LAUDO DE AVALIAÇÃO

Nº 1.770 - 12/2018

LOTE DE TERRENO – LOTE C-1 / QUADRA 61 – 146,83 M²

COM BENFEITORIA DE ÁREA CONSTRUÍDA 186,50 M²

JARDIM DAS AMÉRICAS - CURITIBA/PR

AUTOS Nº 0029332-67.2013.8.16.0185

Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Oficial

www.kronberg.com.br

Rua: Padre Anchieta, 2540 OFFICE / Sala 401 / 4º andar

Bigorrilho / Curitiba-PR - Fone: (041) 3233-1077

Kronberg Leilões 2

ÍNDICE

1 INFORMAÇÕES GERAIS 3

2 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES 4

2.1 LIMITAÇÕES E PREMISSAS FUTURAS 4

2.2 NORMATIVAS 4

3 OBJETOS 4

3.1 TIPO DO BEM 4

3.2 DESCRIÇÃO SUMÁRIA DO BEM 5

4 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 5

4.1.1 Denominação 5

5 OBJETIVO 7

6 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO 7

6.1 Matrícula 7

6.2 Situação 7

6.3 Restrições do imóvel 7

6.4 Benfeitoria 8

7 DIAGNÓSTICO DE MERCADO 8

8 INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS 8

8.1 Método Comparativo de Dados de Mercado 8

8.2 Método de Benfeitoria 9

8.3 Valor final do Imóvel de venda forçada (VF) 9

9 PESQUISA DE VALORES 9

10 RESULTADO DA AVALIAÇÃO 10

10.1 Valor de mercado: 10

10.1.1 Valor do terreno 10

10.1.2 Valor da Benfeitoria 1 10

10.2 Valor Final do Imóvel de venda forçada (VF) 10

11 ENCERRAMENTO 11

Kronberg Leilões 3

1 INFORMAÇÕES GERAIS

ESPÉCIE: Laudo de Avaliação

SOLICITANTE: 1ª Vara de Execuções Fiscais Municipais de Curitiba

REQUERENTE: Município de Curitiba/PR.

REQUERIDO: Reiner Calderón.

OBJETO: Imóvel urbano – Lote de terreno – Matrícula 51.908 – 4º registro de Imóveis de Curitiba/PR.

FINALIDADE: Determinação do valor de liquidação forçada – Venda em Leilão

METODOLOGIA: Método Evolutivo

DATA-BASE DA PRESENTE AVALIAÇÃO: Dezembro de 2018

VALOR RESULTANTE DA AVALIAÇÃO:

(Trezentos e quarenta e nove mil reais)

R$ 349.000,00

Kronberg Leilões 4

2 CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

Todas as informações foram obtidas juntos aos Autos, Prefeitura do Município Curitiba/Pr, Auxilio do Google Earth, e Visita técnica ao local.

2.1 LIMITAÇÕES E PREMISSAS FUTURAS

Nos leilões (liquidação forçada) os bens são arrematados no estado em que se apresentam. Não se configura então relação de consumo, nem pode haver alegação por parte do arrematante em relação ao leiloeiro ou comitente de vício redibitório (vício oculto que apararia o comprador para ser restituído pelo comitente dos valores gastos por esse defeito). Tal fato tem implicação direta no valor desta avaliação, uma vez que, o bem é entregue no estado em que se encontra.

O avaliador não tem interesse, direto ou indireto, nas companhias envolvidas ou na operação, bem como não há qualquer outra circunstância relevante que possa caracterizar conflito de interesses.

No melhor conhecimento e crédito dos avaliadores, as análises, opiniões e conclusões expressas no presente trabalho são baseadas em dados, diligência, pesquisas e levantamentos verdadeiros e corretos.

Para elaboração deste trabalho, o avaliador utiliza informações fornecidas pelo contratante, não auditadas, sendo assim, o avaliador assume como verdadeiros e coerentes os dados e informações obtidos para realização deste trabalho, e não tem qualquer responsabilidade com relação à sua veracidade.

O Laudo de Avaliação apresenta todas as condições limitativas impostas pelas metodologias adotadas, quando houver, que possa afetar as análises e conclusões contidas no mesmo.

Este trabalho parte do pressuposto da inexistência de ônus ou gravame de qualquer natureza, judicial ou extrajudicial, inclusive ambiental atingindo os bens avaliados.

2.2 NORMATIVAS

Para o presente estudo utilizou-se as prescrições da norma ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) NBR 14.653.

3 OBJETOS

3.1 TIPO DO BEM

Imóvel Urbano – Lote de terreno com Benfeitoria residencial.

Kronberg Leilões 5

3.2 DESCRIÇÃO SUMÁRIA DO BEM

Lote de terreno urbano nº C-1 da quadra nº 61, com área de terreno total de 146,83 m² e uma benfeitoria de área de construção de 186,50 m², localizado na Rua Lima Barreto, 264, Bairro Jardim das Américas, Município de Curitiba, Estado do Paraná.

Número da Matrícula: Nº 51.908 – 4º Registro de Imóveis de Curitiba/PR.

Indicação Fiscal nº: 46.127.032

Inscrição Imobiliária nº: 22.1.0138.0042.00-3

Localização: Latitude: 25°27'47.00"S/ Longitude: 49°13'53.99"O

4 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

Jardim das Américas é um bairro situado na cidade brasileira de Curitiba, Paraná. Neste bairro se encontra o Centro Politécnico, importante campus da Universidade Federal do Paraná, assim como a Escola Técnica da UFPR.

