Inserir Foto do Imóvel Avaliando · 2020. 1. 28. · 10561 Telefone: (11) 5501-0084 / 0095 / 0096...
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03/12/2018
Nº: 1-44
Bairro: UF: SP
III
-Terreno/Terra Nua-34,23%
-Construções e Benfeitorias Averbadas-34,23%
-Construções e Benfeitorias Não - Averbadas0,00%
-34,62%
Data avaliação:
ART nº:
Valor de Mercado: - Valor de Liq. Forçada: -
Prazo de comercialização Liquidação Forçada: 60 meses
% Desc:
Valores Totais: SOMENTE Terreno/Terra nua + Construções Averbadas
Valor de Mercado: 260.000,00R$ Valor de Liq. Forçada: 170.000,00R$ % Desc:
131.221,73R$ % Desc:
Valor de Mercado: 59.065,05R$
199.504,36 Valor de Liq. Forçada:Valor de Mercado:
Casa
Rua Quinzinho José de Souza
Indício de contaminação ambiental
Não foi observado indícios de contaminação no imóvel e no entorno.
Resumo de Valores
5
Residencial
Jardim Paraíso Município: Valentim Gentil CEP: 49095-480
Endereço Completo:
Tipo de Imóvel: Uso do Imóvel:
Matrícula:
Proprietário: Banco Santander (Brasil) S/A Data-Base:
10561
Email [email protected]: (11) 5501-0084 / 0095 / 0096
CREA Resp.: 5062119507Nome Avaliador: Ana Paula Moura Ruic
Metodologia - ABNT NBR 14653:
IIGrau de Fundamentação - ABNT NBR 14653:
235,86
Grau de Precisão - ABNT NBR 14653:
Método Evolutivo Idade Imóvel:
Metragens
Área Construída Total
(m²)*: *Somente
averbada
Área Terreno Total:
Empregada na avaliação:
Certidão de Valor Venal:
Matrícula:
Levantamento
Planialtimétrico:
Certidão de Valor Venal:
Planta/Layout:
Empregada na avaliação:
235,86
151,52
Contrato: 0,00
235,86
0,00
151,52
151,52
0,00
Assinatura Avaliador Inserir assinaturaData da vistoria:
03/12/2018
26/11/2018
Observações impactantes na avaliação
Obs 01: Para efeito de cálculo levamos em consideração as áreas descritas na
matrícula do imóvel.
Obs 02: O imóvel aparentemente encontra-se habitado, havia um automóvel
estacionado na garagem da casa.
Obs 03: Devido a impossibilidade de acesso ao imóvel adotamos uma situação
paradigma, consideramos o padrão (Médio) e estado de conservação (Regular)
para cálculo da benfeitoria. Região com construções de padrão médio, com nível
de adensamento médio, predominância residencial com apenas alguns comércios
locais.
% Desc:Valor de Liq. Forçada: 38.849,36R$
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LAUDO DE AVALIAÇÃO
INTERESSADO
SOLICITANTE
OCUPAÇÃO
FINALIDADE
Nº LAUDO -
OBJETO Endereço:
Cidade / UF: VALENTIM GENTIL / SP
Área de Terreno:
Área Construída Averbada:
DATA VISTORIA DATA BASE
Engº Ana Paula Moura Ruic
CREA: 5062119507
49095-480
10561 2018
CEP:
BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A
BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A
CASA
VALOR DE MERCADO E LIQUIDAÇÃO FORÇADA
RUA QUINZINHO JOSÉ DE SOUZA, 1-44 - JARDIM PARAÍSO
235,86 m²
151,52 m²
03/12/201826/11/2018
R$ 260.000,00 ( DUZENTOS E SESSENTA MIL REAIS )
( CENTO E SETENTA MIL REAIS )R$ 170.000,00
VALOR DE MERCADO(terreno + áreas averbadas)
VALOR DE LIQUIDAÇÃO
FORÇADA(terreno + áreas averbadas)
I. INTRODUÇÃO
1.1 OBJETIVO
1.2 DOCUMENTAÇÃO
-
Certidão de Valor Venal
1.3 NÍVEL DE PRECISÃO DA AVALIAÇÃO
1.4 PREMISSAS E CONSIDERAÇÕES
Lavrado pelo Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de
Votuporanga, com última averbação AV.10 em 23 de Abril de
2018.
Matrícula n° 37.825
A documentação fornecida para a elaboração deste relatório, é, por premissa, considerada boa e válida, não
tendo sido efetuadas análise jurídica ou medições de campo exceto estimativas “in loco” para as benfeitorias
e construções, pois não é este o objetivo deste trabalho.
Não foi verificado na vistoria possível passivo ambiental, fruto de contaminação de solo, pois esta análise
não faz parte do escopo deste laudo de avaliação. Presume–se que não existam condições obscuras ou não
aparentes, com relação ao imóvel que o tornaria com mais ou menos liquidez. Nenhuma responsabilidade é
assumida por estas condições ou pelos serviços que possam vir a se tornar necessários para a descoberta
desses fatores. O valor aqui atribuído se refere à finalidade específica deste laudo, ou seja, Patrimonial (não
de uso), não podendo servir de base para outras finalidades, pois para tanto os critérios de avaliação bem
como os valores deverão ser reanalisados.
