Investimento imobiliário em nÍveis record · O Barómetro Imobiliário IPD® - JLL é uma...

2ª EDIÇÃO - 4º TRIMESTRE DE 2015

msci.com

BARÓMETRO IMOBILIÁRIO IPD® - JLLInvestimento imobiliário em nÍveis record

Em 2015, a MSCI e a JLL decidiram lançar uma nova

ferramenta com o objetivo de aumentar a transparência

e visibilidade do mercado de investimento imobiliário

em Portugal.

O Barómetro Imobiliário IPD® - JLL é uma iniciativa

semestral independente que assume o objetivo de

registar o sentimento e as perspetivas de evolução

futuras dos indicadores de referência do mercado

imobiliário, junto dos principais investidores a operar no

mercado nacional.

SOBRE O BARÓMETRO IMOBILIÁRIO IPD® - JLL

No Barómetro são analisados diversos indicadores

de mercado, tais como a evolução das yields, rendas

de mercado, volume de absorção, tendências de

investimento, entre outros.

Queremos agradecer o contributo do conjunto de

investidores participantes no painel e que tornaram

possível a presente edição do Barómetro.

ENTIDADES PARTICIPANTES:

• Internos Global Investors

• Millennium BCP

• Mundicenter

• Refundos

• Selecta

• Silvip

• Sonae Sierra

• Square Asset Management

• Banif Gestão de Ativos

• BPI Gestão de Ativos

• ECS

• Explorer

• Fidelidade

• Fundiestamo

• Fundger

• GNB Gestão de Ativos

BARÓMETRO IMOBILIÁRIO IPD® - JLL

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ECONOMIA

RECUPERAÇÃO ECONÓMICA MODERADA

De acordo com os dados publicados pelo Instituto Nacional

de Estatística (INE), o Produto Interno Bruto (PIB) nacional

registou uma taxa de variação nula no terceiro trimestre

de 2015, interrompendo a tendência de recuperação,

ainda que moderada, iniciada no segundo trimestre de

2014. Contrariamente ao observado no segundo trimestre

do ano em que a economia nacional teve na evolução

favorável da procura interna um dos seus principais

motores, fruto do aumento do consumo público e privado

e do investimento protagonizado pelas empresas, no

terceiro trimestre a procura interna teve um contributo

negativo como resultado da queda do investimento.

Em termos homólogos, a economia nacional cresceu 1,4%

no terceiro trimestre de 2015, uma variação inferior à

registada nos dois primeiros trimestres de 2015 (1,6%).

Assistiu-se a uma diminuição do contributo da procura

interna, que passou de 3,5% no segundo trimestre para

1,9% no terceiro trimestre, face ao mesmo período do ano

anterior, como resultado da desaceleração do consumo

público e privado e do investimento.

Apesar da menor taxa de crescimento, em termos

homólogos, a procura interna registou uma variação

de 1,9% no terceiro trimestre, fruto do crescimento

do consumo privado e público, de 2,3% e 0,4%,

respetivamente, e de 1,7% do investimento. Por outro

lado, a economia tem igualmente beneficiado do

contributo positivo das exportações com um aumento

anual de 3,9% no período julho - setembro de 2015,

face ao mesmo período do ano passado e da melhoria

das condições de acesso a financiamento por parte das

famílias e empresas, como resultado da descida das

taxas de juro.

QUAL A SUA PREVISÃO DE CRESCIMENTO ECONÓMICO PARA PORTUGAL EM 2015?

Fonte: INE, Barómetro IPD® - JLL


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O mercado de trabalho evidencia também sinais de

recuperação, com a taxa de desemprego a situar-se

nos 11,9% no final do 3º trimestre de 2015, mantendo

a tendência de correção observada ao longo dos

últimos meses.

O Banco de Portugal e a Organização para a

Cooperação e Desenvolvimento Económico (OCDE)

perspetivam um crescimento de 1,7% para 2015,

ligeiramente superior aos 1,6% estimados pelo Fundo

Monetário Internacional (FMI).

Os membros do painel reconfirmaram o seu otimismo,

tendo inclusivamente melhorado ligeiramente as suas

previsões de crescimento para a economia nacional,

que situam em torno dos 1,4% para 2015, face aos

1,3% estimados em maio, aquando da realização da

primeira edição do barómetro. Na presente edição,

67% dos inquiridos espera um crescimento igual ou

superior a 1,5% para 2015, praticamente em linha com

as previsões avançadas pelos diversos organismos

mencionados antes.

