Art. 30-G (Vide Medida Provisoria n 2 . 221 de 4.9.2001)

Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporacoes irnobiliarias caberao ao incorporador, quesornente podera ser:a) 0 proprietario do terreno, 0 promitente comprador, 0 cessionario oeste ou promitente cessionario com


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tftulo que satisfaca os requisitos da alfnea a do art. 32;b) 0 construtor (Decreto numero 23.569, de 11-12-33, e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e Decreto-Iei

nurnero 8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou corretor de imo.eis (Lei nO4.116, de 27-8-62).e~ e eFite eiB FeeieFB:~Ae iFflitieie FIB l5esse B I5BFi:ire ie eieeisAe jelreferieiBO] I5reeesse jueiieiBI eie

eiesBl5rel5riB~Ae erfl eurse eu e eessiel"lEtrie eieste, eel lferl"e eel"l5rev!:leie 1 '1 leeiiBIIte re~istre I Ie GBFi:erie eie Re~istreCerElI de IIh~vEis. (IIlelufeie "dEl MedidEl Prev;s5riElI' ln 5~04,de 20~0)

c) 0 ente da Federacao imitido na posse a partir de decisao proferida em processo judicial dedesapropriacao em curso ou 0 cessionario deste, conforme comprovado mediante registro no registro de irnoveiscompetente. (Inclufdo Dela Lei nO12.424, de 2011)

1 No caso da alfnea b, 0 incorporador sera investido, pelo proprietario de terreno, 0 promitente compradore cessionario deste ou 0 promitente cessionario, de mandato outorgado por instrumento publico, onde se facarnercao expressa desta Lei e se transcreva 0 disposto no 4, do art. 35, para concluir todos os neqociostendentes a alienacao das fracoes ideais de terrene, mas se obriqara pessoalmente pelos atos que praticar naqualidade de incorporador.

2 Nenhuma incorporacao podera ser proposta a '.nda sem a indicacao expressa do incorporador,devendo tarnbern seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da construcao.

3 Toda e qualquer incorporacao, independentemente da forma por que seja constitulda, tera um ou maisincorporadores solidariarnente responsaveis, ainda que em fase subordinada a perfodo de carencia referido noart. 34.

"CAPiTULO I-A.DO PATRIMONIO DE AFETAyAO(Inclufdo Rela Lei nO10.931 de 2004)

Art. 31-A. A criterio do incorporador, a ircorporacao podera ser submetida ao regime da atetacao, pelo qualo terreno e as acessoes objeto de incorporacao imobiliaria, bem como os demais bens e direitos a elavinculados, manter-se-ao apartados do patrimonio do incorporador e constituirao patrimonio de afetacao,destinado a consecucao da incorporacao correspondente e a entrega das unidades irnobiliarias aos respectixosadquirentes.(lnclufdo Dela Lei n 10.931 de 2004)

1Q0 patrimonio de afetacao nao se comunica com os demais bens, direitos e obriqacoes do patrirnoniogeral do incorporador ou de outros patrirnonios de afetacao por ele constitufdos e so responde por dfvidas eobriqacoes vinculadas a incorporacao res pect iva.(Inclufdo Dela Lei nO10.931 de 2004)

2Q0 incorporador responde pelos prejulzos que causar ao patrirnonio de afetacao. (lnclufdo Dela Lei nO10.931 de 2004)

3Q OS bens e direitos integrantes do patrirnonio de atetacao somente poderao ser objeto de garantia realem operacao de credito cujo produto seja integralmente destinado a consecucao da editicacao correspondente ea entrega das unidades irnobiliarias aos respectivos adquirentes. (Inclufdo Dela Lei n 10.931 de 2004)

42 No caso de cessao, plena ou flcuciaria, de direitos creditorios oriundos da cornercializacao dasunidades irnobiliarias componentes da incorporacao, 0 produto da cessao tarnbern passara a integrar 0patrimonio de atetacao, observado 0 disposto no 62 . (inclufdo Dela Lei n 10.931 de 2004)

52 As quotas de construcao correspondentes a acessoes vnculadas a fracoes ideals serao pagas peloincorporador ate que a responsabilidade pela sua construcao tenha side assumida por terceiros, nos termos daparte final do 62 do art. 35.(lnclufdo pela Lei nO10.931 de 2004)

62. Os recursos financeiros integrantes do patrirnonio de afetacao serao utilizados para pagamento oureembolso das despesas inerentes a incorporag30.(lnclufdo Rela Lei nO10.931 de 2004)

72.0 reembolso do preco de aquisicao do terreno somente podera ser feito quando da alienacao dasunidades autonornas, na proporcao das respectivas fracoes ideals, considerando-se tao-sornente os valores


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efetivamente recebidos pela alienagaoJlnclufdo Dela Lei nO10.931 de 2004)~ Excluem-se do patrirnonio de afetagao:(lnclufdo Dela Lei nO10.931 de 2004)

I - os recursos financeiros que excederem a irnportarcia necessaria a conclusao da obra (art. 44),considerando-se os valores a receber ate sua conclusao e, bem assirn, os recursos necessaries a quitacao definanciamento para a construcao, se houver; e (Inclufdo Dela Lei n 10.931 de 2004)

11- 0 valor referente ao preco de al ienacao da f racao ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso delncorporacao em que a construcao seja contratada sob 0 regime por empreitada (art. 55) ou por acrnirustracao(art. 58). (Inclufdo Dela Lei n 10.931. de 2004)

g . Q . No caso de conjuntos de edficacoes de que trata 0 art. 82, poderao ser constitufdos patrirnonios deafetacao separados, tantos quantos forem os: (Inclufdo pela Lei nO10.931 de 2004)

I - subconjuntos de casas para as quais esteja prevista a mesma data de conclusao (art. 82, alfnea "a"); e(Inclufdo pela Lei nO10.931 de 2004)

II - ediffcios de dois ou mais pavimentos (art . . g .Q . , alfnea lib"). (Inclufdo Dela Lei nO10.93t de 2004) 10. A constituicao de patrimonies de afetacao separados de que trata 0 92 devera estar declarada no

memorial de incorporagao.(lnclufdo Dela Lei n 10.931. de 2004) 11. Nas incorporacoes objeto de financiamento, a cornercializacao das unidades devera contar com a

anuencia da instituicao financiadora ou devera ser a ela cientificada, conforme vier a ser estabelecido no contratode financiamentoJlnclufdo Dela Lei nO10.931. de 2004)

12. A contratacao de financiamento e constituicao de garantias, inclusive mediante transrnissao, para 0credor, da propriedade fiduciaria sobre as unidades irnobiliarias integrantes da incorporacao, bem como a cessao,plena ou fldociaria, de direitos creditorios decorrentes da ccrnercializacao dessas unidades, nao implicam atransterencla para 0 credor de nenhuma das obrlqacoes ou responsabilidades do cedente, do incorporador ou doconstrutor, permanecendo estes como unicos responsaveis pelas obriqacoes e pelos deveres que Ihes saoirnputaveis. (lnclufdo Dela Lei n 10.93t de 2004)

Art. 31-8. Considera-se constitufdo 0 patrirnonio de atetacao mediante averbacao, a qualquer tempo, noRegistro de lrnoveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for 0 caso, tarnbern pelos titulares de direitosreais de aquisicao sobre 0 terreno. (lnclufdo Dela Lei nO10.93t de 2004)

Paraqrafo unico. A averbacao nao sera obstada pela existencia de onus reais que tenham sido constitufdossobre 0 irnovel objeto da incorporacao para garantia do pagamento do preco de sua aquisicao ou do cumprimentode obriqacao de construir 0 empreendimento.(lnclufdo Dela Lei nO10.931 de 2004)

Art. 31-C. A Comissao de Representantes e a instituicao financiadora da construcao poderao nomear, assuas expensas, pessoa ffsica ou jurfdica para fiscalizar e acompanhar 0 patrirnonio de afetacao. (Inclufdo Dela Lein 10.931 de 2004)

12 A norneacao a que se refere 0 caput nao transfere para 0 nomeante qualquer responsabilidade pelaqualidade da obra, pelo prazo de entrega do irnoxel ou por qualquer outra obriqacao decorrente daresponsabilidade do incorporador ou do construtor, seja legal ou a oriunda dos contratos de alienacao dasunidades irnobiliarias, de construcao e de outros contratos eventual mente vinculados a incorporacao. (InclufdoDela Lei n 10.931 de 2004)