Considerou-se, como premissa, para efeito de avaliação, o bem livre de hipotecas, arrestos, usufrutos,
penhores, passivos ambientais ou quaisquer ônus ou problemas que prejudiquem o seu bom uso ou
comercialização.
Este trabalho obedece às diretrizes e critérios estabelecidos pelas NBR 14.653 da ABNT - Associação
Brasileira de Normas Técnicas.
A documentação fornecida pelo solicitante para a elaboração deste Laudo de Avaliação compreende:
Visa o presente Laudo a Determinação dos Valores de Mercado e Liquidação Forçada de uma Casa.
Vale ressaltar que, as informações prestadas junto ao Laudo de Avaliação, não têm cunho definitivo sobre a
propriedade, litígios ou alienações dos referidos bens, sendo tão somente uma análise baseada nas
documentações fornecidas e acima referidas. Considerou-se que o imóvel apresentado corresponda ao
mesmo descrito na Matrícula fornecida. O laudo é considerado pela Método Potencial Engenharia como
documento sigiloso, absolutamente confidencial, ressaltando-se que os trabalhos não devem ser utilizados
para outra finalidade que não seja as estabelecidas no termo de referência.
A vistoria física foi realizada no dia 26 de Novembro de 2018 somente externamente. Não houve
acompanhamento do solicitante.
II. DESCRIÇÃO IMÓVEL
2.1 LOCALIZAÇÃO
Tipo do Imóvel: Casa
Logradouro: Rua Quinzinho José De Souza
Bairro: Jardim Paraíso
Município: Valentim Gentil
Estado: SP
2.3 MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL
2.4 ZONEAMENTO
min básico máxCoeficientes de Aproveitamento -
COORDENADAS: -20.420137°,-50.083189°
Taxa de ocupação Máxima
Frente Mínima
Gabarito de Altura
Taxa de permeabilidade mínima
Lote Mínimo
-
- -
-
- - -
-
Por tratar-se de um município com aproximadamente 12 mil habitantes, o mesmo não dispõe de Plano
Diretor ou Mapa de Zoneamento.
2.5 DESCRIÇÃO DA REGIÃO
Conforme vistoria efetuada no local, as principais características da região são:
2.5.1 CARACTERISTICAS DA REGIÃO
Uso Predominante:
Densidade de Ocupação:
Padrão Econômico:
Distribuição da Ocupação:
Área Sujeita a Enchentes:
Intensidade de Tráfego:
Transportes Coletivos:
Nível de Escoamento:
Principais Pólos de Influência:
Fator Desvalorizante:
Observações:
2.5.2 MELHORAMENTOS PÚBLICOS
Coleta de lixo:
Transporte coletivo:
Comércio:
Rede Bancária:
Escola:
Saúde:
Segurança:
Lazer:
2.5.3 INFRAESTRUTURA URBANA
Rede de Água:
Rede de Esgoto Sanitário:
Rede de Energia Elétrica:
Telefone:
Pavimentação:
Arborização:
Esgoto Pluvial:
Gás Canalizado:
Iluminação Pública:
Fossa:
Poço:
Ônibus e Alternativos
Bom
-
Rua Dr. Augusto Alves dos Réis e Avenida Horácio Gonçalves de
Morais.
Não
-
Até 500 m
Até 500 m
Acima de 1000 m
Acima de 1000 m
Acima de 1000 m
Sim
Sim
Residencial
Principais Vias de Acesso:
Sim
Sim
Sim
Não
Médio
Horizontal
Não
Moderado
Médio/Alto
Acima de 1000 m
Acima de 1000 m
Não
Não
Sim
Sim
Sim
De 500 m a 1000 m
2.6 DIAGNÓSTICO DE MERCADO
Comercialização: Nível de Oferta:
Localização: Nível de Demanda:
Regime de Ocupação: Absorção:
Condições de habitabilidade: Desempenho do Mercado: Equilibrado
DifícilOcupado
Sim
Valentim Gentil é um município brasileiro do estado de São Paulo. A cidade tem uma população de 11.036
habitantes (IBGE/2010) e área de 149,7 km².
Tinha o antigo nome de Jacilândia, que em tupi-guarani quer dizer "Terra da Lua", antigo nome do município,
por ter uma bela vista de seu morro para a lua. Seus fundadores foram Raphael Cavalin, João Novaes e José
Honório Filho. O primeiro marco foi colocado em 3 de março de 1943. Teve o nome mudado para Valentim
Gentil em 1947, como homenagem a esse político. No dia 24 de dezembro de 1948 as autoridades estaduais
deram autonomia política, elevando Valentim Gentil ao status de município.
Economia: A economia do município de Valentim Gentil é baseada na industria moveleira, com
aproximadamente 100 fabricas. A cidade tem grande potencial de crescimento, por ser provida de uma
ótima infraestrutura que conta com uma ferrovia administrada pela Rumo Logística e chega ate o porto de
Santos e também pela proximidade com a rodovia Euclides da Cunha (SP-320).
O imóvel encontra-se em um bairro de classe média com predominância residencial.
