Financiamento e investimentoead.ifnmg.edu.br/uploads/documentos/PFrgZhjsjL.pdf · 2016. 3. 22. ·...

Curso Técnico em Transações Imobiliárias

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Financiamento e Investimento ImobiliárioEduardo Cabral da Cruz

Sumerly Bento Camargo Júnior

EDUARDO CABRAL DA CRUZ

SUMERLY BENTO CAMARGO JÚNIOR

FINANCIAMENTO E INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

1ª edição

Montes Claros

Instituto Federal do Norte de Minas Gerais

2015

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Montes Claros-MG

2015

FINANCIAMENTO E INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Eduardo Cabral da Cruz

Sumerly Bento Camargo Júnior


Presidência da República Federativa do Brasil

Ministério da Educação

Secretaria de Educação Profissional e Tecnológica

Instituto Federal do Norte de Minas Gerais

Reitor

Prof. José Ricardo Martins da Silva

Pró-Reitora de Ensino

Ana Alves Neta

Pró-Reitor de Administração

Edmilson Tadeu Cassani

Pró-Reitor de Extensão

Paulo César Pinheiro de Azevedo

Pró-Reitor de Pesquisa, Pós-Graduação e

Inovação

Rogério Mendes Murta

Pró-Reitor de Desenvolvimento Institucional

Alisson Magalhães Castro

Diretor de Educação a Distância

Antônio Carlos Soares Martins

Coordenadora de Ensino

Ramony Maria da Silva Reis Oliveira

Coordenador de Administração e

Planejamento

Alessandro Fonseca Câmara

Revisão Editorial

Antônio Carlos Soares MartinsRamony Maria Silva Reis OliveiraRogeane Patrícia Camelo GonzagaAmanda Seixas MurtaAlessandro Fonseca CâmaraKátia Vanelli L. Guedes OliveiraMaircon Rasley Gonçalves AraújoMaykon Thiago Ramos Silva

Coordenação Pedagógica

Ramony Maria Silva Reis Oliveira

Coordenação Adjunta - Cursos SAT

Maircon Rasley Gonçalves Araújo

Coordenação de Curso

José Velozo Durães

Coordenação de Tutoria do Curso Técnico em

Transações Imobiliárias

Flávia Santos Aquino

Revisão Linguística

Liliane Pereira BarbosaAna Márcia Ruas de AquinoMarli Silva Fróes

Equipe Técnica

Alexandre Henrique Alves SilvaCássia Adriana Matos SantosDilson Mesquita MaiaMaria Natália Cardoso Loiola Andrade Solange Martins BritoSônia Maria Gonçalves

Coordenação de Produção de Material

Karina Carvalho de Almeida

Coordenação Gráfica e Visual

Leonardo Paiva de Almeida Pacheco

Projeto Gráfico, Capa e Iconografia

Leonardo Paiva de Almeida Pacheco

Editoração Eletrônica

Antonio Cristian Pereira BarbosaKarina Carvalho de AlmeidaLeonardo Paiva de Almeida PachecoTatiane Fernandes Pinheiro


ÍCONES INTERATIVOS

Utilizado para sugerir leituras, bibliografias, sites e textos para aprofundar os temas discuti-dos; explicar conceitos e informações.

Utilizado para auxiliar nos estudos; voltar em unidades ou cadernos já estudados; indicar si-tes interessantes para pesquisa; realizar expe-riências.

Utilizado para indicar atividades que auxiliam a compreensão e a avaliação da aprendizagem dos conteúdos discutidos na unidade ou seções do caderno; informar o que deve ser feito com o resultado da atividade, como: enviar ao tutor, postar no fórum de discussão, etc..

Utilizado para defininir uma palavra ou expres-são do texto.


SUMÁRIO

Palavra do professor-autor 11

Aula 1- Breve histórico do cenário imobiliário do Brasil 13

1.1 Introdução 131.2 A dinâmica econômico-imobiliária 13

Aula 2 - Investir em imóveis 18

2.1 Introdução 182.2 Dicas e considerações 18

Aula 3- Produtos imobiliários 22

3.1 Introdução 223.2 Apartamentos 223.3 Unidades não convencionais 243.4 Imóveis na planta 243.5 Casas 25

Aula 4 - Produtos imobiliários (parte 2) 29

4.1 Introdução 294.2 Terrenos 294.3 Flats 304.4 Imóveis comerciais 314.5 Lojas de ruas 324.6 Lojas de shoppings 334.7 Imóveis fora dos grandes centros 34


Aula 5 - Histórico do sistema financeiro imobiliário 37

5.1 Introdução 375.2 O histórico 38

Aula 6 - Caráter interdisciplinar da temática habitacional 41

6.1 Introdução 416.2 A discussão 41

Aula 7 - Sistema Financeiro da Habitação e Sistema de

Financiamento Imobiliário 44

7.1 Introdução 447.2 Requisitos 467.3 Limites 477.4 Renda 477.5 Prazos 497.6 Taxas de juros 507.7 Modalidades 507.8 Planos de Reajustes 527.9 Taxas e Despesas 547.10 Documentação 55

Aula 8 - Imóveis já financiados (novo financiamento). 58

8.1 Introdução 588.2 Aquisição de imóvel com financiamento ainda não quitado 588.3 Financiamento de segundo imóvel 59

Aula 9 - Agentes financeiros autorizados a operar (Caixa Econômica Federal e outros) – as

fontes de recursos. 62

9.1 Introdução 629.2 Caixa Econômica Federal 639.3 Bancos comerciais 639.4 Bancos de investimentos 639.5 Sociedade de crédito imobiliário 649.6 Associações de poupança e empréstimo 649.7 Companhias hipotecárias 649.8 Companhias de habitação (Cohab) 65


Aula 10 - Fundo de Garantia por Tempo de Serviço - FGTS 69

10.1 Introdução 6910.2 Condições de utilização e financiamento para imóveis e terrenos 6910.3 Imóveis na planta 7110.4 Programa de arrendamento residencial 71

Aula 11- Sistemas de amortização 74

11.1 Introdução 7411.2 Sistema Price 7411.3 Sistema SAC 7411.4 Sistema Misto 7511.5 Sistema SACRE 75

Aula 12 - Cálculo da parcela de financiamento (amortização, juros e demais encargos) 77

12.1 Introdução 7712.2 Os Cálculos 77

Aula 13 - Cálculo do indexador dos saldos devedores 81

13.1 Introdução 8113.2 Os Indexadores 81

Aula 14 - Seguro Habitacional do SFH 85

14.1 Introdução 8514.2 O Seguro 85

Aula 15 - Cálculo do comprometimento da renda formal e informal 89

15.1 Introdução 8915.2 Discussão 89

Aula 16 - Quitação Antecipada do Contrato 92

16.1 Introdução 9216.2 A Quitação Antecipada 92


Aula 17- Financiamento direto com a construtora 95

17.1 Introdução 9517.2 Garantias 9617.3 Cobrança e execução 9717.4 Escrituração 9717.5 Requisitos exigidos dos vendedores 9817.6 Reajustes 99

Aula 18 - Plano empresarial 102

18.1 Introdução 10218.2 O Plano 102

Aula 19 - Sistema de Consórcio 104

19.1 Introdução 10419.2 O Sistema 104

Aula 20 - Incorporação imobiliária 107

20.1 Introdução 10720.2 Discussão e Conceitos 107

Referências 112

Currículo dos Professores 115


PALAVRA DO PROFESSOR-AUTOR

Estimados cursistas,

A ordem do mercado profissional atualmente é: Concorrência!

No mercado imobiliário então, pelas grandes possibilidades de se ganhar boas quantias de dinheiro em apenas uma única negociação, é ainda mais fervoro-so e muitas vezes desleal.

Porém, o que estes professores esperam de você em sua atuação, seja em um grande centro ou em uma cidade do interior, é competência e comprometi-mento com o seu labor. A concorrência existe sim, mas nessa competitividade quem realmente vence é aquele que é bom no que faz, que age de forma dife-rente, criativa e honesta.

Seja referência em sua área, busque desafios e nunca se canse de aprender coisas novas.

Atualize-se!!!

Este material apenas dará um norte para iniciar suas pesquisas e aprofundar na sua formação. Fez uma boa escolha quanto à área de atuação. É realmente muito promissora e tentadora.

Com este material passará a entender um pouco acerca do investimento em imóveis e aquilo que abarca o processo de financiamento. Desejamos-lhe grandes realizações em suas aspirações e bons estudos.

Os autores


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e-Tec Brasil

Aula 1- Breve histórico do cenário imobiliário do Brasil

1.1 Introdução

Nesta aula iniciaremos nosso conteúdo remetendo-nos ao passado brasileiro no que se refere à questão habitacional, enfatizando as fases das políticas de moradias adotadas no Brasil ao longo da história para que possamos compre-ender melhor seu desenrolar até os dias atuais.

1.2 A dinâmica econômico-imobiliária

O conhecido cenário brasileiro chamado de Milagre Econômico, que se deu entre a segunda metade da década de 1960 e a primeira de 1970, mais preci-samente entre os anos de 1968 e 1973, foi extremamente marcante em pra-ticamente todos os setores da economia, quiçá a totalidade. O ramo imobi-

liário era fomentado pelo então Banco Nacional de Habitação – BNH, o qual não media esforços em viabilizar o financiamento de casas e apartamentos de alto padrão, pontes, obras de saneamento, indústrias de materiais de constru-ção, hidroelétricas, dentre outros, por ser o agente fi-nanceiro da época.

Figura 1: Milagre Econômico.

Disponível em: < https://farm8.staticflickr.com/7155/13553349753_12166b5887.jpg>.Acesso em 20 dez. 2014.


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Financiamento e Investimento Imobiliário

Os imóveis eram financiados pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH). Naquela época o poder aquisitivo das classes média e alta estavam em ascen-são. Como a mão de obra e os terrenos eram baratos, era muito fácil comprar e/ou construir. O mercado imobiliário ganhava naquele período uma dinâmi-ca jamais vista e o crescimento físico das cidades foi notório em decorrência da estimulação da construção civil.

Mas, o milagre chegou ao fim. Isso ainda na primeira metade da década de 1970. O aumento da inflação apareceu no cenário econômico de forma avas-saladora e o segmento da construção civil, que esta em seu auge, foi um dos mais afetados. Quem estava a comprar seu imóvel cancelou a compra, muitos que tinham acabado de comprar não conseguiram pagar os financiamentos e perderam os imóveis. Os aumentos salariais não compensavam os percentuais inflacionários. O mercado imobiliário só continuou a ser movimentado por quem tinha quantidades maiores de reservas financeiras. O país estava em crise e o ramo imobiliário sofreu com isso.

O doravante SFH sentiu o reflexo do mercado e fragilizou-se diante disso. Muitos consumidores viram suas dívidas duplicarem em virtude dos atrasos e da consequente cobrança de juros. Como a situação era constante e cíclica, muitos desistiam do sonho da casa própria e entregavam-na ao banco em pagamento da dívida, os quais muitas vezes tinha que vendê-las a preços inferiores.

Tais situações provocaram o enrijecimento das normas bancárias para con-cessão de financiamentos, mesmo após as dilações de prazos e diversas outras tentativas de auxílios aos devedores. Como os bancos são obrigados a investir parte significativa do que captam com a poupança em habitação, chegou ao ponto de ser ter recursos em excesso para se investir, mas não tinha interessa-dos que se enquadravam nos perfis para receberem os financiamentos.

Foram tempos difíceis, mas foram superados. Com o advento do Plano Real o mercado voltou a crescer e o país a se desenvolver. Os Bancos flexibilizaram-se e abriram suas portas aos clientes, especialmente àqueles que se interessa-vam por vínculos de longo prazo. Dez, 20, 30 anos. A situação financeira do trabalhador também melhorou com a moeda forte hora surgida. O Real, com seu poder de compra, proporcionava segurança aos trabalhadores e às insti-tuições financeiras. Cenário extremamente favorável ao mercado imobiliário.

De acordo com Benevides e Hsin (2013) em meados dos anos 2000 diversas construtoras lançaram suas ações no mercado de bolsa de valores a fim de conseguir recursos para construir empreendimentos, onde obteve grande êxi-to e lucros exorbitantes. O Ramo imobiliário havia crescido e ainda continua em ascensão. Segundo Benevides e Hsin (2013, p.4) “Vivemos hoje numa economia muito mais estruturada do que nos anos de 1970. Não estamos in-seridos numa bolha imobiliária, como algumas correntes defendem”.


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e-Tec Brasil

Hoje o mercado brasileiro adquiriu uma característica de crescimento susten-tável, haja vista as estatísticas do perfil da população do país que Benevides e Hsin apresentam:

Nos últimos vinte anos, a população cresceu 1,5% ao ano, taxa superior à média mundial (1,4%). Houve também crescimento demográfico em áreas urbanas. Em 1990, 74,8 viviam nestas regiões. Vinte anos depois, este percentual registrou 85,1. Em 2030, 91,1 da população viverá nas cidades. No inicio desta dé-cada, cerca de 60% dos brasileiros terão 30 anos ou mais e a média de idade será de 36 anos. Haverá mais adultos aptos a for-mar famílias, que demandarão por mais moradias. A quantidade de famílias passará de 60,3 milhões para 95,5 milhões. Outro dado importante: o crescimento das famílias será mais acentua-do em segmentos da população com renda crescente. Em 2030, a expectativa de vida da população será de 78,6 anos. No inicio desta década, o país terá 233 milhões de habitantes. Este novo contexto socioeconômico contará com taxa de juros mais redu-zida. (Benevides e Hsin, 2013, p. 12).

Com esses dados já é notório a grande demanda habitacional e a enorme ur-gência da contínua manutenção das políticas públicas habitacionais e de faci-litação de financiamentos a fim de assegurar o direito à moradia dos cidadãos.

Vale ressaltar que grandes grupos internacionais já investem no país por con-siderá-lo um mercado extremamente atrativo e cada vez mais promissor. Tudo que está ligado ao ramo imobiliário encontra-se em ritmo crescente. Observe em sua cidade a quantidade de comércios de materiais de construção que fo-ram abertas desde o ano de 2009, por exemplo. É notório o crescimento.

Demandar o mercado imobiliário e aquilo que vêm a ser suas projeções a lon-go prazo advém de estudos demográficos e da dinâmica socioeconômica que influenciam a formação de famílias. Através da sinergia das informações ob-tidas é revelado a necessidade de contínuos investimentos no mercado imo-biliário, as quais, no nosso caso em particular, tem sido cada vez mais cres-centes, como mostram os números e as tendências, cabendo às autoridades públicas cumprirem seus papeis como agentes públicos e aos profissionais do setor capacitar-se cada vez mais com intuito de atender seus clientes não ape-nas com a eficácia que eles esperam, mas também com a eficiência que eles merecem. Convido-o nessa nossa primeira aula, a explorar os conhecimentos que este material irá lhe propor! Usarei em meus exemplos sempre questões envolvendo os grandes centros, pois é ali que se encontram os grandes mer-cados e os desafios mais tentadores, mas nada que não possa ser utilizado em cidades menores e que não seja tão apaixonante quanto.


