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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 41ª VARA CÍVEL DA DO
FORO CENTRAL DA COMARCA DE SÃO PAULO SÃO
PAULO
Nº de folhas: 46 (quarenta e seis) Tipo de Petição: Laudo Judicial Processo nº 1077652-19.2013.8.26.0100 Caio Luiz Avancine, Engenheiro Civil, Perito Judicial, nomeado e
compromissado nos autos da ação em referência, requerida por
Márcia Soares Telles em face de Arnaldo Gonsales Júnior Carballo, vem
respeitosamente à presença de V. Exa., apresentar suas conclusões,
consubstanciadas no seguinte
L A U D O
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1- Considerações Preliminares
Márcia Soares Telles em face de Arnaldo Gonsales Júnior Carballo, onde se
alega resumidamente na inicial:
- A Autora casou-se com o Réu em 04 de agosto de 1984, adotando o Regime
da Comunhão Parcial de Bens.
- O matrimônio, no entanto, findou-se, por completo, em 24 de junho de 2002,
nos termos da sentença proferida pelo D. Juízo de direito da 4ª Vara de
Família e Sucessões do Foro Regional II
- Não obstante Autora e Réu sejam coproprietários do bem imóvel
supramencionado, na fração ideal de 1/2 para cada um, o Réu, que habita o
bem em questão desde a compra e venda, se recusa a adjudicar o imóvel,
mediante a competente reposição do preço de mercado, tampouco concorda
em aliená-lo a terceiro.
- Solicitado proceder a avaliação do imóvel a seguir descrito:
- Apartamento Nº 152, localizado no 15º andar do Edifício Metropolitan,
situado na Avenida Portugal nº 277, Brooklin Paulista 30º Subdistrito de
Ibirapuera SP, perímetro urbano, com área privativa de 129,59m² e área
comum de 91,48m², aí incluído o direito a guarda de 02 carros de passeio na
garagem coletiva do edifício e 01 depósito perfazendo a área total de
221,07m², Inscrição Cadastral 085.108.0185-1, Matricula nº 148.541, do
15º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo.
Requer:
- Citação do Réu
- Avaliação do imóvel
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2 - Objetivo da Perícia Avaliação do imóvel:
- Apartamento Nº 152, localizado no 15º andar do Edifício Metropolitan,
situado na Avenida Portugal nº 277, Brooklin Paulista 30º Subdistrito de
Ibirapuera SP, perímetro urbano, com área privativa de 129,59m² e área
comum de 91,48m², aí incluído o direito a guarda de 02 carros de passeio na
garagem coletiva do edifício e 01 depósito perfazendo a área total de
221,07m², Inscrição Cadastral 085.108.0185-1 Matricula nº 148.541, do 15º
Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo.
3 Vistoria (realizada em 17/04/2015)
As partes foram informadas com antecedência da data da vistoria, em data
conveniente.
3.1- Localização:
O imóvel avaliando situa-se na Avenida Portugal nº 277, Brooklin Paulista
30º Subdistrito de Ibirapuera SP.
Identificação da rua e sua numeração.
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- Melhoramentos Públicos:
O local possui todos os equipamentos de infraestrutura urbana, como:
pavimentação, guias, luz, água, telefone, esgoto, drenagem pluvial, etc.
Nas proximidades existem vias importantes como a Avenida Santo
Amaro, dispondo o local de várias linhas de ônibus interligadas com outros
bairros.
A ocupação da região se dá por imóveis residenciais (apartamentos),
imóveis comerciais de diferentes atividades, etc.
Foto 03: Vista da Avenida Portugal nº 277, Brooklin Paulista 30º Subdistrito
de Ibirapuera SP., rua asfaltada, e a localização do imóvel em tela.
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Foto 04: Vista da entrada do Condomínio Edifício Metropolitan.
3.2- O Terreno
O terreno onde se situa o imóvel possui toda a quadra delimitada
pelas ruas anteriormente citadas. O solo aparenta ser seco e firme para receber
construções de qualquer porte obedecidas, evidentemente, as posturas
municipais e de Normas Técnicas.