Médio
Médio/BaixoBoa
Boa
III. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
3.1 DETALHAMENTO DO TERRENO
Frente : m Área Total : m²
Lateral Direita : m Configuração :
Lateral Esquerda : m Topografia :
Fundos : m Solo :
- Certidão de Valor Venal
Seco
9,45
O imóvel trata-se de uma casa residencial, concebida em alvenaria de vedação com estrutura em concreto
armado, construção térrea, com fachada pintada. Não foi possível a obtenção de maiores detalhes e
informações devido a impossibilidade de acesso.
Aparentemente o imóvel encontra-se ocupado, no momento da vistoria foi observado um automóvel
estacionado na residência.
24,19
24,41
Nota: As dimensões e áreas citadas foram adotadas a partir dos seguintes documentos:
- Matrícula
O terreno do imóvel avaliando possui as seguintes características extraídas da documentação adotada e
estimadas "in loco":
235,86
Irregular
Plano
9,99
IV. TRATAMENTO ESTATÍSTICO
A análise e saneamento dos resultados obtidos é efetuada adotando-se uma faixa de 30% em torno da
média, descartando-se os elementos que excederem este limite (discordantes).
Nesta explanação adotaremos a seguinte notação:
M = média aritmética
q = média saneada
O intervalo de confiança com 80% de certeza mínima, segundo as Normas, deve ser calculado da seguinte
maneira, segundo a distribuição t de Student:
sendo:
n = nº de elementos
a = 20% (100 - 80) (incerteza)
S = desvio padrão
t (n-1, 10%) é a ordenada de distribuição de Student, com (n-1) graus de liberdade.
O intervalo de confiabilidade é dado pela seguinte fórmula:
IC = M ± E0
"q" somente será rejeitado se ¦t(n-1)¦ > t(n-1, a/2)
Para o teste de hipótese:
sendo:
n = nº elementos
M = média aritmética
q = média saneada
S = desvio padrão
5,0
)()1(
n
S
qMnt
5,0)2/,1(0
n
SantE
4.1 TRATAMENTO ESTATÍSTICO DO TERRENO
GRÁFICO DE DISPERSÃO
GRÁFICO ANALISE DE RESÍDUOS
Número de Elementos Coletados: 5 Resultado(p/m²):
Número de Elementos Saneados: 5 Inferior (p/m²): R$ 241,76 -4%
Limite Inferior (p/m²): R$ 175,30 Superior (p/m²): R$ 259,09 3%
Média Aritmética (p/m²): R$ 250,42 Amplitude Total R$ 500,85 7%
Limite Superior (p/m²): R$ 325,55
Média Saneada (p/m²): R$ 250,42
T. de Student: 1,533 Área (m²):
Desvio Padrão: 12,64 Unitário Saneado (p/m²):
Coeficiente de Variação: 5% Valor do Terreno Calculado:
R$ 250,42
235,86
DADOS INTERVALO DE CONFIABILIDADE
VALOR DE MERCADO
R$ 59.065,05
R$ 8,67
-10,0%
-8,0%
-6,0%
-4,0%
-2,0%
0,0%
2,0%
1 2 3 4 5
150
170
190
210
230
250
270
290
150 170 190 210 230 250 270 290
V. AVALIAÇÃO
5.1 VALOR DO IMÓVEL PARA MERCADO E LIQUIDAÇÃO FORÇADA
Área de Terreno: m²
Valor Unitário Básico Homogeneizado: / m²
Fator Ajuste
Valor de Terreno Total:
Área Construída Total: m²
Valor Unitário Básico Homogeneizado: / m²
Valor de Construção Total:
Valor do Imóvel para Mercado Calculado:
Fator Comercialização:
Valor Total do Imóvel para Mercado:
*Taxa de Desconto (a.a.)
Número de Meses
Deságio
Valor do Imóvel para Liquidez:
* Taxa de Desconto Adotada: Embasado na Selic (média dos últimos 24 meses) - Fonte: Anbima
1,00
R$ 260.000,00
1,00
R$ 258.569,41
235,86
Para a determinação do valor unitário básico de mercado do terreno avaliando, procedemos um levantamento
junto ao mercado imobiliário local e pessoas afins, comparando-se este com outros semelhantes, em oferta ou
transacionados, tomando-se o cuidado de considerar as características específicas do imóvel em questão.
Após análise e pesquisa de valores devidamente homogeneizada para o local em estudo e eliminando-se as
fontes discrepantes, aferimos o seguinte valor para pagamento à vista:
R$ 199.504,36
R$ 250,42
R$ 59.065,05
R$ 1.316,69
151,52
8,74%
60
R$ 170.000,00
0,66
** Número de meses adotado mediante tipologia do imóvel e suas classificações de Localização e
Comercialização diante do Mercado Imobiliário atual.
VI. METODOLOGIA
6.1 TERRENO
Para atender aos objetivos mencionados o trabalho foi assim estruturado :
PESQUISA DE MERCADO :
PESQUISA DIRIGIDA :
6.2 CONSTRUÇÃO
Para a determinação do valor, tendo em vista a natureza do imóvel avaliando e a disponibilidade de dados
seguros, optamos pela utilização do "Método Evolutivo" que envolve pesquisas a respeito do mercado
imobiliário, onde selecionamos ofertas e vendas do mesmo segmento e significativamente semelhantes na
região do imóvel.
