Hotel Planejamento 1

7/29/2019 Hotel Planejamento 1

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- J.----Q tema "hotel" desses que se voror,tando complexos na medda em quemais se est inirjad-efn s-equs desdobra-meq{.1 . i :r "J-- un -{r::ql4esinado a abri-gar p.'tsoa; cleerige+sheterogneas, comtemfe.snentos, oropsitos e interessesmuito orversus, rJill f,uiel requer planeja-meiltc de ;':.rdos tj asp*$os que com-pem sua existncia em permanenteatividade. Como um estabelecimento co-mercial peculiar, com infindveis exign-cias de organizao, ele nunca se podepermitir fechar-se ou deixar de estar aler-ta para as necessdades da clientela.

Neste livro, a riqueza do tema benefi-cia-se da vasta experincia dos autores naelaborao e desenvolvimento de nume-rosos projetos de edifcios hoteleiros. Elescomearam a acumular esse saber aplica-do a especficas condies brasileiras emmeados dos anos 70 e so pioneiros numtrabalho que no pas ainda hoje atrai rarosprofissionais.

O ncleo de Hotel: plan,ejamento eprojeto, que se inicia na fase anterior construo do edifcio, ncluindo questoesde reas e instalaes, de elaborao doprograma e do dimensionamento, abordatambm temas que se integram no con-texto geral da edificao, situando-a deforma ampla no fenmeno hoteleiro: umbreve histrico da hotelaria, a definiodo produto a ser oferecido_, a localizao

re_e parmetros de custos

de implanta@ e equpamentos,


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5UMRlo

Nclta do ed'itor, 7gradecirnemCI, :'9Prefeio, 1LIatroduo, 13Um breve histdrico,, 16Definio do produto, 26tcalaaq, 36Tipos de hotel, 420 projeto, 88Parnrtros de custos, 234Bibliografi-,,, 239ndice gga1,,24!


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NOTA DO EDITOR

A expanso do mercado turstico nacional, acompanhando a tendnciamundial, tem exigido do empresariado e do pessoal gerencial-administrativodo setor hoteleiro ateno maior crescente complexidade desse mercado.Respaldados em dcadas de experincia na elaborao, desenvolvimen-to, coordena,o e superviso de projetos arquitetnic.'s de vulto, os autoresde Hotel: planejamento e projeto detalham as etapas necessrias concepode um projeto e, ao analisar os diversos tipos de hotis, estudam aviabilidadee asvaveis que influenciam na deciso quanto ao porte, Iocalizao e estilodo empreendimento.Ao apresentar mais uma publicao da rea de Hotelaria e Turismo, aEditora SENAC So Paulo est certa de contribuir com um instrumentovaliosssimo para profissionais de arquiterura e engenharia, empresrios dosetor e estudantes e pesquisadores interessados no tema.

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AGRADECIMENTOS

Queremos manifestar nossos profundos agt adecimentosANcera.PAGLIUSOBASSO,peladedicaoeentusiasmoComqueparticpou desta empreitada, desdobrando-se sempre que precisamos de aiuda, des-de o levantamento de informaes, escolha de ilustraes, produo dedesenhos, copidesque, sugestes; algumas que pedamos e outras que sequerimagrnvamos. Enfim, uma arquiteta dos sete instrumentoslA eiaborao des-te livro teria sido bem mais difcil sem sua colabotao-LucraNe. BoN DUARTE, pelo desenvolvimento da pesquisa bibliogrficainicial e de ndices hoteleiros.AMAURI ANTONTO PELLOSO, pela ConSultoria que forneceu pafa o setor deequipamentos pafa cozinhas e lavanderias, com a disponibilidade e compe-tncia que cafact ezamsua atuao, bem atestadas pelo xito de sua empresa

de consultoria, a Placontec'LUIZ ANTONiO DE MORAES, pela Contribuio no que se refere aos siste-mas de ar-condicionado e exausto'Hrcton PERTZ, que reviu e complementou as informaes relacionadascom os sistemas eitricos.JoRGE DuARTE, pela colabono na parte de


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12 HOTEL: pLANEJAMENO E PROJEToNo Brasil, conceitos avanados no campo do planejamento hoteleirotambm tm recebido destaque. A complexidade que envolve as funes dehospedagem e atividades administrativas dos novos modelos de empreendi*mentos hoteleiros no mundo globalizado o eixo central do pioneiro traba-lho desenvolvido por Nelson Andrade, Paulo Lucio de tsrito e wilson EdsonJorge. Baseada na experincia e no aprendizado profissional dos autores, aolsra um guia seguro para os peregrinadores em busca da Meca do conhe_cimento hoteleiro. Amparados em eficiente metodologia e grande acuidade,eles detalham as etapas necessrias paru dimensionar, com preciso, os fto-res inerentes concepo de um projeto hoteleiro. Esto agrupados os itensque antecedem o projeto arquitetnico, como a definio do seguimento demercado que se pretende atingi, o perfil dos usurios, a viabilidadeeconmi-co-financeira do empreendimento e sua localiza,o, a tipologia do edifcio, onmero de apatamentos, o padro das instalaes e os equipamentos neces-srios, e os itens pertinentes ao projeto tcnico, como os sistemas hidrulico-sanitrios e eletrnicos que devem ser utilizados, a diviso dos setorescompreendidos no hotel, a configurao dos andares e das reas sociais erecreativas do prdio e a melhor forma de administraf o empreendimento.Todo o entendimento necessno para o sucesso do projeto est mapeadonos tpicos, subtpicos, grficos e ilustraes, que recuperam a histria dodesenvolvimento hoteleiro no Brasil e no mundo e expem os fatores respon-sveis pelo atual estgio evolutivo do turismo nos continentes. A partir dessaclata abotdagem acerca dos caminhos e perspectivas do mercado turstico inter-nacional, os autores edificam seu esquema de trabalho, detalhando os atuaistipos de hotis e a melhor forma de escolher um empreendimento. Andrade,Brito e Jorge consideram todas as variveis que envolvem e influenciam essadeciso estratgica, sinalizando, com exatido, os fatores da viabilidade.Trata-se de um trabalho completo, inclusive na anlise do projeto de arquitetura e doprograma administrativo mais adequado ao porte e ao estilo do hotel.Quadros comparativos permitem a visualizao dos mercados hotelei-ros mundiais e as diferenas qualitativas e quantitativas pertinentes. perfeitopan empresrios que petendem montar estabelecimentos baseados em re-ceitas que deram certo no exterior e para quem prefere distanciar-se de mo_delos preconcebidos. Tudo listado com prs e contras.A presente "bl)lia" comprova, por si s, a dedicao e o empenho dosprofissionais e autores desta colabora,o inovadora, instrumento fundamentalpara os corpos gerenciais, funcionais, administrativos e profissionais da ca-deia hoteleira.

Julio SersonPresidente da ABIH-SP - Associao Brasileira da Indstria Hoteleira - So paulo


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TNTRODUAO

O dinamismo que o setor hoteleiro vem demonstrando nos ltimos anosno se reflete nas informaes disponveis sobre o planejamento e o projetode hotis, que continuam escassas, nem no nmero de profissionais atuantesno setor, ainda pequeno. Tanto assim que este o primeiro livro voltadopara o tema do planejamento e do projeto de hotis que se publica no Brasila partit da experincia obtida no prprio pas. E isso na passagem do sculo!A experincia dos autores resultante dos caminhos profissionais queos levaram e induziram produo de inmeros edifcios hoteleiros. O apren-dizado intrnseco a esse processo significou um dispndio importante empesquisa, pois, no perodo em que comeamos a trabalhar nessa rea, emmeados da dcada de 70, pouca era a experincia acumulada no Brasil. Almdisso, havia absoluta falta de dados e informaes sistematizadas. Hoje, noque diz respeito disponibilidade de dados e informaes, a sifuao no semodificou muito.o livro tem, portanto, uma vertente de criao baseada na experinciaacumulada de atividades profissionais. A outra vertente vem de um curso deextenso para profissionais que vimos desenvolvendo e ministrando nos lti-mos anos, sobre este tema. Essa segunda vertente trouxe-nos a experinciadidtica que diz muito da forma e do interesse dos temas abordados.o ncleo do livro envolve o projeto do hotel, e inclui as questes dasreas e instalaes, da elaborao do programa e do dimensionamento. osdemais temas abordados se integram no contexto geral da edificao, procu-rando situ-la de forma mais ampla no fenmeno hoteleiro: um breve histri-co da hotelaria, a definio do produto a ser oferecido, a questo dalocalizao


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14 HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETOdo empreendimento, os tipos mais freqentes de hotis e parmetros de cus-tos de implantao e de equipamentos.Embora os hotis no se limitem a edifcios, sendo comuns empreendi-mentos hoteleiros mais diversificados, entre os quais complexos coniuntosexternos de instalaes de recreao e de esportes, cujo exemplo mais signi-ficativo o resort, neste livro so tratados principalmente os setores e asinstalaes do hotel compreendidos em edifcios. Isso porque, de um lado, agrande maioria dos hotis incluem-se nesse caso e, de outro, tal a variedadedas situaes que fogem ao comum que sua abordagem requereria vm trata-mento caso a caso. As abordagens de cartet geral e as particularizadas paracada setor especfico dos hotis focalizam aspectos funcionais e requisitosfsicos considerados importantes, sendo complementadas por informaesrelativas aos respectivos dimensionamentos.O edifcio de um hotel tem como peculiaridadebsica sua complexida-de, advinda da diversidade do programa e do fato de ter de funcionarininterruptamente. A diversidade do ptogtama decorre da grande quantidadede funes normalmente exercidas pelo hotel e do conjunto de atividadescomplementares que acontecem em suas dependncias. A funo de hospe-dagem, que pressupe apartamentos confortveis, bem dimensionados, devi-damente equipados e com ambientes agradveis, somam-se atividadesadministrativas, industriais (produo de alimentos, lavanderia), comerciais(restaurantes e lojas), centrais de sistemas (gua fria e quente, vaporl energia,ar-condicionado), de manuteno, alm de outras atividades relacionadas coma realizao de eventos, com a recreao e o lazetA complexidade de um hotel e suas dimenses, eue precisam estaracima de um mnimo para tonlo vivel economicamente, resultam em em-preendimento oneroso e muito sensvel aos custos finais de construo deoperao e manuteno. Assim, o projeto precisa ter dimensionamentos cor-retos, favorecer estritamente as circulaes geradas e exigidas pelos compo-nentes, equipamentos escolhidos com rigor e outros quesitos mais.