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Milagre Econômico: O período da História do Brasil entre os anos de 1969 e 1973 foi marcado por forte crescimento da economia. Nesta época o Brasil era uma Ditadura Militar, governado pelo general Médici. O termo milagre está relacionado com o rápido e excepcional crescimento econômico pelo qual passou o Brasil neste período.

Fonte: http://www.suapesquisa.com/ditadura/milagre_economico.htm.

Construtora: empresa que constrói casas e edifícios.

Sinergia: Efeito resultante da ação de vários agentes que atuam da mesma forma, cujo valor é superior ao valor do conjunto desses agentes se atuassem individualmente.

Fonte: http://www.dicionarioinformal.com.br/.

Resumo

Nesta aula você estudou sobre:

O fomento do mercado imobiliário vivido no Milagre econômico;

A crise inflacionária;

A ascensão econômica pós Plano Real e a retomada do mercado imobiliário;

O atual cenário do setor imobiliário.


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e-Tec Brasil

Para que tenham noção da dimensão do mercado imobiliário pesquisem e res-pondam as seguintes questões (considere os três últimos anos para as análises):

1. Qual o número médio de corretores que são registrados no CRC a cada ano?

2. Quantos imóveis foram negociados no Brasil no último ano?

3. Qual o valor monetário médio movimentado no país a cada ano no ramo imobiliário?

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Aula 2 – Investir em imóveis

2.1 Introdução

Efetuar um investimento, seja ele qual for, pode ser a garantia de uma tran-quilidade financeira futura. Os grandes investidores possuem muitos focos de investimentos, mas sem dúvidas o ramo imobiliário é um dos mais atrativos. Mas, não só eles se beneficiam das benesses de tal categoria a população como um todo busca se resguardar através do investimento imobiliário.

2.2 Dicas e considerações

A primeira ordem é: Não passe sufoco por causa de um investimento! A renda conjunta familiar deve ser no mínimo quatro vezes o valor da prestação do financiamento bancário, ou seja, não deve ultrapassar 30% da renda líquida familiar mensal. Isso vale para que caso ocorra algum imprevisto que venha comprometer a situação financeira da família, a margem de risco de ter que dispor de um bem de tamanho valor seja menor, os quais geralmente nesses casos quase sempre são vendidos por preços muito abaixo do mercado.

Veremos mais adiante, quando estivermos falando do comprometimento da renda com as parcelas do financiamento imobiliário, que os bancos utilizam a mesma lógica para concederem o crédito.

Para entendermos melhor, podemos também utilizar como exemplo os títulos de capitalização que são disponibilizados pelos bancos comerciais. Quando adquirimos, pactuamos o resgate do valor empregado atualizado sob determi-nada taxa, ou seja, com lucro, após certo período. Mas não é vedado o saque antes de vencido o tempo acordado, porém, nesse caso é descontado certo valor, incorrendo em prejuízo. Essa é a lógica de um investimento feito em situação de aperto financeiro.

Figura 2: Investimento imobiliário.

Disponível em: http://www.publicidadeimobiliaria.com/wp-content/uploads/2014/05/desistencia-compra-imovel.jpg. Acesso em 20 de dez. 2014.


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e-Tec Brasil

Quando se fala em investimento imobiliário o que vem à mente de muitas pessoas, talvez da grande maioria, vai muito além da questão financeira em si, do enriquecimento, mas sim do prazer, da realização, do sonho. O investidor pode ser alguém que procura um corretor a fim de encontrar suporte técnico para fazer uma boa escolha ou o próprio corretor que vive do ágio proveniente da compra e venda de imóveis.

Antigamente no Brasil muitas pessoas desejavam possuir um imóvel maior e/ou mais bem localizado, mas não tinha dinheiro para isso. Hoje, a estabiliza-ção econômica e a queda da inflação propiciaram incremento no poder aqui-sitivo de muitas famílias e esse sonho se tornou possível em muitos lugares desse país continental e a tendência pelo que vimos na nossa primeira aula é que melhore ainda mais.

O investidor deve estar muito atento ao mercado, às oportunidades, que são muitas inclusive, às falcatruas, que também aparecem bastante. É provável que você já deve ter visto pelo menos um noticiário sobre alguém que foi lesado em um financiamento imobiliário, não é mesmo? Isso acontece, infe-lizmente, mas cada vez com menos frequência!

O mercado tem desenvolvido e se profissionalizado, os meios de controle têm se tornado mais rígidos e com a velocidade das informações a população está mais sabida e consciente dos seus direitos. Portanto, um corretor tem que estar atento, ler e interpretar todos os detalhes do contratos firmados com as construtoras, incorporadoras, imobiliárias ou pessoas físicas, identificar quem é ou não de confiança, quem vai ou não entregar a obra, desenvolver habilidades que não se aprendem no banco de uma escola nem em livros, mas só no dia a dia com a prática.

O investidor/corretor tem que ser pesquisador, curioso!!! Deve visitar stands de vendas, saber observar detalhadamente os projetos dos imóveis, as ma-quetes, analisar minuciosamente a região onde está construído ou onde será lançado. Especular os bastidores da política local com intuito de identificar alguma melhoria que será feita no bairro e quando será feita analisar o Plano Diretor da cidade, dentre outras coisas.

Poucas pessoas têm esse hábito quando querem adquirir um imóvel, mas é essencial visitar o seu entorno em horários alternados. Às vezes regiões que são extremamente movimentadas durante o dia são desertas a noite. Checar com vizinhos se as ruas não têm problemas com inundações. E é claro, se ater a qual é o objetivo da aquisição, se é para moradia ou para obter renda, ou ainda para que um filho possa fazer faculdade o que talvez seria melhor um imóvel próximo à universidade, mesmo que a localização não fosse tão agradável, mas que atenderia o objetivo.


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Algo que este autor os instrui, por experiência prática, diz respeito à análi-se que deve ser feita ao posicionamento do imóvel em relação a vias muito íngremes. Caso os imóveis estejam na parte alta da via deve ser verificado a questão do abastecimento de água principalmente no horário de pico de con-sumo, de 8h às12h e de 18 às 22h, especialmente nos dias de maiores tempe-raturas. Pois, se o abastecimento naquela via for precário, corre-se o risco do imóvel não receber água em abundância em virtude do grande consumo das partes baixas e do efeito da gravidade.

Nas partes mais baixas de vias de mesmas características das supracitadas, deve-se atentar ao nível da rede de esgoto, a qual deve estar bem mais pro-funda, em relação ao do imóvel para se evitar refluxo do esgoto no interior da residência ou comércio. Fato que ocorre em períodos chuvosos devido à gravidade, quando imóveis localizados nas partes altas da via têm suas tubu-lações de escoamento de água pluvial conectadas na rede de esgoto, o que é proibido, mas que acontece muito.

Esses e muitos outros detalhes são essenciais para se fazer um bom investi-mento. Saiba usá-los, ganhe dinheiro e realize sonhos.

Incorporadora: Figura jurídica que detém o negócio. Ela identifica e via-biliza a compra do terreno, desenvolve o projeto e o produto a ser lançado, trata das aprovações técnicas e documentais, contrata a construtora, a imobi-liária que será responsável pela comercialização, disponibiliza direta ou indi-retamente, os recursos para financiamento da obra, bem como financiamento direto ou através de bancos para seus clientes. Ela é a responsável pela via-bilização intelectual e formal do empreendimento, podendo, eventualmente, cumprir o papel de construtora, que cuida da atividade técnica em si. Sob sua responsabilidade, cria, viabiliza, concretiza e entrega o empreendimento.

Fonte: Benevides e Hsin, 2013, p.13.

Plano Diretor: O Plano Diretor é uma lei municipal que deve ser elaborada com a participação de toda a sociedade. Ele organiza o crescimento e o fun-cionamento do município. No Plano está o projeto de cidade que queremos. Ele planeja o futuro da cidade decidido por todos. O Plano vale para todo o município, ou seja, para as áreas urbanas e também para as rurais. Deve dizer qual é o destino de cada parte do município, sem esquecer, é claro, que essas partes formam um todo. É o Plano Diretor que diz como o Estatuto da Cidade será aplicado em cada município.

Fonte: http://www.polis.org.br/uploads/959/959.pdf. Acesso em 05/12/14.


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e-Tec Brasil

Resumo


O limite máximo de renda para se investir;

Os riscos do mercado;

Os detalhes a que deve se atentar.

1. Assinale a alternativa CORRETA, após análise das afirmativas abaixo:

( ) É proibido às incorporadoras executarem atividade técnica de cons-trução civil.

( ) É imprescindível a análise detalhada do contrato que rege a aquisi-ção do imóvel para a garantia de um bom negócio.

( ) Um financiamento imobiliário não deve comprometer mais do que 30% da renda líquida familiar.

( ) Devido ao grande desenvolvimento do setor imobiliário, houve um aumento da oferta e profissionalização dos serviços prestados, dispensando a análise prévia das empresas envolvidas no empreendimento.

a) V, V, V, F. b) F, V, F, V.

c) F, V, V, F. d) F, F, V, V.

2. Quais os principais cuidados que se deve ter ao escolher um imóvel?

3. Quais as principais características que um Técnico em Transações Imobi-liárias deve ter no atual cenário mercadológico?

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Aula 3- Produtos imobiliários

3.1 Introdução

Nesta aula iniciaremos a apresentação dos produtos que você irá lhe dar no desenvolvimento das suas atividades de corretagem imobiliária, para tanto necessário se faz o conhecimento de suas classificações e características.

Estar no meio imobiliário é permear grandes possibilidades de bons negó-cios. Os diversos produtos imobiliários disponíveis no mercado estão sempre atendendo a algum anseio, seja este bem de alto, médio ou baixo padrão. Cabe ao Técnico em Transações Imobiliárias conhecer cada um deles e as suas características mercadológicas a fim de decidir qual será a melhor opção para investimento próprio ou de seus clientes. Para tanto, faremos a distinção individualizada de cada categoria com intuito de instruí-lo a esse respeito.

3.2 Apartamentos

Investir em apartamentos tem se tornado uma opção cada vez mais interes-sante haja vista a crescente procura em decorrência do aumento dos índices de violência, roubos e assaltos. As pessoas se sentem mais seguras quando não têm suas portas diretamente voltadas para as ruas.

Figura 3: Apartamento.

Disponível em: < http://cdn1.valuegaia.com.br/_Fotos/1978/2143/23907197813A4BBF7BC4923EC4DB0E3FA-18609BAB967DB578.jpg>. Acesso em 20 dez. 2014.


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e-Tec Brasil

Quem investe visando renda, a dica é optar por unidades menores, pois a ren-da mensal, via de regra, é obtida a 1% do valor do bem, o que é um patamar bastante atraente. Porém, na prática, nem sempre isso acontece. Dependendo do fomento do mercado e da famosa lei da oferta e da procura esse percentual gira em torno de 0,5% do valor do bem ou até menos.

É mais fácil obter uma locação que atinja o valor de 1% do imóvel com, por exemplo, um apartamento de 200 mil reais do que um de 1 milhão. Neste caso, mesmo que o investidor não consiga um aluguel de 2 mil reais, prova-velmente, chegará próximo disso.

Com a facilidade de obtenção de crédito que se tem hoje em dia, aquele que possui interesse de gerar renda, pode investir em um apartamento para loca-ção em pontos estratégicos como nos grandes centros onde há sempre popu-lação flutuante como estudantes e executivos. Esse público geralmente passa alguns anos numa cidade de porte mais robusto depois se mudam para outro lugar.

O interessante é que sempre há procura por parte de outros e os imóveis quase sempre são renegociados. É sempre assim...é cíclico! Nesta mesma situação o investidor pode até adquirir o bem financiado aluga-lo para outra pessoa e utilizar a renda dos aluguéis para quitar as parcelas do financiamento, bastan-do apenas ter o recurso inicial da entrada.

Um apartamento próximo a estações de metrô, pontos de ônibus em cidades grandes são sempre grandes atrativos, pois viabilizam o dinamismo da vida de quem vive em cidades onde tudo é distante.

Outra boa opção de investimento em apartamento, por exemplo, é quando se adquiri um o imóvel numa região, a qual tenha boa possibilidade de se desen-volver em curto ou médio prazo. Caso de fato a região se desenvolva o imóvel possui grandes chances de valorizar-se também. Ao adquirir um apartamento dê preferência aos que tenham por perto ou que exista projeto de construção, comércios, como padarias, açougues, farmácias, dentre outros.

Mais um fator que deve ser bem observado é a questão da incidência de sol e a vista externa. Muitas pessoas também valorizam muito os terraços. Salvo algumas exceções, aquelas com jardins, por exemplo, o investidor deve evitar adquirir unidades nos andares mais baixos, os quais costumam custar de 10% a 15% a menos do que o preço médio do edifício, em virtude exatamente da questão da luminosidade e da visão externa.

Além do exposto grande parte dos compradores optam pelos andares médios por não gostar de altura por terem vertigem ou ainda por temerem falta de energia e desconfiarem do sistema de elevadores, mesmo a grande maioria de prédios de hoje em dia terem geradores próprios. Em lançamentos, os andares medianos são os primeiros a serem vendidos.


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3.3 Unidades não convencionais

Não convencional no ramo imobiliário é aquilo que é incomum, difícil de se ver, pelo menos em termos proporcionais aos conjunto de imóveis de uma cidade. O exemplo clássico disso são as coberturas. Para quem não sabe o que é, pode-se fazer uma analogia bem simples, que nunca mais esquecerá. Pense em um bolo de aniversário... O que vem por cima dele? Pronto!!! Eis a cobertura. Agora pense em um prédio, no qual por cima existe uma residência que se assemelha com uma casa, onde geralmente esbanjam em apetrechos de comodidades. Essa é a cobertura imobiliária.

Na maioria das vezes, é um imóvel bastante cobiçado. Como dito, ele con-segue mesclar as comodidades oferecidas pelos condomínios verticais com a privacidade de uma casa. Não existe vizinho acima de você. Nas áreas desco-bertas a luminosidade é total, mas, em compensação tudo isso exige um pre-ço, costuma corresponder a mais de uma vez e meia o de uma unidade padrão, no mesmo edifício. O valor pode ser muitas vezes até dobrado dependendo do que contém a cobertura.

O investidor tem de possuir ou adquirir características inerentes ao avalia-dor, como a percepção. O simples fato de ser uma cobertura não quer dizer que está entranhado em si o seu alto valor do imóvel. Às vezes as outras uni-dades do prédio possuem materiais de acabamento de melhores qualidades, ou outras coberturas na mesma região com os mesmos atributos (piscina, churrasqueira) estão com o preço mais em conta ou com o espaço mais bem distribuído.

O investidor não pode deixar de analisar as tendências do mercado antes de tudo. Muitas unidades de coberturas apresentam um belo visual, às vezes preços até sedutores apresentando-se como oportunidades super favoráveis, apresentando ótimas opções para crianças e animais inclusive, um rol de pos-sibilidade para serem extremamente procuradas, mas segundo Benevides e Hsin (2013, p.19) “A realidade de mercado: vários lançamentos não conse-guem vender esses apartamentos rapidamente.”.

3.4 Imóveis na planta

Adquirir um imóvel na planta quase sempre representa a melhor condição de investimento. Existe aí o chamado potencial de valorização. Há que se con-siderar que entre adquirir o bem e recebê-lo leva em média três anos. No de-correr desse tempo haverá inflação, o custo de construção e o valor do terreno aumentarão. Além da maior facilidade de pagamento com maiores prazos, nessa modalidade de financiamento.


