1

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DO FORO DA CO-

MARCA DE COTIA/SP

Ref. : Processo nº 1005411-85.2013.8.26.0152

THALES DO VALLE DUTRA, Engenheiro, devidamente regis-

trado no CREA sob nº 5060194003/D, Jurisperito, louvado e compromis-

sado nos autos do processo em epígrafe, onde tem curso a AÇÃO DE CUM-

PRIMENTO DE SENTENÇA proposta por JOSÉ CARÇÃO DA VEIGA contra

YURIKO SATO SAEKI, tendo procedido a todas as diligências necessárias

ao cumprimento de sua missão, vem, mui respeitosamente, apresentar a

VOSSA EXCELÊNCIA o resultado do seu trabalho, consubstanciado no pre-

sente

L A U D O T É C N I C O

Cotia, 17 de agosto de 2.018.

THALES DO VALLE DUTRA

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C A P Í T U L O - I

PRELIMINARES

Refere-se o presente parecer técnico a AÇÃO DE CUMPRI-

MENTO DE SENTENÇA proposta por JOSÉ CARÇÃO DA VEIGA contra

YURIKO SATO SAEKI.

Conforme R. Despacho de fls. 164, foi determinada a avalia-

ção do seguinte bem imóvel, objeto do Termo de Penhora de fls. 135: Um

terreno designado por Área nº 07, situado no Bairro do Maranhão, no Mu-

nicípio de Cotia, com área de 30.018,01m2, com registro no INCRA nº

638.072.000.825-3 matriculado sob o nº 96.420 no CRI de Cotia.

Nomeado Perito Judicial no feito, assumiu o signatário o

compromisso geral em Cartório, de bem e fielmente, sem dolo nem malí-

cia, apresentar seu laudo de avaliação do referido imóvel, e que ora subme-

te à apreciação do E. JULGADOR, conforme segue:

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C A P Í T U L O - II

VISTORIA

Após estudo acurado da matéria procedeu o signatário a vis-

toria do imóvel, quando então buscou observar sua situação, dimensiona-

mento, características aparentes, benfeitorias existentes e demais detalhes

de interesse a mais completa e perfeita conceituação de seu valor de venda.

II.1 - LOCALIZAÇÃO

O Jurisperito ressalta que, uma vez que a descrição com a lo-

calização do imóvel constante dos documentos encartados nos autos são

imprecisas, diligenciou à Prefeitura de Cotia e obteve através da quadra

fiscal do Bairro do Maranhão a localização do imóvel avaliando designado

como Área no 07, a qual é voltada para a Rua das Granjas, Município e

Comarca de Cotia.

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II.2 - DESCRIÇÃO

II.2.1 - LOCAL

A região do Bairro do Maranhão, em que a área está locali-

zada, não é possuidora de todos os melhoramentos públicos, sendo distan-

te, aproximadamente, 6,00km do Centro de Cotia

O comércio na região é inexistente, sendo extremamente fra-

co o transporte coletivo para a região central da cidade, bairros periféricos

e para o Município de Embu das Artes.

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C A P Í T U L O - III

O IMÓVEL AVALIANDO

III.1 – TERRENO

O terreno situado na Rua das Granjas, s/n, no Bairro do Ma-

ranhão, aparentemente, firme e seco, possui topografia irregular com decli-

ves e aclives e área de 30.018, 01m2.

III.2 – BENFEITORIAS

Sobre o terreno retro descrito não existem benfeitorias, es-

tando o mesmo parcialmente coberto por mata nativa.

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FOTO 01: Vista parcial da área avalianda situada na Rua das Granjas, no

Bairro Maranhão, Município de Cotia.

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FOTO 02: Outra vista parcial da área avalianda situada na Rua das Granjas,

no Bairro Maranhão, Município de Cotia.

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FOTO 03: Outra vista parcial da área avalianda à direita, situada na Rua das

Granjas, no Bairro Maranhão, Município de Cotia.

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FOTO 04: Outra vista parcial da área avalianda situada na Rua das Granjas,

no Bairro Maranhão, Município de Cotia.

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FOTO 05: Outra vista parcial da área avalianda situada na Rua das Granjas,

no Bairro Maranhão, Município de Cotia.

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FOTO 06: Outra vista parcial da área avalianda situada na Rua das Granjas,

no Bairro Maranhão, Município de Cotia.

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C A P Í T U L O - IV

APURAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL

IV.1 - METODOLOGIA

O presente trabalho tem seu desenvolvimento de acordo com

o que rezam as Normas de Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/2011,

as quais atendem às prescrições do item 8.2.1.4.2 da ABNT – NBR 14653-

2 de 2011.

O Método Evolutivo será utilizado no presente trabalho co-

mo Metodologia, uma vez que o referido método, sempre que houver ele-

mentos semelhantes ao avaliando, conforme as normas vigentes, é o mais

indicado para estimar o valor de mercado de terrenos, de casas padroniza-

das, de lojas, de apartamentos, de escritórios, de armazéns, etc.

O Método Evolutivo consiste em se determinar o valor de

mercado do imóvel através da composição do valor do terreno com o valor

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núm

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.

fls. 274

18

de sua construção com os custos diretos e indiretos e o fator de comerciali-

zação, sendo que a fórmula para a utilização deste método é a que segue:

VI = (VT + VB) x Fc,

onde:

VI = valor do imóvel avaliando;

VT = valor do terreno;

VB = valor da benfeitorias

Fc = fator de comercialização

Par

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fls. 275

19

IV.1 - VALOR UNITÁRIO DO TERRENO

Devido ao fato da zona de expansão urbana, em que se situa

o imóvel avaliando, no Bairro do Maranhão, possuir grandes áreas sem

ocupações, muitas delas cercadas, algumas muradas, outras de uso agríco-

la, outras com pequenas construções e outras de uso para lazer, apesar de

pesquisar ao longo de praticamente todas as vias vicinais e estradas princi-

pais sem asfalto que cortam a região do referido bairro, o Jurisperito cons-

tatou a existência de 03 (três) elementos em oferta de venda assemelhados

ao avaliando, para o levantamento do metro quadrado de terreno negociado

na região.

