Investimento no exterior: MORTGAGE...Expressiva desvalorização do mercado imobiliário nos EUA e a...
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Investimento no exterior: MORTGAGE
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01. Overview – Crise do Subprime
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01. Overview – Crise Subprime
Entendendo a Crise do Subprime
Baixas taxas de juros levaram ao aquecimento do mercado
imobiliários nos EUA a partir de 2001;
Aumento da concorrência entre os agentes financeiros no mercado
de hipotecas, com consequente redução dos critérios na concessão;
Expansão da concessão de empréstimos imobiliários mais arriscados
(maiores retornos) a tomadores sem histórico ou com mal histórico
de crédito, visto que o mercado financeiro “tradicional” não oferecia
retornos tão atrativos.
O boom no preço das residências, derivado da alta disponibilidade de
crédito, retroalimentava esse mercado.
Os mutuários refinanciavam seus imóveis atuais para aquisição de
outros para posterior venda (assumindo a premissa de que os preços
subiriam a de eternum).
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01. Overview – Crise Subprime
Entendendo a Crise do SubprimeA redução dos juros, a partir de 2001, favoreceu o aumento do
consumo e propiciou o refinanciamento dos contratos imobiliários
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% a
.a.
Fed RateFonte: Federal Reserve
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01. Overview – Crise Subprime
Entendendo a Crise do SubprimeA redução dos juros levou a elevação dos preços dos
imóveis, despertando o interesse dos mutuários e investidores no
mercado imobiliário;
O aquecimento gerou onda de refinanciamento dos imóveis pelos
próprios mutuários para aquisição de outros para posterior venda.
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S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price IndexFonte: Case-Shiller
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01. Overview – Crise Subprime
Entendendo a Crise do SubprimeCom aumento dos juros, as vendas de imóveis sofreram
queda, levando junto os preços.
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01. Overview – Crise Subprime
Entendendo a Crise do SubprimeCom a queda dos preços, valor dos imóveis ficou abaixo dos
financiamentos (mortgages) contratados. Início da crise!!
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01. Overview – Crise Subprime
Entendendo a Crise do SubprimeA dispersão do risco pelo sistema financeiro (securitização) ajudou a sustentar
esta dinâmica de forte expansão da liquidez, sobretudo a partir dos ativos
gerados no segmento subprime.
Agências
de Rating
Concederem
crédito a
devedores
com histórico
desconhecido
ou duvidoso
(subprime);
ausência de
incentivos
para análise
mais criteriosa
do risco.
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02. Overview – Mercado Atual
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02. Overview – Mercado Atual
Preço das casas acumulou queda de 15% desde junho/2006
Fonte: Freddie Mac
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02. Overview – Mercado Atual
Desempenho dos Preços por Estado – jun/06 a dez/13
Fonte: Freddie Mac
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02. Overview – Mercado Atual
Desempenho dos Preços por Estado – dez/12 a dez/13
Fonte: Freddie Mac
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03. Oportunidades
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ONDE ESTÃO AS OPORTUNIDADES?
Expressiva desvalorização do mercado imobiliário nos EUA e a falta
de crédito geraram grandes oportunidades para investidores com
liquidez.
Devido a falta de crédito na economia americana em 2008, houve
um aumento na inadimplência em geral.
Os imóveis de baixo valor, foram rapidamente tomados pelos bancos
como garantias.
O desejo dos bancos é por uma venda rápida e, com isso, a queda
do valor de venda e alta dinâmica no mercado.
03. Oportunidades
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03. Oportunidades
Por que Florida?Importante destino turístico mundial, com cerca de 94,7 milhões de turistas
em 2013¹;
Popular destino para os cidadãos aposentados, chegando a receber 700
novas pessoas por dia em 2011²;
Possui mais de 1.250 campos de golfe³;
Economia diversificada, sendo as principais fontes de renda:
turismo, agricultura, óleo & gás e tecnologia*.
Comércio exterior – 43% das exportações dos EUA para as Américas Latina e
do Sul saem da Flórida**.
¹http://media.visitflorida.org
²http://quickfacts.census.gov/qfd/states
³http://www.stateofflorida.com/Portal/DesktopDefault.aspx?tabid=95
*http://www.economywatch.com/world_economy/usa/states/florida-economy.html
**http://www.inboundlogistics.com/cms/article/florida-gateway-to-the-americas/
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IMÓVEIS COM MAIOR POSSIBILIDADE DE VALORIZAÇÃO:
Imóveis localizados em pontos atrativos para turistas sul-americanos;
Condomínio de imóveis;
Imóveis já locados;
Imóveis com valores menores do que o custo de construção.
03. Oportunidades
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03. Oportunidades
MORTGAGE (Financiamento imobiliário)
Investidores privados passaram a ser os principais agentes neste
mercado devido à grande dificuldade de acesso ao crédito decorrente
das novas regras estabelecidas pelos bancos.
A falta de crédito faz com que muitos compradores tenham de
recorrer à financiamentos privados para adquirirem suas residências.
Com isso, o crédito tem sido concedido à taxas mais altas.
Já para os compradores, mesmo com taxas de financiamento
maiores, o valor das parcelas do financiamento
são, geralmente, muito próximas ao valor pago no mesmo imóvel
quando alugado.