22 A pessoa que, em cecorrencia do exercfcio da fiscalizacao de que trata 0 caput deste artigo, obtiveracesso as inlorrnacoes comerciais, tributaries e de qualquer outra natureza referentes ao patrirnonio afetadorespondera pela falta de zelo, dedicacao e sigilo destas informagaes.(lnclufdo Dela Lei nO10.931, de 2004)

32 A pessoa nomeada pela instituicao financiadora devera fornecer copia de seu relatorio ou parecer aComissao de Representantes, a requerimento desta, nao constituindo esse fornecimento quebra de sigilo de quetrata 0 22 deste artigo.(lnclufdo Dela Lei nO10.931, de 2004)


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Art. 31-0. Incumbe ao incorporadar: (lnclufdo DelaLei nO10.931 de 2004)I - promover todos os atos necessaries a boa adrninistracao e a preservacao do patrirnorio de atetacao,inclusive mediante adocao de medidas judiciais; (Inclufdo DelaLei n 10.931. de 2004)

II - manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporacao; (Inclufdo DelaLei nO10.931 de 2004)III - diligenciar a captacao dos recursos necessaries a incorporacao e aplica-los na forma prevista nesta Lei,cuidando de preservar os recursos necessaries a conclusao da obra;(lnclufdo DelaLei n 10.931 de 2004)IV - entregar a Comissao de Representantes, no mfnimo a cada tres meses, dernonstratixo do estado da

obra e de sua corresponoencla com 0 prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem 0 patrimoniode atetacao recebidos no pertodo, firmados por profissionais habilltados, ressalvadas eventuais rnocificacoessugeridas pelo incorporador e aprovadas pela oomlssao de Representantes;(lnclufdo DelaLei n 10.931. de 2004)V - manter e rnovrnentar os recursos financeiros do patrirnonio de afetacao em conta de dep6sito abertaespecificamente para tal fim;(lnclufdo DelaLei n 10.931 de 2004)VI - entregar a Comissao de Representantes balancetes coincidentes com 0 trimestre civil, relatixos a cadapatrirnonio de afetagao;(lnclufdo DelaLei nO10.931, de 2004)VII - assegurar a pessoa nomeada nos termos do art. 31-C 0 livre acesso a obra, bem como aos lives,

contratos, rnovrnentacao da conta de dep6sito exclusiva referida no inciso V deste artigo e quaisquer outrosdocumentos relativos ao patrirnorio de afetacao; e (Inclufdo DelaLei nO10.931 de 2004)VIII - manter escrituracao contabil completa, ainda que esteja desobrigado pela leqislacao tributaria. (InclufdoDela Lei n 10.931 de 2004)Art. 31-E. 0 patrimonio de afetacao extinqur-se-a pela (Inclufdo pela Lei nO10.931 de 2004)

I - averbacao da ccnstrucao, registro dos tltulos de domfnio ou de direito de aquisicao em nome dosrespectivos adquirentes e, quando for 0 caso, extincao das obrigacoes do incarporador perante a instituicaofinanciadora do empreendimento;(lnclufdo DelaLei n 10.931, de 2004)II - re\Ogagao em razao de cenuncia da incorporacao, depois de restitufdas aos adquirentes as quantias poreles pagas (art. 36), ou de outras hip6teses previstas em lei; e(lnclufdo Dela Lei n 10.931 de 2004)III - liquidacao deliberada pela assembleia geral nos termos do art. 31-F, 1.Q.(lnclufdoDela Lei nO10.931de 2004)Art. 31-F. Os efeitos da decretacao da falencia ou da insobencia civil do incorporador nao atingem ospatrimonios de atetacao constitufdos, nao integrando a massa concursal 0 terreno, as acessoes e demais bens,direitos credit6rios, obriqacoes e encargos objeto da incorporagao.(lnclufdo DelaLei nO10.931 de 2004)

12 Nos sessenta dias que se seguirem a decretacao da falencia ou da insolvencia civil do incorporador, 0condomfnio dos adquirentes, par convocacao da sua Comissao de Representantes ou, na sua falta, de um sextodos titulares de fracoes ideais, ou, ainda, par determinacao do juiz prolatar da decisao, realizara assernbleiageral, na qual, por maioria simples, ratiticara 0 mandato da Comissao de Representantes ou eleqera noiosmembros, e, em primeira convocacao, por dois tercos dos votos dos adquirentes ou, em segunda convocacao,pela maiaria absoluta desses votos, instituira 0 condomfnio da construcao, par instrumento publico ou particular,e deliberara sobre os termos da continuacao da obra ou da liquidacao do patrimorio de atetacao (art. 43, incisoIII); havendo financiamento para construcao, a convocacao podera ser feita pela instituicao flnanciadora.tlncluldoDelaLei nO10.931 de 2004)

220 disposto no 12 aplica-se tarnbern a hip6tese de paralisacao das obras prevsta no art. 43, incisoVUlncl ufdo DelaLei nO10.931 de 2004)32 Na hip6tese de que tratam os 1 2 e 22, a Comissao de Representantes ficara investida de mandatoirrexoqavel para firmar com os adquirentes das unidades autonornas 0 contrato definitivo a que estiveremobrigados 0 incorporador, 0 titular do domfnio eo titular dos direitos aquisitivos do im6vel objeto da incorporacao


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em decorrencia de contratos preliminares.(lnclufdo Dela Lei nO10.931 de 2004)4' 0mandato a que se refere 0~ sera valido mesmo depois de conclufda a obra.(Inclufdo Dela Lei nO10.931 de 2004)5.Q.0mandato outorgado a Comissao de Representantes confere poderes para transmitir domfnio, direito,

posse e acao, manifestar a responsabilidade do alienante pela eviccao e imitir os adquirentes na posse dasunidades respectlvas. (lnclufdo DelaLei n 10.931 de 2004) 6Q.Os contratos definitivos serao celebrados mesmo com os adquirentes que tenham obriqacoes a

cumprir perante 0 incorporador ou a instituicao financiadora, desde que comprovadamente adimplentes, situacaoem que a outorga do contrato fica condicionada a corstituicao de garantia real sobre 0 imovel, para assegurar 0pagamento do debito remanescente. (lnclufdo DelaLei nO10.931. de 2004) 7 f J . Ainda na hip6tese dos 12 e 22, a Comissao de Representantes flcara investida de mandatoirresoqavel para, em nome dos adquirentes, e em cumprimento da decisao da assembleia geral que deliberar pelaliquidacao do patrim6nio de afetacao, efetivar a alienacao do terreno e das acessoes, transmitindo posse, direito,domfnio e acao, manifestar a responsabilidade pela evccao, imitir os futuros adquirentes na posse do terreno edas acessoes. (Inclufdo DelaLei nO10.931, de 2004) SQ.Na hip6tese do 7Q.,sera firmado 0 respective contrato de venda, promessa de venda ou outra

modalidade de contrato compatfvel com os direitos objeto da transmissao.tlncluldo DelaLei n 10.931, de 2004) g .Q A Comissao de Representantes curnprira 0 mandato nos termos enos limites estabelecidos peladeliberacao da assernbleia geral e prestara contas aos adquirentes, entregando-Ihes 0 produto Ifquido daalienacao, no prazo de cinco dias da data em que tiver recebido 0 preco ou cada parcela do preco, (Inclufdo pelaLei nO10.931 de 2004) 10. Os valores pertencentes aos adquirentes nao localizados deverao ser depositados em Jufzo pelaComissao de Representantes. (Inclufdo DelaLei n 10.931 de 2004) 11. Caso decidam pela continuacao da obra, os adquirentes ficarao automaticamente sub-rogados nosdireitos, nas obriqacoes enos encargos relativos a mcorporacao, inclusive aqueles relativos ao contrato de

financiamento da obra, se hou\er.(lnclufdo pela Lei nO10.931. de 2004)12. Para os efeitos do 11 deste artigo, cada adquirente respondera individualmente pelo saldo porventuraexistente entre as receitas do empreendimento e 0 custo da conclusao da incorporacao na proporcao doscoeficientes de construcao atribufveis as respectivas unidades, se outro criterio de rateio nao for deliberado emassembleia geral por dois tercos dos votes dos adquirentes, observado 0 seguinte:(lnclufdo DelaLei nO10.931 de2004)I - os saldos dos precos das fracoes ideais e acessoes integrantes da incorporacao que nao tenham sidopagos ao incorporador ate a data da decretacao da falencia ou da insolxencia civil passarao a ser pagos aComissao de Representantes, permanecendo 0somat6rio desses recursos submetido a afetacao, nos termos do

art. 31-A, ate 0 limite necessario a conclusao da incorporac;ao;(lnclufdo pela Lei nO10.931 de 2004)II - para cumprimento do seu encargo de administradora da incorporacao, a Comissao de Representantesfica investida de mandato legal, em carater irrexoqavel, para, em nome do incorporador ou do condomfnio deconstrucao, conforme 0 caso, receber as parcelas do saldo do preco e dar quitacao, bem como promover as

medidas extrajudiciais ou judiciais necessarias a esse recebimento, praticando todos os atos relativos ao leilaode que trata 0 art. 63 ou os atos relatives a consolidacao da propriedade e ao leilao de que tratam os arts. 26 e27 da Lei nQ.9.514, de 20 de no-ernbro de 1997, devendo realizar a garantia e aplicar na incorporacao todo 0produto do recebimento do saldo do preco e do leilao;(lnclufdo Dela Lei nO10.931 de 2004)