Se formos avaliar o hotel em etapas anteriores ao projeto, necessriolembrar que a deciso de constru-lo estar vinculada ao binmio mercado/localizao. Da iro decorrer a tipologia do hotel, o nmero de apartamentos,o padro das instalaes e os equipamentos necessrios para o atendimentodo segmento de mercado a que ele se dirige.Os cuidados necessrios implantao de um hotel, no qual o projetofsico um elemento fundamental,levaram as grandes cadeias hoteleiras in-ternacionais a estabelecer normas e requisitos rigorosos para implantar ou


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TNTRODUO 15operar hotis. Edifcios projetados e construdos sem o estrito atendimentodessas normas e requisitos ou so rejeitados, ou precisam ser modificados.Para completar essa primeira referncia sobre o planejamento e o proje-to de hotis vale a pena lembrar que o edifcio hoteleiro xige taisespecificidades de organizao e de equipamentos que dificilmente podersei convertrdo para outro uso, caso o empreendimento no se viabilize. Pro-fissionalmente, temos sido solicitados tambm para solucionar o problemainverso: edifcios em estgios diferenciados de construo que precisariam serconvertidos em hotel. muito comum tambm encontrarmos casos de ampliao e outrasreformas para hotis j estabelecidos, sem que a obra se apie em projetosuficientemente desenvolvido. Isso acontece porque o proprietriojulga des-necessrio o investimento em consultoria ou em projeto, confiando apenasem sua experincia e na sua assessoria habitual. Tivemos a oportunidade deconstatar o desperdcio e os custos adicionais causados por essa atitude, svezes sem que o prprio empresrio se d conta deles, E parte desses custosevitveis vo ocorrer permanentemente na opera,o do hotel, pois so decor-rentes da organizao espacial das reas que abrigam as diversas funes, queexigem mais empregados, mais material de reposio, etc.Este livro destinado principalmente aos profissionais de arquitetura eengenharia envolvidos em estudos e projetos de hotelaria, empresrios dosetor e investidores potenciais que pretendam se aproximat do mesmo. Elepode ainda ser til a estudantes e pesquisadores que, por diversos motivos,tenham interesse no tema. Leitores de outras procedncias so tambm bem-vindos.Esperamos que nossa iniciativa seja efetivamente til paru o leitor.

Os autores


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18INTRODUO

O comrcio o responsvel histrico pelas formas mais antigas de ofertahoteleira. As rotas comerciais da Antiguidade, na Lsia, na Europa e na Africa,getaram ncleos urbanos e centros de hospedagem para o atendimento aosviajantes. Na Idade Mdia, a hospedagem era feita em mosteiros e abadias.Nessa poca, atender os viajantes era uma obrigao moral e espiritual.Mais tarde, com o advento das monarquias nacionais, a hospedagem eraexercida pelo prprio Estado, nos palcios da nobreza ou nas instalaesmilitares e adminisrativas. Os viajantes que no contavam com o beneplcitodo Estado eam atendidos, precariamente, em albergues e estalagens. Poste-riormente, com a Revoluo Industrial e a expanso do capitalismo, a hospe-dagem passou a ser tratada como uma atividade estritamente econmica a serexplorada comercialmente. Os hotis cor.rr staff padronizado, formado porgerentes e recepcionistas, aprecem somente no incio do sculo XD(.O turismo passa por uma transforma.o ndrcalapartrr da Segunda Guer-ra Mundial, com a expanso acelerada da economia mundial, a melhoria darenda de amplas faixas da populao (basicamente nos pases mais desenvolvi-dos da Europa central, nos EUA e no Canad) e a ampliao e melhoria dossistemas de transporte e comunicao, principalmente com a entrada em cenados avies a jato paa passageiros, de grande capacidade e longo alcance.Aps a Segunda Guerra Mundial, o turismo passa a ser uma atividadeeconmica significativa, principalmente para os pases desenvolvidos, nos quaishavta crescimento e ampliao da renda da populao, o que geava maisdisponibilidades de tempo e recursos paa o lazer. O processo de desenvolvi-mento e de globalizao da economia mundial, alm de gerat um progressivofluxo de viagens regionais e intemacionais, ampliou de forma acelerada osetor de lazer e de turismo, que passou a ser, efetivamente, o grande promo-tor de redes hoteleiras. A sociedade de consumo de massa ampliou-se pata osetor de lazer e de turismo. importante lembrar que a classe mdia, enquanto base para uma so-ciedade de consumo de massa, apatece no sculo )O(, e, em casos como oBrasil, aps a dcada de 40. Nos pases desenvolvidos, o operariado comcapacidade aquisitiva para o lazer e o turismo passa a ser repesentativo nomesmo perodo.O conceito de quarto com banheiro privativo, hoje chamado apafia-mento, foi introduzido pelo suo Csar Ritz, em 1870, no primeiro estabeleci-

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BREVE HISTORICO rgmento hoteleiro panejado em paris, e atingiu os Estados unidos em 190g,com o Statler Hotel Company.lA histria da hotelaria no mundo possui marcos que delimitam mudan-as importantes no processo de evoluo do setor.

MARCOS DA HOTELARIA NO MUNDOAn'liguidade ,3::,j:i:r:::ffi:: a Bri'niaPontos de paradas e de catavanas.idade Mdia Abadias e mosteiros que acolhiam hspedes.e Acomodaes junto aos postos de articulao dos correios.Era Moderna Abrigos pata cntzados e peregrinos.1790 surgimento de hotis narnglaterra, naEuropa e nos EUA, nofinal do sculo X\TII, estimulados pela Revoluo Industrial,1850 reas prximas s estaes ferrovirias passam a concentraros hotis no final do sculo XIX e nos primeiros anos dosculo )O(.7870 Introduo do quarto com banheiro privativo (apartamento).1920 Grande nmero de hotis construdos, na dcada de 20, nosEUA e Europa, gerado pela prosperidade econmica.7950 Novo surto de construo de hotis nos anos 50, coincidin-do com a era dos jatos e o grande incremento do movimen-to tustico mundial.7970 Entrada em opeao dos Boeing 747, em 1969/7970.

' "^^- t''t"tt^ ^ o de sistemas boteleiros - conceitos bsicos(So paulo: EditoraSE\--{.C Sao paulo, 1995).


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20A HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETOHOTELARIA NO BRASIL

No perodo colonial, os viajantes se hospedavam nas casas-grandes dosengenhos e fazendas, nos casares das cidades, nos conventos e, principalmen-te, nos ranchos que existiam beira das estradas, erguidos, em geral, pelosproprietrios das terras marginais. Eram alpendres construdos s vezes ao ladode estabelecimentos sticos que fomeciam alimentos e bebidas aos viajantes.Aos ranchos e pousadas ao longo das estradas foram se agregando outras ativi-dades comerciais e de prestao de servios que deram origem a povoados e,opornrnamente, a cidades. Nessa poca era comum as famlias receberem hs-pedes em suas casas, havendo, em muitas, o quarto de hspedes.Movidos pelo dever da candade, os jesutas e outras ordens recebiamnos conventos personalidades ilustres e alguns outros hspedes. No mosteirode So Bento, no Rio deJaneiro, foi construdo, na segunda metade do sculoXVI[, edifcio exclusivo para hospedana.

No sculo XVIII comearam a surgir na cidade do Rio de Janeiro estala-gens) ou casas de pasto, que ofereciam alojamento aos interessados, embriesde futuros hotis. As casas de pasto ofereciam, inicialmente, refeies a preofixo, mas seus proprietrios ampliaram os negcios e passaram a oferecertambm quartos para dormir.Em 1808, a chegada da corte portuguesa ao Rio de Janeiro e a conse-qente abertura dos portos trouxeram um grande fluxo de estrangeiros, queaqui vieram exercer funes diplomticas, cientficas e comerciais. Com isso,


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BREVE HISTORICO 21houve aumento da demanda por alojamentos, e nos anos seguintes os proprie-trios da maioria das casas de penso, hospedarias e tavernas passaram autilizar a denominao de hotel, com a inteno de elevar o conceito da casa,independentemente da quantidade dos quartos e do padr.o dos servios ofe-recidos.2 Cabe destacar, nessa poca, o Hotel Pharoux, pela localizao estra-tgica junto ao cais do porto, no Largo do Pao, considerado um dosestabelecimentos de maior prestgio no Rio de Janeiro.

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ffio problema da escassez de hotis no Rio de Janeiro, gu j acontecia

em meados do sculo xIX, prosseguiu no sculo )o(, levando o governo acriar o Decreto nn 1160, de 23 de dezembro de 1907, que isentava por seteanos, de todos os emolumentos e impostos municipais, os cinco primeirosgrandes hotis que se instalassem no Rio de Janeiro. Esses hotis vieram, ecom eles o Hotel Avenida, o rraior do Brasil, inaugurado em l-908. O Avenida,com 220 quartos, maca, por assim dizer, a maioridade da hotelaria no Rio deIaneiro.' A fixao do termo "hotel" no jatgo nacional se deu, definitivamente, em virtude da necessida-de de anunciar o servio junto aos estrangeiros da cidade do Rio de Janeiro. A Gazeta do Rio de-laneiro, por exemplo, taz, no ano de 181.7, anncio de um mesmo estabelecimento com denom!nao de Hospedaria do Reino do Brasil e depois Htel Royaume du Brsil.


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A partir da dcada d" 3O passam a ser implantados grandes hotis nascapitais, nas estncias minerais e nas reas de apelo paisagstico, cuja ocupa-o erapromovida pelos cassinos que funcionavamjunto aos hotis. F;m7946,com a proibio dos jogos de azar. os cassinos foram fechados e) como con-seqncia, os hotis a que estavam vinculados acabatam fechando as portas.Exemplos muito conhecidos dessa fase so os hotis Arax e Quitandinha.Em 1966 criada a Embrarur e. junto com ela, o Fungetur (Fundo Geralde Turismo), que aora ^travs de incentivos fiscais na implanta,o de hotis,promovendo uma nova fase na hotelaria brasileira, principalmente no seg-mento de hotis de luxo, os chamados cinco estelas. Esse novo surto hotelei-ro leva tambm a mudanas nas leis de zoneamento das grandes capitais,tornando a legislao mais flexvel e favorvel construo de hotis. Nosanos 60 e 70 chegam ao Brasil as redes hoteleiras internacionais. Mesmo semum nmero importante de hotis, essas redes vo ctiat uma nova orientaona ofefia hoteleira, com novos padres de servios e de preos.A expanso da hotelaria sob a tutela da Embratur, que tem como panode fundo uma demanda crescente e em grande pate reprimida, teve como


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24 HOTEL: pLANEJAMENTO E PROJETOconseqncia um desequilbrio no perfil de hotis novos oferecidos, pois amaior parte petencia categoria 5 estrelas. Segmentos_llqp-ort4gl*da de_manda, como os ligados a negcios e servios qu"r.um hotis de catego-ria nrdia e..o.,ffi, tm sido negligerrci4dgq,aqdo "-.," d";;reirimida ou malservida, espera d" .r- ateldiment" ;;i, ;d"o"rd- '--' -'* - s pisiiivas de crescimento da i"auri.u-tt"r"i-; B;a" p"missoras, em funo da rclativa estabilizao da economia do pas e do au_mento acentuado das viagens fursticas nos dois ltimos anos, principalmenteao exterior, o que significa que a estabilizao da moeda e dos preos condu_ziu incorporao do item viagens ao oramento familiar, pelo menos entre aclasse mdia. As viagens tursticas ao exterior apresentam um componenteimportante para a hotelaria brasileira: os turistas brasileiros, 80 por cento dos

quais se destinam aos Estados Unidos. passam a conhecer o padroda hotelariade pases desenvolvidos, que apresentam melhor qualidade e menores pre-os' Gradualmente, esses turistas iro pressionar as empresas do setor hotelei-ro no Brasil a oferecer mais qualidade e preos menores.Recenteme7te, a montagem de funds, a partir dos fundos de penso ede financiamentos do BNDES, tem sido uma das poucas alternativas pata aimplantao de novos hotis. Ainda aqui, na utilizao desses capitais, tmpredominado os hotis de luxo e de grande porte.Outra tendncia importante que, nos ltimos anos, cadeias hoteleirasinternacionais vm promovendo uma poltica mais sistemtica para ampliarsua participao no mercado brasileiro, visando inclusive os segmentos demercado menos atndidos (hotis econmicos). De modo geral,a continuida-