Foram realizadas consultas específicas junto a corretores de imóveis que operam na região do imóvel, cujas
opiniões e comentários foram extremamente úteis para embasar as conclusões deste trabalho.
Adotamos em nosso Laudo os métodos definidos pelas NBR 14.653 da ABNT - Associação Brasileira de Normas
Técnicas e/ou segundo as Normas do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.
O valor da construção foi obtido através do Método do Custo de Reedição, ponderando os valores unitários
básicos para Novembro/2018 e múltiplos dos custos unitários das edificações habitacionais, da tabela
elaborada e divulgada mensalmente pelo Sindicato da Indústria de Construção Civil no Estado de São Paulo,
sendo levado em consideração, depreciação das construções em função da idade real estimada, estado de
conservação e de ordem funcional.
VII. CRITÉRIO
7.1 VALOR DE MERCADO
7.2 VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA
É obtido através da seguinte fórmula:
VP = VF / (1+i)^n/12
Onde:
VP = Valor de Liquidação Forçada (R$)
VF = Valor de Mercado (R$)
i = Taxa de Desconto adotada (%)
n = prazo (meses)
Para a presente avaliação estabelecemos o critério de Valor de Mercado, assim definido :
É a quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de
referência, dentro das condições do mercado vigente.
Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo
mercado.
VIII.TRATAMENTO DOS ELEMENTOS COLETADOS - FATORES UTILIZADOS
I. Equipamentos Urbanos
17 15 5
16 10 5
8 5 3
5 0 1II. Característica da Região
De 70% a 40% 0,95 Classe Média 1,00 a 1,25 Médio 0,90
Abaixo de 40% 0,90Classe Médio-Baixo 0,85 a 1,00 Médio-Baixo 0,85
Classe Baixa 0,70 a 0,85 Baixo 0,80
Terra Acima de 500m Até 10m
Densidade de Ocupação Nivel Econômico Fator Comercial
De 100% a 70%
Paralelepípedo De 100 a 300m Acima de 20m
Cascalho ou Pedra De 300 a 500m De 10 a 20m
1,00Classe Alta 1,50 a 2,00 Alto 1,00
Classe Médio-Alta 1,25 a 1,50 Médio-Alto 0,95
VALOR UNITÁRIO: para a obtenção de valores unitários, dividimos o preço global pela respectiva área do
comparativo.
FATOR OFERTA: adotar-se-á um fator de redução de 10% sobre o preço ofertado, considerando-se a elasticidade
da negociação no fechamento.
TRANSPOSIÇÃO: Para a transposição de valores do local onde se encontram os elementos comparativos para o
local de referência, eleito como o de situação do imóvel, foram utilizados índices determinados e aferidos no
local.
Os índices utilizados foram baseados na seguinte escala de valores:
13 0Rede de Água 11 0Luz Pública 7 0Guias e Sarjetas 5 0Rede de Esgoto 4 0Telefonia 2 0Gás 1 0
Pavimentação
Variaveis Sim NãoTrafegabilidade 20 0
Distância ao Transporte Coletivo Largura da Via
Asfalto
Luz Domiciliar
Até 100m Praças
FATOR TOPOGRAFIA :
Plano =
Caído para os fundos 5% =
Caído para os fundos de 5% até 10% =
Caído para os fundos de 10% até 20% =
Caído para os fundos mais de 20% =
Em aclive até 10% =
Em aclive até 20% =
Em aclive acima 20% =
0,90
0,80
0,70
0,95
0,90
0,85
1,00
0,95
Fa= (área de elemento pesquisado)^1/4 = quando a diferença for inferior a 30%
(área de elemento avaliando)
Fa= (área de elemento pesquisado)^1/8 = quando a diferença for superior a 30%
(área de elemento avaliando)
FATOR GRANDEZA DE ÁREA : Pôde-se observar junto ao mercado imobiliário, que de um modo geral, à medida
que aumentam as áreas em negócio, e consequentemente o volume de dinheiro da comercialização, diminuem
proporcionalmente, os valores unitários das transações em ofertas, e, além disso, é muito comum na grande
maioria dos casos, representando uma espécie de desconto concedido pelos vendedores à medida que crescem
as importâncias das transações.
Desta forma, é necessária a aplicação de um coeficiente que traduza tal atitude do mercado imobiliário,
denominada no presente estudo como Fator Grandeza de Área.
Para a determinação deste fator, utilizou-se as seguintes equações, conforme prescrito na publicação “Curso
Básico de Engenharia Legal e de Avaliações” de autoria de Sérgio Antônio Abunahman, publicado pela Editora
Pini:
ONDE:
V = Valor comparativo
Pc = Preço de compra
Fo = Fator oferta
S = Área do elemento comparativo
Ft = Fator transposição (elemento avaliando e comparativo)
Ftest = Fator testada (elemento avaliando e comparativo)
Fprof = Fator profundidade (elemento avaliando e comparativo)
Fmtest = Fator multi-testada (elemento avaliando e comparativo)
Ftop = Fator topografia (elemento avaliando e comparativo)
Fapr = Fator aproveitamento (elemento avaliando e comparativo)
Fg = Fator grandeza de área (elemento avaliando e comparativo)
Vi = (Vt+VB) x Fam
c) O fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a
unidade, em função da conjuntura do mercado na época da avaliação.
