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15/1 306.16. laudo (salvo automaticamente) Escritório Técnico de Engenharia e Consultoria Alberto Barth S. C. Ltda. [email protected] • +55 11 3167-4027 • www.planoauditoria.com.br Rua Pedroso Alvarenga, n° 543 • Conj. n.º 136 • Itaim Bibi • São Paulo - SP • 04531-011 LAUDO PERICIAL EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 22ª VARA CÍVEL DO FÓRUM CENTRAL CÍVEL Dr. JOÃO MENDES Jr. SP Processo digital: 1010202-88.2015.8.26.0100 EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL COMPRA E VENDA ALBERTO BARTH, engenheiro civil e técnico industrial em cerâmica, pós-graduado em avaliações e perícias de engenharia, membro titular do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo IBAPE/SP, sob n.º 866, inscrito no CREA/SP número 060.101.356.4, perito judicial nomeado conforme fl. n.º 166/167, dos autos, na AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL, movida por GONI KOMONI, em face de JEAN PIERRE MICHEL SAURON, vem respeitosamente perante Vossa Excelência, após ter realizado os estudos, pesquisas e vistorias que se fizeram necessários, apresentar as suas conclusões através deste ... 1 Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1010202-88.2015.8.26.0100 e código 2A7477C. Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ALEX CANAVESI MONTEIRO, liberado nos autos em 16/12/2016 às 17:52 . fls. 178

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LAUDO PERICIAL

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 22ª VARA CÍVEL DO FÓRUM CENTRAL CÍVEL Dr. JOÃO MENDES Jr. – SP

Processo digital: 1010202-88.2015.8.26.0100

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – COMPRA E VENDA ALBERTO BARTH, engenheiro civil e técnico industrial em cerâmica, pós-graduado em avaliações e perícias de engenharia, membro titular do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP, sob n.º 866, inscrito no CREA/SP número 060.101.356.4, perito judicial nomeado conforme fl. n.º 166/167, dos autos, na AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL, movida por GONI KOMONI, em face de JEAN PIERRE MICHEL SAURON, vem respeitosamente perante Vossa Excelência, após ter realizado os estudos, pesquisas e vistorias que se fizeram necessários, apresentar as suas conclusões através deste ...

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1.0. DOS OBJETIVOS:

1.1. Consistem fundamentalmente em indicar o valor de mercado de um imóvel

urbano do tipo apartamento padrão, em consonância com a ABNT NBR 14653-2:2011 – Avaliação de Bens – Imóveis Urbanos – parte 2, empregando a metodologia denominada por tratamento por fatores.

2.0. DO HISTÓRICO:

2.1. Depreende-se da leitura dos autos que a Requerente ingressou com a presente

ação em razão do inadimplemento da Requerida exigindo a penhora do imóvel avaliando (vide fl. n.º 131/132, dos autos);

2.2. Entendendo pela elucidação da questão técnica existente no processo em tela, o D. Juízo considerou necessária a perícia técnica de engenharia, destacadamente sobre a vertente gerencial empregada na avaliação de imóveis (vide fl. n.º 166/167, dos autos).

3.0. DAS VISTORIAS:

3.1. Às 14 horas e 00min. no dia 14 de dezembro de 2.016, o perito relator do

presente trabalho, após ter cientificado as partes, atendendo ao artigo n.º 431-A do CPC, a fim de cumprir o encargo a que foi proposto, realizou diligências à Rua Doutor Paschoal Imperatriz, n.º 114 – apto. 221 – Bloco A2, no bairro da Vila Gertrudes - Ibirapuera, São Paulo – SP, com o intuito de coligir elementos de ordem material e técnica que pudessem nortear ou empreender esclarecimentos a respeito dos aspectos marcantes na avaliação do imóvel penhorado segundo mandado de fls. n.º 156, dos autos;

3.2. Por ocasião da vistoria o imóvel avaliando, apartamento ou UA n.º 221,

encontrava-se locado segundo informações locais por um senhor indiano, que não estava na unidade, não permitindo a efetivação da vistoria direta sobre o mesmo. Informações trazidas pelo gerente de condomínio Sr. Rodrigo Pinheiro, RG 32.249.219-1;

3.3. Foram praticadas também vistorias sobre as áreas externas pela rua (vide fotos n.ºs 01 a 06) do condomínio que abriga o imóvel avaliando, bem como de elementos que o identificam.

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4.0. DO LOCAL:

4.1. Aquele endereço corresponde a um imóvel residencial, unifamiliar, do tipo

apartamento padrão situado a Rua Doutor Paschoal Imperatriz, n.º 114, apto. n.º 221, 22º/23º andares, - Bloco A2, integrante do Condomínio Edifício Privilége no bairro de Vila Gertrudes - Ibirapuera – CEP 04705-070, nesta capital (vide figuras n.ºs 01 e 02);

4.2. O imóvel avaliando está nas proximidades das coordenadas geodésicas S 23º 37’ 14,13” e W 46º 41’ 56”, a 731,00m acima do nível do mar, implantado na quadra urbana formada pela própria Rua Doutor Paschoal Imperatriz, e também pelos logradouros Avenida Morumbi, Rua Henrique Fisher, Rua Prof. José Leite e Oiticica (vide figura n.º 02);

4.3. Sob o ponto de vista da Lei n.º 16.402/16, a nova Lei de Parcelamento, Uso, Ocupação e Parcelamento do Solo (LPUOS), também conhecida como Lei de Zoneamento de 22 de março de 2.016, do município de São Paulo, o imóvel avaliando está situado em ZC – Zona de Centralidade (vide figura n.º 01), consistindo de:

4.3.1. Zonas de Centralidades são porções do território localizadas fora dos eixos

de estruturação da transformação urbana destinadas à promoção de atividades típicas de áreas centrais ou de subcentros regionais ou de bairros, em que se pretende promover majoritariamente os usos não residenciais, com densidades construtiva e demográfica médias e promover a qualificação paisagística e dos espaços públicos.

4.3.2. A ZC está dividida em:

a. ZC: porções do território localizadas na Macrozona de Estruturação e

Qualificação Urbana com atividades de abrangência regional; b. ZCa: porções do território localizadas na Macrozona de Proteção e

Recuperação Ambiental com atividades de abrangência regional; c. ZC-ZEIS: porções do território formadas pelos lotes lindeiros às vias

que exercem estruturação local ou regional, lindeiras a ZEIS-1, destinadas majoritariamente a incentivar os usos não residenciais, de forma a promover a diversificação dos usos com a habitação de interesse social, a regularização fundiária de interesse social e a recuperação ambiental.

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4.4. O logradouro público que sedia o imóvel tem pavimentação asfáltica, redes públicas de água, esgotos, energia elétrica e telecomunicações, tem topografia plana, distribuição de gás de rua, predominando uso residencial com média a elevada baixa demográfica (vide figura n.º 02);

4.5. O imóvel periciando situado a Rua Doutor Paschoal Imperatriz, n.º 114, tem a Avenida Morumbi como o principal eixo comercial da região, sendo dotada de grande variedade de lojas, serviços, hotéis, escola municipal, e ainda de mobilidade urbana pública, apesar de disponível apenas por ônibus urbano trafegando em corredor exclusivo por vias próximas;

Figura 1 – Reprodução parcial do Mapa da Lei de Zoneamento n.º 16.402/16. Fonte: site Geosampa.

