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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 8 a VARA CÍVEL DE SANTO AMARO PROCESSO: 1033016-63.2016.8.26.0002 FERNANDO FLÁVIO DE ARRUDA SIMÕES, engenheiro, perito judicial, nomeado nos autos da ação IMISSÃO DE POSSE ajuizada pela AM DE SILVIO INVESTIMENTOS EPP contra DANIELA DE JESUS FERREIRA, tendo realizado todos os estudos e diligências atinentes ao caso, vem mui respeitosamente apresentar o seguinte. LAUDO TÉCNICO Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1033016-63.2016.8.26.0002 e código 53341DA. Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por FERNANDO FLAVIO DE ARRUDA SIMOES e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 22/01/2018 às 14:07 , sob o número WSTA18700154318 . fls. 203
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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 8a VARA CÍVEL DE SANTO AMARO PROCESSO: 1033016-63.2016.8.26.0002
FERNANDO FLÁVIO DE ARRUDA SIMÕES, engenheiro, perito judicial, nomeado nos autos da ação IMISSÃO DE POSSE ajuizada pela AM DE SILVIO INVESTIMENTOS EPP contra DANIELA DE JESUS FERREIRA, tendo realizado todos os estudos e diligências atinentes ao caso, vem mui respeitosamente apresentar o seguinte.
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1. - PRELIMINARES
A autora propõe na inicial uma ação de Imissão de Posse contra Daniela de Jesus Ferreira, alegando basicamente os seguintes fatos e motivos:
- A empresa ré (anteriormente denominada Imobimaxx Investimentos Ltda. ME ) arrematou, através de leilão extrajudicial promovido pelo Banco do Brasil S/A em data de 28/01/2014, o imóvel constituído pela casa situada na Rua Clóvis Vaz de Souza, 01 – Jd. Reimber, São Paulo – SP, CEP: 04823-130, o qual se encontra devidamente registrado através da matrícula nº 45.830 junto ao 11º Oficial de Registro de Imóveis desta Comarca, conforme se depreende da inclusão certidão atualizada do imóvel, onde se verifica o devido registro da aquisição por parte do autor, pelo preço fixo de R$ 99.000,00; - A empresa ré, inicialmente, apurou que o imóvel possuía 04 casas construídas, duas no nível superior, com entrada pela Rua Clovis Vaz de Souza e duas no nível inferior, com entrada pela Rua Antônio Porto; - Posteriormente à tomada de posse do imóvel e início de levantamentos para a demolição das antigas casas e construção de nova residência no terreno, verificou que, além das casas numeradas de 1 a 4, faz parte do imóvel, igualmente, uma pequena construção com entrada pela rua lateral, antigamente denominada Rua nº 05, atual Rua Antônio Porto, 03 A; - Conforme exposto, após a imissão de posse da autora e início de levantamentos visando edificação, esta verificou uma diferença entre a área descrita na matrícula e na carta de arrematação e a situação atual do bem; - Através de análise da quadra fiscal, bem como elaboração de levantamento cadastral realizado por profissional devidamente habilitado, verificou o requerente, sem qualquer sombra de dúvida, que a área restante é aquela ocupada por pequena edificação medindo 21,41m2;
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- A empresa autora implementou esforços visando a notificação da mesma e/ou ocupantes. Contudo, estes, se forma acintosa e reiterada, se negam a sequer receber as notificações; - Da análise das áreas devidamente inscritas na matrícula do imóvel, da quadra fiscal e certidão de cadastro do imóvel junto à PMSP e levantamento ora carreados, bem como das fotos em anexo, verifica-se de forma clara que a pequena área com acesso pela Rua 05, atual Antônio Porto, 3 A, é parte integrante do imóvel adquirido pela autora; - Face ao exposto, requer desta maneira a citação da requerida, a procedência da ação determinando a imediata desocupação do imóvel localizado na Rua Antônio Porto no 3A, Vila Rubi, São Paulo, mediante a imissão de posse e a condenação dos requeridos ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.
