FUNDAÇÃO GETÚLIO VARGAS -...

FUNDAÇÃO GETÚLIO VARGAS

Escola de Direito FGV DIREITO RIO

Programa de Educação Continuada

MBA em Direito da Economia e da Empresa

JORGE JAEGER AMARANTE

Parecer: Riscos e responsabilidades em face de necessária desvinculação de lotes já

alienados a terceiros para liberação de obras embargadas por órgão ambiental.

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado ao

curso de Pósgraduação lato sensu, nível

especialização, MBA em Direito da Economia e

da Empresa da FGV DIREITO RIO.

Turma n° I, da cidade de Brasília, DF.

N° Matrícula: 17890/2008.

Data: fevereiro de 2010.

FUNDAÇÃO GETÚLIO VARGAS




O Trabalho de Conclusão de Curso

Parecer: Riscos e responsabilidades em face de necessária desvinculação de lotes já

alienados a terceiros para liberação de obras embargadas por órgão ambiental.

Elaborado por Jorge Jaeger Amarante

E aprovado pela Coordenação Acadêmica do curso de Pósgraduação MBA em Direito da

Economia e da Empresa, foi aceito como requisito parcial para a obtenção do certificado do curso

de pósgraduação, nível especialização, do Programa de Educação Continuada da FGV DIREITO

RIO.


Coordenador Acadêmico da FGV DIREITO RIO

Professor Avaliador




Compromisso de Originalidade

A presente declaração é termo integrante de todo o trabalho de conclusão de curso (TCC) a ser

submetido à avaliação da Coordenação Acadêmica da FGV DIREITO RIO como requisito

necessário à conclusão do curdo de MBA em Direito da Economia e da Empresa, sem a qual o

referido trabalho não produzirá quaisquer efeitos.

Eu, Jorge Jaeger Amarante, brasileiro, casado, advogado, portador da cédula de identidade n°

1.789.697, registrado na OABDF 21.321, inscrito no CPF sob o n° 893.084.25187, na

qualidade de aluno do MBA em Direito da Economia e da Empresa da Escola de Direito FGV

DIREITO RIO, declaro para os devidos fins estar apresentando, em anexo, meu Trabalho de

Conclusão de Curso, para fins de avaliação, como parte integrante da nota do curso de

Pósgraduação latosensu da FGV DIREITO RIO e que o mesmo se encontra plenamente em

conformidade com os critérios técnicos, acadêmicos e científicos de originalidade.

Nesse sentido, declaro, para os devidos fins, que:

O referido TCC foi elaborado com minhas próprias palavras, idéias, opiniões e juízos de valor, não

consistindo, portanto, em PLÁGIO, por não reproduzir, como se meus fossem, pensamentos, idéias

e palavras de outra pessoa;

As citações diretas de trabalhos de outras pessoas, publicados ou não, apresentadas em meu TCC,

estão sempre claramente identificadas entre aspas e com a completa referência bibliográfica de sua

fonte, de acordo com as normas estabelecidas pela FGV DIREITO RIO.

Todas as séries de pequenas citações de diversas fontes diferentes foram identificadas como tais,

bem como às longas citações de uma única fonte foram incorporadas suas respectivas referências

bibliográficas, pois fui devidamente informado e orientado a respeito do fato de que, caso contrário,

as mesmas constituiriam plágio.

Todos os resumos e/ou sumários de idéias e julgamentos de outras pessoas estão acompanhados da

indicação de suas fontes em seu texto e as mesmas contam das referências bibliográficas do TCC,

pois fui devidamente informado e orientado de que a inobservância destas regras poderia acarretar

alegação de fraude.

O(a) Professor(a) responsável pela supervisão de meu trabalho de conclusão de curso

(TCC) me apresentou a presente declaração, requerendo o meu compromisso de não

praticar quaisquer atos que pudessem ser entendidos como plágio na elaboração de meu

TCC, razão pela qual declaro ter lido e entendido todo o seu conteúdo e submeto o

documento em anexo para a apreciação da Fundação Getúlio Vargas com fruto de meu

exclusivo trabalho.


Assinatura do Aluno: __________________________________________.

Nome do Aluno: Jorge Jaeger Amarante.

Identidade do Aluno: 1.789.697 – SSP/DF.

Matrícula: 17890/2008.




Eu, Jorge Jaeger Amarante, abaixo assinado, do Curso de Direito da Economia e da Empresa,

realizado nas dependências da Fundação Getúlio Vargas, Núcleo Brasília, no Distrito Federal, no

período de 24 de abril de 2008 a 12 de dezembro de 2009, declaro que o conteúdo do Trabalho

de Conclusão de Curso intitulado “Parecer: Riscos e responsabilidades em face de necessária

desvinculação de lotes já alienados a terceiros para liberação de obras embargadas por órgão

ambiental.”, requisito parcial para a obtenção do certificado do curso de Pósgraduação, nível

especialização, do Programa de Educação Continuada da FGV DIREITO RIO, é autentico, original

e de sua autoria exclusiva.

Declaro estar ciente de que será de minha inteira responsabilidade a obediência a eventuais

exigências de confidencialidade e/ou a preservação de quaisquer dados sigilosos e/ou de acesso

restrito, e que sou responsável por quaisquer prejuízos e/ou danos a terceiros, sejam eles diretos ou

indiretos, culposos ou dolosos, provocados pela divulgação indevida, parcial ou total, de dados,

estudos, gráficos, processos, tabelas, pesquisas ou quaisquer informações que tenham sido utilizadas

no meu TCC.

Ademais, declaro que a versão eletrônica do TCC que foi submetida à avaliação da Coordenação

Jurídica é idêntica, em todos os aspectos, à versão final impressa ora submetida para fins de

arquivamento na Fundação Getúlio Vargas, Núcleo Brasília, no Distrito Federal.


Assinatura do Aluno: __________________________________________.

Nome do Aluno: Jorge Jaeger Amarante.

Identidade do Aluno: 1.789.697 – SSP/DF.

Matrícula: 17890/2008.

RESUMO

O presente labor se trata de um Projeto de Consultoria, conforme os termos

definidos pelo Manual de Elaboração de Trabalho de Conclusão de Curso da Escola de Direito

FGV DIREITO RIO, em que o ora Autor procura atender a uma cliente, empresa de construção

civil, sanando suas dúvidas condizentes aos riscos e às responsabilidades, especialmente civil,

consumerista e tributária, provenientes da necessidade de desvinculação de alguns lotes de seu

empreendimento para liberar área passível de sofrer eventuais danos ambientais, visando cumprir

com exigências feitas pelo Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais

Renováveis IBAMA para desembargar as obras e permitir o andamento das mesmas no

loteamento em questão.

A situaçãoproblema se encontra no fato de que muitas das unidades habitacionais

que deverão ser desvinculadas e liberadas já se encontram alienadas ou contratadas de alguma

maneira com terceiros, seja por ter sido dada em pagamentos para antiga prestadora de serviços;

seja por ter ocorrido a venda efetiva ou a promessa de venda à interessados; ou seja por existirem

direitos à parceira em consórcio sobre parte do empreendimento.

Assim, darseá à cliente as noções jurídicas básicas para que a mesma entenda as

terminologias e os fundamentos da consultoria realizada, bem como se explicarão os riscos e

responsabilidades advindas da situação frente a cada tipo de terceiro que se relaciona juridicamente

com a consulente em comento, trabalho este que permeará precipuamente os ramos do direito civil,

consumerista e tributário atinentes ao caso analisado e, logo, de interesse direto da empresa

solicitante do labor.

SUMÁRIO

1. INTRODUÇÃO .......................................................................................................... 01

2. ASPECTOS GERAIS DA RESPONSABILIDADE CIVIL .................................. 02

2.1. Do conceito de responsabilidade civil ....................................................... 02

2.2. Da responsabilidade subjetiva ................................................................... 03

2.3. Da responsabilidade objetiva e nas relações de consumo ....................... 04

2.4. Da responsabilidade solidária ................................................................... 06

2.5. Da responsabilidade subsidiária ............................................................... 06

2.6. Do direito de regresso ................................................................................ 07

3. DA RESPONSABILIDADE CIVIL APLICÁVEL AO CASO ........................... 08

3.1. Da responsabilidade pelas obras de urbanização do loteamento e pela

comercialização dos lotes ........................................................................... 08

3.2. Da responsabilidade no caso frente ao consumidor ................................ 10

3.2.1. Da responsabilidade proveniente das obras de urbanização e da

comercialização dos lotes ........................................................................... 11

3.2.2. Da responsabilidade pela desvinculação frente aos adquirentes ... 12

3.2.3. Da responsabilidade pela desvinculação frente aos promitentes

compradores ..................................................................................... 20

3.2.4. Da solução proposta para a substituição dos lotes negociados com

os adquirentes ................................................................................. 20

3.2.5. Da solução proposta para a substituição dos lotes negociados com

os promitentes compradores ........................................................... 21

3.3. Do distrato, da evicção e das responsabilidades da Consulente em face

da Urbano ................................................................................................... 22

3.4. Das responsabilidades em decorrência do consórcio .............................. 27

4. DAS RESPONSABILIDADES TRIBUTÁRIAS ................................................... 28

4.1. Da incidência do ITBI decorrente das permutas com os adquirentes ... 28

4.2. Da não incidência de IR decorrente das permutas com os adquirentes . 30

4.3. Da não incidência de ITBI nos termos aditivos a serem celebrados com

os promitentes compradores ...................................................................... 31

5. CONCLUSÃO ............................................................................................................. 32

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS .......................................................................... 33

ANEXO ÚNICO ............................................................................................................... 35

1. INTRODUÇÃO SITUAÇÃOPROBLEMA E PARÂMETROS DA CONSULTA

A empresa Safira Construções Civis Ltda., doravante também designada apenas

como “Consulente”, “Safira” ou “SCC”, teve paralisadas as obras de construção de seu loteamento,

denominado “Residencial Safira”, em virtude de embargos efetivados pelo Instituto Brasileiro do

Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis IBAMA, que alega possíveis danos

ambientais na manutenção de alguns dos lotes do empreendimento em questão.

Para resolução do imbróglio, se faz mister a desvinculação de alguns lotes do

empreendimento, liberandose a área dos riscos ao meio ambiente advindos dos materiais utilizados

na construção civil, com o fito de atender às exigências do órgão ambiental ora em voga,

objetivando a continuação das obras sem qualquer nova intervenção, fato que gera a necessidade de

substituição de várias unidades habitacionais já contratadas com terceiros, por modalidades diversas

de negócio jurídico, tais como dação em pagamento por serviços prestados, compra e venda e

permuta, por outras em local que não gere riscos ambientais.

Desta feita, indaga a Consulente acerca dos riscos e das responsabilidades,

especificamente civil, consumerista e tributária, advindas dessas diversas relações jurídicas que

possuí, quais sejam: (i) com os consumidores (adquirentes e promitentes compradores) de unidades

do Residencial Safira; (ii) com a anterior construtora que empreendeu no local e adquiriu direitos,

Urbano Construções Ltda. (ou apenas Urbano); e (iii) com o Consórcio Estrela (ou somente

Consórcio), proveniente de operação contratual celebrada com a João Valadares Gomes

Engenharia S.A. (ou apenas JVG) para terminar o empreendimento em questão (Anexo Único –

Instrumento de Constituição de Consórcio e Aditivos).

Em suma, o presente trabalho visa explanar acerca dos riscos e responsabilidades

da Consulente em função dos embargos e da necessidade de substituição de unidades habitacionais,

especialmente: (i) em relação à necessidade de permutas perante adquirentes (com instrumento

público formalizado) e de aditamentos contratuais em face dos promitentes compradores (com mera

promessa de aquisição instrumentalizada), tendo em vista que alguns dos lotes comercializados já

tiveram a escritura lavrada e outros contavam apenas com instrumento particular de promessa de

compra e venda; (ii) no tangente ao distrato celebrado com a Urbano e, logo, aos lotes por esta

recebidos em pagamento; e (iii) acerca do Consórcio com a João Valadares Gomes Engenharia

S.A., em que está possui direitos sobre boa parte do empreendimento promovido pela parceria

consorcial em comento.

Para aclarar as dúvidas ora em voga, segue parecer pormenorizado, tangendo os

Códigos Civil e de Defesa do Consumidor, bem como a legislação tributária aplicável ao caso.

Mister, antes de mais nada, se explicar conceitos que serão usualmente aplicados neste trabalho a

fim de se evitar problemas de interpretação pela Consulente quanto aos termos técnicojurídicos

posteriormente imprescindíveis para o entendimento deste labor.

2. ASPECTOS GERAIS DA RESPONSABILIDADE CIVIL

2.1. Do conceito de responsabilidade civil

Temse por responsabilidade civil o dever de indenizar alguém que experimentou

dano em razão de ato ilícito praticado por outra pessoa pelo descumprimento de dever jurídico

preexistente ou exercício abusivo de um direito, como explica o Douto Sergio Cavalieri Filho:

É aqui que entra a noção de responsabilidade civil. Em seu sentido etimológico, responsabilidade exprime a idéia de obrigação, encargo, contraprestação. Em sentido jurídico, o vocábulo não foge dessa idéia. Designa o dever que alguém tem de reparar o prejuízo decorrente da violação de um dever jurídico. Em apertada síntese, responsabilidade civil é um dever jurídico sucessivo que surge para recompor o dano decorrente da violação de um dever jurídico originário.1

Urge salientar que a responsabilidade civil pode ser: i) subjetiva, que decorre de lei

e depende da presença de certos requisitos para gerar o dever indenizatório; ii) objetiva, que

decorre de lei e independe de culpa ou de qualquer outro requisito para ser configurada; iii)

solidária, que decorre de lei ou da vontade das partes e torna 02 (duas) ou mais pessoas

responsáveis pela integralidade da obrigação de ressarcir os danos experimentados por outra

pessoa; e iv) subsidiária, que torna o devedor (obrigado) principal precipuamente responsável pelo

ressarcimento e, em caso de inadimplemento deste, após todas as tentativas possíveis por parte do

credor (pessoa que experimentou o dano) em solver o débito, tem o direito o mesmo de demandar

o responsável subsidiário para que arque com os ônus que são devidos pelo devedor (obrigado)

principal.

Demonstrado e entendido o conceito de responsabilidade civil, que servirá para o

entendimento dos termos utilizados neste parecer, abordarseá daqui em diante as nuances da

mesma, delineando cada uma das supramencionadas espécies, vez que é preciso saber

diferenciálas para a fiel compreensão das explanações realizadas quando da argumentação

específica sobre o caso a ser analisado.

1 CAVALIERI FILHO, Sergio. Programa de Responsabilidade Civil. 7ª Edição, revista e ampliada. São Paulo: Atlas, 2007, p. 2.

2.2. Da responsabilidade subjetiva

A responsabilidade subjetiva é a regra no ordenamento jurídico pátrio e

diferenciase da objetiva pelo fato de depender de certos requisitos para ser capaz de gerar o dever

de reparar danos provenientes de atos ilícitos, nos moldes dos arts. 186 e 927 do Código Civil

pátrio, que diz:

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.(...)Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a reparálo.Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem. [sem grifo no original]2

A responsabilidade subjetiva também difere da objetiva em virtude de que, para que

possa ser capaz de gerar o dever indenizatório, se faz imprescindível que ocorra cumulativamente: i)

conduta ilícita; ii) dano, que se subdivide em dano emergente, representando a efetiva perda, e

lucros cessantes, consubstanciando no importe que a vítima deixou de ganhar em razão do ilícito civil

praticado; iii) nexo de causalidade entre a conduta e o dano; e iv) culpa ou dolo do agente, como

bem explanado pelo Douto Sergio Cavalieri Filho:

2 BRASIL. Código Civil. Lei n° 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Vade Mecum / obra de autoria da Editora Saraiva com a colaboração de Antonio Luiz de Toledo Pinto, Marcia Cristina Vaz dos Santos Windt e Livia Céspedes. – 7ª. ed. atual. e ampl. – São Paulo: Saraiva, 2009, pp. 159 e 210.

(...) a) conduta culposa do agente, o que fica patente pela expressão “aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imperícia”;b) nexo causal, que vem expresso no verbo causar; ec) dano, revelado nas expressões “violar direito ou causar dano a outrem”.Portanto, a partir do momento em que alguém, mediante conduta culposa, viola direito de outrem e causalhe dano, estáse diante de um ato ilícito, e deste ato deflui o inexorável dever de indenizar, consoante o art. 927 do Código Civil. (...). [sem grifo no original]3

Visto isto, abordarseão oportunamente as responsabilidades subjetivas da SCC,

da Urbano, da JVG e do Consórcio com relação às obras de urbanização, bem como à

comercialização dos lotes integrantes do Residencial Safira.

2.3. Da responsabilidade objetiva e nas relações de consumo

Decorre expressa e exclusivamente da legislação em vigor, que define

expressamente quais são os casos de responsabilidade objetiva, independe de culpa ou qualquer

outro requisito para gerar o dever indenizatório, os casos em que sujeitos de direito respondem por

fatos de outrem mesmo sem estarem diretamente ligados aos mesmos, como se depreende do

parágrafo único do art. 927 do Código Civil pátrio, que para melhor visualizar reiterase:

Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a reparálo.Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem. [sem grifo no original]4

3 CAVALIERI FILHO, Sergio. Op. cit., p. 19.4 BRASIL. Código Civil. Op. cit., p. 210.

Desta feita, não há que se falar em culpa ou qualquer outro requisito para a

configuração da responsabilidade objetiva, tendo em vista que esta decorre da própria legislação ou

pelo risco da atividade (teoria do risco), como bem explicado pelo Douto Cezar Peluso, hoje

Ministro do Supremo Tribunal Federal, in verbis:

Grande inovação contém, todavia, o parágrafo do art. 927. Não propriamente por concernir a uma responsabilidade sem culpa, já constante de legislação especial ou, antes, da própria Constituição Federal (tomemse os exemplos da responsabilidade civil do Estado, da responsabilidade por danos ecológicos, danos atômicos ou danos causados aos consumidores). A novidade está numa previsão genérica ou numa cláusula geral da responsabilidade sem culpa, baseada na idéia do risco criado, e mitigado, ou não integral, dada a exigência de circunstância específica, além da causalidade entre a conduta e o dano que está na particular potencialidade lesiva da atividade desenvolvida, tal qual adiante se referirá.5

Como bem explanado pelo Douto Ministro do Supremo Tribunal Federal, e vale

ressaltar, nos casos de relação de consumo, tendo em vista que o consumidor é presumidamente

hipossuficiente e, via de consequência, parte mais desfavorecida, e que a própria Constituição da

República Federativa do Brasil, no inciso XXXII do seu art. 5º, obriga o Estado a promover a

defesa dos consumidores, a responsabilidade é objetiva, como reiterado pelo Ilustre Doutrinador

Sergio Cavalieri Filho:

Veremos que a responsabilidade estabelecida no Código de Defesa do Consumidor é objetiva, fundada no dever e segurança do fornecedor em relação aos produtos e serviços lançados no mercado de consumo, razão pela qual não seria também demasiado afirmar que, a partir dele, a responsabilidade objetiva, que era exceção em nosso Direito, passou a ter um campo de incidência mais vasto do que a própria responsabilidade subjetiva.6

5 PELUSO, Cezar. Código Civil Comentado. Doutrina e Jurisprudência. 2ª Edição, revisada e atualizada. São Paulo: Manole, 2008, p. 858.6 CAVALIERI FILHO, Sergio. Op. cit., p. 17.