III - consideram-se receitas do empreendimento os valores das parcelas a receber, vincendas e vencidas eainda nao pagas, de cada adquirente, correspondentes ao preco de aquisicao das respectivas unidades ou dopreco de custeio de constrtcao, bem como os recursos disponfveis afetados; e (Inclufdo pela Lei n 10.931, de2004)


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IV - compreendem-se no custo de conclusao da incorporacao todo 0 custeio da construcao do ediffcio e aaverbacao da construcao das edificacoes para efeito de individualizacao e discrirninacao das unidades, nostermos do art. 44.(lnclufdo DelaLei nO10.931, de 2004) 13. Havendo saldo positivo entre as receitas da incorporacao e 0 custo da conclusao da incorporacao, 0valor correspondente a esse saldo devera ser entregue a massa falida pela Comissao de Representantes. (Inclufdopela Lei nO10.931 de 2004)14. Para assegurar as medidas necessaries ao prosseguimento das obras ou a liquidacao do patrimoniode afetacao, a Comissao de Representantes, no prazo de sessenta dias, a contar da data de realizacao da

assernbleia geral de que trata 0 12, prornovera, em leilao publico, com obserxancia dos criterios estabelecidospelo art. 63, a venda das fracoes ideals e respectivas acessoes que, ate a data da decretacao da falencia ouinsolxencia nao tixerern sido alienadas pelo incorporador.(lnclufdo DelaLei nO10.931, de 2004) 15. Na hip6tese de que trata 0 14, 0 arrematante ficara sub-rogado, na proporcao atribulvel a fracao eacessoes adquiridas, nos direitos e nas obriqacoes relativas ao empreendimento, inclusive nas obriqacoes deeventual financiamento, e, em se tratando da hip6tese do art. 39 desta Lei, nas obriqacoes perante 0 proprietariodo terreno. (Inclufdo DelaLei nO10.931 de 2004) 16. Dos documentos para anuncio da venda de que trata 0 14 e, bem assim, 0 inciso III do art. 43,

constarao 0 valor das acessoes nao pagas pelo incorporador (art. 35, (2) e 0 preco da fracao ideal do terreno edas acessoes (arts. 40 e 41). (inclufdo Dela Lei n 10.931 de 2004) 17. No processo de venda de que trata 0 14, serao asseguradas, sucessivamente, em igualdade decondicoes com terceiros: (Incluido DelaLei n 10.931 de 2004)

1 - ao proprietario do terreno, nas hip6teses em que este seja pessoa distinta da pessoa do incorporador, apreferencia para aquisicao das acessoes vinculadas a fracao objeto da venda, a ser exercida nas vnte e quatrohoras seguintes a data designada para a venda: e(lncluido DelaLei nO10.931, de 2004)II - ao condominio, caso nao exercida a preferencia de que trata 0 inciso I, ou caso nao haja licitantes, apreferencia para aquisicao da fracao ideal e acessoes, desde que deliberada em assembleia geral, pelo xoto damaioria simples dos adquirentes presentes, e exercida no prazo de quarenta e oito horas a contar da datadesignada para a venda. (inclufdo DelaLei nO10.931, de 2004) 18. Realizada a venda prevista no 14, incurnbira a Comissao de Representantes, sucessivamente, noscinco dias que se seguirem ao recebimento do prego:(lnclufdo pela Lei nO10.931 de 2004)I - pagar as obripacoes trabalhistas, previcenciarias e tributaries, vinculadas ao respectivo patrirnonio deatetacao, observada a ordem de preterencia prevista na leqislacao, em especial 0 disposto no art. 186 do C6digoTributario Nacional;(lncluido DelaLei nO10.931 de 2004)II- reembolsar aos adquirentes as quantias que tenham adiantado, com recursos proprios, para pagamentodas obriqacoes referidas no inciso I;(lncluido DelaLei n 10.931 de 2004)1 1 1 - reembolsar a instituicao financiadora a quantia que esta tiver entregue para a construcao, salso se outraforma for convencionada entre as partes interessadas, (Inclufdo DelaLei nO10.931, de 2004)IV - entregar ao condominio 0 valor que este tiver desembolsado para corstrucao das acessoes de

responsabilidade do incorporador ( 6Q do art. 35 e ~ do art. 31-A), na proporcao do valor obtido na venda;(Inclufdo pela Lei nO10.931 de 2004)V - entregar ao proprietario do terreno, nas hip6teses em que este seja pessoa distinta da pessoa doincorporador, 0 valor apurado na venda, em proporcao ao valor atribuido a fracao ideal; e (Incluido Dela Lei nO10.931 de 2004)

VI- entregar a massa falida 0saldo que porventura remanescer. (Inclufdo pela Lei nO10.931 de 2004) 19. 0 incorporador deve assegurar a pessoa nomeada nos termos do art. 31-C, 0 acesso a todas asintormacoes necessarias a verificacao do montante das obriqacoes referidas no 12, inciso I, do art. 31-F


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vinculadas ao respectivo patrirnonio de afetacao. (lncluido Dela lei nO10.931 de 2004) 20. Ficam excluidas da responsabilidade dos adquirentes as obriqacoes relativas, de maneira direta ou

indireta, ao imposto de renda e a contribuicao social sobre 0 lucro, devdas pela pessoa jurfdica do incorporador,inclusive por equiparacao, bem como as obriqacoes oriundas de outras atividades do incorporador naorelacionadas diretamente com as incorporacoes objeto de afetacao. (Inclufdo Dela Lei nO10.931 de 2004)

CAPiTULO IIDas Obriqacoes e Direitos do Incorporador

Art. 32. 0 incorporador sornente pooera negociar sabre unidades autonornas apos ter arquivado, no cart6riocompetente de Registro de moveis, os seguintes documentos:

a) titulo de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevoga\el e irretratavel, de compra e venda ou decessao de direitos ou de permuta do qual conste clausula de imissao na posse do im6vel, nao haja estipulacoesimpeditivas de sua alienacao em fracoes ideais e inclua consentimento para dernolicao e construcao,devidamente registrado;

b) certidoes negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de tftulos de acoes cfveis ecriminais e de onus reais relativante ao im6vel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;

c) hist6rico dos tftulos de propriedade do im6vel, abrangendo os ultimos 20 anos, acompanhado de certidaodos respectixos registros;

d) projeto de construcao devidamente aprovado pelas autoridades competentes;e) calculo das areas das edificacoes, discriminando, alern da global, a das partes comuns, e indicando,

cada tipo de unidade a respectiva metragern de area construfda;o certidao negativa de debito para com a Previdencia Social, quando 0 titular de direitos sabre 0 terreno for

responsavel pela arrecacecao das respectivas contribuicoes,g) memorial descritivo das especificacoes da obra projetada, segundo modele a que se refere 0 inciso IV, do

art. 53, desta lei;h) avaliacao do custo global da obra, atualizada a data do arquivamento, calculada de acordo com a normado inciso III, do art. 53 com base nos custos unitarios referidos no art. 54, discriminando-se, tarnbern, 0 custo de

construcao de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsavel pela obra;i) discrirninacao das fracoes ideais de terreno com as unidades autbnomas que a elas corresponderao;j) minuta da futura Corwencao de condomfnio que reqera a edificacao ou 0 conjunto de ediflcacoes:I) declaracao em que se defina a parcela do preco de que trata 0 inciso II, do art. 39;m) certidao do instrumento publico de mandato, referido no 10 do artigo 31;n) declaracao expressa em que se fixe, se houver, 0 prazo de carencia (art. 34);0) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de credito que opere no Pafs ha mais

de cinoo anos.p) declaracao, acompanhada de plantas elucidativas, sabre 0 numero de velculos que a garagem comporta

e os locais destinados a guarda dos mesmos. (Alinea incluida Dela lei nO4.864 de 29.11.1965)10 A documentacao referida neste artigo, ap6s 0 exame do Oficial de Registro de lrnoveis, sera arquivada

em cart6rio, fazendo-se 0 competente registro. 29 O s eeF ltl 'B tes Ie eeFF lj5FB e veF le lB , j5 F eF F le SS B Ie veF le lB , eeSSB e eu j5FeFF leSSB Ie eeSSBe Ie uF lielB eles