Não foi apresentada contestação por parte da requerida até a
presente data.
Necessária à prova pericial, foi o signatário honrado com sua nomeação para a função de perito judicial, não tendo sido indicado assistentes técnicos pelas partes.
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2. - VISTORIA 2.1. - LOCAL
O imóvel da autora está localizado na Rua Clóvis Vaz de Souza no 01, bairro Jardim Reimber, São Paulo/SP.
O imóvel em litígio está localizado na Rua Antônio Porto no 03A, bairro Jardim Reimber, São Paulo/SP.
A ocupação local é constituída basicamente por edificações residenciais de padrão simples/médio e comércio de âmbito local. 2.2 - DOCUMENTAÇÃO LEGAL
2.2.1 – título da autora
De acordo com matrícula no 45.830 registrada no 11º cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, datada de 16.08.78, a autora é proprietário de uma área de 250,00m2, apresentando a seguinte descrição:
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2.3.- BENFEITORIAS
Sobre a área da autora encontram-se erigida 1(uma) edificação com 2(dois) pavimentos, sendo 2(casas) no pavimento inferior e 5(cinco) no pavimento térreo, destinadas uso residencial, possuindo fachada revestida em pintura látex sobre reboco desempenado; cobertura em telhas de fibrocimento, piso de concreto; fechamento muro de alvenaria.
Sobre a área em litígio em questão encontram-se erigidas 1(uma) edificação térrea destinada ao uso residencial; possuindo fachada revestida em massa texturizada; cobertura em laje.
A edificação apresenta as seguintes dependências e acabamentos construtivos: DORMITÓRIO/SALA: Piso cerâmico; paredes revestidas massa textutrizada/tijolo aparente/reboco; foro de laje; esquadria de alumínio com vidro liso. COZINHA: Piso cerâmico; paredes em revestimento cerâmico; forro de laje; esquadria de alumínio com vidro liso. BANHEIRO: Piso cerâmico/cimentado; paredes revestidas em azulejo; forro de laje; esquadria de alumínio com vidro liso.
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2.4. – RELATÓRIO TÉCNICO FOTOGRAFICO Relacionamos a seguir via documentação fotográfica, a
situação atual da área em litígio, verificados na época da vistoria realizada no dia 27.10.2017. IMÓVEL DA AUTORA
FOTO 1: RUA CLÓVIS VAZ DE SOUZA DEFRONTE AO IMÓVEL DA AUTORA.
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FOTO 2: RUA ANTÔNIO PORTO DEFRONTE AO IMÓVEL DA AUTORA.
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FOTO 3: DIVISA LATERAL ESQUERDA SENDO OBSERVADO PELA RUA CLÓVIS VAZ DE SOUZA.
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FOTO 4: DIVISA LATERAL DIREITA COM A ÁREA EM LITÍGIO OCUPADA PELA REQUERIDA SENDO OBSERVADO PELA RUA ANTÔNIO PORTO.
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FOTO 5: VISTA GERAL DO IMÓVEL DA AUTORA LOCALIZADO NA ESQUINA DAS RUA CLÓVIS VAZ DE SOUZA E ANTÔNIO PORTO.
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FOTO 6: TESTADA DO IMÓVEL DA AUTORA SENDO OBSERVADO PELA RUA CLÓVIS VAZ DE SOUZA.
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FOTO 7: TESTADA DO IMÓVEL DA AUTORA SENDO OBSERVADO PELA RUA ANTÔNIO PORTO.
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FOTO 8: IDENTIFICAÇÃO DA NUMERAÇÃO DO IMÓVEL.
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FOTO 9: CORREDOR DE ACESSO AS CASAS EXISTENTES NO PAVIMENTO TÉRREO.
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FOTO 10: DORMITÓRIO.
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FOTO 11: COZINHA.
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FOTO 12: BANHEIRO.