Neste afã, concluise que em qualquer demanda judicial que verse sobre o

Residencial Safira e seja embasada em relação de consumo, em outras palavras, que tenha um

fornecedor e no outro pólo um consumidor, que “é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou

utiliza produto ou serviço como destinatário final.” (art. 2º do Código de Defesa do Consumidor), 7

os imbróglios serão resolvidos sob a ótica da responsabilidade objetiva à SCC, bem como à

Urbano, à JGV e ao Consórcio como um todo, podendo, em relação a estes, em princípio, salvo

algumas nuances adiante explanadas, serem responsabilizados quaisquer deles frente ao consumidor

e depois solucionarem, entre si, pela responsabilidade subjetiva, quem arcará ao final com o ônus.

Com base nessa premissa, abordarseão oportunamente as responsabilidades

objetivas da SCC, da Urbano, da JVG e do Consórcio com relação as obras de urbanização do

loteamento, bem como à comercialização dos lotes integrantes do Residencial Safira.

2.4. Da responsabilidade solidária

Decorrente de lei ou de declaração expressa celebrada entre as partes, a

responsabilidade solidária torna 02 (dois) ou mais sujeitos responsáveis pela integralidade da

obrigação, em consonância com o disposto no art. 942 do Código Civil pátrio:

Art. 942. Os bens do responsável pela ofensa ou violação do direito de outrem ficam sujeitos à reparação do dano causado; e, se a ofensa tiver mais de um

7 BRASIL. Código de Proteção e Defesa do Consumidor. Lei n° 8.078, de 11 de setembro de 1990. Vade Mecum / obra de autoria da Editora Saraiva com a colaboração de Antonio Luiz de Toledo Pinto, Marcia Cristina Vaz dos Santos Windt e Livia Céspedes. – 7ª. ed. atual. e ampl. – São Paulo: Saraiva, 2009, p. 801.

autor, todos responderão solidariamente pela reparação.Parágrafo único. São solidariamente responsáveis com os autores os coautores e as pessoas designadas no art. 932.8

Nesta esteira de raciocínio, havendo mais de um responsável pelo dano decorrente

do ato ilícito praticado, todos respondem pela integralidade do ressarcimento, como ensinado pelo

Douto Cezar Peluso:

E, acrescentese, havendo mais de um causador do dano a ser reparado, erigese entre eles uma responsabilidade solidária, de tal arte que todos se vinculam à integralidade da prestação ressarcitória, podendo por ela ser exigidos juntos ou separadamente, à escolha da vítima. [sem grifo no 9

original]

Com base nessa premissa, abordarseão oportunamente as responsabilidades

solidárias existente entre os empreendedores com relação as obras de urbanização do loteamento,

bem como à comercialização dos lotes integrantes do Residencial Safira.

2.5. Da responsabilidade subsidiária

Também decorrente de lei ou de pactuação expressa entre as partes, a

responsabilidade subsidiária ocorre quando há um devedor (obrigado) principal, que é

precipuamente e diretamente responsável pelo ressarcimento, e este fica inadimplente mesmo após

todas as tentativas de solvência por parte do credor (pessoa que experimentou o dano) em solver o

débito, passando o detentor do crédito a ter o direito de demandar o responsável subsidiário para

que arque com os ônus que são devidos pelo devedor (obrigado) principal.

8 BRASIL. Código Civil. Op. cit., p. 211.9 PELUSO, Cezar. Op. cit., pp. 880 e 881.

Assim, se “A” e “B” celebram contrato com “C”, dispondo que “A” é o devedor

principal e “B” o subsidiário, ocorrendo o inadimplemento, ”C” deverá primeiro tentar receber

indenização de “A” e só depois de exauridas todas as tentativas e tendo restadas estas infrutíferas,

poderá exigir o ressarcimento de ”B”, vez que este é subsidiariamente responsável, só tendo

obrigação de adimplir o celebrado ante o inadimplemento pleno de “A” (devedor principal).

Com base nessa premissa, abordarseão oportunamente as eventuais

responsabilidades subsidiárias entre os empreendedores com relação as obras de urbanização do

loteamento, bem como à comercialização dos lotes integrantes do Residencial Safira.

2.6. Do direito de regresso

O direito de regresso nasce toda vez que alguém é compelido a indenizar a vítima

por dano praticado por outra pessoa a quem este alguém seja legalmente responsável, ou seja, haja

a responsabilidade objetiva, solidária ou subsidiária e o devedor de fato não tenha ressarcido o

credor, fazendo com que o devedor de direito pague pelos prejuízos faticamente imputáveis ao

outro.

Ocorrendo isto, pode o devedor de direito promover a responsabilização subjetiva

do de fato pelo dano, para que este efetue o ressarcimento, total ou parcial, conforme o caso, do

que foi despedido pelo primeiro, o que é denominado regresso, como disposto pelo art. 934 do

Código Civil pátrio:

Art. 934. Aquele que ressarcir o dano causado por outrem pode reaver o que

houver pago daquele por quem pagou, salvo se o causador do dano for descendente seu, absoluta ou relativamente incapaz.10

Confirase a lição do Ministro do STF Cezar Peluso quanto ao direito de regresso,

enfatizando que o indivíduo compelido a indenizar a vítima de ato ilícito causado por outrem, tem

contra este o supramencionado direito com o fito de reaver o que pagou no lugar do mesmo:

O dispositivo presente não altera o princípio que já continha o art. 1.524 do CC/1916, quando estabeleceu o direito regressivo do responsável indireto (ação in rem verso), a ser exercido contra o terceiro causador imediato do dano, pelo quanto por isso pagou (...).11

Com base nessa premissa, abordarseão oportunamente os direitos regressivos

possíveis dos empreendedores com relação a eventuais condenações judiciais de reparação de

danos decorrentes de ações judiciais que versem acerca das obras de urbanização do loteamento,

bem como da comercialização dos lotes integrantes do Residencial Safira.

3. DA RESPONSABILIDADE CIVIL APLICÁVEL AO CASO

3.1. Da responsabilidade pelas obras de urbanização e pela comercialização dos lotes

Temse que parte do empreendimento denominado por Residencial Safira foi

construída pela Urbano e parte pelo Consórcio Estrela, formado entre a JVG e a SCC, sendo que

cada um destes promoverá a comercialização das unidades que lhes cabem (a Urbano as que detêm

e o Consórcio as que lhe são de direito).

10 BRASIL. Código Civil. Op. cit., p. 211.11 PELUSO, Cezar. Op. cit., p. 871.

Ante as duas atuações fáticas precípuas das partes supramencionadas, quais sejam,

construção e comercialização, há que se dividir as possíveis demandas em: i) responsabilidades

provenientes das obras de urbanização e/ou da comercialização dos lotes embasadas nos direitos do

consumidor; e ii) responsabilidades provenientes das obras de urbanização e/ou da comercialização

dos lotes embasadas em direito civil.

Nas demandas que envolvam direitos do consumidor (adquirentes ou promitentes

compradores que sejam destinatários finais, ou seja, que não tenham por fim a comercialização de

imóveis), a responsabilidade será objetiva para quem empreendeu o trecho das obras de

urbanização onde se encontre o vício ou defeito e para quem comercializou o lote, ressalvado o

direito de regresso de quem comercializou o lote contra quem construiu a faixa que gerou o

problema, daí sim pela responsabilização subjetiva do agente que construiu de forma viciada ou

defeituosa, prestando mal o seu serviço.

Em outras palavras, quem construiu (Urbano ou Consórcio) o trecho viciado ou

defeituoso, responderá subjetivamente por eventuais prejuízos, mas quem comercializou, mesmo não

sendo a pessoa que efetivou a construção urbanística problemática no local, responderá

objetivamente frente ao consumidor, podendo exigir o regresso contra quem de fato foi o

responsável pela obra ensejadora do imbróglio.

Por outro lado, nas ações que envolvam direito civis, por não ser relação entre

fornecedor e destinatário final (sendo, portanto, uma relação meramente contratual civil, em que se

aplica do Código Civilista pátrio, e não o CDC), a responsabilidade será em regra subjetiva, até

mesmo porque no “sistema de responsabilidade civil fundado na culpa, o dano só pode

acarretar obrigação de reparar para aquele que o pratica. Cada um responde pessoalmente

pelos seus atos. (...)” [sem grifo no original].12

Há a responsabilidade objetiva da empresa por seus prepostos, dos pais pelos

filhos, dos tutores e curadores pelos incapazes, mas não se aplicam estas, a priori, ao caso em

concreto ora em análise, razão pela qual temse aplicada a regra genérica da responsabilização

subjetiva, onde deverá ser provada a culpa, salvo ressalva legal, para que haja a condenação do

sujeito a arcar com eventuais prejuízos.

Desta feita, terão que ser manifestamente demonstrados os preteritamente

explicados pressupostos autorizadores para que a responsabilidade subjetiva (vide tópico sobre esta

modalidade de responsabilidade) seja capaz de gerar o dever de indenizar pelo dano decorrente de

ato ilícito.

Se a responsabilidade além de subjetiva for solidária e/ou subsidiária, poderá

haver direito de regresso de quem pagou em desfavor do responsável direto, solidário ou principal,

sendo que tal direito deverá ser verificado no caso concreto.

Nos casos em que se trate da responsabilização do Consórcio, a distribuição de

responsabilidades será pautada nos ditames do instrumento particular de constituição de consórcio

celebrado entre a JVG e a SCC, o que será oportunamente analisado.

12 DIAS, José de Aguiar. Da Responsabilidade Civil. 11ª edição. Rio de Janeiro: 2006. Renovar, p. 741.

Pode ocorrer ainda hipótese em que a responsabilidade subjetiva coincida com a

objetiva, como, por exemplo, no caso de a Urbano ter empreendido determinado trecho das obras

de urbanização e comercializado os lotes nele compreendidos, tornandose responsável subjetiva e

objetivamente e inviabilizando o direito de regresso, vez que não há possibilidade de demandar

judicialmente contra si mesma.

Designado no caso concreto os parâmetros da análise adiante realizada, já se

denotando sucintamente a responsabilidade objetiva e subjetiva (inclusive proveniente do direito de

regresso), solidária e subsidiária, aplicável à situação em comento, cabe agora adentrar a fundo no

objeto deste parecer para melhor esclarecer as particularidades obrigacionais e as responsabilidades

provenientes das mesmas nas circunstâncias sobre consulta.

3.2. Da responsabilidade no caso frente ao consumidor

Preambularmente, cumpre destacar que se tratará neste tópico precipuamente, mas

não exclusivamente, do adquirente e do promitente comprador de lotes do Residencial Safira como

consumidores, que difere do comprador ou promitente meramente civil, que compra imóveis para

comercializar ou para fins de suas atividades, não sendo o destinatário final do bem imóvel objeto do

negócio jurídico.

Não obstante, há de se salientar que a legislação e situações atinentes, adiante

expostas, que sejam analisadas sob a égide do Código Civil, sem a aplicação do CDC, é

plenamente aplicável à relação civilista entre os atores do empreendimento em questão e quem

adquire unidades para o comércio de qualquer deles.

Para facilitar ainda a compreensão textual, é de bom alvitre ressaltar que para a

confecção do presente tópico consideraramse como “adquirentes” todas aquelas pessoas que

compraram lotes do empreendimento e, via de consequência, obtiveram a competente lavratura de

escritura pública, e como “promitentes compradores” as pessoas que assinaram contrato particular

de promessa de compra e venda com algum dos empreendedores, prometendo comprar, mas ainda

não adimplindo totalmente o valor de compra e, assim sendo, não conseguindo ainda a escritura

pública. Isto porque se explanará também acerca da forma de melhor proceder quando de eventual

substituição de lotes, o que difere entre a efetiva aquisição e a simples promessa de compra e venda.

3.2.1. Da responsabilidade consumerista decorrente das obras de urbanização e da

comercialização dos lotes

Como preteritamente explanado, o ordenamento jurídico pátrio visa a proteção do

consumidor, considerando este presumidamente hipossuficiente e, logo, parte mais fraca na relação

de consumo. Assim sendo, em caso de problemas com o produto ou serviço, há prerrogativas

deferidas pelo Código de Defesa do Consumidor que proporcionam facilidades para que o

consumidor encontre a solução para o seu imbróglio, dentre eles a possibilidade de pleitear a

responsabilidade objetiva de determinados sujeitos da relação jurídica que, em princípio, não

poderiam ser responsabilizados, vez que não teve liame direto com o fato viciado ou defeituoso.

No caso em sob análise, duas situações hão de ser vislumbradas, quais sejam: (i)

responsabilidade pelas obras de urbanização; e (ii) responsabilidade pela comercialização.

No que tange às obras de urbanização, os trechos construídos por um determinado

empreendedor (Urbano ou Consórcio) serão de responsabilidade final (subjetiva) sempre daquele

que efetivamente construiu os mesmos, em caso de vícios ou defeitos eventualmente constatados.

Entretanto, eventuais prejuízos aos consumidores (adquirentes ou promitentes

compradores) em função destes problemas poderão ser arcados, em um primeiro momento, tendo

em vista a denominada teoria da aparência e do risco do negócio, pela pessoa jurídica que

comercializou o imóvel localizado nesta parte em que se encontra a obra que proporcionou o dano

ao consumidor (responsabilidade objetiva), podendo, entretanto, exigir posterior regresso à

construtora responsável subjetivamente pelas obras viciadas ou defeituosas.

No que concerne à comercialização, ou seja, problemas na venda comercial de

lotes, como por mau atendimento ou por vícios contratuais, será sempre responsável frente ao

consumidor (destinatário final) o comerciante do imóvel, vez que o serviços de atendimento e o

contrato firmado para esta negociação em nada tem haver com quem construiu ou gere o

Residencial Safira, salvo se o imbróglio a refletir no serviço ou contrato daquele seja proveniente das

obras ou da gestão efetuada pelo construtor ou gestor.

Destarte, se a empresa que comercializou o lote tiver quaisquer demandas

revisionais de cláusulas contratuais, rescisórias ou de danos por publicidade enganosa, por exemplo,

nenhuma destas deve ser imputada, em princípio, a quem urbanizou o loteamento ou administra o

residencial, salvo se o problema for comprovadamente proveniente de algum ato de um destes,

gerando o litígio entre o adquirente ou promitente comprador para com a comerciante de imóveis.

Cumpre ressaltar que os casos de evicção e substituição serão mais adiante

destrinçados, definindo as responsabilidades provenientes destas situações.

Em suma, quando se tratar de relação de consumo: (i) pelas obras viciadas ou

defeituosas, quem construiu ou quem comercializou pode ser responsabilizado objetivamente, sendo

garantido a quem comercializou, caso o problema seja estritamente construtivo, o direito de regresso

contra quem construiu; e (ii) pela comercialização, quem for o comerciante responde por quaisquer

problemas contratuais, mas se o problema quanto ao contrato for comprovadamente proveniente de

vícios ou defeitos na obra ou na gestão da mesma, poderá o comerciante exigir do responsável o

ressarcimento dos prejuízos.

Vistas estas ressalvas da relação perante o consumidor, passase agora à análise

dos riscos em função de eventual desvinculação e substituição de lotes perante as 02 (duas)

modalidades de consumidores existentes no caso concreto, quais sejam, os efetivamente adquirentes

(com escritura formalizada) e os promitentes compradores (com a aquisição prometida em

instrumento particular, mas que se efetivará por escritura pública apenas com a quitação).

3.2.2. Da responsabilidade pela desvinculação frente aos adquirentes

A responsabilidade civil dos empreendedores em face dos adquirentes dos lotes do

Residencial Safira em razão da desvinculação há de ser analisada, primeiramente, sob a égide do

Código Civil brasileiro.

Como já demonstrado, os artigos 186 e 927 do Código Civil destacam o dever de

reparação por quem comete ato ilícito, sendo o dano considerado como antijurídico e, logo, passível

de ressarcimento.

Para a caracterização do ato ilícito, existem alguns requisitos, como explicado pelo

renomado Doutrinador Ricardo Fiuza:

Elementos essenciais: Para que se configure o ato ilícito, será imprescindível que haja: a) fato lesivo voluntário, causado pelo agente, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência; b) ocorrência de um dano patrimonial ou moral, sendo que pela Súmula 37 do Superior Tribunal de Justiça serão cumuláveis as indenizações por dano e material e moral decorrente do mesmo fato; c) nexo de causalidade entre o dano e o comportamento do agente.13

Desta feita, se houver a necessidade de desvinculação do lote para resguardo

ambiental e, logo, incorrer na evicção ao adquirente, nos molde dos arts. 447 a 457 do Código Civil

pátrio (mais à frente apresentados), há prejuízo causado ao mesmo (art. 186 do CC) e, assim, nasce

ao prejudicado o direito à reparação (art. 927 do CC).

Isto pode ser resolvido por meio de acordo e pela anuência do adquirente em

receber outro lote no lugar do que precisou ser liberado para o andamento do empreendimento, mas

se a decisão de compra se deu em virtude exatamente da localização da unidade habitacional

desvinculada, pode ser que o consumidor se sinta lesado e procure seus direitos de forma mais

ampla e menos favorável aos interesses dos empreendedores.