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BREVE HISTORICO 25de dessa poltica trar alteraes significativas nos padres da oferta atual. Aconcorrncia se tornar mais acircada, com conseqente diminui.o das tari-fas, e os padres de atendimento ao cliente devero melhorar e se aprimorar.A dinmica vigente no setor hoteleiro bem atestada pelo conjunto deempreendimentos previstos para as cidades de So Paulo e Guarulhos, porexemplo. Est prevista a implantao de 38 hotis at o ano 2002 na cidade deSo Paulo. Em Guarulhos, em funo da demanda causada pelo aeroportointernacional,haver sete novos hotis. As redes hoteleiras internacionais Accor,Best Western, Hyatt, Ramada Renaissance, Marriot, Choice, Posadas e Melitm participa.o de peso nos empreendimentos, em sua maior parte de pa.dro 4/5 estrelas e com mais de duzentos apartamentos. Esto previstos tam-bm dois centros de exposies e feiras, que cobriro uma rea em que SoPaulo )vem apresentando demandas reprimidas, atendendo o segmento maisimportante de viagens e estadias na regi,o, o turismo de negcios.No que diz respeito a empeendimentos do tipo resort, inteessa salien-tar, pelo porte, o complexo turstico multiresort em fase final de construoem Saupe, ptaia 90 quilmetros ao norte de Salvador, Bahia. O complexo,que est sendo instalado em uma rea de 1.750 hectares, prev a implanta,ode cinco hotis e seis pousadas, em um total de 1.650 apartamentos. Os em-preendedores se impuseram o objetivo de construir um novo destino tursticodo zero, "a Cancn brasileira". O empreendimento se tornou vveI com oinvestimento pblico em uma infra-estrutura de acesso - aLinha Verde, rodo-via que liga Salvador a Sergipe - e com a garantia do futuro fornecimento degua, energia, esgoto e telefonia paa a regio.1808

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MARCOS DA HOTELARIA NO BRASILMudana da corte portuguesa para o Brasil, o que incentiva a im-plantao de hospedarias no Rio de Janeiro.Primeira lei de incentivos paru a implantao de hotis no Rio deJaneiro.Proibio dos jogos de azar e fechamento dos cassinos, o queinviabtliza os hotis construdos para esse fim.Criao da Embratur e do Fungetur, que viabil izam a implantaode grandes hotis, inclusive nas reas da Sudam e da Sudene.Entrada definitiva das cadeias hoteleiras internacionais no pas.


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28DEMANDA E OFERTA


A melhoria do sistema mundial de comunicaes e.de transportes e adir.ulgao de culturas de regies outrora longnquas ou pouco conhecidaspraticamente unificou o planeta como rea de interesse turstico. A facilidadede acesso aproximou os pases e as regies. A expanso da economia incor-poou novos e significativos contingentes sociedade de consumo, na qual oturismo se insere como um segmento importante e em contnuo crescimento.As viagens passaram a fazer parte da cultura e das aspiraes das populaes,fazendo com que a demanda turstica passasse a ser crescente. A oferta hote-leira evoluiu em funo dessa demanda.A importncia do turismo tal que, em 7995, ele representava 3,38trilhes de dlares no faturamento bruto da economia mundial2,98 trilhesde dlares na composio do PIB mundial (10,8 por cento do total) e 21.2milhes de empregos (10,7 por cento do total). A situao do Mercosul,identificada no Quadro 7, diferente: o tuismo contribui com7,75 por centoQUADRO O MERCOSUL EM FACE DO TURISMO MUNDIAL

Indicadores Mercosul Mundo1992 1995 2005* 1992 1995 2005*Faturamento bruto (US$ bilhes)Empregos (milhes)% do total

-7 tr,^6,80

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DEF|N|O DO PRODUTO 2sdo PIR regional e 6,4 por cento do emprego total, o que sugere um potencialturstico ainda no suficientemente explorado nesses pases, inclusive, ou prin-cipalmente, no Brasil.A recuperao econmica da Espanha no perodo ps-Franco, quandoiniciou sua integrao efetiva na Comunidade Europia, foi possvel atravsdo turismo, que contirrua a ser o carro-chefe da economia do pas. Na divisoe distribuio de atividades econmicas nacionais, no contexto da Comunida-de Europia, Portugal teve sua economia vinculadabasicamente s atividadestursticas.A evoluo da hotelaria, a espinha dorsal do turismo, levou o sistemahoteleiro a trabalhar a demanda de forma a canaliz-la e mold-la gradual-mente a seus interesses. Do ponto de vista de mercado, a demanda passou aser trabalhada pot segmentos de mercado, processo que se mostrou o maisadequado pata a orientao do crescimento hoteleiro.SEGMENTO DE MERCADO

Segmento de mercado o universo de consumidores com determinadosobjetivos, anseios, expectativas e necessidades comuns em relao a determi-nado produto. Em relao ao setor hoteleiro, o segmento de mercado oconjunto de consumidores cujos interesses iro orientar o tipo de produto, nocaso o tipo de hotel, que satisfaa especificamente queles interesses. So""'-:t:i;r' ;ff:, por execurivos de nvel intermedirio, tcnicos,profissionais e vendedores que viajam a negcios e que preferem (oupodem apenas) pag r tarlfas mais baixas. seu objetivo mais o con-

forto do que a sofisticao das instalaes e dos servios hoteleiros.Esse segmento gerou o aparecimento dos hotis econmicos, atual-mente objeto de uma grande expanso no Brasil.o contingente de mercado caracterizado por executivos, polticos eartistas que procuram hotis de alto nvel, que ofeream mais discri-o e preservem o hspede. So hotis menores, mas bastante sofisti-cados nos servios e nas instalaes.o pblico que procura descanso e fortalecimento fsico e mental emambientes isolados, com paisagens ricas e caractefsticas. Essa deman-da o contraponto vida trbana moderna, que provoca tenso eestresse. Gerou o aparecimento de resorts e, como seu desdobramen-to, os spas, mais voltados para recondicionamento fsico.


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30 HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETOOutros contingentes podem ser citados como exemplo de demandasespecficas que caracterizam novos segmentos.Os surfistas podem ser um segmento de mercado paa o qual o produtoa ser oferecido pelo setor hoteleiro um resort ao lado do mar, onde haja

condies para a prtica de surfe.Pescadores amadores so um segmento de mercado para o turismo naregi,o do Pantanal mato-grossense; eles podem vir a viabilizar a implantaode hotis especficos.Deve-se acrescentar que em torno de segmentos de mercado que ahotelaria vem se estrufurando nas ltimas dcadas. Os hotis que trabalhamcom um pblico diferenciado apenas pelo poder aquisitivo vm cedendoespao queles destinados a segmentos especficos.

O setor hoteleiro comport uma boa dose de riscos e ganhos substanciaisem determinadas circunstncias. Os riscos do setor esto, em boa parte, vincu-lados ao conhecimento insufciente do mercado, principalmente da demanda, Iocalizao mal equacionada, aos projetos mal resolvidos, avma administrao(em que se inclui o padro de servios prestados) pouco eficiente.No caso brasileiro, o pano de fundo desse quadro uma cultura hotelei-ra incipiente e um mercado at pouco tempo restrito e pouco competitivo, emque a oferta imposta a usurios com poucas alternativas, sem experincia einformaes suficientes para avaliar o custo de sua estadia e a qualidade doservio. Abatxa cultura do setor tem levado a experincias infelizes, como aimplantao de hotis que vieram a se tornar problemas praticamente insol-veis quanto viabilidade do mercado.A deciso de implantar hotis no Brasil ocorre, muitas vezes, sem quehaja uma poltica hoteleira coerente e sistemtica. Esse tipo de deciso brotade conjunturas aleatas: do interesse de um empresrio que no do setorde diversificar seus investimentos; do objetivo de atendef a \ma demandaflagrantemente mal atendida em um local especfico; do interesse de utllizarum terreno bem iocalizado; da possibilidade de utilizao de recursos dispo-nveis para o setor, etc.De modo geral, os hotis so implantados sem estudos suficientes. Se,por um Iado, a falta de experincia empresarial ainda considervel, poroutro, o quadro profissional habilitado a esfudar, oriettar, projetar e adminis-trar um hotel limitado. So poucos os profissionais em condio de respon-der bem s solicitaes do setor hoteleiro. Isso reflexo, inclusive, do pequenonmero de escolas de hotelaria de nvel superior existentes no pas. As queexistem so bem recentes. At pouqussimo tempo, a nica altetnativa qre


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DEFTNTO DO PRODUTO 31restava a um interessado em formao superior no setor hoteleiro era fazer ocurso ou uma ps-graduao no exterior.Esse quadro vem sendo alterado gradualmente pelas redes hoteleirasinternacionais. O mercado brasileiro suficientemente grande e tem possibi-lidades concretas de crescimento acentuado pan que as redes internacionaisse interessem por ele. Se bem que a an.o dessas redes, at o presente, bem menor do que se poderia esperar. Afora determinados casos e exemplosde atuao, elas no vm investindo sistematicamente no mercado brasileiro,preferindo atuar com venda de franquias e repasse de know-bow e controleda operao de hotis que se incorporem sua bandeira. Elas no tm inves-tido de forma significativa nos empreendimentos, o que mantm os ecursosfinanceiros como fator escasso nos empreendimentos hoteleiros no Brasil.