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4.6. Segundo a norma de avaliações do IBAPE/SP, espelho da NBR-14562-2 – Avaliação de bens – Imóveis Urbanos – Parte 2, o imóvel avaliando está situado em zona residencial habitacional Incorporação de padrão médio, correspondendo a 5ª Zona, conforme Tabela I – Grupos I e II da referida norma, dotadas de infraestrutura completa com concentração de população de renda média;

Figura 2 – Microlocalização do imóvel periciando. Fonte: Google Maps.

Local do imóvel

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Figura 3 – Imagem de satélite do imóvel periciando e da área de seu entorno. Fonte: Google Earth.

5.0. DO IMÓVEL:

5.1. No local já especificado se encontra edificado um condomínio residencial

formado por planos horizontais, constituído por 03 (três) torres, cujo imóvel avaliando nele instalado tem matrícula n.º 184.192, pelo 15º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca da Capital do Estado de São Paulo, inscrito na Secretaria das Finanças da Prefeitura do Município de São Paulo, através do número de contribuinte 085.039.0014-9 (em área maior) - (vide fl. n.º 133, dos autos), localizado no 22º/23º andares do Condomínio Privilége, Edifício Polinésia – Bloco A2, com área privativa coberta edificada de 235,775m2, área comum coberta edificada de 194,289m2, compreendendo área total edificada de 430,064m2, área privativa descoberta de 99,260m2, área comum descoberta de 77,595m2, totalizando entre área construída e área descoberta, um total de 606,919m2, com seis vagas demarcadas de garagem para veículos (vide fl. n.º 133, dos autos), de n.ºs 63P, 64P, 70P, 71P, 155P e 165P, além de um depósito, todos localizados no primeiro Subsolo, apoiado em terreno de formato irregular, de perfil topográfico plano; 5.1.1. O condomínio residencial Privilége foi construído em 2006 (há 10

anos), sendo formado por 3 (três) torres diferentes (Papua, Polinésia, Thaiti), com UA’s cujas áreas variam de 168m² a 335m², dotadas de com 4 (quatro) dormitórios e 6 (seis) vagas para autos;

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1.1. A certidão de matrícula de registro de imóveis 184.192, emitida pelo 15º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca da Capital do Estado de São Paulo (vide fls. n.ºs 133 a 146, dos autos), contendo a seguinte descrição da UA n.º 221, tipo duplex, adiante reproduzida: “............................................................extrato............................................................... IMÓVEL: Apartamento n.º 221, tipo duplex, localizado nos 22º / 23º pavimentos do Edifício Polinésia, bloco A2, integrante do Condomínio Privilége, situado na Rua Doutor Paschoal Imperatriz, n.º 114, Vila Gertrudes, 30º Subdistrito, Ibirapuera, possuindo a área privativa coberta edificada de 235,775m2, área comum coberta edificada de 194,289m2, total da área edificada de 430,064m2, área privativa descoberta de 99,260m2, área privativa descoberta de 99,260m2, área comum descoberta de 77,595m2, e área construída + descoberta de 606,919m2, equivalente a uma fração ideal de, 1,1399% no terreno e nas partes da propriedade e uso comum do condomínio. Vinculam-se ao apartamento, as vagas para estacionamento de automóveis de passeio n.ºs 63P, 64P,70P, 71P,155P e 165P e o depósito n.º 27, localizados no 1º Subsolo. Cadastro Imobiliário Municipal n.º 085.0390014-9 – em maior área. ................................................extrato........................................................................ ”.

1.2. O edifício apresenta arquitetura elaborada, constituído por 03 (três) torres,

guarita e amenidades constituídas por piscina e salão de festas dentre outras. O apartamento n.º 221, constituindo o imóvel avaliando é do tipo duplex, tem 04 (quatro) dormitórios, na forma de suítes, sala, cozinha, área de serviços, terraço, lavabo e dependências de empregada completas, com idade aparente (Ie) de 05 (cinco) anos e idade real (Ir) de 10 (dez), estado de conservação regular (C) - (vide Anexo n.º 03), correspondendo à zona fiscal residencial vertical médio/alto padrão (portal Geosampa);

1.3. Faz-se oportuno, ainda tecer considerações à luz dos elementos aqui considerados quanto à classificação do padrão construtivo do imóvel avaliando, face ao Estudo Edificações EVV - Valores de Venda – 2002, regulamentado pela Portaria n.º 01/99, do Meritíssimo Juiz de Direito Coordenador do Centro de Apoio aos Juízes da Fazenda – CAJUFA, publicada no Diário Oficial do Estado de São Paulo - Caderno 2 - em 17 de maio de 2002, consubstanciado pelo mesmo estudo publicado pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE/SP, em janeiro de 2.002, atualizado em 2.007, permitindo balizar os laudos de avaliação de imóveis com parâmetros significativos na formação de valores de mercado frente às condições arquitetônicas e construtivas das diferentes categorias de imóveis atingidas pelo citado estudo;

1.4. Em razão do acima exposto, o imóvel avaliando está classificado segundo seu padrão construtivo pelo Grupo 1.3. – Apartamento – 1.3.5. – Padrão Fino, consubstanciado pelas seguintes características arquitetônicas e construtivas:

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“1.3.5 – Padrão Fino: Edifícios exibindo linhas esmeradas. Normalmente compostos por única unidade por andar, podendo ser duplex. Elevadores de primeira linha com circulação independente para parte social e de serviço, ambos com acesso direto aos subsolos. Hall social amplo com materiais de acabamento e de decoração esmerados e pé-direito elevado, dotados de guarita e sistema especial de segurança. Áreas externas com grandes afastamentos, planejadas e com tratamento paisagístico especial, geralmente complementadas com área de lazer completo. Fachadas dotadas de tratamentos especiais em concreto aparente, massa raspada, texturizada, granito ou material equivalente. Unidades com pelos menos quatro dormitórios (pelo menos duas suítes), sala para três ou mais ambientes, dependências de empregada, ampla área de serviço e pelo menos três vagas de estacionamento, eventualmente acrescidas de outras para visitantes. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos especiais, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como: Pisos: madeira, mármore, granito polido, cerâmica especial ou similar. Paredes: pintura látex sobre massa corrida, cerâmica, epóxi, melamínico ou similar. Instalações hidráulicas: completas e obedecendo a disposição especial, com peças sanitárias e metais de qualidade superior, podendo dispor de hidromassagem e aquecimento central. Instalações elétricas: sistema especial de iluminação, projetado em circuitos independentes, utilizando componentes de qualidade, com pontos de tomadas para usos diversos, inclusive para equipamentos domésticos; eventualmente ar condicionado. Esquadrias: madeira ou de alumínio, executadas atendendo a projetos específicos e utilizando ferragens especiais. Valor Unitário: Médio = 3,066 de R8N Intervalo de variação: 2,652 a 3,480 de R8N”

5.6. O sindicato da Construção Civil do Estado de São Paulo – SINDUSCON publica

mensalmente o índice econômico R8N, que para o mês de novembro de 2.016 vale R$1.295,08/m2, sem desoneração de encargos e tributos.

Figura n.º 04: Valor do índice econômico publicado mensalmente pelo Sinduscon – SP. Fonte: Portal Sinduscon.

