LAUDO

DE

AVALIAÇÃO

BASE – JUNHO 2019.

ENZO ZANON, Corretor de Imóveis, Perito

Avaliador, Habilitado junto ao CRECI sob nº 32.793, desde 1987, Habilitado no âmbito

Judicial desta Comarca desde 2003, estabelecido à Rua Carlos Del Prete nº 76, sala 02,

Centro, e-mail: enzo@enzozanonimoveis.com.br, vem por meio deste Laudo Técnico de

Avaliação Mercadológica, apresentar sua avaliação realizada nas seguintes características:

Solicitante: Exmo. Dr. Juiz de Direito da 9ª Vara Cível desta Comarca.

Imóvel Avaliando: Rua da Represa nº 195, apto 22, Bairro Rudge Ramos, São Bernardo

do Campo.

Finalidade do Laudo: Determinação do Valor de Mercado do imóvel para fins Venda.

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FINALIDADE

O presente trabalho tem por objetivo

determinar o valor de venda de mercado do imóvel avaliando e é realizado em

conformidade com o disposto no artigo 3º da Lei 6.530/78, que regulamenta a profissão do

Corretor de Imóveis e com as Resoluções do COFECI nºs 957/2006, 1.044/2007 e

1066/2007, que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração

do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamenta a sua forma de

elaboração, com base na ABNT-NBR nº 14.653/1/2.

IMÓVEL AVALIANDO

Uma unidade autônoma designada como sendo

o apartamento nº 22, localizado no 2º andar do Edifício Mônaco, com acesso pela Rua

da Represa nº 195, no Bairro Rudge Ramos, perímetro urbano, Município, Distrito,

Comarca e 1ª Circunscrição Imobiliária de São Bernardo do Campo, neste Estado,

perfeitamente descrito, confrontado e caracterizado na matrícula nº 117.998 do 1º Oficial

de Registro de Imóveis desta Comarca, inscrito no cadastro municipal sob contribuinte nº

013.003.137.007.

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VISTORIA E APRESENTAÇÃO DO IMÓVEL

Na data de 12/06/2019, devidamente munido

da chave do apartamento que foi obtida junto à requerida e também depositária,

Sammarone Incorporadora Ltda., estive pessoalmente no imóvel avaliando e lá, após

autorização da administração, pude adentrar ao apartamento e vistoria-lo por completo,

inclusive nas dependências do condomínio, posteriormente acompanhado pela funcionária

da portaria. Assim, constatei tratar-se de um apartamento residencial, desocupado, de

“Padrão Médio”, tipo “quatro por andar”, com 109,29 m² de área privativa, sendo

90,00 m² de área útil do apartamento e 19,29 m² de área privativa relativa a duas vagas

de garagens localizadas no andar térreo do edifício, contendo:

- 3 dormitórios, sendo 01 (um) do tipo suíte com banheiro privativo, 01 (um)

segundo comum e 01 (um) terceiro reversível para Q.E ou escritório, os quartos

possuem piso em cerâmica básica, paredes e tetos com pintura látex sobre massa

fina, molduras em gesso, as janelas em alumínio anodizado, as portas e batentes são

de madeira maciça padrão superior, assim como as ferragens. O banheiro da suíte

possuí revestimentos cerâmicos de piso e parede até o teto de padrão básico,

bancada em granito, pia em louça, fechamentos de box em vidro temperado, metais

básicos, portas e batentes em madeira maciça de padrão superior assim como as

ferragens e vitraux em alumínio anodizado.

- Sala para 2 ambientes com sacada, com revestimento de piso em cerâmica básica,

paredes e teto com pintura látex sobre massa fina, molduras em gesso, porta social

de entrada em madeira maciça de padrão superior, porta balcão em vidro sob

estrutura de alumínio anodizado. A sacada com piso em cerâmica popular e guarda

corpo em alumínio anodizado.

- Banheiro Social possuí revestimentos cerâmicos de piso e parede até o teto de

padrão básico, bancada em granito, pia em louça, sem fechamentos de box, metais

básicos, portas e batentes em madeira maciça de padrão superior assim como as

ferragens e vitraux em alumínio anodizado.

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- Cozinha, com iluminação indireta, revestimentos de piso e parede até o teto em

cerâmica básica, molduras em gesso, balcão em granito com cuba em inox, metais

de padrão básico, janela basculante de vidro sobre estrutura de alumínio anodizado,

portas e batentes em madeira maciça de padrão superior, assim como as ferragens.