Cabe ao apartamento de n.º 152, a fração ideal de 1,4581%
sobre a área do terreno e demais coisas comuns do Edifício.
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3.3- Benfeitorias do Condomínio
Sobre o terreno mencionado anteriormente, encontra-se erigido o
Edifício Metropolitan, composto por 01 (um) edifício de 4 (quatro)
apartamentos por andar e 16 pavimentos.
O conjunto residencial é constituído por 01 (uma) portaria e uma
entrada de garagem pela Avenida Portugal.
É servido de:
PORTÃO AUTOMÁTICO;
INTERFONE;
RECEPÇÃO;
QUADRA POLIESPORTIVA;
PLAYDROUND;
ACADEMIA;
SALÃO DE JOGOS;
3.3.1- Do Condomínio (Edifício)
de elevadores e
escadas, centro de medição, extintores, hidrante, compartimento de gás (GLP)
e escadaria com porta corta fogo.
O EDIFICIO METROPOLITAN, contém 4 (quatro) unidades autônomas por
andar tendo os finais 1, 2, 3 e 4, que assim se localizam:
1.º andar: apartamentos 11, 12, 13 e 14;
2.º andar: apartamentos 21, 22, 23 e 24;
E assim sucessivamente até o 16.º andar.
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Foto 05: Vista da entrada da garagem pela Avenida Portugal.
Foto 06: Vista do Edifício Metropolitan.
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Foto 09: Academia e Salão de Jogos.
Foto 10: Vista da área de estacionamento pertencente ao Edifício, com vagas
coletivas no subsolo.
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3.2.1- Situação, segundo a Prefeitura Municipal de São Paulo:
De acordo com a Prefeitura do Município de São Paulo SP, o imóvel possui
a seguinte situação: SETOR: 085
QUADRA: 108
CODLOG: 16535-2
ZONEAMENTO: PI ZM -3b/12 zonas mistas de
densidades demográfica e construtiva
médias, com coeficiente de
aproveitamento mínimo.
NÚMERO DO CONTRIBUINTE: 085.108.0185-1
3.2.2 ZONEAMENTO:
Em 03 de fevereiro de 2005, entrou em vigor a nova Lei de
Zoneamento na Cidade de São Paulo, estabelecendo normas
complementares ao Plano Diretor Estratégico, e instituindo os Planos
Regionais Estratégicos das Subprefeituras, dispondo sobre o parcelamento,
disciplinando e ordenando o uso e ocupação do solo do Município de São
Paulo.
PI ZM -3b/12
densidades demográficas e construtivas médias, com coeficientes de
aproveitamento mínimo.
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A reprodução a seguir ilustra o zoneamento da região onde se localiza o
imóvel em estudo.
3.3- Do Imóvel, Objeto da Lide:
A unidade avaliada, localizada no 15.º andar do Edifício
Metropolitan, é constituída pelas seguintes dependências: 04 (quatro)
banheiros, sala, lavanderia, cozinha, 4 (quatro) dormitórios, encerrando a área
total construída de 221,07m², área privativa de 129,59 m² e área comum de
91,48 m², com direito a 2 (duas) vaga de garagem e 01 (um) depósito no
subsolo.
LOCAL
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Foto 11: Porta de Entrada do Apartamento nº 152.
Foto 11: Porta de Entrada da área de serviço do Apartamento nº 152.
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Descrição das benfeitorias:
Foto 12: Sala com piso em tacos de madeira, paredes com acabamento,
pintura látex, caixilhos de alumínio.
Foto 13: Cozinha com piso cerâmico, azulejos, tampo em granito.
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Foto 15: Lavanderia com piso cerâmico, com azulejos até o teto.
Foto 16: Dormitório com piso laminado de madeira, paredes com acabamento,
pintura látex.
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Foto 16: Dormitório com piso laminado de madeira, paredes com acabamento,
pintura látex, infiltração abaixo da janela.
Foto 16: Dormitório com piso laminado de madeira, paredes com acabamento,
pintura látex.
