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INTRODUÇÃO

No contexto da rápida urbanização nos pa-íses em desenvolvimento, o déficit habitacional seconstitui no grande desafio para a gestão das cida-des. Esse é o caso da América Latina, onde se es-tima que, em 2015, esse déficit atingirá 50 milhõesde unidades. Além do grande crescimento urba-no, houve também, nos países latino-americanos,um acentuado processo de metropolização, o queagravou a demanda por habitações. No Brasil, em2008, o déficit habitacional foi estimado em maisde 5,5 milhões de unidades, do qual 83% é regis-trado em zonas urbanas, afetando, principalmen-te, as famílias com renda de até 3 salários míni-mos, atingidas por 89,6% desse déficit.

No Brasil, a política dominante tem focadotradicionalmente a promoção da casa própria, des-de a Fundação da Casa Popular, nos anos 1940,passando pelo Sistema Financeiro da Habitação,entre 1964 e 1986, pelas políticas municipais de-senvolvidas após a Constituição de 1988, pelaoutorga de cartas de crédito e, agora, a partir de2009, com a atuação do Programa Minha Casa,Minha Vida. Por outro lado, a demanda da popu-lação em geral e dos movimentos organizados tam-bém clama, de modo crescente, pela produção epropriedade de novas moradias.

O problema das moradias para grandes con-tingentes populacionais, nas grandes cidades, cons-tituiu, desde as primeiras décadas do século XX,um grande desafio para o urbanismo. Conformese depreende do discurso realizado por RobertoSimonsen, então presidente da Federação das In-dústrias do Estado de São Paulo (FIESP) na Con-ferência inaugural das Jornadas de Habitação Eco-nômica (Simonsen, 1942 apud Bonduki, 2004p.79), a questão da habitação é, nas cidades, “pro-blema de difícil solução pela iniciativa privada,porque, num país onde o capital é escasso e caro e

* Doutora em Saúde Pública. Professora Titular da Uni-versidade de São Paulo. Membro de corpo editorial daCadernos Metrópole (PUCSP).Rua do Lago, 826. Cidade Universitária. Cep: 05508-090 -Sao Paulo, São Paulo - Brasil. suzanapasternak@gmail.com

** Doutora em Arquitetura. Professora titular do Depar-tamento de Sociologia da Pontifícia Universidade Católi-ca de São Paulo.Rua: Ministro de Godói, 969. Perdizes. Cep: 05014-901.São Paulo - São Paulo - Brasil. lubogus@ uol.com.br

O objetivo deste artigo é entender a evolução e o estado atual do mercado de aluguel de mora-dias nos pais, vinculando a evolução demográfica à dinâmica do mercado de locação. Visacontribuir também para a discussão sobre a importância da implantação de uma política dealuguel no Brasil. Para tanto, no primeiro item, analisa a evolução demográfica da populaçãobrasileira, colocando algumas hipóteses de projeções populacionais. No segundo item, sobrehabitação de aluguel no Brasil, mostra a evolução da proporção de domicílios alugados. Cons-tata-se que a opção pela locação não diminui a renda das famílias, e que a habitação de aluguelnão é de má qualidade, e é mais centralizada, densa e acessível. No terceiro item, onde se expõeo caso específico de São Paulo, verifica-se que o imóvel de aluguel era a forma predominante demoradia até os anos 1970, mostrando o perfil do locador e do locatário paulistano.PALAVRAS-CHAVE: Habitação de aluguel. Locação social. Aluguel no Brasil.

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o poder aquisitivo médio tão baixo, não podemosesperar que a iniciativa privada viesse, em escalasuficiente, ao encontro das necessidades da gran-de massa, proporcionando-lhe habitações econô-micas”. Assim, para sua solução deveriam contri-buir, cada vez mais, tanto o Estado quanto a inici-ativa privada, seja pela atuação do capital imobili-ário, seja pela ação dos pequenos proprietários naprodução de moradias próprias ou para locação.

O processo de urbanização no Brasil foi mar-cado, ao longo de sua história, pelo descompassoentre a demanda por habitação e a oferta de mora-dias, sobretudo para as famílias de baixa renda. Aconcentração fundiária e a especulação imobiliá-ria, aliadas a um fraco desempenho do poder pú-blico nas cidades, destacam-se entre os fatores res-ponsáveis pelas deficiências de infraestrutura e pelasituação de precariedade habitacional em áreasperiféricas que se formaram e adensaram ao longoda segunda metade do século XX. Nesse contexto,as políticas de financiamento da casa própria, ainstabilidade que caracterizou o mercado de traba-lho durante décadas, aliadas a situações de fortepressão inflacionária, promoveram, nas cidades, adifusão e a valorização da propriedade imobiliáriaem detrimento das moradias de aluguel.

Mas a ideia de utilizar a propriedade da casacomo a principal forma de construir um patrimôniofamiliar tem esbarrado no fato de que grande parteda população necessita de um aporte não despre-zível de subsídios para consegui-la. De outro lado,moradia digna é um direito constitucional, e o alu-guel pode se constituir em forma complementarna redução do déficit habitacional em camadas derenda baixa. Nos países desenvolvidos, o merca-do de aluguel representa proporção forte no mer-cado de habitações: nos Estados Unidos, 32% dascasas são alugadas, enquanto na Holanda, essepercentual atinge 46%, na França 37% e na Ingla-terra 29%. No Brasil, em 1960, a proporção dedomicílios alugados era de 25,61%, percentual quefoi decrescendo até o ano 2000, quando chegou a14,29%, tornando a subir levemente em 2010, paraatingir 18,32%. No município de São Paulo, o alu-guel era dominante em 1920, com 78,6% dos do-

micílios alugados, decrescendo em 1979 para 38,2%,para 21,6% em 2000 e tornado a subir em 2010para 24,8%. Cabe também notar que, consideradaa demanda total, o déficit de 2,017 milhões deunidades é devido ao ônus excessivo do aluguel(assim considerado quando ultrapassa 30% da ren-da familiar) e que parte dessa demanda pode serconsiderada como uma clientela potencial para osprogramas de aluguel social, que ainda possuemalcance muito limitado no atendimento da popula-ção que se aglomera nas grandes metrópoles brasi-leiras. Enquanto, nos Estados Unidos e em algunspaíses da Europa, a moradia de aluguel é usadaextensivamente com relativo sucesso, na AméricaLatina, em geral, ela inexiste como política públicavoltada para as camadas de rendas mais baixas.

O objetivo deste artigo é entender a evolu-ção e o estado atual do mercado de aluguel no país,vinculando a evolução demográfica à dinâmica damoradia para locação. Visa também a contribuirpara a discussão sobre a importância da implanta-ção de uma política de aluguel social no Brasil.

Os dados apresentados e as hipóteses for-muladas pretendem subsidiar os debates acerca deum espaço urbano produzido a partir de umintrincado jogo de forças entre o Estado, o capital– sobretudo em suas frações imobiliária e financei-ra – e a sociedade civil.

EVOLUÇÃO DEMOGRÁFICA: Brasil

População por região brasileira

Segundo o Censo Demográfico de 2010, oBrasil atingiu, nessa data, a população de190.755.799 habitantes. A Tabela 1 mostra que apopulação brasileira aumentou mais de 19 vezes oseu tamanho, desde 1872, quando ocorreu o pri-meiro recenseamento. Até 1940, as taxas de morta-lidade e fecundidade apresentavam valores eleva-dos. A partir daí, a mortalidade começou a decres-cer. A fecundidade, entretanto, conservou-se eleva-da até bem mais tarde, o que resultou em altas taxasde crescimento populacional nas décadas seguin-

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tes. Na Tabela 2, notam-se as taxas elevadas nasdécadas de 1960 a 1980. Após 1980, as taxas decli-nam, atingindo 1,17% anuais entre 2000 e 2010.

