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Ene. Tiaeo Aueusto Pereira santos CREA: 5061930292 Membro Titular do Instituto Brasileiro de Avaliatões e Perícias- IBAPE

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 4ª V ARA

,, CIVEL DA COMARCA DE SOROCABA

PROCESSO : 1030058-50.2016.8.26.0602 AÇÃO : PROCEDIMENTO COMUM - CONDOMÍNIO REQUERENTE: MARIO CEZAR DE CAMARGO NETO E OUTRO REQUERIDO : ESPÓLIO DE TEREZINHA DE OLIVEIRA SCHEREPEL

Tiago Augusto Pereira Santos, Engenheiro Civil, Perito Judicial, após

trabalhos de diligências a Municipalidade de Sorocaba, Estado de São Paulo,

vistoria do imóvel avaliando, pesquisa de comparativos imobiliários locais,

utilizando o método comparativo de dados de mercado, aplicando o tratamento

de inferência estatística, elaborando planilhas e cálculos de fundamentações, vem

por meio desta apresentar a V.Exa. o referido:

LAUDO PERICIAL

R: Tabatineuera, 140 • 15° andar• conj.1501 • CEP 01020-000 •centro• São Palllo condomínio Edifício Roeer zmekhol - Tel.: (11) 97445-3830

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ÍNDICE:

1) Observações preliminares: ........................................................................................ 3

2) Vistoria : ................................................................................................................... 4

2.1) Descrições dos imóveis: ......................................................................................... 4

2.2) Descrição interna da unidade residencial: ............................................................... 5

2.3) Documentações: ..................................................................................................... 6

2.4) Zoneamento: ........................................................................................................ 11

2.5) Infraestrutura pública local: .................................................................................. 11

3) Relatório Fotográfico: ............................................................................................. 12

4) Avaliação - Valor de Mercado (Venda): .................................................................. 64

4.1) Metodologia de cálculo: ....................................................................................... 64

4.2) Relatórios - Avaliação do Valor de Mercado (Venda): ......................................... 64

4.3) Planilha de elementos comparativos: .................................................................... 66

4.5) Cálculo do valor do imóvel (Venda): .................................................................... 68

5) Avaliação - Valor de Locação (Aluguel): ................................................................ 69

5.1) Relatórios- Avaliação do Valor de Locação (Aluguel): ......................................... 69

5.2) Planilha de elementos comparativos: .................................................................... 71

5.3) Mapa da localização do avaliando e elementos comparativos (Aluguel): .............. 72

5.4) Cálculo do valor do imóvel (Aluguel): ................................................................. 73

6) Observações complementares: ................................................................................ 74

7) Conclusão: .............................................................................................................. 76

8) Encerramento: ......................................................................................................... 78


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1) Observações preliminares:

O objetivo do presente LAUDO é a determinação do valor de mercado e

de locação do imóvel situado na Rua Estácio de Sá nº 274, no Bairro da Árvore

Grande, na cidade de Sorocaba/SP.

A avaliação do imóvel será executada de acordo com Norma Técnica da

ABNT NBR 14.653-2-Avaliação de Bens-Parte 2: Imóveis Urbanos.

VISTA GERAL DO IMÓVEL AVALIANDO - RUA ESTÁCIO DE SÁ, 274 - BAIRRO DA ÁRVORE GRANDE - SOROCABA - SP.


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A vistoria foi realizada por este perito na data de 07/02/2019 às 15:00 horas, sendo autorizada e acompanhada a diligência "in loco" pelo Sr. Fred

Schrepel (filho da Sra. Terezinha de Oliveira Schrepel) e Sr. Fred Schrepel

Júnior (neto da requerida do espólio), que residem no referido imóvel avaliando.

Foi protocolado o comunicado da vistoria judicial "in loco" ao imóvel

avaliando situado na Rua Estácio de Sá, n º 27 4 - Bairro da Árvore Grande -

Sorocaba - SP, para a data de 07 de fevereiro de 2019 (quinta-feira) às 15:00 hs,

atendendo ao disposto no artigo 431-A do Código de Processo Civil, em

cumprimento a execução do laudo pericial referente a intimação do despacho

dos autos do processo nº 1030058-50.2016.8.26.0602.

2) Vistoria :

2.1) Descrições dos imóveis:

Segundo a certidão de matrícula nº 124.682 expedida pelo 1 º Oficial de

Registro de Imóveis de Sorocaba, referente a fls. 11 e 12 dos autos do processo:

"IMÓVEL: A casa sob o nº 274, da Rua Estácio de Sá, Bairro da Árvore

Grande, construída no terreno medindo: 10,00 metros de frente, por 30,00 metros

da frente aos fundos, confronta de um lado com a Rua Antônio Monteiro, com a

qual faz esquina; de outro lado com João Paes e pelos fundos com Antônio Lopes

Rodrigues."


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2.2) Descrição interna da unidade residencial:

UNIDADE RESIDENCIAL: 03 (três) dormitórios, hall de acesso, sala com 02

(dois) ambientes, cozinha/copa, banheiro social, área de serviço e quintal. Possui

03 (três) vagas cobertas.

Segundo moradores (Sr. Fred (pai) e Sr. Fred (filho)) e Item 3 -

Relatório Fotográfico deste laudo, foram atentadas diversas anomalias

construtivas ao longo do prédio residencial.

Foi atentado um equívoco na averbação da matrícula 124.682, onde

segundo descrição o imóvel confronta de um lado com a Rua Antônio Monteiro,

fazendo esquina. Porém o avaliando está locado na Rua Estácio de Sá, 27 4 e faz

esquina com a Rua José Antunes Soares. Recomendamos a retificação na referida

matrícula. Os residentes do imóvel confirmaram e disseram que já estavam

cientes desta informação.

