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Gafisa Adquire AlphaVille Urbanismo

Projetos AlphaVille

Conferência Telefônica

São Paulo, 03 de Outubro de 2006

Vila dos Ingleses - MG AlphaVille Campinas - SP

AlphaVille Graciosa - PR AlphaVille Fortaleza - CE

Relações com Investidores: Gustavo Felizzolari@gafisa.com.br

TeleconferênciaSão Paulo, 03 de Outubro de 200610:00 (Horário de Brasília), 09:00 (US-ET)Telefone: +55 (11) 2101-4848Código: GafisaWebcast: http://www.gafisa.com.br/ri

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A Aquisição da AlphaVille Reforça o Posicionamento da Gafisa para Oportunidade Diferenciada de Crescimento

Diversificação geográfica

Acionistas de classe mundial e elevados

padrões de governançacorporativaModelo de negócios

eficiente e banco de terrenos estratégico

Mercado com Potencial de Crescimento

Liderança no setor e forte reconhecimento da marca

Administração profissional e estrutura

organizacional estabelecida

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AlphaVille Urbanismo

Residential Area Parks

Business Area

Multi-family Area

AlphaVille Club

Golf Course

Business Area Residential Area

Residential Area

Um Projeto Piloto Típico da AlphaVille

A AlphaVille Urbanismo é a maior empresa incorporadora de projetos de desenvolvimento urbano no Brasil,

sem nenhum concorrente relevante

A Companhia transforma transformar um grande terreno rural em lotes urbanizados, desenvolvendo toda a

infra-estrutura necessária (rede de água e esgoto, pavimentação, claçadas, iluminação), além de completa

área de lazer, representada por clube esportivo, muros altos monitorados, etc., para subseqüente venda

AlphaVille não se envolve na construção das casas dos condomínios

Os lotes residenciais de alto padrão são voltados para famílias de classe alta e média alta nos arredores de

regiões metropolitanas em todo o Brasil

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Financiamento da Aquisição

Gafisa adquire 100% da AlphaVille nos próximos cinco anos

A aquisição da AlphaVille envolve a compra de 100% de suas ações em dinheiro e ações, divididas em três fases, conforme o descrito a seguir:

Fase 1 – aquisição de 60% das ações da AlphaVille por R$ 20 milhões em dinheiro na data de fechamento da transação e a emissão de cerca de 6,477,718 de ações da Gafisa (preço de R$28,05), no valor aproximado de R$ 181,7 milhões, para os atuais acionistas da AlphaVille

Fase 2 – aquisição de 20% das ações da AlphaVille em dinheiro ou ações, a critério da Gafisa, da Gafisa 36 meses após o fechamento da transação

Fase 3 – aquisição dos 20% remanescentes das ações da AlphaVille em dinheiro ou ações, a critério da Gafisa, da Gafisa 60 meses após o fechamento da transação

O preço da ação da AlphaVille da segunda e da terceira fases será calculado com base em avaliação a ser feita por uma instituição independente segundo o Método do Fluxo de Caixa Descontado

Os novos acionistas da Gafisa deterão aproximadamente 5.9% do capital da Gafisa após a primeira fase da transação

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Nota (2): Baseado no preço de R$28.05 para ação da Gafisa

42,2% Desconto sobre Múltiplo da Gafisa (2)

13,2xGafisa's P/E 2008E

7,6xP/L implícito na transação 2008E

P / L

41,6% Desconto sobre Múltiplo da Gafisa (2)

10,1xGafisa FV / EBITDA 2008E

5,9xFV / EBITDA implícito 2008E

FV / EBITDA

Nota (1): Baseado no Consenso de Mercado para as Estimativas de 2008 (Deutsche Bank, Itau, Merrill Lynch, UBS)

218,4 Lucro Líquido 2008E (1)

271,3 EBITDA 2008E (1)

2.744,1 Firm Value (FV)

(147,0)Endividamento Líquido (Caixa Líquido)

0,0 Participação Minoritária

102,6 # ações (mm)

Gafisa's Financials (R$ million, as of June 30th 2006)

Valuation Atrativo

Análise por Múltiplos

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Economics Atrativo

O segmento apresenta melhores margens e exposição de caixa significativamente menor

10%2%62%19%% dos Lançamentos²

44%28%31%37%Margem Típica dos Proj.

100 - 400100 - 500150 - 300< 100Número de Unidades

R$ 1.800 - R$ 2.000

100% CEF (direto com o comprador)

R$ 32.000 - R$ 62.000

R$ 70k - 130K

45 - 65 m²

Popular LoteamentosMédio e Médio-AltoAlto Padrão

R$ 2.000 - R$ 3.600

Bancos Comerciais e CEF

R$ 70.000 - R$150.000

R$ 150k - 400K

70 - 150 m²

10-15%30-35%Exposição de Caixa / Vendas Totais

R$ 150 – R$ 800

Gafisa

na

< 300k

100 - 1.000 m²

> R$3.600

Gafisa

> R$150,000

> 400K

100 – 500 m²

Preço Médio p/m²

Financiamento

Renda Familiar¹

Preço Médio da Unidade

Tamanho (m²)

Notes:¹ Annual household income. ² Gafisa has commercial buildings which accounted for the remaining 7% of the 2006 Launches

Lorian - SPBlue -RJ Side Park - SPThe Gold-SP

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Posicionamento de Mercado sem ParaleloCom Forte Reconhecimento de sua Marca e abrangência nacional, a AlphaVille se diferencia dos concorrentes potenciais

AlphaVille – Presença Geográfica

AlphaVille

Gafisa

Posição de Liderança: a AlphaVille Urbanismo é líder absoluta nesse segmento.