Com isto, em eventuais demandas manejadas por adquirentes de lotes desvinculados

13 FIUZA, Ricardo. Novo Código Civil Comentado¸ Editora Saraiva, 1ª Edição, 6ª Tiragem, São Paulo SP, 2003, p.184.

de proprietários, para atender à exigências ambientais do órgão federal embargante, estas poderão

ser feitas, como alhures explicado, contra quem comercializou o imóvel (responsabilidade objetiva)

ou ainda contra quem foi o responsável direto pela evicção (responsabilidade subjetiva), sendo que

este último responde ainda por regresso ao primeiro se não for diretamente demandado.

Alegar responsabilidade exclusiva de terceiros (IBAMA), caso fortuito ou força

maior (desvinculação cogente para evitar lesão ao meio ambiente, não prevista inicialmente), não são

argumentos plausíveis de grande defesa a favor dos demandados, pois assumiram o risco do

negócio, não observando que os lotes que comercializaram se encontravam muito próximos ou

dentro de uma área de proteção ambiental ou ameaçada de degradação pelas obras, estando assim

demonstrada a conduta do agente (vender o lote), o nexo de causalidade (foi quem vendeu ou

originalmente comercializou) e o dano (desvinculação e perda do imóvel por outrem), sendo que,

recaindo ao caso da Consulente, mesmo tendo se oferecido permuta ou substituição por outras

unidades do Residencial Safira, o que em tese eliminaria os danos materiais, ainda sobreviveriam

eventuais danos materiais e/ou morais, tendo em vista a hipótese do ressarcimento das benfeitorias

promovidas pelo adquirente e os incômodos pela perda do que já havia investido ou pela perda de

localização privilegiada, que poderia tornar, novamente em tese, infungível o bem.

Inclusive, acerca das benfeitorias, é de bom alvitre salientar que, em consonância

com o disposto no art. 96 do Código Civil, estas se dividem em 03 (três) espécies, quais sejam: i)

necessárias; ii) úteis e iii) voluptuárias; como explana a letra da Lei, in verbis:

Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.§ 1o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.§ 2o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

§ 3o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.14

Explica o Ilustre Doutrinador Ricardo Fiuza:

Benfeitorias voluptuárias: As benfeitorias voluptuárias, de mero deleite ou recreio, têm por escopo tãosomente dar comodidade àquele que as fez, não tendo qualquer utilidade por serem obras para embelezar a coisa (p. ex., construção de piscina numa casa particular, revestimento em mármore de um piso de cerâmica em bom estado, decoração luxuosa de um aposento etc.).Benfeitorias úteis: As benfeitorias úteis são as que visam aumentar ou facilitar o uso do bem, apesar de não serem necessárias (RT, 516/517) (p. ex., instalação de aparelhos sanitários modernos, construção de uma garagem).Benfeitorias necessárias: As benfeitorias necessárias (RT 682/142) são obas indispensáveis à conservação do bem, para impedir a sua deterioração (p. ex., serviços realizados num alicerce da casa que cedeu, reconstrução de um assoalho que apodreceu, colocação de cerca de arame farpado para proteger a agricultura).15

Neste diapasão, em conformidade com o art. 453 do Código Civil, no caso em tela,

deverá o alienante restituir, no mínimo, eventuais benfeitorias necessárias e úteis que porventura

tenham sido efetivadas pelos adquirentes, salvo disposição expressa em contrário, como se lê no

dispositivo abaixo:

Art. 453. As benfeitorias necessárias ou úteis, não abonadas ao que sofreu a evicção, serão pagas pelo alienante.16

Nas palavras de Ricardo Fiuza:

14 BRASIL. Código Civil. Op. cit., p. 153.15 FIUZA, Ricardo. Op. cit., p. 105.16 BRASIL. Código Civil. Op. cit., p. 178.

O dispositivo tem compatibilidade com o preceito do art. 1.219 do NCC. Ao evicto, como possuidor de boafé, é assegurado o direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis. (...).17

Pela evicção, logo, respondem os empreendedores por todas as perdas e danos

(como pelo terreno, benfeitorias e lesões morais) perante o adquirente, objetivamente quem

comercializou a ele o bem e subjetivamente, até pelo regresso, o alienante originário, que inobservou

o risco de perda da propriedade por imbróglios ambientais.

Mas, como pelo risco do negócio respondem os fornecedores frente aos

consumidores, inclusive as benfeitorias voluptuárias deverão ser indenizadas, tendo em vista que a

evicção por fins ambientais para atender às exigências legais e dar andamento ao empreendimento

deveria ter sido prevista e, logo, não pode haver a isenção dos empreendedores em arcar com

todos os prejuízos sofridos pelos adquirentes, sob pena de violação ao Código de Defesa do

Consumidor, sendo inclusive nulas as cláusulas que impuserem isenção neste ponto, por ser abusiva

e resguardar somente os fornecedores em detrimento dos consumidores.

Confirase a lição do Douto Rizatto Nunes:

Uma das características principais da atividade econômica é o risco. Os negócios implicam risco. Na livre iniciativa a ação do empreendedor está aberta simultaneamente ao sucesso e ao fracasso. A boa avaliação dessas possibilidades por parte do empresário é fundamental para o investimento. Um risco mal calculado pode levar o negócio à bancarrota. Mas o risco é dele. [sem grifo no original]18

17 FIUZA, Ricardo. Op. cit., pp. 403 e 404.18 NUNES, Rizzato. Curso de Direito do Consumidor. São Paulo, Saraiva, 4ª tiragem, 2007, p. 153.

Os danos morais supervenientes da eventual ação de indenização por danos

materiais e morais podem ser fundamentados sob a égide de que, após ter adimplido completamente

o contrato particular de promessa de compra e venda e obtido a escritura pública concretizadora do

negócio, o adquirente se viu privado de poder usar, gozar e dispor de sua propriedade como bem

lhe aprouvesse e, tendo em vista que a construção civil é uma atividade de risco, há obrigatoriedade

de indenização independentemente de culpa, como ocorre no caso sob exame, tendo em vista que

pode até se alegar não haver culpa dos empreendedores pelos embargos do IBAMA, porém, está

presente a responsabilidade de indenizar, independente de culpa, pela atividade de risco que os

mesmos exercem.

Nesta senda, chegase à conclusão de que existe a possibilidade de demandas

objetivando responsabilização civil dos empreendedores em face dos adquirentes, vez que estes já

tinham adimplido o contrato particular de promessa de compra e venda e lavrado a competente

escritura pública dos lotes que adquiriram.

Cumpre destacar que as explicações acima colacionadas, especialmente no que

tange à evicção e reparação de danos, também são aplicáveis quando se tratar do comprador que

não seja destinatário final do lote adquirido (relação meramente civil).

Desta feita, se as relações discutidas em eventuais demandas versarem sobre direito

civil, a responsabilidade dos empreendedores serão, via de regra, subjetiva e, assim sendo,

dependerá de prova dos requisitos já explicados para que possa dar azo à reparação por eventuais

danos materiais ou morais. A solidariedade e subsidiariedade são aplicáveis tanto na

responsabilidade objetiva como subjetiva, sendo proveniente de acerto contratual ou de lei. Assim,

mesmo nas relações meramente civis pode a Consulente vir a ter que pagar unilateralmente pelo

Consórcio, por exemplo, mas lhe é garantido o regresso na forma a ser apresentada em tópico mais

à frente (vide adiante “Das Responsabilidades em Decorrência do Consórcio”).

Ciente da ótica civilista da relação frente aos adquirentes, aplicável também à

relação consumerista, sendo que esta última traz maiores prerrogativas ao sujeito hipossuficiente da

relação, passase a análise mais apurada das regras de Direito do Consumidor condizentes com a

aquisição de lotes no residencial.

Neste norte, cumpre ressaltar que o Código de Defesa Consumidor dispõe que o

construtor responde independentemente de culpa pelos danos causados ao consumidor

(responsabilidade objetiva), in verbis:

Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.§ 1° O produto é defeituoso quando não oferece a segurança que dele legitimamente se espera, levandose em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais:I sua apresentação;II o uso e os riscos que razoavelmente dele se esperam;III a época em que foi colocado em circulação.§ 2º O produto não é considerado defeituoso pelo fato de outro de melhor qualidade ter sido colocado no mercado.§ 3° O fabricante, o construtor, o produtor ou importador só não será responsabilizado quando provar:I que não colocou o produto no mercado;II que, embora haja colocado o produto no mercado, o defeito inexiste;

III a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro. [sem grifo no original]19

É exatamente por isto que há a possibilidade de responsabilização de quem

comercializa os lotes do Residencial Safira em responder diretamente ao consumidor e,

posteriormente, caso o problema tenha sido proveniente de fato de terceiros, exigir o regresso.

Garantindo ao cliente pela qualidade de seu produto, tendo em vista que o mesmo poderia

seguramente esperar que a unidade adquirida lhe fosse entregue conforme acordado, não pode o

fornecedor, ao fundamento de que quem construiu foi quem impôs o imbróglio ao empreendimento,

se eximir de arcar com os ônus do não cumprimento de obrigação que, pessoalmente, se predispôs

a cumprir.

Entretanto, em tese, se os empreendedores conseguirem comprovar que a culpa

pelo imbróglio se deu única e exclusivamente por fato de terceiro, no caso do próprio Estado, vez

que o Poder Municipal ratificou o loteamento e autorizou as obras e, agora, o IBAMA vem alegar

problemas ambientais para exigir a liberação de área e causar a desvinculação inesperada de alguns

lotes já vendidos, haveria argumentos para posteriormente se defender a exclusão de sua

responsabilidade, como explana o Doutrinador Rizatto Nunes:

14.15.4. Culpa exclusiva de terceiroPela segunda parte do mesmo inciso, a irresponsabilização ocorrerá se o agente provar que o acidente se deu por culpa de terceiro. É preciso que seja terceiro mesmo, isto é, pessoa estranha à relação existente entre o consumidor e o agente produtor, relação essa estabelecida por força da aquisição do produto.Se a pessoa que causou o dano pertencer ao ciclo de produção comandado pelo agente, tal como seu empregado, seu preposto ou seu representante autônomo, ele continua respondendo. Essa hipótese, a par de passível de ser estabelecida por interpretação do sistema de responsabilidade estatuída, tem correspondência com a regra do art. 34 (“O fornecedor do produto ou serviço é solidariamente

19 BRASIL. Código de Proteção e Defesa do Consumidor. Op. cit., p. 802.

responsável pelos atos de seus prepostos ou representantes autônomos”), bem como naquela já apontada do parágrafo único do art. 7º.Assim, repitase, o agente produtor só não responde se o acidente for causado por terceiro autêntico. Por exemplo, foi um terceiro que causou a colisão do veículo, e não o problema no sistema de freio.De qualquer maneira, também aqui o ônus da prova da culpa do terceiro é do fabricante, produtor, construtor ou importador.20

Mesmo assim, o argumento de responsabilização de terceiros é de contraposição

relativamente fácil no presente caso, pois pode o órgão alegar que atuou dentro do seu estrito dever

legal, e se o Poder Municipal autorizou o loteamento na forma registrada, isto não exime da

necessidade de autorização quanto ao aspecto ambiental, de ordem constitucional, que pode ser

modificada em face do interesse público do meio ambiente. Destarte, a culpa seria do descuido da

empresa, e não do ato do ente estatal.

Quanto às alegações de atos imprevistos, a doutrina pátria entende que os casos

fortuitos e a força maior não são excludentes de responsabilidade do fornecedor quanto ao fato do

produto, como explanado por Rizatto Nunes:

14.15.2. Caso fortuito e força maior não excluem responsabilidadeIsso nos leva À segunda constatação. O risco do fornecedor é mesmo integral, tanto que a lei não prevê como excludente do dever de indenizar o caso fortuito e a força maior. E, como a norma não estabelece, não pode o agente responsável alegar em sua defesa essas duas excludentes.O que acontece é que o CDC, dando continuidade, de forma coerente, à normatização do princípio da vulnerabilidade do consumidor no mercado de consumo, preferiu que toda a carga econômica advinda do defeito recaísse sobre o agente produtor. Se a hipótese é de caso fortuito ou de força maior e em função e em função disso o consumidor sofre acidente de consumo, o mal há de ser remediado pelo agente produtor. Na verdade o fundamento dessa ampla responsabilização é, em primeiro lugar, o princípio garantido na Carta Magna da

20 NUNES, Rizzato. Op. cit., pp. 271 e 272.

liberdade de empreendimento, que acarreta direito legítimo ao lucro e responsabilidade integral pelo risco assumido. E a Lei n. 8.078, em decorrência desse princípio, estabeleceu o sistema de responsabilidade civil objetiva. Portanto, tratase apenas de questão de risco de empreendimento. Aquele que exerce a livre atividade econômica assume esse risco integral.Além disso, lembrese que caso fortuito e força maior são excludentes da responsabilidade advinda da conduta do agente que nos moldes do art. 159 do Código Civil tenha agido com culpa ou dolo. Na responsabilidade civil objetiva pelo fato do produto ou do serviço não há que se falar em conduta, uma vez que ela não é considerada para avaliação da hipótese de defeito.21

Como visto, há possibilidade de se tentar excluir a responsabilidade dos

empreendedores em face dos adquirentes dos lotes do Residencial Safira aduzindo como tese de

defesa que a culpa pelos acontecimentos foi única e exclusiva do Poder Público.

Entretanto, correse o risco do Poder Judiciário entender que o IBAMA, enquanto

órgão governamental, embargou as obras do empreendimento em exercício regular de seu direito

reconhecido, nos moldes do inciso I do art. 188 do Código Civil, in verbis:

Art. 188. Não constituem atos ilícitos:I os praticados em legítima defesa ou no exercício regular de um direito reconhecido;II a deterioração ou destruição da coisa alheia, ou a lesão a pessoa, a fim de remover perigo iminente.Parágrafo único. No caso do inciso II, o ato será legítimo somente quando as circunstâncias o tornarem absolutamente necessário, não excedendo os limites do indispensável para a remoção do perigo.22

Confirase a lição de Ricardo Fiuza: “Exercício regular de um direito reconhecido:

Se alguém no uso normal de um direito lesar outrem não terá qualquer responsabilidade pelo dano,

21 NUNES, Rizzato. Op. cit., pp. 271 e 272.22 BRASIL. Código Civil. Op. cit., p. 159.

por não ser um procedimento ilícito.”23

Ante os dispositivos legais e as lições doutrinárias colacionadas, podese concluir

que as chances de responsabilização dos empreendedores em face dos adquirentes dos lotes do

Residencial Safira são maiores do que as possibilidades de êxito dos mesmos em uma eventual ação

de indenização em seu desfavor.

Assim, acerca dos danos materiais e morais, mister que seja tentada a permuta nos

casos dos adquirentes de lotes, devendo os empreendedores proceder ao ressarcimento de

eventuais benfeitorias úteis e necessárias que os mesmos tenham realizado (e negociando eventuais

voluptuárias), bem como arcando, para conseguir um consenso, com os custos de transmissão,

fazendo um contrato preliminar declarando a anuência do cliente à troca, assim como expressando a

renúncia quanto a qualquer direito de ação pelo negócio jurídico firmado.

3.2.3. Da responsabilidade pela desconstituição frente aos promitentes compradores

A responsabilidade civil decorrente da desconstituição dos lotes do Residencial

Safira comercializados com os promitentes compradores e com os adquirentes são

substancialmente as mesmas, sendo que a diferença entre estes é que, com o registro da

escritura pública, há o pagamento do Imposto de Transmissão sobre Bens Imóveis – ITBI, bem

como possibilidade de registro direto de propriedade pelo próprio comprador, administrativamente,

e com a mera assinatura do contrato particular da promessa de compra e venda, não há de imediato

a incidência de tal imposto, assim como para a aquisição real de propriedade tornase

23 FIUZA, Ricardo. Op. cit., p. 186.

imprescindível atuação bilateral para o registro do instrumento público em cartório de registro de

imóveis.

No mais, enquanto com o registro da escritura podese pedir a imissão na posse, o

protocolo do instrumento particular de promessa de compra e venda em cartório de registro de

imóveis apenas dá o direito de tentar a adjudicação pela via judicial, e a falta de tal ato registral nem

sequer garante este direito, permitindo apenas o pleito de indenização por eventuais perdas e danos.

Desta feita, a melhor solução é a de que se pactue um instrumento particular de

promessa de permuta com os adquirentes, no qual estes se obrigam a permutar o lote a ser

desvinculado por outro de valor equivalente no Residencial Safira, como já dito, e celebrar um

termo aditivo ao contrato particular de promessa de compra e venda avençado entre os

empreendedores e os promitentes compradores, onde se suprimiria da cláusula do objeto a

identificação e descrição do lote desconstituído e seriam inseridas as identificações e descrições do

novo lote a que teria direito o promitente comprador.

3.2.4. Da solução proposta para a substituição dos lotes negociados com os adquirentes

Como já explicado, “adquirentes” são todas aquelas pessoas que compraram e

quitaram a compra de lotes Residencial Safira e, via de consequência, obtiveram a competente

lavratura de escritura pública.

Tendo em vista que diferentemente dos contratos de promessa de compra e venda

de imóvel a escritura pública não pode ter seu objeto particularmente alterado e para eventual

retificação existem ônus reais e tributários, a melhor saída para eventual substituição dos lotes dos

adquirentes no caso sob análise seria celebrar com cada um deles um contrato de permuta, pelo

qual eles trocariam os lotes que foram originalmente adquiridos por outros equivalentes integrantes

do Residencial Safira.

Impende salientar que, caso o adquirente não concorde em celebrar tal contrato de

permuta e o lote por ele adquirido venha a ser desconstituído de forma cogente para atender aos fins

ambientais, o mesmo poderá demandar judicialmente os empreendedores visando reparação por

danos materiais e eventuais morais que, como já explanado, advenham da situação em comento.

3.2.5. Da solução proposta para a substituição dos lotes negociados com os promitentes

compradores

Promitentes compradores, neste caso, são as pessoas que assinaram contrato

particular de promessa de compra e venda com algum dos empreendedores, prometendo comprar,

mas ainda sem adimplir totalmente com o preço acertado e, assim sendo, não conseguiram ainda a

escritura pública.

Diferentemente da escritura pública, o contrato particular de promessa de compra e

venda é completamente passível de alteração mediante mero acordo entre as partes e, desta feita, a

melhor saída para substituição dos lotes adquiridos pelos promitentes compradores e eventualmente

indicados à desvinculação para fins ambientais seria celebrar com cada um deles termo aditivo,

substituindo na cláusula do objeto o lote por outro equivalente do Residencial Safira.