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e-Tec Brasil

O investidor não precisa disponibilizar de 20% a 30% do valor para fechar o negócio como é feito em outras modalidades de financiamento a curto prazo. Ele poderá diluir em torno de 25% do valor da compra ao longo de 24 a 36 meses, até o recebimento das chaves, quando pode quitar o saldo restante com recursos próprios ou assumir um financiamento imobiliário. Uma forma bem mais amena de se arcar com o compromisso.

Figura 4: Imóvel na planta.

Disponível em: <http://www.dicasdevida.com.br/wp-content/uploads/2015/02/imovel-na-planta.jpg>.Acesso em 20 dez. 2014.

Importante levar em consideração é que um imóvel que estará pronto daqui a três anos ainda terá além do projeto, tecnologias mais modernas do que os já existentes no mercado nos dias atuais. Simples detalhes, mas que fazem toda a diferença em termos de valorização quando terminar a construção.

Uma aquisição nessas circunstâncias requer mais que em qualquer outra mui-ta precaução, uma vez que o investidor está comprando uma promessa e não um imóvel pronto, uma obra física. Ele está sendo obrigado a acreditar na idoneidade da construtora e incorporadora. Por isso que é essencial que faça minuciosamente um estudo da atuação das empresas no mercado.

3.5 Casas

Tem sido uma tendência nas grandes cidades: as pessoas que não gostam de viver em apartamentos procurarem morar em casas localizadas em condomí-nios fechados.


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Elas querem segurança, espaço, verde, ar puro... tudo ali ao seu alcance. Os condomínios são dotados, geralmente, de infraestrutura de segurança contem-plando seguranças, portaria 24h, filmadoras, cerca elétrica e todo o aparato necessário a garantir a idoneidade física e patrimonial dos seus moradores. Possuem um custo e manutenção elevados e são habitados, na sua grande maioria, por pessoas de classe média a alta.

Àquele que quer investir em uma casa em um grande centro hoje, com intuito de valorização, não se aconselha adquirir um imóvel que não pertença a um condomínio. Em cidades de médio ou pequeno porte não há esse problema ainda, mas tem que saber escolher.

Figura 5: Casa em condomínio fechado.

Disponível em: <http://br.vazlon.com/static/pics/2014/01/18/Casa-condominio-fechado-alphavile-euse-bio-20140118163325.jpg>.Acesso em 28 abril. 2015.

Na verdade, de maneira geral, com raríssimas exceções, as pessoas têm o de-sejo de morar em casas. Deseja, desfrutar de quintais, piscinas, churrasquei-ras, de terem liberdade, individualidade, coisas que não possuem estando em apartamentos. A questão é que não é apenas pela segurança em si que a gran-de maioria abre mão de tudo isso. A manutenção de todos esses prazeres dá realmente muito trabalho e muitas vezes as pessoas não tem tempo pra cuidar disso tudo, acabam optando pela praticidade de um apartamento. Os trabalha-dores domésticos inclusive preferem muito mais prestarem seus serviços em apartamentos que em casas. É mais prático, mais fácil e dá menos trabalho.

Há situações em que pessoas encontram dificuldades para vender uma casa não localizada em condomínio, os chamados imóveis de rua. Às vezes para que se efetue a venda é preciso colocar o preço abaixo do que se pratica no mercado e ainda assim não vendem rapidamente.


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Podem ocorrer situações inversas no sentido de facilidade de venda. Tome-mos como exemplo uma região pouco valorizada dentro de um centro urbano. Pela expansão normal da cidade a prefeitura resolve construir uma praça, uma escola ou algo do gênero na referida área. As benfeitorias servirão de incen-tivos para novas construções e o local se tornará valorizado. Veja, as coisas podem mudar. O mercado imobiliário é assim. Cheio de surpresas.

População flutuante: É o conjunto de indivíduos presentes no território na data de referência, por um período de curta duração, por motivos recreativos, de turismo, visita a familiares ou de negócios.

Fonte:http://decs.bvs.br/cgi-bin/wxis1660.exe/decsserver/?IsisScript=../cgi-bin/decsserver/decsserver.xis&-task=exact_term&previous_page=homepage&interface_language=p&search_language=p&search_exp=Popu-la%E7%E3o%20Flutuante. Acesso em 05/12/14.

Terraço: Cobertura plana. Galeria descoberta. Espaço aberto no nível do solo ou em balanço. Também é o nome dado a uma parte da casa parecida com uma varanda, localizada em andares superiores ao térreo. Constitui-se de um lugar exposto ao ar livre protegido por grades de ferro ou por baixas colunas feitas de madeira ou de concreto que servem para a segurança da pessoa quan-do esta for visitar o cômodo.

Fonte: http://www.colegiodearquitetos.com.br/dicionario/2009/02/o-que-e-terraco/. Acesso em 06/12/14.

Resumo


• Produtos Imobiliários;

• Apartamentos;

• Unidades não convencionais;

• Imóveis na planta;

• Casas.


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1. Indique a alternativa cujo produto imobiliário não corresponde ao perfil do adquirente.

( ) Marcos e Isabelli pretendem se casar no próximo ano. Pela facilida-de de pagamento, optaram por adquirir um imóvel na planta, há dois anos.

( ) Pedro Paulo é um jovem investidor que pleiteia ingressar no merca-do imobiliário, visando renda. Portanto, optou pela aquisição de apartamentos amplos do andar térreo, localizados em bairros nobres, puramente residen-ciais.

( ) Manoela tem uma ótima condição financeira e adquiriu uma cober-tura em um edifício próximo à praia de Copacabana, buscando em uma unida-de não convencional a segurança de um condomínio vertical e a privacidade e amplitude de uma casa.

( ) Joaquim é um produtor rural aposentado que sempre sonhou em de-dicar mais tempo às netas que moram na cidade. Para não interferir na rotina das netas, preferiu adquirir uma casa próxima a elas, resguardando sua priva-cidade e conforto, possibilitando inclusive o cultivo de sua horta.

2. Se fosse para você escolher uma das modalidades de moradia estudadas qual escolheria para morar? Justifique.

3. Qual você não escolheria? Justifique.

__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


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Aula 4 - Produtos imobiliários (parte 2)

4.1 Introdução

Esperamos que nossas dicas até aqui tenham sido proveitosa quanto ao co-nhecimento que deve adquirir como pré-requisito à solidificação do saber para consolidar a prática. Continuemos então com o nosso propósito e veja-mos mais produtos imobiliários:

4.2 Terrenos

Terrenos em centro urbanos é o produto imobiliário que mais valoriza. Inclu-sive para a contabilidade societária ele é um bem que não sofre depreciação, ou seja, não perde valor, em condições normais, com o passar do tempo. Se o terreno em si já valoriza imagine um terreno inserido em condomínios fecha-dos, com base no que vimos até agora. Muitas pessoas têm comprado esses bens em cidades próximas dos grandes centros urbanos para, posteriormente, construírem suas casas.

Quem é proprietário de terrenos maiores ou que consegue adquiri-los, em cidades ou bairros que estão em processo de expansão e permanecem certo período sem vendê-los, geralmente consegue fazer um excelente negócio. As incorporadoras buscam essas oportunidades e muitas vezes oferecem unida-des prontas de prédios dos empreendimentos como pagamento pelo terreno todo. Negócio bom para o proprietário e bom para a incorporadora, ambos saem ganhando.

Figura 6: Terreno em condomínio fechado.

Disponível em:< http://jacarei.nexolocal.com.br/nl_imagenes/nl_posting/15/74/691/59751333/1.jpg>. Acesso em 28 abril. 2015.


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Invista em terrenos com potencial de valorização. Analise o Plano Diretor da cidade. Verifique o fluxo de crescimento do bairro, índice de criminalidade, policiamento, meios de transporte, infraestrutura e tudo o que possa valorizar e desvalorizar a área. Converse com moradores da região antes de fechar o negócio. Pergunte, insista, persista!

4.3 Flats

Quem utiliza esse tipo de imóvel geralmente necessita de praticidade no seu dia a dia. Pessoas que estão participando de eventos nas cidades, de férias ou em trânsito. Os Flats são apartamentos com serviços de hotelaria, como: lavagem e troca de roupa de cama e banho, lavanderia, arrumação diária, re-cepção, manobristas. São explorados comercialmente, através de pool de lo-cação, direto com o proprietário. São bens que geram renda, sem que o dono tenha, literalmente, um inquilino. É, portanto um excelente investimento.

Figura 7: Flat.Disponível em:< http://media-cdn.tripadvisor.com/media/photo-s/02/4c/a5/45/dazzler-flats-quartier.jpg>.

Acesso em 28 abril. 2015.

Ao investir no imóvel e disponibilizá-lo em um pool de locação, o investidor aloca a sua unidade para administração hoteleira. Ao compor esse sistema, passa a ter seu bem disponibilizado a interessados em hospedagem. Cabe, portanto à administradora a responsabilidade sobre a ocupação da unidade, o recebimento das diárias e a conservação dos apartamentos.

A distribuição da renda é rateada proporcionalmente com todos os integrantes do pool, mesmo que algumas unidades não tenham sido ocupadas. Nesses casos já estão descontadas despesas como luz, IPTU, taxa de administração e de condomínio.


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O contrato de adesão, normalmente, tem prazo de vigência mínima de um e dois anos, podendo ser renovado automaticamente. Há flats que só operam por meio de pool e não oferecem ao investidor a possibilidade de locação direta.

4.4 Imóveis comerciais

Como momento no nosso país é o crescimento tudo prospera. A economia se desenvolve, as empresas grandes se tornam ainda maiores e as pequenas, que prestam assessoria a essas grandes, seguem o ritmo expansivo. Em de-corrência disso, pequenas salas comerciais se tornam um bom investimento imobiliário e é cada vez mais procurado.

Há cada vez mais profissionais enxergando possibilidades e abrindo seu pró-prio negócio. Regiões com localização próxima a cartórios, fórum, prefeitu-ras, estações de metrôs, shoppins, dentre outros, com infraestrutura comercial e de serviços tendem a atrair uma demanda incrível, sem falar que são bem mais valorizadas.

Portanto, sem dúvidas adquirir escritórios de 30 metros quadrados é um bom negócio, mas atenção, não deixe de verificar sempre o entorno do edifício a região como um todo e consultar os valores médios dos aluguéis da região para não fazer um mau negócio.

Figura 8: Imóvel comercial.

Disponível em: <http://mais4you.files.wordpress.com/2013/02/the-offices-fachada.jpg>.Acesso em 20 dez. 2014.


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As pessoas têm sofrido muito nos grandes centros em decorrência da grande dificuldade de locomoção e isso está forçando a alteração das características de vida de vários cidadãos. Muitos têm buscado morar e trabalhar no mesmo bairro, ou imediações, para fugir do trânsito.

Segundo Benevides e Hsin (2013, p. 24),

Em 2010, foi lançado um empreendimento no Campo Belo, com quatro torres residenciais e um pequeno prédio comercial ao lado. O produto vendia a possibilidade de as pessoas saírem do elevador e irem trabalhar no edifício ao lado. Todas as unidades foram vendidas em poucos dias. (Benevides e Hsin, 2013, p. 24).

Uma situação interessante com relação à valorização do imóvel comercial pode ser notada quando uma imobiliária ou mesmo pessoa física disponibi-liza uma casa para alugar, mas com fins comerciais. Cobra-se geralmente, no mínimo, o dobro do valor caso fosse para fins residenciais. E detalhe, o imóvel só será desgastado (depreciado) no horário comercial.

4.5 Lojas de ruas

Lojas de ruas são grandes atrativos dependendo muito da localização. Existem lugares famosos em todo o Brasil pelas suas avenidas abarrotadas de lojinhas que cabem, por exemplo, cinco a seis pessoas no máximo, para escolherem mercadorias ali mesmo, na beira da calçada, mas que estão sempre lotadas e que dão fama ao lugar. Em São Paulo, por exemplo, tem a famosa Avenida 25 de março, o Bom Retiro, o Brás, todos, lugares populares.

Figura 9: Lojas de rua – Bom Retiro/São Paulo.

Disponível em: <http://www.rdsturismo.com/uploads/excursoes/09b48b059cf7f79e6bad2f05ffdfc5df21032014131420.jpg>.Acesso em 20 dez. 2014.


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Para se investir bem tem que conhecer bem, pesquisar a região do entorno, verificar se existem outros comércios, se o fluxo de veículos e pedestre é satisfatório a ponto de alguém se interessar em abrir alguma loja, se o acesso ao local é fácil, se existe estacionamento, se é seguro, dentre outros detalhes. Investimentos em lojas que não possuam essas características se tornam invi-áveis em virtude dos valores baixos dos aluguéis que terão que ser cobrados para que se consiga obter alguma renda no imóvel.

4.6 Lojas de shoppings

Um investimento que desperta bastante interesse entre os investidores, mas que possui características singulares é o de lojas de shoppings, neles não tem como comprar a loja física. Elas pertencem a grandes grupos de investidores que, eventualmente, podem vender quotas de participação na sociedade, mas nunca a loja em si como produto imobiliário.

As lojas dos shoppings são destinadas a lojistas pré-qualificados e seleciona-dos pela administradora. Aquele que for aprovado na sua intenção efetua o pagamento de uma luva à administradora, a qual é conhecida como Cessão de Direito de Uso – CDU. Assinam contratos de quatro anos, geralmente, os quais são renovados caso o relacionamento entre as partes se mantiver estável.

Figura 10: Loja de shopping Center.

Disponível em: < http://rvalentim.com/shop/wp-content/uploads/2012/05/loja-2.jpg>.Acesso em 28 abril. 2015.


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Os shoppings fazem a filtragem de quais ramos de comércios e atividades irão funcionar, a fim de proporcionar atividades similares e complementares na tentativa de diminuir a concorrência destrutiva no ambiente.

4.7 Imóveis fora dos grandes centros

Mais uma vez tomaremos como exemplo a maior capital do país, São Pau-lo. Está cada vez mais comum as pessoas que trabalham na capital paulista buscarem refúgio habitacional nas cidades do interior que distam em média de 80 a 120 km. Levam em torno de 1h a 1h30 para ir e o mesmo tempo para retornar. Tempo esse que equivaleria ao que levariam parados no trânsito, do trabalho à residência, se estivessem morando na capital.

Para elas, isso é ter qualidade de vida. Entram em um ônibus, dormem duran-te essa viagem diária de ida e volta e ainda podem desfrutar do conforto de suas residências no interior do estado quando retornam.

Perceba o nicho de oportunidades imobiliárias que tal situação formou no in-terior, onde há alguns anos ninguém se quer pensou nessa possibilidade. São as surpresas do nosso mercado.

Temos que nos ater ao tipo de investimentos que essas pessoas têm buscado nessas regiões. O que se percebe é a formação de condomínios, chácaras ou sítios.

Mas a rotatividade nunca será como nos grandes centros. Por mais que a roti-na dessas pessoas esteja mudando e junto delas os ambientes do seu entorno, ainda assim será em um ritmo bem menor.

Figura 11: Imóveis fora dos grandes centros.