História

Grandes áreas do atual bairro, foram pastagens de gado e local de criação de cavalos no século XIX. Nas primeiras décadas do século XX, os poucos moradores da região viviam em modestas residências feitas de troncos de árvores e chão batido e os principais pontos de referência eram as fazendas do coronel Evaristo Franco e da família Oliveira[1].

Os principais fatores de valorização da região e que culminaram na urbanização efetiva do bairro, entre outros empreendimentos, foram: a construção do Hospital Sanatório São Carlos (mais tarde Hospital e Maternidade São Carlos), na década de 1950; a inauguração do Conjunto Habitacional Jardim das Américas, no primeiro semestre de 1956; a inauguração, em 1961, do Centro Politécnico da Universidade Federal do Paraná; e a construção do Hospital Erasto Gaertner, durante a década de 1960 e inaugurado no início dos anos de 1970.

4.1.1 Denominação

O bairro deve seu nome à intenção dos vereadores municipais de homenagear as três porções do continente americano: América do Norte, América Central e América do Sul.

Localização

O Jardim das Américas está localizado entre os bairros do Capanema (Jardim Botânico) (separado pela BR-476, antigo trecho urbano da BR-116), Cajuru (separado pela BR-277, ligação com o litoral do Paraná), Guabirotuba e Uberaba (ambos limitados pela Avenida Comendador Franco, popularmente conhecida como Avenida das Torres, principal acesso para o Aeroporto Afonso Pena e ligação com os trechos sul das BR-101 e BR-376).

Kronberg Leilões 6

Jardim das Américas

Subprefeitura Cajuru

Área 3,87 km²

População 81.536 hab.

Densidade 36,05 hab/km²

Bairros Limítrofes

Cajuru, Guabirotuba, Jardim Botânico e Uberaba.

Principais Vias

Avenida Comendador Franco

Avenida Nossa Senhora de Lourdes

Avenida Coronel Francisco Heráclito dos Santos

Rua Evaristo Ferreira da Costa

Rua Joaquim Amaral Rua Frei Francisco

Mont’alverne Rua Ana Berta Roskamp

Rua João Itiberê Rua Coronel Joaquim

Lacerda Rua Heitor Andrade Rua Câmara Júnior

Rodovia Régis Bittencourt Rodovia Curitiba-

Paranaguá

Pontos de referência

Centro Politécnico da UFPR Escola Técnica da UFPR Hospital Erasto Gaertner

Praça Maestro Bento Mossurunga

Kronberg Leilões 7

5 OBJETIVO

Determinação do valor de venda em leilão – venda/liquidação forçada.

Liquidação forçada: Valor para uma situação de venda compulsória, típico de leilões e também muito utilizado para garantias bancárias. Quando utilizado, deve ser também apresentado o valor de mercado. Este valor reflete o valor de um bem para uma venda em um curto espaço de tempo. Desta forma os valores de liquidação forçada conduzem sempre a um valor abaixo do valor de mercado, pois nestes casos é violada uma das condições basilares de mercado do bem, que é a sua velocidade de venda.

A NBR 14.653, parte 1, define liquidação forçada como “condição relativa à hipótese de

uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado”. E que o

seu preço se deriva da quantia auferível na condição de liquidação forçada.

6 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO

6.1 Matrícula

De acordo com a matrícula, o imóvel em estudo é referenciado da seguinte maneira:

“Sobrado de numeração predial 264-A, da Rua Lima Barreto, nesta Capital, integrante do “Conjunto Residencial Barreto I”, com área construída total de 186,52 m², sendo a área do pavimento térreo de 77,900 m², área do ´pavimento superior de 81,60 m² e área de sótão de 27,025 m², com a área do terreno de 146,21 m², sendo a área de implantação de 77,90 m² e a área descoberta/privada de 68,31 m² e a fração ideal de solo de 0,4979.dito conjunto acha-se construído sobre o lote de terreno designado “C-1”, oriundo da subdivisão do lote “C”, da quadra

nº 61, da Planta Vila Ernestina, de forma irregular, medindo 14,00 m de rente para o novo alinhamento da rua Lima Barreto, por 20,80 m de extensão de frente aos fundos, do lado direito de quem da referira rua olha o imóvel, onde confronta com o lote D-1, do lado esquerdo, no mesmo sentido, mede 21,15m, confrontando com parte do lote B, tendo na linha de findos 14,00 m2, onde confronta com o lote nº 29,perfazendo total de 293,65 m², com a indicação fiscal nº 46-127-032.000, do Cadastro Municipal.”

6.2 Situação

O imóvel encontra-se ocupado, mas não foi possível efetuar vistoria interna do imóvel.

6.3 Restrições do imóvel

Não há restrição para o imóvel avaliado.

Kronberg Leilões 8

6.4 Benfeitoria

Uma benfeitoria de 186,525 m² em alvenaria, com esquadrias de madeira e cobertura com telhas cerâmicas.