O parque hoteleiro brasileiro apresenta hoje cerca de 2.700 estabeleci-mentos e 108 mil apartamentos, o que significa menos de 1 apartamento por1 mil habitantes. Guardando as devidas propores, se compaarmos o ndicebrasileiro com o da Frana (7 apartamento/10O habitantes) e o dos EstadosUnidos (I apartamento/7O habitantes), veremos o quanto nosso parque hote-leiro pode crescer.Em sua maiona (83 por cento), os hotis brasileiros so administrados por,:mpresas familiares; o restante (I7 por cento) est ligado a cadeias hoteleiras.ELEMENTOS CRTTCOS NA DEC|SO DE TMPLANTAODE UM HOTEL

As decises bsicas a serem tomadas na implanta.o de um hotel pas-sam necessariamente pelas questes:. PAra. quem o hotel se destina (segmento de mercado) e qual o tipo dehotel que se pretende implantar?. Ond,e localiz.-lo?' A primeira questo pode j estar respondida se a empresa (a cadeiahoteleira ou o empesrio) interessada na implantao tiver se especializadoem um produto ou se, por condies predeterminadas, inclusive aps estudosde mercado, estiver interessada em investir em um produto especfico. Nessecaso, a questo bsica passa a ser onde implantar esse determinado produto.De qualquer forma, a resposta adequada para essas questes requer umconbecimento mnimo do mercado, tanto da demanda (tamanho, caractersti-

cas e tendncias) quanto da oferta (que hotis existem e como atendem aque-


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32 HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETOla demanda). Quanto mais amplo o territrio que se pretende av^Iia, maisgenficas sero as informaes necessrias sobre o mercado. Quanto maisprecisa alocahzao, mais aprofundadas e especficas devero ser as informa-es sobre o mercado. Conhecer o mercado brasileiro como um todo significatrabalhar com variveis mais amplas e genricas, enquanto conhecer o merca-do de uma cidade, por exemplo, significa conhecer o mercado de formadetalhada, com varveis mais especficas.A deciso de localizao de um empreendimento hoteleiro pode seorientar sobre reas progressivamente mais restritas: inicialmente, avalia-se omercado em nvel mais genrico, em um territrio mais amplo - um estado ouLlma regio maior ou menof que o estado. Em seguida, avalia-se o mercadode forma mais aprofundada,em um conjunto de cidades (ou rea) selecionadasna escala anterior.o produto adequado pafa um local predeterminado - ou seja, o tipo dohotel a ser implantado - uma questo que se coloca quando se pretendeinvestir em determinada regio ou cidade e ainda no se tem uma idia pre-cisa do tipo de hotel mais adequado s condies do mercado local'A nomenclatura de classificao dos hotis varia segundo a entidadeconsultada, ou segundo a prpria tendncia do mercado. No captulo "Tiposde hotel", apresentamos uma nomenclatura bastante usada, con caractersti-cas especficas de classificao pof tipo de hotis, dirigidos a segmentos espe-cficos da demanda. Essa classificao engloba, basicamente, hotis centrais(d,owntown botels), hotis no-centrais, hotis econmicos, hotis de aeropor-tos e resorrs (hotis de lazer).A deciso sobre o tipo de hotel a ser escolhido passa por uma avaliaodo mercado local, em termos de oferta e de demanda'A aualia,o d.a oferta da rea estudada um processo mais rpido e maiseconmico, que abrange um levantamento dos hotis existentes na rea ou cida-de selecionadas. A avaliaoda demanda um estudo mais complexo, no qual sepfocura trabalhar por amostf agem e/ou atravs de informaes indiretas.o tamanbo do botel est intimamente ligado ao tipo ou categoria. Emalguns casos, esse tamanh o i est limitado pela legislao pblica, restando aquesto de como viabllizar o hotel com tamanho predeterminado. o caso dehotis na rea do Pantan al mato-grossense, de pousadas ou hotis ecolgicos,que tm um limite de apartamentos fixados pelo Ibama (Instituto Brasileirodo Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renovveis)'


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33DEFtNTO DO PRODUTOGeralmente, o tamanho de um determinado tipo de hotel, caractetizadopelavarivel apartamentos, ou unidades babitacionais (IJH),' est vinculado sua rentabilidade e aos custos de implantao e operao, que Se exprimepelo nmero de apafiamentos. Assim, possvel estimar o custo mdio do

hotel tendo por base o custo que cada padro de apartamento ter no totaldas reas do empreendimento. Por exemplo, um apartamento de padro su-perior demanda de 65 a 85 metros quadrados da rea construda de um hotel,o que representa, nesse padro,um custo mdio de 150 mil a 200 mil dlares.A composio de custos ser retomada com mais profundidade no captulo"Parmetros de custos".VIABI LIDADE ECONMICO-FINANCEIRA DO EMPREENDI MENTO

Para um empreendimento ser considerado vivel economicamente, eledeve proporcionar uma remunerao do capital investido igual ou acima daremunerao oferecida pelo mercado (custo de oportunidade). Normalmente,no Brasil, caso seja reahzado com oS cuidados que sua implantao exige, umempreendimento hoteleiro pode ser bastante vivel, mesmo levando em con-ta os riscos que o setor comPorta.A avaliao da viabilidade de um empreendimento hoteleiro passa poruma srie de decises tomadas progressivamente. Inicialmente, preciso de-cidir sobre a grandeza do nvestimento que se petende realizat e as fontes deonde vir esse investimento. Em seguida, preciso decidir o tipo de hotel quese pretende irnplantar, seu tamanho aproximado e o local onde ser implan-tado. pode haver uma inverso na ordem do processo decisrio, mas haversempre o momento em que ser necessrio conhecer a viabilidade econmi-co-financeira do empreendimento em questo.O estudo de viabilidade um instrumento fundamental para orientar adeciso final sobre o investimento, inclusive para aperfeioar o seu perfil. Oestudo permite montaf alternativas pafa o empreendimento, nas quais podemser testados tamanhos diferentes pua diferentes tipos de hotel. Nesse estudo comum prefixar o tipo e o tamanho do hotel e, a partit dessas premissas,calcular outras variveis que compem o perfil do empreendimento.O estudo de viabilidade econmico-financeira, do ponto de vista alg-brico, um conjunto de equaes que relacionam variveis independentes(aquelas que so prefixadas) e dependentes (aquelas que devem ser calcula-' Nomenclaturu uttlizada peia Embratur


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34 HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETOdas a pafiir das vaveis independentes). lJma vez fixados os valores dedeterminadas variveis, chega-se aos valores das demais variveis.So variveis independentes do estudo de viabilidade aquelas prefixa-das ou calculadas anteriormente, por exemplo:

' Custo de implantao: abrange todos os investimentos envolvidos comimvei.s e mveis do estabelecimento (terreno, projeto, infra-estrutura,obras civis e instalaes, equipamentos, etc.).,. Dirias.' Despesas operacionais: abrangem salrios e encargos (derivados doperfil e montante do quadro de funcionrios do hotel), custos dasvendas, despesas com marketing, com manuteno e energia, custosadministrativos e de gerenciamento (quando a operao do hotel exercida por uma cadera especfica), aluguel do terreno (ou do valorglobal do terreno), etc.. Impostos indiretos: federais (Cofins, IR, PIS e IpMF), estaduais (ICMS)e municipais (ISS e IPTU).. Seguro predial.. Juros: a serem pagos sobre o capital financiado e as condies depagamento.

O estudo de viabilidade econmico-financeira tabalha algebricamenteo conjunto dessas variveis em um fluxo de caixa calculado anual ou mensal-mente, para um perodo de dez a vinte anos. Se a preciso do trabalho oexigir, o fluxo de caixa pode ser trabalhado mensalmente.O fluxo de caixa permite chegar a um balano econmico-financeiroglobal para o empreendimento e verificar se a remunerao do capital inves-tido suficiente para justific-lo. Ele tambm permite obter respostas paraquestes importantes, como o ano em que o saldo de caixa passa de negativoa positivo, ou seja, a partir de que ano o empreendimento passa a ser auto-suficiente financeiramente.Podem ser feitos tantos fluxos de caixa quantos o estudo do empreendi-mento exigir. Como as variveis independentes podem assumir mais de umvalor (por exemplo, as dirias mdias do hotel podero vaar de 50 a 70dlares), a magem de risco do empreendimento pode ser verificada caso osvalores das vaveis (dirias mdias, no caso) oscilem no perodo abrangidopelo fluxo de caixa.'z Para mars detalhes, ver captulo "Parmetros de custos"


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DEFTNTO DO PRODUTO 35Pode-se tambm fixar os valores de variveis dependentes (receitas, TIR- tax interna de retorno), e, fazendo o caminho inverso dos clculos, verificarque resultado esses novos valores ftariam para uma determinada vanvelindependente. Por exemplo, para obter uma remunerao adequada do capi-

tal investido, que preo deveria ter a diria do hotel? Esse tipo de questo respondido pela utilizao do fluxo de caixa no sentido inverso. Ele , portan-to, um caminho de duas mos.O estudo de viabilidade permite, assim, testar e alterar as variveis inde-pendentes e, inclusive, avaliar as decises tomadas anteriormente. Por exem-plo, o estudo pode indicar a necessidade de o hotel ter um nmero deapartamentos superi o ao previsto inicialmente.De qualquer forma, preciso lembrar que a estrat.gia assumida para oempreendimento est embutida no estudo de viabilidade e em um de seuscomponentes, o fluxo de caixa. Essa estratgia implica a montagem de altenativas, inclusive sobre os preos de mercado. Por exemplo, caso a competi-o se acirre, obrigando avma diminuio dos preos praticados, necessriosaber que margem de variao de preos o empreendimento pode suportarsem entrar em dficits e por quanto tempo possvel suportar essa situao.A avaliao dos problemas que o empreendimento pode vir a enfrentar ga-ante uma importante margem de manoba em face da concorrncia.


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38 HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO

INTRODUONunca demais eratiZat a importncia dalocalzao de um empreen-

dimento hoteleiro. Uma localizaomal resolvida pode resultar na inviabiltzaodo empreendimento.O estudo de localizao de um empfeendimento hoteleiro pode envol-ver diferentes escalas no tefritio.Para cada escala se chegat auma fespostacom preciso diferente, e, para cada uma delas, ser diferente o mtodo atra-vs do qual se fat a escolha do local'Em determinados CaSoS, o estudo delocalizao envolve uma macfoescala,quando o que se pretende saber qual seria a melhor regio pafa o empfeen-dimento ou, no caso de implantao de uma rede hoteleira, que cidades dedeterminada regro so mais adequadas para receber os hotis.Em outros casos, j se tem uma deciso sobre aregto ou a cidade ondese pretende instalar o empreendimento hoteleiro' O passo seguinte setia aescolha do terreno especfico, na teglo ou na cidade'Finalmente, em determinados casos, existe previamente um teffeno quese pretend e utllizar pata implantar um empreendimento hoteleiro' A questoq., ,. coloca nesses casos se aquele um local adequado e convenientepara um empreendimento hoteleiro ou para um determinado tipo de hotel' oi.rr..ro tant pode estaf em uma rea no-urbana (em uma praia isolada, emuma fazenda, em uma ilha) ou em uma cidade (no centro urbano, iunto artmaavenidamovimentada, junto ao acesso rodovia regional, etc')' Nesse CaSo' oestudo de suporte deciso dever envolver o mercado especfico da cidadee a condio de outfas reas altetnat\as mais bem situadas ou em condiessimilares tea em questo.