Disponível em: <http://www.phd-sc.com/phpthumb/phpThumb.php?src=../dir_album_imovel/190920131633484667/deltaville_rua.jpg&w=800&q=100>. Acesso e 20 dez. 2014.


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O ideal é buscar informações com os moradores dessas regiões. A tendência é que eles saibam as características de comércio e crescimento do local. Esses lugares geralmente tendenciam à cultura local e se modificam muito lentamen-te. Longe dos centros urbanos é sempre um grande risco efetuar um investi-mento. As possibilidades existem, mas os cuidados têm que ser redobrados.

Pool: O pool é o conjunto dos apartamentos de um edifício de Flat, todos decorados da mesma forma, que são utilizados para hospedagem, administra-dos em regime solidário pela administradora do empreendimento. A adminis-tradora do pool fica responsável pelos ocupantes, pelo recebimento das diá-rias e extras dos hóspedes, assim como pela manutenção e conservação dos apartamentos.

Fonte: http://www.goldenflats.com.br/o-que-e-pool.asp.

Brás: Fundado no ano de 1.818, o bairro do Brás passou por muitas transfor-mações. Situado na região central de São Paulo, teve seus primórdios como uma região de chácaras, passou a bairro operário e “pátria” dos imigrantes italianos, e finalmente cresceu e desenvolveu-se com a chegada de diversas etnias que consolidaram o bairro como o Maior Centro de Comércio e Con-fecções de Moda do Brasil, destino diário de milhares de lojistas e revende-dores de moda de todo o País. O Brás hoje está consolidado como principal centro de distribuição de pronta entrega de confecções do país.

Fonte: http://www.alobras.org.br/bairro.php.

Luva: É o nome dado ao valor adiantado pago pelo inquilino ao locador ou sublocador, reservadamente, para assinatura de contrato de locação, além do aluguel mensal. É um costume que os proprietários de imóveis comerciais localizados em áreas muito valorizadas adquiriram, frente à grande demanda. Funciona como uma espécie de “leilão”, sendo cobrada uma quantia “de en-trada”, para a garantia da locação.

Fonte: http://www.tudosobreimoveis.com.br/conteudo.asp?t=1&id=589&sid=12&subid=110. Acesso em 06/12/14.


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Resumo


• Terrenos;

• Flats;

• Imóveis Comerciais;

• Lojas de rua;

• Lojas de shoppings.

• Imóveis fora dos grandes centros.

1. Complete as lacunas de acordo com as características dos produtos imo-biliários.

As _______________ passam por uma seleção prévia, visando equilibrar a quantidade de atividades similares para evitar concorrência destrutiva entre os lojistas.

Pode-se obter boa rentabilidade com __________ localizados em regiões que estejam em expansão ou submetidas a mudanças urbanísticas.

Os ________ são apartamentos que oferecem serviços de hotelaria e, geral-mente, possuem decoração padronizada.

_____________________________tornam-se uma opção àqueles que bus-cam melhor qualidade de vida, afastando-se do trânsito caótico, poluição e tantos outros fatores negativos presentes nas grandes cidades.

2. Se fosse para você escolher um do produtos estudados nesta aula como principal no seu rol a ser ofertado, qual escolheria? Justifique.

3. Qual você não escolheria? Justifique.

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


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Aula 5 - Histórico do sistema financeiro imobiliário

5.1 Introdução

A compra e venda de imóveis no Brasil é amparada por uma série de normas, das quais trataremos nesta aula.

A dinâmica do Sistema Financeiro Nacional foi fomentada na década de 1960 com o objetivo de viabilizar o crescimento do país. Para tanto, foi instituído o Sistema Financeiro de Habitação – SFH, por meio da Lei 4.380 em 21 de agosto de 1964, com a intenção de engendrar, em caráter permanente, a cap-tação de recursos financeiros destinados à aplicação no seio habitacional, a fim de amenizar os problemas sociais ligados à essa área, que assolavam a sociedade daquela época. Dentre eles pode-se citar,

Segundo Gatti:

• Os recursos escassos e corroídos pela inflação;

• população crescente, principalmente nos grandes centros urbanos;

• demanda habitacional atendida apenas pelas Caixas Econômicas e pelos Institutos de Previdência;

• inexistência de critérios para a concessão de financiamentos, prevalecen-do assim o favoritismo;

• pouco ou nenhum atendimento à população mais carente;

• necessidade generalizada de serviços de infraestrutura e saneamento bá-sico;

• existência de mão-de-obra não especializada abundante e não aproveita-da, e muitos outros. (GATTI 1994, p.23):

O que permitiu sustentação e tornou viável o crédito a longo prazo naquela época, de uma economia completamente inflacionária, foi a correção mone-tária. Assim conseguiu-se oferecer condições reais aos investidores de forma a garantir o ciclo contínuo do sistema pela absoluta igualdade das operações quanto à atualização permanente de seus valores.


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5.2 O histórico

No início do Sistema ele era composto pelo Banco Nacional da Habitação – BNH, Sociedades de Crédito Imobiliário e Poupança – SCI’s - e Caixas Econômicas Federal e Estadual. A partir de 1961 foram criadas e incluídas as Associações de Poupança e Empréstimos – APE’s.

O BNH atuava como órgão central do SFH. A ele era imputada a responsabi-lidade de estabelecer as condições gerais de seu funcionamento, bem como exercia o papel de banco social com responsabilidade de promover, por meios de agentes criados para tais fins, a construção e a aquisição da casa própria à população de baixa renda.

O Banco buscava recursos para sua operacionalização junto ao fundo perdido proveniente do orçamento da união, da contribuição de proprietários de imó-veis alugados e dos depósitos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – FGTS. Os recursos do FGTS constituíram no início do Sistema o suporte financeiro do planejamento habitacional voltado aos pobres. Teremos uma aula específica para tratarmos dele.

Em 1967, segundo Gatti (1994) foi criado um subsistema denominado Sis-tema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE - para atendimento das demandas habitacionais da população de renda média formado pelas SCI’s, APE’s e as Caixas Econômicas. Elas utilizavam as Letras de Imobiliárias como fonte de recursos que ocupavam na época posição de destaque na cap-tação das Sociedades de Credito Imobiliário.

Rapidamente, dentro de poucos anos, uma nova fonte de recurso emergiu junto a essas instituições com característica bem mais atrativas como renta-bilidade, liquidez e segurança, sem falar da estabilidade e posteriormente o crescimento econômico: a caderneta de poupança. Com o seu advento como financiadora possibilitou que muitas pessoas de todas as classes sociais usu-fruíssem dos benefícios dos financiamentos.

Os financiamentos a partir de então eram concedidos conforme critérios esta-belecidos conforme a renda e o custo dos recursos captados. À população de baixa renda eram concedidos juros baixos, dado seu caráter social. Para tanto, foram estipulados três níveis atendidos pelos diferentes agentes do SFH. Fo-ram eles, segundo Gatti (1994):

• mercado popular - famílias com renda mensal de até três salários míni-mos: atendidas pelas Companhias de Habitação - Cohab’s;

• mercado econômico - famílias com renda de três a seis salários mínimos: atendidas por organizações mutualistas sem fins lucrativos denominadas Cooperativas Habitacionais

• mercado médio - atendido pelos agentes financeiros do SBPE.


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Sendo que os dois primeiros financiados com recursos do FGTS e o último pela Caderneta de Poupança.

Com o passar do tempo as ações o BNH passaram a não mais atender as demandas sócias, especialmente as de baixa renda e passou a ser alvo de mui-tos questionamentos em virtude disso. Foi muito criticado em se preocupar demasiadamente com o crescimento econômico o que agradava e muito os empresários, mas se esquecia de se preocupar com os mais pobres que era um dos grandes motivos pelos quais foi criado. Assim em 1986 foi extinto e quem assumiu o seu lugar foi no desempenho do seu papel social foi a Caixa Econômica Federal – CEF.

Leia o artigo:http://www14.caixa.gov.br/portal/acaixa/home/a_vida_pede_mais_que_um_banco/historia.

Fundo perdido: Trata-se de um investimento realizado sem expectativa de retorno do montante investido. Esse tipo de investimento é realizado geral-mente pelo Estado no sentido de melhorar as condições de existência de se-tores de baixa renda, como a construção de moradias populares, saneamento básico, ou mesmo realizações de obras de infraestrutura como estradas, que estimulam os investimentos privados através da oferta de um produto ou ser-viço antes inexistente.

Fonte: http://luizfrlinhares.blogspot.com.br/2009/09/fundo-perdido-um-conceito-que-carece-de.html.

Resumo


• A composição do SFH;

• As fontes de recursos utilizados na habitação;

• Os níveis de atendimento popular do SFH;

• A extinção do BNH.


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1. Faça um paralelo referente às fontes de recursos que eram utilizadas quan-do da criação do SFH com as que são utilizadas nos dias atuais.

2. Relate qual seu entendimento acerca da composição do SFH.

3. Pesquise e exponha de maneira mais detalhada sobre a extinção do BNH.

______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


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Aula 6 - Caráter interdisciplinar da temática habitacional

6.1 Introdução

Vimos até aqui muitos detalhes acerca dos históricos e características peculia-res aos imóveis e seu consequente comportamento no mercado. Vale ressaltar que devido a sua particularidade o ramo imobiliário faz a junção de conheci-mentos inerentes às diversas ciências do saber e delas depende para a efetiva regulação mercadológica. Discorreremos acerca disso nesta aula.

6.2 A discussão

Quem de nós nunca se deparou com situações onde nossos pais, parentes ou amigos se esforçaram arduamente para conseguir ou tentar adquirir a tão fa-lada e sonhada casa própria?

Possuir uma moradia que seja parte do patrimônio particular de cada indiví-duo é um dos anseios que mais permeiam a grande maioria dos seres humanos e, particularmente, no Brasil, devido à má distribuição de renda que assola nosso país, isso se tornou um trunfo pessoal que muitos lutam, muitas vezes, a vida inteira para conquistar, mas que nem todos infelizmente obtêm êxito.

O campo habitacional é constituído de várias nuances que provocam o entre-lace das mais diversas ciências e disciplinas, em destaque as variáveis jurídi-cas, econômicas e políticas, devido ao viés de caráter social, sua regulação e afetações.

Segundo Aragão:

O tema “habitação” tem sido objeto de amplo debate nos cam-pos jurídico, econômico e sociopolítico. Já se disse que “morar todos moram”, num sentido puramente físico de que todos os homens ocupam um lugar no espaço territorial, o que pode ser interpretado tanto como uma obviedade ou como uma defesa contra uma situação de flagrantes disparidades na forma de “ha-bitar”, ou na “porção” do território ocupada pelos seres humanos (ARAGÃO, 2010, p. 39).

A casa própria, segundo Aragão (2010, p. 39), “é vista, pelos grupos de baixa renda e dos segmentos inferiores da classe média, como proteção conta as incertezas econômicas resultantes do desemprego ou da velhice...” e ainda segundo o autor (2010) a propriedade imobiliária passa a ser um símbolo de status social do indivíduo na pirâmide de renda e como mecanismo de afir-mação de poder.


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A moradia dos seres humanos é, portanto, um elemento fundamental na or-ganização social e tem sido considerada como um direito social ávido de atenção do Estado e dos legisladores há muito tempo na medida em que deve legitimar a busca pela equidade entre os indivíduos, visão essa acelerada no Brasil devido ao aumento da urbanização que tornou mais visível os con-trastes das desigualdades sociais visivelmente percebidos principalmente nos grandes centros onde favelas permeiam arranha-céus.

Figura 13: Desigualdades sociais na habitação.

Disponível em: <http://www.editora.fgv.br/blog/wp-content/uploads/2013/01/favela3.jpg>. Acesso em 28 abril. 2015.

Questões jurídicas relevantes no campo habitacional são suscitadas de forma geometricamente proporcional às ocorrências de situações e conflitos que en-volvam os limites de direito de propriedade no perímetro urbano; a dimensão ambivalente do Estado, como protetor desse direito e também principal res-ponsável pelo bem estar da sociedade.

O crescimento urbano desenfreado que provocou o surgimento de favelas, de submundos e as profundas diferenças na estrutura de distribuição espacial e funcional da riqueza e da renda, além dos níveis extremamente desiguais de participação política que problematizam a situação habitacional do país urbano, haja vista, segundo Aragão (2010) “que o valor da terra urbana é, em grande parte, resultante de políticas públicas e não decorrente, predominante-mente, como no meio rural, de qualidades intrínsecas ao solo”.

Algumas ações têm sido tomadas a fim de provocar a diminuição dessas dis-paridades ao longo dos últimos anos, mas ainda não estão sendo suficientes,


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tanto que o Brasil é considerado pela Organização das Nações Unidas – ONU, como o pior país da América Latina em termos de desigualdades. Portanto, as ciências devem buscar a sinergia entre os seus conceitos por meio da prática interdisciplinar em prol de ações que fomentará a igualdade e a qualidade de vida entre a população deste país.

Acesse: http://www.jb.com.br/pais/noticias/2010/03/19/onu-politicas-publi-cas-causaram-a-reducao-de-favelas-no-brasil/

1. A Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, em seu artigo 6º, assegura a moradia como um direito social. Estabeleça uma relação dessa previsão legal e da crítica suscitada por Aragão (“morar todos mo-ram”) no atual cenário nacional.

2. Como futuro profissional do ramo imobiliário qual a sua visão a respeito do contraste habitacional no país?

3. Você crer que um dia poderemos ter situações mais favoráveis à nação no que cabe a qualidade habitacional? Justifique.

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


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Aula 7 - Sistema Financeiro da Habitação e Sistema de

Financiamento Imobiliário

7.1 Introdução

Existe um arcabouço normativo que regula o financiamento imobiliário no país. Alguns utilizam o Sistema Financeiro da Habitação e outro o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Vejamos quais situações podem ocorrer.

Financiar um imóvel requer além de recursos financeiros muita paciência em decorrência da quantidade de detalhes existentes. Duvidas surgem a todo o mo-mento e nem sempre os agentes financeiros estão preparados para nos informar. O ideal é que façamos nossa parte e busquemos nos inteirar sobre o assunto.

BOX 1

SFH e SFI: entenda melhor as modalidades de financiamento imobiliário

O que é SFH?

O SFH é o Sistema Financeiro da Habitação criado e regulamentado pela lei nº4. 380, de 21 de agosto de 1964. Ele rege a maioria dos financiamentos imobiliários que ocorrem no país. Emprega recursos das contas de poupança ou repassados pelo FGTS, no financiamento da aquisição e construção de imóveis residenciais.

O que o SFH tem a ver com o financiamento da casa própria?

Ele tem tudo a ver com a casa própria, conforme o descrito no 8º artigo da Seção I do Capítulo III da lei: “O sistema financeiro da habitação, destinado a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população...”.

Quais são as características do SFH?

• O valor máximo de avaliação do imóvel é de R$ 750 mil nos Estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e no Distrito Federal; nos demais estados, esse valor é de R$ 650 mil.

• O limite máximo de financiamento, incluindo as despesas acessórias é de 80% do valor do imóvel. Caso seja utilizado o Sistema de Amortização Constante, o limite passa a ser de 90%.


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• O Custo Efetivo Máximo permitido para o contratante é de 12% a.a.

• A tarifa de administração mensal cobrada ao cliente não pode ultrapassar R$ 25,00.