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Foto 16: Dormitório com piso laminado de madeira, paredes com acabamento,
pintura látex, piso desgastado junto à janela.
Foto 18: Banheiro com azulejos até o teto, piso cerâmico, aquecimento da
água através de aquecedor a gás.
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Foto 18: Banheiro com azulejos até o teto, piso cerâmico, aquecimento da
água através de aquecedor a gás.
Foto 18: Vista das vagas de garagem e depósito localizados no 2º Pavimento
Inferior.
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Apartamento: área total construída de 221,07m², área privativa de
129,59 m² e área comum de 91,48 m², com direito a 2 (duas) vaga de
garagem e 01 (um) depósito no estacionamento.
Construção composta de: 04 (quatro) banheiros, sala, lavanderia, cozinha, 4
(quatro) dormitórios.
Construção em alvenaria, revestida internamente, laje, pintura látex
internamente e externamente; caixilhos em alumínio, banheiro azulejados até
o teto, piso cerâmico, nos dormitórios e sala com piso em madeira.
Idade estimada da construção: 18 anos, em função do tipo de material
empregado, quadro de luz, coloração dos muros e paredes externas, desgaste
da construção e dados que constam nos autos.
4 Metodologia utilizada
O presente laudo foi elaborado em conformidade à Norma
Brasileira NBR-14.653-2:2011
uso obrigatório em qualquer manifestação escrita sobre avaliação de imóveis
urbanos, e visa a complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais
para os serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos, bem como a
- SP
Na presente avaliação, adotou-se o Método Direto, que define o
valor do imóvel de forma imediata através da comparação direta com os dados
de elementos assemelhados, constituindo-se em Método Básico.
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Para a coleta dos dados de mercado para a determinação do valor
unitário básico de área útil que reflita a realidade mercadológica imobiliária da
região avalianda, pesquisaram-se junto às diversas fontes, os valores ofertados
para venda de apartamentos na mesma região geo - econômica e negócios
efetivamente realizados. Para o desenvolvimento do cálculo do valor unitário,
foram obtidos 08 (OITO) elementos comparativos e fizeram-se os cálculos
estatísticos, obtendo-se a média aritmética e seus limites de confiança,
compreendidos no intervalo de mais ou menos 30% (trinta por cento) em
torno da média.
Para a perfeita aplicação deste método, as características básicas
em que deve haver semelhança, basicamente, estão relacionadas com os
seguintes aspectos:
Localização
Tipo do Imóvel
Dimensões
Padrão Construtivo
Idade
Data da Oferta
Obedecidas as condições acima, o valor de mercado procurado
estará ajustado à realidade dos preços vigentes na região estudada.
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Para a aplicação do Método Comparativo, será adotado o
processo de homogeneização dedutivo, no qual são feitas racionalizações
prévias e, a partir delas, se ajustam os valores comparativos para adequá-los às
condições do imóvel avaliando.
Para tanto, serão aplicados os critérios de homogeneização,
obedecendo aos seguintes fatores:
A) - OFERTA: Dedução de 10% (dez por cento) no preço das
ofertas, para cobrir risco de eventual super estimativa dos preços (elasticidade
dos negócios). No caso de transcrição, não haverá o referido desconto.
B) - ATUALIZAÇÃO: Não será feita a atualização dos
elementos, pois foram coletados em data contemporânea à do presente laudo.
C) PADRÃO CONSTRUTIVO: A determinação do valor
unitário da participação das benfeitorias, que incide sobre o valor do imóvel,
Conforme referido estudo, o imóvel em questão enquadra-se
.3. Apartamento Padrão médio Limite máximo (com
-se o valor unitário igual a 2,160.
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D) DEPRECIAÇÃO PELA IDADE DA CONSTRUÇÃO e ESTADO
DA EDIFICAÇÃO:
O fator de depreciação será calculado por alguns métodos, conforme se
exemplificará a seguir:
ROSS: D = 1 - ( 1 - r ) ( x + x² ) 2 n n2
HEIDECKE: D = A + ( 1 C ) . C
Onde:
D = Fator de depreciação ;
x = Idade da edificação no momento de avaliação ;
n = Vida útil ;
r = Valor residual ;
A = Coeficiente de depreciação.