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Figura n.º 05 – Reprodução parcial da atualização do Estudo Edificações – EVV, de novembro de 2.006. Fonte: Portal IBAPE/SP.

5.7. O imóvel avaliando tem idade aparente (Ie) de 05 anos, e idade real (Ir) de 10

anos, e tem seu estado de conservação classificado por “regular - C”, consoante o critério de Ross/Heidecke (vide EVV/IBAPE-SP), enquadrando-se na categoria C do Quadro A, do citado estudo.

5.8. Seus principais acabamentos e características se constituem por:

Figura n.º 06: Acabamentos instalados no imóvel avaliando.

Figura 7 – Vista geral do Condomínio Privilege. Fonte: Google.

Item Elemento construtivo Característica

1 Forros Gesso

2 Forros banhos Pintura látex sobre forro de gesso

3 ParedesRevestidas em massa única, paulista, emboço

para pintura látex sobre massa corrida

4 Paredes - áreas molhadas Marmores e grantos

5 Pisos carpete nas suítes e tábuas de ipe nas salas

6 Pisos - áreas molhadas Marmores e grantos

7 Caixilhos Perfis de alumínio anodizado

8 Terraço Pétreos

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5.9. Torna-se lícito afirmar que face a descrição da matrícula de registro de imóveis n.º 184.192, citada pelo item anterior n.º 5.2, tratando-se de UA do tipo duplex, situada em pavimento de cobertura, a sua área privativa será a soma de duas componentes, tal como segue:

5.9.1. Área privativa coberta edificada: Apc = 235,775m2 5.9.2. Área privativa descoberta: Apd = 99,260m2

5.10. De acordo com o acima exposto, a área total privativa (Ap) será de 335,035m2,

utilizada como parâmetro na presente avaliação, como abaixo indicado:

pdpcp AAA

260,99775,235 pA

2035,335 mAp

2.0. DA METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO:

2.1. O presente capítulo se prende precipuamente, em apontar os elementos mais

notáveis ao laudo em curso, proporcionando maior esclarecimento e melhor percepção da exposição dos trabalhos;

2.2. Utilizaremos como método único de avaliação no presente caso o denominado comparativo direto de dados de mercado, consistido na definição do valor através da comparação com os dados de mercado assemelhados quanto às características marcantes do imóvel, frente ao Estudo Edificações 2.007 (vide item anterior n.º 5.5. e subsequentes);

2.3. Para a obtenção do valor de mercado do imóvel, será utilizado o Método Comparativo, preferencialmente utilizado na busca do valor de mercado de imóveis quando houver dados semelhantes ao avaliando. O método consiste na obtenção do valor do imóvel através de pesquisa de ofertas no mercado local, que, depois de apreciadas, conduzirão ao valor de venda do imóvel em estudo (vide Anexo n.º 01);

2.4. Considerando que a amostra de elementos comparativos coletada no mercado revelou-se homogênea, será utilizado como tratamento dos dados amostrais o tratamento por fatores, como indica a NBR 14653-2 no seu item 9.2.2.1.;

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2.5. Serão comparados diretamente os preços de venda dos imóveis, incidindo-se na parcela destes somente as referentes às benfeitorias, aplicando-se apenas os fatores de transporte relativos ao padrão construtivo e à idade das construções e, na parcela relativa à área construída, o transporte relativo à localização e à topografia, método baseado em trabalhos desenvolvidos pelos engenheiros Nelson Nady Nor Filho para avaliação de casas (em palestra apresentada no IBAPE/SP DE 10/08/99), pelo engenheiro Milton Candeloro para avaliação de aluguéis (Avaliação de Alugueis - Ed. Pini) e pelos engenheiros José Carlos Pelegrino e Joaquim da Rocha Medeiros Junior (X Congresso Panamericano), para unidades padronizadas (vide Anexos n.ºs 02 e 03);

2.6. O valor de mercado do imóvel avaliando será calculado com auxílio do Estudo

Edificações, atualizado para 2007, publicado pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (vide item n.º 5.5, do capítulo 5.0. Do Imóvel), da pesquisa de mercado realizada (vide Anexo n.º 01), processada pelo software Geoavaliar IBAPE (vide anexos n.ºs 02 e 03);

7.0. DA AVALIAÇÃO:

7.1. Valor do apartamento: Será calculado através do Método Comparativo Direto

de Dados mediante a pesquisa de mercado imobiliária específica (vide Anexo n.º 01) e processada pelo software Geoavaliar, fornecendo a homogeneização de valores (vide Anexo n.º 02) e o resultado final da avaliação (vide Anexo n.º 03);

Figura 8 - Indicação dos parâmetros técnicos de avaliação. Fonte: Software Geoavaliar (vide Anexo n.º 03).

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Figura 9 - Indicação dos elementos comparativos empregados na avaliação (06 elementos). Fonte: Software Geoavaliar (vide Anexo n.º 03)

Figura 10 - Resultado da avaliação. Fonte: Software Geoavaliar (vide Anexo n.º 03).

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7.2. Mediante o emprego do tratamento por fatores acima preconizado aplicado a pesquisa imobiliária realizada (vide anexo n.º 01) o procedimento avaliatório empregado denotou o exposto pelos itens adiante:

7.3. A utilização inicial de 07 (sete) elementos amostrais ou comparativos (vide

anexo n.º 01) revelou que a amostra ainda não era representativa, uma vez que o coeficiente de variação de valores unitários da amostra resultava menor do que o coeficiente de variação dos valores unitários homogeneizados contrariando com o estipulado por norma técnica;

7.4. Desta forma foram utilizados os elementos úteis à organização da avaliação (vide

anexos n.º 01, 02 e 03), com exceção do elemento n.º 05 (vide figura n.º 09 – Anexo 03), diminuindo o valor do coeficiente de variação de valores homogeneizados (CV) para 9,88, portanto menor que o calculado para os valores unitários da amostra sem homogeneização, igual a 10,63 (vide figura n.º 09), atingindo o grau de precisão III, plenamente compatível com o preconizado por competente norma técnica de avaliações (vide anexo n.º 03).

7.5. Portanto, a aplicação dos elementos pesquisados possibilitou o atendimento

pleno à norma de avaliações, permitindo atingir ao valor unitário (Vu) correspondente à média unitária saneada de R$12.411,40/m2 (doze e mil e quatrocentos e onze reais e quarenta centavos), por metro quadrado de área construída;

7.6. Assim sendo:

Vu = Valor Unitário da Média Saneada Vu = R$12.411,40/m2

7.7. De acordo com o capítulo anterior n.º 5.0. Do Imóvel, sabe-se que o imóvel

avaliando apresenta área privativa adotada para avaliação de (Ap) de 335,035m2 (apartamento), que aplicado ao valor unitário advindo da média saneada resulta em R$4.158.315,461 (quatro milhões e cento e cinquenta e oito mil e trezentos e quinze reais e quarenta e seis centavos), correspondendo à data-base de novembro de 2.016, conforme procedimento de cálculo demonstrado pelos anexos n.º 02 e 03, (vide Relação de Anexos).

7.8. A aplicação dos valores acima discriminados resulta em:

V = Vu * Ap

1 Ocorre uma aproximação prevista por norma, pois o software de avaliações utiliza duas casas decimais, e assim no cálculo informatizado se utilizou a área de 335,04m2, promovendo uma diferença monetária de R$62,00 (sessenta e dois reais).