7 DIAGNÓSTICO DE MERCADO

A. Liquidez: Baixo/regular B. Desempenho de mercado: Baixo/regular C. Absorção pelo mercado: Baixa/regular

8 INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS

Este trabalho segue as normas estabelecidas para a avaliação de terrenos e edificação com a coleta de dados enquadrando-se no Grau de Precisão (3), para determinação do valor do imóvel Grau de Fundamentação (2), conforme Tabela 12 de enquadramento e definições constantes do item 8.2.4 e 9.5 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação Brasileira de normas Técnicas, tendo sido utilizada as metodologias descritas a seguir.

Com a finalidade de obter o valor final da avaliação aplicou-se o Método Evolutivo que consiste na soma do valor final dos métodos utilizados para cada tipo de imóvel (Comparativo de Dados de Mercado + Benfeitorias).

8.1 Método Comparativo de Dados de Mercado

Para a obtenção do valor do terreno, foi utilizado o Método Comparativo de Dados de Mercado, conforme item 8.2.1 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação Brasileira de normas Técnicas. Segundo a NBR 14.653 – 1 (Procedimentos Gerais) o método “identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra”.

➢ Fatores de Homogeneização:

F1 - Localização: Variando de acordo com a localização determinada pela circulação/acesso, proximidade de comércio, bancos, farmácias, etc.

F2 - Área: Para diferenças entre áreas <= 30%, adotado: Fa = (Sp/Sa)^(1/4) Para diferenças entre áreas >30%, adotado: Fa (Sp/Sa) ^ (1/8).

Kronberg Leilões 9

8.2 Método de Benfeitoria

Para a construção existente no local, utilizou-se o método de Quantificação de Custo, para identificar o custo de reedição de benfeitorias, ou custo de reprodução, levando em consideração o valor de CUB (Custo unitário Básico) de construção segundo o Sinduscon-PR.

8.3 Valor final do Imóvel de venda forçada (VF)

Valor do Imóvel (VF) = (Valor do Terreno + Valor das Benfeitorias) * F3

F3 - Fator Oferta/Comercialização: 0,80

F3 = 100% - (FV+FA)

Onde: FV = Fator venda forçada* = 17%

12% Fator atribuído pelas condições de pagamento e impossibilidade de negociação (desconto, troca, etc.), 5% de comissão paga pelo vendedor em venda nas condições de mercado e pagas pelo comprador em venda forçada.

FA = Fator Aluguel* = 3 %

0,5 x Valor do Imóvel x 6

Valor do imóvel

*Considerando tempo médio de 6 meses para a posse do imóvel, a este será atribuída uma renda mensal igual a 0,5 % do imóvel.

9 PESQUISA DE VALORES

Foi realizada uma pesquisa de mercado com características parecidas pela região, e os valores de cotações similares são apresentados na tabela abaixo, sendo relacionados os valores colocados dos fatores de homogeneização, para realização do Método Comparativo de Dados de Mercado.

Cotação Valor do imóvel Área (m²) R$/m² F1 F2 F3

1 470.000,00R$ 600,00 783,33R$ 1,07 1,19 0,80

2 499.000,00R$ 480,00 1.039,58R$ 1,04 1,16 0,80

3 529.000,00R$ 490,00 1.079,59R$ 1,01 1,16 0,80

4 550.000,00R$ 490,00 1.122,45R$ 1,02 1,16 0,80

5 580.000,00R$ 518,00 1.119,69R$ 1,05 1,17 0,80

Amostras

Kronberg Leilões 10

10 RESULTADO DA AVALIAÇÃO

10.1 Valor de mercado:

R$ 435.970,28 (Quatrocentos e trinta e cinco mil, novecentos e setenta rais e vinte e oito centavos)

10.1.1 Valor do terreno

Valor final do terreno: R$ 160.510,93 (Cento e sessenta mil, quinhentos e de reais e noventa e três centavos).

10.1.2 Valor da Benfeitoria 1

Valor final da benfeitoria: R$ 275.459,35 (Duzentos e e setenta e cinco mil, quatrocentos e cinquenta e nove reais e trinta e cinco centavos).

10.2 Valor Final do Imóvel de venda forçada (VF)

F3 = 0,80

Conforme o estudo, o valor de venda forçada do imóvel é de:

R$ 348.776,22

(Trezentos e quarenta e oito mil, setecentos e setenta e seis reais e vinte e dois centavos)

Valor arredondado do VF do Imóvel é:

R$ 349.000,00 (Trezentos e quarenta e nove mil reais)

Kronberg Leilões 11

11 ENCERRAMENTO

O presente trabalho está redigido em 11 (onze) páginas escritas só de um lado e mais 6 anexos.

ANEXO I – Pesquisa de Mercado de terrenos;

ANEXO II – Localização Google Earth – Imóvel em estudo e cotações de mercado;

ANEXO III – Memória de Cálculo;

ANEXO IV – Fotos do imóvel;

ANEXO V - Croqui da Prefeitura;

ANEXO VI – Documentos do imóvel.

Local e Data

Curitiba, 17 de Dezembro de 2018

Responsável legal da empresa

________________________________________

Helcio Kronberg

Kronberg Leilões 12

ANEXO I

Kronberg Leilões 13

COTAÇÃO 1

IMÓVEL: Terreno

LOCALIZAÇÃO: Rua Joaquim Amaral, 1283 – Jardim das Américas.

VALOR: R$ 470.000,00

ÁREA: 600,00 m²

R$/m²: R$ 783,33

DESCRIÇÃO: Terreno localizado a 01 quadra da Avenida Comendador Franco, próximo a banco, ZR-2 com 12,0 metros de frente e em rua pavimentada.

Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-residencial-a-venda-jardim-das-americas-2937773050.html

Kronberg Leilões 14

COTAÇÃO 2

IMÓVEL: Terreno

LOCALIZAÇÃO: Rua Doutor Joaquim Ignácio Silveira da Motta, 1259 – Jardim das Américas.

VALOR: R$ 499.000,00

ÁREA: 480,00 m²

R$/m²: R$ 1.039,58

DESCRIÇÃO: Terreno de 12,00 metros de frente por 40,00 metros de fundos, próximo do Viaduto Estaiado e Avenida Comendador Franco - Zoneamento SE-CF - Setor Especial da Comendador Franco Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-a-venda-no-jardim-das-americas-2931981013.html

Kronberg Leilões 15

COTAÇÃO 3

MÓVEL: Terreno

LOCALIZAÇÃO: Rua Pedro Demeterco, 955 – Jardim das Américas

VALOR: R$ 529.000,00

ÁREA: 490,00 m²

R$/m²: R$ 1.079,59

DESCRIÇÃO: Terreno com 490 m², 14m x 35 m. Topografia com pequeno declive para os fundos e em via pavimentada.

Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-a-venda-490-m-sup2--por-r$529.000-jardim-2940543886.html

Kronberg Leilões 16

COTAÇÃO 4

IMÓVEL: Terreno

LOCALIZAÇÃO: Rua Padre Damião, 37 – Jardim das Américas.

VALOR: R$ 550.000,00

ÁREA: 490,00 m²

R$/m²: R$ 1.122,45

DESCRIÇÃO: Terreno plano medindo 14 x 35, 490m², ZR2;

Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-residencial-a-venda-jardim-das-americas-2932471330.html

Kronberg Leilões 17

COTAÇÃO 5

IMÓVEL: Terreno

LOCALIZAÇÃO: Rua Monsenhor Lamartine, s/n – Jardim das Américas.

VALOR: R$ 580.000,00

ÁREA: 518,00 m²

R$/m²: R$ 1.119,69

DESCRIÇÃO: Terreno de12,10 metros de frente por 30,00 de fundos.

Link: https://www.imovelweb.com.br/propriedades/excelente-oportunidade-de-adquirir-um-terreno-2924002582.html

Kronberg Leilões

ANEXO II

Kronberg Leilões

Google Earth – Imóvel em estudo

Kronberg Leilões

Google Earth – Imóvel em estudo x cotações

Kronberg Leilões

ANEXO III

Helcio Kronberg1/8

Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(m2) V.Unt.(R$/m2) F1 F2 F3 V.Hom.(R$/m2)

1 470.000,00 600,00 783,33 1,07 1,19 0,80 797,93

2 199.000,00 480,00 414,58 1,04 1,16 0,80 400,12

3 529.000,00 490,00 1.079,59 1,01 1,16 0,80 1.011,88

4 550.000,00 490,00 1.122,45 1,02 1,16 0,80 1.062,47

5 580.000,00 518,00 1.119,69 1,05 1,17 0,80 1.100,43

__________________________________________________________________________________________________________

2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES:

F1: F2: F3:Localização Área Oferta

Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x ...x F(k)

1) Ident: 51908 Tipo: Laudo simplificado Solicitante: 1ª Vara E.F.M. Curitiba

Lograd.: Rua Lima Barreto 264-A Complemento:

Jardim das AméricasBairro: Cidade: Curitiba Estado: Paraná

Nº:

Helcio Kronberg2/8

Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO:

Número de amostras (Ud):

Grau de liberdade (Ud):

Menor valor homogeneizado (R$/m2):

Maior valor homogeneizado (R$/m2):

Somatório dos valores homogeneizados (R$/m2):

Número de intervalos de classe (Ud):

Amplitude de classe (R$/m2):

Amplitude total (R$/m2):

Média aritmética (R$/m2):

Mediana (R$/m2):

Desvio médio (R$/m2):

Desvio padrão (R$/m2):

Variância (R$/m2) ^ 2:

5

4

400,12

1.100,43

4.372,83

4

175,08

700,31

874,57

1.011,88

220,430652

289,890377

84.036,430522

___________________________________________________________________________________________

Onde:

a) Grau de liberdade = N - 1:

b) Somatório dos valores homogeneizados = V(1) + V(2) + V(3) +...........+ V(n)

e) Amplitude de classe = At / Ni

c) Amplitude total = Maior valor homogeneizado - Menor valor homogeneizado

f) Média Aritmética = ( V(1) + V(2) + V(3) +..........+ V(n) ) / N

Sendo:

N = Número de Amostras.

V(n) = Valores homogeneizados;

Sendo:

V(n) = Valores homogeneizados.

Sendo:

N = Número de amostras.

At = Amplitude total;

Sendo:

Ni = Número de intervalos de classe.

d) Número de intervalos de classe = 1 + 3,3219 x log (N)

Sendo:

N = Número de Amostras.