Todos os elementos, sofreram a homogeneização com a apli-

cação de tratamento por fatores preconizada pelas Normas/11, com o fito

de se apurar:

FATOR FONTE : nos casos de ofertas que não refletem com absoluta exa-

tidão o valor de mercado pois admitem uma elasticidade de negociação ou

escondem uma maior valorização, será efetuado um desconto de 10%,

compensando-se desta forma a sua superestimativa natural;

ATUALIZAÇÃO : Todos os valores referem-se ao mês de julho/2.018;

Par

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20

CONSTRUÇÕES : Os elementos com algum tipo de construção, sofreram a

dedução correspondente ao valor da mesma, sempre que estas edificações

fossem representativas no preço do imóvel. Tal dedução se faz necessária

para que o valor unitário final represente valor de terreno-nu;

Elemento 01: Estrada da Represinha, s/nº, terreno com topografia irregular

com área de 10.000,00m2, valor de R$ 2.900.000,00, G3i Imóveis, Sr. Go-

mes Cel. 99708.0820.

Fator Fonte = 0,90

Fator Topografia = 0,80

q1 = [(R$ 2.900.000,00 x 0,90) x 0,80] / 10.000,00m2 = R$ 208,80/m2

Elemento 02: Rua Amazonas, nº 10, terreno com topografia em aclive para

os fundos com área de 1115,00m2, valor de R$ 300.000,00, Proinvest Imó-

veis, Tel. 4612-2599.

Fator Fonte = 0,90

Fator Topografia = 0,80

q2 = [(R$ 300.000,00 x 0,90) x 0,80] / 1.115,00m2 = R$ 193,72/m2

Elemento 03: Estrada da Represinha, s/nº, terreno com topografia irregular,

com área de 24.000,00m2, valor de R$ 4.100.000,00, ZAP Imóveis.

Fator Fonte = 0,90

Fator Topografia = 0,90

q3 = [(R$ 4.100.000,00 x 0,90) x 0,80] / 24.000,00m2 = R$ 123,32/m2

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21

À vista das cotações conclusas das análises dos comparados ar-

rolados, a saber em retrospecto:

ELEMENTO VALOR CONCLUSO (R$/ m2)

01 208,80

02 193,72

04 123,32

SOMA : R$ 528,51

O signatário calcula :

A) MÉDIA GERAL : R$ 528,51/03 = R$ 176,17/m2.

B) FAIXA DE VALOR : Variação de 30% da média geral:

mínimo : R$ 176,17/m2 x 0,70 = R$ 123,32/m2

máximo : R$ 176,17/m2 x 1,30 = R$ 229,02/m2

C) ELEMENTOS DISCREPANTES : Por se afastarem da faixa supra.

não há

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22

COMPARATIVO CONCLUSO : Cognominado aquele resultante da análise

do comparado arrolado.

Tem-se então como valor unitário básico de lote na regi-

ão enfocada, a saber:

q = R$ 176,17/m2

CENTO E SETENTA E SEIS REAIS

E DEZESSETE CENTAVOS

POR METRO QUADRADO

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23

IV.2 - VALOR DO TERRENO

O valor correspondente ao terreno, será firmado consideran-

do-se que o mesmo possui 30.018,01m2, situado na Rua das Granjas, s/n,

Bairro do Maranhão, Município de Cotia.

A avaliação será conduzida pela seguinte expressão:

VT = S x q x Ftop

onde:

VT = Valor do terreno

S = Área do terreno = 30.018.01m2

q = Valor unitário definido por pesquisa retro apresentada

= R$ 176,17/m2

Ftop = Fator topografia, declives e aclives acima de 20% = 0,70

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24

logo :

VT = 176,17m2 x R$ 30.018,01/m2 x 0,70

VT = R$ 3.701.790,97

Em números redondos:

VT = R$ 3.700.000,00

TRÊS MILHÕES E SETECENTOS MIL REAIS

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25

IV.3 - VALOR DAS BENFEITORIAS

Conforme exposto anteriormente, sobre a área avalianda não

existem benfeitorias.

IV.4 - VALOR TOTAL DO IMÓVEL

O valor total do imóvel corresponderá à parcela referente

ao valor do terreno, a saber:

VI = VT

VI = R$ 3.700.000,00

TRÊS MILHÕES E SETECENTOS MIL REAIS

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26

E N C E R R A M E N T O

Dada por encerrada a missão, apresentando o Laudo de

Avaliação em 26 (vinte e seis) páginas, e de 03 ANEXOS, enumeradas, to-

das rubricadas, com exceção da primeira e desta última que também vão

assinadas e datadas.

Cotia, 17 de agosto de 2.018

THALES DO VALLE DUTRA

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A N E X O 01

NORMAS DE AVALIAÇÃO

DE IMÓVEIS URBANOS - 2011

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A N E X O 02

VALORES DE EDIFICAÇÕES DE

IMÓVEIS URBANOS – 2.017

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A N E X O 03

BOLETIM ECONÔMICO

SINDUSCON/SP

MAIO/18

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