fls. 216 Sérgio Luiz Hypólito Engenheiro Civil-CREA/SP 133.680/D … · com idade aparente da...

Sérgio Luiz Hypólito

Engenheiro Civil-CREA/SP 133.680/D

Membro Titular do IBAPE/SP sob n. 1.487

Perícias e Avaliações Judiciais

________________________________________________________________ Escritório: tel.(019)35623978, 997799802

Pirassununga (SP), e-mail: [email protected]

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EXMO. SR. DR. JUÍZ DE DIREITO DA 3ª. VARA CÍVEL DA COMARCA DE LEME – SP Proc. nº 1002554-77.2018.8.26.0318 SÉRGIO LUIZ HYPÓLITO, in fine assinado, engenheiro civil, profissional que atua na área de engenharia legal, tendo sido nomeado como perito judicial avaliador junto aos autos de PROCEDIMENTO COMUM, que tem como partes SANDRA TORALES DE GISMENES LORENCETTI x JOSÉ TORALES DE GISMENES FILHO, processo em epígrafe, em curso por este cartório judicial e digno Juíz, vem respeitosamente à presença de V.Exa., para: Concluídos seus trabalhos técnicos com a presente entrega do laudo pericial, necessitando portanto do recebimento dos seus honorários, vem então requerer o levantamento dos mesmos, já depositados, s.m.j., às fls. 186, 193 e 208 dos autos. A seguir tem-se o L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O

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1. BREVE HISTÓRICO PROCESSUAL 1.1. Às fls. 15 tem-se cópia da matrícula do imóvel objeto da avaliação:

1.2. Às fls. 167 tem-se o r. despacho judicial:

1.3. Às fls. 209 tem-se petição deste signatário determinando dia e horário para as necessárias vistorias in loco.

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1.4. Desde o momento em que este profissional efetivou da data da vistoria, tem então dado início à elaboração do presente laudo, visto as outra perícias judiciais já agendadas na sequência, nas comarcas em que atua.

2. INTRODUÇÃO TÉCNICA AVALIATÓRIA

2.1. No dia 04/06/2019, às 14:30 horas, dei então início às atividades

necessárias com total liberdade de ação, conforme determina o artigo 429 do CPC. Me dirigi portanto ao local do imóvel em litígio, ou seja, Rua Professor Domingos Cambiaghi, n. 36. Estava presente o advogado do requerido e, nas vistorias fui devidamente acompanhado pelo requeridos pai e filho.

2.2. Assim sendo, em ato contínuo, efetuei vistorias no imóvel em estudo, fins de dar atendimento ao que consta no artigo 473 do novo CPC.

2.3. Foram observados os preceitos legais da Lei Federal n. 5.194 (21/12/66),

que regula o exercício da profissão de Engenheiro, Arquiteto e Agrônomo, Resoluções e Decisões Normativas do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia.

2.4. O nível de precisão adotado será o nível de precisão normal, segundo a

classificação da NB 14653-1 da ABNT, considerando-se que esta classificação permite ao avaliador, no nosso entendimento, o exercício pleno de sua sensibilidade, evidentemente como conseqüência da experiência profissional e conhecimento do mercado imobiliário em questão.

2.5. “Entende-se por valor de mercado de um bem, a quantia mais provável

pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.” (ABNT, 2001 – item 3.44 da Norma Brasileira para avaliação de bens – procedimentos gerais – NB 14653-1).

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2.6. No presente caso será utilizado o Método Comparativo, ou seja, “Método em que o valor do imóvel – ou de suas partes constitutivas – é obtido através da comparação de dados de mercado relativos a outros de características similares”, com relação às terras.

2.7. No presente caso – se necessário – será usado também o Método de Custo,

ou seja, “Método em que o valor das benfeitorias resulta de orçamento sumário ou detalhado ou da composição do custo de outras, iguais às que são objeto da avaliação (custo de reprodução) ou equivalentes (custo de substituição)”, para as benfeitorias não removíveis.

2.8. Para avaliação dos imóveis (VI) será utilizado o Método Evolutivo, com

a obtenção do valor do terreno (VT) conjugado com o método de quantificação de custo para determinar-se o valor de reedição da edificação (VB) aplicando o fator de comercialização (FC), conforme o item 8.2.4.1 da NBR 14.653-2 da ABNT, através da equação: VI = (VT + VB) x FC

3. VISTORIA DO IMÓVEL DE MATRÍCULA N. 17.941 do CRI de Leme

– SP.

3.1. As atividades ocorreram em absoluta harmonia e respeito.

3.2. Terreno retangular em nível, que mede 12,00 x 26,60 metros, com área portanto de 319,20 m2.

3.3. Trata-se de um imóvel residencial, contendo casa principal (na frente) e

edícula (nos fundos): 3.3.1. casa principal: edificação térrea feita em alvenaria e coberta com

telhas cerâmicas apoiadas em estrutura de madeira contendo varanda frontal, abrigo para um veículo, sala de estar, sala de jantar, cozinha, wc social, dois quartos e uma suíte. Nos quartos e salas tem-se piso de madeira/taco, nos demais cômodos pisos cerâmicos, sendo que na cozinha tem-se revestimento cerâmico até altura de 1,60m e nos banheiros revestimento cerâmico até o teto. Construção em regular

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estado de conservação, padrão médio, pontualmente com pequenos problemas de infiltração e necessidade de pequenos reparos, com idade aparente da ordem de 50/60 anos, com área construída de 169,10 m2.