Em matrícula o imóvel avaliando consta ter área de terreno de

300,00 m2, porém no levantamento da Prefeitura Municipal de Sorocaba o

avaliando de inscrição cadastral nº 54.43.59.0161.01.000 apresenta os seguintes

dados: Área de terreno: 293,00 m2 / Área construída: 232,58 m2 (recomenda-se

as atualizações das metragens em matrícula).

Perante a Prefeitura Municipal de Sorocaba o imóvel avaliando consta

como contribuinte/proprietário o Sr. Gustavo Frederico Scherepel e possui

débitos municipais no valor total de R$ 8.281,02 (Oito mil e duzentos e oitenta e

um reais e dois centavos) para a data de 11 de fevereiro de 2019 (vide documento

de arrecadação no Item 2.3 deste laudo). Segundo informação da funcionária da

prefeitura, os débitos referentes aos anos de 2012 e 2013 estão com processo no

fórum por conta do atraso, gerando também despesas judiciais.


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Segundo informação do Sr. Fred Schrepel (residente do avaliando), após

o falecimento da sua mãe Sra. Terezinha de Oliveira Schrepel, ele e seu filho

residem no imóvel.

Foram atentadas diversas patologias construtivas no imóvel avaliando

(vide Item 3), tais como fissuras, trincas, rachaduras, infiltrações, rebaixamento

de piso, dentre outros. Com intuito de resguardo e segurança da integridade física

dos moradores locais, recomenda-se verificações urgentes e minuciosas das

anomalias e caso necessário uma momentânea inabitabilidade do imóvel até que

sejam sanadas suas patologias, retomando após a habitabilidade do avaliando.

Considerando suas características construtivas e de acabamento, o

avaliando pode ser classificado como "padrão simples" de acordo o Estudo de

Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP, apresentando um mau

estado de conservação, sendo atentadas diversas patologias construtivas (vide

Item 3 do laudo) e com idade aparente de 60 (sessenta) anos.

2.3) Documentações:

Serviram como base para a identificação, vistoria e análises da perícia a

seguintes documentações:

• CERTIDÃO DE MATRÍCULA N º 124.682 DO 1 º OFICIAL DE

REGISTRO DE IMÓVEIS (FLS. 11 E 12 DOS AUTOS DO PROCESSO):


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• DADOS CADASTRAIS DO AVALIANDO - IPTU 2019 (FORNECIDO PELO MORADOR NA VISTORIA "IN LOCO"):

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Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por TIAGO AUGUSTO PEREIRA SANTOS e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 15/02/2019 às 18:28, sob o número WSCB19700483703 Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1030058-50.2016.8.26.0602 e código 4C0AF02.


2.4) Zoneamento:

Segundo levantamento na Prefeitura Municipal de Sorocaba, o avaliando

sob inscrição cadastral nº 54.43.59.0161.01.000, pertence ao zoneamento:

- ZR2 - Zona Residencial 2.

2.5) Infraestrutura pública local:

A microrregião do avaliando é servida dos seguintes melhoramentos

públicos: energia elétrica, sistema de água e esgoto, gás canalizado, telefone

público, escola, transporte coletivo municipal, pavimentação asfáltica. Contam

com vias arteriais importantes, que fazem a conexão entre o bairro e o centro da

cidade, tais como Av. São Paulo e Av. Dom Aguirre. O bairro possui

características de uso residencial, com alta densidade demográfica, onde

predominam residências unifamiliares.


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3) Relatório Fotográfico:

FOTO N°O1 - VISTA GERAL DO FACHADA DO IMÓVEL AVALIANDO - RUA ESTÁCIO DE SÁ, Nº 274 ESQUINA COM A RUA JOSÉ ANTUNES SOARES - BAIRRO DA ÁRVORE GRANDE - SOROCABA- SP.


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FOTO N°O2 - VISTA GERAL DA FACHADA DO IMÓVEL AVALIANDO NA RUA ESTÁCIO DE SÁ, Nº 274 - BAIRRO DA ÁRVORE GRANDE - SOROCABA- SP.


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FOTO N°O3 - IDENTIFICAÇÃO DA RUA DO IMÓVEL AVALIANDO - RUA ESTÁCIO DE SÁ.


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FOTO N°O4 - VISTA GERAL DA FACHADA DO IMÓVEL A V ALIANDO PELA RUA JOSÉ ANTUNES SOARES BAIRRO DA ÁRVORE GRANDE - SOROCABA- SP.


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FOTO N°O5 - IDENTIFICAÇÃO DA RUA DO IMÓVEL AVALIANDO - RUA JOSÉ ANTUNES SOARES.


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FOTO N°O6 - VISTA GERAL DO LOGRADOURO DO IMÓVEL AVALIANDO - RUA ESTÁCIO DE SÁ, Nº 274 - BAIRRO DA ÁRVORE GRANDE - SOROCABA- SP.


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FOTO N°07-VISTA GERAL DO LOGRADOURO DO IMÓVEL A V ALIANDO PELA RUA JOSÉ ANTUNES SOARES BAIRRO DA ÁRVORE GRANDE - SOROCABA- SP.


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FOTO N°O8 - VISTA GERAL DA FACHADA DO IMÓVEL AVALIANDO - RUA ESTÁCIO DE SÁ, Nº 274 ESQUINA COM A RUA JOSÉ ANTUNES SOARES - BAIRRO DA ÁRVORE GRANDE - SOROCABA- SP.


