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_______________________________________________________________________ 1 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3 a VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DO TATUAPÉ PROCESSO : N o 1005041-48.2016.8.26.0008/01 ALMIR FRANCO DE LIMA, engenheiro civil, CREA 92.613/D, nomeado perito judicial nos autos do processo em epígrafe, onde tem curso a AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA LOCAÇÃO DE IMÓVEL que EDNA MARIA PRANDINI BELEZE promove em desfavor a SENZACQUA ESTÉTICA AUTOMOTIVA ECOLÓGICA EIRELI E OUTRO, tendo vistoriado o imóvel avaliando, e compulsado atentamente as peças que instruem o feito, vem submeter à elevada apreciação de Vossa Excelência, o resultado do estudo, consubstanciado no presente LAUDO TÉCNICO , que se inicia pelo seguinte : Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1005041-48.2016.8.26.0008 e código 653365B. Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ALMIR FRANCO DE LIMA, protocolado em 03/08/2018 às 18:59 , sob o número WTAT18701094416 . fls. 211

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1

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3a VARA CÍVEL DO FORO

REGIONAL DO TATUAPÉ

PROCESSO : No 1005041-48.2016.8.26.0008/01

ALMIR FRANCO DE LIMA, engenheiro

civil, CREA 92.613/D, nomeado perito judicial nos autos do processo em

epígrafe, onde tem curso a AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

– LOCAÇÃO DE IMÓVEL que EDNA MARIA PRANDINI BELEZE

promove em desfavor a SENZACQUA ESTÉTICA AUTOMOTIVA

ECOLÓGICA – EIRELI E OUTRO, tendo vistoriado o imóvel avaliando,

e compulsado atentamente as peças que instruem o feito, vem submeter à

elevada apreciação de Vossa Excelência, o resultado do estudo,

consubstanciado no presente

LAUDO TÉCNICO ,

que se inicia pelo seguinte :

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1) INTRÓITO:

A presente perícia tem por objetivo a

avaliação do imóvel penhorado localizado na Rua Serra de Japi nº 313,

apartamento nº 94, 9o andar do Edifício Barão da Serra, situado no

bairro do Tatuapé, Município de São Paulo.

Às fls. 83 dos autos encontra-se

juntado o Termo de Penhora e Depósito do bem-imóvel constritado.

Entendendo fática a matéria em testilha

o ínclito magistrado que preside o feito houve por bem nomear perito

judicial para realização da perícia em tela, recaindo tal mister na pessoa

do signatário ( fls. 80 dos autos ).

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3

Esta perícia reger-se-á pelos ditames da

NBR14.653-2 (antiga NBR.5676) da ABNT e demais prescrições

normativas recomendadas pelo IBAPE .

2) VISTORIA

Assim que de posse dos autos, e mercê da

prerrogativa insculpida no artigo 473, § 3º, do Novo CPC, levou a efeito

este perito a vistoria do imóvel em apreço.

Trata-se de um imóvel residencial,

localizado na Rua Serra de Japi nº 313, apartamento nº 94, 9o andar do

Edifício Barão da Serra, situado no bairro do Tatuapé, Município de São

Paulo (vide croquis em Anexo 01). Está situado no Setor 054, Quadra

016, com índice fiscal igual a 2.995,00 , em conformidade com a Planta

Genérica de Valores do Município do ano de 2018.

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4

O Edifício Barão da Serra é constituído

por 01 subsolo, andar térreo, mezanino, 11 pavimentos tipo (com 4

apartamentos por andar), um pavimento com 4 apartamentos de

cobertura e ático, onde se encontram a caixa d’água e casa de máquinas.

É servido por 02 elevadores (01 social e 01 de serviço).

O imóvel avaliando, em consonância

com a Matrícula nº 156.885 do 9º Cartório de Registro de Imóveis da

Capital (fls. 75/76 dos autos), apresenta área útil equivalente a 83,90 m2,

sendo composto por cozinha, área de serviço, sala de estar/jantar, 03

dormitórios (01 suíte) e banheiro social. A área de uso comum referente

ao apartamento perfaz o montante de 88,07 m2, encerrando, portanto, a

unidade autônoma pericianda, a área total construída de 171,97 m2.

A unidade avalianda é dotada de duas

vagas de garagem indeterminadas.

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Apresenta o imóvel em questão padrão

de construção médio (patamar médio), idade estimada em torno de 24

anos, e estado de conservação da edificação “necessitando de reparos

simples”, em conformidade com o estudo “VALORES DE

EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS 2002/2006” (doc. Anexo

02), trabalho este atualizado e concebido nos moldes do estudo de

autoria da Comissão de Peritos nomeada pelo Provimento no 02/86 dos

M.M. Juízes de Direito das Varas da Fazenda Municipal da Capital.