Helcio Kronberg3/8

Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

___________________________________________________________________________________________

4) SANEAMENTO DAS AMOSTRAS ( "CRITÉRIO DE CHAUVENET" ):

D/S Crítico ( Tabela de "CHAUVENET" ) =

4.2) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS ELEVADO:

D/S calc. = ( Maior Valor - Média ) / Desvio Padrão

D/S calc. para o MAIOR valor =

4.1) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS REDUZIDO:

D/S calc. = ( Média - Menor Valor ) / Desvio Padrão

D/S calc. para o MENOR valor =

1,65

0,7791

1,6366

4.3) CONCLUSÃO:

* TODAS AS AMOSTRAS SÃO VÁLIDAS (D/S Menor <= D/S Crítico e D/S Maior <= D/S Crítico) *

Coeficiente de Variação (%) = ( Desvio Padrão / Média ) x 100

___________________________________________________________________________________________

5) DISTRIBUIÇÃO AMOSTRAL:

CV = Coeficiente de Variação ( % ) = 33,15

g) Desvio Médio = ( | V(1) - M | + | V(2) - M | + | V(3) - M | +..........+ | V(n) - M | ) / N

Sendo:

h) Desvio padrão = { [ ( V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) - ( (V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) / N ] / (N-1) }

Sendo:

i) Variância = [ ( V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) - ( (V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) / N ] / (N-1)

V(n) = Valores homogeneizados;

M = Média Aritmética;

N = Número de amostras.

Vh(n) = Valores homogeneizados;

N = Número de amostras.

Sendo:

Vh(n) = Valores homogeneizados;

N = Número de amostras;

2 1/222 2 2

2 2 2 2 2

Testa os extremos do grupo de amostras eliminando os dados discrepantes (outlier).

Indica a dispersão relativa em torno da média do grupo de amostras.

Helcio Kronberg4/8

Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

6) INTERVALO DE CONFIANÇA:

Limite Superior ( Ls ) = Média + ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50

Limite Inferior ( Li ) = Média - ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50

Adotado a distribuição " t " de Student, onde:

Nível de confiança (%) = 80

TC ( Tabela de Student ) (ud) = 1,533

Limite inferior unitário ( Li ) ( R$/m2 ) =

Ls = Limite superior unitário (R$/m2) =

8) CONCLUSÃO FINAL:

Considerando as análises feitas, conclui-se que o valor total do imóvel, objeto deste laudo, na

data atual, é:

Valor Total ( R$ ) = Valor Arbitrado ( R$/m2 ) x Área Equiv. do Imóvel Avaliando ( m2 )

Sendo:

Valor unitário arbitrado (R$/m2) =

675,82

1.073,31

Área equivalente do imóvel avaliando (m2) =

VALOR TOTAL ( R$ ) =

146,82

874,57

Amplitude do intervalo de confiança em torno da Est. de tendência central (%) =

Amplit. interv. de conf. de 80% em torno da estimativa de tendência central (%) =

22,72

22,72

Estimativa de tendência central (R$/m2) = 874,57

128.408,74

Grau de fundamentação (NBR 14653 / 2011) (ud) =

Grau de precisão (NBR 14653 / 2011) (ud) =

2

3

________________________________________________________________________________________

9) OBSERVAÇÕES GERAIS:

cento e vinte e oito mil, quatrocentos e oito reais e setenta e quatro centavos

7) CAMPO DE ARBÍTRIO:

LAi = Limite de arbítrio inferior unitário (R$/m2) =

Estimativa de tendência central (R$/m2) =

LAs = Limite de arbítrio superior unitário (R$/m2) =________________________________________________________________________________________

743,38

874,57

1.005,75

Helcio Kronberg5/8

Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

Classe

1

2

3

4

De:

400,12

575,20

750,28

925,35

INTERVALO

Até

575,20

750,28

925,35

1.100,43

Freq.

1

0

1

3

---------------------------------------------------------___________I

9) GRÁFICOS:

A) HISTOGRAMA - ( Nº de Classes ( c ) x Frequência ( F ))

F

15

10

5

0 1 2 3 4 5 6 C

Helcio Kronberg6/8

Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

B) Preços Observados (Po) x Valores Estimados (Ve) - R$/m2

Ve

0 Po

x24x23x22x21x20x19x18x17

x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16

x8x7x6

x5x4

x3

x2

x1

Am Po(R$/m2) Ve(R$/m2) Var.

1 -

2 -

3 -

4 -

5 -

6 -

7 -

8 -

10 -

11 -

12 -

13 -

14 -

15 -

16 -

17 -

18 -

19 -

20 -

21 -

22 -

23 -

24 -

783,33

414,58

1.079,59

1.122,45

1.119,69

Q26

Q27

Q28

Q29

Q30

Q31

Q32

Q33

Q34

Q35

Q36

Q37

Q38

Q39

Q40

Q41

Q42

Q43

Q44

797,93

400,12

1.011,88

1.062,47

1.100,43

Q46

Q47

Q48

Q49

Q50

Q51

Q52

Q53

Q54

Q55

Q56

Q57

Q58

Q59

Q60

Q61

Q62

Q63

Q64

1,02

0,97

0,94

0,95

0,98

Q66

Q67

Q68

Q69

Q70

Q71

Q72

Q73

Q74

Q75

Q76

Q77

Q78

Q79

Q80

Q81

Q82

Q83

Q84

9 -

Am Po(R$/m2) Ve(R$/m2) Var.