- Área de Serviço composta por lavanderia e banheiro de empregada / serviço, tudo

com revestimentos cerâmicos básicos e populares de piso e parede até o teto, tanque

de louça, janela de vidro sobre estrutura de alumínio anodizado, portas e batentes

em madeira maciça de padrão superior, assim como as ferragens.

- 2 Vagas de garagens “indianas”, demarcadas e definitiva, localizada no andar

térreo do empreendimento, com acesso por portão com controle remoto.

- O apartamento possui aproximadamente 20 anos de construção, é de padrão médio e

se encontra em razoável estado de conservação.

As paredes e tetos não apresentam rachaduras, trincas ou fissuras importantes, a pintura

geral precisa ser refeita, pois já se encontra um pouco desgastada. Os revestimentos de

piso e parede em cerâmica são de padrão básico, alguns populares, porém, como boa

conservação e apresentação.

As janelas, vitraux e portas-balcão são de alumínio anodizado, padrão da obra, não

podem ser substituídos, estão razoavelmente conservadas e só precisam de limpeza e

pequenos reparos.

As portas e batentes são de madeira maciça de bom padrão, mas precisam de tratamento,

pois algumas bases já estão danificadas.

As Louças são básicas e estão preservadas, assim como os metais.

Resumidamente é um apartamento de padrão médio, se encontra no estado original de

20 anos atrás, com revestimentos preservados, necessitando apenas de pintura geral e

pequenos reparos para sua utilização básica.

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- O edifício possui 10 (dez) pavimentos com 09 (nove) andares “tipo”, servidos por 02

(dois) elevadores, cada andar possui 04 (quatro) apartamentos. O edifício possui projeto

arquitetônico simples, fachada básica e prumadas com pintura látex sobre base

impermeabilizante tudo com boa conservação. As áreas de circulação externas são

revestidas em pedra antiderrapantes, várias áreas de circulação externa possuem coberturas

em policarbonato. Os perímetros laterais são fechados em muro alto de alvenaria e o frontal

em grades de ferro galvanizadas e com pintura esmalte. As áreas externas possuem também

projeto paisagístico com jardins e floreiras, vários espaços de convivência e guarita de

vigilância. Nas áreas internas de halls, salões de festas, jogos e corredores os pisos são em

granito, os tetos rebaixados com iluminação embutida, molduras em gesso, tudo com

pintura látex sobre massa fina. As portas e janelas são em vidro temperado. Trata-se de uma

Torre Única, com portaria e demais áreas comuns monitoradas 24 horas, com portaria

própria e vigia nos três turnos. No lazer conta com brinquedoteca, playground, espaço grill,

miniquadra e salão social de festas.

- O local onde se encontra o empreendimento, o Bairro Rudge Ramos, tem ótima procura

e vocação residencial, possui ocupação mista e uma circunvizinhança de bom aspecto e

padrão, a Rua da Represa especificamente é predominante em empreendimentos

residenciais de médio padrão. O prédio está localizado em uma via local, apesar de ser

perpendicular a Rodovia Anchieta é bem tranquila e recebe fácil o acesso de quem vem da

rodovia pela pista Norte. O bairro é um dos mais valorizados da cidade, possuí mais

proximidade com a capital, com as Cidades de São Caetano e Santo André, além disso, o

clima mais quente e seco por se afastar um pouco mais da serra do mar. O prédio ainda fica

bem próximo a outro corredor comercial, a Avenida Doutor Rudge Ramos, que além de

farto comércio oferece boa quantidade de transporte coletivo. A ocupação na região deste

corredor é mista, bastante condomínios residências, alguns condomínios comerciais, além

de ótimas opções de escolas públicas e particulares, supermercados, hospitais, diversos

outros tipos de comércios, serviços, bancos, faculdades, restaurantes, redes de fest-food,

profissionais liberais e consultórios. Nem precisamos dizer que as infraestruturas básicas

são todas existentes na região e bem conservadas.

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MAPA DA REGIÃO.

ANALISE MERCADOLÓGICA

Conforme informações de imobiliárias e

profissionais que atuam no mercado de venda de imóveis na região, apesar do privilegiado

local, o atual momento é de Oferta em Alta, Demanda Baixa e Absorção Lenta.

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METODOLOGIA UTILIZADA

Para realização do presente trabalho, utilizou-

se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, fortemente defendido e

orientado pelo IBAPE/SP, este método permite a determinação do valor levando em

consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente

bem diferente de qualquer outro comportamento de outros ramos da economia, sendo por

isso, o mais recomendado e utilizado nas avaliações de imóveis.