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FOTO 13: VISTA DA ENTRADA DA EDIFICAÇÃO SITUADA NO PAVIMENTO INFERIOR.
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FOTO 14: COZINHA.
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FOTO 15: SALA.
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FOTO 16: BANHEIRO.
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IMÓVEL EM LITÍGIO OCUPADO PELA REQUERIDA
FOTO 17: RUA ANTÔNIO PORTO NAS PROXIMIDADES DO IMÓVEL EM LITÍGIO.
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FOTO 18: VISTA EM SENTIDO CONTRÁRIO.
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FOTO 19: VISTA DA DIVISA LATERAL ESQUERDA COM IMÓVEL DA AUTORA.
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FOTO 20: DIVISA LATERAL DIREITA COM IMÓVEL DE TERCEIROS.
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FOTO 21: VISTA DO IMÓVEL EM LITÍGIO OCUPADO PELA REQUERIDA DE PROPRIEDADE DA AUTORA.
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FOTO 22: VISTA DO IMÓVEL EM LITÍGIO.
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FOTO 23: LIMITE DA ÁREA EM LITÍGIO.
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- 29 -
FOTO 24: VISTA DO IMÓVEL EM LITÍGIO OCUPADO PELA REQUERIDA ESTANDO SITUADA DENTRO DA ÁREA DA MATRÍCULA 45.830 DE PROPRIADADE DA AUTORA.
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FOTO 25: VISTA DO IMÓVEL EM LITÍGIO OCUPADO PELA REQUERIDA ESTANDO SITUADA DENTRO DA ÁREA DA MATRÍCULA 45.830 DE PROPRIADADE DA AUTORA.
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FOTO 26: IDENTIFICAÇÃO DA NUMERAÇÃO DO IMÓVEL OCUPADO PELA REQUERIDA.
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- 32 -
FOTO 27: VISTA DA PAREDE DE DIVISA ENTRE ÁREA DO AUTOR E ÁREA EM LITÍGIO, O QUAL ESTÃO INSERIDA DENTRO DA ÁREA DA MATRÍCULA 45.830 DE PROPRIEDADE DA AUTORA.
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FOTO 28: DORMITÓRIO/SALA.
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FOTO 30: BANHEIRO.
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3. - Análise documental 3.1- matrícula do autor
De acordo com matrícula no 45.830 registrada no 11º cartório
de Registro de Imóveis de São Paulo, a autora é proprietária de uma área de 250,00m2, situado na Rua Um (Rua Clóvis Vaz de Souza), esquina da Rua 5 (Rua Antônio Porto), lote 1 da quadra G.
A referida matrícula aponta que o terreno possui 9,00m de
frente para a Rua Um e mais 5,15m de chanfro com a Rua 5, medindo de frente aos fundos do lado direito de quem da rua olha o terreno 23,30m confrontando com o alinhamento da Rua 5, do lado esquerdo 26,40m, confrontando com o terreno 1-A, tendo nos fundos a largura de 4,00m, confrontando com o terreno 6, conforme a seguir parcialmente reproduzido:
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4.- definição da área OCUPADA
Para definição da área ocupada pela requerida foi necessário do levantamento topográfico cadastral e sobreposição das áreas, tendo o signatário contratado sob minha responsabilidade o topógrafo Itamir dos Santos CREA 5060374051.
4.1.- SITUAÇÃO atual EXISTENTE
Apresentamos a seguir o levantamento cadastral da situação atual existente do imóvel do autor, imóvel da requerida e do local onde está inserida a área em litígio, conforme planta juntada em anexo 2, a seguir parcialmente reproduzido:
Após o cadastramento, constatamos que a autora ocupa uma área de 179,37m2 indicada na cor vermelha e a requerida ocupa uma área de 21,42m2 indicada na cor azul.
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Analisando as descrições da matrícula 45.830 e calculando analiticamente suas medidas, verificamos que área real corresponde à 201,45m2, e não 250,00m2 apontado no título, conforme abaixo parcialmente reproduzido.