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FOTO N°O9 - VISTA GERAL INTERNA DO IMÓVEL AVALIANDO - RECUO DA FRENTE PELA RUA ESTÁCIO DE SÁ. ATENTAR A IDENTIFICAÇÃO NUMERAL 274 DO AVALIANDO.


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FOTO N°1O - VISTA GERAL INTERNA DO IMÓVEL A V ALIANDO - HALL DE ACESSO A RESIDÊNCIA -ATENTAR AO MAU ESTADO DE CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL, APRESENTANDO ANOMALIAS CONSTRUTIVAS TAIS COMO DESCASCAMENTO DE PINTURA E INFILTRAÇÕES.


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FOTO N°11 - VISTA GERAL INTERNA DO IMÓVEL AVALIANDO - SALA (AMBIENTE 01) - ATENTAR AO MAU ESTADO DE CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL, APRESENTANDO ANOMALIAS CONSTRUTIVAS TAIS COMO INFILTRAÇÕES NO TETO E PAREDES. SEGUNDO MORADORES A RESIDÊNCIA NÃO PASSA POR MANUTENÇÃO, APRESENTANDO TELHADO COM TELHAS QUEBRADAS, OCASIONANDO GOTEJAMENTOS E INFILTRAÇÕES AO LONGO DA CASA.


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FOTO N°12 - VISTA GERAL INTERNA DO IMÓVEL AVALIANDO - SALA (AMBIENTE 01) - ATENTAR AO MAU ESTADO DE CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL, APRESENTANDO ANOMALIAS CONSTRUTIVAS TAIS COMO INFILTRAÇÕES NO TETO E PAREDES.


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FOTO N°13 - VISTA GERAL INTERNA DO IMÓVEL AVALIANDO - SALA (AMBIENTE 01) - ATENTAR AO MAU ESTADO DE CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL, APRESENTANDO ANOMALIAS CONSTRUTIVAS TAIS COMO TRINCAS, INFILTRAÇÕES NA PAREDE E VIDRO QUEBRADO DA JANELA.


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FOTO N°14 VISTA GERAL INTERNA DO IMÓVEL A V ALIANDO - SALA (AMBIENTE 02).


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FOTO N°15 VISTA GERAL INTERNA A V ALIANDO - SALA (AMBIENTE 02) INFILTRAÇÕES NO TETO E PAREDES.

DO IMÓVEL ATENTAR AS


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FOTO N°16 - VISTA GERAL INTERNA DO IMÓVEL AVALIANDO - SALA - ATENTAR AS MARCAS DE INFILTRAÇÕES D" ÁGUA NO FORRO DE PVC (TETO).


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FOTO N°17 - VISTA GERAL INTERNA DO IMÓVEL AVALIANDO ATENTAR AS PATOLOGIAS CONSTRUTIVAS TAIS COMO TRINCAS, RACHADURAS E FISSURAS.


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FOTO N°18 VISTA GERAL INTERNA DO IMÓVEL AVALIANDO - DORMITÓRIO 01.


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FOTO N°19 - VISTA GERAL INTERNA DO IMÓVEL AVALIANDO DORMITÓRIO 02 ATENTAR AS INFILTRAÇÕES NA PAREDE.


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FOTO N°2O - VISTA GERAL INTERNA DO IMÓVEL AVALIANDO DORMITÓRIO 02 ATENTAR AS INFILTRAÇÕES NA PAREDE.


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FOTO N°21 VISTA GERAL INTERNA DO IMÓVEL A V ALIANDO DORMITÓRIO 02 ATENTAR AS INFILTRAÇÕES NA PAREDE.


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FOTO N°22 - VISTA GERAL INTERNA DO IMÓVEL AVALIANDO - DORMITÓRIO 02 - FOI ATENTADO PISOS TRINCADOS.


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FOTO N°23 - VISTA GERAL INTERNA DO IMÓVEL AVALIANDO DORMITÓRIO 02 ATENTAR AS INFILTRAÇÕES NA PAREDE.


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FOTO N°24 VISTA GERAL INTERNA DO IMÓVEL A V ALIANDO - BANHEIRO SOCIAL.


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FOTO N°25 VISTA GERAL INTERNA DO IMÓVEL A V ALIANDO - BANHEIRO SOCIAL.


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FOTO N°26 VISTA GERAL INTERNA DO IMÓVEL A V ALIANDO - COZINHA.


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FOTO N°27 - VISTA GERAL INTERNA DO IMÓVEL AVALIANDO COPA FORAM ATENTADAS INFILTRAÇÕES NO FORRO (TETO), DESCOLAMENTO DE AZULEJOS.


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FOTO N°28 - VISTA GERAL INTERNA AVALIANDO COPA FORAM INFILTRAÇÕES NO FORRO (TETO).

DO IMÓVEL ATENTADAS


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FOTO N°29 - VISTA GERAL INTERNA DO IMÓVEL AVALIANDO COPA FORAM ATENTADAS INFILTRAÇÕES NO FORRO (TETO), DESCOLAMENTO DE AZULEJOS, RACHADURAS E CORROSÃO DE FERRAGEM DE ARMADURA.


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FOTO N°3O - VISTA GERAL INTERNA DO IMÓVEL AVALIANDO COPA FORAM ATENTADAS INFILTRAÇÕES NA PAREDE.


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FOTO N°31 - VISTA GERAL INTERNA DO IMÓVEL AVALIANDO - DORMITÓRIO 03 - FORAM ATENTADAS INFILTRAÇÕES NA PAREDE E REBAIXAMENTO DO FORRO DO TETO, ESTANDO ESCORADO POR RIPAS DE MADEIRA.


