LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RUA RUA TABAPUÃ … · 2018-08-30 · NBR 13752/96 - Perícias de...
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Eduardo Eiji Araki Engenheiro Civil Perito – [email protected]
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EXMO(A). SR(A). DR(A). JUIZ(A) DE DIREITO DA 22ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO PAULO – FÓRUM JOÃO MENDES. Processo Digital n°:1019237-04.2017.8.26.0100 Classe – Assunto:Execução de Título Extrajudicial - Despesas Condominiais Exeqüente:Condominio Edificio Diplomat Executado:Cristina Maria Policaro Naranjo e outro
LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
RUA RUA TABAPUÃ – ITAIM BIBI
1. OBJETIVO DA PERÍCIA
O presente trabalho pericial tem como foco a avaliação de imóvel
constante nos autos, 1) conjunto nº 64 com 40,73m², do 6º andar do Edifício
Diplomat, matrícula nº 9152, 2) uma vaga matrícula nº 9153, ambos na Rua
Tabapuã, nº 956, 962, 968, 972 e 976 no 28º subdistrito, Jardim Paulista – Itaim
Bibi, São Paulo, SP.
2. METODOLOGIA
A presente perícia atendeu todos os requisitos necessários e exigidos pela
NBR 13752/96 - Perícias de engenharia na construção civil (norma que fixa os
critérios e procedimentos relativos às perícias de engenharia na construção civil),
em seu item 4.3.2 – Requisitos essenciais. Todos foram condicionados tanto
quanto à abrangência das investigações, confiabilidade e adequação das
informações obtidas quanto à qualidade das análises técnicas e ao menor grau
de subjetividade emprestado pelo perito.
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3. VISTORIA E CARACTERIZAÇÃO
Conforme peticionado nos autos a vistoria ocorreu no dia 02/10/2017, às
15:00.
Para calcularmos o valor da vaga de garagem avaliamos unidades com 2
vagas de garagem e com 1 vaga de garagem. A diferença entre elas será o valor
de uma vaga de garagem.
Figura 1, Localização do imóvel.
O imóvel é uma sala comercial em condomínio com elevador, sala com dois ambientes
separados (sala de espera e sala de atendimento com banheiro privativo), com ar
condicionado, forro de gesso, banheiro social e banheiro privativo. A vaga de garagem
não é demarcada, pode-se estacionar em qualquer vaga que estiver disponível.
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Foto 2, Condomínio Diplomat, Rua Tabapuã esquina com R. Prof. Carlos de Carvalho.
Foto 3, Vista de outro ângulo.
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Foto 4, Entrada do condomínio.
Foto 5, hall de entrada.
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Foto 6, sala.
Foto 7, sala.
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Foto 8, Sala, vista de outro ângulo.
Foto 9, banheiro da sala privativa.
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Foto 10, banheiro da sala privativa.
Foto 11, área de descanso.
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Foto 12, banheiro social.
Foto 13, piso subsolo da garagem, não há vagas demarcadas.
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Foto 14, as vagas são pintadas no piso de concreto.
Foto 15, rampa de acesso.
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No ANEXO 1 vemos a pesquisa de preços de salas comerciais no mesmo bairro SEM
garagem para comparação de dados de valores de mercado e no ANEXO 2 vemos a
pesquisa de salas comerciais COM garagem. Abaixo seguem tabelas de resumo da
pesquisa.
Tabelas 1 e 2, pesquisa de dados de mercado.
De acordo com a NBR 14.653-2 para atendermos o Grau de Fundamentação II devemos
ter amostras de imóveis para comparação dentro do seguinte intervalo:
(0,5x) 20,36m² < área do imóvel avaliando (40,73m²) < (2x) 61,10m²
Ainda de acordo com a NBR 14.653-2, tratamento por fatores, o número de amostras
de dados de mercado deverá ser de:
Grau I: N = 3
Grau II: N = 5
Grau III: N = 12
Tabela 1 - Pesquisa de preços - salas sem garagem
Dado Descrição do imóvel Fonte Contato área m² Valor Valor R$/m²
1 Sala 43 m² JP Carvalho Negócios Imobiliários (11) 99535-8874 43,00 370.000,00R$ 8.604,65R$
2 Sala 40 m² Zangari Netimóveis Ltda (11) 3074-4266 40,00 390.000,00R$ 9.750,00R$
3 Sala 45 m² Imóveis OUI (11) 3596-4555 45,00 398.000,00R$ 8.844,44R$
4 Sala 44 m² Marcio Neves Imóveis (11) 3082-1331 44,00 450.000,00R$ 10.227,27R$
5 Sala 40 m² Zangari Netimóveis Ltda (11) 3074-4266 40,00 450.000,00R$ 11.250,00R$
Tabela 2 - Pesquisa de preços - salas com garagem
Dado Descrição do imóvel Fonte Contato área m² Valor Valor R$/m²
1 Sala 46 m² Cirag Imobiliária (11) 3266-7477 46,00 450.000,00R$ 9.782,61R$
2 Sala 43 m² Loefgreen Agencia de Imoveis (11) 5549-7939 43,00 450.000,00R$ 10.465,12R$
3 Rua Roque Petrella, 46 C21 Natrielli Imóveis (11) 5536-3077 36,00 400.000,00R$ 11.111,11R$
4 Rua Doutor Guilherme Bannitz Valeria Costa (11) 98963-0697 39,00 480.000,00R$ 12.307,69R$
5 Rua Doutor Guilherme Bannitz Imobiliária Pam (11) 2158-6071 45,00 450.000,00R$ 10.000,00R$
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Então para mantermos o Grau de Fundamentação II devemos ter a menos 5 dados de
mercado. Pelas Tabelas 1 e 2 vemos que possuímos quantidade mais que suficiente de
dados de mercado.
