GUIA COMPLETO SOBRE ASSEMBLEIA - M&F...

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Introdução

As assembleias são reuniões periódicas para tratar dos mais diversos

assuntos do condomínio. Segundo o Código Civil:

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos

condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orça-

mento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação

de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento

interno.

§ 1º Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos

poderá fazê-lo.

§ 2º Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de

qualquer condômino.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos

condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do

edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimi-

dade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da

assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de

votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade

das frações ideais.

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Introdução

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e

nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo dis-

posição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por

maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos

não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355. assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo

síndico ou por um quarto dos condôminos.

Tire todas as dúvidas em nosso Guia Completo sobre Assembleia em

Condomínio.



Existem algumas regras básicas para convocar uma assembleia. Isso

impede que um síndico mal intencionado tome alguma decisão em

benefício próprio ou em benefício de uma parte dos condôminos.

Convocação: todos os condôminos têm direito de convocar uma assembleia, mas o síndico é o responsável principal por essas convocações. Desse modo, o que era apenas um direito se torna uma obrigação. Para o síndico convocar uma assembleia, basta seguir o protocolo padrão; mas, para um condômino, isso se torna uma tarefa mais complexa: é necessário que ao menos ¼ do condomínio também queira que essa assembleia aconteça. Além disso, as assinaturas de todos os envolvidos devem constar no edital de convocação.

Divulgação: o novo Código Civil deixa a cargo da Convenção do

Condomínio a forma de divulgar a assembleia, desde que todos os

condôminos fiquem sabendo da sua realização com antecedência.

O tempo de divulgação também deve estar presente na Convenção;

em geral, o mínimo exigido são 24h. A divulgação pode ser feita

através de carta protocolada, Aviso de Recebimento, edital a ser

publicado na imprensa local ou simplesmente deixar o edital no

quadro de avisos.

Se um condômino não for avisado da assembleia, ele poderá

reivindicar, já que o Código Civil, no artigo 1.354, diz que

Como convocar uma assembleia



Como convocar uma assembleia

“a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não

forem convocados para a reunião”. Assim, as decisões tomadas em

um assembleia divulgada equivocadamente poderão ser anuladas.

Local de realização: as assembleias devem ser realizadas,

preferencialmente, na sede do condomínio.

Pauta: junto ao edital de convocação também deve haver a pauta

que será tratada na assembleia. Isso significa deixar explícitos todos

os assuntos que serão discutidos e votados; aqueles assuntos que

exigem quórum especial para aprovação deverão ser assinalados

com maior ênfase. Caso na assembleia seja deliberado algum

assunto que não estava previsto na pauta, algum condômino

insatisfeito com a decisão poderá questionar a validade dela.

Por isso, vale a pena seguir à risca a pauta da assembleia para depois

não precisar votar nos mesmos assuntos novamente.

Várias pessoas acham as assembleias muito burocráticas; às vezes

uma decisão simples não pode ser tomada, pois não estava na

pauta, por exemplo. Mas todos esse mecanismos foram criados

para proteger os próprios condôminos contra o autoritarismo dos

síndicos. É fundamental participar do maior número de assembleias

possível, pois assim você participa das decisões do condomínio.



O síndico tem obrigação de convocar todos para as assembleias?

A assembleia é o local onde toda e qualquer decisão do condomínio

deve ser tomada. E, muitas vezes, essas decisões dizem respeito

principalmente aos proprietários dos imóveis, e não aos moradores.

Porém, mesmo que na maioria das convocações apenas os

moradores fiquem cientes, é obrigação do síndico convocar todos os

membros do condomínio para a assembleia, sejam eles moradores

ou proprietários.

As decisões dos condomínios devem ser discutidas tanto com

os inquilinos quanto com os proprietários. O fato de apenas os

proprietários conseguirem votar em assembleia já é um indício

de que, talvez, eles sejam mais importantes na assembleia do que

os próprios inquilinos. Entretanto, moradores que não moram no

condomínio quase nunca recebem mensagens de convocação.