Quando as benfeitorias forem estimadas com a utilização do estudo "Vaores de edificações de Imóveis Urbanos",
do IBAPE/SP, recomenda-se que o resultado final seja ajustado através da aplicaçao do Fator de Ajuste ao
Mercado (Fam):
Na expressão acima, o valor do terreno deve ser calculado pelo método comparativo direto, ou pelo método
involutivo, e o fator de ajuste deve ser inserido no mercado da região, a partir de imóveis similares, observando-
se o mínimo de (03) três elementos. Este fator de ajuste deve ser maior ou menor que a unidade, em função das
condições de mercado.
TRATAMENTO ESTATÍSTICO: a análise e saneamento dos resultados obtidos é efetuada adotando-se uma
faixa de 30% em torno da média (limite fixado pelas “Normas”), descartando-se os elementos discordantes.
FAM: FATOR DE AJUSTE AO MERCADO
Sempre que possível, recomenda-se que o Fator de Comercialização seja inferido no mecado da região, a partir
de imóveis similares, observando-se o mínimo de 03 (três) elementos. A aplicação deste método exige que:
a) O valor de terreno seja determinado pelo método comparetivo de dados de mercado ou, na impossibilidade,
pelo método involutivo;
b) As benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo, ou pelo método da quantificação
de custo;
FÓRMULA DE HOMOGENEIZAÇÃO: com o objetivo de facilitar os cálculos através da programação, plotamos
os fatores retro indicados na expressão matemática genérica que segue:
V = [(PC / S) x Fo x [ (Fta / Ftc ) + (Ftopa / Ftopc) + (Fga / Fgc) - número de fatores + 1]
VISTA DO LOGRADOUROVISTA DO LOGRADOURO
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
VISTA DA IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL
VISTA DA FACHADAVISTA DA FACHADA
CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS
Vista aérea da localização das amostras
CROQUI DE LOCALIZAÇÃO
Vista área da localização do imóvel avaliando.
Endereço:
Bairro Cidade: Estado:
Informante: Testada: 10,00
Área Priv./Constr. Área Equivalente: Profundidade: 20,00
Área do Terreno: Topografia: Mult. Frentes: Não
Tipo: Padr. de Acabamento: Superfície: Seco
Idade Aparente: Est. de Conservação: Zoneamento:
Qtde. Dorm.: Vagas: Andar:
Valor: Unitario: Ser. Condominiais: Inexistente
Oferta/ Transação: Data Pesquisa: Mobiliado: Não
Observações:
Link:
Endereço:
Bairro Cidade: Estado:
Informante: Testada: 10,00
Área Priv./Constr. Área Equivalente: Profundidade: 20,00
Área do Terreno: Topografia: Mult. Frentes: Não
Tipo: Padrão de Acabamento: Superficie: Seco
Idade Aparente: Estado de Conservação: Zoneamento:
Qtde. Dorm.: Vagas: Andar:
Valor: Unitario: Ser. Condominiais: Inexistente
Oferta/ Transação: Data Pesquisa: Mobiliado: Não
Observações:
Link:
Endereço:
Bairro Cidade: Estado:
Informante: Testada: 10,00
Área Priv./Constr. Área Equivalente: Profundidade: 25,00
Área do Terreno: Topografia: Mult. Frentes: Sim
Tipo: Padrão de Acabamento: Superficie: Seco
Idade Aparente: Estado de Conservação: Zoneamento:
Qtde. Dorm.: Vagas: Andar:
Valor: Unitario: Ser. Condominiais: Inexistente
Oferta/ Transação: Data Pesquisa: Mobiliado: Não
Observações:
Link:
Endereço:
Bairro Cidade: Estado:
Informante: Testada: 10,00
Área Priv./Constr. Área Equivalente: Profundidade: 25,00