O Edifício Barão da Serra apresenta as

seguintes dependências principais de uso comum: áreas de lazer e

circulação, jardins, salão de festas com 2 sanitários e copa, playground,

academia com sanitário, piscinas (adulto e infantil), quadra

poliesportiva, sauna e vagas de garagem (no térreo e subsolo).

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A região em que está situado o imóvel

periciando é de característica mista (residencial e comercial), com

predominância de imóveis de padrão médio, sendo dotada de todos os

melhoramentos públicos e serviços urbanos usuais.

Os parâmetros para a região (Grupo II ,

5ª Zona, de acordo com as normas avaliatórias preconizadas pelo

IBAPE), são os seguintes:

Pmi = sem limitação (profundidade mínima)

Pma = sem limitação (profundidade máxima)

Fr = 16,00 m (frente de referência)

Ce = valorização de 10,00% (fator de frentes múltiplas)

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3) AVALIAÇÃO

O critério que será utilizado para a

avaliação do imóvel, “data venia”, recomendado pela própria

Jurisprudência dos Tribunais do Poder Judiciário, é o do MÉTODO

COMPARATIVO, ou seja, o valor do imóvel será determinado por

comparação com outros semelhantes que tenham seus preços conhecidos

no mercado imobiliário.

Evidentemente, como sói acontecer no

método adentrado, necessitar-se-á de uma HOMOGENEIZAÇÃO aos

dados encontrados para que possam ser comparados quanto as

diferenças existentes em localização, época, aproveitamento, padrão,

obsoletismo, etc. ..., invocando sempre os ensinamentos do brilhante

ENGENHEIRO LUIZ CARLOS BERRINE. “Avaliações de Imóveis” -

3a ed. - 1.957 - pág.14, parágrafo 1o:

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“... os peritos e assistentes técnicos

acham-se na obrigação de fazer sobressair todas as possibilidades

econômicas dos imóveis, pelo seu aproveitamento racional e eficiente

ainda mesmo quando os proprietários de tais imóveis ou desconheçam

essas possibilidades ou não tenham recursos para dar-lhes valia”. (sic)

Determinação do preço unitário básico:

Para a determinação do preço unitário

que governará a avaliação da unidade em tela, apresenta-se a análise de

ofertas na região circunvizinha do imóvel avaliando, bem como foram

estudadas algumas transações verificadas nessa mesma região.

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A pesquisa pautar-se-á pela

recomendação do ENGENHEIRO JOSÉ CARLOS PELLEGRINO,

“expert” dos mais renomados na área da Engenharia Legal.

“A pesquisa para a fixação do valor

básico unitário a ser adotado na avaliação de um imóvel deve conter,

preferivelmente, elementos da mesma região geo-econômica, do

mesmo zoneamento e do mesmo setor fiscal, evitando-se a coleta de

dados com mais de dois anos anteriores à data da avaliação.”

Tais dados foram obtidos em exaustiva

pesquisa efetuada junto a corretores autônomos, imobiliárias,

compradores e vendedores.

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Ressalte-se que os elementos fornecidos

são COMPARÁVEIS, CONFIÁVEIS, E COMPROVÁVEIS, e em

número suficiente para permitir a elaboração de um trabalho cônscio,

calcado em normas e critérios utilizados na hodierna especialidade da

Engenharia de Avaliações.

A dificuldade maior encontrada na

pesquisa respeita, principalmente, ao cuidado com o tratamento

dispensado às transações, devido ao procedimento consagrado e

amplamente admitido pelos autores das mesmas, de declarar nas

escrituras valores diferentes aos das transações realizadas, já que não

são todas as transações que podem ser aceitas como base segura na

elaboração de uma boa pesquisa; na verdade, há várias que devem ser

sumariamente rejeitadas por não oferecerem condições suficientes de

retratar a situação do mercado.

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Eis algumas das restrições mais

comuns:

- as provenientes de transações,

principalmente entre parentes, cuja tendência é de se fazer por preços

baixos, inferiores ao valor real, com o objetivo de reduzir o imposto; ou

de atender as conveniências pessoais dos intervenientes com vistas a

uma eventual regularização das respectivas declarações de bens junto ao

Imposto de Renda; ou mesmo por ignorância do valor do imóvel.