Impende salientar aqui também que, caso o promitente comprador não concorde em

celebrar tal contrato de permuta e o lote a ele prometido venha a ser desconstituído de forma

cogente para atender aos fins ambientais, o mesmo poderá demandar judicialmente os

empreendedores visando reparação por danos materiais e eventuais morais que, como já explanado,

advenham da situação em comento.

3.3. Do distrato, da evicção e das responsabilidades da Consulente em face da Urbano

Como preliminarmente explicado na introdução, a SCC, proprietária originária da

área em que fora empreendido o Residencial Safira, primeiro contratou a empresa Urbano para as

obras do projeto habitacional em questão, sendo que, por conflitos negociais, chegouse a um

acordo para se formalizar um distrato, com a dação em pagamento de lotes pelos serviços, quitação

da contratação entre as partes e liberação total das obrigações para que a Consulente pudesse

celebrar contrato formando o Consórcio Estrela com a JVG e terminar o empreendimento.

Tendo em vista que o distrato celebrado entre a SCC e a Urbano foi consensual e

atendeu às formalidades de um contrato válido, não há mais o que ser discutido quanto ao vínculo

originário, vez que os efeitos do distrato não são retroativos, regendo a relação entre as partes da

sua celebração em diante, como explicado pelo Douto Ricardo Fiuza:

O distrato é negócio jurídico que objetiva a desconstituição do contrato, extinguindo os seus efeitos. É o desfazimento do acordo de vontades, da relação jurídica existente, através da manifestação recíproca dos contratantes (resilição bilateral), quando ainda não tenha sido executado o contrato. Os seus efeitos operamse sem retroatividade (efeito ex nunc).A forma do distrato submetese à mesma forma exigida por lei para o contrato para ter a sua validade. Não obrigatória a forma, o distrato é feito por qualquer

modo, independente de forma diversa pela qual se realizou o contrato desfeito. 24

[sem grifo no original]

Desta feita, concluise que, da data de assinatura do distrato em diante, não há que

se falar em responsabilização civil da SCC em face da Urbano em relação ao contrato originário,

excetuandose eventual descumprimento das obrigações contraídas pelas distratantes e que não

foram acertadas quando da efetivação do distrato, o que, em princípio, não se vislumbra no caso.

Nesta senda, tendo sido o contrato originário resolvido pelo distrato ora em voga,

devem as empresas passar a obedecer aos ditames do mesmo, vez que passa a reger a relação civil

entre as partes.

No supramencionado distrato, além de outras avenças, ficou pactuado que a SCC

pagaria, em dação em pagamento, à Urbano, mais 65 (sessenta e cinco) lotes e, em

contraprestação, esta emitiria notas fiscais dando a quitação e as entregaria à Consulente.

Houve, como se sabe, a dação em pagamentos de 160 (cento e sessenta) imóveis

antes da celebração do distrato, sendo que no instrumento de resolução contratual previuse a

substituição somente dos 65 (sessenta e cinco) lotes a serem pagos após a extinção do vínculo

instrumental em caso de desconstituição ou gravame.

No entanto, impende salientar que não há cláusula expressa nem no contrato

originário e nem no distrato que exima a SCC dos riscos da evicção e impeça a mesma de

promover a restituição de perdas e danos ou a substituição de lotes por caso fortuito, força maior ou

24 FIUZA, Ricardo. Op. cit., p. 418.

culpa exclusiva de terceiro.

O único ditame do instrumento ora em voga que aborda algo neste sentido referese

às penalidades e dispõe que a parte que sem justo motivo atrasar o cumprimento de qualquer

obrigação de dar ou de fazer estará sujeita a multa diária de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos

reais), sem prejuízo de cobrança de eventuais perdas e danos decorrentes do atraso.

Desta feita, temse que a perda do bem transferido a outrem por caso fortuito ou

força maior ou mesmo para um terceiro, chamada de evicção, mesmo se incorrer por situações

externas à vontade das partes, uma vez não resguardada expressamente, leva ao dever de

restituição do valor do prejuízo ou a substituição, se fungível, por bem equivalente por parte do

alienante ao evicto, que perdeu o bem para o evictor.

Para melhor elucidar a controvérsia é imprescindível que se entenda o sentido

jurídico do termo “evicção”, que para o Superior Tribunal de Justiça é:

(...) uma forma de garantia, um elemento natural dos contratos onerosos, que se apresenta onde haja obrigação de transferir o domínio, posse ou uso de uma determinada coisa. Como conseqüência, ao alienante cabe resguardar o adquirente dos riscos por ela produzidos, a não ser que estipulem expressamente em sentido contrário, ou seja, pela dispensa da garantia. Tal responsabilidade independe da boafé ou não do vendedor, sendo, no silêncio das partes, subentendida. [sem grifo no original]25

Delineado nos arts. 447 a 457 do Código Civil pátrio, o instituto da evicção é

25 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 259.726/RJ. Recorrente: Tiana Automóveis Ltda.. Recorrida: Ângela Luzia Bonelli Pinto. Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, Quarta Turma, julgado em 03.08.2004, DJ 27.09.2004, p. 361.

reconhecido desta forma pelo direito pátrio, sendo mister para o deslinde do caso analisado pelo

presente parecer analisarse os arts. 447 a 450 do supramencionado Diploma Legal:

Art. 447. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública.Art. 448. Podem as partes, por cláusula expressa, reforçar, diminuir ou excluir a responsabilidade pela evicção.Art. 449. Não obstante a cláusula que exclui a garantia contra a evicção, se esta se der, tem direito o evicto a receber o preço que pagou pela coisa evicta, se não soube do risco da evicção, ou, dele informado, não o assumiu.Art. 450. Salvo estipulação em contrário, tem direito o evicto, além da restituição integral do preço ou das quantias que pagou:I à indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir;II à indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que diretamente resultarem da evicção;III às custas judiciais e aos honorários do advogado por ele constituído.Parágrafo único. O preço, seja a evicção total ou parcial, será o do valor da coisa, na época em que se evenceu, e proporcional ao desfalque sofrido, no caso de evicção parcial. [sem grifo no original]26

Inferese dos dispositivos legais trazidos à baila que: (i) o instrumento particular de

distrato, renúncia, sucessão, transação e outras avenças, celebrado entre a Urbano e a SCC,

configura contrato oneroso onde a Consulente figura como alienante e, assim sendo, responde pela

evicção (art. 447); (ii) mesmo podendo, as partes não pactuaram expressamente que a SCC estaria

eximida e/ou excluída do ônus da evicção (art. 448); (iii) a Urbano tinha manifesta ciência do risco

da evicção quando subscreveu o distrato, porém não assumiu tal ônus e, assim, tem o direito a ter

substituídos os lotes evictos ou ressarcido o valor do prejuízo (art. 449); e, (iv) além da eventual

substituição dos lotes evictos ou a restituição do prejuízo, a Urbano tem direito a indenização dos

26 BRASIL. Código Civil. Op. cit., p. 178.

frutos que tiver sido obrigado a restituir, bem como a indenização pelas despesas dos contratos e

pelos prejuízos que diretamente resultarem da evicção e também às custas judiciais e aos honorários

do advogado por ele constituído (art. 450) para atender a tal situação frente aos seus clientes.

Confirase a lição do Douto Cezar Peluso que, comentando os riscos da evicção,

salienta que, não havendo cláusula em contrário, devem ser suportados pelo alienante os ônus, in

verbis:

Nas relações contratuais, não é suficiente que o transmitente entregue a coisa, cumprindo a obrigação principal, para haver satisfação do outro contratante. As obrigações são complexas, exigindose do alienante que atue conforme a boafé, observando os deveres anexos de proteção, cooperação e informação, a fim de que o bem adquirido possa ser fruído da melhor forma possível pelo adquirente, tutelandose as suas legítimas expectativas quanto ao negócio jurídico realizado.(...)O dispositivo permite que a autonomia privada das partes estenda, restrinja ou mesmo exclua a garantia jurídica da evicção. Afinal, não se trata de norma de ordem pública. Mediante cláusula contratual, adquirente e alienante poderão acrescentar valores àqueles devidos por prejuízos decorrentes da perda do direito, inserindo, por exemplo, caução pessoal de fiança ou obrigação de restituição em, dobro. Outrossim, factível é o ajuste de atenuação dos valores eventualmente pagos pela evicção.Contudo, no tocante à exclusão convencional dos riscos da evicção, parecenos apenas eficaz relativamente às perdas e danos, pois de qualquer jeito receberá o evicto restituição pelos valores pagos. A norma remete à exclusão da “responsabilidade” (perdas e danos) e não do pagamento ao adquirente. (...)Observamos pela redação do artigo que, mesmo diante de cláusula excludente de evicção – clausula de non praestanda evictione –, poderá o adquirente reclamar a responsabilidade por desconhecimento da origem litigiosa da coisa. Nesse caso, serlheá restituído o valor correspondente ao preço pago, evitandose o enriquecimento sem causa. Portanto, a cláusula que afasta a garantia é relativizada, quando o adquirente não é advertido sobre o risco da

coisa.O mesmo efeito de restituição do pagamento ocorre nos casos em que o alienante é informado do risco da evicção, porém não o assume. Como não desconhece o vício, resta excluído o dolo do alienante, que apenas restituirá o que recebeu, inserindo o adquirente na situação primitiva, sem nenhum acréscimo de perdas e danos. [sem grifo no original]27

É um risco iminente e grave os provenientes de evicção diante da Urbano, em que a

defesa seria no sentido da responsabilidade exclusiva de terceiros, caso fortuito ou força maior, mas

que é uma tese relativamente de fácil combate, conforme se demonstrou neste tópico, sendo

aconselhável a negociação em caso de necessidade de desvinculação de algum lote de propriedade

da mesma.

Notese, ainda, que a relação jurídica entre as partes é estritamente civil, e não

consumerista, até mesmo por não terem sido os lotes vendidos à Urbano para que esta fosse a

destinatária final (consumidora), mas sim dados os mesmos em pagamento, em função de prestação

civil de serviços, para que esta comercialize posteriormente os imóveis.

Para a averiguação das demais questões de responsabilidade entre as partes,

imprescindível se relembrar as 02 (duas) situações básicas anteriormente suscitadas, quais sejam,

obras de urbanização e comercialização.

No que tange às obras de urbanização, os trechos de obras construídos pela

Urbano serão de responsabilidade final (subjetiva) sempre desta, em caso de vícios ou defeitos

eventualmente constatados. Entretanto, como já explanado, eventuais prejuízos aos consumidores

(adquirentes ou promitentes compradores) em função destes problemas poderão ser arcados

27 PELUSO, Cezar. Op. cit., pp. 437 a 440.

inicialmente (objetivamente), em função da denominada teoria da aparência e do risco do negócio,

pela pessoa jurídica que comercializou o imóvel localizado nesta parte em que se encontra a obra

que proporcionou o dano ao consumidor, podendo, entretanto, exigir posterior regresso à

construtora responsável subjetivamente, como já explicado.

Já no que concerne à comercialização, ou seja, à venda de lotes, será sempre

responsável frente ao comprador (aqui expresso como o civil, que compra não como destinatário

final, mas para comercializar ou usar no comércio) e ao consumidor (destinatário final) aquele que

vende o imóvel (no caso fático comercializado pela própria proprietária Urbano), vez que sua

relação contratual em nada tem haver com quem construiu ou gere o Residencial Safira, salvo se o

imbróglio seja por problemas nas obras ou na gestão efetuada por um destes.

Destarte, se a Urbano tiver quaisquer demandas revisionais de cláusulas contratuais,

rescisórias ou de danos por publicidade enganosa, por exemplo, nenhuma desta deve ser imputada à

SCC, à JVG ou ao Consórcio, salvo se proveniente de algum ato comprovadamente destes que

gerou o litígio entre o adquirente ou promitente comprador para com a Urbano.

Entretanto, como exaustivamente explicado mais acima, se o imbróglio for

proveniente da evicção do lote comercializado, terá o direito a Urbano não só à substituição do lote

perdido, mas ainda à restituição das perdas e danos tidas em função desta situação.

3.4. Das responsabilidades em decorrência do consórcio

Depreendese da perfunctória análise do 2º (segundo) termo aditivo ao instrumento

particular de constituição de consórcio firmado entre a JVG e a SCC (Anexo Único – Instrumento

de Constituição de Consórcio e Aditivos) que a primeira possui 56,84% (cinqüenta e seis virgula

oitenta e quatro por cento) e a segunda 43,16% (quarenta e três virgula dezesseis por cento) do

total residual do Residencial Safira, excluindose a parte pertencente apenas à Urbano.

Depurase da pormenorizada análise do instrumento particular de constituição de

consórcio firmado entre a JVG e a SCC que as consorciadas são responsáveis perante terceiros: (i)

isoladamente, nas hipóteses das Cláusulas VIII e IX do referido instrumento; (ii) conjuntamente, nas

situações previstas na Cláusula VII do mesmo contrato; e (iii) solidariamente, por todas as

obrigações assumidas pelo Consórcio na qualidade de loteador, apenas quando for aplicável o art.

47 da Lei nº 6.766/1979.

Outrossim, as consorciadas são responsáveis uma em face da outra quando: (i)

pelas obrigações especificas de cada uma, constantes nas Cláusulas VIII e IX do instrumento ora

em voga; e (ii) na proporção de sua participação no Consórcio pelas obrigações específicas do

mesmo, em conformidade com o disposto na Cláusula VII do contrato em comento.

Entretanto, quando eventual demanda envolver direito do consumidor, a

responsabilidade será objetiva, tanto da SCC quanto da JVG em relação ao Consórcio, ressalvando

eventual direito de regresso nos moldes abaixo explanado.

É direito pleno do credor do Consórcio exigir de quaisquer dos consorciados a

obrigação consorcial, podendo quem cumpriu exclusivamente com o dever exigir o regresso da

outra parte, que se dará na proporção da participação de cada consorciada. Ou seja, caso a SCC

intente ação regressiva em face da JVG decorrente do pagamento unilateral de indenização por ato

ilícito, esta ação terá o condão de restituir tão somente 56,84% (cinqüenta e seis virgula oitenta e

quatro por cento) do numerário despendido com a condenação, vez que os 43,16% (quarenta e três

virgula dezesseis por cento) restantes configuram responsabilidade contratual assumida pela SCC,

excetuandose os casos em que as Consorciadas serão responsáveis isoladamente perante terceiros,

previstos nas hipóteses das Cláusulas VIII e IX do referido instrumento.

Neste diapasão, por exemplo, quando a demanda estiver embasada em direitos do

consumidor, poderá este, por ser presumidamente hipossuficiente e parte mais fraca da relação de

consumo, demandar isoladamente a SCC, a JVG ou o Consórcio, bem como terá a opção de

demandar contra todos na mesma ação.

Ocorrendo demanda embasada em obrigações consorciais onde somente a SCC

figure no pólo passivo e seja sucumbente, haverá direito de regresso em face da JVG, na proporção

de 56,84% (cinqüenta e seis vírgula oitenta e quatro por cento) do numerário despendido com a

eventual condenação.

4. DAS RESPONSABILIDADES TRIBUTÁRIAS

4.1. Da incidência do ITBI decorrente das permutas com os adquirentes

É comezinha sabença que o Imposto sobre Transmissões de Bens Imóveis – ITBI

incide todas as vezes que a propriedade de um bem imóvel é transferida, via registro cartorário, de

um particular para outro, como bem explicado por Leandro Paulsen e José Eduardo Soares de

Melo, que aduzem que o “ITBI tem como fatos geradores: (I) a transmissão inter vivos, a qualquer

título, por ato oneroso. a) de bens imóveis, por natureza ou acessão física (...)” .28

Desta feita, percebese bem plausível a obrigatoriedade no recolhimento do Imposto

de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI decorrente das possíveis permutas a serem celebradas com

os adquirentes dos lotes do Residencial Safira, pois há transferência de bem imobiliário entre vivos.

Existe, porém, tese doutrinária em contrário. Diversos doutrinadores falam em “ato

oneroso”, o que não ocorreria, em tese, no presente caso, tendo em vista que nem a SCC nem os

adquirentes dos lotes do Residencial Safira sofrerão acréscimo ou decréscimo de valores em razão

da transação ora em voga.

Deste modo, há entendimento de que quando ocorre a permuta entre unidades

imobiliárias sem que qualquer das partes receba uma prestação adicional ou indenizatória

(denominada de “torna”) em decorrência da operação, ocorre a isenção do imposto ora em voga,

sendo tal transação denominada de “permuta de unidades imobiliárias sem pagamento de torna”,

como bem explanado pelo Douto Antônio Sebastião Poloni:

5.1. PERMUTA DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS PRONTAS SEM PAGAMENTO DE TORNANa permuta de unidades imobiliárias prontas, sem pagamento de torna, a pessoa jurídica atribuirá ao bem que receber, o mesmo valor contábil do bem baixado em sua escrituração. Logo, não haverá resultado tributável a apurar.29

28 PAULSEN, Leandro e MELO, José Eduardo Soares de, Impostos. Federais, estaduais e municipais, 2ª Edição Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2006, p. 255.29 POLONI, Antônio Sebastião. Permuta de Imóveis. Sítio do Universo Jurídico. Disponível em: <http://www.universojuridico.com.br/publicacoes/doutrinas/default.asp?action=doutrina&iddoutrina=1373>

http://www.google.com/url?q=http%3A%2F%2Fwww.universojuridico.com.br%2Fpublicacoes%2Fdoutrinas%2Fdefault.asp%3Faction%3Ddoutrina%26iddoutrina%3D1373&sa=D&sntz=1&usg=AFQjCNFndYVDFdQkyl9GOvFfeO3jQE4nWA

Do mesmo entendimento comungam Leandro Paulsen e José Eduardo Soares de

Melo:

A transmissão tem que ser onerosa, ocorrendo o empobrecimento e enriquecimento patrimonial das partes contratantes, na mesma proporção e segundo um nexo de causalidade (...).30

Deste modo, tendo em vista que não houve empobrecimento nem enriquecimento da

SCC, tampouco do adquirente, não haveria obrigatoriedade no pagamento de Imposto sobre

Transmissão de Bens Imóveis – ITBI em razão da permuta que se buscará celebrar com os

adquirentes dos lotes do Residencial Safira.

De qualquer sorte, acerca da obrigatoriedade ou não do recolhimento do Imposto

sobre Transmissões de Bens Imóveis, a posição mais correta e menos arriscada para a SCC é a de

verificar no momento do registro se será necessário o pagamento, efetuandoo caso positivo,

podendo, posteriormente, caso seja de interesse, pleitear a declaração de nulidade e a repetição de

indébito pelas vias judiciais com base na tese acima explanada, evitandose problemas com a

Fazenda do Distrito Federal.