É importante ressaltar que o Custo Efetivo Máximo é diferente do Custo Efe-tivo Total (CET).

No primeiro, não estão incluídos os custos referentes aos seguros de Morte e Invalidez Permanente (MIP), Danos Físicos ao Imóvel (DIF) e à taxa de administração mensal.

E o que é SFI?

O SFI é o Sistema de Financiamento Imobiliário criado e regulamentado pela lei nº9.514, de 20 de novembro de 1997. Ele rege os financiamentos imobiliá-rios que ocorrem fora das regras do SFH no país. A principal fonte de recursos do SFI são os grandes investidores institucionais, que possuem expressivos ativos, não só no Brasil, como em outros países: fundos de pensão, fundos de renda fixa, companhias seguradoras e bancos de investimento.

“Os princípios básicos do SFI são a implementação da economia de mercado, a desregulamentação e a desoneração dos cofres públicos. As operações do SFI são efetuadas segundo as ‘condições de mercado’, isto é, as condições livremente praticadas no mercado de financiamento imobiliário. O mercado define, Inclusive, a taxa de juros”, afirma Marcos Nascimento, diretor de ope-rações da empresa.

Qual é a diferença entre SFH e SFI?

A diferença entre o SFH e o SFI está nos pré-requisitos mencionados ante-riormente. Os contratos que não cumprem os requisitos do SFH são automati-camente regidos pelo SFI. Além disso, a utilização do FGTS para o financia-mento imobiliário só pode ser feita para contratos dentro do SFH, (Conforme resolução nº542, de 30 de outubro de 2007 do conselho curador do fundo de garantia do tempo de serviço) com algumas restrições adicionais, como:

• O contratante tem de ter um mínimo de 3 anos de trabalho sob o regime de FGTS;

• Contrato de trabalho ativo no FGTS na data de concessão do financia-mento ou com saldo na conta vinculada do FGTS correspondente a, no mínimo, 10% do valor de avaliação do imóvel;

• Os proponentes (contratantes) não podem ter outro financiamento con-cedido no âmbito do SFH ou ser proprietário de imóvel no município de residência ou onde exerça sua ocupação.


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Há vantagens entre eles?

As vantagens do SFH decorrem do fato do Custo Efetivo Máximo da opera-ção ser regulado, enquanto que no SFI o Custo Efetivo Máximo é livre. Outro grande diferencial positivo para o SFH é a possibilidade de utilização de re-cursos do FGTS para contratação do financiamento

O comprador é quem escolhe entre ambos?

O comprador pode optar por um ou outro quando a sua operação se enquadrar nas características do SFH. Entretanto, como o SFH é sempre mais vantajoso que o SFI, a escolha será, sempre que for possível, pelo financiamento através do SFH

Para quem é destinado um e outro?

Para resumir, o SFH é destinado para a aquisição de imóveis cujo valor é de até R$ 750 mil nos Estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e no Distrito Federal; nos demais estados, o valor para a aquisição de imóveis é de até R$ 650 mil.

Fonte: http://www.infomoney.com.br/conteudo-patrocinado/sfi-entenda-melhor-modalidades-financiamento. Aces-so em 06/12/14.

7.2 Requisitos

Para que se possa conseguir um financiamento imobiliário, seja pelo SFH ou SFI é necessário que se sigam alguns requisitos, quais sejam:

Ser brasileiro nato ou naturalizado ou, se estrangeiro, detentor de visto per-manente no país;

• Ser maior de dezoito anos ou emancipado;

• Possuir capacidade civil;

• Possuir idoneidade cadastral;

• Possuir capacidade de pagamento;

• Para cobertura securitária, a idade do solicitante mais idoso, somada ao prazo de amortização, não poderá ultrapassar oitenta anos e seis meses;

• Para utilização de recursos da conta vinculada do FGTS, o solicitante não pode ser proprietário ou estar em processo de compra de outro imóvel residencial na mesma localidade em que reside.


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7.3 Limites

QUADRO 1Limites e condições básicas para financiamento

Para financiamento imobiliário através do SFH

Valor máximo do imóvel seja de R$ 750.000,00 para os estados do Rio de Janeiro, São Paulo, Minas Gerais e o Distrito Federal e no valor máximo de R$600.000,00 para os demais estados.

Os bancos na grande maioria trabalham com 20% de entrada, alguns poucos com 10%.

Pode-se usar o FGTS

Disponível apenas para pessoa física para aquisição de imóveis residenciais nas modali-dades:

Aquisição de imóvel novo ou usado

Construção em terreno próprio

Aquisição de terreno e construção

Para financiamento imobiliário através de Carteira Hipotecária

O valor do financiamento pode ser maior que o estipulado pelo SFH conforme capacida-de de pagamento do proponente, sem limitação. Considerando-se aqui também a questão do comprometimento de renda.

O valor mínimo é determinado por cada instituição financeira.

Não é permitida a utilização do FGTS.

A questão de prazos de pagamentos fica a critério de cada banco.

Disponível tanto para pessoa física quanto para jurídica para aquisição de imóveis resi-denciais e comerciais nas modalidades:

Aquisição de imóvel novo ou usado.

Aquisição de lote urbanizado.

Construção em terreno próprio.

Aquisição de terreno e construção.

Reforma ou ampliação.

Fonte: Elaboração própria.

7.4 Renda

A renda dos mutuários é o fator determinante das taxas de juros que serão co-bradas nos financiamentos. Entende-se que quanto maior é a renda, melhor é a condição e, portanto melhor é a oportunidade de se cobrarem juros mais altos.

Como veremos no tópico modalidades, existem financiamentos específicos para famílias que recebem, a exemplo, renda de até R$1.600,00, e as parcelas tem como valor mínimo R$ 25, 00, que é o caso do Programa Minha casa


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Minha Vida. Cada caso é um caso e precisa ser analisado separadamente. Existem simuladores na internet que fazem cruzamento de dados dos mais diversos programas e possibilidades. Leia o Box que se segue o qual traz uma reportagem bem interessante.

BOX 2

Casa própria: Famílias com renda de até R$ 3.200 não conseguem finan-ciar mais do que 100 mil

Financiamento de 100% do valor do imóvel, juros mais baixos e ampliação do prazo de pagamento do imóvel de 30 para 35 anos. As notícias animam os que sonham com a casa própria, mas as famílias com renda mensal entre R$ 1.700 e R$ 3.200 - que estão fora do grupo beneficiado pelo subsídio do “Minha casa, minha vida” precisam caprichar no valor de entrada para botar as mãos nas chaves do lar, doce lar. Para essa faixa de rendimento, a Caixa Econômica Federal financia o valor total do imóvel desde que custe até R$ 100 mil. Esse limite torna árdua a tarefa de encontrar a sonhada moradia.

É a renda que determina o valor máximo de financiamento. Se quiser um imóvel acima do valor concedido, será preciso pagar a diferença de entrada. Mas, apesar da carência de unidades nesse preço (até R$ 100 mil), é possível encontrar opções em alguns bairros das zonas Norte e Oeste - afirmou Nelma Tavares, superintendente regional da Caixa no Rio.

Ao analisar os anúncios das facilidades na concessão de crédito imobiliário, o analista de suporte Ricardo Pedroza, de 32 anos, acreditou que tinha chegado a hora de comprar a casa própria. Por não confiar no valor de entrada sugerido pelo simulador do site da Caixa, ele foi até uma agência tentar uma negociação. Lá, descobriu que o simulador estava certo, e o sonho precisou ser adiado. Sua renda de R$ 2.400 só permitiria que ele financiasse um imóvel de R$ 70 mil.

• Eu queria continuar na Ilha do Governador, mas teria que dar mais de R$ 100 mil de entrada. Estava disposto a vender meu carro e juntar o FGTS e as economias da poupança. Mas, com a margem que a Caixa me concede, não consigo encontrar nada por perto. Eu achei que hoje estivesse mais fácil financiar - lamentou.

• O EXTRA simulou o valor máximo para cada faixa de renda até R$ 3.200. Quem ganha R$ 1.700 pode ter um imóvel 100% financiado, se encontrar uma unidade de até R$ 68.602 - dentro da modalidade de crédito com uso do FGTS.


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• As condições de financiamento melhoraram. O problema é que os imó-veis se valorizaram 150% nos últimos três anos - disse Leonardo Schnei-der, vice-presidente do Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro (Secovi Rio).

100% só em 20 anos

O prazo máximo de financiamento com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) é de 360 meses (30 anos), mas se a Caixa finan-ciar 100% do imóvel, o mutuário apenas poderá parcelar em 240 meses (20 anos). Ou seja, para pagar em 30 anos é preciso conceder, obrigatoriamente, um valor de entrada.

• Se o financiamento for total, somente pode haver parcelamento em 240 meses. Além disso, para usar recursos do FGTS, o mutuário não pode ter uma renda superior a R$ 5.400, ter imóvel em seu nome e a unidade não deve ultrapassar R$ 170 mil - lembra Nelma Tavares.

Interessados em residências até R$ 500 mil ou que tenham uma renda supe-rior a R$ 5.400 podem fazer o financiamento com recursos do Sistema Bra-sileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Nessa modalidade, a Caixa não financia 100% do imóvel. É preciso conceder, pelo menos, 10% de entrada.

No início do mês, o banco ampliou o prazo de financiamento com recursos da poupança de 30 para 35 anos (420 meses) e reduziu as taxas de 9% para 8,85% ao ano. O juro pode chegar a 7,8% dependendo do relacionamento com o banco.

Pelas regras antigas, o mutuário financiava até R$ 267 mil. Com as novas ta-xas e o prazo maior, é possível tomar emprestados até R$ 280 mil. Se a pessoa tiver conta salário na Caixa, poderá ter até R$ 303 mil. Segundo José Urbano Duarte, vice-presidente de Governo e Habitação, o banco já pediu autorização ao Conselho Curador do FGTS para aumentar o prazo na modalidade.

Fonte: http://extra.globo.com/casa/casa-propria-familia-com-renda-de-ate-3200-nao-conseguem-finaciar-mais-do-que-100-mil-5295991.html. Acesso em 06/12/14.

7.5 Prazos

O prazo máximo para um financiamento, tanto para o SFH quanto para o SFI era o mesmo de 360 meses (30 anos). A Caixa Econômica Federal, em junho de 2013, aumentou esse prazo para 420 meses (35 anos).

Vale ressaltar que é feito um cálculo com base na estimativa de vida do pro-ponente mais idoso da família para saber qual será o prazo máximo do finan-


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ciamento que será concedido uma vez que a soma da idade mais a idade do proponente não pode ultrapassar 80 anos e seis meses.

7.6 Taxas de juros

Há certo repúdio com o que se pratica de juros sobre o financiamento habita-cional nos dias atuais. Segundo Antolini (2012) o que ocorre é um completo descaso social e completo favorecimento às instituições financeiras. Antes, quando da Lei 4.380/64 em seu artigo 6º o qual trazia:

O disposto no artigo anterior somente se aplicará aos contratos de vencimento, promessa de venda, cessão ou promessa de ces-são ou empréstimo que satisfaçam as seguintes condições:

(...)

e) os juros convencionais não excedam 10% ao ano. (LEI 4.380/64 – Art. 6º).

Na prática, de acordo com o Antolini (2012) o que se praticava eram 12%. Prática essa que veio a ser formalizada, a bem das instituições, com o advento da Lei 8.692/93. Instituindo o que Antolini (2012, p.40) chamou de “um sis-tema completamente bancário e de cunho especulativo.”.

A lei foi bastante clara quanto a essa questão em seu artigo 25 ao trazer o seguinte texto: “Nos financiamentos concedidos aos adquirentes da Casa Pró-pria, celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, a taxa de juros efetiva será de no máximo 12% ano, observado o disposto no parágrafo único do art. 2º.”.

Com a alteração dada pela nova lei o máximo a ser praticado, portanto, pe-las instituições são os 12% ao ano. Quem faz o financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação arca com juros mais em conta pelo fato das taxas serem reguladas. Quem opta pelo SFI acaba por incorrer em taxas que podem oscilar entre 14%, 16% e até 18% ao ano, em virtude de se existir mais liber-dade da carteira hipotecária.

7.7 Modalidades

Cada maneira de se efetivar um financiamento habitacional no nosso país é repleta de detalhes e particularidades que só mesmo com um estudo mais aprofundado para se conseguir o domínio das nuances de cada um. Sugiro que tomem as informações deste Box apenas como ponto de partida para sua pesquisa.


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BOX 3

Financiamento Imobiliário: conheça as modalidades

No Brasil, basicamente, uma pessoa física dispõe de três formas para adquirir um imóvel através de um financiamento imobiliário:

1 – Minha Casa, Minha Vida

Trata-se de um programa de habitação do governo federal brasileiro que, em geral, ocorre em parceria com estados, municípios, empresas, cooperativas, associações e entidades sem fins lucrativos. Em sua segunda fase, tem o obje-tivo de construir 2 milhões de casas e apartamentos até 2014. Na área urbana, o programa atende famílias com renda mensal bruta de até R$ 5 mil. Já na área rural, são atendidas famílias com renda anual de até R$ 60 mil.

Com relação aos imóveis em área urbana, o programa permite a aquisição apenas de: imóveis novos, com habite-se emitido a partir de 26/03/2009 e que não tenham sido habitados ou transacionados; e imóveis na planta. Para aqueles com renda mensal de até R$ 1.600, é possível obter o financiamen-to imobiliário através da prefeitura da cidade onde mora (municípios com mais de 50 mil habitantes) ou através de entidades sem fins lucrativos rela-cionados a movimentos sociais.

Para as demais famílias com renda bruta mensal de até R$ 5 mil (imóveis situados em regiões metropolitanas, capitais ou municípios com população igual ou superior a 250 mil habitantes) ou até R$ 4.300 (demais municípios) é possível obter financiamento imobiliário a taxas subsidiadas pelo programa “Minha Casa, Minha Vida”. Veja as taxas praticadas na tabela abaixo de acor-do com a faixa de renda familiar bruta:

Há também restrições quanto ao valor do imóvel, a saber:

2 – SFH – Sistema Financeiro de Habitação

No Sistema Financeiro de Habitação, criado pela lei 4.380 de 1964, os re-cursos são oriundos dos depósitos da Caderneta de Poupança e do FGTS e, graças a isto, as taxas de juros não podem exceder os 12% ao ano (mais TR). Como as taxas de juros são reguladas, a concessão do financiamento apresen-ta mais restrições do que a modalidade de mercado realizada pelo Sistema de Financiamento Imobiliário, o qual veremos abaixo.

Em relação ao valor do financiamento, são aceitos imóveis novos ou usados até o valor de R$ 750 mil nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais, e no Distrito Federal. Para os demais estados, o valor máximo é de R$ 650 mil.


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Outro benefício importante é que os recursos disponíveis no FGTS podem ser utilizados para quitar ou diminuir a dívida, desde que tenha no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS.

3 – SFI – Sistema de Financiamento Imobiliário

O Sistema de Financiamento Imobiliário foi criado pela lei 9.514 de 1997 como um conjunto de normas legais que regulam a participação tanto de ins-tituições financeiras como a de não- financeiras na realização de operações de financiamento de imóveis residenciais e comerciais. O intuito principal foi o de atender a uma demanda crescente por financiamento imobiliário, prin-cipalmente nos segmentos que não podiam ser atendidos pelo SFH, o qual apresenta regras mais rígidas de concessão de crédito e dispõe de formas mais limitadas de captação de recursos.