- as transações realizadas entre pessoas

jurídicas e ou seus sócios, incluindo-se as escrituras públicas de

alteração de contrato social, incorporações, fusões, em que haja aumento

de capital, com conferência de bens, posto que, o jogo de interesses

envolvidos na operação pode aviltar o valor real, geralmente com

tendência altista;

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- as transações que envolvem hipotecas

ou empréstimos com garantias diversas, inclusive a de bens imóveis,

principalmente as realizadas com bancos ou companhias de

investimentos, uma vez que esses estabelecimentos financeiros não têm

o menor critério para estabelecer índices de liquidez das propriedades

imobiliárias, e, na maior parte das vezes, mantém, à testa do setor ou

departamento competente, pessoal não habilitado para determinar tais

índices;

- as transações “causa mortis”, em

processo de inventário, porque as mesmas, pelo menos hoje em dia, são

colocadas nos valores venais lançados pela Prefeitura e, quase sempre,

situados muito aquém do valor provável.

- finalmente, as transações decorrentes

de atos expropriatórios, quer amigáveis, quer judiciais, porque as

mesmas nunca representam um valor justo conforme reza a lei, mas se

constituem, antes, em simples comprador por necessidade (expropriante)

que deseja pagar o mínimo possível e um vendedor obrigado a

transacionar (expropriado).

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13

CRITÉRIOS DE HOMOGENEIZAÇÃO UTILIZADOS NA ANÁLISE

Serão aplicados os seguintes fatores de

homogeneização aos elementos de pesquisa :

*fator de fonte: ff

Para compensar a elasticidade natural

dos negócios :

ff = 1,00 (negócio realizado) ; ff = 0,95 (imóvel em oferta)

*fator de atualização: fa

As ofertas ou os negócios realizados em

tempo pretérito serão atualizados pelo índice do IGPM da FGV.

Par

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14

* fator de localização: Fl

Transposição do elemento pesquisado

para o local do imóvel avaliando.

Setor : 054 ; Quadra : 016 ; Índice Fiscal : 2.995,00

Portanto :

índice fiscal do imóvel avaliando ( 2.995,00 )

Fl = --------------------------------------------------------

índice fiscal do elemento de pesquisa

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15

* fator de padrão: Fp

Adequação dos diversos padrões

construtivos dos elementos de pesquisa para o padrão de construção do

imóvel avaliando, de acordo com o estudo “Valores de Edificações de

IMÓVEIS URBANOS 2002/2006” (doc.Anexo 02).

Fp = fp avaliando / fp elemento de pesquisa

- padrão médio (limite mínimo) fp = 1,692 (diferente do paradigma)

- padrão médio (patamar médio) fp = 1,926 (idêntico ao paradigma)

- padrão médio (limite máximo) fp = 2,160 (diferente do paradigma)

* fator de depreciação pelo obsoletismo e pelo estado

conservação do imóvel : Foc

Homogeneização dos elementos

pesquisados em relação ao imóvel avaliando, no que se refere a

depreciação física e funcional devido ao obsoletismo pela idade e

conservação .

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16

- idade aparente imóvel avaliando ( Ie ) : 24 anos

- estado de conservação : necessitando de reparos simples

Da Tabela 1, extraída do estudo

“VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS 2002/2006”

(doc. Anexo 02), trabalho este atualizado e concebido nos moldes do

estudo de autoria da Comissão de Peritos nomeada pelo Provimento no

02/86 dos M.M. Juízes de Direito das Varas da Fazenda Municipal da

Capital, tem-se para prédios com padrão superior :

Ir (vida referencial) : 60 anos

R (valor residual ) : 20%

Portanto, tem –se :

Ie / Ir = 24 / 60 = 40,00%

O fator Foc é determinado pela seguinte

expressão :

Foc = R + K x (1 – R), onde :

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17

R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal,

obtido na Tabela 1 (Anexo 02) .

K = coeficiente de Ross/Heideck, depreendido da Tabela 2 (Anexo 02) .

Tendo sido constatado que o estado de

conservação do imóvel avaliando corresponde ao da referência “ e ”

(necessitando de reparos simples) do Quadro A do estudo retro citado

(Anexo 02), ao submetermos tais parâmetros à Tabela 2 (Anexo 02), de

dupla entrada, obtém-se o valor de K = 0,590.

Substituindo-se os valores na expressão

genérica, tem-se o valor do fator de depreciação pelo obsoletismo e estado

de conservação do imóvel em questão (Foca) :

Foca = 0,20 + 0,590 ( 1,00 – 0,20 ) = 0,672

Portanto, na homogeneização tem-se:

Foca fator deprec. obsoletismo e conserv. avaliando (0,672) Foc = ----- = ------------------------------------------------------------------- Focp fator deprec. obsoletismo e conserv. elem. de pesquisa

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18

ANÁLISE DOS ELEMENTOS DE PESQUISA

Elemento no 1: Oferta de imóvel, localizado à Rua Serra de Japi nº

313, apto.62, 6º andar, do Edifício Barão da Serra.

Fonte: Informações no local, Sr. Abimael, tel : 2097-5706.