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03. Oportunidades
LEGISLAÇÃO AMERICANA PÓS CRISE:
Não há burocracia: Os imóveis podem ser tomados de volta com
bastante agilidade (respaldo jurídico) em caso de inadimplência;
Garantias: Além do próprio imóvel ser usado como garantia, o valor
pago até a data da execução da garantia é recebido integralmente
pelo financiador que poderá colocar o imóvel novamente à venda.
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04. Como Investir Neste Mercado?
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O Fundo Mortgage é um produto financeiro inovador e foi criado
principalmente para aproveitar as oportunidades de investimento no
mercado imobiliário norte-americano.
04. Como Investir?
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1. Fundo Mortgage emite cotas que são
adquiridas pelos investidores;
2. Investidores “pagam” pelas cotas
adquiridas;
3. O Fundo Riviera International emite
cotas que são adquiridas pelo Fundo
Mortgage;
4. Fundo Mortgage “paga” pelas cotas
adquiridas;
5. A Riviera International compra imóveis
e financiamentos através de agente
americano sediado nos EUA;
6. Os agentes buscam oportunidades
para a aquisição de imóveis e
financiamentos para a Riviera
International;
7. Riviera International encaminha os
detalhes de cada contrato para a
administradora Winterbotham Trust
(Bahamas Company);
8. A Winterbotham encaminha a carteira
para a Socopa (administradora do Fundo
Mortgage) para o cálculo das cotas.
Investidores
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43
56
Cotas
R$
Hedge USD
Imóveis / Financiamentos
Cotas
Administrador
Winterbotham Trust (BVI)
US$
Administrador
Socopa
Cálculo de cotas
Cálculo de cotas US$
Cálculo de cotas R$
7
8
Riviera Internacional
Representante Riviera LLP
Trust
Fundo Mortgage
US$
Imóveis / Financiamentos
Fluxograma Fundo Mortgage
04. Como Investir?
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PROCESSO DE SELEÇÃO DE ATIVOS
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O Fundo Mortgage tem praticamente toda sua carteira alocada no
fundo Riviera Internacional;
Para a compra de cotas do fundo Riviera Internacional, é feito o
hedge de moeda para evitar exposição à variação cambial;
Os ativos escolhidos no fundo Riviera International passam por uma
análise de mercado e de crédito com rígidos critérios, conforme
legislação americana, para que somente as melhores oportunidades
sejam incorporadas à carteira.
Valor mínimo de entrada para adquirir um financiamento imobiliário:
20% do valor de venda do imóvel (maior garantia);
04. Como Investir?
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04. Como Investir?
Como investir no exterior e proteger o patrimônio da volatilidade docâmbio?
Hedge para suprimir a volatilidade;
Ferramentas utilizada para diminuir a volatilidade e garantir a
rentabilidade:
Compra de dólares á vista
+ Venda de dólares futuros.
Recebe DI-Pré
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04. Como Investir?
Compra Dólar á vista
Venda Dólar futuro
Resultado: valorização na curva do DI-Pré
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04. Como Investir?
1. Fundo Riviera Internacional compra
Nota Promissória com remuneração
mínima de 8% a.a.
2. Os agentes recebem USD pelas notas
promissórias e ficam com liquidez para
compra de imóveis.
3. Os agentes compram imóveis. São
priorizadas as compras de imóveis com
valor menor que o de construção;
4. Os agentes pagam a vista os imóveis;
5. Os imóveis são vendidos a vista pelo
valor justo de mercado ou são vendidos
através de financiamento;
6. O agente recebe o ganho com a
venda do imóvel ou o título da dívida do
financiamento (Mortgage);
7. O agente transfere os ganhos e
financiamentos imobiliários através de
um procurador (Trust) americano;
8. Através do procurador, é realizado
um swap do saldo devedor da nota
promissória por um título recebível
(financiamento) que remunera no
mínimo 12% a.a.
Riviera Internacional
1 2
43
5
Imóvel
USD
USD
Venda imóveis / Financiamentos
Nota promissoria 8%
Mercado imobiliário
Agente
Valor da venda a vista OU Financiamento imóbilário (entrada + juros)
6
Procurador Riviera Internacional
(Trust)
7 Venda imóveis / Financiamentos
8
Financiamentos 12%
Fluxograma Fundo Riviera International
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04. Como Investir?
Resultados Históricos Fundo Mortgage
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PÚBLICO ALVO
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04. Como Investir?
Investidores qualificados;
Investimento mínimo de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais);
Não estando sujeito, a limites de concentração por emissor e por
modalidade de ativo.
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REGRAS DE MOVIMENTAÇÃO
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04. Como Investir?
Periodicidade cotização: Diária
Data de cotização da aplicação: valor da cota do dia
Horário para movimentação: até às 14:00hs
Data de cotização do resgate: valor da cota do 29 dia da solicitação
do resgate
Data da liquidação financeira: D+1 da data de valorização da
conversão de cotas
Liquidez: 30 dias corridos
Valor mínimo de aplicação inicial: R$ 1.000.000,00
Valor máximo de aplicação inicial: R$ 200.000.000,00
Saldo mínimo de permanência: R$ 1.000.000,00
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05. Exemplos de Ativos
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05. Exemplos de Ativos
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05. Exemplos de Ativos
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05. Exemplos de Ativos
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05. Exemplos de Ativos
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05. Exemplos de Ativos
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05. Exemplos de Ativos
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05. Exemplos de Ativos
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05. Exemplos de Ativos