O cenário de instabilidade política e a deterioração

da envolvente internacional, com as perspetivas de

moderação do crescimento da economia mundial,

poderiam representar um travão para a economia

nacional até ao final do ano.


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ESCRITÓRIOS

MERCADO DINÂMICO EM 2015

O mercado de escritórios de Lisboa revelou forte

dinamismo em 2015. De acordo com os dados do Lisbon

Prime Index (LPI), o volume total de absorção registado

em 2015 ascendeu a 144.513 m², evidenciando um

crescimento de 14% face ao período homólogo do ano

anterior.

O dinamismo observado na contratação de espaços e o

cenário de escassez de oferta / promoção de edifícios

novos tem motivado a redução da taxa de disponibilidade

ao longo dos últimos trimestres. Neste âmbito, os

membros do painel estimaram uma taxa de disponibilidade

em torno dos 11,4% no final de 2015, ligeiramente inferior

face aos 12,1% registados no final do ano anterior, e

praticamente em linha com os 11,1% verificados no final

de 2015, de acordo com os dados do LPI.

O mercado de escritórios de Lisboa tem sido

caracterizado pela estabilidade do valor de referência das

rendas prime ao longo dos últimos trimestres, no entanto,

e na opinião dos investidores inquiridos, começa-se a

assistir a um ligeiro aumento das mesmas, em especial,

nas zonas do Prime CBD e do Parque das Nações. A

escassez de produto, principalmente de qualidade, e a

crescente procura que se tem registado, têm motivado

a subida dos valores de referência. Os investidores

perspetivam, em linha com os valores estimados na

primeira edição do barómetro, uma renda prime para

os escritórios localizados no Prime CBD da cidade de

Lisboa em torno dos 19€/m²/mês no final de 2015, face

aos 18,25€/ m²/mês no final de 2014, segundo dados

publicados pela JLL.

Os membros do painel confirmam que os incentivos

concedidos aos inquilinos se mantêm, apesar de se

observar uma tendência de redução gradual dos mesmos,

em especial, nos melhores ativos. Por outro lado, sente-

se que, gradualmente, o poder de negociação entre

inquilino e proprietário está cada vez mais equilibrado.

De acordo com o painel, os incentivos (descontos,

carências, entre outros) representam, em termos médios,

um desconto de 11% face à renda facial no final de 2015.

DIFERENÇA ENTRE A RENDA FACIAL E RENDA EFETIVA - ESCRITÓRIOS PRIME CBD DE LISBOA

Fonte: Barómetro IPD® - JLL


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RETALHO

PAINEL PREVÊ ESTABILIDADE NAS VENDAS E RENDAS

A economia nacional evoluiu favoravelmente ao longo de

2015, beneficiando do bom comportamento da procura

interna, em especial do consumo privado, que tem sido

impulsionado pela melhoria no mercado laboral, do

acesso a financiamento, entre outros.

O crescimento verificado no consumo teve impacto

positivo sobre o Índice de Vendas no Comércio a Retalho

que, de acordo com dados publicados pelo INE, registou

no final do 3º trimestre de 2015, uma variação homóloga

de 1,4% face ao mesmo período do ano anterior.

Por outro lado, o Índice de Confiança do Consumidor tem

vindo igualmente a melhorar desde o início de 2013,

apesar de ainda se manter em terreno negativo.

A evolução do consumo, o aumento do volume de

vendas e a melhoria dos níveis de confiança dos

consumidores começam a influenciar de modo positivo o

comportamento do setor de retalho.

Os membros do painel identificam ainda o turismo,

como outro dos fatores que explicam o maior

dinamismo observado no retalho. O impacto do

crescimento recente evidenciado pelo turismo tem sido

visível, tanto na atividade do comércio de rua como nos

centros comerciais.

O mercado de ocupação revelou-se bastante

dinâmico durante 2015, com operadores nacionais e

internacionais a procurarem, em especial, espaços de

qualidade nos centros comerciais prime e no comércio

de rua em zonas consolidadas.

Na sua maioria (54%), os investidores inquiridos

continuam a prever uma ligeira redução da taxa de

desocupação nos centros comerciais, sendo que 38%

esperam a estabilidade deste indicador.