Data da Oferta: Julho / 18

Fator de Fonte: ff = 0,95

Fator de Atualização: fa =1,00 Valor da Oferta: Vo = R$600.000,00 Área Útil : Au = 83,90 m2 Valor unitário : Vu

Vu = Vo x ff x fa / Au

Vu = R$600.000,00 x 0,95 x 1,00 / 83,90 m2

Vu = R$6.793,80 / m2

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19

Fator de Padrão: Fp = 1,00

padrão do elemento de pesquisa no 1 : médio (patamar médio), com 02

vagas de garagem, portanto :

Fp = 1,926 (fp avaliando) / 1,926 (fp elem.pesq.) = 1,00

Fp – 1 = 0,00 → influência pad= R$0,00/m2

Fator de obsoletismo e conservação : Foc = 1,00

Idade aparente edificação elemento no 1 ( Ie ) = 24 anos

Da Tabela 1 (Anexo 02), tem-se para apartamentos com padrão médio:

Ir = 60 anos e R = 20%

Ie / Ir = 24 / 60 = 40,00%

Tendo sido constatado que o estado de

conservação do elemento de pesquisa nº 1 corresponde ao da referência

“e” (necessitando de reparos simples) do Quadro A do estudo retro citado

(Anexo 02), ao submetermos tais parâmetros à Tabela 2 (Anexo 02), de

dupla entrada, obtém-se o valor de K = 0,590.

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20

Substituindo-se os valores na expressão

genérica, tem-se o valor do fator de depreciação pelo obsoletismo e estado

de conservação do elemento de pesquisa nº 1 (Focp) :

Focp = 0,20 + 0,590 ( 1,00 – 0,20 ) = 0,672

Portanto, para Foc , tem-se:

Foca 0,672 Foc = ----- = ------------- = 1,00 Focp 0,672 Foc – 1 = 0,00 → influência foc = R$0,00/m2

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21

Fator de Localização: Fl = 1,00

elemento de pesquisa nº 1 : Setor : 054

Quadra : 016

Índice Fiscal : 2.995,00

Fl = 2.995,00 / 2.995,00 = 1,00

Fl – 1 = 0,00

→ influência loc = R$0,00/m2

Valor Unitário Básico Homogeneizado: Vuh1

Vuh1 = Vu + ( influência pad ) + (influência foc ) + (influência loc)

Vuh1 = R$6.793,80/m2 + R$0,00/m2 + R$ 0,00/m2 + R$ 0,00/m2

Vuh1 = R$6.793,80 / m2

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22

Elemento no 2: Oferta de imóvel, localizado à Rua Serra de Japi nº

313, apto. andar alto, do Edifício Barão da Serra.

Fonte: Ricardo Costa Imóveis, corretor Ricardo, tel : 2672-4004.

Data da Oferta: Julho / 18

Fator de Fonte: ff = 0,95

Fator de Atualização: fa =1,00 Valor da Oferta: Vo = R$550.000,00 Área Útil : Au = 83,90 m2 Valor unitário : Vu

Vu = Vo x ff x fa / Au

Vu = R$550.000,00 x 0,95 x 1,00 / 83,90 m2

Vu = R$6.227,65 / m2

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23

Fator de Padrão: Fp = 1,00

padrão do elemento de pesquisa no 2 : médio (patamar médio), com 02

vagas de garagem, portanto :

Fp = 1,926 (fp avaliando) / 1,926 (fp elem.pesq.) = 1,00

Fp – 1 = 0,00 → influência pad= R$0,00/m2

Fator de obsoletismo e conservação : Foc = 1,00

Idade aparente edificação elemento no 2 ( Ie ) = 24 anos

Da Tabela 1 (Anexo 02), tem-se para apartamentos com padrão médio:

Ir = 60 anos e R = 20%

Ie / Ir = 24 / 60 = 40,00%

Tendo sido constatado que o estado de

conservação do elemento de pesquisa nº 2 corresponde ao da referência

“e” (necessitando de reparos simples) do Quadro A do estudo retro citado

(Anexo 02), ao submetermos tais parâmetros à Tabela 2 (Anexo 02), de

dupla entrada, obtém-se o valor de K = 0,590.

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24

Substituindo-se os valores na expressão

genérica, tem-se o valor do fator de depreciação pelo obsoletismo e estado

de conservação do elemento de pesquisa nº 2 (Focp) :

Focp = 0,20 + 0,590 ( 1,00 – 0,20 ) = 0,672

Portanto, para Foc , tem-se:

Foca 0,672 Foc = ----- = ------------- = 1,00 Focp 0,672 Foc – 1 = 0,00 → influência foc = R$0,00/m2

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25

Fator de Localização: Fl = 1,00

elemento de pesquisa nº 2 : Setor : 054

Quadra : 016

Índice Fiscal : 2.995,00

Fl = 2.995,00 / 2.995,00 = 1,00

Fl – 1 = 0,00

→ influência loc = R$0,00/m2

Valor Unitário Básico Homogeneizado: Vuh2

Vuh2 = Vu + ( influência pad ) + (influência foc ) + (influência loc)

Vuh2 = R$6.793,80/m2 + R$0,00/m2 + R$ 0,00/m2 + R$ 0,00/m2

Vuh2 = R$6.227,65 / m2

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_______________________________________________________________________

26

Elemento no 3: Oferta de imóvel, localizado à Rua Serra de Japi nº

313, apto. andar intermediário, do Edifício Barão da Serra.