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FOTO N°32 - VISTA GERAL INTERNA DO IMÓVEL AVALIANDO - DORMITÓRIO 03 - FORAM ATENTADAS INFILTRAÇÕES NA PAREDE E REBAIXAMENTO DO FORRO DO TETO, ESTANDO ESCORADO POR RIPAS DE MADEIRA.


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FOTO N°33 - VISTA GERAL INTERNA DO IMÓVEL AVALIANDO - DORMITÓRIO 03 - FORAM ATENTADAS INFILTRAÇÕES E TRINCA NA PAREDE.


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FOTO N°34 - VISTA GERAL INTERNA DO IMÓVEL AVALIANDO - DORMITÓRIO 03 - FORAM ATENTADAS INFILTRAÇÕES E TRINCAS NA PAREDE.


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FOTO N°35-VISTA GERAL DOS FUNDOS DO IMÓVEL.


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FOTO N°36 - VISTA GERAL DOS FUNDOS DO IMÓVEL ÁREA DE SERVIÇO.


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FOTO N°37 - VISTA GERAL DOS FUNDOS DO IMÓVEL COBERTURA.


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FOTO N°38 - VISTA GERAL DO IMÓVEL ACESSO AOS FUNDOS.

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FOTO N°39 - VISTA GERAL DA FACHADA (FUNDOS) DO AVALIANDO.


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FOTO Nº 40 - VISTA GERAL DOS FUNDOS DO IMÓVEL.


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FOTO N°41-VISTA GERAL DOS FUNDOS DO IMÓVEL.

R: Tabatineuera, 140 • 15° andar• conj.1501 • CEP 01020-000 •centro• São Palllo condomínio Edifício Roeer zmekhol -Tel.: (11) 97445-3830

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FOTO Nº 42 - VISTA GERAL DOS FUNDOS DO IMÓVEL - FOI ATENTADO REBAIXAMENTO DO PISO NA LATERAL ESQUERDA DO IMÓVEL.


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FOTO N°43 - VISTA GERAL DA LATERAL ESQUERDA DO AVALIANDO.


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FOTO N°44 - VISTA GERAL DA LATERAL ESQUERDA DO AVALIANDO AQUECEDOR À GÁS DESATIVADO SEGUNDO MORADORES.


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FOTO N°45 - VISTA GERAL DA LATERAL ESQUERDA DO A V ALIANDO SEGUNDO MORADORES FORAM REALIZADAS DIVERSAS ABERTURAS PARA PASSAGEM DAS TUBULAÇÕES DO AQUECEDOR À GÁS, ATUALMENTE DESATIVADO.


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FOTO N°46 - VISTA GERAL DA LATERAL ESQUERDA DO AVALIANDO ATENTAR AS INFILTRAÇÕES NA PAREDE.


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FOTO N°47 - VISTA GERAL DA LATERAL ESQUERDA DO AVALIANDO ATENTAR AS INFILTRAÇÕES NA PAREDE.


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FOTO N°48 - VISTA GERAL DA LATERAL ESQUERDA DO AVALIANDO - FORAM ATENTADAS TRECHOS COM REBOCOS REFEITOS.


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FOTO N°49 - VISTA GERAL DA LATERAL ESQUERDA DO AVALIANDO - FORAM ATENTADAS TRECHOS COM REBOCOS REFEITOS.


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FOTO N°5O - VISTA GERAL INTERNA DO IMÓVEL AVALIANDO ATENTAR AS PATOLOGIAS CONSTRUTIVAS TAIS COMO TRINCAS, RACHADURAS E FISSURAS.


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FOTO N°51 VISTA GERAL INTERNA DO IMÓVEL AVALIANDO ATENTAR AS PATOLOGIAS CONSTRUTIVAS TAIS COMO TRINCAS, RACHADURAS E FISSURAS.


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FOTO N°52 - VISTA GERAL DA LATERAL DIREITA DO AVALIANDO ATENTAR AS INFILTRAÇÕES NA PAREDE.


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4) Avaliação - Valor de Mercado (Venda):

4.1) Metodologia de cálculo:

Nesta presente avaliação, adotou-se o método direto de dados de

mercado, com o tratamento através de Inferência Estatística, utilizando o

software TS-SISREG (Sistema de Regressão Linear Múltipla), respeitando todos

critérios da Norma NBR 14.653-2 (Avaliações de Imóveis Urbanos) da ABNT e

o Estudo de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP.

O método direto de dados de mercado define o valor por me10 da

comparação com dados assemelhados quanto as características intrínsecas e

extrínsecas. As características e os atributos dos dados pesquisados que exercem

influência na formação dos preços. É condição fundamental para a aplicação

deste método a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado

estaticamente como amostra do mercado imobiliário.

Foi desenvolvido um modelo estatístico baseado na amostra colhida,

possibilitando a estimativa de valor médio de comercialização para o imóvel em

estudo e um intervalo de confiança para a estimativa. A amostra apresenta

elementos analisados segundo diversos atributos de influência nos valores,

estando descritas, nos anexos deste relatório, tanto as variáveis estudadas como

os resultados estatísticos mais significativos.