Perante um contexto económico favorável, os membros

do painel voltam a mostrar-se otimistas em relação

ao comportamento do setor de retalho, ainda que, em

alguns casos, menos otimistas que na anterior edição

do barómetro. A maioria dos inquiridos prevê que o ano

de 2015 feche com um ligeiro aumento do consumo

(77% face aos 75% registados na primeira edição do

barómetro) e da afluência aos centros comerciais (77%

face aos 83% da anterior edição do barómetro).

Apesar da manutenção das previsões positivas

relativas à evolução do consumo e da afluência aos

centros comerciais, 54% dos membros do painel

apontam para uma estabilidade da evolução do volume

de vendas, que contrasta com os 83% que previram

um aumento das vendas aquando da realização da

anterior edição do barómetro. Em termos de rendas,

62% esperam que estas se mantenham estáveis,

face aos 75% que perspetivaram um aumento no

primeiro barómetro. O painel revela um maior grau de

contenção, em termos de expetativas, como resultado

da atual situação política nacional.


7


PRINCIPAIS INDICADORES DE RETALHO

QUAL A TENDÊNCIA DA TAXA DE ESFORÇO?



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LOGÍSTICA

SETOR TARDA EM ARRANCAR

O setor de logística nacional tem sido caracterizado

por uma forte estagnação ao longo dos últimos anos.

Apesar da evolução favorável da economia portuguesa

e de alguns dos indicadores chave do setor industrial

divulgados pelo INE - como o Índice de Produção

Industrial (IPI) e o Índice de Volume de Negócios na

Indústria, que revelaram taxas de variação homólogas

de 2,7% e de 0,1% no terceiro trimestre de 2015,

respetivamente - não se tem verificado, de modo claro,

um grande dinamismo na procura de espaços logísticos.

De acordo com os dados do LPI, o volume total de

absorção de espaços logísticos ascendeu a 49.600 m² em

2015, um valor muito inferior aos 115.250m² registados

no ano anterior.

Contudo, o painel espera que o mercado comece, ainda

que de forma gradual e lenta, a refletir o efeito positivo

do avanço económico a que se tem assistido e, que se

perspetiva para os próximos anos, em especial por parte

da procura interna e das exportações.

As estimativas partilhadas pelos investidores inquiridos

apontam para uma renda prime dos ativos logísticos

localizados na Grande Lisboa em torno dos 3,8€/m²/

mês no final de 2015 (face aos 4€/m²/mês estimados na

anterior edição). Relativamente aos incentivos que são

concedidos, o painel considera que estes representam,

em termos médios, um desconto de 11% face à renda

facial no final de 2015.

DIFERENÇA ENTRE A RENDA FACIAL E RENDA EFETIVA - LOGÍSTICA NA GRANDE LISBOA



9

INVESTIMENTO

ANO RECORD EM TERMOS DE INVESTIMENTO

O ano de 2015 foi caracterizado por uma forte atividade

de investimento, tendo o volume de transaçÕes em

imobiliário comercial ascendido a 1.8 mil milhões

de euros, de acordo com os dados publicados pela

JLL, superando assim os 1.25 mil milhões de euros

registados em 2007, ano em que o mercado imobiliário

português alcançou o maior volume de investimento.

Os membros do painel reconfirmam o seu otimismo,

tendo posicionado 2015 como um ano record e dos

mais ativos no período pós-crise. O painel estimou

um volume de investimento médio a rondar os

1.9 mil milhões de euros em 2015, o que representa

uma melhoria face aos 1.4 mil milhões de euros

perspetivados na anterior edição do barómetro.

A grande maioria dos investidores (90%) estimou um

volume total de investimento superior a 1.5 mil milhões

de euros em 2015.

Questionados sobre a origem do investimento, todos

os membros do painel consideram que este continuará

a ser maioritariamente internacional. Os dados

divulgados recentemente confirmam este cenário,

com o investimento protagonizado por investidores

internacionais a representar cerca de 84% do volume

total registado em 2015.

No atual contexto de mercado, os fundos core e os fundos

oportunistas são identificados por 33% e 32% dos inquiridos,

respetivamente, como os investidores mais ativos.

Apesar do otimismo demonstrado pelo painel, existe um

sentimento de preocupação em torno da atual situação

política vivida no nosso país.

QUAL O VOLUME DE INVESTIMENTO QUE ANTECIPA PARA O MERCADO IMOBILIÁRIO NACIONAL EM 2015?