Área do Terreno: Topografia: Mult. Frentes: Não
Tipo: Padrão de Acabamento: Superficie: Seco
Idade Aparente: Estado de Conservação: Zoneamento:
Qtde. Dorm.: Vagas: Andar:
Valor: Unitario: Ser. Condominiais: Inexistente
Oferta/ Transação: Data Pesquisa: Mobiliado: Não
Observações:
Link:
Endereço:
Bairro Cidade: Estado:
Informante: Testada: 14,00
Área Priv./Constr. Área Equivalente: Profundidade: 40,00
Área do Terreno: Topografia: Mult. Frentes: Não
Tipo: Padrão de Acabamento: Superficie: Seco
Idade Aparente: Estado de Conservação: Zoneamento:
Qtde. Dorm.: Vagas: Andar:
Valor: Unitario: Ser. Condominiais: Inexistente
Oferta/ Transação: Data Pesquisa: Mobiliado: Não
Observações:
Link:
DR Negócios/ Dárcio - (17) 9 9132-8703
http://www.imobiliariapereira.net/imovel/casa-de-130-m-jardim-italia-valentim-gentil-a-venda-por-180000/CA0657-PERJ
SP
Terreno Residencial
Amostra 3
Oferta
Foto Amostra
Oferta
R$ 70.000,00
03/12/2018
R$ 70.000,00
Valentim Gentil
Avenida Principal
Foto Amostra
Pereira Imóveis/ Rodrigo - (17) 3046-1571/ 9 8224-0134
Plano
Avenida Principal
Jardim Barreto Valentim Gentil
Pereira Imóveis/ Rodrigo - (17) 3046-1571/ 9 8224-0134
Oferta
R$ 160.000,00
0,00
Plano
Misto
560,00
Rua Bahia
R$ 257,14
03/12/2018
http://www.drnegociosimobiliarios.net.br/imovel/valentim-gentil-sp/centro/154/
Foto Amostra
R$ 252,00
03/12/2018
0,00
Plano
Amostra 5
SPCentro Valentim Gentil
Médio
Entre Novo e Regular
2
R$ 252,35
03/12/2018
250,00
http://www.imobiliariapereira.net/imovel/terreno-de-250-m-jardim-barreto-valentim-gentil-a-venda-por-70000/TE0241-PERJ
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SP
250,00
Terreno Residencial
Amostra 4
R$ 252,00
0,00
Jardim Barreto
Casa
Médio
Novo
2
R$ 277,94
200,00
13
Oferta
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Oferta
SP
3 Quartos
R$ 180.000,00
Pereira Imóveis/ Rodrigo - (17) 3046-1571/ 9 8224-0134
03/12/2018
Amostra 2
130,00130,00
Rua Projetada, 207
Jardim Itália Valentim Gentil
Plano
Foto Amostra
PESQUISA DE ELEMENTOS COMPARATIVOS
Rua Projetada, 27
Jardim Monte Bello Valentim Gentil SP
Amostra 1
200,00
125,00
DR Negócios/ Dárcio - (17) 9 9132-8703
125,00
Plano
Casa
3 Quartos (1 Suíte)
2
R$ 210.000,00
Fator Coef. Fator Coef.
1 210.000,00 200,00 125,00 133.411,409 0,90 277,94 0,99 1,000 0,96 1,00 1,000 0,9600 266,83
2 180.000,00 200,00 130,00 111.530,063 0,90 252,35 0,99 1,000 0,96 1,00 1,000 0,9600 242,26
3 70.000,00 250,00 - - 0,90 252,00 0,99 1,000 1,01 1,00 1,000 1,0100 254,52
4 70.000,00 250,00 - - 0,90 252,00 0,99 1,000 1,01 1,00 1,000 1,0100 254,52
5 160.000,00 560,00 - - 0,90 257,14 1,24 0,800 1,11 1,00 1,000 0,9100 234,00
12 235,86 151,52 0,99 1,00
11,20 12,64
250,42
250,42
175,30
325,55
-
Resumo de Valores
Área (m²) Unitário/ m² Fator Ajuste
Valor Terreno 235,86 x 250,42 x 1,00 =
Casa Principal 151,52 x 1.316,69 x 1,00 =
Fator Comercialização =
=
Nº DESCRIÇÃO ÁREA (m²) V.ÚTIL IDADE R8N Adt. Padrão Cons. I/V K R DEP Valor/m² Valor (R$)
1 Casa Principal 151,52 70 5 887,71 1,560 c 7,00% 0,939 0,20 0,951 1.316,69 199.504,36
151,52 - 1.316,69 199.504,36
Amostras descartadas
unit. Homog.
lim. máx
Área
Priv./Constr.
Planilha de Homogeneização do Terreno FATORES ENTRE 0,40 E 2,50
média
Média saneada
lim. min
A valorÁrea de
Terreno
soma
fatores
Grand.