Track Record comprovado: O conceito AlphaVille tem sido muito bem aceito por todo país, presente em 35 cidades e 16 estados

Forte Reconhecimento da Marca: A AlphaVille éreconhecida por sua infra-estrutura de alta qualidade (em razão de um projeto especializado de produto para famílias de classe alta e alta classe média e de rígidos processos de qualidade). A constante busca por excelência no atendimento pós-venda, bem como esforços para manter a permanente satisfação de todos com os quais se relaciona, resultaram em um forte reconhecimento público da marca “AlphaVille”nos mercados onde atua, o que faz com que a empresa consiga vender seus produtos com margens superiores

2005

Top de Marketing

2005 2005

Superbrands

2005

FIABCI

2005

Pop ListMasterImobiliário

AlphaVille – Prêmios Conquistados (2005)

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Prospecção / Análise Estratégica

Parceria / Aquisição de

Terrenos OcupaçãoAprovação e

RegistroMarketing& Vendas Construção

Análise envolvendo aspectos legais, ambientais, urbanos, técnicos e de mercado (ex.: preço, demanda, concorrência e adesão ao conceito)

Prospecção / Análise Estratégica

Assinatura de um Contrato de Parceria com o proprietário do terreno ou uma aquisição seletiva do terreno

Parceria / Aquisição de Terrenos

Na última fase, os clientes estão aptos para construírem suas casas, e a AlphaVille apóia o estabelecimento do “conselho de administração” do condomínio

A AlphaVille trabalha como Administradora da Construção, terceirizando a execução das obras

Após o lançamento, a AlphaVille inicia a pré-venda das unidades durante o período de contrução (similar à Gafisa)

Desenvolvimento de um Plano Diretor a ser submetido às autoridades para o processo de aprovação

Esse processo leva em média três anos (comparado aos seis meses da Gafisa) e envolve interações com as autoridades nos níveis federal, estadual e municipal, após o quê, a incorporação é registrada em nível municipal e está pronta para ser comercializada

Ocupação

Construção

Marketing& Vendas

Aprovação e Registro

Segmento Caracterizado por Elevada Barreira de Entrada

Longo Processo de Aprovação de Novos Projetos…

Dificilmente haverá algum concorrente no futuro próximo com capacidade para replicar a posição liderança adquirida pela companhia

3 anos 1 anos 2 anos

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Elevado Potencial de Crescimento, com Risco Relativamente BaixoA AlphaVille possui um significativo e não-replicável land bank, de aproximadamente R$ 2,0 bilhões de vendas futuras

100%155.2781.430746.533Sul

% em permuta

Potencial de vendas

(R$ mm)

Unidades potenciais

Área Útil (sq.m)

100%566.6463.4612.626.057Nordeste

8.963.794

162.121

502.757

4.926.325

15.467

438

926

9.213

1.997.452

32.424

104.954

1.138.151 93%Sudeste

27%Centro-Oeste

92%Total

100%Norte

Land Bank¹

¹ 30/06/06

Entre 2006 e 2010 a Companhia espera lançar 46 empreendimentos, sendo que 42 já estão no banco de terrenos da companhia

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Vendas cruzadas de edifícios residenciais da Gafisa em condomínios horizontais (lotes)

Ampla experiência de negociação da AlphaVille com autoridades locais e parceiros consolidada em 35 cidades e 16 estados para ampliar e consolidar a presença geográfica da Gafisa

AlphaVille se beneficiará do expertise financeiro da Gafisa, permitindo com que a companhia possa otimizar sua estrutura de capital e fornecer produtos ainda melhores para seus clientes

Esperamos que ambas as empresas possam se beneficiar de futuras sinergias, tais como:

Esta Combinação Resultará em Inúmeras Sinergias

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Nota: (1) O preço por m2 para Gafisa exclui lotes

40012221247715551089687244611321790Número de Unidades

nanana263,7 200,2 146,6 2.768,0 2.725,0 2.701,0 Preço por m2 (1)

1,684,164 1,285,291 836,157 1,170,096 1,151,898 656,720 514,068 133,393 179,437 Área Útil Lançada (m2)

828,307 348,463 434,771 176,492 141,521 57,415 651,815 206,942 377,356 Lançamentos (R$ '000)

25 15 23 4 4 3 21 11 20 Número de Lançamentos

2005A2004A2003A2005A2004A2003A2005A2004A2003A

Gafisa + AlphaVille (Pro-forma)AlphaVilleGafisa(R$ 000, exceto quando indicado)

Informações Operacionais e Financeiras Selecionadas (Pro-forma)

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AlphaVille – Práticas de Governança

O Expertise da AlphaVille Permanecerá na Companhia após a Conclusão da Aquisição

As participações somadas de Nuno Luiz Alves e Renato Albuquerque representarão 40% da

AlphaVille ao longo dos próximos cinco anos

Nuno Luiz Alves continuará sendo o Presidente da Companhia

A AlphaVille operará como uma subsidiária da Gafisa

o Conselho de Administração da AlphaVille será formado por cinco membros, dos quais três

serão indicados pela Gafisa

A Gafisa buscará a aprovação dos acionistas para a indicação do Sr. Albuquerque como

Membro do Conselho da Gafisa

Gafisa S.A.

SPE A SPE B SPE C Gafisa Vendas Alphaville...60%

Estrutura Corporativa Pro-Forma da Gafisa após a Transação (Fase 1)

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Diversificação geográfica

Acionistas de classe mundial e elevados

padrões de governançacorporativaModelo de negócios

eficiente e banco de terrenos estratégico

Mercado com Potencial de Crescimento

Liderança no setor e forte reconhecimento da marca

Administração profissional e estrutura

organizacional estabelecida

A Aquisição da AlphaVille Reforça o Posicionamento da Gafisa para Oportunidade Diferenciada de Crescimento