As regiões Nordeste e Sudeste reúnem qua-se 70% da população brasileira em 2010. Nota-se,no entanto, que o peso relativo a essas regiões vemcaindo: o Sudeste representava, em 1980, 43,40%do total populacional brasileiro, e o Nordeste,29,24% Essas percentagens decresceram, enquan-to outras regiões aumentaram o seu peso relativo,como o Norte, que passou de5,6% da população brasileiraem 1980 para 8,3% em 2010,e o Centro Oeste, atualmentecom 7,4% da população do Bra-sil. Em 2010, o Norte e o Cen-tro Oeste concentravam15,69% da população brasilei-ra, enquanto que, 30 anos an-tes, em 1980, esse percentual

era de apenas 11,37%. De outro lado,o Sul vem perdendo peso relativo.

O incremento absoluto da po-pulação brasileira, nas últimas dé-cadas, aumentou até 1991, reduzin-do-se após essa data (Tabela 4). Opercentual do incremento para oNorte subiu continuamente, de4,39% nos anos 60 para 14,14%entre 2000 e 2010. Para o Centro

Oeste, o aumento populacional representava 9,56%do aumento brasileiro na década de 70, reduzin-do-se para 8,7% nos anos 80 e tornando a aumen-tar para 11,55% do incremento populacional dopaís entre 2000 e 2010. A parcela do aumento dapopulação brasileira que reside no Nordeste osci-lou em torno de 25%, enquanto que, para o Su-deste, reduziu-se de 41% em 1960-70 para 38%entre 2000 e 2010. A proporção do crescimentobrasileiro no Sul decresceu de 20% nos anos 60

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para 11,6% nos anos 2000. Esses dados demons-tram que o Brasil assiste a certa redistribuição dasua população, a qual se reflete no crescimentopopulacional de cada região (Tabela 4).

Além da mudança na distribuição da popu-lação entre regiões, o grau de urbanização da po-pulação brasileira vem aumentando. Em 1970, aproporção da população considerada urbana ul-trapassou a rural. Cabe destacar que a definição deurbano, no Brasil, é bastante frágil: trata-se de po-pulação que vive em um dado perímetro, demar-cado pela Câmara Municipalde cada cidade. Apesar dessafragilidade, utilizando-se esseconceito de modo uniforme, épossível ter uma indicação da

evolução dessa proporção.

Na Tabela 5, observa-seque a proporção da populaçãourbana ultrapassa 70% mesmonas regiões Norte e Nordeste,chegando a atingir mais de 90%no Sudeste. Pode-se dizer que,nos últimos 40 anos, a população brasileira mudouseu padrão de crescimento e de distribuição regio-nal, e está cada vez mais urbana. Outra informaçãoimportante diz respeito ao tamanho do grupo domi-ciliar, que vem caindo de forma contínua tanto naszonas urbanas como nas rurais. Assim, mesmo comcrescimento populacional menor, a demanda pormoradias cresce em ritmo maior: em 1980, a médiade moradores por domicílio era de 4,2, caindo para3,3 em 2010. Entre 2000 e 2010, a densidade domi-ciliar apresentou um declínio de 13,2%, mais acen-tuado que entre 1991 e 2000, quando foi de 9,6%.

A região Norte apresenta a maior densidadedomiciliar, enquanto a região Sul apresenta a me-nor. Mas a tendência ao declínio é uma caracterís-tica geral, associada, sobretudo, à redução dafecundidade.Das cinco regiões, apenas a Norte temmédia de moradores por domicílio igual a 4,0. Nasdemais, esse valor já se situa na faixa entre os 3,1do Sul e os 3,5 do Nordeste, com pequenos dife-renciais entre domicílios rurais e urbanos.

Taxas de crescimento populacional por tama-nho de município

Observando-se as taxas de crescimentopopulacional por tamanho de município, perce-be-se que elas são negativas, para a última década,em cidades com até 10.000 habitantes. As maiorestaxas entre 2000 e 2010 ocorreram em municípiosentre 100 mil e 500 mil residentes, sendo que ovalor, nesse segmento, ultrapassa a taxa das cida-des grandes em mais de 14%. A população brasi-leira se urbaniza, mas cresce mais intensamente

nas cidades médias. Essa situ-ação difere da de décadas pas-sadas, quando a taxa de cres-cimento metropolitano apre-sentava a maior intensidade.As únicas cidades com cresci-mento maior que 2%, na déca-da, foram Brasília, na regiãoCentro Oeste, e Manaus, noNorte. As três maiores cidades

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brasileiras – São Paulo, Rio de Janeiro e Salvador– tiveram crescimento pouco expressivo na déca-da. É importante notar também que, além da capi-tal, no Estado de São Paulo situam-se duas outrasgrandes cidades com mais de 1 milhão de habitan-

tes: Guarulhos e Campinas. ATabela 7 apresenta as taxas geo-métricas de crescimento.

Estrutura etária

Ao observarmos as três pi-râmides etárias para os anos de1991, 2000 e 2010, verificam-se im-portantes mudanças ocorridasna estrutura etária da popula-ção brasileira nas duas últimasdécadas. Nota-se o acentuadoestreitamento da base, ao mes-mo tempo em que o ápice setorna mais largo. Esse novodesenho decorre do contínuodeclínio dos níveis defecundidade e, em menor par-te, de uma diminuição damortalidade no período.

No ano 2000, a po-pulação com até 19 anos re-presentava 40,17% do totalpopulacional na data. Essaproporção diminui em

2010, para 32,99%. Em números absolutos, essesgrupos etários perderam 5.282.811 pessoas. Todoo crescimento da população brasileira, na década,ocorreu pelo crescimento da população adulta:entre 20 e 59 anos houve um aumento de20.184.832 residentes e, entre os de mais de 60anos, um aumento de 6.054.568 residentes. A pro-porção de pessoas com 60 anos e mais passou de8,56% do total populacional para 10,79% e a depessoas entre 20 e 59 anos de 51,27% para 56,22%.

As distintas regiões do Brasil não se com-portaram de forma homogênea, já que a transiçãodemográfica ocorreu em momentos diferentes emcada uma delas. A região Norte, apesar do enve-lhecimento comum a todas as regiões brasileiras,ainda apresenta ganho de população nos gruposetários entre 5 e 9 anos e entre 10 a 19 anos, emfunção da alta fecundidade anterior (Tabela 9),

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embora seus percentuais de população com me-nos de 5 anos tenham caído de 9,64% em 2000para 7,23% em 2010. A proporção de idosos su-biu de 5,53% para 6,82%. Entre as regiões brasi-leiras, é a que apresenta a estrutura etária maisjovem. Entre 2000 e 2010, só o grupo etário de até5 anos perdeu população, indicando uma dimi-nuição de fecundidade bastante recente.

O Nordeste tem ainda uma população rela-tivamente jovem, com 16,68 % de pessoas commenos de 10 anos, mas já apresenta 10,28% depessoas com 60 anos e mais, proporção superior àdo Norte, com 6,82% de idosos. Em 2000, essasproporções eram 21,35% e 8,42%, respectivamen-te. Mas deve-se notar que a perda populacionaldos grupos mais jovens, com até 19 anos, foi gran-de: mais de 2 milhões de pessoas.

As regiões Sul e Sudeste são as mais envelhecidas:as duas já apresentavam, em 2000, percentual de idosos

de mais de 9% da população total e proporção de jovensde até 10 anos de cerca de 17% e 18% da populaçãototal. Ambas atestam, em 2010, perdas consideráveis decontingentes populacionais nos grupos etários até 20 anose ganho considerável entre idosos.

A região Centro Oeste apresenta perdapopulacional nos dois primeiros grupos etários, deaté 10 anos. O percentual de crianças de até 10 anos

representava 19,8% do totalpopulacional em 2000, pas-sando a 15,57% em 2010. Aproporção de idosos subiude 6,62% para 8,81%.

A população brasilei-ra está crescendo menos,esboçando uma nova distri-buição regional – emboraSudeste e Nordeste aindasejam as regiões mais popu-losas, o crescimento é mai-

or no Norte e Centro Oeste –, e é cada vez maisurbana, embora o crescimento maior ocorra nascidades médias. Trata-se também de uma popula-ção menos jovem, onde o ganho populacional nasidades entre 20 e 40 anos foi de quase 9 milhõesde pessoas. É nessa faixa etária que se concentra ademanda por moradia, quando núcleos familiaresse formam. Além disso, a existência de um dife-rencial de 6 milhões de idosos também propõeum certo tipo de casa, já que, muitas vezes, o ido-so mora só.