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7.9. Onde:

V = valor final do imóvel avaliando; Vu = R$12.411,40/m2 Ap = 335,035m2 (mesma área adotada na matrícula RI – vide item n.º 5.10)

7.10. Substituindo os valores, resulta em:

V = 12.411.40 * 335,035

7.11. Operando:

V = R$4.158.315,46

7.12. Portanto:

8.0. DA CONCLUSÃO E DAS CONSIDERAÇÕES FINAIS:

8.1. O presente trabalho resulta de estudo e pesquisa que tem em mira fornecer

elementos objetivos e de ordem material, procurando assim, instituir o

indispensável discernimento e esclarecer o evento;

8.2. Destarte, ante a evidência da análise determinada pela acurada circunspecção

procedida no local e pelo exposto até então, o perito relator se vê levado a

tecer as considerações adiante postas à vista e, ao final oferecer a conclusão

dos trabalhos;

8.4. O imóvel avaliando, apartamento duplex, cadastrado na Prefeitura do

Município de São Paulo, através do n.º de contribuinte n.º 085.039.0014-9 em área maior, correspondendo à zona fiscal residencial vertical médio/alto padrão, em zona ZC – Zona de Centralidade segundo a atual Lei de Parcelamento e Uso do Solo, desta capital, possuindo padrão construtivo Padrão Fino com elevador, estado de conservação regular (C), idade aparente de 05 (cinco) anos e idade real de 10 (dez) anos segundo Estudo Edificações IBAPE 2007, portador da matrícula individualizada n.º 184.192 junto ao 15º Oficial de registro de Imóveis da Capital (vide fls. n.ºs 133 a 146, dos autos), situado à Rua Dr. Paschoal Imperatriz, n.º 114, apartamento n.º 221, no 22º / 23º andares, no Bairro de Vila Gertrudes - Ibirapuera, São Paulo, SP, CEP 04705-

Valor do Imóvel: R$4.158.315,46 – nov/2016

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070 , no Condomínio Privilege, Edifício Polinésia, Bloco A2, com área privativa coberta edificada de 235,775m2, área comum coberta edificada de 194,289m2, compreendendo área total edificada de 430,064m2, área privativa descoberta de 99,260m2, área comum descoberta de 77,595m2, totalizando entre área construída e área descoberta, um total de 606,919m2, com seis vagas demarcadas de garagem para veículos (vide fl. n.º 133, dos autos), de n.ºs 63P, 64P, 70P, 71P, 155P e 165P, além de um depósito, tudo localizado no primeiro Subsolo , ainda quatro suítes, sala de estar, sala íntima e jantar, cozinha, área de serviços, dependências completas de empregada, ar condicionado, atingindo ao valor monetário de R$4.158.315,46 (quatro milhões e cento e cinquenta e oito mil e trezentos e quinze reais e quarenta e seis centavos), correspondente à data-base de novembro de 2.016.

3.0. DAS RESPOSTAS AOS QUESITOS FORMULADOS:

8.1. Não foram formulados quesitos ou nomeados assistentes técnicos pelos

demandantes da ação.

4.0. DO ENCERRAMENTO:

4.1. O presente laudo segue digitalizado no formato digital de 15 (quinze folhas)

desse mesmo papel, ilustram-no 06 (seis) registros fotográficos digitalizados impressos e acompanham-no 03 (três) anexos.

São Paulo, 15 de dezembro de 2.016.

Alberto Barth Perito Judicial

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306.16. realt. fot.

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RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

06 registros fotográficos digitalizados. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO – LAUDO PERICIAL

Processo digital n.º 1010202-88.2015.8.26.0100

22ª Vara Cível Fórum Central Dr. João Mendes Jr.

Execução de título extrajudicial

Requerente: Goni Komoni

Requerida: Jean Pierre Michel Sauron

Equipamento utilizado: Câmara fotográfica digital,

procedência “FUJI”, modelo “S4000” –. Equipamento de Posicionamento Global por satélite - GPS, procedência “GARMIN”, modelo “ETREX LEGEND”.

Condição climática: Tempo nublado, parcialmente

iluminado – 16h00min horas – tarde. Data: 14/dezembro/2.016

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Escritório Técnico de Engenharia e Consultoria Alberto Barth S. C. Ltda. [email protected] • +55 11 3167-4027 • www.planoauditoria.com.br

Rua Pedroso Alvarenga, n° 543 • Conj. n.º 136 • Itaim Bibi • São Paulo - SP • 04531-011

Foto 1 – Registro fotográfico da entrada social do Condomínio Privilége, pela Rua Prof. José Leite e Oiticica, na presença do zelador, gerente de condomínio e autor da presente ação, ...

Foto 2 - ..., fachada principal de uma das torres do Condomínio Privilége, ...

17

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306.16. realt. fot.

Escritório Técnico de Engenharia e Consultoria Alberto Barth S. C. Ltda. [email protected] • +55 11 3167-4027 • www.planoauditoria.com.br

Rua Pedroso Alvarenga, n° 543 • Conj. n.º 136 • Itaim Bibi • São Paulo - SP • 04531-011

Foto 3 - ..., outra entrada social do Condomínio Privilége, na confluência da Rua Dr. Paschoal Imperatriz n.º 114, com Rua Prof. José Leite e Oiticica, ...

Foto 4 - ..., confluência das Ruas Prof. José Leite e Oiticica e Dr. Paschoal Imperatriz, acima da quadra que abriga o Condomínio Privilége, ...

18

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306.16. realt. fot.

Escritório Técnico de Engenharia e Consultoria Alberto Barth S. C. Ltda. [email protected] • +55 11 3167-4027 • www.planoauditoria.com.br

Rua Pedroso Alvarenga, n° 543 • Conj. n.º 136 • Itaim Bibi • São Paulo - SP • 04531-011

Foto 5 - ..., alinhamento legal do Condomínio Privilége pela Rua Prof. Paschoal Imperatriz, ...

Foto 6 - ..., alinhamento legal do Condomínio Privilege pela Rua Prof. José Leite e Oiticica.

19

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306.16. anexos

Escritório Técnico de Engenharia e Consultoria Alberto Barth S. C. Ltda. [email protected] • +55 11 3167-4027 • www.planoauditoria.com.br

Rua Pedroso Alvarenga, n° 543 • Conj. n.º 136 • Itaim Bibi • São Paulo - SP • 04531-011

ANEXOS:

01. Pesquisa Imobiliária. Fonte: ZAP Imóveis;

02. Relatório elementos de avaliação. Fonte: Deste autor;

03. Resumo da avaliação . Fonte: Deste autor.

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1/1

306.16. anexo01

Escritório Técnico de Engenharia e Consultoria Alberto Barth S. C. Ltda. [email protected] • +55 11 3167-4027 • www.planoauditoria.com.br

Rua Pedroso Alvarenga, n° 543 • Conj. n.º 136 • Itaim Bibi • São Paulo - SP • 04531-011

ANEXO 01:

01. Pesquisa Imobiliária. Fonte: ZAP

Imóveis

21

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306.16. anexo02

Escritório Técnico de Engenharia e Consultoria Alberto Barth S. C. Ltda. [email protected] • +55 11 3167-4027 • www.planoauditoria.com.br