De modo geral, o SFI permite a aquisição de imóveis comerciais e residen-ciais tanto por pessoas físicas quanto por pessoas jurídicas. No segmento de pessoas físicas, imóveis com valor superior a R$ 750 mil no Distrito Federal e nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais podem ser finan-ciados através do SFI, bem como os imóveis com valor superior a R$ 650 mil nas demais regiões.

Como os recursos do SFI são captados através do mercado financeiro a taxas de mercado, a concessão do crédito neste segmento é feita também a taxas de mercado, mais elevadas do que as encontradas no programa “Minha Casa, Mi-nha Vida” e no SFH. As taxas de juros praticadas nos financiamentos imobili-ários do segmento são mais baixas do que as de outras modalidades de crédito.

Dentre os principais motivos, podemos destacar a garantia oferecida pelo próprio imóvel financiado (o que reduz eventual prejuízo em caso de inadim-plência do mutuário) e as isenções fiscais aos investidores que aportam recur-sos no SFI através de instrumentos de captação como os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), entre outros.

Fonte: http://www.minhaseconomias.com.br/blog/educação-financeira/financiamento-imobiliario-conheca-as-mo-dalidades. Acesso em 08/12/14.

7.8 Planos de Reajustes

Os contratos de financiamento habitacional do âmbito do SFH devem apre-sentar um Plano de Reajustes o qual trará os critérios que deverão ser obser-vados para a correção das prestações e do saldo devedor. Lembrando que os financiamentos contratados pela Caixa Econômica Federa pelo método de Amortização SACRE não adotarão Plano de Reajuste, haja vista não utilizar esse método para tais correções e sim recálculos periódicos.


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É essencial que venha de forma clara quanto à questão das correções das par-celas e dos saldos devedores nos contratos em virtude de diversos problemas ocorridos com contratos mais antigos que não traziam essa questão de forma explicita. Existem diversos planos no de reajustamentos, quais sejam:

Criado em 1984 pelo Decreto Lei 2.164 o Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional – PES/CP - e depois passou por pequenas altera-ções por outras leis .O Plano de Reajuste vinculava as correções das parcelas do financiamento aos mesmos percentuais de aumento salarial dos profis-sionais, incluindo aposentados, pensionistas e servidores públicos ativos e inativos.

Criado em 1993 pelas medidas provisórias 318, 323 e 328 o Plano de Equi-valência Salarial – PEC somente se aplica a contratos realizados entre 24/04/1993 a 27/07/1993. Os reajustes das prestações seguem o mesmo índi-ce e periodicidade de atualização do saldo devedor, com respeito ao compro-metimento inicial da renda familiar.

O Plano de Comprometimento de Renda – PCR – foi criado pela lei 8.692 de 1993 no SFH o qual apresenta as seguintes características, segundo Fi-gueiredo:

I- Comprometimento máximo de 30% da renda bruta do mutuá-rio para o pagamento das prestações mensais;

II- Reajuste mensal das prestações pelo índice e a mesma pe-riodicidade dos depósitos em cadernetas de popança na data da assinatura do contrato;

III- Taxa máxima de juros de financiamento: 30 anos;

IV- Renovação anual do contrato para evitar resíduos do saldo devedor;

V- Não possuir cobertura do Fundo de Compensação de Varia-ções Salariais, o que significa que, no final do contrato, havendo saldo devedor, este deverá ser pago pelo mutuário, podendo a quitação deste saldo ser efetuada mediante dilação do prazo ori-ginal do financiamento;

VI- Nas transferências de contratos habitacionais serão assegu-radas ao novo mutuário as mesmas condições de prazo, juros e plano do financiamento;

VII- A prestação inicial do Plano de Comprometimento de Ren-da – PCR - será de 15% inferior ao Plano de Equivalência Sala-rial – PES. Isto porque não incide na prestação mensal o Coefi-ciente de Equiparação (CES – 1.15);

VIII- Atualmente é realizada a verificação do equilíbrio do con-trato, processando-se o recálculo da prestação com base no saldo devedor atualizado. (Gatti, 1994, p.23).


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7.9 Taxas e Despesas

Não são apenas os preços elevados dos imóveis e as disfunções da burocracia que assustam as pessoas quando da aquisição de sua casa ou apartamento. O sonho da casa própria envolve mais gasto do que aparentemente reflete no início do processo.

Despesas de transferência, de escritura, de registro de imóveis, taxas, im-postos, tudo isso aparece às vésperas de se fechar o negócio e muitas vezes pegam as pessoas desprevenidas.

Os custos dos Tabelionatos de Notas, onde é feito a lavratura das escrituras e os Cartórios de Registro de Imóveis onde se registra a operação de compra são calculados com base no valor do imóvel negociado. As despesas com o Imposto de Transmissão de Bens Intervivos – ITBI, o qual é um imposto municipal, portanto pago à prefeitura geralmente giram em torno de 2% do valor do imóvel, dependendo do município.

Aos que utilização o FGTS no seu financiamento terão de desembolsar as tarifas bancárias para sua liberação.

Vale lembrar que tem ainda a quantia referente a 6% do valor da transação que é paga ao corretor, via de regra, pelo vendedor, mas que geralmente já está embutido no valor do imóvel, portanto quem acaba arcando com ela é o comprador.

Cabe aos compradores também custear os serviços de despachante, as taxas de avaliação do imóvel e os documentos jurídicos que compõem o financia-mento, com valores variáveis.

Por fim, não podemos esquecer do seguro habitacional.

Aos que financiam pelo SFH possuem algumas vantagens. Como o próprio banco emite o contrato de compra e venda com financiamento e ele possui validade de escritura pública, portanto reduz o gasto com a dispensa desse documento.

Caso seja a primeira compra imobiliária os gastos com o Cartório de Registo de Imóveis são reduzidos em 50%. Lembrando-se que esse cálculo incide apenas sobre a parte financiada e que será de responsabilidade do comprador arcar com as custas da parte paga por ele. O ITBI passa a ser também 50% do percentual cobrado.


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7.10 Documentação

Cada instituição financeira solicita a documentação específica aos seus con-troles particulares, no entanto alguns documentos são padronizados, quais sejam:

QUADRO 2Relação de documentos

Para contratar o financiamento:

Comprador (pessoa física)

RG

CPF

Declaração indicando a profissão

Comprovante de residência

Comprovante de estado civil

Certidão Conjunta Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais

Obs.: Onde conseguir? No site da Receita Federal

Comprador (pessoa jurídica)

Contrato social ou Estatuto Social com as últimas alterações contratuais e estatutárias

Certidão Negativa de Débito (CND) do INSS

Obs.: Onde conseguir? No site do Ministério da Previdência Social

Certidão de Quitação de Tributos Federais (CQTF)

Certificado de Regularidade do FGTS (CRF)

Obs.: Onde conseguir? Na Caixa Econômica Federal

Vendedor (pessoa física)

RG

CPF

Declaração indicando a profissão

Comprovante de residência

Comprovante de estado civil atualizado


Vendedor (pessoa jurídica)

RG ou outro documento oficial de identificação que conste foto e filiação dos sócios repre-sentantes da empresa

CPF ou documento oficial que conste o referido cadastro dos sócios representantes da empresa

Certidão Simplificada da Junta Comercial, se for o caso

Contrato Social ou Estatuto Social (com alterações registradas)

Documento de constituição de firma individual e, se for o caso, com as alterações regis-tradas.

Certificado de Regularidade do FGTS


Indicação de conta corrente para recebimento do crédito


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Imóvel

Matrícula atualizada acompanhada das certidões negativas de ônus reais e de ações reais reipersecutórias

Cópia do contrato de promessa de compra e venda

Comprovação de inexistência de débito de condomínio, quando for o caso

Certidão Negativa do IPTU

Avaliação do imóvel realizada por engenheiro credenciado à instituição financeira

Fonte: Elaboração própria com dados do link: http://creditoimobiliario.penseimoveis.com.br/especial/br/creditoi-mobiliario/capa-interna,1316,0,0,0,Documentos.html. Acesso em 08/12/14.

Acesse o link abaixo e visualize a lista disponibilizada pelo Banco do Brasil dos documentos exigidos

http://www.bb.com.br/docs/pub/voce/dwn/DocAquis.pdf

Resumo

Nesta aula você estudou:

• Sistema Financeiro da Habitacional e Sistema de Financiamento Imobi-liário.

• Os requisitos para conseguir um financiamento;

• Os limites máximos de financiamento;

• A renda necessária;

• Os prazos para pagamento;

• Taxas de juros;

• As modalidades de financiamentos.

• Planos de reajuste;

• Taxas e despesas;

• Documentações.


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1. Procure na internet um simulador financiamento habitacional e faça uma simulação dentro do limite máximo permitido pelo SFH. Faça o mesmo com um valor superior e analise os juros que irão incidir sobre as parcelas mensais.

2. Amparado por pesquisas adicionais diferencie SFH e SFI?

3. Liste a relação de rendas e limites de financiamentos.

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Aula 8 - Imóveis já financiados (novo financiamento).

8.1 Introdução

Nesta aula trataremos de uma situação que ocorre com certa frequência e que gera muitas interrogações no seio imobiliário – o financiamento de imóveis já financiados. Tentaremos sanar todas ela ou no mínimo direcioná-lo da melhor forma possível.

Muitas vezes as pessoas financiam um imóvel e desejam se desfazer dele antes até de quitá-lo totalmente, quer seja por não ter condições de arcar com as prestações assumidas, quer seja pelo fato de ter a pretensão de adquirir um outro, em outra localidade ou de tamanho diferente.

A partir disso surgem diversas dúvidas com relação à questão da comercia-lização de um imóvel com financiamento ainda ativo, além das questões re-ferentes às possibilidades do vendedor adquirir um segundo financiamento. Como são assuntos que muitas vezes se complementam, trataremos de ambos nesta aula.

8.2 Aquisição de imóvel com financiamento ainda não quitado

Existem na prática três situações onde a aquisição de um imóvel nessas con-dições pode ocorrer:

1. transferência do financiamento para o nome do comprador na mesma ins-tituição;

2. refinanciamento;

3. acordo informal entre as partes (contrato de gaveta).

A primeira delas diz respeito apenas à mudança de titularidade da dívida. Deve-se salientar que nesta modalidade o adquirente assume o restante do financiamento com o mesmo formato que foi adquirido originalmente, com a mesma taxa de juros e todos os custos embutidos no ato da contratação. Vale ressaltar que caso surja, a posteriori, alguma política de benefício em financiamentos habitacionais, essa transferência não abarcará tais benesses ao novo proprietário.

A segunda se refere a um novo financiamento, uma nova análise e liberação de crédito, na qual seria feita a quitação do financiamento anterior e este outro já no nome do novo proprietário do imóvel. Esta é a modalidade que possui


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as maiores chances de ser considerada a mais indicada, uma vez que pode usufruir de todas as políticas habitacionais atuais.

A terceira, que inclusive é muito praticada em virtude da dificuldade de libe-ração de crédito de algumas pessoas, é a menos indicada e também desacon-selhada por maior que seja o grau de amizade ou parentesco entre as partes. Nesta modalidade o comprador continua pagando o financiamento ainda no nome do vendedor e por ser uma atividade geralmente de longo prazo, inúme-ros problemas podem acontecer.

Nessa situação o vendedor terá de declarar todos os anos para o imposto de renda como sendo um imóvel ainda seu e talvez ter que reassumir a dívida no caso do falecimento do comprador. Já se o vendedor vir a falecer o comprador terá de entrar com ação de usucapião para regularizar a situação do imóvel, portanto, as únicas formas legais de se comprar um imóvel já financiado é por meio da transferência da dívida ou refinanciamento.

Vale ressaltar que nos casos legais segundo Serpa (2014) “deverá ser formali-zada uma operação de compra e venda, com a incidência de imposto sobre a transmissão do imóvel (ITBI) e o registro da propriedade junto ao cartório de registro de imóveis” a fim de se completar a operação.

8.3 Financiamento de segundo imóvel

Àquele que possui um financiamento de um imóvel ainda ativo, em fase de quitação, pode ser concedido outro financiamento, desde que atenda algu-mas regras:

8.3.1 Percentual da renda

É feita uma análise econômico-financeira do proponente com intuito de ve-rificar a renda familiar mensal e o seu respectivo comprometimento, o qual não deve ultrapassar os 30% com as prestações do financiamento já existente mais a do desejado. Considera-se renda familiar neste caso a renda de uma única pessoa ou até três proponentes com vínculo de parentesco consanguí-neo, cônjuges e entre homoafetivos.

8.3.2 Idade do proponente mais idoso

Este item indicará o prazo de financiamento permitido haja vista que essa é a metodologia utilizada. Soma-se a idade mais o prazo e o resultado não pode ultrapassar 80 anos e seis meses. A título de exemplo, imaginemos uma famí-


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lia de três proponentes, o mais idoso possui 55 anos na data a ser assinado o contrato. O prazo máximo de financiamento será de 25 anos e seis meses, não interferindo em nada a idade dos demais.

Figura 14: Idade do proponente mais idoso.

Disponível em: http://www.andreata.com.br/noticias/files/2012/09/casa-terceira-idade.jpg. Acesso em 3 jan. 2015.

Resumo


• As situações em que ocorre o financiamento de um imóvel já financiado;

• O financiamento de segundo imóvel.


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Explique as três situações práticas em que pode haver a aquisição de um imó-vel com financiamento ainda não quitado.

1. Transferência do financiamento para o nome do comprador na mesma instituição:

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2. Refinanciamento:

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3. Acordo informal entre as partes:

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Aula 9 - Agentes financeiros autorizados a operar (Caixa Econômica Federal e

outros) – as fontes de recursos.

9.1 Introdução

Comprar um imóvel demanda recursos financeiros suficientes e proporcionais ao tamanho do nosso sonho imobiliário. Como na maioria dos casos, no Bra-sil, isso não é possível, tem-se que recorrer aos financiamentos para adquirir o bem. Portanto, nesse cenário surgem os agentes financeiros como peças fun-damentais para proporcionar as negociações. É o que estudaremos nesta aula.

Agentes financeiros, no ramo imobiliário, são instituições que possuem auto-rização do Banco Central para a cessão de créditos imobiliários. O financia-mento pode ser requerido tanto para compra como para reforma ou constru-ção do imóvel.

Existe a possibilidade de liberação de créditos de três formas. Uma delas é por meio do Sistema Financeiro Imobiliário – SFI, que atribui aos bancos livre arbítrio de negociação, ou seja, sem a regulação do governo, os quais concedem os créditos lastreados em seus próprios recursos. Aqui as taxas de juros são livremente negociadas entre as partes.

Outra é através do Sistema Financeiro de Habitação – SFH sobre a qual fala-remos a seguir. Ambas financiam apenas imóveis já acabados.

A terceira é pelo financiamento direto com a construtora, sendo essa última tratada na aula 17 deste material. Ressaltando que o adquirente pode usufruir do financiamento com as construtoras enquanto o imóvel está em construção e depois de pronto refinanciar sua dívida e transferi-la a um banco, caso queira.