4.2) Relatórios - Avaliação do Valor de Mercado (Venda):

Resultados do Modelo da Inferência Estatística:


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IDa,d.o.s do imóvel ava'liadu; ., Area de Terreno 293,00 ,1, Área Construída 232,58 1 Idade Aparente 60,00

Va'lores dl,a, Moda l!ilra, 80 % de confümca, ,., Valor Médio : 193.303, 14 ., Valor Mínimo: 186.090, 62 ,.,

Valor Mâ:ii:imo :' 200, S,15,67

Precisão: Grau III

Valor =2"l83,9,2:73 +t'.36,4749 "'Área deTerreno +529,63ô13 * ÃreaConstruída +31763,7,2:1 * 1/IdadeAparer

lnform:ames oom~lem,en1ta res: ,,, Número de variá'rl'eis : 4 ,,, Número de variá'íteis consideradas~ 4 ,,, Número de dados.:: 16 ,, Número de dados considerados: 16

Resultados Estatísticos: Linear

C-Oefidente de correlação : 01982145 Coefiderite de determinação: 01%4609 Coeficiente cle determinação ajustado: 0,9'55,76-1 Fisher-Snedecor: 109:,0.2 Significância:, 0101

Não-linear ,,, Coeficiente de determinação: 0,96-4609

lomlilfid~d!e dos resídru:os ,, 68'% dos resíduos .situados entre -1 e + l s ,, 93% dos resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 ,s ,, 100 % dos resíduos situados entre -1196 ,e + 1196 s

Ouil::liers do Moo1ekc O

EQ,u:ação Rewessores Equação T -Observado Significância Crescimento Não-linear ,,, Area de Terreno l( 4;04 0{16 3161 % ,, Área Construída l( 15,86 0,01 13110 % ,, Idade ,Aparente 1/x 2103 6151 -0,76 ~/111 ,, Valor 1i

Valor =2.'483,9,273 +13614749 ~ Área deTerrenQ t,529,63613, i: ÁreaConstruída +317637121 "' 1/IdadeApar 1


65

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Simulacões 1 dentificador: ~----~-~~--~--~---~---,~--------------~, Forma I Valor da I Mínimo da I Máximo da Média da 1 1 Variável

Área de Terreno Àrea c;;;:;-;~uída id~d~.1e~ie Y,_alor

Linear Variável Amostra Amostra Amostra

L_ + 232.58 1 12_7,D_O 6_00.~Q = 2~2.~ , , 293_ool 125,00~ 630.oo 242.44

11, 60.0~ 0,00 70.00 33,44 y 1193.303.1~ 20_,QQ 378.ü_OQ.QQ.18i 445,Õ~

[ Salva, J [ Mova [ [ Cop1a1 j [ Ad1c,ona, oo Modolo [

1D I Endereço I Observaçãd A,ea de T erl Área Constr~ Idade Aparei Valor 1

1 l I l I J

Gráfico

[ Projeção ..- ] 20 rn Variável [Area de Terreno • 1 I Sem dados ... J

i 24Cí.OOO

~ 220.000 -

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1 Excluir

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160.000 ..... ~-.-~~-.-~~-.-~~-.-~~-.-~~-.-~~-.-~~-.-~~-.-~~-.-~~-,-1 50 21l0 250 300 350 400 450 500

r; ,ea de Terreno 293.00

Valor 193.303.14

Área de Terreno - Valor Estimado ~ Intervalo de Çonfiança

Mínimo 186.090.62

Máximo Amplitude % Mínimo % Máximo 200.515.67 7.46 % 3.73 % 3.73 %

550 600

4.3) Planilha de elementos comparativos:

ELEM ENDEREÇO FONTE TELEFONE ÁREAl 1 Rua Baltazar Fernandes, 351 x Rua !foreira Cabral Casabranca Imóveis (15) 2102-9999 230,00 2 Rua Comardante Salgado, alt 724 Jorge Jacob Imóveis (15) 3023-9009 161,00 3 Rua Nagib Jorge MJrad, 169 Paula Santos Negócios Imobiliários (15) 32128080 630,00 4 Rua Dr. Américo Figueiredo, 5604 Wega Leilões (11) 3149-4600 140,00 5 Rua Carmo Ferreira da Silva, 57 Deal Imóveis (15) 3318-1531 170,00 6 Rua Teodoro Mmdes, 107 Casabranca Imóveis (15) 2102-9999 170,00 7 Rua Peru, 146 M Godoi Imóveis (15) 98118-5137 299,00 8 Rua Mijar Joaquim Silvério, 193 Mlis Leilão (11) 2626-5561 385,00 9 Alameda das Catleas, alt. 201 x Alameda dos Cravos FG Imóveis (11) 99607-3296 250,00 10 Av. Sorocaba, 321 Ae MNeg. lmob. (11) 99840-2380 165,00 11 Rua Benedtto Girino Silva Filho, 31 Weber Imobiliária (15) 3388-8000 140,00 12 Rua Rosa Castilheiro Ambrozini, 328 Paula Santos Negócios Imobiliários (15) 32128080 150,00 13 Rua Benedtta Ramos dos Santos, 21 Paula Santos Negócios Imobiliários (15) 32128080 185,00 14 R. José Lamberti, 554 G. Prestes Imóveis (15) 3211-2308 125,00 15 Rua Doutor José Stilitano, 541 Casabranca Imóveis (15) 2102-9999 319,00 16 Rua Rangel Pestana, alt. 121 G. Prestes Imóveis (15) 3211-2308 360,00

650

ÁREAC. 339,00 600,00 315,00 127,00 140,00 149,00 150,00 385,00 200,00 165,00 150,00 150,00 185,00 236,00 253,63 180,00

1

1

.

.