Fonte: Curvelo Barbosa Imóveis, tel : 3584-7999.

Data da Oferta: Julho / 18

Fator de Fonte: ff = 0,95

Fator de Atualização: fa =1,00 Valor da Oferta: Vo = R$575.000,00 Área Útil : Au = 83,90 m2 Valor unitário : Vu

Vu = Vo x ff x fa / Au

Vu = R$575.000,00 x 0,95 x 1,00 / 83,90 m2

Vu = R$6.510,73 / m2

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_______________________________________________________________________

27

Fator de Padrão: Fp = 1,00

padrão do elemento de pesquisa no 3 : médio (patamar médio), com 02

vagas de garagem, portanto :

Fp = 1,926 (fp avaliando) / 1,926 (fp elem.pesq.) = 1,00

Fp – 1 = 0,00 → influência pad= R$0,00/m2

Fator de obsoletismo e conservação : Foc = 1,00

Idade aparente edificação elemento no 3 ( Ie ) = 24 anos

Da Tabela 1 (Anexo 02), tem-se para apartamentos com padrão médio:

Ir = 60 anos e R = 20%

Ie / Ir = 24 / 60 = 40,00%

Tendo sido constatado que o estado de

conservação do elemento de pesquisa nº 3 corresponde ao da referência

“e” (necessitando de reparos simples) do Quadro A do estudo retro citado

(Anexo 02), ao submetermos tais parâmetros à Tabela 2 (Anexo 02), de

dupla entrada, obtém-se o valor de K = 0,590.

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_______________________________________________________________________

28

Substituindo-se os valores na expressão

genérica, tem-se o valor do fator de depreciação pelo obsoletismo e estado

de conservação do elemento de pesquisa nº 3 (Focp) :

Focp = 0,20 + 0,590 ( 1,00 – 0,20 ) = 0,672

Portanto, para Foc , tem-se:

Foca 0,672 Foc = ----- = ------------- = 1,00 Focp 0,672 Foc – 1 = 0,00 → influência foc = R$0,00/m2

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Page 29: LAUDO TÉCNICO...LAUDO TÉCNICO , que se inicia pelo seguinte : Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ALMIR FRANCO DE LIMA, protocolado em 03/08/2018 às

_______________________________________________________________________

29

Fator de Localização: Fl = 1,00

elemento de pesquisa nº 3 : Setor : 054

Quadra : 016

Índice Fiscal : 2.995,00

Fl = 2.995,00 / 2.995,00 = 1,00

Fl – 1 = 0,00

→ influência loc = R$0,00/m2

Valor Unitário Básico Homogeneizado: Vuh3

Vuh3 = Vu + ( influência pad ) + (influência foc ) + (influência loc)

Vuh3 = R$6.510,73/m2 + R$0,00/m2 + R$ 0,00/m2 + R$ 0,00/m2

Vuh3 = R$6.510,73 / m2

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_______________________________________________________________________

30

Elemento no 4: Oferta de imóvel, localizado à Rua Serra de Japi nº

313, apto. andar intermediário, do Edifício Barão da Serra.

Fonte: Abilel Negócios Imobiliários, tel : 2671-5311.

Data da Oferta: Julho / 18

Fator de Fonte: ff = 0,95

Fator de Atualização: fa =1,00 Valor da Oferta: Vo = R$650.000,00 Área Útil : Au = 83,90 m2 Valor unitário : Vu

Vu = Vo x ff x fa / Au

Vu = R$650.000,00 x 0,95 x 1,00 / 83,90 m2

Vu = R$7.359,95 / m2

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_______________________________________________________________________

31

Fator de Padrão: Fp = 0,8917

padrão do elemento de pesquisa no 4 : médio (limite máximo), com 02

vagas de garagem, portanto :

Fp = 1,926 (fp avaliando) / 2,160 (fp elem.pesq.) = 0,8917

Fp – 1 = - 0,1083 → influência pad= R$7.359,95 x -0,1083 x 0,60 (constr.) = - 478,25/m2

Fator de obsoletismo e conservação : Foc = 1,00

Idade aparente edificação elemento no 4 ( Ie ) = 24 anos

Da Tabela 1 (Anexo 02), tem-se para apartamentos com padrão médio:

Ir = 60 anos e R = 20%

Ie / Ir = 24 / 60 = 40,00%

Tendo sido constatado que o estado de

conservação do elemento de pesquisa nº 4 corresponde ao da referência

“e” (necessitando de reparos simples) do Quadro A do estudo retro citado

(Anexo 02), ao submetermos tais parâmetros à Tabela 2 (Anexo 02), de

dupla entrada, obtém-se o valor de K = 0,590.