ESTUDO DE LOCALTZAO EM ESCALA REGIONALNo caso em que se avalia a localizao em escala regional, deve-sepafiir de uma tipologia j determinada pan o empfeendimento hoteleiro, deuma avaliao suficinte da demanda potencial para o empreendimento e deuma estratgia de captao dessa demanda. o passo seguinte em relao localrza"o do empreendimento set realizaf ]uma pesquisa que aponte para olocal mais favorvel paa a sua implantao'se o empreendimento no tem apoio urbano - por exemplo, vm resortvinculado a vantagers paisagsticas e de meio ambiente, longe de qualquercidade que pudes ie garantir-lhe apoio em servios e infra-estrutura -' a con-dio bsicapafa Seu funcionamento ser acessvel aos usurios' Se os usu-rios vm de regiOes distantes, o tfanspofte mais importante o areo, e aviabilidade do empreendimento depender da existncia de um aefoporto


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LOCALTZAOem condies de receber as aeronaves que partem do local de origem doshspedes. A acessibilidade deve estar garanttda tambm por rodovias embom estado, transrtveis o ano todo e, de preferncia, pavimentadas. A acessi-bilidade deve ser equacionada levando-se em conta o tempo de viagem rnxi-mo que o hspede se dispe a suportar, e esse tempo depender dos atrativosdo empreendimento em comparao a empreendimentos similares, Os de-mais fatores de viabilidade esto em um segundo nvel de importncia, mastambm so fundamentais: os custos de implantao e operao, gue incor-poram os custos de alojamento para os funcionrios e as condies para suacontatao em local retirado, a logstica global de funcionamento do estabe-lecimento, as vantagens comparativas de empreendimentos similares, etc.No sul do estado de So Paulo, por exemplo, existe uma rcgio com umcomplexo de cavernas extremamente atraentes, prximo serra do Mar, namaior extenso de mata Atlntica do estado. O acesso ao local, apesar de suaproximidade regio metropolitana de So Paulo - que representa uma de-manda turstica potencial inegvel -, anda precria. A duplicaao da Rodo-via Rgis Bittencourt (BR 116) sem dvida facilitar o acesso regio, o queir alterar positivamente as condies de viabilidade de empreendimentostursticos voltados paa ^qrtele potencial ambiental.No caso de o empreendimento ser localizado em cidades, a avaliao darede urbana deve incorporar um quadro de referncia em que as cidades socomparadas em ordem hierrquica, segundo sua importncia. As vaveis aserem includas no quadro so montante e dinmica de crescimento da popula-o urbana, dinmica da economia, qualidade de vida, recursos em educao esade, facilidades de acesso e comunicao. Em muitos casos, a disponibilidadede dados ir orientar a montagem do quadro de referncia. Esses estudos traba-lham com dados secundrios, e somente nas decises finais que interessarcalizar uma pesquisa direta para obteno de dados. Assim, o quadro de refe-rncia ter. as variveis disponveis, e sua preciso, controlada, depender daqualidade e da importncia dessas variveis. Essa preciso deve ser controlada,pois a pafii dela que se dar a deciso dalocalizao do empreendimento.ESTUDO DE LOCALIZACAO EM ESCALA URBANA

A escolha de um local para empreendimento hoteleiro, em determinadacidade, vai depender de fatores que variam ou tm pesos diferentes em rela-o ao tipo especfico de hotel que se pretende instalar. A escolha da melhorlocahzao vai depender do tipo de hotel em estudo. Para determinados tiposde hotel vo pesar, basicamente, os seguintes fatores de localizao:


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HOTEL: PLANEJAMNTO E PROJEOHOTEL CENTRAL. Tem como objetivo ficar ou no centro da cidade,ou o mais prximo possel.. Restries quanto ao uso e ocupao do solo.. Compatibilidade entfe o preo do terreno, o pote e o padro do empreendi-

mento. O custo do terreno no pode ultrapassar o valor determinado pelosestudos de viabilidade econmico-financeira.. Facilidade de acesso ao aeroporto e s principais vias da cidade.. Existncia de redes de infra-estrutura confiveis (gta, esgoto, energia eltrica,telefones).. Localizao em via sem congestionamento de trnsito.. Localizao de fcil ..lentificao na cidade.HOTEL ECONOMICO. Localizao na principal via de ligao entre a rodovia regional de acesso cidade e o centro urbano.. Localizao de fcil visualizao e identificao em relao cidade e rodovia.. Terreno de custo baixo e com dimenses adequadas para petmir ptio de estacio=namento e uma consffuo horizontal ou, no mXimo, de trs pavimentos.. Terreno servido por redes de infra-estrutura (drenagem, gta, esgoto, energiaeltrica, comunicaes).HOTEL DE CONVENEs. Localizao em cidades caracterizadas como impofiantes centros de negciose de servios.. Existncia de redes confiveis de infra-estrutura urbana'. Localiza"o de fcil identificao na cidade.. Dimenses de terreno que permita implantar reas de estacionamento de veculos.RESORT OU HOTEL DE LAZER. Localizao em regio com meio ambiente de grande apelo turstico e paisagstico.. Terreno de grandes dimenses (inclusive com trechos de floresta, quandopossvel), que permitaaimplantao de campo de golfe, hpica, paqle aqutico,quadras de esportes, marina, etc.Local de fcil acesso a aeroporto.Local de fcil identificao em relao estrada ou rodovia.HOTEL DE SELVALocalizao em meio a floresta ou pafque ecolgico, com grande apelo turs-tico e paisagstico.Facilidade de acesso por meio de rodovia ou hidrovia.

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LOCALTZAO. Terreno com grandes dimenses, que permita reas de esportes ao ar livre,ancoradouros de barcos, parque aqutico, etc.Localizao em terreno no-inundvel e relativamente protegido contra insetos.HOTEL-CA55INO. Local de fci. acesso ao aeroporto por meio de rodovias de bom desempenho.' Existncia de redes confiveis de infra-estrutua urbana.. Localizao em via sem congestionamento de trnsito.. Dimenses de terreno que permitam implantar reas de estacionamento, lazere tecteao.' Localizao em reas com recursos paisagsticos.ESTUDO DE VIABILIDADE PARA TERRENO ESPECFICO

Paru saber se determinado terreno adequado implantao de deter-minado hotel, preciso verificar se ele se enquadra nos critrios demacrolocalizao necessrios ao tipo de hotel prefixado. Isto , se a posiorelativa do terreno no bairro e na cidade oferece as vantagens de Iocalizaorequeridas, inclusive no que diz respeito s redes de infra-estrutura urbana.Inicialmente, deve-se verificar a Iegisla.o municipal de zoneamento euso do solo incidente sobre a rea; preciso saber se ela permite o usohoteleiro e quais so os ndices de ocupao e utrlizao admitidos. Issodetermina se o hotel tem um uso compatveI com a legislao e qual reapoder ser construda. necessrio verificar tambm se o valor imobilirio do terreno se en-quadra no estudo de viabilidade econmico-financeira do hotel. Pode ser queo valor do terreno seja muito alto para o empreendimento, o que significariaum uso inadequado do capital fixo.Alm disso, preciso avaliar a trbanizao do entorno do terreno, osusos e as atividades prximas ou contguas ao entorno. Pode ser que sejaminadequados imagem do hotel. Um padro de urbanizao deteriorado ouum processo de decadnci nas proximidades do terreno no so compat-veis com o uso hoteleiro-Finalmente, necessrio avaliar as condies fsicas do terreno:, Declividade: quanto maior, maiores custos com movimento de tera ecom obras de conteno.. !:1t:::*1" 9" subsolo: terrenos com baixa resistncia exigem funda-oes mals onefosas.

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44 HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETOTNTRODUAO

o mercado, em fesposta diversidade das demandas, assim como Competio com outfos estabelecimentos concofrentes na captao dos hs-pedes, fez surgir, ao longo do tempo, muitos tipos de hotel, Com caractesli-cas prpfias em funo da sua localizao e do segmento do mercado ao qualesto voltados.O extraordinrio desenvolvimento do turismo e sua diversificao (lazer.negcios, Congressos, etc.), ocorridos nas ltimas dcadas paralelamente eoencuftamento das distncias e ao barateamento das viagens proporcionadospela evoluo dos tfanspoftes, vem criando a necessidade de novos tipos dehotel, dirigidos aos nichos de mercado que vo sendo criados ou aospreexistentes.Com isso, novas Cadeias hoteleiras tm surgido, e cadeias mais antigaspassafama ofefecer novos pfodutos, visando ampliat ou, pelo menos, mantersua particiPao no mercado.Por exemplo, a Holiday Inn, cadeia ameficarla com hotis no Brasil'oferece um coniunto de produtos diversificados que visam atender diferentestipos de clientes pof meio da ofetta de instalaes e servios diferenciadoscom pfeos variados. Entre os Holiday Inn Express, de preo mais baixo' e osHoliday Inn crown e Plaza, de preo mais alto, h os Holiday Inn Gardencourt, de padro mdio e pfeos moderados, os Holiday Inn Hotel, tambmde padro mdio e com uma gama mais completa de serwios, e os Holidar-Inn Sunspree Resort.A Choice, outfa cadeia internacional, opera os padres Sleep Inn. nefaixa maisbarxa de tarrfas, os Comfort Inn e os Quality Inn, nas faixas inter-medirias, e os Clariofr, na categoa luxo. Outras cadeias americanas e eurcFpias operam tambm hotis devtias categorias' A Accor, uma cadeia frances;que tamb m a't)a no Brasil, opefa desde os hotis de padro econmico Ihrisat osprodutos mais sofisticados da linha Sofitel' passando pelo padto Nercure'de nvel intermedirio.Entre os produtos hoteleiros que catactetizam essa proposta constnede novos atrativos para atender um mercado cada dia mais diversificadc'-podem ser mencionados os hotis-residncias (apart-hotis,flats) e' mais re-centemente, os hotis dentro de hotis, em que um mesmo hotel destina pefide suas instalaes para nichos especiais do mercado de hspedes' com ofer-ta de instalaes e servios diferenciados em rclao ao hotel como um tcdc'

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TIPOS DE HOTELCLASSIFICACO DOS HOTIs

Os hotis podem ser classificados, ou, expressando de outra forma, ostipos de hotis podem ser definidos:. Conforme o padro e as caractersticas das suas instalaes, ou seja, ograu de conforto, a qualidade dos servios e os preos. A Embrafur ea ABIH (Associao Brasileira da Indstria de Hotis) classificam oshotis dessa maneira. Esse tipo de classificao pretende informar aopblico os nveis de conforto, os preos e os servios oferecidos;orientar investidores e empresrios; constituir instrumento de polticade incentivo s atividades tursticas, etc,. Conforme sua localizao: hotis de cidade, de praia, de montanha,de aeroporto, etc.. Conforme sua destinao: hotis de turismo, negcios;,lazer, cassino,convenes, econmicos, etc.)No Quadro 2, so apresentados os meios de hospedagem segundo omais recente sistema de classificao da Embratur, institudo pela DeliberaoNormariva 367, de 23/11/96.

QUADRO 2OS MEIOS DE HOSPEDAGEM DE TURISMO E AS CARACTERSflCAS QUE OS DISTINGUEMTipo Localizao Natureza da Clientela lnfra-estrutura

Preferencia lmenteurbana.