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Tipo de família

A família brasileira vem apresentando mu-danças em sua configuração, ao longo das últimasdécadas. No país como um todo, os domicílios comapenas uma pessoa representam mais de 12%, pro-porção maior no Sudeste (onde mais de 3 milhõestêm esse perfil) e menor no Norte (com apenas 365mil com esse perfil). Assim, entre os mais de 57milhões de unidades domiciliares brasileiras, em2010, em quase 7 milhões morava só uma pessoa.

O tipo de unidade doméstica mais frequenteainda é o tipo nuclear, com quase 40 milhões deunidades, 67% do total de domicílios brasileiros.As famílias estendidas representam 19% do total,com quase 11 milhões de unidades abrigando pes-soas com parentes. A hipótese para esse tipo deunidade doméstica abrigando parentes, há temposatrás, ia ao encontro da necessidade de apoiar pais,avós e sogros, dado que a previdência social erainsuficiente. Hoje, a hipótese aponta em direçãocontrária: após a previdência rural, em muitos laresbrasileiros de baixa renda, a aposentadoria dos maisvelhos é uma das poucas fontes de renda monetá-ria. No Norte e no Nordeste, esse tipo de arranjofamiliar chega a existir em ¼ dos domicílios. Asfamílias compostas estão presentes em apenas 2,6%dos domicílios. A previsão para o futuro próximo éde aumento das unidades unipessoais, com o au-mento da expectativa de vida (a previsão é de que aesperança de vida alcance e ultrapasse 80 anos em2014) e a sobrevida feminina, no que resultará umnumero maior de mulheres vivendo sós.

Projeções populacionais

Neste item, serão utilizadas as projeções fei-tas pela Coordenação de População e IndicadoresSociais do IBGE, na Gerência de Estudos e Análi-se da Dinâmica Demográfica. Essas projeções fo-ram atualizadas em 2008 e, até o momento, são asutilizadas oficialmente pelos organismos estataisbrasileiros. Utiliza-se o método dos componentes,ou seja, o seguimento de coortes de pessoas, ex-

postas às leis de fecundidade, mortalidade e mi-gração, por grupo etário, vigentes no momento atu-al e projetadas segundo alguns cenários historica-mente determinados.

Desde os anos 60, a taxa de crescimento dapopulação brasileira vem declinando, tendência quese intensifica com quedas mais pronunciadas dafecundidade. Se o ritmo de crescimento populacionalse mantivesse no mesmo nível observado na décadade 60 (aproximadamente 3%), em 2008, a populaçãobrasileira teria alcançado 295 milhões de pessoas. OCenso de 2010 resultou numa população de 193,5milhões.

No período 1970-1980, o incremento abso-luto da população brasileira foi de 25.855.124 pes-soas, o que correspondia a uma taxa de crescimen-to de 2,49% ao ano. A taxa bruta de natalidadealcançava 29,74 por mil, e a de mortalidade 5,08por mil. No período 1980-1991, o incrementopopulacional foi próximo do anterior, de 25,24milhões de pessoas, resultando em taxa menor:1,95% anuais. A natalidade reduziu-se para 25,46por mil e a mortalidade aumentou ligeiramente para6,13 por mil, devido à influência de uma estruturaetária mais envelhecida. A diferença populacionalde mais de 100 milhões de pessoas entre o proje-tado e o encontrado em 2010 deve-se quase queexclusivamente à queda dos níveis gerais defecundidade, que passaram de cerca de 6 filhospor mulher, nos anos 50, para 1,86 filhos pormulher em 2010. Com isso, a taxa de crescimentopopulacional diminuiu de 3,04% ao ano, no perí-odo 1950-60, para 1,17% entre 2000 e 2010, e po-derá alcançar -0,291% em 2050, com uma popula-ção projetada de 215,3 milhões.

Com esses resultados, espera-se que a popu-lação do Brasil atinja o chamado “crescimento zero”por volta de 2040, apresentando, a partir daí, taxasde crescimento negativas, resultando em declíniosabsolutos do volume da população. Assim, até 2039-2040, o país ainda apresentará potencial de cresci-mento, fruto do balanço entre nascimentos e óbi-tos. Nessas projeções, o IBGE considerou o saldomigratório internacional como nulo.

As estimativas de migração internacional se

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Assim, as estimativas foram calculadas com mi-gração internacional nula, aumento da esperançade vida em cerca de 0,6 anos por ano, redução dafecundidade até uma assíntota de 1,5 filhos pormulher, coeficiente de mortalidade infantildeclinante, já que há melhoras no saneamento bá-sico, vacinação em massa, pré-natal difundido,incentivo ao aleitamento materno e presença deagentes comunitários de saúde. O coeficiente demortalidade infantil ainda é bastante elevado (23,30por mil nascidos vivos em 2008), quando compa-rado aos coeficientes do Chile (7,20), da Argentina(13,30) e do Uruguai (13,10), mas apresenta ten-dência declinante. A esperança de vida seria mai-or, se não fosse a sobremortalidade masculina, que,no grupo etário entre 20 e 25 anos, é 4 vezes maiorque a feminina , sobretudo pela violência.

O efeito combinado da redução dos níveisde fecundidade e da mortalidade no Brasil temproduzido transformações no padrão etário da

revestem de maior complexidade, já que, muitasvezes, ela acontece na clandestinidade, sem regis-tros oficiais. Estimou-se que, ao longo da décadade 1980, um total entre 1,4 e 2,5 milhões de pesso-as de 10 anos e mais deixaram o país. O saldo mi-gratório internacional seria assim algo em torno de550 mil pessoas. O IBGE resolveu não incorporaresse saldo negativo às suas projeções, dado que:· A retirada de pessoas acima de 10 anos por mi-

gração, combinada com o aumento de mortalida-de pelo aumento da idade média, provocariadistorções na projeção da estrutura etária e po-deria prejudicar a projeção de políticas de edu-cação e saúde.

· No início do século XXI, estaria acontecendo umretorno ao país de origem, o que eliminaria osaldo negativo.

A Divisão de População da CEPAL –CELADE – também não recomenda a incorpora-ção de migração internacional na América Latina.

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população, sobretudo a partir de meados da déca-da de 1980. O formato tipicamente triangular dapirâmide populacional brasileira, com basealargada, está cedendo lugar a uma pirâmidepopulacional característica de uma sociedade emacelerado processo de envelhecimento, que se ca-racteriza pela redução da participação relativa decrianças e jovens, acompanhada do aumento daparticipação dos idosos. Em 2010, o contingentede crianças entre 0 e 14 anos correspondia a20,07% do total, enquanto que o de pessoas com65 anos e mais era 7,38%. Em 2050, o primeirogrupo representará 13,15%, ao passo que a popu-lação idosa ultrapassará os 22% da população.

ALGUMAS CONSIDERAÇÕES

Embora a expectativa seja de arrefecimentodo crescimento demográfico – as projeções indicamtaxas geométricas de crescimento populacionaisdeclinantes a partir de 2010 (0,83% ao ano entre2010 e 2020, 0,44% entre 2020 e 2030 e taxa nega-tiva de -0,93 entre 2030 e 2050) –, o déficithabitacional quantitativo é ainda elevado no Brasil,correspondendo a cerca de 5,5 milhões de unida-des em 2008, e tanto esse número como déficit qua-litativo devem aumentar. O número de pessoas pordomicílio está diminuindo, sobretudo em zonasurbanas, onde já atinge 3,3 pessoas por moradiaem 2010. O percentual de pessoas que vivem sós,que alcançou 12% no Sudeste em 2010, tambémdeve aumentar, ainda mais com a expectativa deenvelhecimento populacional, o que favorece a so-brevivência sem a presença do cônjuge por maistempo. O aumento da renda média faz os jovensdesejarem morar sozinhos, e as mudanças de com-portamento trazem novos arranjos familiares, inclu-sive com casais não compartilhando o mesmo teto.Para além da aquisição da casa própria, torna-seimportante conhecer o mercado de aluguel comouma alternativa possível, sobretudo para alguns gru-pos populacionais como os de famílias jovens queacabaram de ingressar no mercado de trabalho, es-tudantes e outros residentes temporários, casais

divorciados, casais mais velhos cujos filhos já aban-donaram o lar parental e queiram reduzir o tama-nho de sua unidade habitacional sem comprometero patrimônio, além de outros segmentos. Os dadosdemográficos indicam uma possível demanda cres-cente desse tipo de unidade.

