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Reabilitação do Centro de Madri Prof. Dr. Eduardo A. C. Nobre

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Grandes Projetos Urbanos em São Paulo: crítica da prática recente

AUP 5869 – Avaliação de Grandes Projetos Urbanos: crítica da prática recente

Prof. Dr. Eduardo A. C. Nobre FAUUSP

1. Projetos para o Centro de São Paulo � Desde a década de 1960, a Área Central de São Paulo vem perdendo

população e atividades econômicas. � A questão do esvaziamento da Área Central já tem sido alvo de vários projetos

há algum tempo. � Nos últimos trinta anos, foram elaborados 6 planos para essa região, tendo

resultado na formação do PROCENTRO – Programa de Requalificação Urbana e Funcional da Área Central que procurava reverter a degradação funcional, ambiental e paisagística do Centro.

� A comissão do PROCENTRO, formada por representantes de algumas

secretarias municipais e de movimentos de empresários organizados, elaborou diversos projetos para a Área Central.

� Em 1997, a Prefeitura criou a Operação Urbana Centro, oferecendo

Coeficientes de Aproveitamento variando de 6 à 12 (o máximo na cidade é 4,0). � Mesmo assim, a OU resultou em pouco interesse dos empreendedores, pois em

sete anos das 101 propostas, somente 33 eram de compra de potencial construtivo. Outras eram 34 eram para regularização de área construída e 34 eram de transferência de potencial construtivo.

� Em compensação a OU Faria Lima em cinco anos resultou em 140 propostas,

resultando em R$ 170 milhões. � Na gestão Martha Suplicy (2001-2004), iniciou-se um amplo debate sobre a

questão do Centro. � Em 2001 o PROCENTRO junto com a AR Sé elaborou o Plano Reconstruir o

Centro, com o intuito de revitalizar os distritos que compreendem o centro histórico de São Paulo (Bela Vista, Bom Retiro, Brás, Cambuci, Consolação, Liberdade, Pari, República, Santa Cecília e Sé)

� Considerando a acessibilidade da área central da cidade, o seu abandono e

sub-utilização, esse plano baseou-se na diversidade funcional e social, procurando enfatizar as atividades de moradia, emprego, cultura, lazer,


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educação e representação nessa região. 1.1 O Programa Ação Centro

� Em 2003 a EMURB – Empresa Municipal de Urbanização, baseada no Plano

Reconstruir o Centro, lançou o Programa de Reabilitação da Área Central – Ação Centro

� A Prefeitura assinou empréstimo de US$ 150 milhões junto ao BID para

desenvolver o Programa, constando de cinco linhas de ação:

� Reversão da desvalorização imobiliária e recuperação da função residencial; � Transformação do perfil econômico e social; � Recuperação do ambiente urbano; � Transporte e circulação; � Fortalecimento institucional do Município;

A. Reversão de desvalorização imobiliária e recuperação da função

residencial - Programa Morar no Centro:

� PAR – Programa de Arrendamento Residencial (PMSP/CEF): Riskallah Jorge, Maria Paula, Celso Garcia, Brig. Tobias, Ipiranga, Joaquim Carlos e Hotel São Paulo;

� Locação Social: reurbanização da Favela do Gato

� PRIH – Programa de Reabilitação Integrada do Habitat: Luz e Glicério.


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� Instituição das ZEIS 3 – Zonas Especiais de Interesse Social no Plano

Diretor

PAR Riskalah Jorge PAR Brig. Tobias PAR Hotel São Paulo

B. Transformação do perfil econômico e social:

� Criação da Lei de Incentivos Seletivos prevendo isenção fiscal para atrair novas empresas no Centro;

� Atenção a grupos vulneráveis – Projeto Oficina Boracéia; � Controle e fiscalização do comércio de rua (coibição de produtos ilegais,

programas de profissionalização e geração de renda, criação de shopping


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popular, padronização das barracas, reorganização da concessão do TPU);

� Programa de Requalificação de Ruas Comerciais;

� Instalação de órgãos públicos estaduais e municipais que resultaram na

vinda de 11.500 funcionários públicos.

C. Recuperação do ambiente urbano:

� Recuperação do espaço público: Corredor Cultural (Praças do Patriarca e Dom José Gaspar) e nova iluminação da Praça da Sé;

� Recuperação do edifícios: Galeria Olido e Mercado Municipal; � Recuperação do patrimônio histórico: isenção de IPTU por dez anos para

restauro de fachada e transferência de potencial construtivo.


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D. Transporte e circulação:

� Criação de corredores de ônibus na Área Central – Passa Rápido; � Estudo para criação de novas garagens subterrâneas no Centro.

