JONATHAN ASBELL€¦ · para fechar uma venda. Se a compra for à vista, em espécie, basta...

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JONATHAN ASBELLR E A L E STAT E P R O F E S S I O N A L

E X P E R T N E G O T I A T I O N , S E R V I C E , E X C E L L E N C E

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Sumário

Guia de orientações..................................................................... 4

Processo........................................................................................9

Orçamento..................................................................................10

Fees worksheet...........................................................................11

Sou Jonathan Asbell especialista no mercado imobiliário de Miami e Nova York, norte-americano, fluente em português, e conheço muito bem a cultura brasileira.

O mercado imobiliário dos EUA continua muito atraente para os investidores estrangeiros. Em meio a tantas informações, contradições e exageros, as

verdades se confundem à realidade, enquanto o público questiona o que há de verdade sobre o assunto.

Comprar, vender ou mesmo alugar um imóvel no exterior é negócio sério. Em território estrangeiro e sem os devidos cuidados pode ser uma dor de cabeça. Uma assessoria especializada no assunto, atualizada com o mercado, que fala sua língua e conhece sua cultura é fundamental para fechar o negócio com segurança. Antes de comprar, vender ou alugar um imóvel comercial ou residencial nos EUA entre em contato conosco. Fique bem informado sobre todo o processo.

Visite: www.imoveisnoexterior.com.br

© 2013-2014 Jonathan Asbell - imoveisnoexterior.com.br - Negócios Imobiliários


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4 Seguros PrincipaisO investidor vai precisar de 4 tipos de seguro na Flórida:

1. Liability External (propriedade/vento/furacão) –

assegura o valor do edifício

2. Liability Internal – assegura o valor dos

objetos interiores

3. Alagamento – no caso que a água invada o edifício

4. Título – contra qualquer disputa sobre posse da casa ou

dos limites do lote

Guia De Orientações Comprando um Imóvel nos Estados Unidos

Milagres não existem!Frequentemente escuto: ”Oh Jonathan, estou interessado em comprar um apartamento de 2 dormitórios, frente ao mar em um bairro legal por $100.000 - 250.000.” Gente, eu também quero, e quando achar um imóvel assim, vou comprar 5! Portanto, tenha em mente que o mer-cado americano é muito bom, mas que é preciso ter os pés no chão. Se algo assim existisse, todos já teriam sido vendidos!

“A galinha morta logo é consumida pelos urubus de Nova York que vivem por aqui circulando bicho capingando e sabem onde se esconder.” – Jonathan Asbell 2013

Planejando sua visitaComunicação é a chave para o sucesso de nossa relação. Portanto, assim que você chegar nos Estados Unidos para trabalhar conosco, é extremamente importante que tenhamos um canal de comunicação escolhido e testado COM ANTECEDÊNCIA. Mesmo que você tenha um chip no seu telefone ou acesso Wi-Fi em algum lugar, você PRECISA - nós imploramos! - ter acesso a pelo menos uma das seguintes opções: Skype, Facetime, Viber, Whatsapp, Facebook ou um número de telefone celular. E-MAIL NÃO É SUFICIENTE. Então, antes de você chegar, por favor certifique-se que uma destas tecnologias foi testada conosco com sucesso.

Dados PessoaisDiferentemente do Brasil, nos Estados Unidos, nós corretores imobiliários, não necessitamos ver seus dados financeiros e pessoais para fechar uma venda. Se a compra for à vista, em espécie, basta entregar uma carta oficial do seu contador ou gerente de banco, afirmando a sua capacidade de comprar e sustentar o imóvel do seu interesse. Se você optar em financiar, o banco pode até pedir os seus dados, mas nós, profissionais imobiliários, não temos razão para acessá-los. É comum, em alguns empreendimentos de alto padrão, que a assembleia do condomínio peça alguns dados no momento da compra do imóvel de luxo. Em todos os casos, apenas pessoas responsáveis por decisões podem ver seus dados pessoais e financeiros.

Visto X BensEstes dois são assuntos separados, mesmo que a condição de visto impacte o perfil financeiro. O visto está relacionado à permissão de entrar, permanecer ou trabalhar em um país. A compra de um bem é uma questão de posse ou investimento. Assim, pode-se ter uma casa sem a permissão de visitá-la ou pode-se ter um visto para passear sem ter investido em algo.