Deste modo, podemos concluir que existe erro na descrição das
medidas da matrícula 45.830 de propriedade da autora.
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4.2.- Sobreposição da situação existente com a matrícula da autora
Executamos neste tópico a sobreposição entre a situação real existente com a matrícula no 45.830 de propriedade da autora, conforme planta juntada em anexo 3, a seguir parcialmente reproduzido:
A partir das sobreposições efetuadas, constatamos que a área de 21,42m2 ocupada pela requerida indicada na cor azul, está inserida sobre a área da matrícula 45.830 de propriedade da autora indicada na cor vermelha.
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5. HISTÓRICO DA OCUPAÇÃO
Relacionamos neste tópico através de fotografias aéreas do local, o histórico da ocupação da área em litígio. 5.1 – FOTOGRAFIA AÉREA de 2004
Analisando a Fotografia do Mapa Digital da Cidade de São Paulo do ano de 2004, verificamos que já existia edificação na área em litígio de propriedade da autora, conforme a seguir reproduzido:
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5.2 – FOTOGRAFIA AÉREA de 12/09/10 Analisando a Fotografia Aérea datada de 14/12/08, extraída do
site http://maps.google.com/, verificamos que a edificação existente na área em litígio de propriedade da autora, apresentava a mesma situação do ano de 2004, conforme a seguir parcialmente reproduzido:
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6.- RESPOSTA AOS QUESITOS 6.1. - QUESITOS Da AUTORa (fls. 90) 1) A parcela de terreno, objeto da presente ação, com entrada pela Rua Antônio Porto, 03 A - Vila Rubi, São Paulo – SP, CEP: 04823-140, pertence ao imóvel objeto da matrícula nº 45.830 do 11º Cartório de Registro de Imóveis ( fls. 28/36 )? Quais suas dimensões e características? Resp: A partir das sobreposições efetuadas entre a situação atual existente e a matrícula no 45.830, constatamos que a área em litígio situada na Rua Antônio Porto no 03A ocupada pela requerida, está inserida sobre a área objeto da matrícula 45.830 de propriedade da autora.
As dimensões e características da área ocupada em litígio, foram descritas no Memorial Descritivo juntado em anexo 4 do laudo. 2) A planta elaborada e carreada às fls. 41/43, a qual demonstra a área ocupada objeto da presente ação, encontra-se correta, considerando-se a planta fiscal de fls. 46/47 e certidão de dados cadastrais da Prefeitura de fls. 48 ?
Resp: A planta juntada às fls. 41/43 não está correta, existindo divergência com a situação atual existente. 6.2. - QUESITOS Da requerida (fls. 97) 01 – Favor descrever a casa ocupada por Daniela Jesus Ferreira e sua família. É possível afirmar há quanto tempo a construção existe? Resp: A edificação ocupada pela requerida foi descrita no item 2.3 do laudo.
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A fotografia aérea do Mapa Digital da Cidade de São Paulo do ano de 2004, já apontava a existência da edificação em litígio, o qual foi edificada sobre a área de propriedade da autora, objeto da matrícula 45.830.
De acordo com informações da vizinhança a construção foi edificada a aproximadamente 20(vinte) anos. 02 – É possível, com os elementos disponíveis nos autos, verificar se essa construção foi erguida dentro do terreno adquirido pela autora (matrícula 45.830)? Resp: A partir das sobreposições efetuadas entre a situação atual existente e a matrícula no 45.830, constatamos que a área em litígio situada na Rua Antônio Porto no 03A ocupada pela requerida, está inserida sobre a área objeto da matrícula 45.830 de propriedade da autora.