4.2. Da não incidência de IR decorrente das permutas com os adquirentes

É público e notório que o fato gerador do Importo de Renda – IR ocorre quando

Acesso em: 27.01.2010.30 PAULSEN, Leandro e MELO, José Eduardo Soares de, Impostos. Federais, estaduais e municipais, 2ª Edição Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2006, p. 256.

uma operação que envolva valores gera ganho (renda) ao particular, o que não ocorre, em tese, no

caso em discussão, tendo em vista que a situação se trata de mera permuta entre bens imóveis de

valor equivalente, não aumentando a renda das partes e, assim sendo, não há que se falar em

pagamento de IR.

Neste lume, não há cobrança de Imposto de Renda – IR no presente caso, vez que

a incidência de tal imposto só se dá quando há acréscimo patrimonial, sendo tributável tão somente

a parte que recebeu o aumento no patrimônio, apenas na diferença que eventualmente tivesse

recebido em razão da permuta, como explicado por Antônio Sebastião Poloni:

3 PERMUTA DE BENS IMÓVEISPara o estudo proposto, o que interessa são os procedimentos que devem ser observados no caso de permuta de bens imóveis e os aspectos inerentes à determinação do fato gerador e à incidência de tributação na pessoa jurídica.As operações de permuta podem ser efetuadas entre pessoas jurídicas, entre pessoa jurídica e pessoa física, ou entre pessoas físicas, tendo como objeto unidade imobiliária pronta, incluindose nesse conceito o terreno para construção ou edificação, ou unidade imobiliária a construir.Antes de qualquer comentário, cumpre salientar que na permuta (troca) de imóveis sem pagamento de parcela complementar em dinheiro não há tributação do Imposto de Renda. [sem grifo no original]31

Do mesmo entendimento comunga o Emérito Tribunal Regional Federal da 1ª

Região, que em reiterados julgados rechaça o entendimento de que a simples permuta entre bens

imóveis é fato gerador do Imposto de Renda – IR:

TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. NÃO CONFIGURADO O FATO

31 POLONI, Antônio Sebastião. Permuta de Imóveis. Sítio do Universo Jurídico. Disponível em: <http://www.universojuridico.com.br/publicacoes/doutrinas/default.asp?action=doutrina&iddoutrina=1373>Acesso em: 27.01.2010.

http://www.google.com/url?q=http%3A%2F%2Fwww.universojuridico.com.br%2Fpublicacoes%2Fdoutrinas%2Fdefault.asp%3Faction%3Ddoutrina%26iddoutrina%3D1373&sa=D&sntz=1&usg=AFQjCNFndYVDFdQkyl9GOvFfeO3jQE4nWA

GERADOR PARA INCIDÊNCIA DO IMPOSTO DE RENDA. PERMUTA DE IMÓVEIS. DESCABIMENTO. CUSTAS INDEVIDAS (ART. 10, I, DA LEI Nº 12.427/96), MAS HONORÁRIOS DEVIDOS.1. Compulsando os autos vêse que não houve o fato gerador do tributo, porquanto houve apenas permuta de imóveis, como se pode constatar da escritura pública de permuta de bens imóveis. Logo, não havendo nenhum tipo de acréscimo patrimonial, não se verifica a ocorrência do fato gerador do Imposto de Renda.2. Em relação ao pagamento de custas, encontrase a Fazenda Nacional,no Estado de Minas Gerais, isenta de seu pagamento, por força da Lei Federal nº 9.289/96, art. 1º, § 1º, e Lei Estadual nº 12.427/96, art.10, I.3. Os honorários fixados atendem ao disposto no art. 20, § 4º, do CPC, porquanto fixado segundo apreciação eqüitativa do Juiz, e com observância no disposto nas alíneas, do § 3º, do art. 20, do CPC.4. Apelação e remessa oficial parcialmente providas e improvido o recurso adesivo. [sem grifo no original]32

Ante o pronunciamento jurisprudencial, resta claro que a mera permuta entre bens

imóveis equivalentes não dá azo à incidência do Imposto de Renda – IR, porquanto não gerou

ganho (renda) para nenhuma das partes envolvidas na operação.

4.3. Da não incidência de ITBI nos termos aditivos celebrados com os promitentes

compradores e da questão do IR

Considerando que os possíveis termos aditivos a serem celebrados com os

promitentes compradores dos lotes do Residencial Safira terão efeito modificativo da cláusula

referente ao objeto do contrato particular de promessa de compra e venda, não ocorrerá a

transmissão de propriedade e, assim sendo, não há que se falar em incidência de Imposto sobre

32 BRASIL. Tribunal Regional Federal da 1ª Região. Apelação Cível nº 1998.01.00.0453836/MG. Apelante: Fazenda Nacional. Apelado: Edmar Winand. Rel. Juiz Federal MOACIR FERREIRA RAMOS (conv.). Segunda Turma Suplementar, julgado em 10.12.2003, DJ de 11.03.2004, p. 66.

Transmissão de Bens Imóveis – ITBI apenas em relação ao aditamento contratual, mas sim quando

da efetivação do registro do imóvel em nome do comprador.

Porém, os contratos celebrados com os promitentes compradores são instrumentos

particulares de promessa de compra e venda que, em razão de serem onerosos e gerar lucros para a

SCC, dão azo à tributação do Imposto de Renda – IR enquanto geradores de lucro, tendo em vista

que o patrimônio da Consulente teve aumento em razão da comercialização dos lotes do Residencial

Safira. Mas cumpre observar que esta incidência em nada é relativo ao eventual termo aditivo para

substituir lote prometido, mas sim decorrendo simplesmente do recebimento de valores pelo negócio

firmado.

Assim, o que se deve sempre analisar é se houve ou não ganho patrimonial na

operação, sendo que, se houver, sobre ele se tributará com o IR.

5. CONCLUSÃO

Considerando as explanações gerais feitas acerca da responsabilidade civil,

chegase aos seguintes entendimentos: (i) quando se tratar de relação de consumo, pelas obras

viciadas ou defeituosas, quem comercializou pode ser responsabilizado objetivamente e quem

construiu subjetivamente, sendo garantido a quem comercializou o direito de regresso contra quem

construiu; (ii) ainda quando em relação ao consumidor, pela comercialização, quem for o

comerciante responde por quaisquer problemas de atendimento e contratuais, mas se o problema

for comprovadamente proveniente de vícios ou defeitos na obra ou na gestão, poderá o comerciante

exigir do responsável o ressarcimento dos prejuízos; (iii) no que tange à Urbano, responde ela pelas

obras por ela mesma efetivadas, mesmo que por posterior regresso, e pelos problemas que tiver na

comercialização de seus lotes, salvo se provenientes de obras do Consórcio, da gestão do

residencial ou da evicção do imóvel; (iv) a responsabilidade da SCC decorrente do Consórcio

firmado com JVG será delimitada pelo instrumento particular de constituição de consórcio nas

demandas que versem sobre direito civil interpessoais; e (v) quando se tratar de direitos do

consumidor ou de solidariedade, a responsabilidade entre SCC, JVG e o próprio Consórcio será

solidária e, dependendo das circunstâncias do caso concreto, poderá haver direito de regresso de

uma das consorciadas em face da outra, mas na proporção contratualmente estabelecida.

Podese entender ainda que a melhor solução para a Consulente quanto à

desvinculação de lotes é celebrar instrumento particular de promessa de permuta com os

adquirentes (garantindo desde já o dever obrigacional destes em efetivar a posteriori a escritura

pública referente a tal troca), pelo qual estes aceitariam um lote do Residencial Safira em permuta ao

lote por eles adquiridos e que deverão ser liberados em razão do embargo do IBAMA, bem como

pactuar termo aditivo com os promitentes compradores, retificando do objeto do contrato particular

de promessa de compra e venda quanto às descrições e qualificações do lote a ser desvinculado

para constar no lugar deste as descrições e qualificações de outro lote do aceito pelo aludido

consumidor.

Em relação à Urbano, há de se negociar a substituição de lotes deste que estejam

entre os que precisam ser desvinculados, dandose nova quitação, visando não levar aos imbróglios

da evicção e à reparação de perdas e danos, com direito não só ao valor de mercado do imóvel,

mais ainda à benfeitorias eventualmente realizadas e ressarcimento de prejuízos frente a clientes da

Urbano.

No que tange ao Consórcio Estrela e à parceira JVG, estando resguardado o

empreendimento dos riscos e responsabilidades em relação aos demais sujeitos acima indicados,

não deverá incorrer problemas no andamento do pacto consorcial, sendo que, se houver, o

instrumento firmado entre as partes é que regerá as divergências e suas resoluções.

Por fim, mister se prever em todos os instrumentos firmados com as partes

supramencionadas a renúncia ao direito de ação e de arrependimento quanto ao objeto repactuado,

não deixando azo para que tentem mais ganhos após terem aceito as novas condições

consensualmente estipuladas pelas partes para pôr fim ao embargo ambiental e finalizar as obras do

empreendimento, consolidando de vez o Residencial Safira.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

1. BRASIL. Código Civil. Lei n° 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Vade Mecum / obra de autoria

da Editora Saraiva com a colaboração de Antonio Luiz de Toledo Pinto, Marcia Cristina Vaz dos

Santos Windt e Livia Céspedes. – 7ª. ed. atual. e ampl. – São Paulo: Saraiva, 2009.

2. BRASIL. Código de Proteção e Defesa do Consumidor. Lei n° 8.078, de 11 de setembro de 1990.

Vade Mecum / obra de autoria da Editora Saraiva com a colaboração de Antonio Luiz de Toledo

Pinto, Marcia Cristina Vaz dos Santos Windt e Livia Céspedes. – 7ª. ed. atual. e ampl. – São Paulo:

Saraiva, 2009.

3. CAVALIERI FILHO, Sergio. Programa de Responsabilidade Civil. 7ª Edição, revista e

ampliada. São Paulo: Atlas, 2007.

4. DIAS, José de Aguiar. Da Responsabilidade Civil. 11ª edição. Rio de Janeiro: Renovar, 2006.

5. FIUZA, Ricardo. Novo Código Civil Comentado¸ Editora Saraiva, 1ª Edição, 6ª Tiragem, São

Paulo SP, 2003.

6. NUNES, Rizzato. Curso de Direito do Consumidor. São Paulo, Saraiva, 4ª tiragem, 2007.

7. PAULSEN, Leandro e MELO, José Eduardo Soares de, Impostos. Federais, estaduais e

municipais, 2ª Edição. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2006.

8. PELUSO, Cezar. Código Civil Comentado. Doutrina e Jurisprudência. 2ª Edição, revisada e

atualizada. São Paulo: Manole, 2008.

9. POLONI, Antônio Sebastião. Permuta de Imóveis. Sítio do Universo Jurídico. Disponível em:

<http://www.universojuridico.com.br/publicacoes/doutrinas/default.asp?action=doutri

na&iddoutrina=1373> Acesso em: 27.01.2010.

ANEXO ÚNICO

INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONSTITUIÇÃO DE CONSÓRCIO

Saibam quantos o presente instrumento particular virem que SAFIRA CONSTRUÇÕES CIVIS LTDA., empresa brasileira, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n° 01.536.743/000199, com sede na Rua Maciel Limeira n° 382, Ed. Fusion, Sala 402, Bairro Santa Efigênia, Belo Horizonte, MG, neste ato representada na forma dos seus atos constitutivos por seu Sócio Administrador Ricardo de Oliveira Ramos, brasileiro, viúvo, engenheiro civil, CREAMG n° 7589/D, inscrito no CPF sob n° 231.789.17105, domiciliado e residente em Belo Horizonte, MG, neste instrumento referida simplificadamente como “SAFIRA” ou “SCC”; e, de outro lado, JOÃO VALADARES GOMES ENGENHARIA S.A., empresa brasileira, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n° 00.777.451/000114, com sede no SIA Trecho 4, nº 1.417, Guará, DF, neste ato representada na forma dos seus atos constitutivos por seu Presidente João Valadares Gomes, brasileiro, casado, engenheiro civil, CREADF n° 4173/D, inscrito no CPF sob n° 003.532.71510, domiciliado e residente em Brasília, DF, neste instrumento referida simplificadamente como “JVG”; ambas contraentes coletivamente designadas "Partes" e isoladamente "Parte", têm entre si, justo e contratado, celebrar o presente INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONSTITUIÇÃO DE CONSÓRCIO, por meio do qual, na melhor forma de direito, constituem um consórcio, na forma e para os fins do disposto nos artigos 278 e 279 da Lei n° 6.404, de 15 de dezembro de 1976, o qual se regerá pelas seguintes estipulações:

CLÁUSULA I DECLARAÇÕES PRELIMINARES

1.1 A Safira é a legítima e exclusiva proprietária de uma gleba de terra urbana na qual vem desenvolvendo um projeto de loteamento denominado “Residencial Safira”, devidamente registrado perante os órgãos competentes, em especial perante o Cartório do 2° Oficio de Imóveis do Distrito Federal, com a matricula nº 54287, e devidamente autorizado por todas as autoridades públicas competentes.

1.2 A Safira estima que 40% (quarenta por cento) do total das obras necessárias para a implementação do Residencial Safira já foram realizadas, sem que, contudo, se possa precisar com maior exatidão a porcentagem das obras já realizadas.

1.3 A Safira havia contratado a Urbano Construções Ltda., com sede em Brasília, DF, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 72.843.679/000171 ("Urbano") para realizar a totalidade das obras necessárias à plena implementação do Residencial Safira ("Contrato de Prestação de Serviços").

1.4 Surgiram controvérsias entre a Urbano e a Safira em relação ao Contrato de Prestação de Serviços, as quais foram objeto de certas ações judiciais.

1.5 Em 12 de março de 2006, as Partes celebraram Protocolo de Intenções, tendo como objeto estabelecer e reconhecer, de comum acordo, princípios básicos que norteariam o processo de negociação entre as Partes para a constituição de Consórcio na forma e para os fins dos artigos 278 e 279 da Lei nº 6.404, de 15 de dezembro de 1976, com o objetivo de administrar e finalizar a construção das obras necessárias à implementação do Residencial Safira dentro do prazo previsto na escritura de caução firmada com o Governo do Distrito Federal ("Escritura de Caução"), que passa a integrar o presente como Anexo 1, bem como para promover a venda dos lotes e gerir as despesas e receitas decorrentes dessas atividades ("Protocolo de Intenções").

1.6 O Protocolo de Intenções foi celebrado na pendência das seguintes condições suspensivas:

(i) apresentação do distrato ou acordo judicial referente ao Contrato dePrestação de Serviços existente entre Safira e Urbano;

(ii) elaboração do laudo de vistoria; e

(iii) apresentação do número e características, das unidades do Residencial Safira vendidas e ainda por serem comercializadas.

1.7 A condição suspensiva especificada na cláusula 1.6 (i) acima foi devida e satisfatoriamente implementada.

1.8 A condição suspensiva especificada na cláusula 1.6 (ii) acima foi devida e satisfatoriamente implementada, ficando acordado entre as partes a definição do percentual indicado no item 1.2 como obras realizadas no empreendimento.

1.9 A condição suspensiva especificada na clausula 1,6 (iii) acima foi devida e satisfatoriamente implementada.

1.10 Em razão do exposto e dando continuidade ao cumprimento das disposições do Protocolo de Intenções, as Partes têm o interesse de formalizar sua parceria, mediante a constituição de um consórcio na forma e para os fins dos artigos 278 e 279 da Lei nº 6.404, de 15 de dezembro de 1976 ("Consórcio"), para, juntas, terminarem as obras necessárias à implementação do

Residencial Safira e promoverem a venda de seus respectivos lotes, observados os termos e condições previstos neste instrumento.

1.11 A formalização da parceria das Partes se dá por meio da celebração do presente Instrumento Particular de Constituição de Consórcio, nos termos previstos no item 1 do Protocolo de Intenções, bem como nos termos de seu Anexo 1.

CLÁUSULA II DENOMINAÇÃO

2.1 O Consórcio aqui instituído denominarseá "Consórcio JVG/SAFIRA".

CLÁUSULA III OBJETO DO CONSÓRCIO

3.1 Constitui objeto do Consórcio, exclusivamente, a conjugação de esforços e recursos de seus integrantes, de forma coordenada, visando à administração e à finalização da construção das obras necessárias à implementação do Residencial Safira, em conformidade com as disposições da Lei n° 6.766, de 19 de dezembro de 1979, e dentro do prazo previsto na escritura de caução firmada com o GDF, incumbindolhe:

(i) figurar como loteador do Residencial Safira, respondendo pelas respectivas obrigações;

(ii) administrar e finalizar a construção das obras necessárias à implementação do Residencial Safira;

(iii) promover a venda dos lotes remanescentes do Residencial Safira, devidamente especificados no Anexo 2, que passa a integrar opresente Instrumento Particular de Constituição de Consórcio para todos os fins de direito ("Lotes Remanescentes");

(iv) gerir as despesas e receitas decorrentes das atividades necessárias e/ou relativas à implementação do Residencial Safira;

(v) levar a cabo publicidade e a comercialização dos Lotes Remanescentes; e

(vi) praticar quaisquer atividades necessárias e/ou convenientes para a implementação e exploração comercial do Residencial Safira.

CLÁUSULA IV ENDEREÇO, FORO E DURAÇÃO

4.1 O Consórcio terá sede em Brasília no SIA Trecho 4, nº 1.417, Guará, DF.

4.2 O Consórcio terá foro na comarca de Brasília, Distrito Federal.

4.3 O Consórcio terá prazo de duração determinado, iniciando em relação às Partes na data de celebração deste Instrumento Particular de Constituição de Consórcio e terminando quando integralmente concluído o Residencial Safira, comercializados todos os Lotes Remanescentes que o compõem e recebida a integralidade das parcelas dos contratos de vendas, ocasião na qual as Partes deverão praticar as ações e celebrar os documentos e acordos necessários para levar a termo a extinção do Consórcio, na forma das leis aplicáveis.

4.3.1 Ressalvada a hipótese de deliberação unânime das Partes, o Consórcio não poderá ser dissolvido, em nenhuma hipótese, durante o prazo contratual, ficando convencionado que responderá a Parte que o intentar pelas respectivas perdas e danos fixadas em decisão transitada em julgado.