Isso acontece porque, na maioria dos casos, o síndico cola avisos no

elevador e no quadro de avisos para convocar uma assembleia, não

atingindo os proprietários que não residem no condomínio. Segundo

o Código Civil Brasileiro, Art. 1.350: Convocará o síndico, anualmente,

reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na

convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições

dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o

substituto e alterar o regimento interno.



O síndico tem obrigação de convocar todos para as assembleias?

Isso implica que a convocação pode ser feita de acordo com a

Convenção, não havendo necessidade de seguir nenhum parâmetro

preestabelecido. Entretanto, o Art. 1.354 – A assembleia não poderá

deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião

– determina que nenhuma deliberação feita em assembleia terá

qualquer valor caso algum condômino não tenha sido comunicado

sobre sua realização. Mas, no caso, essa anulação deverá partir dos

próprios condôminos prejudicados.

Os condomínios que ainda adotam a convocação através apenas

de avisos pregados nos elevadores e quadro de avisos poderão

ter suas deliberações anuladas por não terem convocado os

proprietários que não residem no condomínio, ao contrário de

condomínios clientes do Nextin Home. Para os condomínios que já

inovaram em sua gestão, a convocação de assembleia é enviada a

todos os usuários cadastrados no sistema, sejam eles moradores ou

proprietários.

Além do aviso de convocação, todos os membros do condomínio

recebem uma mensagem de texto (SMS) no dia da realização da

assembleia, aumentando consideravelmente o quórum.



A realização da Assembleia Geral Ordinária é obrigatória para todos

os condomínios do Brasil, de acordo com o Código Civil. Mas existe

alguma outra obrigatoriedade quando o assunto é AGO?

Confira o roteiro abaixo:

A Assembleia Geral Ordinária deve ser realizada preferencialmente nos

três primeiros meses do ano, e deve tratar os seguintes assuntos:

1. Prestação de contas e parecer do Conselho Fiscal –

Aproximadamente 20 a 25 minutos.

As contas do ano anterior devem ser entregues com pareceres

assinados pelo Conselho Consultivo Fiscal. Cópias desses

documentos devem ficar arquivadas com os responsáveis pela

administração do prédio.

2. Plano de atividades e previsão orçamentária para o próximo

ano – Aproximadamente 10 a 15 minutos.

As despesas do ano anterior devem ser consideradas durante a

previsão orçamentária, fazendo os reajustes contratuais e calculando

a média dos aumentos das contas públicas e dissídios coletivos.

Também devem ser consideradas as despesas sazonais, como o

décimo terceiro salário, além do fundo de reserva.

Assembleia Geral Ordinária – Roteiro



3. Eleição do síndico, subsíndico e Conselho Fiscal, quando for o

caso – Geralmente feita por aclamação, em 5 minutos.

Mas, se houver mais candidatos, calcule 3 minutos para cada um.

O mandato de síndico pode durar, no máximo, dois anos. Sendo

assim, a Assembleia Geral Ordinária deve conter, a cada dois anos,

um espaço para ser realizada a eleição do síndico.

4. Aprovação de obras – De 15 a 20 minutos.

Existem várias regras quando o assunto é obras em condomínio e,

dependendo do caso, é preciso aprovação dos demais membros do

condomínio. Portanto, se o síndico estiver interessado em propor

alguma obra no condomínio, é interessante que isso seja feito

nesse momento.

Assembleia Geral Ordinária – Roteiro



É possível afirmar, sem medo de cometer um exagero, que

todos os condomínios do Brasil sofrem com a falta de quórum

nas assembleias. Mas o que o síndico pode fazer para que o

envolvimento dos moradores com a gestão seja maior?

Segundo pesquisa desenvolvida em maio de 2015 pela Lello,

empresa que realiza administração de condomínios no Estado

de São Paulo, cerca de 70% dos condôminos e moradores dos

condomínios não comparecem às reuniões na capital paulistana.