Assista Nosso Video:www.youtube.com/watch?v=I3wxMTYogVg

Razões para umEstrangeiro Financiar

1. Vai permanecer nos EUA (e por enquanto há

um limite nos seus recursos financeiros

2. Vai investir nos EUA – e prefere diversificar

seus investimentos

3. Você deseja um retorno– maior pelo uso de

“leverage” (empréstimo)

4. Deseja aumentar ou establecer seu crédito americano

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Eu quero “investir” - em que, como e para quê?Para nós americanos, a palavra “investir” é completamente nebulosa. Ela apenas significa um comprometimento de dinheiro, sem clarificação qualquer do objetivo, veículo, atividades ou expectativa. Queremos o seu sucesso e assim, insistiremos em definir claramente o resultado principal do investimento que você deseja:

• Renda (cash flow)• Retorno• Valorização• Proteção (trocar para dólar ou bens estrangeiros)• Aquisição de um bom imóvel para lazer.

Claro, queremos todos eles, mas suas decisões e limitações determinam o que é possível e provável. Pense nas suas intenções principais e determine o que você deseja do seu “investimento”.

Planejamento Fiscal (Pessoa Jurídica vs Física)O perfil/estrutura do imóvel que melhor beneficie uma pessoa é diferente para cada um e cada situação. Fatores incluem impostos, visto, permanência, uso e tipo de imóvel, existência de outros imóveis, existência de atividades de renda, outras formas de investimentos nos Estados Unidos, seu perfil de investidor no Brasil e as restrições do condomínio. Um investidor pode desejar utilizar o condomínio de uma forma que nao seja interpretada conforme as regras e políticas do local ou que, a fonte de financiamento não permita.

Definição das atividades da Pessoa JurídicaAlguns investidores vão optar em ter o imóvel no nome de uma pessoa jurídica. A declaração jurídica e a razão social das atividades do negócio são diferentes do que no Brasil: Não é necessário definir as atividades de tal empresa com as mesmas especificações exigidas no Brasil. Não há consequência legal, fiscal ou penalidade em definir a empresa de uma maneira simples.

Aluguel e FiadorFiador não é uma figura típica na participação de contratos de aluguel nos Estados Unidos. O uso do fiador só acontece se o dono do imóvel não receber evidências suficientes do poder financeiro do inquilino. As referências padrão solicitadas são: histórico de crédito, negativa criminal, referências pessoais e profissionais, e renda mensal.

Interesse em adquirir: Existente X PlantaQuem não estiver morando (ou planejando permanecer) nos EUA precisa resolver qual é a melhor maneira de encontrar e negociar o imóvel.

Imóveis na planta: Empreendimentos na planta são mais fáceis de encontrar e adquirir. Apenas precisam de uma visita ao terreno ou escritório do empreendimento, avaliar as opções de modelos, aceitar o preço, reservar a unidade, realizar os depósitos e esperar terminar a construção (12-24 meses). Por outro lado, o contrato é mais minucioso e longo, e necessita uma revisão detalhada pelo advogado especializado no ramo imobiliário.


Imóveis existentes: Comprar um imóvel existente exige muito mais trabalho apesar de permitir o uso de um contrato simples. É uma aproximação mais dinâmica, competitiva e desafiante, mesmo que o contrato de oferta seja simples e padrão. Além de seguir um catálogo que surge e sai do mercado diariamente, é preciso visitar os locais esperando encontrar o perfil exato que lhe interesse, considerando preço, tamanho, manutenção e local (sem mencionar disponibilidade).

• É preciso programar a visita de acordo com a agenda do dono do imóvel.

• Na hora em que você quiser fazer uma oferta, o imóvel já foi vendido.

• O dono aumenta os valores apesar do preço publicado ou negociado.

• Um concorrente ofereceu um preço maior e tira o imóvel do mercado.

• O dono retirou o imóvel do mercado temporariamente ou permanentemente.

Sua fonte de financiamento não disponibilizará o valor do preço do vendedor. Adquirir um imóvel existente precisa de muita flexibilidade sobre o que é aceitável e permanecer na busca até conseguir um contrato.

Com a experiência que me compete, eu sugiro: Se você não tiver semanas disponíveis para passar na região do imóvel, opte por comprar uma casa na planta, pois assim você só precisará de uma semana.

Quem pode comprarComprar um imóvel nos EUA não exige nenhuma especificação de ordem pessoal ou de condição legal. Cumprindo com as exigências de impostos previstas por lei, todo o interessado que possua condições financeiras é um comprador em potencial.

PadrãoNos EUA as casas à venda e para aluguel vêm equipadas com geladeira, freezer, fogão, forno, máquina de lavar e secar, e às vezes micro-ondas, outros eletrodomésticos e garagem. Quase 100% das casas têm ar condicionado central.