HABITAÇÃO DE ALUGUEL NO BRASIL

No ano 2010, existiam, no país, 10.503.535domicílios alugados, onde residiam 31.609.943pessoas, cerca de 16% da população brasileira. Odesenvolvimento do capitalismo no Brasil, a políti-ca de favorecimento de casa própria, a instabilidadelaboral que existiu durante décadas, aliada a umamemória inflacionária, promoveu, nas cidades, adifusão da propriedade imobiliária. A Tabela 13mostra que a proporção de domicílios alugados,crescente entre 1940 e 1960, declina fortemente en-tre 1960 e o ano 2000, de 27,61% do total de mora-dias para 14, 29% para o país como um todo. Mes-mo na década de 80, sob forte crise, continuou aexistir a difusão da propriedade em todo o país. Talfato corresponde a alguns mecanismos: compra for-mal, compra de unidades irregulares e ‘invasão’ deterras. Pelo censo brasileiro, casas próprias, mesmoem terrenos ocupados de maneira irregular, são clas-sificadas como próprias. O crescimento das favelasno país como um todo atesta esse último mecanis-mo: entre 1991 e 2010, o número de assentamentosfavelados cresceu de 3.197 para 6.329, e a popula-ção brasileira residente em favelas passou de 480.595pessoas em 1980 para 1.659.548 em 2000. No anode 2010, esse número foi de 3.224.529 pessoas,correspondendo a 5,61% da população brasileira.A comparação entre os moradores de favelas em2000 e 2010 deve ser feita com cautela, dado que,em 2010, as formas de coleta incluíram fotos desatélite e pesquisa prévia. Dessa forma, o aumentode residentes nesses núcleos pode também ser de-vido à melhoria na coleta de dados, refletindo ape-nas parcialmente um aumento real, sobretudo nasregiões Norte e Nordeste, onde a coleta costumavaapresentar inúmeros problemas.

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Nota-se que o aumento do percentual deimóveis próprios ocorreu em todas as regiões. Naregião Norte, o percentual de 34,25% de imóveisalugados, no ano 1970, destoa das demais. Trata-se de período de expansão de fronteira, o que podeter resultado num aumento momentâneo de loca-ções. Já o que se nota nas regiões Nordeste, Sudes-te e Sul é uma diminuição contínua da proporçãode casas alugadas entre 1960 e 2000, de mais de21 pontos percentuais no Nordeste e de cerca 11 a13 pontos percentuais no Sudeste e Sul. A regiãoCentro Oeste mostra um comportamento distinto,tendo aumentado seu percentual de moradiasalugadas entre 1960 e 1980. Deve ser lembrado quea consolidação do Distrito Federal, onde a mora-dia de aluguel era habitual, deve ter influenciadoesse resultado.

Países com tradição jurídica latina e paísesescandinavos tendem a apresentar taxas mais altasde propriedade que os países de tradição inglesa ealemã, com médias de 70% de proprietários. NaAlemanha, essa proporção fica por volta de 52%, e,nos países anglo-saxões, 65%. No antigo bloco co-munista, ter casa própria associou-se à privatizaçãodo antigo conjunto de moradias de aluguel, na dé-cada de 90. Assim, na Federação Russa, a proprie-dade saltou de 33% para 60% nos anos 90.

No Brasil, em 2010, a proporção de moradi-as alugadas subiu para 18,32%. Esse aumento ocor-reu em todas as regiões, com maior intensidadeno Sul, onde o percentual de casas alugadas subiu7,75 pontos percentuais. Algumas hipóteses seconfiguram:· A Lei do Inquilinato foi abrandada, resultando em

risco menor para o locador e favorecendo, dessa

forma, o investimento em moradias de aluguel.· A oferta de casas para venda, até 2009, quando

foi lançado o programa Minha Casa, Minha Vida,diminuiu. As alternativas de investimento finan-ceiro permitiram maior remuneração, fazendocom que o investimento em moradia própria fossepostergado.

· O valor do aluguel reduziu-se em relação ao va-lor do imóvel.

· Em regiões metropolitanas, o custo e o tempo dotransporte provocaram mudanças de residênciapara locais próximos ao emprego ou estudo. As-sim, nota-se aumento populacional nos centrosurbanos e aumento de imóveis para locação.

· A melhoria da renda, de outro lado, fez com queproprietários, na periferia, construíssem unida-des para locação, o que também aumentou a ofer-ta. Em alguns casos, essas moradias são produ-zidas pelo processo de autoconstrução.

Torna-se importante a verificação das carac-terísticas desse mercado de aluguel. Dadoscensitários mostram que, em 2010, a casa ofereci-da para locação apresenta melhores condições emtermos de infraestrutura, materiais e densidadedomiciliar. Além disso, entre os apartamentos, aproporção de unidades alugadas é bem maior queentre as casas.

Em relação ao tipo de domicílio, para o Bra-sil como um todo, a proporção de domicílios pró-prios em casas individuais é superior à de domicí-lios alugados: 82% das moradias próprias são ca-sas individuais no lote, enquanto que, entre asalugadas, a proporção de casas é de 77%; de outrolado, entre os apartamentos, o percentual de alu-guel é bem maior que entre as casas, chagando a

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18,09%. O apartamento de aluguel chega a consti-tuir ¼ dos domicílios alugados no Sul e cerca de20% das unidades alugadas no Sudeste. Aluga-semais nos centros urbanos, onde a verticalização émaior, o que resulta numa oferta grande de aparta-mentos para locação. É interessante notar que, nomunicípio de São Paulo, há mais aluguel de casasque de apartamentos, o que parece retratar a cres-cente verticalização da cidade com lançamentosverticais para venda.

Para o conjunto do país, o número médio depessoas por domicílio, em 2010, mostrou uma re-dução de quase 13% na década, passando de 3,8em 2000 para 3,3 em 2010. Entre os domicíliosalugados, esse índice é menor, tanto para o Brasilcomo um todo (3,0) como para as diferentes regiões(no Sul, chega a 2,87 pessoas por domicílio e, noSudeste, a 2,98). Uma hipótese plausível seria a deque os optantes por moradia de aluguel fossem pre-ferencialmente pessoas sós, famílias sem filhos epessoas idosas. Famílias em outro momento do ci-clo vital tenderiam a privilegiar a propriedade damoradia, conforme relação já levantada por Turnere Fichter (1992). Mesmo associando ao indicadorpessoas por domicílio, uma análise por classe derenda, para classes de renda iguais, a média de pes-soas por domicílio era sempre menor nos alugados;por exemplo, na classe de renda mais pobre, de até¼ de salário mínimo, a média de pessoas por do-micílio, para os domicílios próprios, era 3,40 e, paraos alugados, 3,02; na camada de 5 a 10 saláriosmínimos, encontrou-se a média de 3,64 pessoas paraos próprios e 3,25 para os alugados. Finalmente,nas camadas mais abastadas, com mais de 30 salári-os mínimos mensais, a média de residentes era de3,44 pessoas por domicílio entre os próprios e de3,11 entre os alugados, em 2010.

A distribuição dos domicílios por classe derenda é similar: a renda média dos domicílios pró-prios é de 4,38 salários mínimos e a dos alugados,4,16 salários mínimos. A concentração está, nos doiscasos, nas classes de até 3 salários mínimos: 55,61%para os próprios e 55,38% para os alugados.