Par

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32

Substituindo-se os valores na expressão

genérica, tem-se o valor do fator de depreciação pelo obsoletismo e estado

de conservação do elemento de pesquisa nº 4 (Focp) :

Focp = 0,20 + 0,590 ( 1,00 – 0,20 ) = 0,672

Portanto, para Foc , tem-se:

Foca 0,672 Foc = ----- = ------------- = 1,00 Focp 0,672 Foc – 1 = 0,00 → influência foc = R$0,00/m2

Par

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33

Fator de Localização: Fl = 1,00

elemento de pesquisa nº 4 : Setor : 054

Quadra : 016

Índice Fiscal : 2.995,00

Fl = 2.995,00 / 2.995,00 = 1,00

Fl – 1 = 0,00

→ influência loc = R$0,00/m2

Valor Unitário Básico Homogeneizado: Vuh4

Vuh4 = Vu + ( influência pad ) + (influência foc ) + (influência loc)

Vuh4 = R$7.359,95/m2 - R$478,25/m2 + R$ 0,00/m2 + R$ 0,00/m2

Vuh4 = R$6.881,70 / m2

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34

Elemento no 5: Oferta de imóvel, localizado à Rua Serra de Japi nº

313, apto. andar alto, do Edifício Barão da Serra.

Fonte: Abilel Negócios Imobiliários, tel : 2671-5311.

Data da Oferta: Julho / 18

Fator de Fonte: ff = 0,95

Fator de Atualização: fa =1,00 Valor da Oferta: Vo = R$620.000,00 Área Útil : Au = 83,90 m2 Valor unitário : Vu

Vu = Vo x ff x fa / Au

Vu = R$620.000,00 x 0,95 x 1,00 / 83,90 m2

Vu = R$7.020,26 / m2

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35

Fator de Padrão: Fp = 1,00

padrão do elemento de pesquisa no 5 : médio (patamar médio), com 02

vagas de garagem, portanto :

Fp = 1,926 (fp avaliando) / 1,926 (fp elem.pesq.) = 1,00

Fp – 1 = 0,00 → influência pad= R$0,00/m2

Fator de obsoletismo e conservação : Foc = 1,00

Idade aparente edificação elemento no 5 ( Ie ) = 24 anos

Da Tabela 1 (Anexo 02), tem-se para apartamentos com padrão médio:

Ir = 60 anos e R = 20%

Ie / Ir = 24 / 60 = 40,00%

Tendo sido constatado que o estado de

conservação do elemento de pesquisa nº 5 corresponde ao da referência

“e” (necessitando de reparos simples) do Quadro A do estudo retro citado

(Anexo 02), ao submetermos tais parâmetros à Tabela 2 (Anexo 02), de

dupla entrada, obtém-se o valor de K = 0,590.

Par

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_______________________________________________________________________

36

Substituindo-se os valores na expressão

genérica, tem-se o valor do fator de depreciação pelo obsoletismo e estado

de conservação do elemento de pesquisa nº 5 (Focp) :

Focp = 0,20 + 0,590 ( 1,00 – 0,20 ) = 0,672

Portanto, para Foc , tem-se:

Foca 0,672 Foc = ----- = ------------- = 1,00 Focp 0,672 Foc – 1 = 0,00 → influência foc = R$0,00/m2

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_______________________________________________________________________

37

Fator de Localização: Fl = 1,00

elemento de pesquisa nº 5 : Setor : 054

Quadra : 016

Índice Fiscal : 2.995,00

Fl = 2.995,00 / 2.995,00 = 1,00

Fl – 1 = 0,00

→ influência loc = R$0,00/m2

Valor Unitário Básico Homogeneizado: Vuh5

Vuh5 = Vu + ( influência pad ) + (influência foc ) + (influência loc)

Vuh5 = R$7.020,26/m2 + R$0,00/m2 + R$ 0,00/m2 + R$ 0,00/m2

Vuh5 = R$7.020,26 / m2

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38

Elemento no 6: Oferta de imóvel, localizado à Rua Serra de Japi nº

320, apto. andar intermediário, do Condomínio Quadra Azul.

Fonte: Carbone Imóveis, tel : 2606-4000.