CondomínioA taxa de condomínio mensal (para comprar) na Flórida pode incluir TV a cabo, manutenção das áreas públicas e de lazer, seguro da área externa, seguranca, alarme, remoção de lixo, e às vezes, água e pin-tura externa do edifício.

Terminologia

Suite: Nos Estados Unidos não há o termo “suíte” com o mesmo significado do Brasil. Há quartos e banheiros (e lavabos), mas não falamos sobre a con-figuração deles (banheiros vinculados a quartos). Para saber, somente verificando na visita.

IPTU: O equivalente de IPTU é o “Real Estate Tax”, um imposto anual que é calculado sobre, mais ou menos, 2% do valor pago pelo imóvel.

Title Insurance: O que acontece quando a ex-mul-her do dono de um imóvel, de 5 casamentos atrás, disputa o seu direito de posse após a venda? Este seguro especializado cobre este tipo de ação. O que acontece quando de repente você descobre que parte da sua piscina fica no terreno do vizinho chato? O mesmo seguro resolve. Custa $5.000 por apenas uma vez e todo mundo compra.

Escrow: Uma conta protegida juridicamente, usada para depositar dinheiro para uma transação. A conta é fiscalizada pelas autoridades e somente pode ser movimentada através de ordens jurídicas e assinaturas de todas as partes envolvidas numa transação.

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Uso de AdvogadosTenha em mente a necessidade de utilizar os serviços de, no mínimo, dois advogados: um para planejar e estruturar os impostos internacionais, e outro para explicar as condições da transação e fechar a compra. Se houver alguma ação de imigração, planeje também consultar um advogado especializado nestes serviços. Os assuntos jurídicos são muito particulares e detalhados nos EUA, e usar um advogado não especializado na área desejada é como ser operado por um psicólogo. Economizar $100 para pagar $10.000 depois. Proteja-se e busque entendimento suficiente sobre o investimento pelo qual você está se comprometendo.

Financiamento para residências & apartamentosÉ possível financiar a compra de um imóvel sendo um estrangeiro, e as condições são mais ou menos as mesmas que as concedidas a um cidadão americano. Entenda que o sistema americano funciona assim: O banco avalia o candidato, determina o perfil de risco dele, e oferece um empréstimo baseado neste perfil. Normalmente, um banco ameri-cano cobra uma porcentagem maior do estrangeiro que do cidadão americano. Para estrangeiros, a maioria dos bancos só oferecem taxas variáveis, poucos oferecem taxas fixas, e quase todos precisarão de uma entrada de 30% ou mais. Alguns bancos precisam de muitos detalhes sobre o solicitante de empréstimo, e outros quase nada. Um dossiê completo com uma história positiva de longo prazo, que demonstre uma renda forte de fontes legítimas, vai resultar em taxas baixas e termos favoráveis.

Nos EUA os bancos buscam revender a dívida dos seus empréstimos para terceiros no mercado secundário. Este “mercado” é um órgão público-privado (FNMA e FHLMC), que ajuda os bancos a manterem liquidez. Caso contrário, todas as hipotecas não deixariam os ban-cos com dinheiro suficiente para empréstimos. A revenda da dívida depende completamente do perfil da hipoteca, e o banco precisa ad-equar o empréstimo a condições que caibam dentro de um formulário/perfil padrão (“conforming loan” em inglês).

A grande maioria dos apartamentos (“condos”) impede a adequação do empréstimo por causa das ações do condomínio, o perfil da função do prédio, a estrutura financeira, problemas de seguro e outras causas. Assim pouquíssimas compras de apartamentos vão conseguir financiamento porque a hipoteca não pode ser revendida. Portanto, conseguir um empréstimo para uma residência é mais fácil do que para um apartamento.


Que preco bom! Espera aí... Não sabia!• 55+: Nos EUA, existem lugares restritos para pessoas com mais de

55 anos de idade. O que significa que a maioria dos moradores tem 55 anos ou mais, e não é possível alugar (ou às vezes comprar) um imóvel em tal condomínio, sem confirmar que a sua idade é maior do que 55. Há restrições também, sobre o prazo em que uma visita de idade menor do que 55 pode permanecer. Também pode significar um preço melhor por causa das restrições, porque apenas uma menor porcentagem do mercado deseja e pode com-prar um imóvel com este perfil. Pelas mesmas razões é mais difícil vender este tipo de imóvel.