O rendimento médio mensal domiciliar dosdomicílios próprios é 5,2% maior que dos domicíli-

os alugados, se considerarmos o Brasil como um todo.Essa relação não é a mesma para as distintas regiões:nas mais pobres, a relação se inverte (no Norte, orendimento mensal dos domicílios próprios era 86%dos alugados; no Nordeste, 88%). Aluguel, em áreaspobres, não representa solução de moradia para asfamílias de renda muito baixa, que resolvem seu pro-blema habitacional de outra forma, por ocupação ir-regular de terra, autoconstrução, etc.

Em relação à infraestrutura sanitária, cabedestacar que:· As condições sanitárias são melhores nas casas

alugadas, independentemente da classe de ren-da: mesmo na classe de até ¼ de salário míni-mo, 21% dos domicílios próprios não tinhamqualquer espécie de instalação sanitária, enquantoque, entre os alugados da mesma classe, opercentual foi menos de 4%. Chama a atençãoque, nas classes de renda mais baixa, de até ½salário mínimo, quase 40% das casas própriasnão tenham banheiro. Entre os alugados, essaproporção não ultrapassa 3,5%.

· Em relação ao destino dos dejetos, entre os do-micílios próprios, 30% das casas apresentavamdestino inadequado em 2010; já entre as casasalugadas, essa porcentagem era de 21%.

Os dados apontam que o imóvel alugadonão é de má qualidade: a casa oferecida para loca-ção apresenta melhores condições em termos deinfraestrutura e densidade de ocupação. Além dis-so, a renda média dos residentes em imóveis alu-gados é semelhante à dos residentes em imóveispróprios e, em muitos casos, maior. O pagamentodo aluguel, para as famílias de inquilinos, impactapouco a renda domiciliar. De qualquer forma, onúmero absoluto de domicílios brasileiros comdestino dos dejetos inadequado é assombroso: são2.219.908 unidades alugadas com condições desaneamento inadequadas e 14.344.155 unidadespróprias nessa condição, ou seja, quase 40% dototal dos domicílios brasileiros não têm acesso arede de esgoto ou fossa séptica.

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ALGUMAS CONSIDERAÇÕES

O sonho da casa própria instalou-se demaneira profunda no imaginário dos brasileiros.Proporcionar à família uma moradia é aspiraçãolegítima, num país ainda com memória inflacioná-ria e de emprego oscilante como o Brasil. A casaprópria, além de bem de raiz, proporciona ao donoas vantagens de empréstimo hipotecário, a certezade ter um teto, a possibilidade de modificar a casade acordo com seu gosto e suas necessidades. Mas,lembrando que a habitação é, antes de tudo, umserviço, a locação pode representar uma alternati-va viável. Turner (1976, p.5) já afirmava que “oimportante acerca da habitação não é o que ela é,mas o que faz na vida das pessoas.” Quando seescolhe uma casa, na verdade, está se escolhendonão apenas um imóvel, mas decidindo sobre umasérie de variáveis: local, acessibilidade, serviços,uso de capital, investimento financeiro. Além dis-so, o ciclo de vida familiar torna as necessidadesde moradia específicas para cada momento. Aspolíticas habitacionais tradicionais enfatizam amoradia como bem de capital, incentivando a pro-priedade. Se, de um lado, esse é um anseio quevem ao encontro do que deseja o trabalhador emgeral, de outro, afeta a mobilidade (Engels, [1860]1969, 1965), aumenta o risco financeiro pela con-centração de ativos numa única propriedade, acen-tua a periferização urbana, já que reproduz umainfinidade de pequenas casas individuais, oneran-do os serviços de infraestrutura. Nesse sentido, cabelembrar o papel desempenhado, nessa expansãoperiférica, pela autoconstrução de moradias, moti-vada por fatores que vão do alto custo da contrataçãode mão de obra, até dificuldades de acesso a trâmi-tes burocráticos para aprovação de plantas e até deregularização da obra. Como cada vez mais, sobre-tudo nas periferias metropolitanas, encontram-seimóveis para locação produzidos pelaautoconstrução, podem-se retomar alguns aspectosdo clássico debate sobre o caráter espoliador dessamodalidade de produção da casa e até da própriacidade (Maricato, 1979, 2009; Oliveira, 1991). É fatoque a informalidade nas relações de trabalho, o bai-

xo desempenho para a economia e a duvidosa qua-lidade da habitação produzida conduzem a umquestionamento dessa alternativa construtiva comoforma de provisão habitacional. Isso reforça a ne-cessidade de uma política habitacional que ofereçavariedade de alternativas, de forma que a popula-ção possa ter acesso a uma moradia adequada.

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O aumento da condição de propriedade, ouseja, a moradia em casas próprias, ocorreu em to-dos os segmentos espaciais estudados. Em 2010,a proporção de moradias alugadas sobe de 14,29%para 18,32% entre 2000 e 2010. Esse aumento sedá tanto no Brasil como um todo, como na regiãoSudeste e no município de São Paulo.

No município de São Paulo, o aluguel era aforma predominante de moradia até 1970. Mesmoem 1950, após a promulgação da Lei do Inquilinato,que congelou os aluguéis, tornando a atividaderentista pouco atraente, a proporção de imóveisresidenciais alugados era ainda superior a 50%(59,3%). A cidade era mais compacta, e o uso doautomóvel ainda não tão difundido. A grande ex-pansão periférica se iniciou nos anos 50, atravésda tríade loteamento de periferia, casa própria eautoconstrução. A oferta minguante de unidadesde aluguel, aliada ao incentivo para a compra delote próprio na periferia e a opção pelo transporte

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rodoviário expandiram os limites urbanos e au-mentaram o percentual de casas próprias, sobre-tudo nas áreas periféricas. A Tabela 15 mostra adiminuição da proporção de casas de aluguel en-tre 1980 e 2000 em todos os anéis do tecido urba-no para ver a distribuição dos anéis, (ver Pasternak;Bógus, 1998). Essa diminuição foi maior no anelperiférico, chegando a 18,82 pontos percentuais.No anel central, foi de 16,60 pontos percentuais.

O percentual de casas alugadas diminui docentro em direção à periferia em todos os perío-dos. A maior proporção de imóveis para a locaçãotem se conservado no anel central, que agrega ocentro histórico e alguns bairros populares e de-

gradados, com grande concentração de corti-ços, além de pequenos imóveis do tipoquitinete. A diminuição foi constante entre1980 e 2000. Entretanto, em 2010, há uma pe-quena recuperação dessa proporção nos anéiscentral, exterior e periférico, os de menor ren-da média. Chama a atenção o incremento demais de 3 pontos percentuais na proporção deimóveis de aluguel na periferia.

Os distritos com maior proporção deunidades de moradia alugadas em 2010 estãona região central do município, com exceçãode Vila Maria, distrito de origem operária, situ-ado na zona leste da cidade. Alguns distritosbastante periféricos também apresentam altaincidência de aluguel, como Vila Medeiros,Jaguara e Tucuruvi.

O aluguel médio, em São Paulo, repre-senta 23,49% da renda média dos chefes in-

quilinos: a renda média do responsável pelo do-micílio era de 4,8 salários mínimos em 2010, e oaluguel médio atingia 1,17 salários mínimos.

Uma das poucas fontes encontradas sobreo perfil dos inquilinos e proprietários no Municí-pio de São Paulo foi a pesquisa FIA-SECOVI, so-bre o perfil de locatários e locadores, realizada em1995. Esse estudo foi amostral, entrevistando 545inquilinos e 212 proprietários, através de questio-nário fechado. Favelas e cortiços não foram inclu-ídos na pesquisa. A amostra foi definida atravésde sorteio, por quadras, nas diversas zonas domunicípio. Essa pesquisa ajudou a embasar asmodificações na Lei do Inquilinato de 2001,desmistificando alguns pontos:· O locador típico não é o grande proprietário,

com muitos imóveis de aluguel. A maior partetem poucas unidades: 72% possuem até 2 apar-tamentos de aluguel, e 82% até 2 casas. Trata-se,assim, de pequeno rentista, com renda não mui-to superior à do inquilino: entre os locatários,26,4% apresentavam renda maior que 20 salári-os mínimos, enquanto que, entre os locadores,26% tinham renda maior que 30 salários míni-

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mos. A classificação em extratos de renda apon-tou 59% dos locadores nas classes C e D, en-quanto, entre os inquilinos, essa proporção al-cançou 66%. Percebe-se que a diferença entre osdois grupos não é grande, embora 14% dos pro-prietários pertença à chamada classe A e só 4%dos inquilinos pertençam a essa mesma classe.