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OC FATOR DE ADEQUAÇÃO
AO OBSOLETISMO E AO ESTADO DE CONSERVAÇÃO - é obtido
através da seguinte fórmula:
FOC = R + K * (1 - R) ;
Onde:
R = Coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em
decimal, sendo que, para o padrão da edificação, corresponde a 20%
(0,200) ;
K = Coeficiente de Ross/Heidecke ;
De acordo com o aludido trabalho, o valor da construção será
determinado através da seguinte expressão:
VB = A x Vu - FOC
Sendo:
VB = Valor da benfeitoria ;
A = Área total construída ;
Vu = Valor unitário da construção ;
FOC = Depreciação pela idade e estado da construção.
O estado de conservação da edificação será classificado segundo a
graduação constante a seguir:
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REF. E S T A D O D A E D I F I C A Ç Ã O
DEPRECIAÇÃO (%)
A NOVO 0,00 B ENTRE NOVO E REGULAR 0,32 C REGULAR 2,52 D ENTRE REGULAR E NECESSITANDO DE REPAROS
SIMPLES 8,09
E NECESSITANDO DE REPAROS SIMPLES 18,10 F NECESSITANDO DE REPAROS SIMPLES E IMPORTANTES 33,20 G NECESSITANDO DE REPAROS IMPORTANTES 52,60 H NECESSITANDO DE REPAROS IMPORTANTES
E EDIFICAÇÃO SEM VALOR 75,20
I SEM VALOR 100,00
- na linha, entra-se com o número de relação percentual entre a idade da
edificação, na época de sua avaliação (Ie), e a vida referencial (Ir) relativa
ao padrão dessa construção.
- na coluna, utiliza-se a letra correspondente ao estado de conservação da
edificação, fixado segundo as faixas especificadas no quadro anterior.
O estado de conservação da edificação será fixado em função das
constatações em vistorias, observando-se o estado aparente em que se
encontram: sistema estrutural, de cobertura, hidráulico e elétrico; paredes,
pisos e forros, inclusive seus revestimentos, pesando os seus custos para
uma eventual recuperação.
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Idade em % de vida
referencial
E S T A D O D A E D I F I C A Ç Ã O
A B C D E F G H 2 0,990 0.987 0,965 0,910 0,811 0,661 0,469 0,245 4 0,979 0,976 0,955 0,900 0,802 0,654 0,464 0,243 6 0,968 0,965 0,944 0,890 0,793 0,647 0,459 0,240 8 0,957 0,954 0,933 0,879 0,784 0,639 0,454 0,237 10 0,945 0,942 0,921 0,869 0,774 0,631 0,448 0,234 12 0,933 0,930 0,909 0,857 0,764 0,623 0,442 0,231 14 0,920 0,917 0,897 0,846 0,754 0,615 0,436 0,228 16 0,907 0,904 0,884 0,834 0,743 0,606 0,430 0,225 18 0,894 0,891 0,871 0,821 0,732 0,597 0,424 0,222 20 0,880 0,877 0,858 0,809 0,721 0,588 0,417 0,218 22 0,866 0,863 0,844 0,796 0,709 0,578 0,410 0,215 24 0,851 0,848 0,830 0,782 0,697 0,569 0,403 0,211 26 0,836 0,834 0,815 0,769 0,685 0,559 0,396 0,207 28 0,821 0,818 0,800 0,754 0,672 0,548 0,389 0,204 30 0,805 0,802 0,785 0,740 0,659 0,538 0,382 0,200 32 0,789 0,786 0,769 0,725 0,646 0,527 0,374 0,196 34 0,772 0,770 0,753 0,710 0,632 0,516 0,366 0,192 36 0,755 0,753 0,736 0,694 0,619 0,504 0,358 0,187 38 0,738 0,735 0,719 0,678 0,604 0,493 0,350 0,183 40 0,720 0,718 0,702 0,662 0,590 0,481 0,341 0,179 42 0,702 0,700 0,684 0,645 0,575 0,469 0,333 0,174 44 0,683 0,681 0,666 0,628 0,560 0,456 0,324 0,169 46 0,664 0,662 0,647 0,610 0,544 0,444 0,315 0,165 48 0,645 0,643 0,629 0,593 0,528 0,431 0,306 0,160 50 0,625 0,623 0,609 0,574 0,512 0,418 0,296 0,155
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E) - TRANSPOSIÇÃO: Para a transposição de um local para
outro será utilizado relação entre os valores de lançamentos fiscais da Planta
Genérica de Valores de 2.014, publicadas no diário oficial do Município de
São Paulo, sendo para o imóvel avaliando:
Nº Contribuinte: 085.108.0185-1
Setor: 085 Quadra: 108
Índice Fiscal pela Avenida Portugal: 2.475,00
F) - VAGA DE GARAGEM: Para o presente cálculo
considerou-se avaliação diretamente proporcional à quantidade de vagas de
garagem pertencentes ao apartamento.