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Helcio Kronberg7/8

Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

C) Dispersão dos Preços Observados em Relação a Média

Po

0 Am

x24x23x22x21x20x19x18x17

x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16

x8x7x6

x5x4x3

x2

x1

Am Po(R$/m2) Do(R$/m2) Do(%)

1 -

2 -

3 -

4 -

5 -

6 -

7 -

8 -

10 -

11 -

12 -

13 -

14 -

15 -

16 -

17 -

18 -

19 -

20 -

21 -

22 -

23 -

24 -

783,33

414,58

1.079,59

1.122,45

1.119,69

Q26

Q27

Q28

Q29

Q30

Q31

Q32

Q33

Q34

Q35

Q36

Q37

Q38

Q39

Q40

Q41

Q42

Q43

Q44

120,596

489,346

175,662

218,519

215,761

Q46

Q47

Q48

Q49

Q50

Q51

Q52

Q53

Q54

Q55

Q56

Q57

Q58

Q59

Q60

Q61

Q62

Q63

Q64

13,34

54,14

19,43

24,17

23,87

Q66

Q67

Q68

Q69

Q70

Q71

Q72

Q73

Q74

Q75

Q76

Q77

Q78

Q79

Q80

Q81

Q82

Q83

Q84

9 -

Am Po(R$/m2) Do(R$/m2) Do(%)

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

-------------------------------------------------------

|

-------------------------------------------------------

Do = Dispersão em relação a média.

Mo = Valor Médio (R$/m2) = 903,93

Po = Preços observados.

|

Mo

Helcio Kronberg8/8

Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

D) Dispersão dos Valores Homogeneizados em Relação a Média

Vh

0 Am

x24x23x22x21x20x19x18x17x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16x8x7x6

x5x4

x3

x2

x1

Am Vh(R$/m2) Dh(R$/m2) Dh(%)

1 -

2 -

3 -

4 -

5 -

6 -

7 -

8 -

10 -

11 -

12 -

13 -

14 -

15 -

16 -

17 -

18 -

19 -

20 -

21 -

22 -

23 -

24 -

797,93

400,12

1.011,88

1.062,47

1.100,43

Q26

Q27

Q28

Q29

Q30

Q31

Q32

Q33

Q34

Q35

Q36

Q37

Q38

Q39

Q40

Q41

Q42

Q43

Q44

76,632

474,444

137,313

187,898

225,865

Q46

Q47

Q48

Q49

Q50

Q51

Q52

Q53

Q54

Q55

Q56

Q57

Q58

Q59

Q60

Q61

Q62

Q63

Q64

8,76

54,25

15,70

21,48

25,83

Q66

Q67

Q68

Q69

Q70

Q71

Q72

Q73

Q74

Q75

Q76

Q77

Q78

Q79

Q80

Q81

Q82

Q83

Q84

9 -

Am Vh(R$/m2) Dh(R$/m2) Dh(%)

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

-------------------------------------------------------

|

-------------------------------------------------------

Dh = Dispersão em relação a média.

Mh = Valor Médio (R$/m2) = 874,57

Vh = Valores Homogeneizados.

|

Data: / / ___________________________________

Mh

Helcio Kronberg1/3

Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO DE EDIFICAÇÕES

__________________________________________________________________________________________________________

1) PARÂMETROS ADOTADOS:

1.1) DAS CARACTERÍSTICAS DO EMPREENDIMENTO:

Prazo estimado para conclusão da obra ( meses ):

Taxa de administração da obra ( % ):

Percentual total relativo aos custos financeiros da obra durante a construção ( % ):

Lucro ou remuneração da construtora ( % ):

1.2) DAS CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO:

1.2.1) DEPRECIAÇÃO:

Adotando o método de Ross - Heidecke, onde:

Fator de depreciação = [(100 - K) /100], sendo:

Idade Real (anos):

Vida útil total provável (anos):

Idade em % da vida(%):

Fator de depreciação ( decimal ):

1.2.2) ÁREA CONSTRUÍDA PADRÃO ( PREDOMINANTE ):

Fonte CUB ( Custo Unitário Básico ):

Data de referência CUB:

Padrão de acabamento:

Ap = Área construída padrão ( Predominante ) ( m2 ):

Valor do CUB ( Custo unitário básico ) ( R$/m2 ):

IDENTIFICAÇÃO PADRÃO ACAB. CUB ( R$/m2 )ÁREA ( Aq ) ( m2 ) PESO

----------------------

----------------------

----------------------

----------------------

----------------------

----------------------

----------------------

----------------------

----------------------

---------------------

---------------------

---------------------

---------------------

---------------------

---------------------

---------------------

---------------------

---------------------

------------------------

------------------------

------------------------

------------------------

------------------------

------------------------

------------------------

------------------------

------------------------

------------------

------------------

------------------

------------------

------------------

------------------

------------------

------------------

------------------

------

------

------

------

------

------

------

------

------

i

1

2

3

4

5

6

7

8

9

8,00

15,00

8,00

17,00

23,00

50,00

46,00

Sinduscon/PR

17/12/2018

Normal

186,50

1.868,48

Onde: Peso = CUB áreas diferentes da padrão / CUB área padrão

1.2.3) ÁREAS CONSTRUÍDAS DIFERENTES DA ÁREA CONSTRUÍDA PADRÃO:

Fator C ( estado da construção ) (%):

Fator K ( Ross - Heidecke ) (decimal):

18,10

45,60

Onde C = Reparos Simples

0,5440

Ident: 51908 Tipo: Laudo completo Solicitante: 1º Vara E.F.M.Curitiba

Lograd.: Rua Lima Barroso 264-A Complemento:

Jardim das AméricasBairro: Cidade: Curitiba Estado: Paraná

Nº:

Helcio Kronberg2/3

Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO DE EDIFICAÇÕES

1.2.4) ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO:

Sendo:

onde:

Aq(i) = Área construída diferente da área construída padrão ( m2 );

Ap = Área construída padrão ( predominante ) ( m2 );

186,50

Ae = Ap + [ Aq (1) * Peso (1) + Aq (2) * Peso (2) + .... + Aq (i) * Peso (i) ]

Ae = Área equivalente de construção ( m2 );

Peso(i) = CUB áreas diferentes da padrão / CUB área padrão.