Hotel histrico - HH Em prdios, locais

ed Hospedagem e,dependendo davaflos ta!, categoria, alguma(partidonrco vert ora infra-estruturaparauns, ora outros. lazer e negocros

Mista, com executi-e uns45. compredominnciade uns e

Predominantemen- Turistasemvagensio nerfirn do rp- ,-creaao earquitetnco lazer.horizontal.Restrita nospeoagem

oucidades *-.---.""-pelo-***^Bmii'"r.'o srgn tElfttd dhospedagemAreas, instalaes,rpamenos e ser-

urbano e rural).Hotel de lazer - HL Areas rurais Normalmenlocal tursti fora partidourbano. arquitetnicohorizonta.Pousada - P ais tursticosnormalmente forado centro urbano.

Fonte:

em Mista,

e turr ur / Inmetro: Regulamento e matriz de classificao dos meios de hospedagem


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46 HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJEToAinda segundo o sistema de classificao da Eml:ltatuf, os meios dehospedagem e turismo so classificados em categorias representadas devma a 5 estrelas: luxo superior, 5 estrelas, H, HH, }l.L; 4 estrelas, H,HH,HL;sta.ndard. superior, J estrelas, H, HH, HL, P; standard, 2 estrelas, H, HL,

HH, P; simples, 1 estrela, H, HL, HH, P.A ABIH estabeleceu outra classificao (uma autoclassificao, i qloefeita pelos prprios hoteleiros e apenas chancelada pela ABIH), segundo aqual os hotis so divididos entre as categorias superluxo (6 estrelas); luxo (5estrelas); superior (4 estrelas); turstica (3 estrelas); econmica (2 estrelas) esimples (1 estrela).Adotando-se outos critrios, pode-se chegar a novas classificaes. Con-vm lembrar ainda que um mesmo hotel pode ser classificado em mais deuma categoria, e que um mesmo hotel pode reunir caractetsticas comuns amais de um tipo. Por exemplo, um hotel de montanha voltado pata o Iazerpode ser enquadrado simultaneamente nas categorias delazet, de alto luxo etambm como hotel de convenes.No pretendemos abordar aqui a totalidade de tipos de hotel, mesmoporque, em face do dinamismo do setor, a cada ano novos tipos e subtiposvm se juntar aos existentes, tornando a tarefa possivelmente incompleta.por outro lado, os principais tipos de hotel renem caractersticas comunsa vrios subtipos deles derivados. Assim sendo, ressalvada a necessidade desempre atentat para as especificidades de cada hotel, vrias das anlises feitasacerca dos tipos principais so perfeitamente aplicveis aos que deles derivam.Vamos comentar os seguintes tipos principais de hotel: hotis centrais(d.owntoun botels); hotis no-centais; hotis de aeroporto; hotis de lazer;hotis econmicos; outros tipos de hotel.

A seguir, para cada um dos principais tipos de hotel abordaremos as-pectos relevantes. que de alguma forma os distinguem dos demais, ertre osquais alocalizao, o tamanho e a diversidade das instalaes, as catactetstt'cas do lobby, dos apartamentos e das reas de estacionamento.HOT15 CENTRAIS

So hotis urbanos, localtzados em reas centais das cidades, prximoa festaufantes, bares, cinemas, teatfos, lojaS, SedeS de empresas, etc. NaS gran-des metrpoles, o conceito de tea central deve ser ampliado pan abtangeros diversos subcentros - oS chamados centros expandidos - ou algumas re-gies particulares das cidades, como as faixas de praias no Rio de Janeiro ouRecife, por exemplo.


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TIPOS DE HOTEL 47Localizao

Os hotis localizados em reas centrais tm na proximidade das princi-pais atividades de comrcio, servios e lazer um importante fator de atraode hspedes. E por essa ruzo que, na maioda das cidades, as reas centraisrenem a maior quantidade de hotis.Se por um lado a localizao central um fator altamente positivo parao sucesso de determinado hotel a ser construdo, a acirrada competio entreos hotis de uma mesma rea impe a necessidade de outros cuidados deplanejamento.A microlocalizao, por exemplo, um fator da maior importncia. Si-tuar-se em uma zona ptestigiosa, em meio a um comrcio diversificado e dequalidade, e no em uma zora em processo de decadncia faz grande dife-rena. A facilidade de acesso a outros pontos de interesse da cidade, a dispo-nibilidade de bom transporte pblico, a qualidade do ambiente urbano davizinhana, a segurana, etc. so fatores de diferenciao que podem trazervantagens a um hotel em relao a seus competidores mais diretos. Assim, noplanejamento de um novo hotel central, sua localizao deve ser cuidadosa-mente estudada. A situao atual e as tendncias de desenvolvimento da cida-de - que podero influir positiva ou negativamente sobre o futuroempreendimento -, devem ser levadas em considerao.Em cidades como So Paulo, com elevadas taxas de crescimentodemogrfico e urbano h um constante deslocamento de atividades pata fio-vas frontekas. Zonas prestigiosas e valorizadas entram em decadncia numprocesso muitas vezes extremamente rpido, vm seus imveis desvaloriza-dos e tornam-se menos adequadas para as atividades nelas instaladas, quesofrem grandes prejuzos. importante considerar que nem todos os hotis centrais se destinam a

um mesmo tipo de hspede. H variaes quanto aos nveis de renda (econseqentemente quanto s tarifas que podem ser cobradas) e a outrosfatores, o que determina critrios diferenciados pafa sua localizao. So co-muns hotis voltados preferencialmente para tipos muito particulares de hs-pedes, como os destinados a pequenos comerciantes ou a executivos domercado financeiro, pata os quais importante a proximidade de centros decomrcio atacadista no primeiro caso, e da rea bancria ou da bolsa devalores, no segundo.Em algumas cidades, como Rio de Janeiro, Salvador e Recife, a coexis-tncia de praias com reas de acentuado desenvolvimento urbano viabilizan"tis destinados tanto a executivos quanto a turistas.


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HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO48Umaspectoimpoftanteaobsevaffiaescolhadoterreno,a|mdefor-ma,dimenses,topo'IafiaeoutrosatributosnofmalmenteConsiderados,so

as flras de acesso de hspedes e visitantes, de prestadofes de servio e forne-Cedofes.Amodedireodasruaspodecriardificuldadesptfoadequadoposicionamentodasdiferentesentradasedosfluxosdesejados.Poressara-zo,etambmpofqueasmosdedireoestosujeitasamldanas,dese-jvel,semprequepossvel,escolherumterrenonoqualaadequadasoluopaf^oSaCeSSoS.fl.,*o,decirculaodeveculosindependadosentidodotrfego.


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TIPOS DE HOTEL 51Tamanho e diversidade das instalaes

Os hotis centrais podem ser grandes ou pequenos (com muitos ou pou-cos apartamentos), apresentar maior ou menor diversidade de instalaes (res-taurantes, bares, lojas, salas de reunio, etc.), sem que isso determine maior oumenor possibilidade de sucesso ou fracasso. O MaksotdPlaza e o L'Hotel, emSo Paulo, situados a menos de 100 metros um do outro, ilustram bem essaafirmao. O Maksoud Plaza tem mais de quatrocentos apatamentos, vriosrestaurantes e bares, um teatro e um centro de eventos de porte considervel, ebeneficia-se de sua excepcionallocalizao junto avenida Paulista para movi-menta todas as suas instalaes. O L'Hotel, com apenas 82 apartamentos e umrestaurante, usa como atrao para seus hspedes toda a infra-estrutura darcglo, inclusive a oferecida pelo seu concoffente. Ambos so destinados clientela de alto poder aquisitivo. Ambos so hotis bem-sucedidos.Um dos fatores de distino ente os dois hotis, determinante pata asrespectivas caractersticas enquanto empreendimentos hoteleiros, a dimen-so dos terrenos em que forarn construdos; 8.300 metros quadrados, no casodo MaksoudPlaza, e 1 mil metros quadrados, no caso do L'Hotel.Com efeito, o porte e a diversidade das instalaes dos hotis localiza-dos nas reas centrais das cidades derivam, parauma mesma e determinadacondio de mercado, das dimenses dos terrenos disponveis - e, natural-mente, do que as diferentes legislaes permitam construir neles - e dosrespectivos preos, cuja participao expressiva na composio geral de custosdo empreendimento leva necessariamente utllizao mxima das possibili-dades de construo em determinada rea. Terrenos pequenos comportamhotis pequenos. Em terrenos grandes s so viveis hotis de porte corres-pondente.Havea um tamanho ideal de hotel (por exemplo, em nmero de apar-tamentos) para as reas centrais das cidades? Ou, colocando de outra forma,em condies ideais de mercado e sem constrangimentos oramentrios tantopara a aquisio do terreno como para a construo, montagens e equipa-mentos, que tamanho e que caractersticas deveriam idealmente ter os hotiscentfais?No h uma resposta satisfatria para essa questo. Nos Estados Unidos,so muito comuns hotis centrais com nmero elevado de quartos, geralmen-te acma de quinhentos, e, muito freqentemente, acima de mil. Na Europa,predominam hotis menores) que possuem duzentos e trezentos quatos. Essadiferena se explica, de um lado, pelo dinamismo e pela grandiosidade domercado americano, e de outro, pelos fatores de natureza histrica e/ouurba-


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52 HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETOnstica que impem a utilizao de edificaes euopias antigas ou severasrestries construtiva s paa edificaes novas, ou ainda pela escassez de grafi-des terrenos disponveis.As grandes cadeias internacionais com origem nos Estados tlnidos ouinspiradas no modelo americano tendem, Sempre que possvel, a implantarhotis de grande porte, e s no ofazem quando, ainda que em condiesno ideais, lhes convm implantar em determinado lugar uma nova unidadesob sr-la bandeira. o caso de muitos hotis implantados na Europa e damaioria dos hotis implantados em pases no pertencentes ao primeiro mun-do. Mesmo na Europa h alguns gfandes hotis que se aproximam cJos milapartamertos, Como o Forum Hotel de Londres, com )10 apartamentos, e oLafayette de Paris, com mil apartamentos.