S000001

Endereço:

Observação:

Va!or Estimado ~ -, -93-.3-0-3.-14--

lntervalos para 80¼ de Confiabilidade

Confiança Y mínimo 186.090.62

Y máximo 200.515.67

Predição Y mínimo 170387,15

Y máximo 215.619.14

Campo de Arbítrio Mínimo{-15%) 164.307.67

Máximo (+ 15%] 222.298,61

Valor arbitrado 193.303J4

o % 1 IJ

Avaliação lnte,valar

[ Intervalo de Confiança

Y mínimo

Y máximo

186.090.62

200.515,67

Equação de Menor Intervalo Equação n~ 3 = (7,11 %)

Rede N·eural Valor Estimado º·ºº

1 Fechar

·1

1

ID/IDE Af'. V, OFERTA V, VENDA 40 R$ 280,000,00 R$ 252000,00 20 R$ 420,000,00 R$ 378000,00 40 R$ 315,000,00 R$ 283500,00 25 R$128,800,00 R$ 115920,00 25 R$130,000,00 R$ 117000,00 50 R$180,000,00 R$ 162000,00 50 R$150,000,00 R$ 135000,00 35 R$ 303,000,00 R$ 272700,00 40 R$ 200,000,00 R$ 180000,00 50 R$150,000,00 R$ 135000,00 40 R$140,000,00 R$ 126000,00 10 R$160,000,00 R$ 144000,00 15 R$185,000,00 R$ 166500,00 10 R$ 235,000,00 R$ 211500,00 15 R$ 270,000,00 R$ 243000,00 70 R$ 210,000,00 R$ 189000,00


66

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4.4) Mapa da localização do avaliando e elementos comparativos (Venda):

- Croqui da localização do avaliando:

- Croqui dos elementos comparativos:


67

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4.5) Cálculo do valor do imóvel (Venda):

Na avaliação foram estudadas variáveis que pudessem interferir na

variação do valor, descrevendo-as como:

- Área de Terreno: Variável "quantitativa" com crescimento "positivo" (metros

quadrados).

- Área Construída: Variável "quantitativa" com crescimento "positivo" (metros

quadrados).

- Idade Aparente: Variável "quantitativa" com crescimento "negativo" (variação

decorrente dos anos).

- Valor: Variável dependente.

No intuito de refletir a realidade mercadológica na microrregião do

avaliando, para obtenção do valor de mercado, pesquisou-se diversas imobiliárias

locais. Obtidos os 16 (dezesseis) elementos comparativos, sendo aplicado um

deságio denominado de "fator oferta" igual a 0,90 aos imóveis ainda não

vendidos, presumindo um desconto na variação dos elementos ofertados e a suas

efetivas transações, permitindo ao signatário trazer à colação a realidade do

mercado imobiliário, sem especulações.

Foram consideradas as seguintes variáveis que pudessem interferir na

variação do valor (área de terreno, área construída e idade aparente), utilizando

os seguintes valores na projeção do avaliando:

- Área de terreno: 293,00 m2 (*Considerando para efeito de cálculo a área de

terreno descrita no IPTU).

- Área construída: 232,58 m2 (*Considerando para efeito de cálculo a área

construída descrita no IPTU).


68

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- Idade Aparente: 60 (sessenta) anos.

Logo após, fez-se os cálculos estatísticos, cujo o valor resultou em: R$

193.303,14.

1 ÁREA CÁLCULO - M'

1 232,58 1 R$ 193,303 ,14

AVALIAÇÃO (arred. 1%): 1

193,000.00

LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFORM E NBR 14653-2 - M ÉTODO DE REGRESSÃO LINEAR (INFERÉNCIA ESTATÍSTICA)

GRAU DE FUNDAM ENTAÇÃO li E PRECISÃO Ili

VALOR DE MERCADO= R$ 193.303,14, portanto R$ 193.000,00 (Cento e noventa e três mil reais).

5) Avaliação - Valor de Locação (Aluguel):

5.1) Relatórios- Avaliação do Valor de Locação (Aluguel):

Resultados do Modelo da Inferência Estatística:

Dados do imóvel ava liad~ ■, Area de Terreno 293100 ■, Área Construída 2.3i2., 58 • Idade .Aparente 60 ,00

V.a knes d!a Moo~ para 80 % de confiança ■, Valor Médio : 951110 ■, Valor Mínimo: 886122 • Valor Máximo:. 1.026,23-

Precisão: Grau III

fls. 192

Valor = 1 / ( 0,00011812962 +-O 1036495331 " 1/Área de Terreno +o 1 17168 2.2:5 * 1/ÁreaCons.truída +S13279952e--06 * IdadeAparente }


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■ Projetar

S.imu!acões Identificador:

Vaiiável j Forma [ Valor da [ Mínimo da [ Má:-:imo da [ Média da j -~------Linear Variável Amostra Amostra Amostra S000001

Área e!• T eHeno-J,1.0 1 293,00_ ,w,ooj~ 3lO,OO I 232,4] ~ ~ ~ n,~ída 11/x ; 232,~_8, B_3p 0~ 510,00r-241 ,47 ld_adeApar~!'le x 5 60: õar-10,00L_ 60~ 33,33 Valor 1/y ~ 5jTor450~00LJ,92ÜO, 1_172,i[_

Endereço:

Observação:

Valor Estimado ~ -95_1,_10 __ _

Intervalos para 80% de Confiabilidade

Confiança Y mínimo 886,22

Y máximo 1.026,23

Predição -- -Y mínimo 831 ,58

Y máximo 1.110,74

~[ = Sa;::::lv;::::ar ==::1_':o;::::;::::;::::Nov;::::a;::::;::::J::'....'::::j = Cº;::::P1ª;::::' ==::]....':[ ;::::A;::::drc;::::JOl'l;::::ª ';::::ªº;::::M;::::od;::::elo==-,) ---------=~=E=xcl;::::uu==='.] ~í~7:: (d1e5~)bítrio_80_8,4_J __