Entretanto, esse número diminui significativamente quando o assunto da

assembleia influencia diretamente a vida do morador. É o caso do sorteio

de vagas da garagem: como quem não comparecer à reunião ficará com

as piores vagas, o número de ausências nesse tipo de assembleia cai para

20%. Tendo em vista essa realidade dos condomínios paulistanos, que

pode ser vivenciada em outras regiões do país, confira as seguintes dicas

para reverter a pouca adesão às assembleias:

1) Procure mesclar temas importantes com outros que atraiam

interesse dos condôminos.

2) Coloque na pauta apenas assuntos realmente relevantes. Com

assembleias curtas e menos cansativas, o número de presentes

irá aumentar.

Como aumentar o número de presentes na assembleia




3) Promova a integração dos condôminos com eventos extras,

além da assembleia. É mais fácil ter adesão dos moradores em um

condomínio quando o clima geral é mais amistoso.

4) Para condomínios muito grandes, faça um pequeno evento após

a assembleia, seja um coquetel, um lanche ou mesmo um eventual

sorteio de prêmios.

5) Estimule a gestão participativa no condomínio. Uma boa dica é

criar comissões específicas para que os condôminos participem,

como de decoração, de obras e outras.

6) Acerte no horário. Cada síndico deve conhecer bem os seus

moradores e procurar agendar a assembleia num horário positivo

para a maioria deles.

7) Avise todos sobre a assembleia e, no dia do encontro, deixe um

lembrete.

Faça essas mudanças na hora de convocar uma assembleia e o

número de presentes certamente aumentará. Para auxiliar você

no aviso de todos os moradores e no lembrete do dia marcado, o

Nextin Home é um grande aliado.




No módulo Assembleias, o síndico cadastra uma reunião e todos

os moradores e proprietários, mesmo aqueles que não moram no

condomínio, recebem um aviso por e-mail. Além disso, no dia em

que a assembleia for realizada, todos recebem um SMS, ajudando a

aumentar consideravelmente a quantidade de participantes.



Assembleia ordinária ou extraordinária?

As assembleias são reuniões periódicas em que os proprietários,

moradores e síndico se juntam para deliberar sobre assuntos de

interesse comum. Elas podem ser convocadas pelo síndico ou por ¼

dos condôminos. Mas é preciso ficar atento, pois existem dois tipos

de assembleias: as ordinárias e as extraordinárias.

A Lei 4.591/64, famosa Lei dos Condomínios, deixava claro qual

era a função de cada uma das assembleias. A ordinária deveria ser

realizada uma vez por ano, a fim de aprovar o orçamento anual do

condomínio. Já a extraordinária poderia ser convocada sempre que

houvesse necessidade e, apenas nesse tipo de convocação, seria

permitido modificações na Convenção.

Quando o novo Código Civil entrou em vigor em 2003, muita coisa

mudou. Agora, as nomenclaturas já não são tão importantes e não

existe uma distinção tão grande entre os dois tipos de assembleia.

Inclusive, as ordinárias não são sequer mencionadas; o documento

apenas a descreve, mas sem lhe atribuir nenhum nome específico:

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia

dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar

o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a

prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar

o regimento interno.



Assembleia ordinária ou extraordinária?

Quanto às assembleias extraordinárias, há apenas uma menção:

Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo

síndico ou por um quarto dos condôminos.

Ainda é obrigatório fazer uma assembleia anual para prestar contas,

aprovar o orçamento, alterar o regimento interno e eventualmente

eleger um substituto, assim como continua existindo um outro tipo

de assembleia que deve ser realizada sempre que necessário, e que

também pode ser convocada pelos condôminos. Mas não existem

barreiras quanto ao que pode e o que não pode ser deliberado em

cada uma, desde que sejam respeitadas as regras previstas tanto na

lei quanto na Convenção Condominial.

Em resumo, é obrigatório fazer uma assembleia geral pelo menos

uma vez por ano, a fim de tratar da aprovação das contas do síndico

em relação aos últimos 12 meses e da aprovação da previsão

orçamentária. E, à medida que forem aparecendo as demandas,

poderão ser convocadas várias outras assembleias gerais durante

o ano para tratar de qualquer assunto que seja de interesse do

condomínio. Em ambos os casos, não há necessidade de intitulá-

las ordinárias ou extraordinárias. Muito mais importante do que

o nome, é a pauta da reunião: só poderão ser deliberado aqueles

assuntos que estiverem previstos nela.