3.3.2. edícula: edificação térrea feita em alvenaria e coberta com telhas cerâmicas apoiadas em estrutura de madeira contendo área de serviço (piso cerâmico e sem forro), despensa (piso cerâmico e forro de madeira), wc (piso cerâmico e forro de madeira) e quarto (piso cerâmico e forro de PVC). Construção em regular estado de conservação, de padrão simples e necessidade de pequenos reparos, com idade aparente da ordem de 50/60 anos, com área construída de 37,20 m2.

3.4. Faz frente para rua contendo as seguintes benfeitorias: rede de água e

esgoto, energia elétrica, telefonia, iluminação pública, pavimentação asfáltica, guias e sarjetas. Bairro de padrão classe média predominantemente residencial, em bairro densamente construído central da cidade.

3.5. À seguir tem-se imagem aérea do local do imóvel.

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3.6. À seguir tem-se fotos obtidas quando da vistoria in loco:

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3.7. À seguir mapa fins de localização do imóvel vistoriado.

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4. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL DE MATRÍCULA N. 17.941

4.1. Todos os elementos de pesquisa são importantes fins de se determinar o valor do imóvel, como se desprende até mesmo do item 7.4.3.8 da NBR – 14653-3. Aliás, a busca efetuada segue em total consonância com este dispositivo.

4.2. Assim para obter-se o valor do imóvel que ora se avalia, utilizaremos a seguinte equação: VI = {(At x Cu,t) + (Ac x Cu,c x Cd)} x Fc

Onde: VI = valor do imóvel avaliado em reais At = área do terreno, no presente caso: 319,20 m2

Cu,t = custo unitário do terreno, onde após pesquisas de imóveis em regiões com semelhantes situações sócio-econômicas, com as eventuais necessárias homogeneizações, após consulta a corretores, práticas diárias das avaliações judiciais e buscas junto a pessoas ligadas ao Real Estate, com as devidas homogeneizações eventualmente necessárias tem-se:

Pesquisa1:www.iguatemiimoveisleme.com.br/comprar/sp/leme/centro

/terreno/ tem a seguinte oferta:

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O que nos dá um custo unitário inicial da ordem de: V1 = R$ 960,00/m2

Pesquisa2:www.iguatemiimoveisleme.com.br/comprar/sp/leme/centro/terreno/tem a seguinte oferta:

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O que nos dá um custo unitário inicial da ordem de: V2 = R$ 973,00/m2

Pesquisa 3: http:// http://www.dellai.com.br/?imoveis=terreno-area-central-3

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O que nos dá um custo unitário inicial da ordem de: V3 = R$ 1.071,00/m2

Pesquisa 4: junto a corretores e pessoas que atuam na área imobiliária estimam o valor inicial do terreno que ora se estuda em R$ 1.000,00/m2; o que nos dá então um custo unitário médio inicial da ordem de: V4 = R$ 1.000,00/m2

Assim a média aritmética seria de: Cu,t = (R$ 960,00 + R$ 973,00 + R$ 1.071,00 + R$ 1.000,00) / 4 Cu,t = R$ 1.001,00 / m2 Obs: como o valor médio obtido está dentro do intervalo de variação estatística de + - 30%, portanto nenhum elemento da pesquisa precisa ser descartado. Ac = área da construção; 169,10 m2 (construção principal) e 37,20 m2 (edícula) Cu,c = custo unitário da construção, que com base na prática diária das avaliações judiciais e construções civis, através ainda como elemento de

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auxílio da tabela CUB – custo unitário das edificações – do Sinduscon SP, pode ser então pontualmente individualizado no presente caso, em função dos padrões construtivos, materiais empregados, sistemas existentes, etc, como sendo originalmente R$ 1.500,00/m2 para a residência e, R$ 1.100,00/m2 para a edícula

Cd = coeficiente de depreciação média em função da idade da construção e sua atual situação, que através da conhecida tabela seguinte de Ross-Heidecke usada nos meios técnicos, no presente caso, gerando uma depreciação física da ordem de 39,10% (coeficiente de 0,609)

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Fc = fator de comercialização, normalmente presente nas transações imobiliárias e, normalmente fixado em 0,90

Assim substituindo tais elementos na equação acima, através dos valores já efetivamente homogeneizados, tem-se:

VI = {(319,20 m2 x R$ 1.001,00/m2) + (169,10 m2 x R$ 1.500,00/m2 x 0,609) + (37,20 m2 x R$ 1.100,00/m2 x 0,609} x 0,90 VI = R$ 449.021,00 Após vistorias, medições, pesquisas, considerações técnicas, cálculos, etc, tem-se que o presente imóvel está no seu todo então avaliado em R$ 449.021,00. Assim como em função da localização do imóvel, sua área construída, cômodos, idade da edificação, estado de conservação,

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etc; em função da prática diária das avaliações judiciais estimo que o valor locativo mensal deva ser de R$ 1.500,00

Obs: o imóvel não comporta cômoda divisão.

5. ENCERRAMENTO

5.1. Nada mais havendo à ser considerado, dá-se por encerrado o presente

trabalho que se compõe de 19 folhas.

5.2. Bibliografia: a) Avaliação Para Garantias, Editora PINI, b) Avaliação de Terrenos e Imóveis Urbanos, Eng. José Fiker, Editora PINI, c) Avaliações e Perícias, da Faculdade de Engenharia de Agrimensura de

Pirassununga, d) Avaliação de Propriedades Rurais, do Eng. Marcelo Rossi de Camargo

Lima, e) Anotações de cursos e palestras participadas f) Laudos – para avaliação de imóveis urbanos e rurais, do Eng. Luiz Antonio

Sgarabotto, editora Clube de Autores Termos em que, por ter desempenhado tão nobre missão, p. juntada aos autos. Pirassununga (SP), em 07/06/2.019 Eng. Civil Sérgio Luiz Hypólito Perito Judicial Avaliador Membro Titular do IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo)

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