4.3.2 Com a extinção do Consórcio, as Partes:

(i) permanecerão responsáveis solidariamente pelas obrigações então pendentes de cumprimento assumidas pelo Consórcio na qualidade de loteador do empreendimento imobiliário que constitui seu objeto, na forma da Lei n° 6.766, de 19 de dezembro de1979, no que se refere ao objeto do presente Instrumento Particular de Constituição de Consórcio;

(ii) permanecerão responsáveis isoladamente pelas obrigações e responsabilidades assumidas, uma em face da outra, na qualidade de Partes, na forma prevista neste Instrumento Particular de Constituição de Consórcio;

(iii) permanecerão titulares isoladamente dos direitos adquiridos na qualidade de Partes e pendentes de satisfação na ocasião da extinção do Consórcio.

CLÁUSULA V PARTICIPAÇÃO E RESPONSABILIDADES DAS PARTES NO CONSÓRCIO

5.1 As Partes participarão do Consórcio na proporção dc 47,775% (quarenta e sete por cento e setecentos e setenta e cinco décimos) para a Safira e52,225% (cinqüenta e dois por cento e duzentos e vinte e cinco décimos) para a JVG.

5.2 O Consórcio terá como consorciada líder a JVG, muito embora todas as decisões no âmbito de sua administração devam ser tomadas na forma da CLÁUSULA XII deste instrumento Particular de Constituição de Consórcio.

5.3 O Consórcio será responsável isoladamente pelas obrigações especificamente assumidas na CLÁUSULA VII deste Instrumento Particular de Constituição de Consórcio.

5.4 Cada parte será responsável isoladamente pelas obrigações assumidas, respectivamente, na CLÁUSULA VIII e na CLÁUSULA IX deste Instrumento Particular de Constituição de Consórcio.

CLÁUSULA VI ATIVIDADES RELATIVAS AO RESIDENCIAL SAFIRA

6.1 Para os fins do Instrumento Particular de Constituição de Consórcio, as atividades remanescentes necessárias à implementação do Residencial Safira serão divididas nos seguintes grupos:

(i) Atividades de infraestrutura: obras necessárias à construção dosequipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminaçãopública, redes de esgoto sanitário, abastecimento de água potável,energia elétrica pública e domiciliar e as vias de circulação, em especial, serviços diversos, despesas com contratação, execução e aprovaçãode projetos, taxas, emolumentos, ou seja, todas as despesas necessáriasaté a conclusão total das Atividades de Infraestrutura, de acordo comprojetos, especificações, detalhes e orçamentos aprovados pelos órgãos competentes, serviços de topografia, inclusive demarcação de vias e lotes, abertura de vias e pavimentação com tratamento duplo, inclusive acessos, fornecimento de obras civis, passeios, fornecimento e assentamento de meiosfios, perfuração de poços artesianos, execução de sistemas de recalque, tratamento, reservação, adução e distribuição de água, execução de sistema de coleta, tratamento e destinação final de esgotos sanitários, execução dc drenagem pluvial, execução de redes elétricas de alta e baixa tensão, execução de redes de telefonia e interfonia, edificação de portaria (pórtico), Lixo – Atendimento ao RIMA, bem como requerimento de licenças e suas renovações.

(ii) Atividades Complementares: construção do muro ao redor do Residencial Safira, construção de clube e duas áreas de lazer, aquisição de duas vans e duas motos, construção de parque das esculturas, monitoramento de segurança por câmeras de vídeo instaladas na área residencial, paisagismo, sinalização horizontal e vertical de vias, tudo de acordo com anteprojetos já existentes.

(iii) Atividades do Consórcio: Constituição da sede física e de estrutura administrativa funcional, administração do Residencial Safira, comercialização e corretagem de venda dos Lotes Remanescentes por meio de equipe própria ou terceirizada (JVG, M. Kocnigkan e/ou outros), pagamento de lodos os impostos e taxas referentes ao Residencial Safira, pagamento de todos os gastos com consultorias, publicidade, promoção, marketing e venda, instalação das associações de proprietários, pagamento dos custos e execução de estudos para inclusão de novas áreas ao Residencial Safira, seja para ampliar o empreendimento ou para substituir áreas eventualmente desconstituídas em virtude de decisões administrativas ou judiciais.

CLÁUSULA VII OBRIGAÇÕES ESPECÍFICAS DO CONSÓRCIO

7.1 O Consórcio deverá:

(i) Executar diretamente, às suas expensas, na proporção da cláusula 5.1, por meio da ação conjunta das Partes, a integralidade das Atividades do Consórcio, de acordo com os estudos, projetos, especificações, detalhes e orçamentos a serem elaborados pelo Consórcio e aprovados pelas Partes;

(ii) Desempenhar diretamente e às suas expensas, na proporção da cláusula 5.1, por meio da ação conjunta das Partes, as demais atividades não incluídas nas Atividades de ÍnfraEstrutura, Atividades Complementares e Atividades do Consórcio, desde que assim autorizado por sua Diretoria Executiva; e

(iii) Dar cumprimento a todas as obrigações acessórias impostas pela legislação tributária no âmbito do Consórcio, ficando esclarecido que os resultados e as receitas do Consórcio serão, nos termos da Instrução Normativa SRF 390, de 30/01/2004, art. 10, apuradas, tributadas e recolhidas pelas próprias Consorciadas na proporção de sua participação nessas mesmas receitas ou resultados, não existindo solidariedade entre elas em relação a essas obrigações.

7.2 Para a consecução dos objetivos do Consórcio, caberá ao mesmo, através de ação conjunta dos representantes de cada uma das Partes, as seguintes atribuições e responsabilidades:

(i) registro de todos os fatos financeiros e elaboração de relatórios representativos da situação financeira do empreendimento, incluindo receitas e despesas;

(ii) aplicação e distribuição dos saldos financeiros e chamadas de recursos financeiros;

(iii) pagamento de faturas de fornecedores e prestadores de serviços;

(iv) acompanhamento e suporte às ações necessárias para venda dos Lotes Remanescentes, recebimento dos créditos do Residencial Safira para a aquisição de materiais, insumos e serviços dentro dos limites aprovados pelas partes;

(v) contratação dos funcionários para a consecução dos objetivos doConsórcio e recolhimento das taxas e tributos trabalhistas e previdenciários relativos aos mesmos;

(vi) prestações de informações às Partes de forma a permitir a apuraçãodos tributos e resultados do Consórcio na contabilidade das mesmas;

(vii) administração dos recursos financeiros provenientes da venda dos lotes remanescentes relacionados no Anexo 2; e

(viii) Apuração do resultado financeiro e econômico das atividades do Consórcio e distribuição para as partes na proporção da cláusula 5.1.

CLÁUSULA VIII OBRIGAÇÕES ESPECÍFICAS DA JVG

8.1 A JVG deverá:

(i) executar diretamente, às suas expensas, a integralidade (100% cem por cento) das Atividades de Infraestrutura restantes, conforme estudos, projetos, levantamentos, detalhes e especificações aprovados pelos órgãos competentes, atividades estas constantes da Escritura de Caução celebrada com o Governo do Distrito Federal e descritas na cláusula 6,1 (i);

(iii) levantar a caução prestada ao Governo do Distrito Federal em relação ao Residencial Safira, sem ônus para a SCC ou para o Consórcio, liberando para comercialização os lotes então caucionados;

(iv) executar diretamente, às suas expensas, na proporção de 52,225% (cinqüenta e dois por cento e duzentos e vinte e cinco décimos) no que se refere aos 60% (sessenta por cento) das Atividades Complementares, de acordo com os estudos, projetos, especificações, detalhes e orçamentos a serem elaborados pelo Consórcio e aprovados pelas Partes;

(v) financiar os custos de execução das obrigações da Safira especificadas na cláusula 9.1 (ii) abaixo, até o lançamento oficial e comercialização dos lotes remanescentes do Residencial Safira, excetuados aqueles decorrentes da recuperação das áreas urbanizadas e construídas ou edificadas atuais ou de qualquer atividade existente nas áreas do Residencial Safira, caso a SCC não consiga obter

financiamento bancário para arcar com tais despesas. Os recursos eventualmente disponibilizados à Safira serão remunerados à taxa de 300% (cem por cento) do CDI e deverão ser pagos à JVG por meio da distribuição direta à JVG das receitas cabíveis à Safiraem virtude de sua participação no Consórcio até a quitação integral doprincipal e juros, na forma do Contrato de Mútuo a ser celebrado entreas Partes;

(vi) executar as obras de correção e/ou recuperação e/ou manutenção dasAtividades de Infraestrutura e Atividades Complementares já realizadas no Residencial Safira ao tempo da celebração do Instrumento Particular de Constituição de Consórcio que porventura venhama ser afetadas pela execução das Atividades de Infraestrutura nas áreas objeto deste contrato e de responsabilidade da JVG; e

(vii) elaborar, às suas expensas, estudos, projetos, levantamentos, detalhes eespecificações de serviços e obras que se fizerem necessários à conclusão das Atividades de Infraestrutura do Residencial Safira.

CLÁUSULA IX OBRIGAÇÕES ESPECÍFICAS DA SAFIRA

9.1 A Safira deverá:

(i) disponibilizar e liberar a área do Residencial Safira para execução das Atividades de Infraestrutura, Atividades Complementares e Atividades do Consórcio;

(ii) executar diretamente, às suas expensas na proporção de 47,775% (quarenta e sete por cento c setecentos e setenta e cinco décimos), no que se refere aos 60% (sessenta por cento) das Atividades Complementares, e integralmente os outros 40% (quarenta por cento) das Atividades Complementares, de acordo com os estudos, projetos, especificações, detalhes, orçamentos e cronogramas a serem elaborados pelo Consórcio e aprovados pelas Partes;

(iii) acompanhar e fiscalizar a execução das Atividades de Infraestrutura e Atividades do Consórcio;

(iv) disponibilizar à JVG estudos, projetos, detalhes e especificações existentes e aprovados para consulta, verificação e orçamento;

(v) autorizar eventuais alterações aos projetos já aprovados, respeitando as

normas técnicas e legais, sem que acarrete nenhum ônus à mesma. Referidas modificações deverão ser previamente aprovadas nos órgãoscompetentes pela JVG;

(vi) avaliar e aprovar, desde que viável, estudo comercial a ser apresentadopela JVG para mudança da denominação do residencial;

(vii) arcar com os custos incorridos ou a incorrer na recuperação e/ou manutenção das Atividades de Infraestrutura e Atividades Complementares já realizadas no Residencial Safira ao tempo da celebração deste Instrumento Particular de Constituição de Consórcio, conforme as plantas apresentadas e vistadas pelas partes que compõe o Anexo III do presente instrumento, desde que estes não sejam resultado do mencionado na cláusula 8.1 (v) supra; e

(viii) responder isoladamente por todo o passivo relativo ao Residencial Safira cujos fatos geradores tenham ocorrido até a data da celebração deste Instrumento Particular de Constituição de Consórcio ("Passivo Anterior'"), inclusive IPTU, TLP e CIP, devendo ressarcir à JVG e ao Consórcio as eventuais despesas incorridas por eles para pagamento do Passivo Anterior.

CLÁUSULA X RESPONSABILIDADES DO CONSÓRCIO E DAS PARTES

10.1 As Partes serão responsáveis:

(i) perante terceiros: (a) isoladamente, por suas obrigações específicas,conforme estipuladas na CLÁUSULA VIII e CLÁUSULA IX desteInstrumento Particular dc Constituição de Consórcio; e (b) conjuntamente, na proporção de sua participação no Consórcio, pelas obrigações específicas do Consórcio conforme estipuladas na Cláusula VII deste Instrumento Particular de Constituição de Consórcio; ou (c) solidariamente, por todas as obrigações assumidas pelo Consórcio na qualidade de loteador, tãosomente quando aplicado o art. 47 da Lei nº6,766, de 19 de dezembro de 1979, hipótese na qual terão direito de regresso, uma em face da outra, pelos custos incorridos em relação às obrigações específicas da outra Parte, conforme estipuladas na CLAUSULA VIII e CLÁUSULA IX; e

(ii) uma em face da outra: (a) por suas obrigações específicas, conformeestipuladas na CLÁUSULA VIII e CLÁUSULA IX deste Instrumento Particular de Constituição de Consórcio; e (b) na proporção de sua participação no Consórcio, pelas obrigações específicas do Consórcio, conforme estipuladas na CLÁUSULA VII deste Instrumento Particular de Constituição de Consórcio.

CLÁUSULA XI PARTILHA DE RESULTADOS E GESTÃO FINANCEIRA

11.1 As despesas do Consórcio serão divididas entre as Partes na proporção de sua respectiva participação, conforme cláusula 5.1 deste contrato.

11.2 A receita bruta do Consórcio será calculada e dividida entre as Partes da seguinte forma:

11.2.1 As Partes terão direito a 100% (cem por cento) da receita bruta resultante da venda dos Lotes Remanescentes na proporção da Cláusula 5.1.

11.2.2 Todas as disponibilidades financeiras do Consórcio, independentemente de sua origem, serão depositadas em conta bancária única, aberta em nome do Consórcio, que será movimentada exclusivamente pela Diretoria Executiva e obrigatoriamente por meio de cheques nominativos assinados por ambos os Diretores Executivos ou assinatura eletrônica.

11.2.3 A Diretoria Executiva deverá elaborar balancetes mensais, os quais deverão ser encaminhados às Partes até o décimo dia útil do mês subseqüente, juntamente com as demais demonstrações financeiras e contábeis e os extratos de contas bancárias de titularidade do Consórcio.

11.2.4 A Diretoria Executiva deverá elaborar balancete trimestral de apuração do resultado do Consórcio. As disponibilidades eventualmente apuradas poderão ser entregues às Partes, na proporção de sua participação no Consórcio, exceto nas hipóteses de distribuição de receitas em desproporção à participação das Partes expressamente previstas neste Instrumento Particular de Constituição dc Consórcio, conforme previsto na clausula 8.1, item IV, sendo certo que deverão ser retidos fundos suficientes para fazer face às despesas do Consórcio nos termos do orçamento básico preliminar e do calendário físicofinanceiro do Residencial Safira.

11.2.5 A disponibilidade prevista no item anterior poderá ser utilizada para compensar, total ou parcialmente, aportes de capital determinados pela Diretoria Executiva e não realizados por quaisquer das Partes, bem como para ressarcir qualquer uma das Partes por custos incorridos em virtude de inadimplementos da outra Parte.

11.3 O Consórcio não terá registros e livros contábeis próprios e seu exercício social coincidirá com o ano civil. O Consórcio deverá estruturar e operar a contabilidade de suas operações em articulação com as contabilidades das Consorciadas, de modo a permitir a perfeita

caracterização de todo o desenvolvimento do empreendimento.

11.4 Se a Diretoria Executiva do Consórcio promover aplicações financeiras de curto prazo, aproveitando eventuais disponibilidades de caixa, as receitas líquidas correspondentes serão creditadas ao próprio Consórcio.

11.5 As tabelas de vendas dos Lotes Remanescentes integrantes do ResidencialSafira serão elaboradas pelos Diretores Executivos, em conjunto, e revistas pelas Partes periodicamente, levandose em conta os valores e condições normais de mercado para o tipo de unidade e sua localização.

11.5.1 Os Lotes Remanescentes serão comercializados pelos preços indicados nas tabelas, podendo as Partes, prévia, expressamente e de comum acordo, estabelecer um desconto sobre os respectivos preços ali constantes.

11.6 Se, após decorrido o prazo de 24 (meses) contados da conclusão total do empreendimento, considerando essa como a emissão da Licença de Operação (Ibama) e recebimento das obras pelos órgãos oficiais, do Residencial Safira, ainda existirem Lotes Remanescentes à venda, as Consorciadas poderão optar pelo recebimento de suas participações em Lotes Remanescentes, observado o percentual de suas respectivas participações, fazendose as devidas compensações em dinheiro, quando for o caso.

CLÁUSULA XII REPRESENTAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DO CONSÓRCIO

12.1 O Consórcio será administrado por uma Diretoria Executiva formada por 2 (dois) membros, cabendo a cada Parte a indicação de 1 (um) dos Diretores Executivo. As decisões serão tomadas em conjunto pelas Partes.

12.2 O Consórcio será representado, judicial e extrajudicialmente, conjuntamente pelos Diretores Executivos indicados pelas Partes, sendo certo que todo e qualquer título, documento, ato ou contrato que importe responsabilidade ou obrigação para o Consórcio, bem como a movimentação de suas contas em bancos ou outros estabelecimentos de credito, somente poderão ser assinados e levados a efeito em conjunto por tais Diretores Executivos.

12.3 A JVG neste ato indica corno Diretor Executivo o Sr. Fernando Ferreira de Alencar.

12.4 A Safira neste ato indica como Diretor Executivo o Sr. Renato Oliveira Lopes.

12.5 Aos Diretores executivos competirá representar as Partes e o Consórcio em tudo que disser

respeito aos seus objetivos, usando dos poderes necessários, notadamente em relação às atribuições enunciadas nos subitens a seguir:

(i) definir, contratar, utilizar e dispensar o pessoal administrativo necessário para a efetivação das providências atribuídas ao Consórcio;

(ii) promover à aprovação e adequação dos orçamentos básicos e do calendário físicofinanceíro do Residencial Safira;

(iii) emitir ordens de serviço, de compra, de fornecimento e de pagamentoem nome do Consórcio, necessárias aos respectivos objetivos;

(iv) celebrar, administrar, fiscalizar e controlar a execução de todos oscontratos firmados pelo Consórcio;

(v) receber, movimentar e controlar os recursos destinados ao Consórcio,observando a disciplina estabelecida neste Instrumento Particular deConstituição de Consórcio;

(vi) estruturar e operar a contabilização das operações do Consórcio em articulação com as contabilidades das Partes, de modo a permitir perfeita caracterização de todo o desenvolvimento do empreendimento;

(vii) constituir procuradores, com mandato específico, para representação do Consórcio, ad negotia, por prazo determinado, e ad judicia, por prazo determinado e/ou indeterminado;

(viii) supervisionar a contratação da venda dos Lotes Remanescentes, definindo preços e tabelas de venda, sendo certo que os respectivoscontratos de compra e venda ou promessa de compra e venda serãosempre celebrados pelo Loteador do Residencial Safira;

(ix) aprovar a minuta dos Contratos de Promessa de Compra e Venda e/ouCompra e Venda com os clientes;

(x) supervisionar a elaboração, modificação e aprovação de projetos, plantas, memoriais descritivos, orçamentos, cronogramas físicofinanceiros e demais especificações do empreendimento a ser realizado, inclusive com o objetivo de manter sua regularidade perante os órgãos competentes;

(xi) supervisionar as obras restantes para constatar a perfeita adequação aos projetos, memoriais e especificações;

(xii) providenciar todos os documentos necessários para manter a regularidade do Residencial Safira perante os órgãos competentes, tais como: habitese, licenças, alvarás e demais autorizações necessárias ou convenientes; e

(xiii) dar cumprimento a todas as obrigações acessórias impostas pela legislação tributária, no âmbito do Consórcio, ficando esclarecido que os resultados e as receitas do Consórcio serão, nos termos das normas aplicáveis, apuradas, tributadas e recolhidas pelas próprias Partes, na proporção de sua participação nessas mesmas receitas ou resultados, não existindo solidariedade entre elas em relação a essas obrigações.