Data da Oferta: Julho / 18

Fator de Fonte: ff = 0,95

Fator de Atualização: fa =1,00 Valor da Oferta: Vo = R$600.000,00 Área Útil : Au = 72,00 m2 Valor unitário : Vu

Vu = Vo x ff x fa / Au

Vu = R$600.000,00 x 0,95 x 1,00 / 72,00 m2

Vu = R$7.916,67 / m2

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39

Fator de Padrão: Fp = 1,00

padrão do elemento de pesquisa no 6 : médio (patamar médio), com 02

vagas de garagem, portanto :

Fp = 1,926 (fp avaliando) / 1,926 (fp elem.pesq.) = 1,00

Fp – 1 = 0,00 → influência pad= R$0,00/m2

Fator de obsoletismo e conservação : Foc = 0,8927

Idade aparente edificação elemento no 6 ( Ie ) = 15 anos

Da Tabela 1 (Anexo 02), tem-se para apartamentos com padrão médio:

Ir = 60 anos e R = 20%

Ie / Ir = 15 / 60 = 25,00%

Tendo sido constatado que o estado de

conservação do elemento de pesquisa nº 6 corresponde ao da referência

“e” (necessitando de reparos simples) do Quadro A do estudo retro citado

(Anexo 02), ao submetermos tais parâmetros à Tabela 2 (Anexo 02), de

dupla entrada, obtém-se o valor de K = 0,691.

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40

Substituindo-se os valores na expressão

genérica, tem-se o valor do fator de depreciação pelo obsoletismo e estado

de conservação do elemento de pesquisa nº 6 (Focp) :

Focp = 0,20 + 0,691 ( 1,00 – 0,20 ) = 0,7528

Portanto, para Foc , tem-se:

Foca 0,672 Foc = ----- = ------------- = 0,8927 Focp 0,7528 Foc – 1 = - 0,1073 → influência foc = R$7.916,67 x – 0,1073 x 0,60 (constr.) = - 509,67/m2

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41

Fator de Localização: Fl = 1,00

elemento de pesquisa nº 6 : Setor : 030

Quadra : 065

Índice Fiscal : 3.017,00

Fl = 2.995,00 / 3.017,00 = 0,9927

Fl – 1 = - 0,0073

→ influência loc = R$7.916,67 x – 0,0073 x 0,40 (terr.) = - 23,11/m2

Valor Unitário Básico Homogeneizado: Vuh6

Vuh6 = Vu + ( influência pad ) + (influência foc ) + (influência loc)

Vuh6 = R$7.916,67/m2 + R$0,00/m2 - R$509,67/m2 - R$23,11/m2

Vuh6 = R$7.383,89 / m2

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42

Elemento no 7: Oferta de imóvel, localizado à Rua Serra de Japi nº

297, apto. andar alto, do Condomínio Aristocrata.

Fonte: Doutor Imóveis Negócios Imobiliários, tel : 2958-0103.

Data da Oferta: Julho / 18

Fator de Fonte: ff = 0,95

Fator de Atualização: fa =1,00 Valor da Oferta: Vo = R$900.000,00 Área Útil : Au = 115,00 m2 Valor unitário : Vu

Vu = Vo x ff x fa / Au

Vu = R$900.000,00 x 0,95 x 1,00 / 115,00 m2

Vu = R$7.434,78 / m2

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43

Fator de Padrão: Fp = 0,8917

padrão do elemento de pesquisa no 7 : médio (limite máximo), com 02

vagas de garagem, portanto :

Fp = 1,926 (fp avaliando) / 2,160 (fp elem.pesq.) = 0,8917

Fp – 1 = - 0,1083 → influência pad= R$7.434,78 x -0,1083 x 0,60 (constr.) = - 483,11/m2

Fator de obsoletismo e conservação : Foc = 1,00

Idade aparente edificação elemento no 7 ( Ie ) = 24 anos

Da Tabela 1 (Anexo 02), tem-se para apartamentos com padrão médio:

Ir = 60 anos e R = 20%

Ie / Ir = 24 / 60 = 40,00%

Tendo sido constatado que o estado de

conservação do elemento de pesquisa nº 7 corresponde ao da referência

“e” (necessitando de reparos simples) do Quadro A do estudo retro citado

(Anexo 02), ao submetermos tais parâmetros à Tabela 2 (Anexo 02), de

dupla entrada, obtém-se o valor de K = 0,590.