Elu t6I 'H~1I lEIS, seF ee tell I Ibtl"" Eloerbaoeis a I I"IElF~el"" de Fe~ is tFe d e eju e tF EltE i es te Elrti~e.

lo Q Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessao ou promessa de cessao de unidadesautonomas sao irretratavets e, uma vez registrados, conferem direito real oponlvsl a terceiros, atribuindo direito a


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adiudicacao compuls6ria perante 0 incorporador ou a quem 0 suceder, inclusive na hip6tese de insolvenciaposterior ao terrni no da obra. (Redacao dada pela Lei nO10.931, de 2004)

3 0 nurnero do registro referido no 1, bem como a indicacao do cart6rio competente, constara,obriqatoriarnente, dos anuncios, impressos, publicacoes, propostas, contratos, preliminares ou definitivos,referentes a incorporacao, salvo dos anuncios "classificados".

4 0 Registro de Im6veis cara certidao ou Iornecera, a quem 0 solicitar, c6pia fotostatica, helicqrafica,termofax, microfilmagem ou outra equivalente, dos documentos especificados neste artigo, ou autenticara c6piaapresentada pela parte interessada.

5 A existencia de onus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienacao, nao impedem 0 registro, quesera feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extrafdos do registro, aexistencia e a extensao dos onus.

6 Os Oficiais de Registro de Im6\is terao 15 dias para apresentar, por escrito, todas as exiqencias quejulgarem necessarias ao arquivamento, e, satisfeitas as referidas exiqencias, terao 0 prazo de 15 dias parafornecer certidao, relacionando a docurnentacao apresentada, e devolver, autenticadas, as segundas vias damencionada docurnentacao, com excecao dos documentos publicos. Em casos de diverqencia, 0 Oficiallevantara a dovida segundo as normas processuais aplicaveis.

7 0 Oficial de Registro de Im6veis responde, civil e criminalmente, se efetuar 0 arquivamento dedocurnentacao contraveniente a lei ou der certidao ... (VETADO) ... sem 0arquivamento de todos os documentosexigidos.

8 0 Oficial do Registro de Im6veis, que nao observar os prazos previstos no 6 ficara sujeito apenalidade imposta pela autoridade judiciaria competente em montante igual ao dos emolumentos devidos peloregistro de que trata este artigo, aplicavel por quinzena ou fracao de quinzena de superacao de cada um daquelesprazos (paraarafo inclufdo pela Lei n 4.864 de 29.11.1965)

9 Oficial do Registro de Im6veis nao responde pela exatidao dos documentos que Ihe forem apresentadospara arquivamento em obediencia ao disposto nas alfneas e, g, h, I, e p deste artigo, desde que assinados peloprofissional responsavel pela obra. (DaraQrafo inclufdo Dela Lei n 4.864 de 29.11.1965)

10 As plantas do projeto aprovado (alfnea d deste artigo) poderao ser apresentadas em c6pia autenticadapelo profissional responsavel pela obra, acompanhada de c6pia da licence de construcao. (paragrafo inclufdo pelaLei nO4.864 de 29.11.1965)

11 Ate 30 de junho de 1966 se, dentro de 15 (quinze) dias de entrega ao Cart6rio do Registro de Im6veisda docurnentacao completa prevsta neste artigo, feita por carta enviada pelo Offcio de Tftulos e Documentos, naotiver 0 Cart6rio de Im6veis entregue a certidao de arquivamento e registro, nem formulado, por escrito, asexiqencias prevstas no 6, considerar-se-a de pleno direito completado 0 registro provis6rio. (paragrafo inclufdopela Lei nO4864 de 29.11.1965)

12 0 registro provis6rio previsto no paraqrafo anterior autoriza 0 incorporador a negociar as unidades daincorporacao, indicando na sua publicacao 0 nurnero do Registro de Tltulos e Documentos referente a remessados documentos ao Cart6rio de lmoveis, sem prejulzo, todavia, da sua responsabilidade perante 0 adquirente daunidade e da obriqacao de satisfazer as exiqencias posteriormente forrnuladas pelo Cart6rio, bem como, decompletar 0 registro definitivo. (paragrafo inclufdo pela Lei n 4.864. de 29.11.1965)

n. H B iF le erje erB ~ Se s eb re i F flo 'lle l eb jete e le i F flis ss e F IB !B e ss e re ~is trB e iB e eF lff lrF fle ite Ff i 36 ele i F leise I e leElrt . 167 elE I L ei I ~ 6.815, ele 31 e le e le zel "l "l bra e le 1973, f ieE l e l is !Be l ,SE le lE lEI EI !Bresel~EI~~a, re lE l t iv 'E l I "l "le lle E la N ,le! B ub li ee , e le s e leeuF f le F i te s F f le F le ieF iEl ele sF lElSE ll fF l eE lSE I , b , e , fe e e le ste E lrt i~ e, e le oe F ie le e iF le er!B e rE le le r e ele brE lre eF i tr Elt e e le e es sa e e le ! B es se eeF f i e s B e le ., u ir eF i te s e lBS uF l ie iB e le s E lU tOF l e F flB S ,E lje lie E lF I eles e B r e~ rE l e le s ~,---se--e6e d e E lrt. 26 dE l L ei I ~ 6.766, de 19 d e d ez el"l"lb ra d e 1979. ( II , e lu f d a l'e lE l f 'r IIe d idE l P ra vi sa ri El I, n 5121 d e 2818)

13. Na incorporacao sobre im6vel objeto de irnissao na posse registrada conforme item 36 do inciso I doart. 167 da Lei n 2 6.015, de 31 de dezembro de 1973, fica dispensada a apresentacao, relativamente ao entepublico, dos documentos mencionados nas alfneas a, b, C, f e 0 deste artigo, devendo 0 incorporador celebrarcontrato de cessao de posse com os adquirentes das unidades autonornas, aplicando-se a regra prevsta nos 42, 5.1le 6 . I l do art. 26 da Lei n.ll 6.766, de 19 de dezembro de 1979. (Inclufdo pela Lei n 12.424 de 2011)


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Art 33. 0 registro da incorporacao sera valido pelo prazo de 120 dias, findo 0 qual, se ela ainda nao sehouver concretizado, 0 incorparador so podera negociar unidades depois de atualizar a docurnentacao a que serefere 0 artigo anterior, revalidando 0 registro par igual prazo. (Vide Lei 4.864/65 que eleva para 180 (cento eoitental dias 0 prazo de validade de reqistro da incarporacao)Art. 34. 0 incorporador podera fixar, para efetivacao da incorporacao, prazo de carencia, dentro do qual Ihee Ifcito desistir do empreendimento. 1 A fixacao do prazo de carencia sera feita pela declaracao a que se refere a alfnea "n", do art. 320ndese fixem as cordicoes que autorizarao 0 incorporador a desistir do empreendimento.2 Em caso algum podera 0 prazo de carencia ultrapassar 0 termo final do prazo da validade do registroou, se for 0 caso, de sua revalidacao,3 Os documentos preliminares de ajuste, se heuser, rnencionarao, obriqatoriamente, 0 prazo de carencia,inclusive para efeitos do art. 45. 4 A desistencia da incorporacao sera denunciada, par escrito, ao Registro de lrnoveis ... (VETADO) ... ecomunicada, por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos a aqusicao, sob pena de responsabilidadecivil e criminal do incorporador.5 Sera averbada no registro da incorporacao a desistencia de que trata 0 paraqrato anterior arquivando-seem cartorio 0 respectivo documento.6 0prazo de carencia e improrroqavel.Art. 35. 0 incorporador tera 0 prazo maximo de 45 dias, a contar do terrno final do prazo de carencia, sehouver, para promover a celebracao do competente contrato relativo a fracao ideal de terrene, e, bem assim docontrato de construcao e da Ccnvencao do condominio, de acordo com discrirninacao constante da alinea "i", doart. 32. (Vide Lei n 4.864/65 que altera 0 prazo maximo concedido ao incorporador para 60 (sessenta) dias)1 No caso de nao haver prazo de carencia, 0 prazo acima se cortara da data de qualquer documento deajuste preliminar 2 Quando houver prazo de carencia, a obripacao sornente deixara de existir se 0 incorporador tiver