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TIPOS DE HOTEL 55Aparentemente, a tendncia que os novos hotis sejam to grandesquanto possvel, respeitadas as limitaes impostas pelo mercado e por outrasrazes locais. Os hotis com grande nmero de apartamentos, muitos restau-rantes e bares, salas de reunio, teas de recrea,o e Iazer, etc. teriam apreferncia de muitos hspedes pela variedade das facilidades e convenin-cias de que disporiam, a custos relativamente reduzidos, devido aos ganhosde escala na oferta dos servios.Essa preferncia, no entanto, no pode ser generalizada. para uma par-cela considervel de hspedes, os hotis menores (entre cinqenta e duzen-tos apartamentos) proporcionam um ambiente mais acolhedor, oferecem maisateno e um padro de servios mais eficiente e menos impessoal. Algunsespecialistas questionam at mesmo a economia de escala supostamente ob-

tida na operao de grandes hotis com menos de quinhentos apartamentos,pois eles demandam estrutura administrativa mais complexa (com vrios n-veis de superviso e elevado grau de hierarquizao) e, portanto , mais cara.Segundo esses especialistas, hotis menores, que possam ser operados commenor nmero de funcionrios por apartamento, e com estrutura adminis-trativa simplificada podem reduzir seus custos e manter as condies decompetitividade no mercado.H quem considere um hotel verdadeiramenteluxuoso incompatvel com um grande nmero d,e apaftamentos.Concluindo, no h um tamanho ideal a ser recomendado para hotiscentrais (ou para qualquer tipo de hotel). As dimenses e demais caractersticasde um hotel central so aquelas estabelecidas pelo mercado e pelos recursosfinanceiros disponveis para custear o empreendimento. Em outras palavras,dependem das demandas quantitativas e quaiitativas por instalaes hoteleirasda cidade ou do setor da cidade, dos recursos financeiros que podem e/oupretendem ser investidos, dos terrenos disponveis (em termos de dimenses ecustos) e da legislao de uso do solo vigente. importante considerar tambm

fatores relacionados com a experincia e asensibilidade dos futuros operadoresno que diz respeito ao segmento de mercado que pretendem atender.Caractersticas do lobby

O lobby, ou saguo, a rea que mais contribui para a imagem positivaou negativa do hotel, logo depois dos apartamentos. Acontecem no lobby oprimeiro e o ltimo contato do hspede com o hotel. Alm dessa importnciamercadolgica, ele tem tambm importncia estratgicano funcionamento dohotel, umavez que nele que se situa a recepo e principalmente atravsdele que se tem acesso s demais reas pblicas do hotel (lojas, bares, restau_rantes, locais de reunio, etc.).


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56 HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETOA importncia do lobby pode ser avaliada pela qualidade dos materiais,do mobilirio e da decorao que os hotis de todos os nveis utilizam, sem-pre superior dos demais ambientes, incluindo os apartamentos.Nas cidades, os hotis centrais costumam abrigar importantes eventos

de carter social, cultural e artstico, e os lobbies so comumente a ante-salados ambientes onde esses eventos ocorem, quando no o espao principal.Objetivando evitar conflitos entre os hspedes e o grande nmero de pessoasque geralmente afluem a esses eventos, devem ser previstos, sempre quepossvel, faixas de circulao privilegiadas para hspedes ou acessos inde-pendentes para restaurantes, bares e salas de reunio. Nos hotis MaksoudPlaza e Renaissance, em So Paulo, por exemplo, favorecidos por contar comfrente para trs ruas e com desnveis naturais, foi possvel Iocalizar entadasem ruas e pavimentos diferentes.Avalonzao dos lobbies ganhou uma importante contribuio atra-vs dos trios recriados pelo arquiteto e empreendedor americano JohnPortman, que projetov par^ a cadeiaHyatt os magnficos hotis de Atlanta,San Francisco e Chicago O'Hare, entre outros. Esses trios so verdadei-ras praas' com fontes e vegetao de porte variado, que se estendem atos ltimos pavimentos, formando um imenso espao interno cheio deluz, percorrido por modernos e silenciosos elevadores panomicos.Caractersticas dos apartamentos

Pode-se afirmar que existe atualmente um padro bsico de quarto adota-do nos aparamentos (constitudos por vestbulo, banheiro e quartos) de hotisem todo o mundo, cujas dimenses, com pequenas variaes da ordem de 10por cento, so 3,80 metros de largura por 5,50 metros de comprimento. Hvariaes maiores em alguns hotis independentes de padro inferior, resultan-tes de projetos equivocados ou de adaptaes de edifcios originalmenteprojetados e/ou construdos pata outra.s destinaes. H, ainda, variaes emalguns tipos especiais de hotel, aqueles caractezados como econmicos e que,embora centrais, sero tratados como um tipo diferenciado, mais adiante.A largura de aproximadamente 3,80 metros permite acomodar em fren-te s camas uma cmoda e/ou uma mesa de trabalho, com espao adicionalpara cadeira ou poltrona e circulao ente elas. Larguras maiores so desne-cessrias e at mesmo indesejveis, quando implicam a reduo do nmeropotencial de apartamentos de uma frente de rua e quando implicam em pa-nos maiores de lajes e extenso de fachada, que encarecem a construo.Quando se deseja aumentar a rea dos quartos, prefervel que issosela feito no comprimento, pois assim podem ser acescentados ao mobi-


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TPOs DE HOTEL 57lirio poltronas ou um sof-cama, que aumentam o conforto e/ou possibi-litam a acomodao de mais pessoas.Um importante requisito dos quartos dos hotis centrais a disponibilidadede espao, mobilirio e equipamentos - as chamadas estaes de trabalho -, queproporcionam aos executivos, tipo de hspede cadavez mais comum, a possibi-lidade de dar seqncia s suas atividades normais de trabalho.Nos hotis centrais, teraos s so justificveis em cidades de climaameno praticamente o ano todo e apenas em locais de onde se possa desfru-tar de vistas de grande interesse ebeleza, naturais ou no. o caso dos hotisda orla litornea de cidades como o Rio de Janeiro, Salvador ou Recife, paramencionar apenas cidades brasileiras. No o caso de hotis de cidadescomo So Paulo, Curitiba ou Belo Horizonte, em que nem o clima nem apaisagem justificam os custos adicionais e outros inconvenientes apresenta-dos peos terfaos.Estacionamento

A quantidade de vagas de estacionamento nos hotis centrais determi-nada menos pelo nmero de apartamentos do que pela presena de depen-dncias como festaurantes, bares, salas de reunio, etc. freqentadas tambmpor moradores da prpria cidade. Os hspedes, mesmo quando procedentesde locais pouco distantes, utilizam-se cadavez mais do avio como meio detransporte. Algumas vag s, no entanto, so sempre necessas, pata atender auma parcela de hspedes mototrzados com caflos prprios ou alugados. Aquantificao efetiva das vagas necessrias, alm das exigidas pela legislaode cada cidade ou local, deve ser feita em funo da quantidade defreqentadores das diversas dependncias do hotel, considerando-se os res-pectivos horrios de funcionamento e sua concomitncia.1

Como nos hotis centrais as reas de estacionamento situam-segeralmente em subsolo e/ou outros pavimentos que no o ttreo, paraonde os automveis so conduZidos por manobristas, convenienteresefvaf espao no pavimento trfeo, prximo entrada principal dohotel, para algumas vagas destinadas a visitantes de curta permanncia.Vagas para nibus de turismo devem ser igualmente previstas.

Enr So Paulo, a legislao qlre ege a construo de hotis (Lei 8.006/74) exige vffra- vaga paracada dois quartos com fienos de 50 rrretros quadrados, Llna vaga para cada quarto maior do quei0 metros quadrados, alm de vagas adicionais para cada 100 metros quadrados de rea derestaurantes e afins. e para cada 10 metros quadrados de reas de reunio.


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)QUADRO 3HOTIS CENTRAIS: SNTESELocalizao

Tamanho ediversidade dasinstalaes

Caractersticasdo lobby

Caractersticasoosapartamentos

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Asreasdeintensaatividadecomercial,denegocios'derecreaoedelazer so as mais adequadas.As reas em processo de decadncia devem ser evitadas'A oreferncia de atendimento a nichos especiais de mercado com requisi-tos particulares de localizao deve estar predefinida', A legislao de uso do solo no local deve possibilitar a construo de umhote|comtamannocompatve|comorndicadoporestudosprviosdemercado.,opreodoterrenodeveestarsituadodentrodosparmetrosindicadospelo estudo de viabilidade', As dimenses e a fOrma do terreno devem proporcionar acessos e condi-esdecirculaoadequadosparahspedes'visitantes'funcionrioseornecedores, e para os veculos de passeio e de carga'

oAreatotaldeconstruofunodareadeterrenodisponve|edalegislao de uso do solo..onmerodeapartamentosdeveserdefinidope|osparmetrosindicadosem estudo Prvio de mercado'.Aouantidadederestaurantes,bares,|ocaisparareunio,etc'deveserdefinidaemfunodonmerodeapartamentosedaconcorrnciacomestabelecimentos similares disponveis nas imedtaes

. importante fator de valorizao do hote''. Devem ser observadas no seu planejamento condioes de circulao dehspedes(entreaentrada,arecepoeose|evadoressociais)adequadaseno-conf|itantescomasdemaiscircuIaes,particuIarmenteasdestina-das a no-hosPedes.. Devem ser previstos, sempre que possvel,trada prncipal do hotel para restaurante'Drmenses bsrcas dos quartos: 3,80 metros de largura e 5'50 metros decomprimento, com variaes de cerca de 10 por cento'Devem ser previstos apartamentos especiais para pessoas portadoras dedefcincias fsicas.'


acessos independentes da en-bares e locais de reunto.

locais voltados Para PalsagensDevem ser previstos terraos apenas emsionificativas e climas amenos'

'z A Embratur recomenda que 2deficincias fsicas. Ver tambm por cento dos apartamentos sejam destinadosa portadores de

NBR 9050 da ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas)'


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TIPOS DE HOTELEstacionamento r

59So necessrias poucas vagas para hospedes, pois a maioria dos hspedesdos hotis centrais utiliza o avio como meio de transporte predominante.O nmero de vagas, respeitada a legislao, deve ser dimensionado emfuno das reas do hotel destinadas aos demais freqentadores das suasinstalaes, como restaurantes, bares, locais de reunio, etc.A disponibilidade de vagas pode constituir-se em importante fator estra-tgico para a captao de eventos e freqentadores das instalaes so-ciais do hotel.r Devem ser previstas algumas vagas proximo entrada principal do hotelpara visitantes de curta permanncia.

HOTIS NO-CENTRAISA escassez de reas bem localizadas e com dimenses suficientes, oelevado preo dos terrenos e fatores o congestionamento do trfego e ainsegurana crescente das reas centrais tm levado ao deslocamehto demuitos novos empreendimentos hoteleiros para reas afastadas do cen-tro das cidades, mas que contam com boas condies de acesso e nasquais esses problemas no existem ou so menos acentuados.Ao mesmo tenpo, algumas dessas reas, pelas mesmas razes, vmatraindo empreendimentos de outras naturezas, passando a concentrar ativi-dades diversificadas e reunindo os atrativos e as condies necessria s paraviabllizar a implantao de hotis.Nos Estados Unidos, cerca de 70 por cento dos novos hotis estosendo construdos nos chamados subrbios. Em So Paulo, h os casos jbastante antigos do Novotel Morumbi e do Transamrica, na marginal dorio Pinheiros. Mais recentemente, abram suas portas o Meli, tambm namargrnal do Pinheiros, junto ao Vorld Trade Center So Paulo, prximo

concentrao de escritrios da Avenida Lus Carlos Berrini, e o Sofitel, dacadeia francesa Accor, ao lado do NovoteI, da mesma cadeia, antigoIbirapuera Park, ambos na avenida Sena Madureira, prximo ao parque doIbirapuera. No Rio de Janeiro h mais de vinte anos, aproveitando a aces-sibilidade proporcionada pela avenida Niemeyer e a presena das praias,foram construdos os hotis Sheraton, Intercontinental Rio e Nacional, sig-nificativamente distantes do centro da cidade e tambm das reas j entomuito valorizadas de Copacabana e lpanema.