Rua Pedroso Alvarenga, n° 543 • Conj. n.º 136 • Itaim Bibi • São Paulo - SP • 04531-011

ANEXO 02:

02. Relatório de elementos de avaliação. Fonte: Deste autor;

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10/12/2016DATA DA P ESQUISA :

1

(11)2371-2435TELEFONE :IM 39441728 ZAPCONTATO :

Berenice - Elemento 2IMOB ILIÁR IA :

1.200.000,00VALOR DO IMÓVEL (R $):NATUR EZA :

CIDADE :Vila GertrudesB AIRRO :COMP.:

1NÚMERO :Rua Bacaetav aENDEREÇO :

CHAVE GEOGRÁFICA :1,00ÍNDICE DO LOCAL :QUADR A :085SETOR :

ÁREA (Ar) M²: 1,00 1,00 PROF. EQUIV. (Pe) : 1,00

ACESSIBILIDADE : FORMATO : ESQUINA :

TOPOGR AFIA :

CONSISTÊNCIA :

O B S E R V A Ç Ã O :

Elemento 2

Oferta

plano

Direta Regular Não

seco

SAO PAULO - SP

UF :CEP :

MELHORAMENTOS :

PAVIMENTAÇÃO REDE DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA

REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA

REDE DE COLETA DE ESGOTO

REDE DE GÁS TV A CABO

TESTADA - (cf) m :

SP

UTILIZADONÚMER O DA PESQUISA : SAO PAULO - SP - 2006

LOCALIZAÇÃO Floc :

OBSOLESCÊNCIA Fobs :

P ADRÃO Fp :

VAGAS

FT ADICIONAL 01 :

F T ADICIONAL 02 :

F T ADICIONAL 03 :

F T ADICIONAL 04 :

F T ADICIONAL 05 :

F T ADICIONAL 06 :

0,00

-254,73

1.467,56

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

VALOR UNITÁRIO : 11.368,42

HOMOGENEIZAÇÃO : 12.581,25

VARIAÇÃO : 1,1067

ELEMENTOS DA AVALIAÇÃO

DADOS DA FICHA

DADOS DA LOCALIZAÇÃO

DADOS DA REGIÃO

DADOS DO TERRENO

DADOS DO APARTAMENTO

DADOS DA TRANSAÇÃO

RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO

FATORES NORMA IBAPE/SP FATORES ADICIONAIS VALORES/VARIAÇÃO

TIPO DA EDIF ICAÇÃO : Apartamento ESTADO : Original FACE :

DORMITÓRIOS : 2 1SUÍTES : W.C. : 0 0QUAR TO EMPR EGADAS :

VAGAS COB.: 02 VAGAS DESCOB .:

P ISCINA : 1 SALÃO DE FESTAS: 1

PLAYGROUND : 1 SUPER IORES : 0 SUB-SOLOS : 0ELEVADORES : 0 APTO/ANDAR : 0

PADRÃO : apartamento superior c / elev. (+) CONSERVAÇÃO : b - entre novo e regular

IDADE : 5 FRAÇÃO : 0,00 TAXA : 0,00

A. PRIVATIVA M²: 95,00 ÁREA COMUM M² 0,00 GARAGEM M² : 0,00 TOTAL M² : 95,00

CARACTERISTICAS

DIMENSÕES

EDIFÍCIO

1

anos

COEF . P ADRÃO : 2,640

COEF. DEP . (k) : 0,964

30

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REGISTRO FOTOGRÁFICO

10/12/2016DATA DA PESQUISA :

CHAVE GEOGRÁFICA :

QUADRA :085SETOR :

NÚMERO DA PESQUISA : SAO PAULO - SP - 2006

D A D O S D A F I C H A

NÚMERO ELEMENTO : 1

FOTO Nº

Elemento 2

1

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l/pg/

abrir

Con

fere

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Doc

umen

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form

e o

proc

esso

101

0202

-88.

2015

.8.2

6.01

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2A74

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por

ALE

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nos

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16/

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016

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7:52

.

fls. 208

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10/12/2016DATA DA P ESQUISA :

1

(11)2440-7511TELEFONE :IM 010908234 ZAPCONTATO :

LG Imóveis SP - Elemento 4IMOB ILIÁR IA :

600.000,00VALOR DO IMÓVEL (R $):NATUR EZA :

CIDADE :Vila GertrudesB AIRRO :COMP.:

1NÚMERO :Rua Dr. Paschoal ImperatrizENDEREÇO :

CHAVE GEOGRÁFICA :1,001 ÍNDICE DO LOCAL :QUADR A :085SETOR :

ÁREA (Ar) M²: 1,00 1,00 PROF. EQUIV. (Pe) : 1,00

ACESSIBILIDADE : FORMATO : ESQUINA :

TOPOGR AFIA :

CONSISTÊNCIA :

O B S E R V A Ç Ã O :

Elemento 4

Oferta

plano

Direta Regular Não

seco

SAO PAULO - SP

UF :CEP :

MELHORAMENTOS :

PAVIMENTAÇÃO REDE DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA

REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA

REDE DE COLETA DE ESGOTO

REDE DE GÁS TV A CABO

TESTADA - (cf) m :

SP

UTILIZADONÚMER O DA PESQUISA : SAO PAULO - SP - 2006

LOCALIZAÇÃO Floc :

OBSOLESCÊNCIA Fobs :

P ADRÃO Fp :

VAGAS

FT ADICIONAL 01 :

F T ADICIONAL 02 :

F T ADICIONAL 03 :

F T ADICIONAL 04 :

F T ADICIONAL 05 :

F T ADICIONAL 06 :

0,00

-219,99

2.154,61

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

VALOR UNITÁRIO : 9.818,18

HOMOGENEIZAÇÃO : 11.752,80

VARIAÇÃO : 1,1970

ELEMENTOS DA AVALIAÇÃO

DADOS DA FICHA

DADOS DA LOCALIZAÇÃO

DADOS DA REGIÃO

DADOS DO TERRENO

DADOS DO APARTAMENTO

DADOS DA TRANSAÇÃO

RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO

FATORES NORMA IBAPE/SP FATORES ADICIONAIS VALORES/VARIAÇÃO

TIPO DA EDIF ICAÇÃO : Apartamento ESTADO : Original FACE :

DORMITÓRIOS : 1 0SUÍTES : W.C. : 0 0QUAR TO EMPR EGADAS :

VAGAS COB.: 00 VAGAS DESCOB .:

P ISCINA : 1 SALÃO DE FESTAS: 1

PLAYGROUND : 1 SUPER IORES : 0 SUB-SOLOS : 0ELEVADORES : 0 APTO/ANDAR : 0

PADRÃO : apartamento superior c / elev. CONSERVAÇÃO : b - entre novo e regular

IDADE : 5 FRAÇÃO : 0,00 TAXA : 0,00

A. PRIVATIVA M²: 55,00 ÁREA COMUM M² 0,00 GARAGEM M² : 0,00 TOTAL M² : 55,00

CARACTERISTICAS

DIMENSÕES

EDIFÍCIO

2

anos

COEF . P ADRÃO : 2,406

COEF. DEP . (k) : 0,964

32

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

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tadi

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abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

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form

e o

proc

esso

101

0202

-88.