Área E
Valor da
ConstruçãoUnit/m²
Fator
Fonte
Transporte Mult. Frentes
59.065,05
199.504,36
VALOR DAS CONSTRUÇÕES
1,00
Valor de Mercado Adotado 260.000,00
ÁREA COBERTA
III II I
1 Caracterização do imóvel avaliandoCompleta quanto a todos os fatores
analisados
Completa quanto aos fatores
utilizados no tratamento
Adoção de situação
paradigma1
2Quantidade minima de dados de
mercado efetivamente utilizados12 5 3 2
3 Identificação dos dados de mercado
Apresentação de informações
relativas a todas as características
dos dados analisadas, com foto e
características observadas pelo
autor do laudo
Apresentação de informações
relativas a todas as caracteristicas
dos dados analisadas
Apresentação de
informações relativas a
todas as características
dos dados
correspondentes aos
fatores utilizados
2
4Intervalo admissível de ajuste para o
conjunto de fatores0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50* 3
8
III II I
10 6 4
Itens 2 e 4 no Grau III, com os
demais no mínimo no Grau II
Itens 2 e 4 no Grau II e os demais no
mínimo no Grau I
todos, no mínimo no
grau I
GRAU II
III II I
<=30% <=40% <=50%
7%
GRAU III
III II I
1 Estimativa de Custo DiretoPela elaboração de orçamento no
mínimo sintético
Pela utilização de custo unitário
básico para projeto semelhante ao
projeto padrão
Pela utilização de custo
unitário básico parra
projeto diferente do
projeto padrão, com os
devidos ajustes
2
2 BDI Calculado Justificado Arbitrado 2
3 Depreciação Física
Calculada por levantamento do
custo de recuperação do bem, para
deixá-lo em estado de novo
Ou
Casos de bens novos ou projetos
hipotéticos
Calculada por métodos técnicos
consagrados, considerando-se
idade, vida útil e estado de
conservação
Arbitrada 2
6
GRAUPONTOS
SOMATÓRIA
DESCRIÇÃOGrau
Amplitude do intervalo de confiança de 80%
em torno da estimativa de tendênica central
INTERVALO DE CONFIANÇA
QUANTO A PRECISÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO:
SOMATÓRIA
TABELA 4 - ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DE TRATAMENTO POR
FATORES
GRAUS
Pontos Minimos
Itens obrigatórios
TABELA 5 - GRAU DE PRECISÃO NOS CASOS DE UTILIZAÇÃO DE MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR OU DO TRATAMENTO POR
FATORES
ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO - MÉTODO EVOLUTIVO
TABELA 3 - GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO TRATAMENTO POR FATORES (ABNT NBR 14653-2:2011)
ITEM DESCRIÇÃO
* No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desajável que, com um número menor de
dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea.
QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO:
TABELA 6 - GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DA UTILIZAÇÃO DO MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO DE BENFEITORIAIS
GRAUPONTOS
ITEM DESCRIÇÃO
III II I7 5 3
1, com os demais no mínimo no
grau II1 e 2, no no mínimo no Grau II
todos, no mínimo no
grau I
III II I
1 Estimativa do valor do terreno
Grau III de fundamentação no
método comparativo ou no
involutivo
Grau II de fundamentação no
método comparativo ou no
involutivo
Grau I de
fundamentação no
método comparativo ou
no involutivo
0
2 Estimativa dos custos de reediçãoGrau III de fundamentação no
método da quantificação do custo
Grau II de fundamentação no
método da quantificação do custo
Grau I de
fundamentação no
método da
quantificação do custo
2
3 Fator de comercialização Inferido em mercado semelhante Justificado Arbitrado 3
5
III II I8 5 3
1 e 2, com o 3 no mínimo no grau II 1 e 2, no mínimo no grau IITodos, no mínimo no
grau I
GRAUSPontos Minimos
Itens obrigatórios no grau correspondente
QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: Grau I
TABELA 11 - ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DA UTILIZAÇÃO DO MÉTODO
EVOLUTIVO
GRAUSPontos Minimos
Itens obrigatórios no grau correspondente
QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: Grau II
TABELA 10 - GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DA UTILIZAÇÃO DO MÉTODO EVOLUTIVO
ITEM DESCRIÇÃOGRAU
PONTOS
SOMATÓRIA
TABELA 7 - ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DA UTILIZAÇÃO DO MÉTODO DA
QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO DE BENFEITORIAIS
LIC - LEVANTAMENTO DE INDÍCIOS DE CONTAMINAÇÃO EM IMÓVEIS URBANOS
Anexo I DO NORMATIVO SARB 014/2014
Data da Visita: Nº do Processo: 10561
1. DADOS GERAIS DO IMÓVEL
1.1. Identificação do Imóvel:
1.2. Endereço:
1.3. Uso atual do imóvel: Uso pretendido: Residencial
1.4. Coordenadas Geográficas:
Não Sim x
Citar as fontes consultadas:
Orgão Ambiental Estadual:
Orgão Ambiental Municipal:
2.2. Teve acesso a alguma avaliação ambiental no imóvel? Se sim, favor encaminhar cópia.
x Não
Quando ?
Não Sim. Qual o endereço do imóvel na vizinhança?
x Não existe lista pública de áreas contaminadas
Citar as fontes consultadas:
Orgão Ambiental Estadual:
Orgão Ambiental Municipal:
O LIC é um documento resultante das observações visuais do arquiteto ou engenheiro de avaliações quando da sua
vistoria ao imóvel, solicitado nos laudos de avaliações para garantias bancárias. Não se trata, portanto, de uma
confirmação ou de um diagnóstico ambiental, que poderão ser solicitados pelo Banco caso necessário.
26/11/2018
Banco Santander (Brasil) S/A
Rua Quinzinho José de Souza, 1-44
Residencial
-20.420137°,-50.083189°
1.5. Foto aérea ou imagem de satélite (Google Earth): Inserir fotos aéreas e/ou imagens do presente e/ou passado
do imóvel, conforme disponibilidade, no Anexo I.
2. IDENTIFICAÇÃO DE ESTUDOS AMBIENTAIS DO IMÓVEL REFERENTES AO POTENCIAL DE CONTAMINAÇÃO
2.1. O imóvel está cadastrado em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do
IBAMA, nos órgãos ambientais estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, Município de São
Paulo).
Não existe lista pública de áreas contaminadas
Nota: Caso a resposta seja “sim”, favor pular para o item 6, indicando “sim” na pergunta 6.1.