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HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETO{'; '-,; ,'::::::ai.r,:itl

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LocalizaoA locahzao, um atributo de fundamental importncia para qualquertipo de hotel, adquire, no CaSo dos hotis no-Centfais, um peso ainda maorcomo fator condicionante do sucesso ou do fracasso do empreendimento.O hotel no-central deve dispor de condies e meios de acesso fcil s princi-

pals reas de interesse da cidade ou do setor em que se localaa. Deve estar prximoaaveridas,vias expressas ou rodovias que o liguem to rapidamente quanto possvelao centro principal dacidadee a subcenffos, no caso de cidades maiores, ao aeropor-to ou a reas particulares de interesse estratgico, visando atender nichos especficosde mercado, como reas de grande concentao industrial ou de atrativos fr:rscos,A acessibilidade por meio de transporte pblico, em pases e cidadesonde o transporte pblico de qualidade existe, um requisito muito desejvel,Nas cidades brasileiras, o transpofte pfivado o nico que pode, at aqui, serconsiderado em empreendimentos hoteleiros de alguma qualidade. A medidaque o automvel passa a ser predominante, a visibilidade do hotel adqttire


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TIPOS DE HOTEL 61trevos de acesso, s cidades ou a sub-regies metropolitanas constitui um atra-tivo que permite diferenci-lo de seus competidores menos visveis.

imporante,rnlcralaa@o e no planejamento de um hotel no-central,atentarpara as tendncias de desenvolvimento da re$o e para a anljre. de planos de desen-volvimento dessa mesma regio existentes ou em elatxxapo, de modo a velitfrcat acompatibilidade entre suzts propostas de ocupao e uso do solo com os objetivosiniciais do empreendimento e a continuao dessa compatibilidade ao longo do tempo.Nesse sentido, pode ser importante prever, na fase de implantao, es-paos para futuras expanses que acompanhem o potencial de desenvolvi-mento do local. Alm de pouco onerosa, essa previso pode ser estratgica,uma vez que futuras aquisies de terreno podero no ser mais possveis.Outro fator a ser considerado a disponibilidade de infra-estrutura vistade maneira dinmica, desde o momento da construo e ao longo do tempo,tendo em vista a repercusso sobre os custos do empreendimento. impor-tante considerar a eventual necessidade de suprir deficincias da rede pbli-ca? por exemplo, com a perfurao de poos profundos ou a construo deestao prpria pata tratamento de esgotos.

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62 HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJEOTamanho e diversidade das instalaes

Localizar o hotel em determinadas regies menos centrais pode ser van-tajoso. Nessas reas, o valor unitrio dos terrenos significativamente menor,o que tofna vive| a iIizao de terrenos maiores e a construo de umainfra-estrutura de rccreao maior e melhor e mais teas de estacionamentopara hspedes, visitantes e freqentadores de restaurantes e locais de reu-nio. Os hotis no-centrais podem, assim, oferecer quadras de tnis, piscinasem reas al:ertas, instalaes amplas e bem equipadas para eventos e outrasatraes atamente encontradas nos hotis centrais, nas mesmas propores'O Hotel Transamrica o mais tpico exemplo de hotel no-centrai emSo paulo. Est num local bastante afastado do centro histrico da cidade,prximo concentrao de indstrias da regio de Santo Amaro. Foi implan-tado em um terreno de 1+.2ffi metros quadrados e inaugurado na dcada de70, com 220 apartamentos. um grande Centro de eventos e quadras de tnis'Mais tarde, o nmero de apartamentos e sutes foi ampliado para 406 unida-des, com acrscimo de nor-as instalaes de servio e de lazer.O Novotel Morumbi. construdo na mesma poca, no dispunha de tea deteffeno suficiente para implantar instalaes que compensassem sua distncia dasreas deinteresse da cidade daquele tempo, quando no existiam nem os sboppingsMorumbi e Market Place. nem a concentrao de escritrios da avenida LusCarlos Berrini. Quanto aos outros hotis no-centrais de So Paulo i menciona-dos - o Sofitel e o Novotel da ar-enida Sena Madureka- em termos de diversidadesuas instalaes nada diferem daquelas de um hotel tipicamente central. Issoacontece, taIveZ, pela descaruceiza3o. em So Paulo' do que se convencionoudesignar como o centro da cidade - dctusntoum -, conceito que se mantm namaioiadas cidades, mesmo nas grandes metrpoles. Essa descaractetuao ocoepela conju gao de fatores como a fuga do centro, em processo de cfescentedeteriorao; a pocura de mais Segurana e de terrenos mais baratos; a expecta-tiva de contnuo crescimento da cidade, o que relativiza as distncias; e a crescen-te diversifi cao das reas de concentrao de negcios, comrcio, cultura eIazer. As caractersticas mais comuns que diferenciam um hotel no-central tpi-co dos hotis centrais so implantao em terrenos de maiores dimenses, umarelativaauto-suficincia emm trra de restaurantes, bares e servios em geral,instalaes reforadas para eventos e infra-estrutura de esportes, recreao elazer mais desenvolvida.Paraviabiiizar essa infra-estrufura mais desenvolvida'os hotis no-centrais necessitam de um nmero suficiente de apattamentospara dar supote econmico operao de todos os servios oferecidos'


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TIPOS DE HOTEL 63Caractersticas do lobby

As mesmas consideraes feitas com relao aos hotis centrais valempata os lobbies dos hotis mais afastados. Dependendo das regies onde sesituam, geralmente menos servidas por restauantes, bares, lojas, etc., os hotisno-centrais tendem a suprir essas deficincias incluindo em seu interior partedas instalaes e dos servios indisponveis nas rcdondezas. Isso pode se refle-tir na necessidade de lobbies mais amplos. Por outro lado, uma atividade socialmenos intensa, cuja ocorrncia seria mais comum e freqente nos hotis cen-trais, indicaria a tendncia para a criao de lobbies de menor dimenso.Caractersticas dos apartamentos

As dimenses usualmente adotadas nos hotis centrais so tambmv-lidas para os ^partamentos dos hotis no-centrais. Aplicam-se, igualmente,os mesmos comentrios, com exceo ao que se refere aos terraos. Os hotisno-cenais, devido s dimenses maiores dos terenos e do tratamentopaisagstico que pode ser dado a reas externas de esportes elazer, proporci-onam as condies necessrias para viabilizar terraos, mesmo em locais na-turalmente desprovidos de atrativos paisagsticos.Estacionamento

Nos hotis no-centrais maior a necessidade de vagas para estaciona-mento do que nos hotis centrais. Em locais mais afastados de outros centrosde interesse e com menos altetnativas de transporte pblico, aumenta a pof-centagem de hspedes que se utilizam do automvel, prprio ou alugado.Para os demais usurios (no-hspedes), freqentadores dos restaurantes, dosnight clubs, das instalaes esportivas e de recreao, e, principalmente, doslocais de reunio, em grande parte moradores da prpria cidade ou de cida-des vizinhas, o automvel o meio de transporte predominante, quando noo nico, particularmente nas cidades e/ou locais carentes ou totalmente des-providos de transporte pblico de qualidade.Ainda que a legislao de uso e ocupao do solo possa desconsiderara necessidade diferenctada de vagas para estacionamento, importante, noplanejamento do hotel, dimensionar cuidadosamente as vagas vinculadas acada uma das suas dependncias, considerando os diferentes horrios dasrespectivas funes exercidas e atentando ainda para a simultaneidade que,necessariamente, ocorre entre as funes.


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64 HOTEL: PLANEJAMENTO E PROJETOQUADRO4HOTIS NO-CENTRAIS: SNTESELocalizao . Deve haver fcil acesso ao centro e s prncipais reas de interesse dacrdade ou regio

.DevemsercurdadosamenteanaIisadasastendnciasdedesenvo|vimen-to do local Pretendido'. A legislao de uso do solo do local deve possibilitar a construo de um hotel.omtamanhocompatvelcomoindicadoporestudosprviosdemercado..Deveserava|iadaaconveninciadereasparafuturasexpanses..osnichosespeciaisdemercadoparaosquaisohote|quersevoltardevem ser Predefinidos'.opreodoterrenodeveestarsituadodentrodosparmetrosindicadosPor estudo de viabrlidade'' As dimenses e a forma do terreno devem proporcionar acessos econdiesdecirculaoadequadosparahospedes,vtsitantes,funcron.rios e fornecedores' e para os veculos de passeio e de carga'.oterrenodevecomportarreassuficientesparaaquantidadedevagasde estacionamento Pretendida'. desejvel que o terreno seja visvel a partir das vias principais de acesso'. Deve ier verficada a infra-estrutura de gua, esgotos, energia, teleco-municaes e gs' existente ou planejada'

Tamanho e . A rea total de construo f uno da rea de terreno disponvel e dadiversidade das legislao de uso do solo'nstaraes' *:n:ff:,':.":'i.,::,:: ::::J;:',i.i:;:tos,maioracapacidadedohote|desuportardeterminada|ocaIizao.A quantdade de restaurantes, bares, locais para reunio' etc' deve serdefinida em funo do nmero de apartamentos e dos usurios potenci-ais de regies limtrofes que o hotel'pretenda captar'

caractersticas . Aplicam-se aos hotis no-centrais os mesmos comentrios feitos parado tobbv . it#::;"jt, .0..,.ro de restaurantes e outras facitidades (no-disoonveisnasimediaesdohote|)poderinfluenciarnasdimenseseoutras caractersticas do lobbY'Menor atividade social apontaria na direo de /obbies menores'Caractersticas . Dimenses bsicas dos quartos: 3,80 metros de largura e 5'50 metrosoos de comprimento' com variaoes de cerca de 10 por cento'apartamentos . Devem ser previstos apartamentos especiais destinados a portadores dedef icincias.' ]",'fff;,:: ff i :ifi n: :: 3 : : :i l"J i.ili';,: I f 'amplo e convenlenremente tratado paisagisticamente'


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TIPOS DE HOTELEstacionamento . 65so necessrias mais vagas para hspedes do que nos hotis centrars,tendo em vista a maror probabilidade de que um nmero significativodeles utilize automveis, prprios ou alugados;o nmero de vagas, respeitada a legislao, deve ser dimensionado emfuno tambm das reas do hotel destinadas aos demais freqentaooresdas suas instalaes (restaurantes, bares, locais de reunio)e em funoda disponibilidade de transporte pblico.so tambm menores as possibilidades de existir. nas proximidades.estacionamentos alternativos.HOTIS ECONOMTCOS

Para determinados tipos de hspedes, so desnecessrias muitas das insta-laes e dos servios disponveis nos hotis convencionais de diversas categori-as. o caso, por exemplo, de profissionais de vendas ou de representao deempresas em suas viagens rotineiras pelo interior dos estados. Esses profissio-nais necessitam apenas de um bom apartamento, com boas instalaes sanit-rias, no pouco tempo que permanecem no hotel, entre o fim de um exaustivodia de trabalho ou de viagem e a manh do dia seguinte. Restaurantes, ambien-tes de l

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