2015

.8.2

6.01

00 e

cód

igo

2A74

77C

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

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ssin

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digi

talm

ente

por

ALE

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AN

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ES

I MO

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16/

12/2

016

às 1

7:52

.

fls. 209

Page 33: LAUDO PERICIAL - albertomacedoleiloes.com.br file15 /1 306.16. laudo (salvo automaticamente) Escritório Técnico de Engenharia e Consultoria Alberto Barth S. C. Ltda. SODQR#SODQRDXGLWRULD

REGISTRO FOTOGRÁFICO

10/12/2016DATA DA PESQUISA :

CHAVE GEOGRÁFICA :

1QUADRA :085SETOR :

NÚMERO DA PESQUISA : SAO PAULO - SP - 2006

D A D O S D A F I C H A

NÚMERO ELEMENTO : 2

FOTO Nº

Elemento 4

1

33

Par

a co

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ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

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Con

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ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

101

0202

-88.

2015

.8.2

6.01

00 e

cód

igo

2A74

77C

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

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al, a

ssin

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talm

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por

ALE

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AN

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ES

I MO

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EIR

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s em

16/

12/2

016

às 1

7:52

.

fls. 210

Page 34: LAUDO PERICIAL - albertomacedoleiloes.com.br file15 /1 306.16. laudo (salvo automaticamente) Escritório Técnico de Engenharia e Consultoria Alberto Barth S. C. Ltda. SODQR#SODQRDXGLWRULD

10/12/2016DATA DA P ESQUISA :

1

( ) - TELEFONE :IM 39266092 ZAPCONTATO :

Marcia - Elemento 6IMOB ILIÁR IA :

850.000,00VALOR DO IMÓVEL (R $):NATUR EZA :

CIDADE :Vila GertrudesB AIRRO :COMP.:

1NÚMERO :Rua Prof. José Leite e OiticicaENDEREÇO :

CHAVE GEOGRÁFICA :1,001 ÍNDICE DO LOCAL :QUADR A :085SETOR :

ÁREA (Ar) M²: 1,00 1,00 PROF. EQUIV. (Pe) : 1,00

ACESSIBILIDADE : FORMATO : ESQUINA :

TOPOGR AFIA :

CONSISTÊNCIA :

O B S E R V A Ç Ã O :

Elemento 6

Oferta

plano

Direta Regular Não

seco

SAO PAULO - SP

UF :CEP :

MELHORAMENTOS :

PAVIMENTAÇÃO REDE DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA

REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA

REDE DE COLETA DE ESGOTO

REDE DE GÁS TV A CABO

TESTADA - (cf) m :

SP

UTILIZADONÚMER O DA PESQUISA : SAO PAULO - SP - 2006

LOCALIZAÇÃO Floc :

OBSOLESCÊNCIA Fobs :

P ADRÃO Fp :

VAGAS

FT ADICIONAL 01 :

F T ADICIONAL 02 :

F T ADICIONAL 03 :

F T ADICIONAL 04 :

F T ADICIONAL 05 :

F T ADICIONAL 06 :

0,00

-447,26

2.468,83

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

VALOR UNITÁRIO : 11.250,00

HOMOGENEIZAÇÃO : 13.271,57

VARIAÇÃO : 1,1797

ELEMENTOS DA AVALIAÇÃO

DADOS DA FICHA

DADOS DA LOCALIZAÇÃO

DADOS DA REGIÃO

DADOS DO TERRENO

DADOS DO APARTAMENTO

DADOS DA TRANSAÇÃO

RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO

FATORES NORMA IBAPE/SP FATORES ADICIONAIS VALORES/VARIAÇÃO

TIPO DA EDIF ICAÇÃO : Apartamento ESTADO : Original FACE :

DORMITÓRIOS : 1 1SUÍTES : W.C. : 0 0QUAR TO EMPR EGADAS :

VAGAS COB.: 01 VAGAS DESCOB .:

P ISCINA : 1 SALÃO DE FESTAS: 1

PLAYGROUND : 1 SUPER IORES : 0 SUB-SOLOS : 0ELEVADORES : 0 APTO/ANDAR : 0

PADRÃO : apartamento superior c / elev. CONSERVAÇÃO : b - entre novo e regular

IDADE : 2 FRAÇÃO : 0,00 TAXA : 0,00

A. PRIVATIVA M²: 68,00 ÁREA COMUM M² 0,00 GARAGEM M² : 0,00 TOTAL M² : 68,00

CARACTERISTICAS

DIMENSÕES

EDIFÍCIO

3

anos

COEF . P ADRÃO : 2,406

COEF. DEP . (k) : 0,986

34

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

101

0202

-88.

2015

.8.2

6.01

00 e

cód

igo

2A74

77C

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

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digi

talm

ente

por

ALE

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I MO

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16/

12/2

016

às 1

7:52

.

fls. 211

Page 35: LAUDO PERICIAL - albertomacedoleiloes.com.br file15 /1 306.16. laudo (salvo automaticamente) Escritório Técnico de Engenharia e Consultoria Alberto Barth S. C. Ltda. SODQR#SODQRDXGLWRULD

REGISTRO FOTOGRÁFICO

10/12/2016DATA DA PESQUISA :

CHAVE GEOGRÁFICA :

1QUADRA :085SETOR :

NÚMERO DA PESQUISA : SAO PAULO - SP - 2006

D A D O S D A F I C H A

NÚMERO ELEMENTO : 3

FOTO Nº

Elemento 6

1

35

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

101

0202

-88.

2015

.8.2

6.01

00 e

cód

igo

2A74

77C

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

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digi

talm

ente

por

ALE

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AN

AV

ES

I MO

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auto

s em

16/

12/2

016

às 1

7:52

.

fls. 212

Page 36: LAUDO PERICIAL - albertomacedoleiloes.com.br file15 /1 306.16. laudo (salvo automaticamente) Escritório Técnico de Engenharia e Consultoria Alberto Barth S. C. Ltda. SODQR#SODQRDXGLWRULD

10/12/2016DATA DA P ESQUISA :

1

(11)8283-1606TELEFONE :IM 011008359CONTATO :

Bossa Nova - Elemento 5IMOB ILIÁR IA :

2.236.635,00VALOR DO IMÓVEL (R $):NATUR EZA :

CIDADE :Vila GertrudesB AIRRO :COMP.:

1NÚMERO :Rua Prof. José Leite e OiticicaENDEREÇO :

CHAVE GEOGRÁFICA :1,001 ÍNDICE DO LOCAL :QUADR A :085SETOR :

ÁREA (Ar) M²: 1,00 1,00 PROF. EQUIV. (Pe) : 1,00

ACESSIBILIDADE : FORMATO : ESQUINA :

TOPOGR AFIA :

CONSISTÊNCIA :

O B S E R V A Ç Ã O :

Elemento 5

Oferta

plano

Direta Regular Não

seco

SAO PAULO - SP

UF :CEP :

MELHORAMENTOS :

PAVIMENTAÇÃO REDE DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA

REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA

REDE DE COLETA DE ESGOTO

REDE DE GÁS TV A CABO

TESTADA - (cf) m :

SP

UTILIZADONÚMER O DA PESQUISA : SAO PAULO - SP - 2006

LOCALIZAÇÃO Floc :

OBSOLESCÊNCIA Fobs :

P ADRÃO Fp :