1D I Endereço I Observacãd Área de Terl Área Constr~ ldadeApard Valor 1 1 1 1 1 1 J Máximo(+ 15%) 1.093,76

Valor arbitrado 951.1 O

o % ,-----i:;---~·ráfico

[ Projeção ~ j 2~~ Variável [Area Construída ~ j [ Sem dados ~ [

1.600 1.8001 ~ 1.400

" ;~~~ : ~ 600 400 _ -, _ , _ _ , _ _ _ , _ _ E

,:S.rea Construída 232,58

1 00 150 200 250 300 350 400

Valor 951,1 O

Área Col)struída - Valor Estimado e Intervalo d'7 .ConfianÇa

Mínimo 886,22

Máximo Amplitude % Mínimo ¼Máximo 1 .026,23 14,72% 6,82 % 7,90 %

450 500

5 .2) Planilha de elementos comparativos:

ELEM ENDEREÇO FONTE TELEFONE ÁREAl 1 Rua Paes de Unhares, 1235 Deal Imóveis (15) 3318-1531 300,00 2 Alameda das Tulipas, 43 Paula Santos Negócios Imobiliários (15) 3212-8080 180,00 3 Rua M1jor João Lúcio, 205 Casabranca Imobiliária (15) 2102-8888 180,00 4 Rua Leonidas Bene<füo Antunes, 16 Citadini Neg, lmob, (15) 3331-5500 175,00 5 Rua José de Oliveira, 25 Qualita Imóveis (15) 3013-5773 286,00 6 Rua Luiz Gonzaga de Camargo Fleury, 347 Casabranca Imóveis (15) 2102-9999 240,00 7 Rua Benedito Galdino de Barros, alt 61 O Emaximóvel Imóveis (15) 2101-0900 300,00 8 Rua João f,lonteiro Cepelos, 21 O Casabranca Imóveis (15) 2102-9999 300,00 9 Rua Dr, Fernando Santos, 279 Plus Negócios Imobiliários (15) 3033-0355 230,00 10 Rua José M1ria Lisboa x R, Édson Ml.ssuela, 59 Casabranca Imóveis (15) 2102-9999 166,00 11 Rua Elisa Soares Leitão, 31 Plus Negócios Imobiliários ( 15) 3033-0355 250,00 12 Av, Vinicius de f,/oraes, 633 Rede Provectum Imóveis (19)3112-1511 120,00 13 Rua Coronel Nogueira Padilha, 737 Rede Provectum Imóveis (19)3112-1511 200,00 14 Rua Tereza Lopes, 228 Rede Provectum Imóveis (19)3112-1511 310,00 15 Rua Pedro José Senger, 879 Emaximóvel Imóveis (15) 2101-0900 250,00

1

Avaliação Intervalar

! Intervalo de Confianç~

Y mínimo 886,22

Y máximo 1.026,23

Equação de Meno, Intervalo Equação n• 7 • (13.44 %)

Rede Neural Valor Estimado 0,00

A

1 Fechar -

ÁREAC, IDADEAP, V, OFERTA 180,00 60 R$850,00 83,00 40 R$500,00 180,00 50 R$1,000,00 242,00 10 R$1,500,00 250,00 15 R$1,500,00 240,00 40 R$1,100,00 398,00 30 R$2,135,00 200,00 25 R$1,200,00 230,00 15 R$1,300,00 229,00 25 R$1,300,00 510,00 50 R$2,000,00 120,00 30 R$850,00 200,00 40 R$1,200,00 310,00 30 R$2,000,00 250,00 40 R$1,100,00


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1

V, VENDA R$765,00 R$450,00 R$900,00 R$1350,00 R$1350,00 R$990,00

R$1921,500 R$1080,00 R$1170,00 R$1170,00 R$1800,00 R$765,00 R$1080,00 R$1800,00 R$990,00

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5.3) Mapa da localização do avaliando e elementos comparativos (Aluguel):

- Croqui da localização do avaliando:

- Croqui dos elementos comparativos:


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5.4) Cálculo do valor do imóvel (Aluguel):

Na avaliação foram estudadas variáveis que pudessem interferir na

variação do valor, descrevendo-as como:

- Área de Terreno: Variável "quantitativa" com crescimento "positivo" (metros

quadrados).

- Área Construída: Variável "quantitativa" com crescimento "positivo" (metros

quadrados).

- Idade Aparente: Variável "quantitativa" com crescimento "negativo" (variação

decorrente dos anos).

- Valor - Variável dependente.

No intuito de refletir a realidade mercadológica na microrregião do

avaliando, para obtenção do valor de mercado, pesquisou-se diversas imobiliárias

locais. Obtidos os 15 (quinze) elementos comparativos, sendo aplicado um

deságio denominado de "fator oferta" igual a 0,90 aos imóveis ainda não

vendidos, presumindo um desconto na variação dos elementos ofertados e a suas

efetivas transações, permitindo ao signatário trazer à colação a realidade do

mercado imobiliário, sem especulações.

Foram consideradas as seguintes variáveis que pudessem interferir na

variação do valor (área de terreno, área construída e idade aparente), utilizando

os seguintes valores na projeção do avaliando:

- Área de terreno: 293,00 m2 (*Considerando para efeito de cálculo a área de

terreno descrita no IPTU).