12.6 As decisões tomadas pelos Diretores Executivos serão registradas em relatórios semanais, que deverão ser por eles firmados, dos quais deverão constar, de forma resumida, todas as ações adotadas e as justificativas para tanto.

12.7 Nos casos de divergências que se tornarem insuperáveis entre os Diretores Executivos designados, estes convocarão para dirimilas reuniões especiais do Conselho Deliberativo, constituído de acordo com a cláusula 12.8.

12.7.1 As divergências havidas na forma exposta acima deverão também constar dos relatórios semanais expedidos pela Diretoria Executiva do Consórcio.

12.7.2 A Diretoria Executiva do Consórcio, mesmo diante de divergências sujeitas à decisão nos termos dos itens anteriores, adotará de comum acordo as providencias que se impuserem para manutenção do ritmo e continuidade do empreendimento e das obras, fazendo os registros necessários ao posterior exame de cada problema surgido.

12.8 O Consórcio contará ainda com Conselho Deliberativo, formado por 2 (dois) membros, cabendo a cada uma das Partes a escolha de 1 (um) deles.

12.8.1 A Safira neste ato indica como seus representantes no Conselho Deliberativo o Sr. Eduardo Ferraz.

12.8.2 A JVG neste ato indica como seu representante no Conselho Deliberativo o Sr. Rodrigo D’Alcântara.

12.8.3 Os membros do Conselho Deliberativo acima designados poderão sersubstituidos a qualquer tempo pela Parte que os houver indicado, mediante comunicação por escrito à outra Parte, com antecedência de 3 (três) dias, da qual deverá constar necessariamente o nome do novo representante que o substituirá.

12.9 O Conselho Deliberativo será competente para dirimir toda e qualquer divergência apontada pelos Diretores Executivos, bem como para:

(i) autorizar qualquer despesa em valor superior a R$ 20.000,00 (vintemil reais), não prevista no orçamento básico do Consórcio; e

(ii) desempenhar quaisquer uma das atividades de responsabilidade dosDiretores Executivos, relacionadas na cláusula 12.5 supra, na impossibilidade da mesma ser desempenhada pelo Diretor Executivo nomeado.

12.10 As decisões do Conselho Deliberativo serão tomadas em reuniões convocadas pelo Diretor Executivo que as julgar necessárias, valendo como notificação às Partes a comunicação escrita, inclusive através de fax ou email, que lhe for dirigida e entregue pelo autor da convocação, na qual se indicarão as datas para realização da reunião, em primeira e/ou segunda convocações, e, de forma sumária, o objetivo das reuniões, das quais serão lavradas atas sumárias com as assinaturas de todos os participantes.

12.11 As reuniões do Conselho Deliberativo realizarseão:

(i) em primeira convocação, nos 3 (três) dias úteis seguintes ao da convocação, com a presença dos representantes indicados por ambas as Partes; e

(i) em segunda convocação, nos 2 (dois) dias úteis após o término do prazo de que trata o subitem precedente, com a presença de qualquer número de membros, ainda que presentes representantes indicados por apenas uma das Partes.

12.11.1 Na hipótese de não realização das reuniões do Conselho Deliberativo por ausência de representantes de ambas as Partes, cumprirá à Diretoria Executiva do Consórcio adotar a orientação que preserve a continuidade do empreendimento até que seja adotada pelas Partes solução adequada para o problema objeto da convocação.

12.11.2 Serão consideradas válidas as deliberações tomadas em reuniões nas quais estejam presentes representantes de ambas as Partes, mesmo que não expressamente

convocadas.

12.12 As decisões do Conselho Deliberativo serão tomadas pela unanimidade dosvotos dos representantes das Partes presentes, sendo certo que a cada Parte caberá 1 (um) voto, independentemente do número de representantes seus presentes nas reuniões.

12.12.1 Caso não haja acordo no âmbito das reuniões do Conselho Deliberativo, deverá prevalecer a recomendação da Parte responsável pela matéria objeto da decisão, nos termos da CLÁUSULA VIII e CLÁUSULA IX acima. Tal Parte responderá pelas perdas e danos, fixados por decisão transitada em julgado, causados ao Consórcio e à outra Parte em relação à sua recomendação.

12.13 As decisões tomadas nas reuniões do Conselho Deliberativo terão seus pressupostos técnicos, econômicos, administrativos e financeiros adequadamente registrados pela Diretoria Executiva do Consórcio e poderão ser objeto de arbitragem, a requerimento de qualquer das Partes, desde que apresentado no prazo máximo de 15 (quinze) dias, contados a partir da data de cada decisão, observadas as seguintes disposições:

12.13.1 Apresentado o requerimento, as Partes promoverão reunião especial, buscando solução de consenso para a pendência.

12.13.2 Verificada a impossibilidade de solução negociada, as Partes poderão adotar as ações previstas nas condições gerais, abaixo.

12.14 As decisões adotadas nos termos do item anterior serão irrecorríveis e produzirão efeito imediatamente, ficando estabelecido que a interposição de recursonão sobrestará o curso do empreendimento, devendo ser cumpridas as referidasdecisões imediatamente pelas Partes.

CLÁUSULA XIII APORTES FINANCEIROS

13.1 Em 30 (trinta) dias, a contar da data de celebração deste Instrumento Particular de Constituição de Consórcio, a Diretoria Executiva deverá elaborar o orçamento básico preliminar e o Calendário FísicoFinanceiro do Residencial Safira.

13.2 O Calendário FísicoFinanceiro do Residencial Safira deverá compreender, pelo menos:

(i) Detalhamento quinzenal ou mensal das etapas físicas das obras;

(ii) Detalhamento, com a mesma periodicidade acima mencionada, dos aportes necessários à cobertura dos custos das etapas físicas programadas;

(iii) Planejamento de vendas dos Lotes Remanescentes constando númerode unidades vendidas por mês e a respectiva carteira de recebíveis comcronograma de recebimento;

(iv) Tabela de Vendas preliminar; e

(v) Minuta do Contrato de Promessa de Compra e Venda e Contrato de Compra e Venda a serem celebrados com os clientes.

13.3 Com base no calendário físicofinanceiro, as Partes farão os aportes de capital necessários a fazer face às obrigações específicas do Consórcio, conforme definidas na CLÁUSULA VII, observada a proporcionalidade de sua participação.

13.4 A Diretoria Executiva do Consórcio fixará as datas para a efetivação dos aportes financeiros aqui previstos em função das reais necessidades do empreendimento, ficando a mesma Diretoria Executiva, desde logo, autorizada pelas Partes a ajustar as datas e valores dos aportes.

13.4.1 A Diretoria Executiva do Consórcio solicitará os aportes financeiros mediante o envio de comunicação por escrito às Partes com antecedência nunca inferior a 5 (cinco) dias úteis da data que fixar para a respectiva efetivação.

1.3.4.2 A Parte que, até a data fixada pela Diretoria Executiva do Consórcio, deixar do efetivar o suprimento financeiro solicitado, incidirá, automaticamente, na multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do aporte não realizado, acrescida de juros de mora na taxa de 1% (um por cento) ao mês e corrigida monetariamente pelo INCCM, valores esses que serão creditados à Parte que tiver efetivado tempestivamente o suprimento, ressalvado o previsto na clausula 8.1, item IV, do presente instrumento.

13.4.3 Ocorrendo a hipótese de o atraso perdurar por mais de 60 (sessenta)dias, a inadimplência acarretará para a Parte faltosa perda de sua participação nos resultados do Consórcio, observada a proporção entre ovalor do débito (incluindo a multa, sua correção monetária e os jurosde 1% por mês ou fração de mês de atraso) e o valor total até entãoaportada pelas Partes ao Consórcio, sendo certo que:

(i) a participação perdida será atribuída à outra Parte;

(ii) para o efeito de formalizar a redistribuição, com os ajustes decorrentes da perda de participação, cada uma das Partes outorga neste ato poderes específicos à outra, a fim de que esta pratique todos os atos que se tornarem necessários para tal fim, sendo certoque a Parte atribuída de tais poderes deverá indenizar a outraParte por eventuais perdas e danos, fixados em decisão transitadaem julgado, causados por suas ações e omissões.

13.4.4 A Diretoria Executiva do Consórcio somente poderá receber aportesfinanceiros por valor inferior ao programado se expressamente autorizados pela Parte adimplente, hipótese em que a multa estabelecida no subitem anterior incidirá apenas sobre a parcela não realizada do aporte.

13.4.5 Sempre que uma Parte deixar de efetivar, no todo ou em parte, o aporte financeiro que lhe for solicitado, a Diretoria Executiva do Consórcio solicitará, mediante o envio de comunicação escrita, à outra Parteque o faça por aquela, devendo envidar seus melhores esforços paraassim fazer dentro do prazo máximo de 10 (dez) dias úteis contados apartir da solicitação que lhe for feita, de forma a assegurar a normalidade físicofinanceira da execução do empreendimento.

13.4.6 Os aportes financeiros extraordinários realizados em atendimento à solicitação prevista no subitem anterior, serão creditados à Parte que os fizer e deverão ser ressarcidos pela inadimplente, acrescidos da multa prevista no subitem 13.4.3, de juros de mora de 1% ao mês, calculados pro rata temporis, devidamente atualizados, desde que tais ressarcimentos se operem em até 60 (sessenta) dias da data em que deveriam ter sido efetivados os aportes financeiros correspondentes.

13.4.7 A atualização dos valores a serem ressarcidos se fará com base na variação do INCCM, divulgado pela Fundação Getúlio Vargas, ocorrida desde a data em que o suprimento deveria ter sido efetivado e a data em que efetivamente ocorrer o ressarcimento.

13.4.8 Os ressarcimentos serão feitos através da Diretoria Executiva do Consórcio, que os entregará, mediante recibo, à Parte credora.

13.4.9 Caso transcorra o prazo máximo estabelecido no subitem 13.4.6 e o valor do suprimento extraordinário efetivado não seja devidamente ressarcido, aplicarseá o disposto na cláusula 13.4.3 acima.

CLAÚSULA XIV DIREITO DE PREFERÊNCIA

14.1 As Partes terão, entre si, direito de preferência na transferência, total ou parcial, direita ou indireta, sob qualquer forma da participação da outra Parte no Consórcio, observadas as regras acerca do direito de preferência estabelecidas nesta CLÁUSULA XIV.

14.2 Caso alguma Parte receba uma oferta de terceiros para a aquisição total ou parcial de sua participação no Consórcio ("Alienante'"'), deverá comunicar, por escrito, os termos dessa oferta à outra Parte (“Ofertada”), informandoa sobre os termos da oferta, o nome do terceiro adquirente, endereço, preço e demais condições, outorgandoa o prazo máximo de 30 (trinta) dias, contados da data de recebimento da notificação, para o exercício do direito de preferência na aquisição de participação da Alienante no Consórcio, pelas mesmas condições.

14.2.1 O direito de preferência somente poderá ser exercido pela Ofertada se envolver a totalidade da participação da Alienante objeto da oferta, sendo expressamente vedada aquisições parciais pela Ofertada.

14.2.2 Uma vez que a Ofertada tenha manifestado a sua intenção de adquirir a totalidade da participação da Alienante objeto da oferta, deverá concluir a compra no prazo de 30 (trinta) dias contados do final do período previsto no item 14.2 acima.

14.2.3 A omissão ou atraso no exercício do direito de preferência nos termos ora estabelecidos acarretará a liberação incondicional da Alienante para efetivar a transferência da totalidade de sua participação objeto da oferta, desde que a referida transferência concretizese no prazo máximo de 60 (sessenta) dias contados do encerramento do prazo previsto no item 14.2.2 acima e que se faça por preço igual ou superior e nas mesmas condições de pagamento contidas na notificação enviada à Ofertada.

14.2.4 Na hipótese da transferência ao terceiro não se realizar no prazo fixado no item 14.2.3 acima, e a oferta do terceiro ainda permanecer válida, a Alienante deverá reiterar a oferta de venda de sua participação à outra Parte, observandose novamente todas as regras estabelecidas a respeito do direito de preferência.

CLÁUSULA XV INDENIZAÇÃO E PROCEDIMENTOS DE DEFESA

15.1 Cada uma das Partes obrigase a indenizar e a manter a outra Parte ilesa dequaisquer danos, perdas e responsabilidades derivadas do descumprimento das disposições do presente Instrumento Particular de Constituição de Consórcio, indenização essa que deverá abranger a integralidade dos danos sofridos em virtude de eventual descumprimento, incluindo, mas não se limitando, às custas legais e honorários de advogados.

15.1.1 As Partes obrigamse a indenizaremse mutuamente por quaisquer perdas e danos decorrentes de decisão transitada em julgado causadas: (a) pelo descumprimento das obrigações de sua exclusiva responsabilidade, nos termos da CLÁUSULA VIII e da CLÁUSULA IX, suportadas pela outra Parte; ou (b) pelo descumprimento de obrigações contraídas conjuntamente, nos termos da CLÁUSULA VII, caso tais perdas e danos sejam arcadas em desproporção à participação das Partes.

15.2 Na hipótese de o Consórcio vir a ser notificado, autuado, demandado ou citado judicial ou extrajudicialmente em relação a quaisquer ações, reclamações, processos ou medidas judiciais, extrajudiciais e/ou administrativas de qualquer natureza ("Contingência") que possam trazer ao Consórcio ou a qualquer uma das Partes quaisquer perdas, prejuízos, custos, desembolsos, pagamentos, gastos e/ou despesas, de qualquer natureza, de qualquer forma relacionados com o empreendimento objeto do Consórcio ("Perdas"), as Partes concordam que a condução de tal Contingência será feita pelo Consórcio, por meio de procuradores indicados em comum acordo pelas Partes, sendo certo que todos os ônus, despesas, gastos, custas e honorários correspondentes serão inicialmente suportados pelo Consórcio, devendo as Partes envidar seus melhores esforços para fornecerem todas as informações e documentos necessários e convenientes para a condução da defesa.

15.3 Quando o exercício do direito de defesa com relação a qualquer Contingência exigir a prestação de garantia, deverá prestálas o Consórcio, ou em caso de impossibilidade, as Partes, na proporção de sua participação no Consórcio.

15.3.1 As Partes deverão, de comum acordo, autorizar a celebração de acordos judiciais ou extrajudiciais relativos a qualquer Contingência por meio: (a) de deliberação dos Diretores Executivos, nos casos de Contingências com valor inferior a R$ 2.000,00 (dois mil reais) reais); ou (b) de deliberação do Conselho Deliberativo, nos casos de Contingências com valor igual ou superior a RS 2.000,01 (dois mil reais e um centavo). Tais deliberações deverão ocorrer em até 10 (dez) dias contados do recebimento de comunicação acerca da possibilidade de celebração de acordo. A Parte que de qualquer forma impedir a deliberação acerca da celebração de acordos

no prazo ora estipulado será responsável por qualquer desembolso em relação à referida Contingência em excesso do valor proposto no acordo, atualizado de acordo com a variação do INCCM.

15.3.2 No caso de não concordância de quaisquer das Partes em relação à celebração de acordo, a defesa deverá prosseguir regularmente até a última instância possível, observandose, nesta hipótese, as disposições aplicáveis desta Cláusula.

15.4 Na hipótese de a SCC ou a JVG vir a ser notificada, autuada, demandada ou citiada judicial ou extrajudicialmente por qualquer Contingência, arespectiva Parte dará conhecimento do fato a outra Parte eà Diretoria Executiva do Consórcio, por meio de comunicação por escrito, via facsímile ou entrega mediante protocolo, imediatamente, mas nunca após o decurso de maisde um terço do prazo de manifestação com relação à respectiva Contingência.Quando os prazos de manifestação com relação à Contingência forem inferiores a 5 (cinco) dias, a Parte notificada a respeito de tal Contingência dará conhecimento do fato à outra Parte e à Diretoria Executiva do Consórcio, pormeio de comunicação por escrito, via facsímile ou entrega mediante protocolo, no prazo de 24 (vinte e quatro) horas após seu recebimento, de forma a possibilitar a manifestação tempestiva.

15.4.1 Se a Parte notificada a respeito de tal Contingência deixar de enviar a outra as comunicações previstas acima dentro dos prazos estipulados, a condução da defesa da respectiva Contingência deverá ser efetuada por esta Parte, que arcará isoladamente com os respectivos custos de defesa e com quaisquer Perdas decorrentes da mencionada Contingência.

15.4.2 Caso sejam cumpridos integralmente os procedimentos previstos nesta Cláusula 15.4, a condução de tal Contingência será feita, em nome da respectiva Parte, pelo Consórcio, por meio de procuradores indicados em comum acordo pelas Partes, sendo certo que todos os ônus, despesas, gastos, custas e honorários correspondentes serão inicialmente suportados pelo Consórcio, devendo as Partes envidar seus melhores esforços para fornecerem todas as informações e documentos necessários e convenientes para a condução da defesa.

15.5 Com o trânsito em julgado da decisão contrária aos interesses do Consórcio oudas Partes proferida em relação a quaisquer Contingências, o Consórcio deveráarcar com os respectivos custos, incluindo, mas não se limitando, ao valor dacondenação, custas judiciais e honorários de advogados. Em até 5 (cinco) dias

úteis anteriores à data do desembolso dos valores mencionados pelo Consórcio, a Parte responsável pela ação ou omissão objeto da Contingência, nos termos de suas atribuições estipuladas pela CLÁUSULA VII, pela CLÁUSULAVIII e pela CLÁUSULA IX, deverá aportar quantia equivalente na conta corrente de titularidade do Consórcio, sob pena de aplicação das conseqüênciasprevistas na cláusula 13.4.2 acima.