denunciado, dentro do mesmo prazo e nas condicoes prewarnente estabelecidas, por escrito, ao Registro delmoveis, a nao concretizacao do empreendimento.3 Se, dentro do prazo de carencla, 0 incorporador nao denunciar a incorporacao, embora nao se tenhamreunido as condicoes a que se refere0 1, 0 outorgante do mandato de que trata 0 1, do art. 31, podera faze-10nos cinco dias subsequentes ao prazo de carercia, e nesse caso ficara solidariamente responsavel com 0incorporador pela devolucao das quantias que os adquirentes ou candidatos a aquisicao houverem entregue aoincorporador, resguardado 0 direito de regresso sabre eles, dispensando-se, entao, do cumprimento da obrigacaofixada no caput deste artigo.4 Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata 0 1 do art. 31 a obriqacao da outorgados contratos referidos no caput deste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou 0 documento de ajuste

preliminar poderao ser averbados no Registro de lmoveis, averbacao que conterira direito real oponxel a terceiros,com 0 consequente direito a obtencao cornpulsoria do contrato carrespondente. 5 Na hipotese do paraqrafo anterior, 0 incorporador incorrera tarnbem na multa de 50% sabre a quantiaque efetivamente tiver recebido, cobraxel par via executiva, em favor do adquirente ou candidato a aquisicao. 6 Ressalvado 0 disposto no artigo 43, do contrato de construcao devera constar expressamente a

rnercao dos responsaveis pelo pagamento da construcao de cada uma das unidades. 0 incorporador responde,em igualdade de condicoes, com os dernais contratantes, pelo pagamento da construcao das unidades que naotenham tido a responsabilidade pela sua construcao assumida por terceiros e ate que 0 tenham.Art. 36. No caso de denuncia de mcorporacao, nos terrnos do art. 34, se 0 incorporador, ate 30 dias a

contar da denuncia, nao restituir aos adquirentes as irnportancias pagas, estes poderao cobra-la por viaexecutiva, reajustado 0 seu valor a contar da data do recebimento, em funcao do fndice geral de precosmensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as variacoes no poder aquisitivo damoeda nacional, e acrescido de juros de 6% ao ano, sabre 0 total corrigido.


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Art. 37. Se a im6vel estiver gravado de onus real au fiscal au se contra as alienantes houver acao que possacornpromete-lo, a fato sera obriqatoriamente mencionado em todos as documentos de ajuste, com a indicacaode sua natureza e das condicoes de liberacao.

Art. 38. Tarnbem constara, obriqatoriarnente, dos documentos de ajuste, se for a caso, a fato de encontrar-se ocupado a im6vel, esclarecendo-se a que titulo se deve esta ocupacao e quais as condicoes de desocupacao.

Art. 39. Nas incorporacoes em que a aquisicao do terreno se der com pagamento total au parcial emunidades a serem canst ruldas , deverao ser discriminadas em tad as as documentos de ajuste:

I - a parcela que, se hauver, sera paga em dinheiro;II - a quota-parte da area das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que correspendera a

cada uma das unidades, a qual devers ser expressa em metros quadrados.Paraqrafo unico. Devera constar, tarnbern, de tad as as documentos de ajuste, se a alienante do terreno

ficou au nao sujeito a qualquer prestacao au encargo.Art. 40. No caso de rescisao de contrato de alienacao do terreno au de fracao ideal, ficarao rescindidas as

cessoes au promessas de cessao de direitos correspondentes a aquisicao do terreno. 1 Nesta hip6tese, consolidar-se-a, no alienante em cujo favor se opera a resolucao, a direito sabre a

construcao porventura existente.2 No caso do paraqrafo anterior, cada um dos ex-titulares de direito a aquisicao de unidades aut6nomashavera do mencionado alienante a valor da parcela de construcao que haja adicionado a unidade, salvo se a

rescisao houver side causada pelo ex-titular.3 Na hip6tese dos paraqratos anteriores, sob pena de nulidade, nao podera a alienante em cujo faxor se

operou a resolucao xoltar a negociar seus direitos sabre a unidade autonorna, sem a previa indenizacao aostitulares, de que trata a 2.

4 No caso do paraqrato anterior, se as ex-titulares tiverem de recorrer a cobranca judicial do que Ihes fordevido, so mente poderao garantir a seu pagamento a unidade e respectiva fracao de terreno objeto do presenteartigo.

Art. 41. Quando as unidades imobiliarias farem contratadas pelo incorparadar par preco globalcompreendendo quota de terreno e construcao, inclusive com parte de pagamento ap6s a entrega da unidade,discrirninar-se-ao, no contrato, a preco da quota de terreno e a da construcao.

1 Poder-se-a estipular que, na hip6tese de a adquirente atrasar a pagamento de parcela relativa aconstrucao, as efeitos da mora recairao nao apenas sabre a aquisicao da parte corstrulda, mas, tambem, sabrea fracao ideal de terrene, ainda que esta tenha sido total mente paga.

2 Poder-se-a tarnbem estipular que, na hip6tese de a adquirente atrasar a pagamento da parcela relativaa fragao ideal de terreno, as efeitos da mara recairao nao apenas sabre a aquisicao da tracao ideal, mas,tarnbern, sabre a parte construfda, ainda que totalmente paga.

Art. 42. No caso de rescisao do contrato relative a fracao ideal de terreno e partes comuns, a pessoa emcujo favor se tenha operado a resolucao sub-roqar-se-a nos direitos e obriqacoes contratualmente atribufdos aoinadimplente, com relacao a construcao.

Art. 43. Quando a incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e precos certos, determinados auoeterrrunaveis, mesmo quando pessoa flsica, ser-Ihe-ao impostas as seguintes normas:

I - informar obrigatoriamente aos adquirentes, par escrito, no mfnimo de seis em seis meses, a est ado daobra;

II - responder civil mente pela execucao da incorporacao, devendo indenizar as adquirentes aucornpromissarios, dos prejulzos que a estes advierem do fato de nao se concluir a edricacao au de se retardarinjustificadamente a conclusao das obras, cabendo-Ihe acao regressiva contra a construtor, se for a caso e se aeste couber a culpa;

III - em caso de falencia do incorporador, pessoa fisica au jurldica, e nao ser posskel a rnaioria prossequir


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na construcao das editicacoes, os subscritores ou candidatos a aqinsicao de unidades serao credoresprivilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador, respondendo subsidiariarnente os bens pessoaisdeste;

IV - e vedado ao incorporador alterar 0 projeto, especial mente no que se refere a unidade do adquirente e aspartes comuns, modificar as especificacoes, ou desviar-se do plano da construcao, salvo autorizacao unanirnedos interessados ou exiqencia legal;

V - nao pocera modificar as condicoes de pagamento nem reajustar 0 preco das unidades, ainda no casode elevacao dos precos dos materiais e da rnao-ce-obra salvo se tiver sido expressamente ajustada a faculdadede reajustamento, procedendo-se, entao, nas condicoes estipuladas;

VI - se 0 incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias,ou retardar-Ihes excessivamente 0andamento, podera 0 Juiz notifica-lo para que no prazo minima de 30 dias asreinicie ou torne a dar-Ihes 0 andamento normal. Desatendida a notificacao, podera 0 incorporador ser destitufdopela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejulzo da responsabilidade civil ou penal que couber,sujeito a cobranca executiva das irnportancias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessadosprosseguir na obra (VETADOl.