Por que participar das assembleias do condomínio?

Em assembleia é discutido e votado o futuro do condomínio,

motivo por si só suficiente para que todos (ou quase todos) os

condôminos compareçam. Entretanto, a realidade enfrentada por

condomínios em todo o Brasil é um desinteresse cada vez maior

em relação às assembleias.

Na assembleia são convencionadas as normas que regerão

o condomínio e suas principais questões: escolha do futuro

síndico, orçamento do ano, aprovação das despesas, valor das

contribuições dos condôminos, aprovação das contas e debate

dos problemas daquela comunidade. Então, quem deseja saber

como seu dinheiro será investido e decidir juntamente com os

moradores o melhor estado para sua moradia, deve comparecer.

Dessa maneira, é importante o condômino participar dos

encontros, porque lá é onde são tomadas decisões que tornam-

se regras do condomínio e que só poderão ser anuladas

judicialmente ou por deliberação de outra assembleia.

É bom frisar que existe uma situação bastante contraditória: os

condomínios que têm menor participação nas assembleias são,

geralmente, os mesmos condomínios que têm mais reclamação

por parte dos moradores.



Por que participar das assembleias do condomínio?

É claro que algumas assembleias são realmente muito

enfadonhas e desgastantes em decorrência da postura dos

próprios condôminos, mas é fundamental que todos tentem

deixar isso de lado pelo bem do condomínio e pelo bem pessoal,

uma vez que um condomínio organizado e bem gerido trará

grandes benefícios aos seus condôminos.



Votar em assembleia com procuração

Nas assembleias, é comum algum condômino aparecer com uma

procuração para legitimar o voto de outra unidade. Mas como isso

deve ser feito? Qual o número máximo de procurações que um

condômino pode utilizar? Confira abaixo a resposta para essa e

outras dúvidas que giram em torno das procurações.

Nas assembleias, as procurações são usadas para que o condômino

ausente transmita poderes a outra pessoa. Elas são mais utilizadas

para que a unidade faltante possa votar na assembleia e eleger o

novo síndico, por exemplo.

No entanto, a pessoa que apresentar a procuração para a assembleia

não precisa ser, necessariamente, um outro condômino: pode ser

qualquer pessoa da confiança do condômino ausente, desde que seja

maior de idade – ou emancipada – e capaz de direitos e deveres na

ordem civil. Se o primeiro proprietário da unidade não estiver disponível

para participar da assembleia, mas quiser dar o seu voto, ele pode pedir

a outro representante legal da propriedade (como o cônjuge). Nesse

caso, não há necessidade de procuração; mas, se o filho for representar

a unidade, aí será necessária a sua utilização.

Está descrito no Artigo 653 do Código Civil Brasileiro: Opera-se o

mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome,

praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do

mandato.



Votar em assembleia com procuração

O que muitos não sabem é que essa procuração pode ser expressa

ou tácita, ou seja, pode ser escrita ou apenas verbal. O Código

Civil não deixa isso claro, portanto essa determinação fica a cargo

da Convenção Condominial. Se houver algo sobre o assunto na

Convenção, essa decisão deve prevalecer. De qualquer maneira, é

indicado que o presidente da assembleia anote o voto do condômino

ausente e depois peça a comprovação do mesmo em até cinco dias

úteis. Se for constatado que a procuração não tinha autorização do

condômino, a assembleia poderá ser anulada. De qualquer forma, a

votação em que a procuração foi utilizada deverá ser anulada caso o

voto tenha sido determinante na decisão.

Quando o assunto é votar em assembleia com procuração, uma

das perguntas mais frequentes é qual o número máximo de

procurações uma pessoa pode apresentar. O Código Civil Brasileiro

não determina um número específico; na realidade, se não houver

nenhuma afirmação contrária da Convenção Condominial, não existe

número de procurações limite. É preciso conferir se a Convenção diz

algo sobre o assunto.