Logo:

Ae = Área equivalente de construção ( m2 ):

1.2.5) CUSTOS NÃO INCLUÍDOS NO CUB:

i IDENTIFICAÇÃO VALOR TOTAL ( R$ )

1 ---------------------- ---------------------------

2 ---------------------- ---------------------------

3 ---------------------- ---------------------------

4 ---------------------- ---------------------------

5 ---------------------- ---------------------------

6 ---------------------- ---------------------------

7

8

9

----------------------

----------------------

----------------------

---------------------------

---------------------------

---------------------------

i IDENTIFICAÇÃO VALOR TOTAL ( R$ )

10

11

12

13

14

15

16

17

18

----------------------

----------------------

----------------------

----------------------

----------------------

----------------------

----------------------

----------------------

----------------------

---------------------------

---------------------------

---------------------------

---------------------------

---------------------------

---------------------------

---------------------------

---------------------------

---------------------------

Custo total não incluído no CUB ( R$ ): 0,00

2) CONCLUSÕES:

2.1) DO VALOR FINAL DAS CONSTRUÇÕES:

Sendo:

VFC = {[( Ae * CUB padrão ) + CT ] * ( 1 + A ) * ( 1 + F ) * ( 1 + L )} * FD

onde:

VFC = Valor final das construções ( R$ );

Ae = Área equivalente de construção ( m2 );

CT = Custos totais não incluídos no CUB ( R$ );

A = Taxa de administração da obra ( % );

F = Percentual total relativo aos custos financeiros da obra durante a construção ( % );

L = Percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora ( % );

FD = Fator de depreciação ( decimal ).

Helcio Kronberg3/3

Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO DE EDIFICAÇÕES

Logo para:

Temos:

VFC = Valor final das construções ( R$ ): 275.459,35

3) OBSERVAÇÕES GERAIS:

Grau de fundamentação ( NBR 14653 ) = 2

duzentos e setenta e cinco mil, quatrocentos e cinquenta e nove reais e trinta e cinco centavos

Legenda

% Custo da construção

% Custo da administração da construção

% Custo financeiro da obra

% Lucro ou remuneração da construtora

68,82

10,32

6,33

14,53

(considerando a depreciação):

Data: / / ___________________________________

Kronberg Leilões

ANEXO IV

Kronberg Leilões

Fotos do imóvel:

Kronberg Leilões

Kronberg Leilões

Kronberg Leilões

ANEXO V

Kronberg Leilões

Croqui fornecido pela Prefeitura:

Kronberg Leilões

ANEXO VI

Inscrição Imobiliária Sublote Nº da Consulta / AnoIndicação Fiscal46.127.032

PREFEITURA MUNICIPAL DE CURITIBASecretaria Municipal do Urbanismo

22.1.0138.0042.00-3 0000 517436/2018

CONSULTA PARA FINS DE CONSTRUÇÃO

Bairro: Rua da Cidadania: Quadrícula:

CajuruJARDIM DAS AMÉRICASM-16

Informações da SMU - Secretaria Municipal do Urbanismo

Testadas do Lote

Posição do Lote: Meio de quadra

Sistema Viário: 1- Denominação: NORMALR. LIMA BARRETO

Dados de Projeto de Rua (UUS-5.1): OBEDECER O ALINHAMENTO CONFORME O PROJETO APROVADO DA RUA264Tipo: Nº Predial: Testada (m): Cód. do Logradouro:S825 Principal 14,00

Cone da Aeronáutica: 1.055,90m em relação a Referência de Nível (RN) Oficial

Parâmetros da Lei de Zoneamento

Zoneamento: Sistema Viário:

ZR2.ZONA RESIDENCIAL 2NORMAL

* Em caso de dúvidas ou divergências nas informações impressas, vale a Legislação Vigente.

Classificação dos UsosUsos Permitidos Habitacionais

HABITAÇÃO INSTITUCIONAL.HABITAÇÕES UNIFAMILIARES.HABITAÇÕES UNIFAMILIARES EM SÉRIE ATENDIDA A DENSIDADE MÁXIMA.PARA MAIS DE 20 HABITAÇÕES UNIFAMILIARES EM SÉRIE CONSULTAR O IPPUC.

Usos Permitidos ComerciaisCOMÉRCIO E SERVIÇO VICINAL COM ÁREA MÁXIMA CONSTRUÍDA DE 100,00 M2.COMUNITÁRIO 2 - CULTO RELIGIOSO CONFORME LEI 7529/90.

Usos Tolerados***************************************************************************************************************

Usos Permissíveis*******************************************

Usos Proibidos*******************************************************************************************

Parâmetros da ConstruçãoCoeficiente de Aproveitamento

1,0.Taxa de Ocupação

50%.Taxa de Permeabilidade

25%.Densidade máxima

80 HABITAÇÕES /HA, PARA HABITAÇÕES UNIFAMILIARES E HABITAÇÕES UNIFAMILIARES EM SÉRIE,SENDO ADMITIDO 3 HABITAÇÕES EM LOTES DE 360,00 M2.