VII - em caso de insolvencia do incorporador que tiver optado pelo regime da atetacao e nao sendo possfvel arnaioria prosseguir na construcao, a assernbleia geral podera, pelo voto de 2/3 (dois tercos) dos adquirentes,deliberar pela venda do terreno, das acess6es e demais bens e direitos integrantes do patrimoruo de atetacao,mediante leilao ou outra forma que estabelecer, distribuindo entre si, na proporcao dos recursos quecomprovadamente tiverem aportado, 0 resultado llquido da venda, depots de pagas as dfvidas do patrirnonio deafetacao e deduzido e entregue ao proprietario do terreno a quantia que Ihe couber, nos termos do art. 40; nao seobtendo, na venda, a reposicao dos aportes efetivados pelos adquirentes, reajustada na forma da lei e de acordocom os criterios do contrato celebrado com 0 incorporador, os adquirentes serao credores privilegiados pelosvalores da diferenca nao reembolsada, respondendo subsidiariamente os bens pessoais do incorporador. (Inclufdopela Lei nO10.931 de 2004)

Art. 44. Ap6s a concessao do "habite-se" pela autoridade administrativa, 0 incorporador devera requerer,(VETADO) a averbacao da construcao das edificacoes, para efeito de individualizacao e discrirrmacao dasunidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimentodessa obriqacao.

10 Se 0 incorporador nao requerer a averbacao ((VETADO) 0 construtor requere-la-a (VETADO) sob penade ficar solidanarnente responsavel com 0 incorporador perante os adquirentes.

2 Na omissao do incorporador e do construtor, a averbacao podera ser requerida por qualquer dosadquirentes de unidade.

Art. 45. E Ifcito ao incorporador recolher 0 impasto do selo devido, mediante apresentacao dos contratospreliminares, ate 10 dias a contar do vencimento do prazo de carencia a que se refere 0 art. 34, extinta aobriqacao se, dentro deste prazo, for denunciada a incorporacao.

Art. 46. Quando 0 pagamento do impasto sabre lucro irnobiliario e respectivos acresclrnos e adicionais forde responsabilidade do vendedor do terrene, sera Ifcito ao adquirente reter 0 pagamento das ultirnas prestacoesanteriores a data-limite em que e licito pagar, sem reajuste, 0 referido impasto e os adicionais, caso 0 vendedornao apresente a quitacao ate 10 dias antes do vencimento das prestacoes cujo pagamento torne inferior aodebito fiscal a parte do preco a ser ainda paga ate a referida data-limite.

Paraqrafo unico. No caso de retencao pelo adquirente, esse ficara responsavel para todos os efeitos peranteo Fisco, pelo recolhimento do tributo, adicionais e acrescirnos, inclusive pelos reajustamentos que vier a sofrer 0debito fiscal, (VETADO).

Art. 47. Quando se fixar no contrato que a obriqacao do pagamento do impasto sabre lucre imobiliarioacrescimos e adicionais devidos pelo alienante e transferida ao adquirente, dever-se-a explicitar 0 montante quetal obriqacao atingiria, se sua satisfacao se desse na data da escritura.

10 Neste caso, 0 adqui rente sera tido, para todos os efeitos, como responsavel perante 0 Fisco.2 Havendo parcela restitufvel, a restltuicao sera feita ao adquirente e, se for 0 caso em nome deste serao


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emitidas as obriqacoes do Tesouro Nacional a que se refere 0 art 4 da Lei nO4.357 de 16.7.64.3 Para efeitos flscais, nao irnportara em aumento do preco de aquisicao a circunstancia de obrigar-se 0

adquirente ao pagamento do impasto sabre lucro rnobiliario, seus acrescirnos e adicionais.CAPiTULO III

Da Construcao de Editicacao em CondominioSecao I

Da Construcao em GeralArt. 48. A construcao de lmove!s. objeto de incorporacao nos moldes previstos nesta Lei pocera ser

contratada sob 0 regime de empreitada ou de adrninistracao conforme adiante definidos e podera estar incluldano contrato com 0 incorporador (VETADO), ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e 0 construtor.

1 0 Projeto e 0 memorial descriti-o das editcacoes tarao parte integrante e complementar do contrato; 2 Do contrato devera constar a prazo da entrega das obras e as condicoes e formas de sua eventual

prorroqacao.Art. 49. Os contratantes da construcao, inclusi-e no caso do art. 43, para tratar de seus interesses, com

relacao a ela, poderao reunir-se em assernbleia, cujas deliberacoes, desde que apravadas por rnaioria simplesdos votos presentes, serao validas e obriqatorias para todos eles salvo no que afetar ao direito de propriedadeprevsto na leqislacao.

1 As assembleias serao cornocadas, pelo menos, por 1/3 (urn terce) dos votos dos contratantes peloincorporador ou pelo construtor, com rnencao expressa do assunto a tratar, sendo admitido comparecimento deprocurador bastante.

2 A convocacao da assernbleia sera feita por carta registrada ou protocolo, com antecedencia minima de5 dias para a primeira cornocacao, e rnais 3 dias para a segunda, podendo ambas as comocacoes ser feitas nomesmo aviso.

3 A assernbleia instalar-se-a, no minirno, com metade dos contratantes, em primeira convocacao, e comqualquer nurnero. em segunda, sendo, porem obripatoria a presence, em qualquer caso do incorporador ou doconstrutor, quando convocantes, e pelo menos, com metade dos contratantes que a tenham convocado, se for 0caso.

4 Na assembleia, os votos dos contratantes serao proporcionais as respectivas fracoes ideals de terreno.AFt. 50. SeFt:desi~FlEIdEi FIe eeFttFEItede eeFlstFu~Eie, eu eleitEi eFfl ElsseFfleleiEl eSj5eeiElI de",;dElFfleFlte

eel"lveeEldEiElI"Ites de illieie dEl eeFEI,UI'IlEi Gel IIissEie de Rej5FeSelltElI"ltes, eel Ilj5estEi de 3 IIlel"l"leFElS,5ele l"I"IelleS,eseelfiides el ItFees eel"ltFEltElI"ltes,~ElFEIFe~FeSel"ltEtes jUI Ite Ele eel"lstFuteFeu Ele il leeF~eFEldeF,IIe eElse de ElFt.*13,el"l"ltuae ejue il"IteFeSSElFEleeel II EllIdElIIlel"lte del e15FE1.

Art. 50. Sera designada no contrato de construcao ou eleita em assembleia geral uma Comissao deRepresentantes composta de tres membros, pelo menos, escolhidos entre os adquirentes, para representa-Iosperante 0 construtor ou, no caso do art. 43, ao incorporador, em tudo 0 que interessar ao bom andamento daincorporacao, e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicacao dos arts. 31-A a31-F. (Reda!;ao dada Rela Lei 10.931 de 2004)

1 Uma vez eleita a Comissao, cuja constituicao se cornprovara com a ata da assernbleia, devidamenteinscrita no Registro de Tftulos e Documentos, esta ficara de pleno direito incestida dos poderes necessaries paraexercer todas as atribuicoes e praticar todos os atos que esta Lei e 0 contrato de construcao Ihe deferirem, semnecessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes ou se far caso, pelos que se sub-rogarem nosdireitos e obriqacoes destes.

29 A ElsseFfleleiEl j5eden Fe"''EI~ElF,5elEiFflElieFiEiEleselutEi des "''Eltes des eeFItFEltEIFltes, ejUEllejUeFeeisEie dElceFflissEie, FessElI"'Bdes es diFeites ee teFeeiFeS ejUElFlteEles efeites jEt j5Feeuzides.


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22.A assernbleia geral podera, pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, alterar a cornposicao daComissao de Representantes e revoqar qualquer de suas decisoes, ressalvados os direitos de terceiros quantaaos efeitos ja produzidos. (Reda!;ao dada Rela Lei 10.931 de 2004)

3 Respeitados os limites constantes desta Lei, 0contrato podera discriminar as atribuicoes da Comissaoe devera dispor sabre os mandatos de seus membros, sua destituicao e a forma de preenchimento das vagaseventuais, sendo llcita a estipulacao de que 0 mandato conferido a qualquer membro, no caso de sub-roqacao deseu contrato a terceiros, se tenha por transferido, de pleno direito, ao sub-roqatario, salvo se este nao 0 aceitar.

4 Nas incorporacoes em que 0 numero de contratantes de unidades for igual ou inferior a 3, a totalidadedeles exercera, em conjunto as atribuicoes que esta Lei confere a Comissao, aplicando-se, no que couber, 0disposto nos paraprafos anteriores.