· O aluguel representava cerca de 40% da rendado proprietário; de outro lado, comprometia en-tre 20% e 40% da renda de 25,4% dos inquili-nos, e o comprometimento de renda alcançavaentre 40% e 60% para 30% dos entrevistados(convém notar que as cifras da pesquisa de 1995diferem das do Censo de 2010).

· Em relação à escolaridade, os locadores apresentamescolaridade mais alta que os locatários: 31% têmcurso colegial ou superior, enquanto que, entre osinquilinos, a proporção é de 17%. O grupo comcurso superior completo concentrava 5,2% dos in-quilinos e 13,2% dos proprietários. A proporção deviúvos (as) entre os locadores apresentou-se tam-bém maior nessa pesquisa: 16,5% e 11,8% de viú-vos, separados, ou divorciados, respectivamente,apontando para a atividade rentista como estratégiade sobrevivência de pessoas idosas.

· O número médio de cômodos nas casasalugadas foi de 4,6 e, nos apartamentos, 6,3.A área média das casas foi de 46,4m2, e a dosapartamentos 88,4m2. O aluguel médio dosimóveis de 1 dormitório foi de 1,28 saláriosmínimos, de 2 dormitórios, de 2,50 saláriosmínimos e de 3 dormitórios, de 4,33 saláriosmínimos. Existe uma relação de proximidadegeográfica entre locadores e inquilinos, quecostumam morar no mesmo bairro. Na perife-ria, muitos imóveis de aluguel ocupam terre-no comum a outro imóvel.· As sucessivas intervenções do governo nalegislação do aluguel teriam contribuído parareduzir a oferta de imóveis de aluguel, o quepode ser percebido pela idade avançada dosimóveis na carteira dos locadores: 26% das ca-sas e 25% dos apartamentos foram construídosna década de 1970 ou antes. Parte significativados imóveis tinha mais de 30 anos: 47,4% das

casas e 42% dos apartamentos. Só cerca de 5%dos imóveis foi construído nos últimos 10 anos.Esse fato, aliado à falta de manutenção, explicaas queixas mais frequentes dos inquilinos: umi-dade e instalações em mau estado e mal conser-vadas.

· As informações sobre o imóvel para alugar foramobtidas, na maioria, boca a boca; em 29%, o acessose deu por imobiliária e apenas em 4,5% doscasos a informação foi conseguida por anúncioem revista ou jornal; já a negociação repartiu-seigualmente entre a relação direta com o proprie-tário e a intermediação de administradora.

Perfil atual do inquilino paulistano

É possível construir um perfil do inquilinoe do imóvel de locação a partir dos microdados doCenso Demográfico de 2010; infelizmente, o tipode informação disponível não permitiu a constru-ção do perfil do locador. Entretanto, foi possível acomparação entre as casas alugadas e as próprias,e entre moradores de casas alugadas e de próprias.

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Tipo de casa e infraestrutura

Os materiais de construção predominantespraticamente são os mesmos nos doissubconjuntos, moradias alugadas e próprias: alve-naria com revestimento. As casas próprias apre-sentam qualidade construtiva ligeiramente inferi-or às alugadas: entre elas, mais de 8% não têmrevestimento, enquanto que, nas alugadas, issoacontece em 7,68%. É importante destacar que ascasas construídas em favelas, embora em terrenoinvadido, são consideradas próprias. Pesquisassobre aluguel em favelas em São Paulo mostraramque o aluguel médio era da ordem de 0,65 saláriosmínimos, cerca de 55% do aluguel médio encon-trado pelos dados censitários (que incluem todosos imóveis alugados do município). O yield, noaluguel na favela, era mais alto que no mercadoformal, atingindo, em média, mais de 3%. No mer-cado formal de São Paulo, ele varia entre 0,6 e 0,8%.Nas favelas paulistanas, as casas são de alvenariae contam com eletricidade e água, sendo o esgotoligado à rede pública, presente em 60% dos domi-cílios. O locador reside no mesmo imóvel que olocatário em 24,43%, e na mesma comunidade em50% dos casos. Assim em ¾ das unidadesfaveladas alugadas, locador e locatário são segura-mente do mesmo estrato social. São os própriosfavelados que constroem unidades ou quartos paraalugar e complementar sua renda.

Indicadores domiciliares

· A densidade domiciliar é menor nos alugadosque nos próprios: nos domicílios próprios, há3,9 pessoas por domicílio, enquanto que, nosalugados, o grupo doméstico é menor: 3,42 pes-soas por domicílio.

· Entretanto, como a casa alugada é menor que aprópria (4,44 e 5,91 cômodos por domicílio, res-pectivamente), a alugada apresenta maior densi-dade de pessoas por cômodo e por dormitório,ultrapassando o limite recomendado pela OMS,de 2 pessoas por dormitório, no máximo.

· Em relação ao banheiro, o percentual de domicí-lios sem banheiro é ínfimo: 2,35% nas casas pró-prias e 1,02% nas alugadas, Mas, mesmo osdomicílios sem banheiro completo (sanitário, piae chuveiro), dispunham, na grande maioria, dealgum tipo de equipamento sanitário: 74% dossem banheiro nas casas próprias e 88% nasalugadas. O número médio de banheiros alcan-çou 1,61 nas casas próprias e 1,22 nas alugadas

· O número médio de banheiros é um indicadorpertinente para a mensuração do padrão de mo-radia. Assim o maior número médio de banhei-ros nas casas próprias mostra que uma parceladelas é de alto padrão. As alugadas, com médiamenor, apresentam variabilidade menor, mostran-do um padrão mais baixo, porém mais homogê-neo. Em São Paulo, isso se explica pelo fato deque unidades muito pobres, em favelas e na pe-riferia, são computadas como próprias. Mas,analisando a distribuição de renda dos chefes,nota-se que a proporção de chefes com rendamensal acima de 10 salários mínimos é bemmaior entre os chefes de casas próprias (14,08%)do que entre os chefes locatários (9,36%).

Infraestrutura

· Praticamente todos os domicílios do municípiode São Paulo são servidos por rede pública deágua, e têm, pelo menos, 1 ponto de água inter-no. No município de São Paulo, mesmo os do-micílios em favelas são servidos pela rede públi-ca de água: 97,76% das casas em aglomeradosfavelados estão ligados à rede; para o Estado deSão Paulo, o percentual foi de 96,35% e, para oBrasil como um todo, de 88,34% das moradiasfaveladas em que existe ligação à rede (dados doCenso de 2010).

· Apenas 5,70% de todos os domicílios do muni-cípio de São Paulo não são ligados à rede deesgoto. O percentual de domicílios próprios comdestino inadequado de dejetos – 6,25% – é mai-or que o de alugados (3,95%). Esse dado deveestar sendo influenciado pelo fato de os domicí-

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lios em invasão serem considerados, quando acasa é própria, como próprios, mesmo o terrenonão o sendo. No município de São Paulo, as uni-dades de moradia em favela, embora sejam servi-das por água, apresentam séria deficiência em re-lação aos destinos dos dejetos: em 29,98% dascasas, o destino é inadequado, ou seja, é diferen-te de rede pública de esgoto ou fossa séptica. Acifra municipal aproxima-se da do Estado de SãoPaulo, onde 31,62% das unidades faveladas apre-sentam destino inadequado dos dejetos, e do Bra-sil, onde essa cifra era de 32,73% em 2010.

· O destino do lixo também mostra cifras melho-res em moradias alugadas que próprias: é coleta-do diretamente em 95% dos domicílios própri-os e em 97% dos alugados. A maior proporçãode lixo coletado em caçamba, em unidades pró-prias, deve estar ligada à proporção de casas pró-prias em favelas, onde essa forma de coleta, nãoraro, é a única possível.