E. Fortalecimento institucional:

� Descentralização administrativa – SUBSÉ; � Re-aparelhamento das secretarias; � Criação da Comissão Executiva do Ação Centro, do Fórum de

Desenvolvimento Econômico e Social do Centro e da Agência de Desenvolvimento da Área Central.


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1.2 O Programa Nova Luz � A gestão atual Serra-Kassab (2005 - ) redirecionou o Programa Ação Centro,

modificando por completo o seu perfil. � O Programa deixou de ser abrangente e diverso, focalizando apenas a Região

do entorno da Estação da Luz. � O motivo dado pela nova gestão foi que era necessário concentrar os esforços

para reverter a “decadência” do centro � Contudo, o real motivo foi maximizar os investimentos já realizados por diversas

gestões do Governo do Estado na região. � Além de promover um processo de “higienização social” na região, alcunhada

de “Cracolândia”.

Programa de Incentivos Seletivos LEI Nº 14.096/05 - DECRETO Nº 46.996/06 � INVESTIDOR – Pessoa Física ou Jurídica, previamente habilitada no Programa

de Incentivos Seletivos da área da Luz. � INVESTIMENTO Toda despesa de valor igual ou superior a R$50.000,00,

efetivamente comprovada, compreendendo:

� Elaboração de projeto, limitado a 5% do valor do investimento; � Aquisição do terrenos; � Execução de obras (materiais e mão de obra);


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� Melhoramento em instalações incorporáveis ou inerentes aos imóveis; � Aquisição e instalação de equipamentos.

Benefícios: � Concessão de Certificados de Incentivo ao Desenvolvimento, com valor de: a) 50% do valor dos investimentos, que incluem construção, restauração,

preservação de imóvel residencial e de atividades comerciais previstas na lei b) 80% do valor dos investimentos destinados às atividades de prestação de

serviços previstas na lei � Redução de 50% do IPTU do imóvel objeto do investimento; � Redução de 50% do ITBI-IV do imóvel objeto do investimento; � Redução de 60% do ISS sobre os serviços de construção civil, referentes ao

imóvel objeto do investimento; � Redução de 60% do ISS incidente sobre os serviços listados na Lei. Atividades sujeitas a redução de ISS: � Elaboração de programas de computação (software) � Licenciamento , distribuição ou cessão de direito de uso de programas de

computação � Telemarketing e Call Center � Digitação e datilografia � Reprografia, microfilmagem e digitalização � Desenvolvimento de sistemas, programação, processamento de dados,

assessoria e consultoria em informática, suporte técnico em informática, instalação, configuração e manutenção de programas de computação, confecção de páginas eletrônicas.

� Provedores de acesso à internet � Digitação e datilografia � Hospedagem em hotéis, apart-service condominiais, flat, apart-hotéis � Organização de festas e recepções(bufê) � Propaganda e Publicidade � Provedores de acesso à internet � Espetáculos teatrais, exibições cinematográficas � Fonografia ou gravação de sons, dublagem e mixagem � Fotografia e cinematografia � Além do Programa Nova Luz, essa gestão criou o PPI – Programa de

Parcelamento Incentivado � Esse programa dá desconto de 75% da multa e de 100% dos juros de mora

para incentivar o pagamento de dívidas municipais em atraso.


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� O contribuinte pode optar por quitar o débito em até 120 meses (10 anos). � Esse programa minou de vez o Programa Morar no Centro, pois vários dos

edifícios em estudo para HIS tinham dívidas enormes de IPTU � Um exemplo foi o Edifício Prestes Maia que ficou décadas abandonado, foi

ocupado em 2002 pelos membros do MSTC e que graças ao PPI foi comprado por empresários que efetivaram a Ação de Despejo em 2007.

2. Operações Urbanas em São Paulo � O conceito de Operação Urbana surge em São Paulo na proposta de Plano

Diretor de 1985. � Em função da limitação do Poder Público para atuar no processo de

urbanização, o Plano sugere a Parceria Público-Privado com intuito de minimizar os gastos públicos.

� As OU propostas têm como objetivos viabilizar a produção de habitação

popular, infra-estrutura, equipamentos coletivos e acelerar transformações urbanísticas de acordo com o PD.

� São propostas 35 OUs nos bairros de São Miguel, São Matheus, Vila Matilde,

Vila Maria, Campo de Marte, Centro, Santo Amaro, Pinheiros, Barra Funda, Vila Nova Cachoerinha, Paraisópolis e Campo Limpo.

� Contudo, o surgimento do mecanismo da outorga onerosa ocorre na Operação

Interligada


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� Instituída pela lei 10.209/86 e alterada pela lei 11.773/95, esse, mecanismo

previa que a iniciativa privada doasse à Prefeitura um certo número de Habitações de Interesse Social em troca de modificações dos índices urbanísticos e categorias de uso nos terrenos de sua propriedade.