O SFH foi criado pela lei 4380 em 1964 e possui a Caixa Econômica Fe-deral como principal intermediário. Utiliza os recursos advindos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – FGTS, dos depósitos de poupança, de financiamentos contraídos no país ou no exterior para a execução de projetos de habitação, de letras imobiliárias emitidas pelos agentes financeiros, letras hipotecárias e outras formas autorizadas pelo Banco Central do Brasil.

Figura 15: Agentes financeiros.

Disponível em <http://imguol.com/c/noticias/2013/06/28/como-usar-o-fgts-para-comprar-uma-casa-1372453033445_956x500.png>. Acesso em 3 jan. 2015.


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Agentes financeiros autorizados a operar pelo SFH, segundo o site do Banco Central:

9.2 Caixa Econômica Federal

Assemelha-se aos bancos comerciais no que cabe a prestação de serviços, captação de depósitos à vista e realização de operações ativas. Foi criada em 1861 como empresa pública vinculada ao Ministério da Fazenda e está regulada pelo Decreto-Lei 759 de agosto de 1969. Distingue-se dos demais bancos devido às suas priorizações, as quais abrangem concessão de emprés-timos e financiamentos a projetos e programas sociais. Possui a prerrogativa de operar com crédito direto ao consumidor no financiamento de bens durá-veis de consumo, emprestar recursos sob garantia de penhor industrial e cau-ção de títulos. É detentora do monopólio de empréstimo sob penhor de bens pessoais e sob consignação, além do de vendas de bilhetes da loteria federal. É integrante do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE e cen-traliza o recolhimento e a respectiva aplicação de todos os recursos oriundos no FGTS.

9.3 Bancos comerciais

São instituições financeiras públicas ou privadas que atuam, principalmente, com intuito de proporcionar suprimentos de recursos ao comércio, aos pres-tadores de serviços, à indústria e às pessoas físicas. Possuem como ativida-de típica a captação de depósitos à vista, livremente movimentáveis. Podem também captar depósitos a prazo. Possui a exigência, quando de sua forma-ção, de constar a expressão: Banco, em sua denominação social e deve, obri-gatoriamente, ser constituído como sociedade anônima.

9.4 Bancos de investimentos

São instituições financeiras privadas que também devem ser constituídas sob a forma de sociedades anônimas. Possui a exigência, quando de sua forma-ção, de constar a expressão: Banco de Investimento, em sua denominação social. Possuem a primazia em atuar em operações de participação societária de caráter temporário, de financiamento da atividade produtiva para a con-cessão de capital de giro e fixo, além de atuar na administração de recursos de terceiros. Suas fontes de recursos são os depósitos a prazo, repasses de recursos externos, internos e vendas de cotas de fundos de investimento, por eles administrados.


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9.5 Sociedade de crédito imobiliário

São instituições financeiras que foram criadas para atuar diretamente no fi-nanciamento habitacional, em agosto de 1964, pela Lei 4.380. Devem ser constituídas sob a forma de sociedades anônimas e trazer em sua denomina-ção a expressão: Crédito Imobiliário. Participam do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos – SBPE. Suas operações passivas compreendem os depósitos de poupança, emissão de letras e cédulas hipotecárias e de depó-sitos interfinanceiros. Já as ativas enquadram-se entre o financiamento para construção de habitações, abertura de crédito para compra ou construção da casa própria, financiamento de capital de giro de empresas incorporadoras, produtoras e distribuidoras de material de construção.

9.6 Associações de poupança e empréstimo

Diferentemente das supracitadas, estas entidades são constituídas sob a forma de sociedade civil. As operações ativas são basicamente direcionadas ao mer-cado imobiliário e ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Já as passivas são constituídas de emissão de letras e cédulas hipotecárias, depósitos de ca-dernetas de poupança, depósitos interfinanceiros e empréstimos externos. Os depositantes dessas entidades recebem dividendos por serem considerados acionistas. Os recursos dos depositantes são, portanto, classificados no patri-mônio líquido da associação, ou seja, como riqueza própria da entidade, e não no passivo exigível, como uma de suas obrigações.

9.7 Companhias hipotecárias

São instituições financeiras constituídas com objeto social de conceder fi-nanciamentos destinados à produção, reforma ou comercialização de imóveis residenciais ou comerciais aos quais não se aplicam as normas do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Têm como operações especiais a adminis-tração de créditos hipotecários de terceiros e de investimento imobiliário. É formada como sociedade anônima. Suas operações passivas são: letras hipo-tecárias, debêntures, empréstimos e financiamentos no País e no Exterior. As ativas são: financiamentos imobiliários residenciais ou comerciais, aquisição de créditos hipotecários, refinanciamentos de créditos hipotecários e repasses de recursos para financiamentos imobiliários.

Todos os agentes financeiros citados até agora desenvolvem suas atividades em âmbito nacional, ou seja, em nível de Brasil. Existem os que atuam regio-nalmente em nível de estado, que são as Companhias de habitação – Cohab. Faremos menção neste material à Cohab do estado de Minas Gerais.


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9.8 Companhias de habitação (Cohab)

Segundo informações do site da entidade, a Companhia de Habitação do Es-tado de Minas Gerais foi fundada com o objetivo de combater o déficit habi-tacional e urbanizar vilas e favelas no Estado, necessário em virtude do êxodo rural e da migração populacional para os grandes centros na década de 1960. Devido a constante demanda social, persiste até hoje seu trabalho voltado ao fomento habitacional. Os recursos investidos advêm do Governo do Estado em parcerias com os municípios e Governo Federal por meio dos programas voltado à habitação de interesse social como o Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social – FNHIS, Programa de Subsídio à Habitação de Interesse Social – PSH e o Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV. Entre 2005 e 2013 o Governo do Estado investiu cerca de R$ 622 milhões, através do Fundo Estadual de Habitação – FEH, em habitação no estado.

Figura 15: Conjunto habitacional.

Disponível em: <http://www.cohab.mg.gov.br/wp-content/uploads/2014/03/foto_3.jpg>. Acesso em 03 jan. 2015.

Letra imobiliária: É um título de crédito lastreado por créditos imobiliários que são garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária de coisa imóvel. É um investimento que tem lastro, fundamento, em crédito imobiliário. Esse tipo de instrumento foi concebido, dentre outros motivos, para incentivar o mercado de crédito imobiliário no País.

Fonte: http://www.valoresreais.com/2011/03/13/o-que-e-lci-letra-de-credito-imobiliario/. Acesso em 08/12/14.


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Letra hipotecária: A letra hipotecária nada mais é do que um título de dívida e ela são emitidas e oferecidas aos investidores por instituições financeiras que são autorizadas a conceder créditos imobiliários, e é um título garantido por créditos imobiliários de primeira hipoteca. Ele vai funcionar como um empréstimo que aquele investidor realiza a uma instituição financeira, que tem como objetivo a remuneração no final do período do acordo. São ge-ralmente atrativas para aqueles investidores com um perfil menos agressivo e com recursos financeiros disponíveis para investimento. São usadas pelos bancos como forma de captação para a formação de linha de crédito imobi-liário, e podem ser emitidos com juros pós ou pré-fixados. Elas são sempre emitidas com os vencimento pré-estabelecidos, com um prazo mínimo de 180 dias (6 meses) e uma prazo máximo, em média, de 24 meses.

Fonte: http://www.investimentosfinanceiros.com.br/letras-hipotecarias/. Acesso em 08/12/14.

Penhor: O instituto jurídico do penhor consiste em um direito real que envol-ve a transferência efetiva de uma coisa móvel ou mobilizável, suscetível de alienação em favor de um terceiro, ora caracterizado como credor.

Fonte: http://www.direitonet.com.br/artigos/exibir/8078/Penhor. Acesso em 08/12/14.

Caução de títulos: Garantia para o cumprimento de obrigações assumidas. Responsabilidade de cumprir obrigação subscrita por outra pessoa em caso de falha. Corresponde ao depósito de títulos ou valores efetuados para o credor, com o intuito de garantir a obrigação assumida. Quem se beneficia da caução é chamado de devedor principal.

Fonte: http://www.igf.com.br/aprende/glossario/glo_Resp.aspx?id=3397. Acesso em 08/12/14.

Debêntures: Debênture é um título de dívida, de médio e longo prazo, que confere a seu detentor um direito de crédito contra a companhia emissora. Quem investe em debêntures se torna credor dessas companhias. No Brasil, as debêntures constituem uma das formas mais antigas de captação de recur-sos por meio de títulos. Todas as características desse investimento, como prazo, remuneração etc., são definidas na escritura de emissão.

Fonte: http://www.bmfbovespa.com.br/pt-br/renda-fixa/o-que-sao-debentures.aspx?idioma=pt-br. Acesso em 08/12/14.


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Resumo


• Caixa Econômica Federal;

• Bancos comerciais;

• Bancos de investimentos;

• Sociedade de crédito imobiliário;

• Associações de poupança e empréstimo;

• Companhias hipotecárias;

• Companhias hipotecárias;

• Companhias de habitação (Cohab).

1. Numwere os agentes financeiros autorizados a operar as fontes de recur-sos de acordo com suas características.

1 - Caixa Econômica Federal.

2 - Banco comercial.

3 - Banco de investimento.

4 - Sociedade de crédito imobiliário.

5 - Companhia de habitação (Cohab).

( ) Criada para atuar diretamente no financiamento habitacional, deven-do ser constituída sob a forma de sociedade anônima. Suas operações ativas enquadram-se entre o financiamento para construção de habitações, abertu-ra de crédito para compra ou construção da casa própria, financiamento de capital de giro de empresas incorporadoras, produtoras e distribuidoras de material de construção.

( ) Empresa Pública, vinculada ao Ministério da Fazenda e regulada pelo Decreto-Lei 759/69. Detém o monopólio de empréstimo sob penhor de bens pessoais e sob consignação, além do de vendas de bilhetes da loteria federal.


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( ) Instituição financeira pública ou privada que, obrigatoriamente, deve ser constituída como sociedade anônima e ter a expressão “Banco” em sua denominação social. Proporciona suprimento de recursos ao comércio, aos prestadores de serviços, à indústria e às pessoas físicas.

( ) Fundada com o objetivo de combater o déficit habitacional e ur-banizar vilas e favelas no Estado, em virtude do êxodo rural e da migração populacional para os grandes centros na década de 1960. Devida à constante demanda social, persiste até hoje seu trabalho voltado ao fomento habitacio-nal.

( ) Instituição financeira privada que deve ser constituída sob a forma de sociedade anônima. Atua, precipuamente, em operações de participação societária de caráter temporário, de financiamento da atividade produtiva para a concessão de capital de giro e fixo, além de atuar na administração de recursos de terceiros.

2. Quais são os agentes financeiros autorizados a operar no mercado imobi-liário?

3. Diferencie Bancos Comerciais de Bancos de Investimento.

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Aula 10 - Fundo de Garantia por Tempo de Serviço - FGTS

10.1 Introdução

Nesta aula veremos sobre um dos artifícios mais usados para o custeio de entradas e/ou parcelas do financiamento habitacional pelos brasileiros – o FGTS. Condições de uso, percentuais, dentre outros.

O Fundo de Garantia por tempo de Serviço – FGTS - foi criado em 1966 pela Lei 5.107 através de contribuições compulsórias sobre os salários pagos aos empregados. Tinha como objetivo quando de sua criação assegurar financei-ramente os trabalhadores em situação de desemprego e aposentadoria além de servir como subsídio para aquisição da casa própria.

O órgão operador do fundo hoje é a Caixa econômica Federal e a principal fonte de receita é o depósito mensal de 8% calculado sobre o salário de cada trabalhador, sendo essa despesa do empregador depositada em conta vincula-da junto à CEF, a qual recai remuneração de taxa única de 3% ao ano.

As principais retiradas dessa conta advêm dos saques provenientes das de-missões e dos financiamentos habitacionais dos trabalhadores.

10.2 Condições de utilização e financiamento para imóveis e terrenos

BOX 4

Os casos em que o FGTS paga o seu imóvel

Usar o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – FGTS para dar entrada ou amortizar as parcelas de um imóvel de até 500.000 reais é uma verdadeira mão na roda para os trabalhadores brasileiros. Para ter esse direito, porém, é preciso preencher uma série de pré-requisitos e não se pode ter outro imóvel residen-cial em seu nome na mesma cidade ou região metropolitana de sua residência.

Mas há uma série de outras regras que podem causar confusão. O presidente do Canal do Crédito – primeiro site de comparação de produtos financeiros do país -, Marcelo Prata, ajudou EXAME.com a responder as principais dúvidas de quem deseja usar os recursos do FGTS para comprar um imóvel. Veja abaixo:


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Na aquisição de imóveis, em que caso se pode usar o dinheiro do FGTS?

Para compra de um imóvel residencial construído ou em construção, com ou sem financiamento, amortização ou mesmo liquidação do saldo devedor em financiamentos imobiliários pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou programas do governo; para amortização total ou parcial ou mesmo liquida-ção do saldo devedor de consórcios imobiliários.

Quais as condições para eu usar meu FGTS para adquirir um imóvel?

Para o trabalhador

• Ter três anos de trabalho sob o regime do FGTS, consecutivos ou não;

• Não ser titular de financiamento ativo dentro do SFH em qualquer parte do país;

• E não ter propriedade, usufruto, cessão ou em construção, localizado na cidade onde trabalhe ou resida, o que também inclui as cidades que façam divisa ou que sejam da mesma parte da mesma região metropolitana.

Para o imóvel

• Ser residencial, urbano e utilizado para a moradia do comprador que uti-liza o FGTS.

• Estar localizado na cidade onde o comprador trabalha ou resida há mais de um ano, o que também inclui cidades que façam divisa com a cidade onde se localiza o imóvel, ou que estejam na mesma região metropolitana;

• Estar dentro das regras do SFH, que incluem apenas imóveis de valor até 500.00 reais atualmente (no caso de imóveis na planta, se quando o imóvel for entregue ele estiver valendo mais do que isso e esse limite não tiver sido ampliado, não será possível usar o FGTS);

• Não ter sido adquirido pelo atual proprietário há menos de três anos com utilização do FGTS.

Obs.: Nunca dê um sinal ou assine uma proposta de compra de imóvel sem antes ter a matrícula ou a certidão atualizada do imóvel, que é emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, para saber se o bem pode mesmo ser objeto de compra com FGTS.

Qual percentual do FGTS posso utilizar?

Até o total presente nas suas contas, desde que esse valor não ultrapasse o valor do imóvel.


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Apenas a Caixa pode liberar o FGTS para compra de imóvel?

Não. Todo grande banco comercial ou Companhias Hipotecárias habitadas podem fazê-lo. Por isso, caso deseje utilizar os recursos do FGTS, o compra-dor pode livremente pesquisar as taxas de juros e o Custo Efetivo Total (CET) nas diferentes instituições financeiras, já que o saque poderá ser utilizado sem qualquer custo adicional.

Fonte: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/os-casos-em-que-o-fgts-paga-o-seu-imovel. Acesso em 08/12/14.