Em seguida realizamos a homogeneização dos valores unitários dos imóveis
pesquisados. Para isso utilizamos a metodologia de tratamento por fatores, conforme
preconizada na NBR 14.653 – Avaliação de imóveis e também utilizamos a Norma de
Avaliação de Imóveis do IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia.
No tratamento por fatores realizamos a homogeneização dos preços utilizando 3
Fatores de Homogeneização, sendo eles:
• Fator Oferta
• Fator Área
1) Fator Oferta
A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negócios) deverá ser
descontada do valor total pela aplicação do fator médio observado no mercado. Na
impossibilidade da sua determinação, pode ser aplicado o fator consagrado 0,9
(desconto de 10% sobre o preço original pedido). Todos os demais fatores devem ser
considerados após a aplicação do fator oferta.
2) Fator Área
O Fator Área, de acordo com o livro “Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações”
do eng. Antônio Abunahman, publicado pela Editora Pini, deve ser calculado pela
seguinte equação:
Assim a tabela de tratamento dos fatores é a abaixo descrita onde encontramos o valor
unitário da residência.
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Tabela 3, Tratamento por fatores.
A média para sala comercial SEM vaga de garagem é de R$ 8.841,90 /m² e a média para
sala comercial com 1 vaga de garagem é de R$ 9.700,82 /m²
Tabela 3 - Salas sem garagem com tratamento por fatores
Dado área m² Valor Valor R$/m²
Fator
Oferta
(Fo)
% área
Fator
Área
(Fa)
Fatores
Homoge
neizados
R$/m²
Homogeneizado
1 43,00 370.000,00R$ 8.604,65R$ 0,9 -6% 1,0137 0,9123 7.849,90R$
2 40,00 390.000,00R$ 9.750,00R$ 0,9 2% 0,9955 0,8959 8.735,41R$
3 45,00 398.000,00R$ 8.844,44R$ 0,9 -10% 1,0252 0,9227 8.160,89R$
4 44,00 450.000,00R$ 10.227,27R$ 0,9 -8% 1,0195 0,9175 9.383,98R$
5 40,00 450.000,00R$ 11.250,00R$ 0,9 2% 0,9955 0,8959 10.079,32R$
MÉDIA 8.841,90R$
Tabela 4 - Salas com garagem com tratamento por fatores
Dado área m² Valor Valor R$/m²
Fator
Oferta
(Fo)
% área
Fator
Área
(Fa)
Fatores
Homoge
neizados
R$/m²
Homogeneizado
1 46,00 450.000,00R$ 9.782,61R$ 0,9 -13% 1,0309 0,9278 9.076,28R$
2 43,00 450.000,00R$ 10.465,12R$ 0,9 -6% 1,0137 0,9123 9.547,18R$
3 36,00 400.000,00R$ 11.111,11R$ 0,9 12% 0,9696 0,8726 9.696,10R$
4 39,00 480.000,00R$ 12.307,69R$ 0,9 4% 0,9892 0,8903 10.957,38R$
5 45,00 450.000,00R$ 10.000,00R$ 0,9 -10% 1,0252 0,9227 9.227,14R$
MÉDIA 9.700,82R$
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4. CONCLUSÃO
Calculando o valor do imóvel teremos:
Área do imóvel x Valor Unitário Médio
40,73m² x R$ 9.700,82 = R$ 395.114,40
Calculamos agora o valor da vaga de garagem pela diferença entre as médias:
Valor Garagem = área sala x (média 1 vaga – média SEM vaga)
Valor Garagem = 40,73 x (9.700,82 - 8.841,90)
Valor Garagem = 40,73 x 858,92
Valor Garagem = R$ 34.983,81
Agora descontamos o valor da garagem do imóvel:
Valor final do imóvel = R$ 395.114,40 – R$ 34.983,81
Valor final do imóvel = R$ 360.130,59
Valor da matrícula 9152 (sala comercial)
R$ 360.130,59
(trezentos e sessenta mil, cento e trinta reais e cinquenta
e nove centavos)
Valor da matrícula 9153 (vaga de garagem)
R$ 34.983,81
(trinta e quatro mil, novecentos e oitenta e três reais e
oitenta e um centavos)
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5. ANEXOS
1 – Pesquisa de preços de imóveis comparativos – Salas SEM garagem
2 - Pesquisa de preços de imóveis comparativos – Salas COM garagem
Desta maneira damos por encerrado este laudo pericial. Ficamos à
disposição para maiores informações e esclarecimentos que V.Exa. queira
solicitar.