� De 1988 a 1996 houveram 115 propostas, resultando em US$ 58.282.450 em

contrapartida e área adicional de 466.658 m2. A maioria das propostas foram realizadas em Z2, localizadas nas áreas de concentração de maior renda.

� Em 2000 esse instrumento foi julgado inconsitucional em ação movida pelo

Ministério Público. � A partir dessa experiência, surge a primeira, a Operação Urbana Anhagabaú,

no Centro Histórico, em 1990. � Contudo, essa OU ocasionou pouco interesse nos investidores, e grande parte

das propostas de adesão foi de regularização de área já construída irregular. � Certamente, a OU mais conhecida é a da Faria Lima. Localizada em eixo viário

em área nobre da cidade, essa operação foi um sucesso do ponto de vista imobiliário, contudo os gastos foram muito superiores ao arrecadado.

� Entre 1995 e 2004 foram arrecadados R$306 milhões contra gastos de R$ 715

milhões. � Essa Operação também alterou o perfil sócio-econômico da região de classe

média para classe média-alta.

� Além de diminuir a densidade habitacional em função da concentração de

investimentos no setor terciário (Montandon, 2007).


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� Atualmente, existem em São Paulo 4 OUC em funcionamento (Faria Lima,

Centro, Água Branca e Água Espraiada), além de mais 5 previstas no PDMSP � Atualmente já existe uma reflexão crítica sobre a experiência das OUC em São

Paulo: � As Operações Urbanas funcionam aonde já existe interesse do mercado

imobiliário, fazendo com que os investimentos se concentrem nas regiões aonde eles já estão concentrados, aumentando assim as disparidades intra-urbanas (exclusão e segregação sócio-espacial).

� A falta de um programa de atendimento social faz com que ela funcione como

um instrumento que aumenta a exclusão social na medida em que haja a expulsão da população residente na área de intervenção. No caso da OUC Água Espraiada 70% do gasto (R$ 230 milhões) até agora foi com obras viárias e apenas 20% é previsto para gasto em HIS.

� Um dos objetivos das OUC é fazer com que o investimento privado custeie,

através da outorga onerosa, o programa de obras proposto, porém muitas vezes o Poder Público tem gasto mais do que arrecadado (ex. O. U. Faria Lima) em detrimento das regiões mais carentes da cidade.

� A falta de um projeto urbanístico que norteie as Operações Urbanas faz com

que o seu resultado seja apenas imobiliário, sem que haja uma melhoria efetiva do espaço urbano que ela pretende reorganizar através da criação de novos espaços públicos, equipamentos sociais, áreas verdes e permeáveis.

� São sempre vinculadas a um programa de obras viárias reforçando o transporte

individual numa cidade com altos índices de congestionamento e poluição, quando poderiam ser vinculadas e financiar as obras do Metrô.

3. Referências bibliográficas: � DIOGO, E. Habitação Social no contexto da reabilitação urbana da Área Central

de São Paulo. Dissertação de Mestrado. São Paulo: FAUUSP, 2004. � EMURB. Empresa Municipal de Urbanização. Programa Ação Centro:

requalificação urbana dos Distritos Sé e República. São Paulo: EMURB, 2004. Em CD rom.

� _______. Programa Nova Luz. São Paulo: EMURB, 2007. Em CD rom. � FIX, M. Parceiros da Exclusão: duas histórias da construção de uma nova


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cidade em São Paulo. São Paulo, Editora Boitempo, 2001. � MARICATO, E. e WHITAKER, J. Operação Urbana Consorciada: diversificação

urbanística participativa ou aprofundamento da desigualdade? In: OSÓRIO, L. (org.) Estatuto da Cidade e reforma urbana: novas perspectivas para as cidades brasileiras. Porto Alegre: Sérgio Antônio Fabris, p. 215-250, 2002.

� MONTANDON, D. Estudo da Operação Urbana Faria Lima: avaliação crítica e

novos rumos. In: Anais do XII Encontro Nacional da ANPUR. Belém: UFPA/ANPUR, 2007.

� OLIVEIRA, J. G. M. et al. Operações Urbanas em São Paulo: crítica e projeto.

Arquitextos Vitruvius, 2005. Internet. � SÃO PAULO (Cidade). PROCENTRO – Programa de Requalificação Urbana e

Funcional do Centro de São Paulo. Diário Oficial do Município de São Paulo, n. 131, Suplemento, 15 de julho de 1993.

� _______. Programa Morar no Centro. São Paulo: SEHAB, 2004. � VILARIÑO, M. C. Operação Urbana: a inadequação do instrumento para a

promoção de áreas em declínio. Tese de Doutorado. São Paulo: FAUUSP, 2006.

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