Art. 51. Nos contratos de constn.cao, seja qual for seu regime devera constar expressamente a quemcaberao as despesas com ligagoes de services publicos, devidas ao Poder Publico, bem como as despesasindispensaveis a instalacao, funcionamento e requlamentacao do condominio

Paraqrafo unico. Quando 0 servco publico for explorado mediante concessao, os contratos de construcaodeverao tarnbern especificar a quem caberao as despesas com as liqacoes que incumbam as concessiorariasno caso de nao estarem elas obrigadas a faze-las, ou, em 0 estando, se a isto se recusarem ou alegaremimpossibilidade.

Art. 52. Cada contratante da construcao so sera imitido na posse de sua unidade se estiver em dia com asobriqacoes assumidas, inclusive as relativas a construcao exercendo 0 construtor e 0 condominio ate entao, 0direito de retencao sabre a respectiva unidade; no caso do art. 43, este direito sera exercido pelo incorporador.

Art. 53. 0 Poder Executivo, atraves do Banco Nacional da Habitacao, prornovera a celebracao de contratoscom a Associacao Brasileira de Normas Tecnicas (A.B.N.T.), no sentido de que esta, tendo em vista 0 dispostona Lei n 4.150 de novembro de 1962 , prepare, no prazo maximo de 120 dias, normas que estabelecarn, paracada tipo de predio que padronizar:

I - criterios e normas para calculo de custos unitarios de construcao, para usa dos sindicatos, na forma doart. 54;

II - criterios e normas para execucao de orcamentos de custo de construcao, para fins de disposto no artigo59;

III - criterios e normas para a avaliacao de custo global de obra, para fins da alinea h, do art. 32;IV - modele de memorial descritivi dos acabamentos de editicacao, para fins do disposto no art. 32;V - criterio para entrosamento entre 0 cronograma das obras e 0 pagamento das prestacoes, que pocera

ser introduzido nos contratos de incorporacao inclusive para 0 efeito de aplicacao do disposto no 20 do art. 48100 numero de tipos padronizados devera ser reduzido e na fixacao se atencera primordialmente:a) 0 numero de pavmentos e a existencia de pavimentos especiais (subsolo, pilotis etc);b) 0 padrao da construcao (baixo, normal, alto), tendo em conta as condicoes de acabamento, a qualidide

dos materiais empregados, os equipamentos, 0 nurnero de elevadores e as inovacoes de contorto;c) as areas de construcao.2 Para custear 0 servco a ser feito pela A. B. N.T., definido neste artigo, fica autorizado 0 Poder Executive

a abrir um credito especial no valor de Cr$10.000.000,00 (dez milroes de cruzeiros), em fasor do Banco Nacionalde Habitacao, vinculado a este fim, podendo 0 Banco adiantar a irnportancia a A.B .N.T ., se necessario.

3 No contrato a ser celebrado com a A.B.N.T., estipular-se-a a atualizacao peri6dica das normasprevstas neste artigo, mediante remuneracao razoavel.

Art. 54 Os sindicatos estaduais da industria da construcao civil ficam obrigados a divulgar mensalmente,ate 0 dia 5 de cada mes, os custos unitarios de construcao a serem adotados nas respectivas reqioesjurisdicionais, calculados com observancia dos criterios e norm as a que se refere 0 inciso I, do artigo anterior.


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10 0 si ndicato estadual que deixar de cumprir a obriqacao prevsta neste artigo deixara de receber doscofres publicos, enquanto perdurar a ornissao, qualquer subvencao ou auxflio que pleiteie ou a que tenha direito.

20 Na ocorrencia de ornissao de sindicato estadual, 0 construtar usara os indices fixados por outrosindicato estadual, em cuja reqiao os custos de construcao mais Ihe parecam aproximados dos da sua.

3 Os orgamentos ou estimativas baseados nos custos unitarios a que se refere este artigo so poderaoser considerados atualizados, em certo mes, para os efeitos desta Lei, se baseados em custos unitariosrelativos ao proprio rnes ou a um dos dois meses anteriores.

Secao IIOa Construcao por Empreitada

Art. 55. Nas incorporacoes em que a constrtcao seja feita pelo regime de empreitada, esta podera ser apreco fixo, ou a preco reajustavel por indices previarnente determinados.

1 Na empreitada a preco fixo, 0 preco da construcao sera irreajustaiel, independentemente das variacoesque sofrer 0 custo efetivo das obras e qualquer que sejam suas causas.

2 Na empreitada a preco reajustavel, 0 preco fixado no contrato sera reajustado na forma e nas epocasnele expressamente previstas, em funcao da variacao dos indices adotados, tarnbern previstos obriqatoriamenteno contrato.

3 Nos contratos de construcao por empreitada, a Comissao de Representantes fiscalizara 0 andamentoda obra e a obediencia ao Projeto e as especiticacoes exercendo as demais obriqacoes inerentes a sua funcaorepresentativa dos contratantes e fiscalizadora da construcao.

4 Nos contratos de construcao fix ados sob regime de empreitada, reajustavel, a Comissao deRepresentantes fiscalizara, tarnbern 0 calculo do reajustamento.

5 No Contrato devera ser mencionado 0montante do orgamento atualizado da obra, calculado de acordocom as normas do inciso III, do art 53, com base nos custos unitarios referidos no art 54, quando 0 precoestipulado for inferior ao mesmo.

6 Na forma de expressa reterercla, os contratos de empreitada entendem-se como sendo a preco fixoArt. 56. Em toda a publicidade ou propaganda esc rita, destinada a promover a venda de incorporacao com

construcao pelo regime de empreitada reajustavel, em que conste preco, serao discriminados expllcitamente 0preco da fracao ideal do terreno e 0 preco da ccnstrtcao, com incicacao expressa da reajustabil idade.

10 As mesmas indicacoes deverao constar em todos os papeis utilizados para a realizacao daincorporacao, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.

2 Esta exiqercia sera dispensada nos anonclos "classificados" dos jornaisArt. 57. Ao construtor que contratar, por empreitada a preco fixo, uma obra de incorporacao, aplicar-se-a, no

que couber 0 disposto nos itens II, III, IV, (Vetado) e VI, do art. 43.Secao III

Oa Construcao par AdrninistracaoArt. 58 Nas incorporacoes em que a construcao for contratada pelo regime de admlnistracao, tambem

chamado "a preco de custo", sera de responsabilidade dos proprietaries ou adquirentes 0 pagamento do custointegral de obra, observadas as seguintes disposicoes

I - todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes as transacoes ou aquisiccespara construcao, serao emitidos em nome do condominia dos contratantes da construcao;

II - todas as contribuicoes dos condorninos para qualquer fim relacionado com a construcao seraodepositadas em contas abertas em nome do condominia dos contratantes em estabelecimentos bancarios, asquais, serao movimentadas pela forma que for fixada no contrato.


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Art. 59. No regime de construcao por adrninistracao, sera obriqatorio constar do respectho contrato 0montante do orcamento do custo da obra, elaborado com estrita observancia dos criterios e normas referidos noinciso II , do art. 53 e a data em que se iniciara efetivamente a obra.

1 Nos contratos lavados ate 0 termino das fundacoes, este montante nao podera ser inferior ao daestimativa atualizada, a que se refere 03, do art. 54

2 Nos contratos celebrados apos 0 termino das fundacoes, este montante nao podera ser inferior aultima revisao efetivada na forma do artigo seguinte.

3 As transferencias e sub-roqacoes do contrato, em qualquer fase da obra, aplicar-se-a 0 disposto nesteartigo.

Art. 60. As revisoes da estimativa de custo da obra serao efetuadas, pelo menos semestralmente, emcomum entre a Comissao de Representantes e 0 construtor. 0 contrato podera estipular que, em funcao dasnecessidades da obra sejam alteraveis os esquemas de contribuicoes quanta ao total, ao numero, ao valor e adistribuicao no tempo das prestacoes.

Paraqrafo unico. Em caso de majcracao de prestacoes, 0 noco esquema devera ser comunicado aoscontratantes, com antececercia mfnima de 45 dias da data em que deverao ser efetuados os depositos dasprimeiras prestacoes alteradas.