Altura Máxima02 PAVIMENTOS.ATENDIDO LIMITE DA ANATEL E AERONAUTICA.

Versão: 3.0.0.153 Para maiores informações acesse: www.curitiba.pr.gov.br010268-6 498035-5

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CONSULTA PARA FINS DE CONSTRUÇÃO

Recuo Frontal5,00 M.

Afastamento das Divisas2,50M PARA HABITAÇÃO INSTITUCIONAL.

EstacionamentoOBEDECER O CONTIDO NO DECRETO 1021/2013 E REGULAMENTO DE EDIFICAÇÕES DA SMU.

RecreaçãoOBEDECER O CONTIDO NO REGULAMENTO DE EDIFICAÇÕES DA SMU.

Observações Para Construção1 - Poderá ser concedido alvará de funcionamento para Indústrias Tipo 1 em edificações existentes ou anexas amoradia e tolerado para Comunitário 1, ambos com porte máximo de 100,00 m².2 - Poderá ser concedido à critério do CMU, alvará de funcionamento para Comércio e Serviço Vicinal e Comunitário 1,em edificações existentes com porte superior a 100,00 m², desde que com área de estacionamento de no mínimo iguala área construída e porte compatível com a vizinhança habitacional e com as características da via.

Informações Complementares

Código Observações9 46435/94PROV PARCIAL CTZ LI BERA AO P/CONSTR DE USO HA- BITACIONAL C/2 PAVIMENTOS E

TAXA DE OCUPA AO DE 50 SO BRE A AREA TOTAL ATENDER PARAMET DA CONSULTAAMARELA

Bloqueios

*****

Alvarás de Construção

Sublote: 0Número Antigo: Número Novo:105050A 140800

Informações de Plantas de Loteamentos (UCT 6)

Sublote Situação de Foro Nº Documento Foro0000 Não foreiro

Dados Sobre Planta de LoteamentoPlanta/Croqui Nº Quadra Nº Lote Protocolo

Situação: Lote dentro do perímetro de Planta/Croquis aprovada

Nome da Planta: VILA ERNESTINA -ERNESTINA P.MACEDO

61 C1A.00791-

Informações do IPPUC - Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba

*****

Informações da SMOP - Secretaria Municipal de Obras Públicas

Faixa não Edificável de Drenagem

Situação Faixa Sujeito à Inundação Diâmetro da Tubulação Água CorrenteLote não Atingido NÃO NÃO

Versão: 3.0.0.153 Para maiores informações acesse: www.curitiba.pr.gov.br020268-6 498035-4

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Características: A P.M.C. se isenta da falta de informações.

Informações da SMMA - Secretaria Municipal do Meio Ambiente

** Existindo árvores no imóvel é obrigatória a consulta à MAPM.**

Informações da SMF - Secretaria Municipal de Finanças

Área Total Construída:Área do Terreno:Espécie:

373,00 m²

Dados dos Sublotes

Sublote Utilização Ano Construção Área ConstruídaResidencial0000 1995 186,50 m²

Qtde. de Sublotes: 2293,00 m²Condomínio Horizontal

Cód. Logradouro Planta Pavimentação Esgoto Iluminação Pública Coleta de Lixo

Infraestrutura Básica

B ANTI-PO EXISTES825 Sim Sim

Bacia(s) Hidrográfica(s)

BACIA BELEM Principal

Observações Gerais

1 - Considerando a necessidade de adequar e organizar os espaços destinados a circulação de pedestres, aconstrução ou reconstrução de passeios deverá obedecer os padrões definidos pelo Decreto 1.066/2006

2 - A altura da edificação deverá obedecer as restrições do Ministério da Aeronaútica, referentes ao plano da zona deproteção dos aeródromos e as restrições da Agência Nacional de Telecomunicações - Anatel, referentes ao planode canais de microondas de telecomunicações do Paraná.

3 - Todo o esgotamento sanitário (banheiro, lavanderias e cozinhas) deverá obrigatoriamente ser conectado a redecoletora de esgoto existente na via pública. No caso de cozinhas deverá ser prevista a caixa de gordura antes dareferida rede.

4 - Na ausência de rede coletora será tolerada a utilização de sistema de tratamento composto por fossas, filtros esumidouros (ver Termo de Referência no site da PMC www.curitiba.pr.gov.br ) prevendo-se futura ligação com arede coletora de esgoto.

5 - As águas pluviais devem ser direcionadas obrigatoriamente a galeria de água pluvial existente na via pública.6 - Para qualquer tipo de construção, reforma ou ampliação, consultar a Sanepar quanto a ligação domiciliar de

esgoto.

DataResponsável pela EmissãoCONSULTA IMPRESSA VIA INTERNET

17/12/2018

ATENÇÃO » Formulário informativo para elaboração de projeto. Não dá direito a construir. » Início da obra somente após a expedição do Alvará de Construção. » Em caso de dúvidas ou divergência nas informações impressas valem as informações atualizadas do Lote, bem como a Legislação vigente.

*** Prazo de validade da consulta - 180 dias ***

Versão: 3.0.0.153 Para maiores informações acesse: www.curitiba.pr.gov.br030268-6 498035-3

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