· Tanto casas próprias com alugadas são ligadas àenergia elétrica. Novamente a presença de medi-dor coletivo nas próprias (13,91%) ou sem me-didor (3,18%) deve estar ligada a unidades emfavelas. Além disso, a proporção de 7,42% demedidores coletivos nos domicílios alugadosremete ao aluguel de quartos em cortiços.

Sobre a presença de utensílios domésticosna residência, os dados de 2010 mostram que tan-to as moradias próprias como as alugadas são bemservidas por objetos de consumo. Praticamentetodas as unidades possuem TV em cores (a pes-quisa de 1995 já mostrava que 73,4% dos inquili-nos a possuíam). Lavadora de roupas, que, em1995, estava presente em 30% dos inquilinos, em2010, atingia 70%, proporção menor que entre osproprietários (85%). O micro computador, raro em1995 (apenas 3,1% dos inquilinos o possuíam),aparece em 52% das casas alugadas e em 64% dascasas próprias. E, entre os que têm computador, amaioria está ligada à internet. O telefone celular éum dos itens de consumo, tal como a TV em co-res, que integra o universo tanto de domicíliospróprios (88%) como de alugados (92%). Já o fixo,compreensivelmente, é mais frequente nas casas

próprias. O carro para uso particular, que, em 1995,aparecia entre 21% dos inquilinos, agora surge em39%. O transporte público de São Paulo é muitodeficiente, o que auxilia a explicar a proporção de9% de motos e 55% de automóveis particularesno total de domicílios.

Aspectos demográficos dos chefes de família

Neste item, algumas variáveis em relação aoschefes de família de moradias próprias e alugadasem São Paulo são comparadas: sexo, estrutura etária,cor, estado civil, migração, permitindo notar que:· Cerca de 56% dos chefes de família são homens,

proporção que se mantém nas casas próprias enas alugadas.

· Os chefes das casas alugadas são mais jovensque os de casas próprias: a idade média dos che-fes, em 2010, foi de 49,4 anos para as casas pró-prias e 40,1 anos para as alugadas. A proporçãode chefes com até 40 anos para as casas própriasfoi de 30%, enquanto que, para as alugadas, atin-giu 55%. O aluguel mostra-se a alternativa pos-sível para famílias mais jovens.

· 35% dos chefes de família em São Paulo não sãobrancos. O percentual de pretos e pardos entreos chefes moradores em aluguel é maior. Issodeve estar ligado ao menor poder aquisitivo des-se grupo. Entre a população favelada brasileira,50% são pretos e pardos. No município de SãoPaulo, a presença de não brancos nas favelas émajoritária: 61% (a população brasileira comoum todo tem 51% de pretos e pardos, e a domunicípio de São Paulo 40%).

· Em relação ao estado civil, a diferença entre che-fes moradores em casas alugadas e próprias égrande: entre os moradores de aluguel, 49% sãosolteiros, enquanto que, entre os residentes emcasa própria, apenas 27%. Mesmo em relaçãoaos que têm parceiros fixos, a proporção dosproprietários é maior (62%) que a dos inquili-nos (56%). E nota-se também que, entre os in-quilinos, predomina a união consensual: 65%.Assim, qualquer programa de aluguel social de-

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verá levar em conta, para assinatura de contrato,essa situação específica em relação ao direito dafamília entre os prováveis candidatos a inquili-nos. A proporção de viúvos é significativamentemaior entre os proprietários.

· O percentual de não nascidos no município émaior entre os moradores de casa alugada quenas próprias: 52% e 44%, respectivamente. Per-cebe-se que a condição de não migrantes – aque-les que nasceram e sempre moraram na capitalpaulista – é menor entre os chefes de casasalugadas: 40% estão nessa situação ante 50% doschefes residentes em casas próprias. E, conside-rando-se aqueles não naturais da capital, opercentual de propriedade é maior entre os nas-cidos no estado de São Paulo. Percebe-se que oacesso à casa própria é dificultado para o migrantede outro estado, agravando-se quando o migranteé do Norte ou Nordeste.

· O tempo médio de residência do migrante, noEstado de São Paulo, é maior entre os proprietári-os (30 anos) que entre os inquilinos (17 anos).Para o município, a situação se mantém, com pro-prietários morando no município, em média, há29 anos e locatários há 16 anos. Percebe-se que oinquilino é mais migrante, preferencialmente nas-cido no Norte ou Nordeste e que chegou ao mu-nicípio há menos tempo. Quase 48% dosmigrantes tiveram como local de moradia anterioras regiões Norte e Nordeste, sendo essa propor-ção mais alta entre inquilinos. Chama a atenção,para o município, que mais de 7% dos morado-res totais tiveram sua moradia anterior no exteri-or, percentual ligeiramente superior entre os in-quilinos. Entretanto, apenas 27,1% dos estran-geiros moram de aluguel, enquanto, para os bra-sileiros, a proporção sobe para 30,4%. Os paísesde origem do maior número de migrantes estran-geiros residentes no município são Angola (dosquais 35% são inquilinos), Argentina (38% in-quilinos), Coréia (52%), Peru (69%), Bolívia (76%)e Paraguai (79%). Nota-se que, entre os migrantesde países pobres da América Latina, o acesso àmoradia por meio do aluguel e, provavelmente, auma moradia precária de aluguel, é alta.

Aspectos socioeconômicos dos chefes de

família

Alguns itens censitários, relacionados a es-colaridade, trabalho, renda, previdência social elocal de trabalho, permitiram uma caracterizaçãodos chefes de família paulistanos moradores emcasas alugadas e próprias:· Quase 95% dos chefes de família do município

de São Paulo sabem ler e escrever, sendo o índi-ce um pouco maior entre os moradores de casasalugadas. Em relação ao indicador de maior esco-laridade, ou seja, 12 anos e mais de estudo, 27,64%dos chefes moradores em casa própria pertencema esse segmento, contra 22,12% dos moradoresem casas alugadas. Na pesquisa de 1995, haviaapenas 5,2% de inquilinos com curso superior.Nesses 15 anos, a proporção de formados emcursos superiores aumentou no município, devi-do à expansão de novos cursos superiores e fa-culdades, o que se reflete nos dados.

· O percentual de chefes de família que se decla-rou desocupado na última semana de julho de2010 foi, para o município, de 36,19%, propor-ção menor entre os chefes inquilinos (26%) queentre os proprietários (40%). E, entre os que nãotrabalharam naquela semana, a proporção dosafastados por algum motivo de sua ocupaçãohabitual foi maior entre os inquilinos. Esse re-sultado era esperado, pois, sem salário, fica difí-cil pagar o aluguel.

· A estrutura ocupacional dos chefes mostra algu-mas diferenças significativas: a proporção dechefes com “ocupações superiores” (dirigentes,gerentes, liberais e intelectuais) é maior entre osproprietários que entre os locatários: 26,74% e20,86%, respectivamente. De outro lado, entre ostrabalhadores não especializados, com grau infe-rior na escala ocupacional, a relação se inverte: hámais inquilinos (14,29%) que proprietários(11,02%). Entre as outras categorias ocupacionais,a única com diferença digna de nota foi a dostrabalhadores de serviços e comércio: 21% dosinquilinos e 17% dos proprietários.

· A informalidade é grande entre os empregados

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são ligadas a serviços e comércio e a trabalhos nãoespecializados (mais de 35% dos inquilinos, antecerca de 31% dos proprietários). A maioria dosinquilinos estava empregada no setor formal em2010, mas não era contribuinte do INSS (previ-dência oficial). A renda média dos locatários foiinferior a 5 salários mínimos mensais, e a renda modalsituou-se entre 1 e 2 salários mínimos. Quase 30%trabalhavam no próprio domicílio, e, entre os quenão trabalhavam em casa, 25% despendiam mais de1 hora no deslocamento entre casa e trabalho.