• Country Club: Na Flórida existem imóveis dentro de um “Country Club”, onde por um preço maior, os donos das casas podem aproveitar uma vida que inclui golfe, tênis, salões de festa, piscinas, cafés/restaurantes, academias, etc. Na maioria dos casos, há uma taxa obrigatória de $70.000 - $110.000 acima do preço do imóvel e uma taxa anual entre $15.000 - $25.000 para se manter sócio. O mercado para este tipo de imóvel é menor e por causa dos custos adicionais, o preço do imóvel geralmente é menor. Pelas mesmas razões é mais difícil vender este tipo de imóvel. Também existe a possibilidade de morar estilo “Country Club” sem as exigências, mas também, sem acesso à infraestru-tura de lazer para quem não é sócio. Existem condomínios que se aproximam de um “Country Club” sem a necessidade de pagar esta taxa.

Custos para o Fechamento da Compra (Closing)Agora você tem um contrato para comprar uma casa, e a data do fe-chamento do negócio está logo chegando. Quais são os outros custos que você vai precisar pagar para concluir a compra? Não existe uma resposta específica e com o financiamento aumenta muito. Os custos também dependem do valor da hipoteca, do financiador e do conda-do. Mesmo assim o total dos custos de fechamento com financiamento não devem passar de 2%-3% do preço do imóvel (refere-se ao “Fees Worksheet”). Pagar com dinheiro provavelmente custaria $10.000 a mais, $700 por cada $100.000. Se você está comprando um imóvel de uma construtora, eles têm suas próprias taxas que podem ser entre $5.000-$20.000 dependendo do padrão do imóvel. Cada comprador e cada propriedade é diferente, por isso cada situação precisa ser analisada individualmente.

Para a sua segurança e tranquilidade, lembre-se de seguir estes passos e contar com a nossa assessoria para solucionar todas as suas dúvidas.

Bons negócios!

Jonathan Asbell

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1) Conheça seu motivo principal para comprar

2) Consulte seu advogado de imigração, se necessário

3) Familiarize-se com o mercado e suas obrigações:• Despesas, impostos e declarações

• Tipos de produto, configurações, complementos de lazer

• Preços atuais

• Direitos e restrições

4) Consulte um advogado tributário internacional:• Planejamento fiscal

• Estruturação de posse e/ou bens

5) Prepare o financiamento (demonstração da capacidade de cumprir a compra e a manutenção do imóvel)

6) Determine o perfil, as necessidades, o local e o limite de preço do imóvel alvo

7) Determine em quais dos 3 atributos você tem a maior flexibilidade

• Preço

• Condição (idade, atualização, espaço, número de dormitórios)

• Local

8) Busque, visite e analise os imóveis disponíveis no mercado

9) Faça a oferta, feche o contrato e siga os passos para cumprir o contrato de compra

Processo para Comprar Imóveis Não Comerciais

Pasos para cumprir compra:

• Contrate um advogado de Real Estate para conduzir o fechamento e a transferência de título ($3000-$7000)

• Transfira a entrada inicial para “escrow”

• Revise os documentos do condomínio ou prédio com o advogado de Real Estate

• Faça a inspeção do imóvel ($300-$500)

• Transfira a entrada secundária para “escrow”

• Preencha o formulário do prédio/associação, se necessário

• Providencie o seguro para o imóvel (apartamento

aprox. $2000, residência é por cálculo)

• Espere a transferência do título e aprovação do seguro do título

• Faça a entrevisa final de aprovação com membros da associação, se necessário

• Assine os documentos de hipoteca, se necessário, e transfira o restante do valor para “escrow”

Comprar um animal de estimação e comprar um imóvel no exterior é muito parecido. A aquisição é fácil e todo mundo pode fazer, mas o desafio se esconde nas consequências, responsabilidades e compromissos depois da compra. Com um simples planejamento, você evita graves injúrias, dívidas, desapontamentos e dólar.



AnualResidência fora de condomínio fechado

Residência dentro de condomínio fechado

Apartamento/Townhouse

Imposto (IPTU) Aprox. 2% Aprox. 2% Aprox. 2%

Seguro (liability, furacão, vento)

1%-2% x (ft2 x $140 ou m2 x $1500)

1%-2% x (ft2 x $140 ou m2 x $1500)

$1.500-$3.000 (básico até total)

Seguro (enchente) $400 $400 $400

Condomínio 0 $1.200-$9.000 Praia $7.000-$40.000, próximo à praia $5.000-$20.000

Rateio / Chamada Extra

? ? ?