PESQUISA DE MERCADO

A pesquisa de mercado realizada priorizou

comparativos semelhantes para melhor precisão da média, buscando-se junto ao mercado

e seus profissionais as amostras mais próximas ao avaliando, tendo sido encontrados 04

(quatro) bons elementos, os quais devidamente tratados e homogeneizados pelos Fatores

de Valorização e Desvalorização apresentaram uma média segura. Todas as ofertas foram

apuradas pelo Valor Unitário do Metro Quadrado da Área Útil (Vu).

Com base na ABNT-NBR nº 14.653/1/2,

para os casos de avaliação de “UNIDADE AUTÔNOMA” pertencente a condomínios, os

trabalhos de identificação, apuração, caracterização, pesquisa e avaliação, devem seguir os

preceitos de que áreas exclusivas, são aquelas definidas pela ABNT NBR 12721, ou seja,

áreas úteis ou privativas, aquelas “relacionadas as áreas da superfície limitadas pelo

perímetro que contorna as dependências privativas, cobertas ou descobertas da unidade

autônoma, excluída as áreas não edificadas...”, assim, utilizaremos como referência do

avaliando a área do apartamento, ou seja, 90,00 metros quadrados, dando desta forma

real paridade com as amostras.

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QUADRO RESUMO PESQUISA

Nº VuH - Valor do m² Homogeneizado

(vide anexo 2)

01 R$ 4.533,33

02 R$ 4.639,99

03 R$ 4.705,88

04 R$ 4.344,82

* Valores por m² da área útil.

Considerações Importantes Sobre as Amostras

Todos os imóveis trazidos para comparativos foram obtidos na mesma região do Rudge

Ramos, sendo 2 no mesmo prédio. Trata-se de unidades bem semelhantes, pois todas

estão no contexto de padrão médio, todas são torres únicas, todas possuem 2 vagas de

garagem. As poucas diferenças de tamanho foram corrigidas pelo Cálculo Unitário da

Área Útil. As diferenças de acabamento, conservação, mobília, foram ajustadas através do

tratamento por fatores. Todas as amostras ficaram dentro do intervalo de confiança

sugerido pelo “critério da média”, podendo assim, todas serem aceitas como boas e

confiáveis referências.

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EVOLUÇÃO DE CÁLCULOS

Cálculo da Média Aritmética do Valor Unitário de Venda do m²

Somatório dos Valores Unitários pesquisados

Média Aritmética = -------------------------------------------------------------- Número de Valores Pesquisados

R$ 18.224,02

Média Aritmética = ------------------- 4

Média Aritmética = R$ 4.556,00

Intervalo de Confiança = de R$ 4.100,40 até R$ 5.011,60.

DETERMINAÇÃO DE VALOR DE MERCADO

Valor de Venda do Imóvel Avaliando

R$ 410.040,00 (90,00 m² X R$ 4.556,00 o Valor Unitário Homogeneizado)

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CONCLUSÃO

Com base em pesquisa de imóveis de

natureza e características Intrínsecas e Extrínsecas semelhantes, utilizando o Método

Comparativo Direto de Dados de Mercado, ponderando as características e os atributos

dos dados obtidos por meio de técnicas de homogeneização normatizadas que permitem

contemporizar as distorções, conclui-se que o Valor de Mercado da Venda do Imóvel,

objeto deste Laudo de Avaliação Mercadológica é de R$ 410.000,00

(Quatrocentos e Dez Mil Reais) em números arredondados.

O presente trabalho foi concluído e laudado

em 27 páginas, incluindo Petição, Capa, Parecer Técnico, Material Fotográfico e Amostras

com Homogeneização e Fatores.

Desde já me coloco a disposição para

quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.

São Bernardo do Campo, 15 de Junho de 2019.

Enzo Zanon Creci 32.793

Habilitado desde 1.987. Documento Firmado Digitalmente.

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Anexo 1

Relatório Fotográfico

do Imóvel Avaliando.

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EDIFÍCIO MÔNACO – IMAGENS EXTERNAS.

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007

.

fls. 202

EDIFÍCIO MÔNACO – IMAGENS EXTERNAS.

Par

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.

fls. 203

EDIFÍCIO MÔNACO – ACESSO SOCIAL.

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.

fls. 204

EDIFÍCIO MÔNACO – HALL TÉRREO.

EDIFÍCIO MÔNACO – HALL 2º ANDAR.

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.

fls. 205

IMAGENS INTERNAS DO APTO 22 – SALA, SACADA E VISTA.

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fls. 206

IMAGENS INTERNAS DO APTO 22 – COZINHA.