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44

Substituindo-se os valores na expressão

genérica, tem-se o valor do fator de depreciação pelo obsoletismo e estado

de conservação do elemento de pesquisa nº 7 (Focp) :

Focp = 0,20 + 0,590 ( 1,00 – 0,20 ) = 0,672

Portanto, para Foc , tem-se:

Foca 0,672 Foc = ----- = ------------- = 1,00 Focp 0,672 Foc – 1 = 0,00 → influência foc = R$0,00/m2

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45

Fator de Localização: Fl = 1,00

elemento de pesquisa nº 7 : Setor : 054

Quadra : 016

Índice Fiscal : 2.995,00

Fl = 2.995,00 / 2.995,00 = 1,00

Fl – 1 = 0,00

→ influência loc = R$0,00/m2

Valor Unitário Básico Homogeneizado: Vuh7

Vuh7 = Vu + ( influência pad ) + (influência foc ) + (influência loc)

Vuh7 = R$7.434,78/m2 - R$483,11/m2 + R$ 0,00/m2 + R$ 0,00/m2

Vuh7 = R$6.951,67 / m2

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46

RESUMO DOS VALORES ENCONTRADOS:

1) R$6.793,80 / m2

2) R$6.227,65 / m2

3) R$6.510,73 / m2

4) R$6.881,70 / m2

5) R$7.020,26 / m2

6) R$7.383,89 / m2

7) R$6.951,67 / m2

-----------------------------------

S = R$47.769,70 / m2

A média aritmética dos valores

encontrados, assim se expressa:

R$47.769,70 = R$6.824,24 / m2

7

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47

MÉDIA DA TENDÊNCIA CENTRAL:

De acordo com as normas recomendadas pelo

IBAPE para saneamento dos dados amostrais, deve-se considerar como

intervalo de variação tolerável 30% em torno da média. Para o caso em

tela tem-se, portanto :

Limite Superior .............................................. R$8.871,51 / m2

Limite Inferior ................................................ R$4.776,97 / m2

O modelo aritmético visto linhas atrás,

visa a eliminação de elementos que por motivos vários não possam ser

utilizados para a determinação de um VALOR MÉDIO

REPRESENTATIVO.

No caso de cotações de imóveis, seriam

aqueles elementos extremamente discrepantes da média, os quais

estariam afetados, quase sempre, por um dos fatores abaixo:

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48

1) Desconhecimento das condições reais de mercado por parte de um

dos participantes da transação;

2) Pretensões exageradas de alguns vendedores;

3) Serem elementos muito antigos e que mesmo atualizados por índices

oficiais, não alcançariam as cotações vigentes;

4) Necessidade premente de comprar e vender;

5) Serem elementos que não pertençam ao UNIVERSO em análise;

6) Estarem afetados por condições ou fatos especiais e particulares;

7) Outros fatores não mencionados.

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49

“In casu” vertente, todos os elementos

estão inseridos no intervalo de confiança, e a média aritmética obtida

deve prevalecer.

Logo, o valor unitário básico que

representa com o grau de certeza exigido por norma o valor real de

mercado é aquele equivalente a média aritmética obtida, ou seja,

R$6.824,24 / m2 , e deve prevalecer.

Portanto:

Valor unitário básico determinado

Vub = R$6.824,24 / m2

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50

4) VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO

O valor do bem - imóvel avaliando

resulta do seguinte produto:

Vi = A x Vub, onde :

Vi = valor do bem – imóvel avaliando

A = área útil construída da unidade

Vub = valor unitário básico determinado

Portanto:

Vi = 83,90 m2 x R$6.824,24 / m2

Vi = R$572.553,74 , ou em números redondos :

Vi = R$572.550,00

(quinhentos e setenta e dois mil, quinhentos e cinquenta reais )

(Julho de 2018)

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51

5) FOTOGRAFIAS E DETALHES COMPLEMENTARES DA VISTORIA

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Foto 1 : Aspectos da fachada frontal do Edifício Barão da Serra.

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Foto 2 : Aspectos da fachada frontal do Edifício Barão da Serra.

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Foto 3 : Aspectos da fachada frontal e lateral direita do Edifício Barão da Serra.

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Foto 4 : Aspectos da portaria de recepção do Condomínio Edifício Barão da Serra.

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Foto 5 : Aspectos da portaria e das grades de proteção do Condomínio Edifício Barão da Serra.

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Foto 6 : Aspectos de área de circulação do Condomínio Edifício Barão da Serra.

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Foto 7 : Aspectos de área de circulação do Condomínio Edifício Barão da Serra.

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Foto 8 : Aspectos da quadra poliesportiva do Condomínio Edifício Barão da Serra.

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Foto 9 : Aspectos do playground do Condomínio Edifício Barão da Serra.

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Foto 10 : Aspectos das piscinas (adulto e infantil) do Condomínio Edifício Barão da Serra.

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Foto 11 : Aspectos do deck das piscinas (adulto e infantil) do Condomínio Edifício Barão da Serra.

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Foto 12 : Aspectos do salão de festas do Condomínio Edifício Barão da Serra.

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