ALGUMAS CONSIDERAÇÕES FINAIS

A casa alugada situa-se, geralmente, em lo-calização mais central no tecido urbano do que acasa própria. Em São Paulo, as maiores propor-ções de imóveis de aluguel encontram-se nos dis-tritos do centro. Nesse sentido, por estar associa-da a localizações mais centrais, e, portanto, maispróxima de empregos e equipamentos, a habitaçãode aluguel pode se constituir em opção melhorpara famílias de baixa renda. Miraftab (1997) co-menta que, na Cidade do México, as mães chefesde família preferem alugar casa em algum lugarcentral do que ser proprietárias num assentamen-to informal periférico. Assim, poupam dinheiro etempo de deslocamento, além de ficarem mais comos filhos.

Além da localização central, percebe-se tam-bém que, no município de São Paulo, o imóvelalugado não apresenta qualidade inferior ao pró-prio. Quanto aos proprietários locadores, eles sãoconstituídos, na grande maioria, por viúvas e pe-quenos rentistas com renda equivalente à dos seusinquilinos. Desmistifica-se, dessa forma, a ideiasobre a existência de grande provedores privadosde moradia de aluguel, com controle absoluto so-bre o montante a pagar. A lógica de funcionamen-to desses pequenos proprietários apoia-se muitomais numa complementação de renda e (ou) pen-são do que numa estratégia de acumulação. Osinquilinos costumam ser mais jovens; a propor-ção de pretos e pardos é maior entre eles que entre

no município de São Paulo: 14% do total doschefes não possuem carteira de trabalho assina-da; há mais trabalhadores por conta própria en-tre os proprietários, assim como mais emprega-dores. Os dados mostram também que a maioriados chefes paulistanos não contribui para a pre-vidência social (63,4%), proporção bem maiorentre os inquilinos. A proporção de chefes queusufrui de aposentadoria ou pensão é maior en-tre os proprietários. Mas, quando se fala em trans-ferência de renda (bolsa família ou qualquer ou-tra forma), não há diferença entre proprietários einquilinos.

· A proporção de trabalhadores que usam o pró-prio domicílio como local de trabalho, para to-dos os chefes, foi de 29%, maior entre os pro-prietários, mas bastante grande também entre osinquilinos: 27,6%. Proporção reduzida trabalhavaem outro município: 4,68% dos proprietários e3,54% dos inquilinos.

· A renda média dos chefes com renda é maiorentre os proprietários: 6,55 salários mínimos con-tra 4,98 dos inquilinos. A distribuição de rendapara os dois subconjuntos mostra a mesma moda(entre 1 e 2 salários mínimos). Mas a porcenta-gem dos que ganham mais que 5 salários míni-mos é mais alta entre os proprietários (29,14%)que entre os inquilinos ( 27,36%).

Nota-se que há certo esforço dos inquilinospara se localizar perto do trabalho: quase 39% dosinquilinos gastam menos de 30 minutos para o des-locamento entre casa e trabalho, enquanto que essaproporção, para os proprietários, foi de 34%. Mas,em relação aos grandes tempos de deslocamento, asituação é bem semelhante: com mais de 60 minu-tos de deslocamento estão 30,5% dos proprietáriose 28% dos inquilinos. O resultado sugere que alocalização em relação ao trabalho, ao menos no ter-ritório paulistano, não é o ponto mais importantena escolha de uma casa para alugar, contrariandoum mito persistente nos meios acadêmicos.

Resumindo, o perfil do inquilino paulistanomostra que é alfabetizado, com mais de 22% comescolaridade superior a 12 anos de estudo; 74%estão ocupados, sendo que as ocupações modais

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os proprietários, assim como o percentual de sol-teiros. Na locação informal, o yield costuma serbem maior que na locação formal, cerca de 3%,enquanto que, na formal, essa percentagem vai de0,6 a 0,8%. E a informalidade nos contratos delocação é, nas áreas de periferia, acompanhada pelainformalidade no processo de produção da casa,expressando a fragilidade das políticas de regulaçãodo solo urbano.

Recebido para publicação em 18 de dezembro de 2013

Aceito em 22 de março de 2014

REFERÊNCIAS

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Suzana Pasternak - Doutora em Saúde Pública. Professora Titular da Universidade de São Paulo. Membro decorpo editorial da Cadernos Metrópole (PUCSP). Tem experiência na área de Planejamento Urbano e Regio-nal, com ênfase em Fundamentos do Planejamento Urbano e Regional. Atuando principalmente nos seguin-tes temas: Favela, Habitação Popular, Estudos Urbanos. Publicações recentes: Mudanças na estrutura sócio-ocupacional das metrópoles brasileiras. Cadernos Metrópole (PUCSP), v. 14, p. 233-278, 2012; A dinâmica

espacial da desigualdade na Região Metropolitana de São Paulo. Revista de \Estudos sobre Urbanização,Arquitetura e Preservação, v. 47, p. 1-88, 2011; Urbanização, meio ambiente e saúde em São Paulo. InterfacEHS(Ed. português), v. 6, p. 51-72, 2011; O Estado de São Paulo no Censo 2010. Nyssa, v. 199, p. 24, 2011.

Lucia Maria Machado Bógus - Doutora em Arquitetura. Professora titular do Departamento de Sociologia daPontifícia Universidade Católica de São Paulo. Coordena o Observatório das Metrópoles São Paulo. Atua nasáreas de Sociologia Urbana e Demografia, com ênfase em Política Pública e População, analisando principal-mente os seguintes temas: cidade, desigualdade social, urbanismo, metropolizacao e migração. Publicaçõesrecentes: A especificidade de Quebec no quadro das Políticas Migratórias Canadenses. Travessia (São Paulo),v. 69, p. 71-86, 2011; Os refugiados e as políticas de proteção e acolhimento no Brasil: História e Perspectivas.Revista de História (UFES), v. 27, p. 101-114, 2011; Urbanização, meio Ambiente e Saúde em São Paulo.InterfacEHS (Ed. português), v. 6, p. 52-72, 2011.

RENTED HOUSING IN BRAZIL AND IN SÃOPAULO

Suzana PasternakLucia Maria Machado Bógus

The aim of this article is to understand theevolution and current state of the home rent marketin the country by connecting demographicevolution to the dynamics of the rent market. Italso intends to contribute to the discussion on theimportance of implementing a rent policy in Brazil.Therefore, in its first item, the article analyzesBrazilian population’s demographic evolution,positing a few population projection hypotheses.In the second item, about rented housing in Brazil,it shows the evolution in the percentage of rentedhomes. According to our findings, choosing to rentdoes not decrease families’ income, nor do rentedhomes have a poor quality; they are more centrallylocated, dense, and accessible. In the third item,where São Paulo’s specific case is presented, weverified that rented homes were the predominantform of housing until the 1970’s, showing theprofile of the city’s landlords and tenants.

KEYWORDS: Rented housing. Social renting. Rent inBrazil.

LOGEMENT EN LOCATION AU BRÉSIL ET ÀSÃO PAULO

Suzana PasternakLucia Maria Machado Bógus

L’objectif de cet article est de comprendrel’évolution et l’état actuel du marché des locationsde logement dans le pays en établissant le lien entrel’évolution démographique et la dynamique dumarché des locations. Il veut aussi apporter unecontribution à la discussion sur l’importance de lamise en oeuvre d’une politique de location auBrésil. Ainsi une analyse sur l’évolutiondémographique de la population brésilienne estfaite dans un premier temps permettant de fairequelques hypothèses de projections despopulations. Le deuxième point, concernant leslogements destiné à la location au Brésil, montrel’évolution de la proportion des domiciles loués.Cela permet de constater que le choix de la locationne diminue pas le revenu familial et que leslogements en location ne sont pas en mauvais état,ils sont plus centralisés, denses et accessibles. Dansun troisième point, où l’on traite plusspécifiquement du cas de São Paulo, on peut vérifierque la location d’un logement était la manièred’habiter la plus courante jusque dans les années1970 et saisir le profil des propriétaires et deslocataires paulistes.

MOTS-CLÉS: Logements locatifs. Location social. Locationau Brésil