Sim. Que Tipo ?
2.3. Os logradouros que perfazem o polígono onde está localizado o imóvel avaliando estão cadastrados em
alguma lista pública oficial de áreas contaminadas? (Realizar busca no site do IBAMA, nos órgãos ambientais
estaduais e municipais, Ex: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, Município de São Paulo).
3. IDENTIFICAÇÃO DE POTENCIAIS FONTES DE CONTAMINAÇÃO
3.1. Há indícios de que no imóvel existiu ou existe:
Sim Não
Observações e/ou justificativa:
Respiros, bocais de enchimento, tubulações saindo do solo ou poços de
monitoramento.- -
Ocorrências no imóvel Passado Presente
Descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto. - -
3.2. No entorno* do imóvel avaliando, foram observadas potenciais fontes de contaminação, como por
exemplo: descarte de efluentes no solo ou esgoto a céu aberto, manchas no solo, odores de substâncias
químicas, alterações na vegetação, ocorrência de animais mortos, vazamento ou derramamento de substâncias
químicas, odor de gás e/ou combustível, entre outras?
Entende-se como entorno as situações demonstradas nos croquis presentes no Anexo II. Para áreas
industriais considera-se como entorno o raio de 100 metros a partir dos limites do imóvel.
Caso afirmativo, indicar:
Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas,
derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros
biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas.
Se sim, que tipo?
- -
Produtos químicos armazenados em recipientes de 20L ou maiores
(bombonas, tambores ou sacos). Quais produtos?- -
Corpos d’água (rio, poço, lago, lagoa).- -
Se poço de água, possui outorga?
Manchas no solo, odores de substâncias químicas, alterações na
vegetação, ocorrência de animais mortos, gosto ou cheiro estranho na - -
Explosão ou incêndio, vazamento ou derramamento de substâncias
químicas, odor de gás e/ou combustível.- -
Outros. Descrever:- -
Fontes de Informação:
"in loco" e vistas aéreas através da linha do tempo do Google Earth.
-
-
3.3. No entorno do imóvel avaliando, indicar se há atividades potencialmente poluidoras como:
x
x
x
x
Fontes de Informação:
Observações e/ou justificativa:
Outros. Descrever:
AtividadeEXISTE Não Existe
Informação não
acessível
Indústrias. Quais?:
Mineradora. Qual ?
Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de
Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria.
Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-
velho ou cemitériox
Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos:
Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas,
derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros
biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas.
x
"in loco" e vistas aéreas através da linha do tempo do Google Earth.
Foi observada alguma atividade desativada no entorno, como por exemplo, posto de combustível, indústria, oficina
mecânica, etc.?
Não
-
4. ATIVIDADES DESENVOLVIDAS NO IMÓVEL
Comércio. Que tipo:
Outros. Descrever:
Fontes de Informação:
Observações e/ou justificativa:
Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas,
derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, herbicidas e outros
biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas.
- -
4.1. Indicar abaixo se o imóvel teve uso passado ou tem uso presente para quaisquer dos seguintes fins:
Uso do imóvel Passado Presente
Indústrias. Quais?: - -
Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível. - -
Oficina mecânica, troca de óleo, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria. - -
Bota-Fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-
velho ou cemitério.
- -
- -
Armazenamento de resíduos. Descrever resíduos: - -
Hospital ou outro serviço de saúde. Descrever:- -
- -
"in loco" e vistas aéreas através da linha do tempo do Google Earth.
-
4.2. Informações ou observações complementares:
-
5 PRESSUPOSTOS E CONDIÇÕES LIMITANTES
6.1
x NÃO
SIM – Indique o local:
Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique:
6.2 No entorno, foram encontradas fontes ou atividades relacionadas às questões 3.2 ou 3.3?
x NÃO
SIM – Indique o local:
Informação insuficiente (obrigatório justificar). Justifique:
Engª Ana Paula Moura Ruic Metodo Potencial Engenharia
5.1 O presente relatório é resultado de observações visuais do avaliador e baseado na documentação descrita
no item 4.2, que tem como objetivo nortear o Banco para a realização de Diagnósticos e Perícias ambientais
para os casos por ele identificados.
5.2 O presente levantamento aponta apenas os indícios de contaminação, os quais podem ser posteriormente
averiguados pelo Banco.
5.3. Eventuais passivos ambientais não foram considerados para valoração do imóvel. Estes passivos podem ser
mensurados apenas após um diagnóstico ambiental amplo que apontem as causas e mitigação dos eventos
ambientais.
6. RESUMO:
No entorno, há logradouros que estão cadastrados em alguma lista pública oficial de áreas contaminadas,
conforme relacionado na questão 2.3?
Incluído por deliberação do Conselho de Autorregulação, em 13 de agosto de 2015.
Revisto e atualizado pela Deliberação nº 007, de 10 de agosto de 2017.
Nome do Renponsável pelo preenchimento: Nome da Empresa representada
58.700.428/0001-27
Assinatura do Renponsável CNPJ da Empresa representada
Imagem 1 - Vista aérea do Imóvel
ANEXOS
Avaliando