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7. - conclusões
Com base na análise de plantas, documentos, levantamentos planimétricos, dados obtidos na ocasião da vistoria realizada “in loco”, obtemos as seguintes conclusões:
- A matrícula no 45.830 registrada no 11º cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, aponta que a autora é proprietária da área de 250,00m2, situado na Rua Um (Rua Clóvis Vaz de Souza), esquina da Rua 5 (Rua Antônio Porto), possuindo possui 9,00m de frente para a Rua Um e mais 5,15m de chanfro com a Rua 5, medindo de frente aos fundos do lado direito de quem da rua olha o terreno 23,30m, do lado esquerdo 26,40m, tendo nos fundos a largura de 4,00m;
- A matrícula 45.830 de propriedade da autora possui erro na descrição das medidas, possuindo área real de 201,45m2;
- De acordo com informações da vizinhança a requerida reside no imóvel a aproximadamente 20(vinte) anos, sendo que a fotografia aérea do Mapa Digital da Cidade de São Paulo, já apontava no ano de 2004 a existência de edificação no local em litígio;
- A partir das sobreposições efetuadas, podemos concluir que a área de 21,42m2 ocupada pela requerida indicada na cor azul, está inserida sobre a área da matrícula 45.830 de propriedade da autora indicada na cor vermelha, conforme abaixo parcialmente reproduzido:
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8. - ENCERRAMENTO
O presente laudo está impresso em 45(quarenta e cinco) folhas somente no anverso, estando esta última datada e assinada.
Segue em anexo:
ANEXO 1: Localização do Imóvel.
Face a existência de plantas elaboradas que não podem ser reduzidas para o tamanho A4, efetuamos a entrega dos mesmos em Cartório, as quais deverão ficar à disposição das partes para análise. ANEXO 2: Levantamento Topográfico da Situação Existente. ANEXO 3: Sobreposição da Situação Existente com Matrícula. ANEXO 4: Memorial Descritivo da Área Ocupada pela Requerida. ANEXO 5: Memorial Descritivo da Área da matrícula no 45.830 de propriedade da autora.
Nada mais havendo a relatar, damos por encerrado o presente trabalho, permanecendo à disposição de V. Excia. para quaisquer esclarecimentos necessários.
São Paulo, 22 de janeiro de 2018.
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ANEXO 1
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FORO REGIONAL II - SANTO AMARO Emitido em: 24/01/2018 09:43 Certidão - Processo 1033016-63.2016.8.26.0002 Página: 1
CERTIDÃO DE PUBLICAÇÃO DE RELAÇÃO
Certifico e dou fé que o ato abaixo, constante da relação nº 0002/2018, foi disponibilizado na página 2179 e ss do Diário da Justiça Eletrônico em 24/01/2018. Considera-se data da publicação, o primeiro dia útil subseqüente à data acima mencionada.
Advogado Denis Ferreira Fazolini (OAB 172534/SP) Paulo Ribeiro de Lima (OAB 174779/SP) Defensoria Pública do Estado de São Paulo (OAB 999999/DP)
Teor do ato: "Vistos Concedo o prazo adicional de trinta dias ao perito, para entrega do laudo.Int."
SÃO PAULO, 24 de janeiro de 2018.
Iracema Do Carmo Silva Escrevente Técnico Judiciário
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULOCOMARCA DE SÃO PAULOFORO REGIONAL II - SANTO AMARO8ª VARA CÍVELAvenida das Nações Unidas, 22939, Torre Brigadeiro, 9º andar, Jurubatuba - CEP 04795-100, Fone: (11) 5541-8158, São Paulo-SP - E-mail: [email protected]ário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min
CERTIDÃO
Processo Digital n°: 1033016-63.2016.8.26.0002
Classe – Assunto: Imissão Na Posse - Imissão
Requerente: A M de Silvio Investimentos Epp
Requerido: Daniela de Jesus Ferreira
Justiça Gratuita
C E R T I D Ã O
Certifico e dou fé que cadastrei a r. Decisão de fl. 251 no sistema SAJ, bem como arquivei os documentos em local próprio. Nada Mais. São Paulo, 29 de janeiro de 2018. Eu, ___, Filipe Eugênio Ferreira da Silva, Chefe de Seção Judiciário.
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