Art. 61. A Comissao de Representantes tera poderes para, em nome de todos os contratantes e na formaprevsta no contrato:

a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos e despesas do condomfniodos contratantes, aprova-los ou irnpuqna-los, examinando a docurnentacao respectiva;

b) fiscalizar concorrencias relativas as compras dos materiais necessaries a obra ou aos servcos a elapertinentes,

c) contratar, em nome do condomfnio, com qualquer condornino, modficacoes por ele solicitadas em suarespectiva unidade, a serem administradas pelo construtor, desde que nao prejudiquem unidade de outrocondomino e nao estejam em desacordo com 0 parecer tecnico do construtor;

d) fiscalizar a arrecadacao das contribuicoes destinadas a construcao;e) exercer as demais obriqacoes inerentes a sua furcao representativa dos contratantes e fiscalizadora da

construcao e praticar todos os atos necessaries ao funcionamento regular do condomfnio.Art. 62. Em t6da publicidade ou propaganda escrita destinada a promover a venda de incorporacao com

construcao pelo regime de adrninistracao em que conste preco, serao discriminados expllcitamente 0 preco dafragao ideal de terreno e 0 montante do orcarnerto atualizado do custo da construcao, na forma dos artigos 59 e60, com a indicacao do mes a que se refere 0 dito orcamento e do tipo padronizado a que se I..incule 0 mesmo.

10 As mesmas indicacoes deverao constar em todos os papeis utilizados para a reallzacao daincorporacao, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.

2 Esta exiqercia sera dispensada nos anuncios "classificados" dos jornais.CAPITULO IVDas lntracoes

Art. 63. E Ifcito estipular no contrato, sem prejufzo de outras sancoes, que a falta de pagamento, por partedo adquirente ou contratante, de 3 prestacoes do preco da construcao, quer estabelecidas inicialmente, queralteradas ou criadas posteriormente, quando f6r 0 caso, depois de previa notificacao com 0 prazo de 10 dias parapurqacao da mora, implique na rescisao do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelodebito respondem os direitos a respectiva tracao ideal de terreno e a parte construfda adicionada, na forma abaixoestabelecida, se outra forma nao fixar 0 contrato.

10 Se 0 debito nao for liquidado no prazo de 10 dias, apos solicitacao da Comissao de Representantes,esta ficara, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em publico leilao anunciado pela


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forma que 0 contrato previ r, a venda, promessa de venda ou de cessao, ou a cessao da quota de terreno ecorrespondente parte construida e direitos, bem como a sub-roqacao do contrato de construcao.

2 Se 0 maior lance obtido fOr inferior ao desernbolso efetuado pelo inadimplente, para a quota do terrenoe a construcao, despesas acarretadas e as percentagens expressas no paraqrato segui nte sera real izada novapraca no prazo estipulado no contrato. Nesta segunda praca, sera aceito 0 maior lance apurado, ainda queinferior aquele total, (VETADQ).

3 No prazo de 24 horas apos a realizacao do lei lao final, 0 condominio, por decisao unanirne deAssembleia-Geral em condicoes de igualdade com terceiros, tera preferencia na aquisicao dos bens, caso emque serao adjudicados ao condominio.

4 Do preco que far apurado no leilao, serao deduzidas as quanti as em debito, todas as despesasocorridas, inclusive ronorano de advoqado e anurcios, e mais 5% a titulo de comissao e 10% de multacornpensatoria, que reverterao em beneficia do condominia de todos os contratantes, com excecao do faltoso, aoqual sera entregue 0 saldo, se houver.

5 Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comissao de Representantes ficara investida demandato irrevoqaiel, isento do impasto do selo, na vigencia do contrato geral de construcao da obra, compoderes necessaries para, em nome do condornino inadimplente, efetuar as citadas transacoes, podendo paraeste fim fixar precos, ajustar condicoes, suoroqar 0 arrematante nos direitos e obrlqacoes decorrentes docontrato de construcao e da quota de terreno e construcao, outorgar as competentes escrituras e contratos,receber precos, dar quitacoes: imitir 0 arrematante na posse do imovel: transmitir domfnio, direito e acao;responder pela evccao; receber citacao, propor e variar de acoes: e tarnbern dos poderes ad juditia, a seremsubstabelecidos a adcoqado lealmente habilitado;

6 A morte, falencia ou concordata do condominio ou sua dissolucao, se se tratar de sociedade, naore\,Qgara 0 mandato de que trata 0 paraqrafo anterior, 0 qual podera ser exercido pela Comissao deRepresentantes ate a conclusao dos pagamentos devidos, ainda que a unidade pertenca a menor de idade.

7 Os eventuais debitos fiscais ou para com a Prevdencia Social, nao irnpedirao a alienacao por lei laopublico. Neste caso, ao condornino s6mente sera entregue 0 saldo, se houver, des de que prove estar quite com 0Fisco e a Previdencia Social, devendo a Comissao de Representantes, em caso contrario, consignarjudicial mente a irnportancia equivalente aos debitos existentes dando ciencia do fato a entidade credora.

8 Independentemente das disposicoes deste artigo e seus paraqrafos, e como penal idades preliminares,podera 0 contrato de construcao estabelecer a incidencia de multas e juros de mora em caso de atraso nodeposito de contribuicoes sem prej uizo do disposto no paraqrafo seguinte.

go 0 contrato podera dispor que 0 valor das prestacoes pagas com atraso, seja corrigivel em funcao davariacao do indice geral de precos mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita asoscilacoes do poder aquisitivo da moeda nacional.

10. 0 membra da Comissao de Representantes que incorrer na falta prevista neste artigo, estara sujeito aperda autornatica do mandato e devers ser substituido segundo dispuser 0 contrato.

Art. 64. Os orqaos de irforrnacao e publicidade que divulgarem publicamente sem os requisitos exigidospelo 3 do artigo 32 e pelos artigos 56 e 62, desta Lei, suieitar-se-ao a multa em irnportancia correspondente aodobro do preco pago pelo anunciante, a qual revertera em favor da respectiva Municipalidade.

Art. 65. E crime contra a economia popular promover lrcorporacao, fazendo, em proposta, contratos,prospectos ou comunicacao ao publico ou aos interessados, afirmacao falsa sabre a construcao do condominio,alienacao das fracoes idea is do terreno ou sabre a construcao das edficacoes.

PENA - reclusao de um a quatro anos e multa de cinco a cinquenta \zes 0 maier salario-rrmimo legalvigente no Pais.

1 Incorrem na mesma pena:I - 0 incorporador, 0 corretor e 0 construtor, individuais bem como os diretores ou gerentes de ernpresacoletiva incorporadora, corretora ou construtora que, em praposta, contrato, publicidade, prospecto, relatorio,

parecer, balance ou cornunicacao ao publico ou aos ccndcminos, candidatos ou subscritores de unidades,fizerem atirrnacao falsa sabre a constituicao do condominio, alienacao das fracoes ideais ou sabre a construcao


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das edificacoes:II - 0 incorporador, 0 corretor e 0 construtor individuais, bem como os diretores ou gerentes de ernpresa

coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que usar, ainda que a titulo de emprestirno, em proveito proprioou de terceiros, bens ou ha-eres destinados a incorporacao contratada por adrninistracao, sem preva autorizacaodos interessados.

2 0 julgamento destes crimes sera de cornpetencia de Juizo singular, aplicando-se os artigos 5,~ e J Oda Lei nO1.521 de 26 de dezembro de 1951.

3 Em qualquer fase do procedimento criminal objeto deste artigo, a prisao do indicado depencera semprede mandado do Juizo referido no 2. (Paraarafo incluido pela lei nO4.864 de 29.11.1965)

Art. 66. Sao contravencoes relativas a economia popular, puniveis na forma do artigo 10 da lei nO1.521 de26 de dezembro de 1951:

I - negociar 0 incorporador Iracoes ideais de terrene, sem previarnente satisfazer as exiqencias constantesdesta lei,

II - omitir 0 incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicacoes a que se referem os artigos 37 e38, desta lei;

III - deixar 0 incorporador, sem justa causa, no prazo do artigo 35 e ressalvada a hipotese de seus 2 e3, de promover a celebracao do contrato relatbo a fracao ideal de terrene, do contrato de construcao ou daConvencao do condominio;

IV - (VETADO).V - omitir 0 incorporador, no contrato, a indicacao a que se refere 0 5 do artigo 55, desta lei;VI -

LEI 4.591- LEI DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

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