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.

fls. 207

IMAGENS INTERNAS DO APTO 22 – LAVANDERIA E W.C SERVIÇO.

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fls. 208

IMAGENS INTERNAS DO APTO 22 – DORMITÓRIO REVERSÍVEL.

IMAGENS INTERNAS DO APTO 22 – QUARTO DA SUÍTE.

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.

fls. 209

IMAGENS INTERNAS DO APTO 22 – BANHEIRO DA SUÍTE.

IMAGENS INTERNAS DO APTO 22 – DORMITÓRIOS COMUM.

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fls. 210

IMAGENS INTERNAS DO APTO 22 – BANHEIRO SOCIAL.

IMAGENS INTERNAS DO APTO 22 - OUTROS DETALHES.

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fls. 211

GARAGEM DEMARCADA PARA 2 AUTOS “EM LINHA”.

ESPAÇO GRILL.

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fls. 212

MINI-QUADRA.

PLAYGROUND.

BRINQUEDOTECA.

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fls. 213

Anexo 2

Relatório de Amostras,

Homogeneizações e Fatores.

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6.05

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Est

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fls. 214

1 – Apto c/ 3 dorms. (suíte). 2 vagas – 90 m² de área útil.

Rua da Represa nº 195, Rudge Ramos, S.B.Campo – Mesmo prédio do avaliando.

R$ 480.000,00 – Em Oferta. Valor do m² da área útil = R$ 5.333,33.

Observações: Andar alto, Piso de madeira, Móveis planejados, boa conservação.

Homogeneização: Fatores 0.90 (Fo) + 0.95 (Fc) = VuH = R$ 4.533,33.

Contato: Corretor Luiz Mattielo – Cod. AP37898-L (VivaReal) - Fones: 011-99269-6066.

2 – Apto c/ 3 dorms. (suíte). 2 vagas – 90 m² de área útil.

Rua da Represa nº 195, Rudge Ramos, S.B.Campo – Mesmo prédio do avaliando.

R$ 480.000,00 – Em Oferta. Valor do m² da área útil = R$ 5.333,33.

Observações: Piso porcelanato, poucos móveis planejados, conservação razoável.

Homogeneização: Fatores 0.90 (Fo) + 0.97 (Fc) = VuH = R$ 4.639,99.

Contato: Pedro Mariano Imóveis – Cod. 24833 - Fones: 011-4366-3977.

3 – Apto c/ 2 dorms. (suíte) 2 vagas – 68 m² de área útil.

Rua da Represa nº 159, Rudge Ramos, S.B.Campo. - Ao lado do avaliando.

R$ 400.000,00 – Em Oferta. Valor do m² da área útil = R$ 5.882,35.

Observações: Edifício com aproximadamente 10 anos de construção, pastilhado, mais

moderno que o avaliando, varanda gourmet, revestimentos seminovos, boa conservação.

Homogeneização: Fatores 0.90 (Fo) + 0.90 (Fc) = VuH = R$ 4.705,88.

Contato: Imobiliária Pinheiro – Cod. 6641 - Fones: 011-4367-2929.

4 – Apto c/ 3 dorms. (suíte) 2 vagas – 87 m² de área útil.

Rua Paulo Di Favari nº 509, Rudge Ramos, S.B.Campo. – Trav. Caminho do Mar.

R$ 420.000,00 – Em Oferta. Valor do m² da área útil = R$ 4.827,58.

Observações: Edifício bem semelhante ao avaliando, aproximadamente 20 anos de

construção, torre única, 8 andares, pastilhado, local um pouco melhor, boa conservação.

Homogeneização: Fatores 0.90 (Fo) = VuH = R$ 4.344,82.

Contato: Ana Carolina (Proprietária) - Fones: 011-97400-5049.

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fls. 215

Explicação dos Fatores Utilizados:

Fo = Fator Oferta – Aplicado quando as ofertas ainda não foram efetivamente vendidas,

tratando as amostras de forma a representar uma melhor realidade de mercado, tendo em

vista uma redução quase sempre praticada quando da venda efetiva, ou seja, valor final.

Fc = Fator Conservação – Aplicado para tratar as amostras quando em condições

melhores ou piores ao imóvel avaliando, podendo ser maior ou menor dependendo de idade

aparente do imóvel, acabamento, itens de decoração inclusos, móveis planejados,

apresentação, pintura, qualidade e custo de materiais, etc.

VuH = Valor Unitário Homogeneizado – Valor do M² da área útil após tratamento.

Par

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fls. 216