Uma última ressalva importante sobre o assunto é que o síndico

não poderá usar procurações de outros condôminos para votar em

assuntos que lhe digam respeito, como, por exemplo, aprovar suas

próprias contas.



Qual o quórum para cada resolução do condomínio?

As decisões tomadas em condomínio precisam ser bastante

criteriosas, pois qualquer irregularidade pode anulá-las. Sendo

assim, uma convocação de assembleia equivocada ou a contagem

dos votos com base na análise de quórum errada podem ser fatais.

Confira abaixo qual o quórum para cada decisão do condomínio:

Aprovação em Assembleia Geral Ordinária – Maioria absoluta

dos presentes

Aprovação da Convenção – Dois terços das frações ideais

Alteração da Convenção – Dois terços das frações ideais

Aprovação do Regimento Interno – Consultar a Convenção.

Caso seja omissa, dois terços das frações ideais

Alteração do Regimento Interno – Consultar a Convenção. Caso seja

omissa, dois terços das frações ideais

Destituição do síndico – Maioria absoluta dos presentes

Convocação de Assembleia Geral Extraordinária

pelos condôminos – Um quarto dos condôminos

Obras Voluptuárias – Dois terços dos condôminos

Obras úteis – Maioria dos condôminos



Qual o quórum para cada resolução do condomínio?

Obras necessárias – Não há necessidade de aprovação

Construção de outro pavimento ou edifício – Unanimidade

dos condôminos

Obra nas áreas comuns – Dois terços dos condôminos

Alteração da fachada – Unanimidade dos condôminos

Multa para condômino ou possuidor que não cumpre

reiteradamente com seus deveres – Três quartos dos

condôminos restantes

Reconstrução ou venda em virtude de sinistro – Metade mais uma

das frações ideais do respectivo terreno

Demolição, reconstrução ou alienação – Dois terços do total de

unidades isoladas e frações ideais correspondentes a oitenta por cento

do terreno

Reconstrução ou venda – Metade mais uma das frações ideais

Alienação que não decorra de insegurança ou insalubridade –

Maioria dos condôminos



Votação secreta em assembleia condominial

Muitos membros de condomínios questionam a possibilidade de

haver votação secreta em assembleias ordinárias e extraordinárias.

O Código Civil não explicita o veredito legal sobre o assunto, então é

preciso ter cautela ao analisá-lo.

O fato de o Código Civil não proibir a votação secreta não significa

que ela está automaticamente liberada para todo e qualquer

condomínio. Como não há nada constando na lei a respeito, isso

pode abrir brechas para que condôminos insatisfeitos possam tentar

impugnar uma assembleia onde essa prática foi adotada,

por exemplo.

O ideal é que só condomínios em que a votação secreta consta na

Convenção façam uso dessa prática; caso contrário, é preferível

continuar com a tradicional votação aberta. Entretanto, se for algo

que o condomínio como um todo julga interessante, pode ser

vantajoso mudar a Convenção no sentindo de deixar explícita a

possibilidade de existir voto secreto na assembleia.

Confira abaixo alguns pontos negativos e positivos dessa prática:

Pontos positivos:

• Evita constrangimentos

• Evita coerção na hora de emitir o voto



Votação secreta em assembleia condominial

Pontos negativos:

• Não funciona com votação baseada em fração ideal

• É mais fácil haver fraude

De modo geral, pode-se considerar que a votação secreta é

desaconselhável para a maioria dos condomínios, mas, em situações

bem específicas, pode ser a solução para algum problema pontual.



Voto de inquilino em assembleia

Quando o assunto é voto de inquilino nas assembleias, existem

muitas divergências, principalmente entre os juristas. O motivo é o

novo Código Civil, que entrou em vigor em 2003.

A lei 4.591/64, que regulava o condomínio nos quesitos edificações e

incorporações imobiliárias, dispunha, no capítulo VII Da Assembleia

Geral, parágrafo 4º, artigo 24, que:

“Nas decisões da Assembleia que envolvam despesas ordinárias do

condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela

não compareça.”