15.5.1 A Safira arcará com os custos, incluindo, mas não se limitando, ao valor da condenação, custas judiciais e honorários de advogados decorrente de quaisquer Contingências relacionadas ao disposto na Cláusula 9.1 subitens (vii) e (viii) acima.

15.6 Em hipótese alguma as Partes serão responsáveis, uma perante a outra, porperdas advindas de lucros cessantes, perda de receita ou faturamento, danosmorais, suspensão ou perdas de negócios ou de reputação ou por quaisquer espécies de danos indiretos cm decorrência do cumprimento ou descumprimentode qualquer aspecto deste Instrumento Particular de Constituição de Consórcio.

CLÁUSULA XVI DISPOSIÇÕES GERAIS

16.1 Cessão. As Partes não poderão ceder ou transferir a terceiros, de nenhuma forma, total ou parcialmente, os direitos e obrigações decorrentes do presente Instrumento Particular de Constituição de Consórcio, a não ser que prévia e expressamente autorizadas pela outra Parte, o que se efetivará obrigatoriamente mediante aditivo a este contrato, observado o disposto na CLÁUSULA XIV (Direito de Preferência).

16.2 Notificações. Qualquer comunicação das Partes em relação a este Instrumento Particular de Constituição de Consórcio se dará por escrito, com aviso de recebimento, e deverá ser enviada aos endereços das Partes constantes do preâmbulo deste contrato.

16.2.1 As comunicações poderão ser enviadas por fax ou por correio eletrônico, devendo ser confirmadas retroativamente por meio de envio de documento escrito, com aviso de recebimento, e serão consideradas entregues se enviadas em conformidade ao aqui disposto, em 2 (dois) dias contados da data do envio.

16.2.2 As Partes se obrigam a comunicar eventuais mudanças de endereços de recebimento das correspondências, sob pena de consideraremse devidamente entregues aquelas enviadas aos endereços constantes do preâmbulo deste contrato.

16.3 Aditivos, Alterações e Novações. Eventuais alterações, renúncias e novações em relação a

este Instrumento Particular de Constituição de Consórcio só terão validade se levadas a efeito mediante a celebração de aditivo, assinado por ambas as Partes.

16.4 Tolerância. A tolerância de qualquer das Partes em relação a inadimplemento ou mora da outra, por qualquer motivo, não importará e nem poderá ser interpretada como renúncia de direito ou novação, de modo que as Partes possam, a qualquer tempo, exercer os direitos previstos neste Instrumento Particular de Constituição de Consórcio.

16.5 Independência entre as Cláusulas. Nos casos de decretação de nulidade, ou de anulação de cláusulas do presente Instrumento Particular de Constituição de Consórcio, permanecerão em vigor as demais cláusulas constantes do presente instrumento que não tenham sido declaradas nulas, devendo as Partes substituir a disposição anulada por outra que reflita a real intenção das Partes existente quando da celebração deste Consórcio.

16.6 Compromisso Integral. Este contrato constitui o acordo integral entre as Partes em relação ao seu objeto, razão pela qual substitui toda e qualquer correspondência, documentos, contratos, acordos ou negociações anteriormente firmados ou expressados pelas Partes, inclusive o Protocolo de Intenções.

16.7 Sucessão. Este Instrumento vincula as Partes e seus herdeiros e sucessores a qualquer título.

16.8 Independência entre as Partes. Em decorrência deste contrato, sob nenhuma hipótese se permitirá a eventual existência, ou se estabelecerá à presunção de qualquer vínculo, societário, fiscal, empregatício ou obrigacional de caráter trabalhista e previdenciários entre as partes, inclusive entre os empregados, prepostos e subcontratados daquelas, sendo que na hipótese de eventual ação fiscal ou reclamação trabalhista proposta contra uma delas pelo Poder Público ou por empregado da outra, a contribuinte/empregadora, imediatamente, deverá assumir, às suas expensas, todos os ônus da defesa de seus interesses e da demanda, ficando cada uma das partes, exclusiva e autonomamente, responsável por todas as suas obrigações.

16.9 Multa. O descumprimento dos compromissos e obrigações assumidos em função deste contrato acarretará para parte infratora a obrigação de pagar à outra parte multa de valor equivalente a R$ 1.000.000,00 (hum milhão de reais), acrescido de correção monetária da data da infração ao respectivo pagamento, além de honorários de advogado, custas e emolumentos judiciais que se tornarem precisos para a cobrança dessa multa.

16.10 Prevalência. O presente Instrumento Particular de Constituição de Consórcio prevalecerá entre as Partes para todos os fins de direito sobre o Contrato de Constituição de Consórcio que

será levado arquivamento perante a Junta Comercial do Distrito Federal.

16.11 Eleição de Foro. As Partes elegem o foro de Brasília, Distrito Federal, renunciando expressamente a qualquer outro, por mais privilegiado que seja, para dirimir quaisquer controvérsias decorrentes deste Instrumento Particular de Constituição de Consórcio.

E, por se encontrarem, assim, justas e contratadas, assinam o presente em 3 (três) vias, de igual teor e para um só efeito legal, na presença e juntamente com as 2 (duas) testemunhas abaixo.

Brasília, 25 de março de 2006.

SAFIRA CONSTRUÇÕES CIVIS LTDA.Ricardo de Oliveira Ramos

SócioAdministrador

JOÃO VALADARES GOMES ENGENHARIA S.A.João Valadares Gomes

Presidente

Testemunhas:

_____________________________ _________________________________Nome: Nome:RG: RG:CPF: CPF:

PRIMEIRO TERMO ADITIVO AO INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONSTITUIÇÃO DE CONSÓRCIO ENTRE SAFIRA CONSTRUÇÕES CIVIS LTDA. E JOÃO VALADARES GOMES ENGENHARIA S.A.

São partes neste instrumento:

(I) SAFIRA CONSTRUÇÕES CIVIS LTDA., empresa brasileira, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n° 01.536.743/000199, com sede na Rua Maciel Limeira n° 382, Ed. Fusion, Sala 402, Bairro Santa Efigênia, Belo Horizonte, MG, neste ato representada na forma dos seus atos constitutivos por seu Sócio Administrador Ricardo de Oliveira Ramos, brasileiro, viúvo, engenheiro civil, CREAMG n° 7589/D, inscrito no CPF sob n° 231.789.17105, domiciliado e residente em Belo Horizonte, MG, neste instrumento referida simplificadamente como “SAFIRA” ou “SCC”; e, de outro lado,

(II) JOÃO VALADARES GOMES ENGENHARIA S.A., empresa brasileira, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n° 00.777.451/000114, com sede no SIA Trecho 4, nº 1.417, Guará, DF, neste ato representada na forma dos seus atos constitutivos por seu Presidente João Valadares Gomes, brasileiro, casado, engenheiro civil, CREADF n° 4173/D, inscrito no CPF sob n° 003.532.71510, domiciliado e residente em Brasília, DF, neste instrumento referida simplificadamente como “JVG”,

CONSIDERANDO QUE

No dia 25 de março de 2006 foi entabulado entre as Partes acima indicadas, Instrumento Particular de Constituição de Consórcio exclusivamente para conjugação de esforços e recursos de seus integrantes, de forma coordenada, visando à administração e à finalização da construção das obras necessárias à implementação do Residencial Safira, em conformidade com as disposições da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979;

Na cláusula 8.6 item (iv) restou acordado que a JVG financiaria “os custos de execução das obrigações de Safira especificadas na cláusula 9.1 (ii) abaixo até o lançamento oficial e comercialização dos lotes remanescentes do Residencial Safira, excetuados aqueles decorrentes da recuperação das áreas urbanizadas e construídas ou edificadas atuais ou de qualquer atividade existente nas áreas do Residente Safira, caso a Safira não consiga obter financiamento bancário para arcar com tais despesas. Os recursos eventualmente disponibilizados à Safira serão remunerados à taxa de 100 % (cem por cento) do CDI e deverão ser pagos à JVG por meio da distribuição direta à JVG das receitas cabíveis à Safira em virtude de sua participação no Consórcio até a quitação integral do principal e juros, na forma do Contrato de Mútuo a ser celebrado entre as partes”;

Na cláusula 9.1 e seguintes resta consignadas as obrigações específicas da Safira, em especial no que se refere à execução às suas expensas, na proporção prevista no instrumento, das atividades complementares;

Após entendimentos entre as Partes e em virtude do adiamento do lançamento do empreendimento posto a cabo por conveniência comercial acordaram pela inclusão da cláusula XXVII e ANEXO – CRONOGRAMA ao presente instrumento, que regerá, nos termos abaixo, as obrigações agora pactuadas para os aportes financeiros na obra, complementando, mas não revogando, as disposições previstas no instrumento de consórcio, em especial aquelas contidas nas cláusulas 8 e 9 do presente instrumento; e

Por fim, existe interesse em dar integral cumprimento ao Instrumento Particular de Constituição de Consórcio assinada dia 25 de março de 2006;

Pelo presente termo resolvem as partes ADITAR o Instrumento Particular de Constituição de Consórcio, celebrado em 25 de março de 2006, para incluir a cláusula XXVII (dezessete) e ANEXO – CRONOGRAMA , denominada – “APORTES FINANCEIROS APÓS 31/10/2006”, nos seguintes termos:

CLÁUSULA XVII

17.1 A Safira irá aportar recursos nas atividades complementares (Cláusula VI – Item 6.1 – Inciso II) e de suas obrigações específicas no Consórcio, da seguinte forma:

(I) As Despesas incorridas nas atividades complementares e de obrigações específicas no Consórcio de responsabilidade da Safira e suportadas pela xxx até 31.10.2006, no valor líquido de R$ 480.812,75 (quatrocentos e oitenta mil, oitocentos e doze reais e setenta e cinco centavos) será pago em 01/12/2006, após aprovação, mediante apresentação pormenorizada pela JVG das despesas e de

recibo de reembolso das despesas efetuadas conforme prestação aprovada, acompanhada de toda a documentação comprobatória, tais como Notas Fiscais, Medições de Serviço, comprovantes de pagamento, recibos de encargos financeiros (Previsto na Cláusula VIII – Item 8.1 – Inciso IV do Contrato de Consórcio);

(II) O aporte de recursos, após a liberação do embargo do Ibama e retomada das obras, referente a participação e responsabilidade da Safira no Consórcio, a partir de 01.11.2006 será realizado conforme Cronograma Físico Financeiro em anexo, parte integrante deste documento, apresentado pela JVG e aprovado pela Safira, e a este limitado;

(III) Nos eventuais aportes de recursos após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias da liberação do embargo do Ibama e retomada das obras até o LANÇAMENTO OFICIAL E COMERCIALIZAÇÃO ou eventuais aportes superiores ao limite estabelecido no referido cronograma prevalecerá o contido na Cláusula Oitava – Item 8.1 – Inciso IV do Contrato de Constituição de Consórcio.

E assim, por estarem justas e contratadas, assinam as partes o presente PRIMEIRO TERMO ADITIVO AO INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONSTITUIÇÃO DE CONSÓRCIO e SEU ANEXO (CRONOGRAMA), em 03 (três) vias de igual teor e forma, na presença de 02 (duas) testemunhas que igualmente o firmam abaixo:

Brasília (DF), 29 de novembro de 2006.


SócioAdministrador


Presidente

Testemunhas:

_____________________________ _________________________________Nome: Nome:RG: RG:CPF: CPF:SEGUNDO TERMO ADITIVO AO INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONSTITUIÇÃO

DE CONSÓRCIO QUE ENTRE SI FAZEM ENTRE SAFIRA CONSTRUÇÕES CIVIS LTDA. E JOÃO VALADARES GOMES ENGENHARIA S.A.

São partes neste instrumento:

(I) SAFIRA CONSTRUÇÕES CIVIS LTDA., empresa brasileira, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n° 01.536.743/000199, com sede na Rua Maciel Limeira n° 382, Ed. Fusion, Sala 402, Bairro Santa Efigênia, Belo Horizonte, MG, neste ato representada na forma dos seus atos constitutivos por seu Sócio Administrador Ricardo de Oliveira Ramos, brasileiro, viúvo, engenheiro civil, CREAMG n° 7589/D, inscrito no CPF sob n° 231.789.17105, domiciliado e residente em Belo Horizonte, MG, neste instrumento referida simplificadamente como “SAFIRA” ou “SCC”; e, de outro lado,

(II) JOÃO VALADARES GOMES ENGENHARIA S.A., empresa brasileira, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n° 00.777.451/000114, com sede no SIA Trecho 4, nº 1.417, Guará, DF, neste ato representada na forma dos seus atos constitutivos por seu Presidente João Valadares Gomes, brasileiro, casado, engenheiro civil, CREADF n° 4173/D, inscrito no CPF sob n° 003.532.71510, domiciliado e residente em Brasília, DF, neste instrumento referida simplificadamente como “JVG”,

CONSIDERANDO QUE:

Em 25 de março de 2006 foi entabulado entre as partes acima indicadas, instrumento de constituição de consórcio, exclusivamente para conjugação de esforços e recursos de seus integrantes, de forma coordenada, visando à administração e a finalização da construção das obras necessárias à implementação do Residencial Safira, em conformidade com as disposições da lei 6.766/1979;

Em 19 de outubro de 2007 foi firmado o Termo de Compromisso e Ajustamento de Conduta – TCAC nº 005/2007, em caráter excepcional, entre o Consórcio JVG/Safira, Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis IBAMA e o Ministério Público Federal, tendo por objeto a regularização e estipulação de procedimentos a serem adotados pelas partes, com a finalidade de evitar e minorar a ocorrência de danos ambientais;

Em razão da assinatura do TCAC nº 005/2007, foram estipuladas algumas obrigações para promover a desconstituição e/ou fusão dos lotes relacionados nos Anexos I e II, do TCAC;

O objeto inicial do empreendimento, de participação do consórcio, era a construção de 514 (quinhentos e quatorze) lotes. Após a fusão de 39 lotes, restaram 454 (quatrocentos e cinqüenta e

quatro) lotes. Ressaltase que os 40 (quarenta) lotes destituídos estão especificados no Anexo I e não farão mais parte do Anexo II do termo de constituição de consórcio, firmado em 22 de março de 2006, que será substituído pelo Anexo II do presente instrumento;

Após entendimentos mantidos entre as Partes e em virtude da assinatura do Termo de Compromisso e Ajustamento de conduta nº 005/2007, acordam pela alteração do item 5.1, da cláusula V, e conseqüente adequação dos itens 7.2 (vii), da cláusula VII e 11.2.1, da cláusula XI, bem como a inclusão dos anexos I e II, ao presente instrumento, que serão regidos nos ermos abaixo; e

Por fim, existe interesse mútuo em dar integral cumprimento ao Instrumento Particular de Constituição de Consórcio assinado em 25 de março de 2006;

Pelo presente termo resolvem as partes ADITAR o Instrumento Particular de Constituição de Consórcio, celebrado em 25 de março de 2006, nos seguintes termos:

CLÁUSULA PRIMEIRA – DO ADITAMENTO

Neste ato, as partes resolvem, de comum acordo, alterar o item 5.1, cláusula quinta, o item 7.2 (viii), da cláusula sétima e o item 11.2.1, da cláusula décima primeira, do instrumento particular de constituição de consórcio, acima descrito, na finalidade de: (i) adequar as obrigações estabelecidas no termo de compromisso e ajustamento de conduta, firmado com o IBAMA e com o Ministério Público Federal, para alterar os percentuais de participação do resultado do empreendimento, passando por força disto a vigorar com a seguinte redação:

“CLÁUSULA V – PARTICIPAÇÃO E RESPONSABILIDADES DAS PARTES NO CONSÓRCIO(...)5.1.1 – Para fins de participação do resultado do empreendimento e despesas do Consórcio, será adotada a seguinte proporção: 56,84% (cinqüenta e seis vírgula oitenta e quatro por cento), para a JGC e 43,16% (quarenta e três vírgula dezesseis por cento), para a Safira.(...)CLÁUSULA VII – OBRIGAÇÕES ESPECÍFICAS DO CONSÓRCIO(...)7.2 – Para a consecução dos objetivos do Consórcio, caberá ao mesmo, através de ação conjunta dos representantes de cada uma das Partes, as seguintes atribuições e responsabilidades:(...)(vii) Apuração do resultado financeiro e econômico das atividades do Consórcio e distribuição para as partes na proporção estabelecida no item 5.1, da cláusula V, qual seja: 56,84% (cinqüenta e seis vírgula oitenta e quatro por cento), para a JGC e 43,16% (quarenta e três vírgula dezesseis por cento), para a

Safira.(...)CLÁUSULA XI – PARTILHA DE RESULTADOS E GESTÃO FINANCEIRA(...)11.2 A RECEITA BRUTA DO Consórcio será calculada e dividida entre as Partes da seguinte forma:

11.2.1 As Partes terão direito a 100% (cem por cento) da receita bruta resultante da venda dos Lotes Remanescentes na proporção estabelecida no item 5.1, da cláusula V, qual seja: 56,84% (cinqüenta e seis vírgula oitenta e quatro por cento), para a JGC e 43,16% (quarenta e três vírgula dezesseis por cento), para a Safira.”.

CLÁUSULA SEGUNDA – DOS ANEXOS I e II

O Anexo I, devidamente assinado entre as partes, será parte integrante do presente instrumento e constará na lista dos 40 (quarenta) lotes que serão suprimidos do Anexo II, qual seja, Memorial Descritivo dos Lotes Remanescentes, do Instrumento Particular de Constituição de Consórcio, firmado em 25 de março de 2006.

O Anexo II, devidamente assinado entre as partes, será parte integrante do presente instrumento e constará o Memorial Descritivo dos Lotes Remanescentes, após as fusões e desconstituições e substituirá o Anexo II do Instrumento Particular de Constituição de Consórcio, firmado em 25 de março de 2006.

CLÁUSULA TERCEIRA – DA RATIFICAÇÃO

Nada mais havendo a aditar, as partes ratificam integralmente o que aqui foi estabelecido, bem como todos os demais termos, cláusulas e condições fixadas no instrumento original e aditivos, que não foram afetadas pelo presente aditivo.E por estarem assim justas e contratadas, as partes assinam o presente instrumento em 2 (duas) vias de igual teor e forma, para um só efeito, na presença das testemunhas abaixo qualificadas.

Brasília (DF), 19 de novembro de 2007.


SócioAdministrador


Presidente

Testemunhas:

_____________________________ _________________________________Nome: Nome:RG: RG:CPF: CPF:

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