VAGAS

FT ADICIONAL 01 :

F T ADICIONAL 02 :

F T ADICIONAL 03 :

F T ADICIONAL 04 :

F T ADICIONAL 05 :

F T ADICIONAL 06 :

0,00

-193,97

1.523,60

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

VALOR UNITÁRIO : 12.199,83

HOMOGENEIZAÇÃO : 13.529,45

VARIAÇÃO : 1,1090

ELEMENTOS DA AVALIAÇÃO

DADOS DA FICHA

DADOS DA LOCALIZAÇÃO

DADOS DA REGIÃO

DADOS DO TERRENO

DADOS DO APARTAMENTO

DADOS DA TRANSAÇÃO

RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO

FATORES NORMA IBAPE/SP FATORES ADICIONAIS VALORES/VARIAÇÃO

TIPO DA EDIF ICAÇÃO : Apartamento ESTADO : Original FACE :

DORMITÓRIOS : 3 3SUÍTES : W.C. : 0 1QUAR TO EMPR EGADAS :

VAGAS COB.: 00 VAGAS DESCOB .:

P ISCINA : 1 SALÃO DE FESTAS: 1

PLAYGROUND : 1 SUPER IORES : 0 SUB-SOLOS : 0ELEVADORES : 0 APTO/ANDAR : 0

PADRÃO : apartamento f ino (-) CONSERVAÇÃO : b - entre novo e regular

IDADE : 5 FRAÇÃO : 0,00 TAXA : 0,00

A. PRIVATIVA M²: 165,00 ÁREA COMUM M² 0,00 GARAGEM M² : 0,00 TOTAL M² : 165,00

CARACTERISTICAS

DIMENSÕES

EDIFÍCIO

4

anos

COEF . P ADRÃO : 2,652

COEF. DEP . (k) : 0,956

36

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

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/pas

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abrir

Con

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Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

101

0202

-88.

2015

.8.2

6.01

00 e

cód

igo

2A74

77C

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

ALE

X C

AN

AV

ES

I MO

NT

EIR

O, l

iber

ado

nos

auto

s em

16/

12/2

016

às 1

7:52

.

fls. 213

Page 37: LAUDO PERICIAL - albertomacedoleiloes.com.br file15 /1 306.16. laudo (salvo automaticamente) Escritório Técnico de Engenharia e Consultoria Alberto Barth S. C. Ltda. SODQR#SODQRDXGLWRULD

REGISTRO FOTOGRÁFICO

10/12/2016DATA DA PESQUISA :

CHAVE GEOGRÁFICA :

1QUADRA :085SETOR :

NÚMERO DA PESQUISA : SAO PAULO - SP - 2006

D A D O S D A F I C H A

NÚMERO ELEMENTO : 4

FOTO Nº

Elemento 5

1

37

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

101

0202

-88.

2015

.8.2

6.01

00 e

cód

igo

2A74

77C

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

ALE

X C

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I MO

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ado

nos

auto

s em

16/

12/2

016

às 1

7:52

.

fls. 214

Page 38: LAUDO PERICIAL - albertomacedoleiloes.com.br file15 /1 306.16. laudo (salvo automaticamente) Escritório Técnico de Engenharia e Consultoria Alberto Barth S. C. Ltda. SODQR#SODQRDXGLWRULD

10/12/2016DATA DA P ESQUISA :

1

(11)3459-8768TELEFONE :IMO 10096386 ZAPCONTATO :

Flynt Imóveis - Elemento 1IMOB ILIÁR IA :

1.090.000,00VALOR DO IMÓVEL (R $):NATUR EZA :

CIDADE :Vila GertrudesB AIRRO :COMP.:

1NÚMERO :Rua Prof. José Leite e OiticicaENDEREÇO :

CHAVE GEOGRÁFICA :1,00039 ÍNDICE DO LOCAL :QUADR A :085SETOR :

ÁREA (Ar) M²: 1,00 1,00 PROF. EQUIV. (Pe) : 1,00

ACESSIBILIDADE : FORMATO : ESQUINA :

TOPOGR AFIA :

CONSISTÊNCIA :

O B S E R V A Ç Ã O :

Elemento 1

Oferta

plano

Direta Regular Não

seco

SAO PAULO - SP

UF :CEP :

MELHORAMENTOS :

PAVIMENTAÇÃO REDE DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA

REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA

REDE DE COLETA DE ESGOTO

REDE DE GÁS TV A CABO

TESTADA - (cf) m :

SP

UTILIZADONÚMER O DA PESQUISA : SAO PAULO - SP - 2006

LOCALIZAÇÃO Floc :

OBSOLESCÊNCIA Fobs :

P ADRÃO Fp :

VAGAS

FT ADICIONAL 01 :

F T ADICIONAL 02 :

F T ADICIONAL 03 :

F T ADICIONAL 04 :

F T ADICIONAL 05 :

F T ADICIONAL 06 :

0,00

-264,83

1.525,76

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

VALOR UNITÁRIO : 11.819,28

HOMOGENEIZAÇÃO : 13.080,21

VARIAÇÃO : 1,1067

ELEMENTOS DA AVALIAÇÃO

DADOS DA FICHA

DADOS DA LOCALIZAÇÃO

DADOS DA REGIÃO

DADOS DO TERRENO

DADOS DO APARTAMENTO

DADOS DA TRANSAÇÃO

RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO

FATORES NORMA IBAPE/SP FATORES ADICIONAIS VALORES/VARIAÇÃO

TIPO DA EDIF ICAÇÃO : Apartamento ESTADO : Original FACE :

DORMITÓRIOS : 1 0SUÍTES : W.C. : 0 0QUAR TO EMPR EGADAS :

VAGAS COB.: 01 VAGAS DESCOB .:

P ISCINA : 1 SALÃO DE FESTAS: 1

PLAYGROUND : 1 SUPER IORES : 0 SUB-SOLOS : 0ELEVADORES : 0 APTO/ANDAR : 0

PADRÃO : apartamento superior c / elev. (+) CONSERVAÇÃO : b - entre novo e regular

IDADE : 5 FRAÇÃO : 0,00 TAXA : 0,00

A. PRIVATIVA M²: 83,00 ÁREA COMUM M² 0,00 GARAGEM M² : 0,00 TOTAL M² : 83,00

CARACTERISTICAS

DIMENSÕES

EDIFÍCIO

6

anos

COEF . P ADRÃO : 2,640

COEF. DEP . (k) : 0,964

38

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

101

0202

-88.

2015

.8.2

6.01

00 e

cód

igo

2A74

77C

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

ALE

X C

AN

AV

ES

I MO

NT

EIR

O, l

iber

ado

nos

auto

s em

16/

12/2

016

às 1

7:52

.

fls. 215

Page 39: LAUDO PERICIAL - albertomacedoleiloes.com.br file15 /1 306.16. laudo (salvo automaticamente) Escritório Técnico de Engenharia e Consultoria Alberto Barth S. C. Ltda. SODQR#SODQRDXGLWRULD

REGISTRO FOTOGRÁFICO

10/12/2016DATA DA PESQUISA :

CHAVE GEOGRÁFICA :

039QUADRA :085SETOR :

NÚMERO DA PESQUISA : SAO PAULO - SP - 2006

D A D O S D A F I C H A

NÚMERO ELEMENTO : 6

FOTO Nº

Elemento 1

1

39

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

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gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

101

0202

-88.