Observação: Para o referido cálculo, o perito tomou como base os critérios estabelecidos no referido Estudo VVAALLOORREESS DDEE EEDDIIFFIICCAAÇÇÕÕEESS DDEE IIMMÓÓVVEEIISS UURRBBAANNOOSS DDEE SSÃÃOO PPAAUULLOO , no item VI VI.9 - Recomendações
apartamentos deverão ser avaliadas por preço equivalente a 50% do valor unitário fixado para a parte principal que, para isso, se baseará na área útil de 10,00 m² para cada vaga, ou análise do local.
G) FATOR PANORAMA: Aplicação dos coeficientes
recomendados pelo Professor Dante Guerrero, no Estudo apresentado no
ões Rio de Janeiro
Conforme o Professor Dante Guerrero, passamos a adotar:
FRENTE PARA VISTAS DESVALORIZANTES ................. : 0,60
FRENTE PARA EDIFÍCIOS INDUSTRIAIS ........................ : 0,80
FRENTE A EDIFÍCIOS RESIDENCIAIS .............................. : 1,00
FRENTE PARA PRAÇAS ...................................................... : 1,20
FRENTE PARA PARQUES ................................................... : 1,30
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Para o imóvel em questão, com FRENTE A EDIFÍCIOS
RESIDENCIAIS, foi adotado o fator = 1,00.
H) FATOR ALTURA: Aplicação dos coeficientes
recomendados pelo Professor Dante Guerrero, no Estudo apresentado no
Rio de Janeiro
Conforme o Professor Dante Guerrero, passamos a adotar:
ANDAR TÉRREO ........................................... : 0,85
1.º E 2.º ANDARES ......................................... : 0,90
3.º E 4.º ANDARES ......................................... : 0,95
5.º E 6.º ANDARES ......................................... : 1,00
7.º E 8.º ANDARES ......................................... : 1,10
9.º ANDAR ATÉ O ÚLTIMO ......................... : 1,15
Os elementos coletados foram inseridos no programa
GeoA APE/SP, que se
constitui de um banco de dados de pesquisas de mercado, que auxilia no
processo avaliatório, possibilitando maior agilidade e veracidade aos
resultados obtidos nas avaliações.
Obs.: Vu = R$ 8.885,16/m² (oito mil, oitocentos e oitenta e cinco
reais e dezesseis centavos), conforme pesquisa de mercado a seguir:
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5 Cálculo do Valor do Apartamento:
Para obtenção do valor de imóveis no local, procedeu-se a uma pesquisa
de mercado, abrangendo elementos localizados na mesma região
em estudo.
Com o valor unitário supra e obedecendo aos critérios apontados, o valor
do imóvel, pelo método comparativo direto, resulta em:
ÁREA ÚTIL DO APARTAMENTO = 129,59m² ;
VALOR UNITÁRIO = R$ 8.885,16/m².