Orçamento - Flórida

Despesas Custo

Eletricidade apt ($90-$150/m) residência ($200-$400/m sem piscina)

Água/esgoto apt (dentro do condomínio) residência $100/m sem piscina

Lixo apt (dentro do condomínio) residência (dentro do imposto)

Dedetização $50/m

Manutenção da Piscina $80/m

Empregada $1.600/m

Carro - seguro $150/m

Carro - combustível $300/m

Celular $80/m/telefone

Internet $60/m

Cabo (TV) $30/m

Escola particular $10.000/ano religiosa, $25.000/ano alto padrão

Plano de saúde $700/m-$1500/m

Supermercado/comida $300/m

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Fees WorksheetTHIS IS NOT A GOOD FAITH ESTIMATE (GFE). This “Fee Worksheet” is provided for informational purpose ONLY, to assist you in determining an estimate of cash that may be required to close and an estimate of your proposed monthly mortgage payment. Actual charges may be more or less, and your transaction may not involve a fee for every item listed.

Total Loan Amount: $417,000 Interest Rate: 4.625% Term/Due In: 360 months

Fee Paid To Paid By (Fee Split) Amount PFC/F/POC

ORIGINATION CHARGES

Underwritting Fee LENDER Borrower $ 895.00 √

Compensation From Rebate 1.250% $ 5,212.50 √

OTHER CHARGES

Credit For Interest Rate Selected 2.340% $ (9,757.80) √

Appraisal Fee Appraisal Management Company Borrower $ 460.00

Credit Report Fee Credit Vendor Borrower $ 50.00

Tax Service Fee LENDER Borrower $ 85.00

Flood Certification Fee LENDER Borrower $15.00

Appraisal Re-Certification Fee Appraisal Management Company Borrower $150.00

Closing/Escrow Fee Title Borrower $ 750.00 √

Lender’s Title Insurance Title Borrower $500.00

Title Endorsements Title Borrower $ 325.00

Abstract/Title Search Fee Title Borrower $ 195.00

Owner’s Title Insurance Title Borrower $ 3,500

Survey Survey Company Borrower $ 425.00

Home Inspection Inspection Company Borrower $ 450.00

Mortgage Recording Charge Clerk of Courts Borrower $ 250.00

INTANGIBLE TAX Clerk of Courts Borrower $ 834.00

STATE TAX STAMPS Clerk of Courts Borrower $ 1,459.50

STAMPS ON PURCHASE PRICE Borrower $ 5,306.14

Daily Interest Charges LENDER Borrwoer $52.8390 x 15 day(s) $ 792.59 √

Hazard Insurance Premium LENDER Borrower $333.00 x 12 mth(s) $ 3,996.00

TOTAL ESTIMATED FUNDS NEEDED TO CLOSE: TOTAL ESTIMATED MONTHLY PAYMENT:

Purchase Price (+) 758,020.00 Loan Amount (-) 417,000.00 Principal & Interest 2,143.96

Alterations (+) CC Paid by Seller (-) 5,500.00 Other Financing (P & I)

Land (+) Cash Deposit on sales contract 74,000.00 Hazard Insurance 333.00

Refi. (incl. debts to be paid off) (+) Realtor Credit 6,500.00 Real Estate Taxes 700.00

Est. Prepaid Items/Reserves (+) 4,788.59 Mortgage Insuracne

Est. Closing Costs (+) 11,104.34 Homeowner Assn. Dues 183.00

Total Estimated Funds needed to close 270,912.93 Total Monthly Payment 3,359.96

* PFC = Prepaid Finance Charge F= FHA Allowable Closing Cost POC = Paid Outside Closing ** B = Borrower S = Seller Br = Broker L = Lender TP = Third Party C = Correspondent


12 © 2013-2014 Jonathan Asbell - imoveisnoexterior.com.br - Negócios ImobiliáriosKeller Williams Realty Services • 2424 N. Federal Hwy, Ste 318 • Boca Raton, FL • 33431

MARKET FOCUS• Residential Properties• Commercial Sales & Leasing• International Transactions• Luxury Properties• Investment Properties• Business sales & acquisitions

BACKGROUND• Marketing Executive Networking Group• International Exececutive Resource Group• Business Development & Marketing• Falo Português / Hablo Español• MBA & University of Pennsylvania Alumnus• Luxury Marketing Council of Brasil & Florida

F L O R I D A • M I A M I • N E W Y O R K

EUA 561 247 5650Brasil +55 11 3958 [email protected]: jonathan_asbell

ESPECIALISTA EM NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS

JONATHAN ASBELL, MBA

R e s i d e n c i a l , C o m e r c i a l & S m a l l B u s i n e s s e sLiaison para o Brasi l da National Associat ion of Realtors (N.A.R.)

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