No entanto, o novo Código Civil, que passou a regular a matéria

sobre o Condomínio Edilício, não tem um capítulo sob o mesmo

título. O documento passa a tratar da Assembleia Geral no título

“Da Administração do Condomínio” (artigos 1347 a 1356), seção que

suprimiu o que constava na lei anterior sobre o voto do inquilino.

Algumas pessoas entendem que a lei 4.591/64 continua em vigor

no que não foi tratado pelo novo Código Civil e, desse modo, os

inquilinos ainda poderiam votar em assuntos ordinários. No caso

de despesas extraordinárias, como a reforma do salão de festas, os

inquilinos não podem votar em hipótese alguma. O motivo é que

definições de longo prazo e mais definitivas irão impactar somente o

dono do imóvel.



Voto de inquilino em assembleia

Nessa visão, o inquilino perderia o direito ao voto se o proprietário

da unidade comparecesse na assembleia, já que este último tem

preferência na hora de votar em assembleia, e o inquilino estaria

apenas preenchendo o lugar dele provisoriamente.

Entretanto, há quem avalie que a lei 4.591/64 continua a legislar

sobre assuntos que não foram objeto de alteração específica

pelo novo Código Civil e, assim, o inquilino só poderá votar como

procurador do condômino se tiver procuração específica por

ele outorgada.

Por não haver consenso, recomenda-se que inquilinos que desejem

votar em assembleias requeiram aos proprietários de suas

unidades procuração para votar em assuntos relativos a despesas

extraordinárias.



Como criar uma ata de assembleia condominial

Toda assembleia de condomínio, seja ela ordinária ou extraordinária,

deve ser resumida em uma ata. Essa ata é um documento legal que

contempla todos os assuntos que foram discutidos, além de conter

as deliberações tomadas sobre cada um deles.

É indicado que a ata seja feita no computador, com todas as

assinaturas dos presentes na última página, coletadas no momento

da assembleia e posteriormente anexadas: membros da mesa,

síndico, secretário, presidente da assembleia e dos presentes, bem

como dos condôminos ou seus representantes legais, e os locatários.

O próximo passo depois da confecção da ata é o registro em

cartório. Para isso, o síndico deverá levá-la a um cartório de títulos e

documentos. Vale lembrar que não existe obrigatoriedade legal da

ata ser registrada, mas, para que tenha validade para terceiros, esse

registro é fundamental.

O cartório não exige apresentação de procurações na efetuação

do registro, assim como também não exige cópia do registro de

imóveis ou do contrato de locação para certificar que a assinatura

é realmente de condômino ou de locatário. Cabe aos próprios

condôminos, mais especificamente ao presidente da assembleia e ao

síndico, verificar a legalidade e veracidade das procurações.



Como criar uma ata de assembleia condominial

Depois dessa base burocrática, o síndico deve disponibilizar o

documento para os condôminos, de modo que todos fiquem

cientes do que foi aprovado. A antiga Lei dos Condomínios (4591/64)

determinava que a distribuição da cópia da ata aos condôminos

fosse feita em um prazo de até 8 dias; entretanto, com o novo

Código Civil, essa obrigatoriedade não foi mantida, prevalecendo

o que estiver determinado na Convenção do Condomínio. O não

atendimento da entrega da ata aos condôminos em prazo razoável

implica no comprometimento do princípio da transparência, o qual,

quando atingido, pode levar à insatisfação e desconfiança

dos condôminos.

Todas as atas devem ser mantidas no Livro de Atas do condomínio

por pelo menos 5 anos, em poder da administradora ou do síndico.

Como qualquer documentação do condomínio, deve estar sempre

disponível a qualquer condômino.



Como evitar que a assembleia seja impugnada

Existem vários pré-requisitos que toda assembleia realizada em

condomínio deve seguir para evitar que os condôminos entrem com

pedido de anulação da mesma, seja na assembleia seguinte ou por

decisão judicial. Descubra quais são esses pré-requisitos e fique

sempre resguardado sobre as decisões aprovadas:

• Explicitar na convocação quais assuntos serão discutidos. A

convocação deve deixar claro o motivo da assembleia: se ela

se refere a “Assuntos gerais”, só estes poderão ser discutidos.