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- Área construída: 232,58 m2 (*Considerando para efeito de cálculo a área construída descrita no IPTU}.

- Idade Aparente: 60 (sessenta) anos.

Logo após, fez-se os cálculos estatísticos, cujo o valor resultou em: R$

951,10.

fls. 197

1 ÁREA CÁLCULO • M'

1 232,58 1 RS 951 ,10

AVALIAÇÃO (arred. 1%): 1 950.00

LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFORME NBR 14653-2 · MÉTODO DE REGRESSÃO LINEAR (INFERÉNCIA ESTATÍSTICA)

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO li E PRECISÃO Ili

VALOR DE LOCAÇÃO (ALUGUEL) = R$ 951,10, portanto R$ 950,00 (Novecentos e cinquenta reais).

6) Observações complementares:

A vistoria foi realizada por este perito na data de 07/02/2019 às 15:00

horas, sendo autorizada e acompanhada a diligência "in loco" pelo Sr. Fred

Schrepel (filho da Sra. Terezinha de Oliveira Schrepel) e Sr. Fred Schrepel

Júnior (neto da requerida do espólio), que residem no referido imóvel avaliando.

Segundo moradores (Sr. Fred (pai) e Sr. Fred (filho)) e Item 3 -

Relatório Fotográfico deste laudo, foram atentadas diversas anomalias

construtivas ao longo do prédio residencial.

Foi atentado um equívoco na averbação da matrícula 124.682, onde

segundo descrição o imóvel confronta de um lado com a Rua Antônio Monteiro,

fazendo esquina. Porém o avaliando está locado na Rua Estácio de Sá, 27 4 e faz

esquina com a Rua José Antunes Soares. Recomendamos a retificação na referida


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matrícula. Os residentes do imóvel confirmaram e disseram que já estavam

cientes desta informação.

Em matrícula o imóvel avaliando consta ter área de terreno de 300,00

m2, porém no levantamento da Prefeitura Municipal de Sorocaba o avaliando de

inscrição cadastral nº 54.43.59.0161.01.000 apresenta os seguintes dados: Área

de terreno: 293,00 m2 / Área construída: 232,58 m2 (recomenda-se as

atualizações das metragens em matrícula).

Perante a Prefeitura Municipal de Sorocaba o imóvel avaliando consta

como contribuinte/proprietário o Sr. Gustavo Frederico Scherepel e possui

débitos municipais no valor total de R$ 8.281,02 (Oito mil e duzentos e oitenta e

um reais e dois centavos) para a data de 11 de fevereiro de 2019 (vide documento

de arrecadação no Item 2.3 deste laudo). Segundo informação da funcionária da

prefeitura, os débitos referentes aos anos de 2012 e 2013 estão com processo no

fórum por conta do atraso, gerando também despesas judiciais.

Segundo informação do Sr. Fred Schrepel (residente do avaliando), após

o falecimento da sua mãe Sra. Terezinha de Oliveira Schrepel, ele e seu filho

residem-no imóvel.

Foram atentadas diversas patologias construtivas no imóvel avaliando

(vide Item 3), tais como fissuras, trincas, rachaduras, infiltrações, rebaixamento

de piso, dentre outros. Com intuito de resguardo e segurança da integridade física

dos moradores locais, recomenda-se verificações urgentes e minuciosas das

anomalias e caso necessário uma momentânea inahabitabilidade do imóvel até

que seJam sanadas suas patologias, retomando após a habitabilidade do

avaliando.

No Item 7 deste referido laudo foram descritos os valores de venda e

locação correspondentes também a parte ideal equivalente a 50% do imóvel

objeto da matrícula 124.682 adjudicada aos requerentes.


75

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7) Conclusão:

O valor de mercado e de locação do imóvel situado na Rua Estácio de Sá n º 27 4, no Bairro da Árvore Grande, na cidade de Sorocaba/SP, objeto de

avaliação nos autos de PROCEDIMENTO COMUM - CONDOMÍNIO requerida por MARIO CEZAR DE CAMARGO NETO E OUTRO a ESPÓLIO DE TEREZINHA DE OLIVEIRA SCHEREPEL, Autos nº1030058-50.2016.8.26.0602, correspondem a:

AVALIANDO - RUA ESTÁCIO DE SÁ, Nº 274 BAIRRO DA ÁRVORE GRANDE - SOROCABA - SP:

VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL (VENDA):

R$193.000,00 (Cento e Noventa e três mil reais).

VALOR DE MERCADO DA PARTE IDEAL CORRESPONDENTE À 50% DO IMÓVEL (VENDA): R$ 96.500,00 (Noventa e seis mil e quinhentos reais).

- (Fevereiro de 2019)


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VALOR DE LOCAÇÃO DO IMÓVEL (ALUGUEL):

R$ 950,00 (Novecentos e cinquenta reais).

~ VALOR DE LOCAÇAO DA PARTE

IDEAL CORRESPONDENTE À 50% DO IMÓVEL (ALUGUEL): R$ 475,00 (Quatrocentos e setenta e cinco reais).

- (Fevereiro de 2019)


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8) Encerramento:

O presente Laudo Técnico Judicial está redigido em 78 (setenta e oito)

folhas somente no anverso, datada e assinada pelo Perito Judicial.

Nestes Termos, Pede Deferimento.

Sorocaba, 15 de fevereiro de 2019.

Tial!o Aueusto Pereira santos

Perito Judicial En(!.[iVil - [REA 5061930292 Membro Titular do IBAPE N° 1441


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