10

Na presente edição do barómetro, 29% dos investidores

inquiridos identificam o cenário de incerteza política

como o principal entrave ao investimento, logo seguido

pelas expetativas divergentes entre vendedores e

compradores (23%) e a escassez de produto (19%).

Segundo o painel, a crescente procura que se tem

observado, em especial por ativos prime, tem vindo a

agravar ainda mais o problema da escassez de produto,

conduzindo a um crescente desequilíbrio entre oferta

e procura, o que tem motivado a subida dos preços dos

ativos e a compressão das yields de referência.

Os membros do painel mantiveram as suas previsões

sobre a tendência de descida das yields prime em

2015, já observada na primeira edição do barómetro.

Os investidores situam a yield prime dos escritórios

localizados no Prime CBD de Lisboa em 6% no final do

ano, em 6,1% para centros comerciais e em 7,5% para

ativos logísticos.

Os investidores inquiridos assumem que o mercado

nacional oferece boas oportunidades e, por isso, tem

vindo a atrair maior volume de investimento.

INVESTIDORES MAIS ATIVOS

PRINCIPAIS ENTRAVES AO INVESTIMENTO




11

QUAL SERÁ O YIELD DOS ESCRITÓRIOS PRIME NO PRIME CBD DE LISBOA NO FINAL DE 2015?

QUAL SERÁ O YIELD DOS CENTROS COMERCIAIS PRIME NO FINAL DE 2015?

QUAL SERÁ O YIELD DOS ATIVOS LOGÍSTICOS NA GRANDE LISBOA NO FINAL DE 2015?





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ESTRATÉGIA

ESCRITÓRIOS NAS ZONAS PRIME/ CBD DE LISBOA, O PRODUTO ESTRELA

Os produtos imobiliários que reúnem maior interesse

junto dos investidores inquiridos continuam a ser os

escritórios localizados na cidade de Lisboa, em especial

nas zonas Prime / CBD (29%) e no Parque das Nações

(14%). No setor de retalho, são as lojas de rua (15%) que

estão a captar a preferência dos investidores.

Os membros do painel continuam a expressar o seu

maior interesse por ativos com renda garantida (36%), se

bem que confirmam também estar dispostos a apostar

em produtos com maior perfil de risco associado, dado

que 26% revela apetência por ativos por reestruturar e

14% por ativos com desocupação.

A falta de produto prime e as boas perspetivas de

evolução do mercado têm motivado uma mudança de

estratégia por parte de alguns investidores, que surgem

agora dispostos a assumir um risco extra e mostram-

se interessados em ativos que, por norma, eram

descartados. No entanto, esse risco adicional deverá

sempre ser compensado por uma rentabilidade superior.

Em termos de desinvestimento, os inquiridos pretendem

privilegiar a venda de produtos secundários, em especial

escritórios localizados na zona secundária e no corredor

oeste da cidade de Lisboa, ou na cidade do Porto (30%).

Os ativos logísticos e os residenciais são igualmente

identificados como ativos a vender, por parte de 14% e

13%, respetivamente, dos investidores.

PREFERÊNCIAS DE INVESTIMENTO DIRETO



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PREFERÊNCIAS DE INVESTIMENTO DIRETO


SOBRE A MSCIAo longo de mais de 40 anos, os índices e análises da MSCI ajudaram os principais investidores mundiais a construir e a gerir melhor os seus portefólios. Os clientes confiam na nossa oferta dado que proporcionamos uma visão mais profunda sobre os fatores de performance e risco nos seus portefólios, uma ampla cobertura das classes de ativos financeiros e research inovador. A nossa linha de produtos e serviços inclui índices, modelos analíticos, dados, benchmarks imobiliários e research ESG. MSCI serve 98 das 100 maiores sociedades gestoras de ativos financeiros, de acordo com o mais recente ranking P & I. Para mais informações, visite-nos em www.msci.com.

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Presente em Portugal desde 1997, a JLL conta atualmente com mais de 160 colaboradores, que desenvolvem a sua atividade nos mercados de escritórios, retalho e residencial, nas áreas de comercialização, investimento, consultoria estratégica, avaliações, gestão de imóveis, corporate solutions, gestão de projeto, arquitetura e obras em espaços interiores e research.

Apostamos na criação de sinergias entre as diversas áreas, de modo a acompanhar o cliente em todas as fases do imobiliário, desenvolvendo soluções completas e feitas à medida.

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