Aguardar a segunda convocação para começar

• Disponibilizar o edital de convocação em local estratégico do

condomínio, onde a maioria dos moradores terão acesso

• Tratar sobre todos os assuntos presentes na pauta e

relatar em ata

• Convocar todos os condôminos de acordo com as normas

previstas em Convenção

• Discutir e relatar em ata toda a pauta da assembleia em itens e

por ordem de assuntos

• Respeitar o quórum específico para cada votação de acordo com

o Código Civil.

• Certificar-se de que todos os condôminos estão cientes da



Como evitar que a assembleia seja impugnada

realização da assembleia. Se apenas um não for notificado, a

assembleia pode perder a validade

• Explicitar na convocação todo e qualquer item que haja

necessidade de aprovação e assuntos financeiros

• Não tratar de assuntos financeiros em “Assuntos gerais”

Cabe ao síndico cumprir todos os pré-requisitos existentes na parte

de convocação da assembleia. Ele terá ajuda do presidente da mesa,

que é escolhido no início da assembleia pelos condôminos, e do

secretário, que é nomeado pelo presidente e fica responsável por

redigir a ata.



Como funciona a assembleia virtual?

A assembleia virtual chegou para solucionar várias dificuldades

acarretadas pelo método tradicional de reunião: custo operacional

alto, falta de quórum, brigas entre moradores e outros diversos

contratempos. Mas como funciona essa assembleia virtual? Ela está

prevista em lei? Descubra mais sobre o assunto:

É interessante que o primeiro passo antes do condomínio adotar a

assembleia virtual como prática seja a alteração da Convenção. Em

função de se tratar de um assunto ainda incipiente e não previsto

na legislação, é importante que o condomínio interessado promova

a alteração de sua Convenção para autorizar expressamente a

realização de assembleias virtuais, estabelecendo a forma de

representação, a necessidade de certificado digital e os demais

detalhes necessários.

Quanto ao aspecto jurídico, a legislação brasileira não prevê

expressamente a realização de assembleias por meio virtual. Isso,

contudo, não deve ser considerado um obstáculo. O artigo 1.350

do Código Civil determina que “convocará o síndico, anualmente,

reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na

convenção (…)”. Esse dispositivo de lei abre margem para que a

convenção de condomínio estabeleça a forma e os parâmetros para

realização de assembleias.



Como funciona a assembleia virtual?

Entretanto, a assembleia tradicional não pode deixar de acontecer.

Em decisões muito importantes, tais como prestação de contas

e eleição do síndico, as famosas Assembleias Ordinárias devem

continuar existindo fisicamente. As assembleias virtuais serão

interessantes para votar sobre assuntos de menos importância e

que envolvam menos dinheiro do condomínio.

Além disso, pessoas que não têm familiaridade com tecnologia

não podem ser deixadas de lado nas decisões. Existem aqueles

que defendem que a assembleia virtual deve ser feita sempre com

assinatura digital, mas isso não é unanimidade.

O certificado digital é muito interessante para a assembleia virtual;

contudo, não é obrigatório. É com ele que a procuração é assinada

digitalmente para garantir que o condômino adepto da assembleia

virtual não precise estar presente fisicamente na assembleia

presencial. Porém, imprimir e assinar a procuração em papel é tão

válido quanto, dispensando completamente o certificado digital.

Com o Nextin Home, qualquer condomínio consegue criar uma

assembleia online. Através do módulo Enquetes, o síndico coloca

em pauta qualquer assunto de interesse do condomínio, recebido

pelos proprietários por e-mail. O voto pode ser dado diretamente ali,

aumentando a taxa de adesão em 65%. Quer aumentar a adesão dos

moradores nos assuntos do condomínio? Conheça o Nextin Home.



Sobre a Nextin

A Nextin é uma empresa de tecnologia com mais de 10 anos de

experiência em desenvolvimento de soluções personalizadas

para diversos segmentos.

Nosso mais novo produto, o Nextin Home, é a grande revo-

lução na gestão de condomínios de maneira automatizada e

prática, otimizando o trabalho do síndico e levando muito mais

informação para os condôminos.

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