São Paulo, 26 de outubro de 2017.
EDUARDO EIJI ARAKI
ENGENHEIRO CIVIL - CREASP 5060572201
[email protected] - (11) 9 8742 9002
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ANEXO 1 – PESQUISA DE DADOS DE MERCADO – SALAS SEM GARAGEM
1) Sala Comercial com 1 sala à Venda, 43 m² por R$ 370.000
COD. 0147 Rua Doutor Guilherme Bannitz - Itaim Bibi, São Paulo - SP
ÁREA 43m² (R$ 8.604/m²), 1 sala, 2 banheiros
JP Carvalho Negócios Imobiliários, (11) 99535-8874, (11) 99994-0600
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2) Sala Comercial para Venda ou Aluguel, 40 m² por R$ 390.000
COD. 635908 Itaim Bibi, São Paulo - SP
ÁREA 40m² (R$ 9.750/m²), 1 banheiro
Zangari Netimóveis Ltda, (11) 3074-4266, (11) 3074-4266
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3) Sala Comercial à Venda, 45 m² por R$ 398.000
COD. CJ0149 Itaim Bibi, São Paulo - SP
ÁREA 45m² (R$ 8.844/m²), 1 banheiro
Imóveis OUI, (11) 3596-4555, (11) 98283-1515
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4) Sala Comercial para Venda ou Aluguel, 44 m² por R$ 450.000
COD. MNS-125 Itaim Bibi, São Paulo - SP
ÁREA 44m² (R$ 10.227/m²), 1 banheiro
Marcio Neves Imóveis e Administração, (11) 3082-1331, (11) 99971-3839
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5) Sala Comercial à Venda, 40 m² por R$ 450.000
COD. 495738 Itaim Bibi, São Paulo - SP
ÁREA 40m² (R$ 11.250/m²)
Zangari Netimóveis Ltda, (11) 3074-4266, (11) 3074-4266
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ANEXO 2 – PESQUISA DE DADOS DE MERCADO – SALAS COM GARAGEM
1) Sala Comercial para Venda ou Aluguel, 46 m² por R$ 450.000
COD. SA0012 Itaim Bibi, São Paulo – SP
ÁREA 46m² (R$ 9.782/m²), 2 banheiros, 1 vaga
Cirag Imobiliária, (11) 3266-7477, (11) 3266-4953
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2) Sala Comercial para Venda ou Aluguel, 43 m² por R$ 450.000
COD. 100137 Rua Doutor Guilherme Bannitz, 90 - Itaim Bibi, São Paulo – SP
ÁREA 43m² (R$ 10.465/m²), 1 banheiro, 1 vaga
Loefgreen Agencia de Imoveis e Negocios, (11) 5549-7939
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3) Sala Comercial à Venda, 36 m² por R$ 400.000
COD. BO5835 Rua Roque Petrella, 46 - Itaim Bibi, São Paulo - SP
ÁREA 36m² (R$ 11.111/m²), 1 banheiro, 1 vaga
C21 Natrielli Imóveis, (11) 5536-3077, (11) 98963-5200
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4) Sala Comercial à Venda, 39 m² por R$ 480.000
COD. SA0007 Rua Doutor Guilherme Bannitz - Itaim Bibi, São Paulo - SP
ÁREA 39m² (R$ 12.307/m²), 1 vaga
Valeria Costa, (11) 98963-0697, (11) 99175-4444
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5) Sala Comercial para Venda ou Aluguel, 45 m² por R$ 450.000
COD. CJ0072 Rua Doutor Guilherme Bannitz - Itaim Bibi, São Paulo - SP
ÁREA 45m² (R$ 10.000/m²), 2 banheiros, 1 vaga
Imobiliária Pam, (11) 2158-6071, (11) 98820-0882
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