VI = SÚTIL x VU ;
Substituindo e calculando:
VI = 129,59m² x 8.885,16/m² ;
VI = R$ 1.151.427,88;
Arredondando:
R$ 1.152.000,00
(hum milhão, cento e cinquenta e dois mil reais data base abril de 2015)
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6 Conclusão: Valor do Imóvel: - Apartamento Nº 152, localizado no 15º andar do Edifício Metropolitan,
situado na Avenida Portugal nº 277, Brooklin Paulista 30º Subdistrito de
Ibirapuera SP, perímetro urbano, com área privativa de 129,59m² e área
comum de 91,48m², aí incluído o direito a guarda de 02 carros de passeio na
garagem coletiva do edifício e 01 depósito perfazendo a área total de
221,07m², Inscrição Cadastral 085.108.0185-1, Matricula nº 148.541, do
15º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo.
R$ 1.152.000,00 (hum milhão, cento e cinquenta e dois mil reais)
(data base abril de 2015)
7 - Quesitos da Autora (fls. 71):
1) Queira o i. Expert, preliminarmente, pormenorizar os aspectos essenciais do
bem imóvel objeto dos autos com base na NBR 14.653-02 (2005), bem como
a exata localização, característica da região, características físicas e peculiares
do mesmo, benfeitorias existentes e acabamento;
R: Reportar-se ao laudo.
2) Uma vez determinado os aspectos acima, queira o i. expert descrever o
imóvel avaliado, inclusive quantas vagas de garagem dispõe o mesmo?
R: Apartamento Nº 152, localizado no 15º andar do Edifício Metropolitan,
situado na Avenida Portugal nº 277, Brooklin Paulista 30º Subdistrito de
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Ibirapuera SP, perímetro urbano, com área privativa de 129,59m² e área
comum de 91,48m², aí incluído o direito a guarda de 02 carros de passeio na
garagem coletiva do edifício e 01 depósito perfazendo a área total de
221,07m², Inscrição Cadastral 085.108.0185-1, Matricula nº 148.541, do
15º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo.
Reportar-se ao laudo.
3) Queira o Sr. Perito informar qual é o grau de precisão, em função da
qualidade e número de dados de conforto obtidos, está enquadrado o imóvel
objeto dos autos?
R: Grau de Precisão III, ver folha 34 do laudo.
4) Queira o i. expert esclarecer se o valor informando às fls. 60/61 dos autos
(estimativa de preço vinculado pelo site www.123i.com.br) guarda alguma
relação de proximidade com o valor de mercado do imóvel em apreço?
R: Sim, apartamento no mesmo edifício do avaliando e com valor compatível
de mercado.
5) Queira o Sr. Perito informar qual é o valor médio do metro quadrado da
região em que se situa o imóvel objeto dos autos?
R: Intervalo de R$ 8.219,57 à R$ 9.550,75
6) Queira o Sr. Perito informar qual é o valor direto (colhido através da
comparação direta com dados de imóveis semelhantes) do imóvel em apreço?
E o valor de mercado deste mesmo imóvel?
R: Valor Direto de R$ 8.885,16.
R$ 1.152.000,00 (hum milhão, cento e cinquenta e dois mil reais)
(data base abril de 2015)
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7) Queira o i. expert esclarecer como fez a pesquisa de mercado do bem
imóvel em apreço e quais informações (fontes, dados, natureza da fonte,
época, etc) foram colhidas para apoio a seu trabalho?
R: Busca de imóveis semelhantes na proximidade do imóvel avaliando, como
mostrado através da metodologia utilizada fls 29 à 42 deste laudo.
8 - Encerramento: Nada mais a relatar, este signatário dá por encerrado o seu trabalho, que
vem com 46 (quarenta e seis) folhas digitadas, sendo a última, datada e
assinada.
São Paulo, 27 de abril de 2015.
_________________________________
Caio Luiz Avancine
Engenheiro Civil CREA 0601037630 Membro Titular do IBAPE / SP Nº 1.357
Perito Judicial