2015

.8.2

6.01

00 e

cód

igo

2A74

77C

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

ALE

X C

AN

AV

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I MO

NT

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iber

ado

nos

auto

s em

16/

12/2

016

às 1

7:52

.

fls. 216

Page 40: LAUDO PERICIAL - albertomacedoleiloes.com.br file15 /1 306.16. laudo (salvo automaticamente) Escritório Técnico de Engenharia e Consultoria Alberto Barth S. C. Ltda. SODQR#SODQRDXGLWRULD

10/12/2016DATA DA P ESQUISA :

1

(11)9719-6969TELEFONE :IM 010887083 ZAPCONTATO :

Parceiros Imobiliários - Elemento 3IMOB ILIÁR IA :

1.695.000,00VALOR DO IMÓVEL (R $):NATUR EZA :

CIDADE :Vila GertrudesB AIRRO :COMP.:

1NÚMERO :Rua Prof. José Leite e OiticicaENDEREÇO :

CHAVE GEOGRÁFICA :1,001 ÍNDICE DO LOCAL :QUADR A :085SETOR :

ÁREA (Ar) M²: 1,00 1,00 PROF. EQUIV. (Pe) : 1,00

ACESSIBILIDADE : FORMATO : ESQUINA :

TOPOGR AFIA :

CONSISTÊNCIA :

O B S E R V A Ç Ã O :

Elemento 3

Oferta

plano

Direta Regular Não

seco

SAO PAULO - SP

UF :CEP :

MELHORAMENTOS :

PAVIMENTAÇÃO REDE DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA

REDE DE DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA

REDE DE COLETA DE ESGOTO

REDE DE GÁS TV A CABO

TESTADA - (cf) m :

SP

UTILIZADONÚMER O DA PESQUISA : SAO PAULO - SP - 2006

LOCALIZAÇÃO Floc :

OBSOLESCÊNCIA Fobs :

P ADRÃO Fp :

VAGAS

FT ADICIONAL 01 :

F T ADICIONAL 02 :

F T ADICIONAL 03 :

F T ADICIONAL 04 :

F T ADICIONAL 05 :

F T ADICIONAL 06 :

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-147,00

1.154,64

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0,00

VALOR UNITÁRIO : 9.245,45

HOMOGENEIZAÇÃO : 10.253,09

VARIAÇÃO : 1,1090

ELEMENTOS DA AVALIAÇÃO

DADOS DA FICHA

DADOS DA LOCALIZAÇÃO

DADOS DA REGIÃO

DADOS DO TERRENO

DADOS DO APARTAMENTO

DADOS DA TRANSAÇÃO

RESULTADO DA HOMOGENEIZAÇÃO

FATORES NORMA IBAPE/SP FATORES ADICIONAIS VALORES/VARIAÇÃO

TIPO DA EDIF ICAÇÃO : Apartamento ESTADO : Original FACE :

DORMITÓRIOS : 4 2SUÍTES : W.C. : 1 1QUAR TO EMPR EGADAS :

VAGAS COB.: 03 VAGAS DESCOB .:

P ISCINA : 1 SALÃO DE FESTAS: 1

PLAYGROUND : 1 SUPER IORES : 0 SUB-SOLOS : 0ELEVADORES : 0 APTO/ANDAR : 0

PADRÃO : apartamento f ino (-) CONSERVAÇÃO : b - entre novo e regular

IDADE : 5 FRAÇÃO : 0,00 TAXA : 0,00

A. PRIVATIVA M²: 165,00 ÁREA COMUM M² 0,00 GARAGEM M² : 0,00 TOTAL M² : 165,00

CARACTERISTICAS

DIMENSÕES

EDIFÍCIO

7

anos

COEF . P ADRÃO : 2,652

COEF. DEP . (k) : 0,956

40

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REGISTRO FOTOGRÁFICO

10/12/2016DATA DA PESQUISA :

CHAVE GEOGRÁFICA :

1QUADRA :085SETOR :

NÚMERO DA PESQUISA : SAO PAULO - SP - 2006

D A D O S D A F I C H A

NÚMERO ELEMENTO : 7

FOTO Nº

Elemento 3

1

41

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1/1

306.16. anexo03

Escritório Técnico de Engenharia e Consultoria Alberto Barth S. C. Ltda. [email protected] • +55 11 3167-4027 • www.planoauditoria.com.br

Rua Pedroso Alvarenga, n° 543 • Conj. n.º 136 • Itaim Bibi • São Paulo - SP • 04531-011

ANEXO 03:

03. Resumo da avaliação. Fonte: Deste autor.

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MODELO DE ESTATÍSTICA DESCRITIVA

DESCRIÇÃO : Rua Dr. Paschoal I mperatriz, n .º 114 - apto 221 DATA : 10/12/2016

OBSERVAÇÃO :

FATOR OFERTA/TR ANSAÇÃO : 0,90

FATOR ÍNDICE

1,00Local ização

Obsolescência

Padrão

Vagas

PARCELA DE BENFEITORIA : 0,80

Idade 5

Estado de Conservação C - REGULAR

apartamento fino

Vagas

Acréscimo

6

0,00

43

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Núm. EndereçoValor

UnitárioHomogeneização Variação

MATRIZ DE UNITÁRIOS

1 Rua Bacaetav a ,1 11.368,42 12.581,25 1,1067

2 Rua Dr. Paschoal Imperatriz ,1 9.818,18 11.752,80 1,1970

3 Rua Prof. José Leite e Oiticica ,1 11.250,00 13.271,57 1,1797

4 Rua Prof. José Leite e Oiticica ,1 12.199,83 13.529,45 1,1090

6 Rua Prof. José Leite e Oiticica ,1 11.819,28 13.080,21 1,1067

7 Rua Prof. José Leite e Oiticica ,1 9.245,45 10.253,09 1,1090

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Núm. X Y

GRÁFICO DE DISPERSÃO

1 11.368,42 12.581,25

2 9.818,18 11.752,80

3 11.250,00 13.271,57

4 12.199,83 13.529,45

6 11.819,28 13.080,21

7 9.245,45 10.253,09

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GRÁFICO DE DISPERSÃO

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VALORES UNITÁRIOS VALORES UNITÁRIOS HOMOGENEIZADOS

Média Unitários :

Desvio Padrão :

- 30% :

+ 30% :

Coeficiente de Variação :

1.163,55

10.950,19

7.665,14

14.235,25

10,6300

1.229,48

12.411,40

8.687,98

16.134,81

9,9100

Tipo :

Modalidade :

Data :

Local :

Cliente :

Área m²:

MÉDIA SANEADA (R$):

VALOR TOTAL (R$) :

GRAU DE PRECISÃO

III

Edificação Vertical

Venda

10/12/2016

Rua Dr. Paschoal Imperatriz, 114 - apto 221

22ª Vara Civel Central

335,04

12.411,40

4.158.315,46

INTERVALO MÍNIMO :

INTERVALO MÁXIMO :

11.670,55

APRESENTAÇÃO DOS RESULTADOS

Média Unitários :

Desvio Padrão :

- 30% :

+ 30% :

Coeficiente de Variação :

DADOS DO IMÓVEL AVALIANDO INTERVALOS DE CONFIANÇA (80%)

13.152,25

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