Portanto, se formos basear nossas considerações apenas no regulamento do FGTS podemos afirmar que não se pode financiar terrenos com recursos ad-vindos desse fundo, uma vez que é explicito em seu regulamento que o foco é imóveis residenciais construídos ou em construção. Porém, há informações da inclusão dessa possibilidade no programa Minha casa Minha Vida, desde 2009, por meio da Medida Provisória 459/09, mas a legislação ainda não é muito clara a esse respeito.

10.3 Imóveis na planta

Há a possibilidade de utilizar recursos do FGTS para amortizar a divida de financiamento de imóveis ainda na planta desde que as exigências da cessão sejam cumpridas, as quais seguem as dos imóveis já construídos. O ideal é que esse acordo já seja feito previamente com a construtora em contrato.

Outra observação a ser feita é com relação ao valor do imóvel quando do seu término, que não pode ultrapassar o valor máximo determinado pelas regras do FGTS que hoje, nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal é de R$ 750.000,00, nos demais R$ 650.000,00.

10.4 Programa de arrendamento residencial

O Programa de Arrendamento Residencial – PAR – é uma iniciativa do Mi-nistério das Cidades que tem por finalidade propiciar habitação à população de baixa renda na modalidade de arrendamento residencial com possibilidade de compra do imóvel.

O Programa adquire empreendimentos com diversos graus de acabamentos, quais sejam: novos, em construção, a recuperar/reformar ou ainda a serem construídos e os repassam às pessoas físicas enquadradas nos quesitos.

Nesse sentido é válido ressaltar que é financiado com recurso do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR -, criado exclusivamente para esse fim,


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o qual usa do FGTS na categoria de fonte de recursos onerosos para tomar empréstimos.

Possui atuação nas capitais dos estados, regiões metropolitanas, regiões inte-gradas de desenvolvimento econômico e municípios com população urbana superior a 100 mil habitantes.

Segundo informações do site do referido Ministério, o programa possui como diretrizes:

1. o fomento à oferta de unidades habitacionais e à melhoria das condições do estoque de imóveis existentes.

2. a promoção da melhoria da qualidade de vida das famílias beneficiadas.

3. a intervenção em áreas objeto de Planos Diretores.

4. a criação de novos postos de trabalho diretos e indiretos.

5. o aproveitamento de imóveis públicos ociosos em áreas de interesse ha-bitacional.

6. o atendimento aos idosos e portadores de deficiência física.

Os destinatários finais do Programa são famílias com renda mensal de até R$1.800,00 e exceções a essa regra, no caso de profissionais da área de segu-rança pública, especialmente os policiais civis e militares, aos quais se admi-tem renda mensal de até R$2.400,00.

Resumo


• Quando se pode utilizar o FGTS;

• Quais as condições de uso;

• Sua utilização em imóveis na planta;

• O programa de arrendamento residencial.


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1. Assinale a alternativa INCORRETA.

( ) São exigidos dos trabalhadores três anos de trabalho sob o regime do FGTS, consecutivos ou não para utilizar o referido fundo na aquisição de um imóvel.

( ) O trabalhador pode utilizar recursos do FGTS na aquisição de um imóvel, mesmo tendo o usufruto de outro imóvel na mesma região metropo-litana.

( ) O Programa de Arrendamento Residencial – PAR – é uma inicia-tiva do Ministério das Cidades que tem por finalidade propiciar habitação à população de baixa renda na modalidade de arrendamento residencial com possibilidade de compra do imóvel.

( ) A principal fonte de receita do FGTS é o depósito mensal de 8% cal-culado sobre o salário de cada trabalhador, sendo esta despesa do empregador.

2. Pesquise e explique sobre o Cartão Cidadão.

3. Como solicitá-lo?

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Aula 11- Sistemas de amortização

11.1 Introdução

Uma das grandes preocupações que o comprador de um imóvel deve ter e, por conseguinte, também o Técnico em Transações Imobiliárias é com os métodos de amortização praticados no mercado. Analisaremos nesta aula as nuances desse assunto com maior detalhes.

Amortizar é reduzir, pagar. Se eu tomar emprestado R$1.000,00 com um ami-go que pela consideração que temos um com o outro, ele não queira me cobrar juros e ainda aceita que eu o pague de maneira parcelada em cinco vezes, sendo a primeira após 30 dias. Quitarei a parcela inicial no valor de R$200,00 e terei um saldo devedor no valor de R$800,00. Portanto, terei amortizado a minha dívida em R$200,00. Simples assim.

As prestações dos financiamentos serão compostas do valor da amortização que como vimos é uma parte do que tomamos emprestado e que iremos pagar naquele mês, mais os juros cobrados pelas instituições financeiras e outras despesas que estudaremos na próxima aula.

Existem quatro sistemas de amortização que as instituições financeiras utili-zam em suas negociações, quais sejam:

11.2 Sistema Price

Conhecido também como Sistema Francês no Sistema Price as parcelas man-têm o mesmo valor durante todo o período contratado, ou seja, são fixas. Neste método o saldo devedor é amortizado aos poucos e servem de base de cálculo para os juros, os quais são embutidos nas prestações. Para saber qual o valor que está sendo amortizado no mês, basta subtrair da parcela o valor dos juros e demais despesas. Os juros são decrescentes e as amortizações são crescentes.

11.3 Sistema SAC

Sistema de Amortização Constante – SAC, como o próprio nome induz, as parcelas das prestações que cabem à parte da amortização são constantes. Possuem o mesmo valor da primeira à última prestação. O que altera no caso são os juros que possuem como base de cálculo o saldo devedor. Como ao serem pagos as parcelas os saldos devedores são diminuídos, logo os juros são decrescentes, portanto as parcela também são decrescentes.


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11.4 Sistema Misto

O Sistema Misto como o nome sugere é a mistura do Sistema Price com o Sistema SAC. Faz-se a média aritmética simples entre ambos e obtém-se o resultado misto.

11.5 Sistema SACRE

O Sistema de Amortização Crescente - SACRE foi introduzido no SFH, pela Caixa Econômica Federal, em alguns de seus financiamentos e é exclusivo para o seu uso.

O que o difere do Price é que em sua metodologia de cálculo o valor da par-cela de amortização é superior.

Para a Caixa Econômica esse método funciona como um meio de driblar a inadimplência, pois as prestações iniciais são maiores e com o passar do tem-po decresce.

Confunde-se com a fórmula do SAC, diferenciando-se deste, mas o tem como alicerce. Na verdade ele é uma variante do sistema SAC onde o recálculo das prestações é feito anualmente nos dois primeiros anos do contrato, podendo ocorrer trimestralmente a partir do terceiro ano.

Resumo


• Os quatro métodos de amortização;

• Price;

• SAC;

• Misto;

• SACRE.


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1. Estipule um determinado valor a ser financiado para adquirir um imóvel e determine o prazo que gostaria de pagá-lo. Efetue a simulação de um financiamento com pagamento pelos quatro métodos de amortização e compare os resultados.

2. Qual o método que você sugeriria para um cliente (considerando que te-nha possibilidade de escolha)? Justifique.

3. Faça um exemplo numérico do financiamento que indicou na questão an-terior.

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Aula 12 - Cálculo da parcela de financiamento

(amortização, juros e demais encargos)

12.1 Introdução

Quando analisamos o valor da parcela de pagamento de determinada dívida estamos nos referindo à parte do principal da dívida, que é a parte do valor que tomei em financiamento, correspondente a determinado período, mais tudo aquilo que onera a transação. Nesta aula aprenderemos como é composta a parcela dos financiamentos imobiliários.

12.2 Os Cálculos

Entenda facilmente como são calculas as parcelas de um financiamento por meio deste exemplo do Banco Itaú, pelo Sistema SAC.

BOX 6

Entenda como são calculadas as suas prestações

Para o Itaú a transparência com o cliente é fundamental. Entenda exatamente o que estará pagando em sua prestação.

A prestação de seu financiamento pode ser dividida em 4 partes básicas:

Prestação = Amortização + Juros + Seguros + Custos de Administração

A metodologia utilizada para cálculo das prestações é o SAC – Sistema de Amortização Constante. Nesse Sistema, a cota de amortização é constante durante todo o contrato e o valor referente aos juros é decrescente. Dessa forma, se a Taxa Referencial (TR) – índice pelo qual são reajustados men-salmente o Saldo Devedor e a prestação – se mantiver nos níveis atuais, a prestação mensal será decrescente ao longo do contrato.

Para tornar mais claro o entendimento, vamos tomar como base o seguinte exemplo para cálculo das primeiras prestações:


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Exemplo:

Valor do imóvel: R$ 100.000Valor financiamento: R$ 80.000Prazo: 300 mesesTaxa de juros: 9% ao ano (0,7207% ao mês)Idade do comprador: 28 anosTaxa Referencial (TR): 1,5% ao ano (0,1241% ao mês)Seguro de Morte e Invalidez Permanente (MIP): 0,0202%Seguro de Danos Físicos do Imóvel (DFI): 0,01337%CET (Custo Efetivo Total)*: 10,43%

Para esse exemplo, as três primeiras prestações seriam:

1. Amortização

É a parcela que corresponde à redução do Saldo Devedor durante o pagamen-to das prestações.

Pode ser obtida dividindo-se o valor do financiamento pelo prazo e deve ser atualizada mensalmente pelo índice da TR.

2. Juros

São os custos do capital financiado. Trata-se de uma taxa que incide sobre o Saldo Devedor, cobrada mensalmente e que varia conforme a linha de finan-ciamento adotada.

3. Seguros

Existem dois tipos de seguro incorporados à sua prestação, para dar tranquili-dade a você, preservando o imóvel e garantindo o financiamento em caso de sinistro. Os dois seguros são:

• MIP (Morte e Invalidez Permanente) – Seguro que garante a cobertura do Saldo Devedor, a qualquer momento do contrato, de acordo com a proporção do financiamento que cada um dos compradores assume. O MIP é calculado sobre o valor do financiamento e varia de acordo com a faixa etária dos com-pradores.

• DFI (Danos Físicos do Imóvel) – Seguro que garante o imóvel em caso de sinistro. É calculado sobre o valor de avaliação ou compra/venda do imóvel.


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4. Custos de Administração

É o valor cobrado mensalmente com a prestação, referente aos serviços de administração do financiamento, e varia de acordo com a linha de financia-mento.

Para o exemplo adotado, o valor dos Custos de Administração seria R$ 25,00.

Saldo devedor

Corresponde ao valor financiado menos a amortização paga, e é atualizado mensalmente pela TR.

* CET: Custo Efetivo Total (CET) - É o custo total desta operação de crédito para o cliente, expresso na forma de taxa percentual anual. Para o cálculo do CET são considerados o valor do crédito concedido, o número de parcelas a pagar e a data de pagamento de cada uma, o prazo do contrato (em meses, a partir da data da liberação do crédito até o vencimento da última parcela), a taxa de juros remuneratórios, o valor dos tributos, do prêmio de seguro MIP e DFI, do custo de administração/tarifa bancária e das demais despesas previstas neste

contrato.

Fonte: https://ww3.itau.com.br/imobline/pre/pdf/calculoprestacao.pdf.

Resumo


As figuras representadas pela amortização, juros, seguro, custos de adminis-tração e saldo devedor.

Estabeleça os conceitos abaixo, acerca do cálculo das parcelas de financia-mento.

Amortização

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Juros

___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Seguros

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Custos de Administração

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Saldo devedor

___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________


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Aula 13 - Cálculo do indexador dos saldos devedores

13.1 Introdução

Analisar o indexador de reajuste das parcelas de um financiamento é algo que requer certa atenção e conhecimentos que sem os quais o vendedor pode deixar de fechar um bom negócio caso não domine as particularidades do assunto a fim de municiar o adquirente de todas as informações necessárias. Nesta aula estudaremos esse assunto e sugiro que busque permanecer sem-pre atualizado.

13.2 Os Indexadores

Aplicar um indexador econômico é o mesmo que efetuar um reajuste mo-netário. O financiamento imobiliário possui as suas particularidades e os seus reajustes mais ainda dependendo do sistema de financiamento que foi praticado e se o imóvel já está na planta ou em construção, ou ainda se já se encontra acabado.

Segundo Antolini (2012, p.44) “atualmente, o índice usado para atualização das prestações é a Taxa Referencial – TR, entretanto, em outros tempos já foram usados a Unidade Padrão de Capital – UPC, Salário Mínimo e Plano de Equivalência Salarial.”.

Vale destacar apenas a título de informação, quanto a Taxa Referencial que existem duas correntes doutrinárias, no seio jurídico, as quais discutem se há ou não legalidade na incidência sobre os financiamentos imobiliários. O fato é que ela é praticada, cabendo ao cursista aprofundar nesse tema e se inteirar a respeito.

BOX 7

Reajuste da prestação é diferente para imóvel pronto e a construir

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) e o Custo Unitário Básico da Construção (CUB), um ou outro, são os indexadores utilizados para rea-justar o valor das prestações de imóvel a construir, ou imóvel comprado na planta, até o término da construção.


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Nenhum desses índices pode ser aplicado para reajustar prestações após a conclusão do imóvel simplesmente porque, uma vez pronto, o imóvel não mais necessita de materiais e de mão de obra da construção civil, portanto, seu custo não sofre com a oscilação dos preços desses produtos e serviços.

O INCC ou o CUB têm usos distintos aos dos indexadores aplicados às cor-reções de financiamento do imóvel. INCC ou CUB reajustam as prestações conforme a oscilação dos preços de materiais de construção e a variação dos salários pagos pela construção civil, ambos no período compreendido pela construção do imóvel.

Há contratos de compra e venda de imóveis na planta que estabelecem, além do INCC ou CUB um percentual de juro (1%, geralmente) durante a constru-ção. Em casos levados aos tribunais contestando essa prática, algumas deci-sões judiciais proibiram a cobrança de juros, até a entrega do imóvel. Outras decisões judiciais entenderam que, ao assinar o contrato, o comprador aceitou as regras ali contidas, portanto, deve cumpri-las.

CUB, INCC e cálculos

CUB – O Custo Unitário Básico da Construção (CUB) reflete a variação mensal dos preços de materiais e da mão de obra, através de metodologia estabelecida pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Tendo como base tal metodologia (NB-140), o Sindicato da Indústria da Construção (Sinduscon) de cada estado do país é o responsável por fazer a sondagem mensal das variações dos preços na sua região e assim obter o CUB do mês. Conforme determina a lei, este índice deve ser divulgado até o quinto dia útil do período posterior à sondagem.

INCC – O Índice Nacional de Custos da Construção (INCC) é um dos compo-nentes do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), no qual participa com peso de 10% (ao final, os demais componentes). É calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas, abrangendo desde o primeiro até o último dia do mês, sendo divulgado até o dia 15 do mês seguinte.

O INCC é o indexador mais utilizado nos contratos de compra de imóveis na planta. Para chegar ao valor da correção, este índice é aplicado sobre o saldo devedor, e não sobre o valor da prestação.

Exemplo de cálculo para reajuste pelo INCC

A base de cálculo é a seguinte: valor total do financiamento, menos o mon-tante já pago = saldo devedor; número total de parcelas, menos as parcelas já pagas = parcelas a pagar; valor da prestação.

O cálculo: saldo devedor, multiplicado pela variação do INCC; resultado da multiplicação: saldo devedor x variação INCC dividido pelo número de par-celas a pagar = montante a acrescentar na prestação.


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Exemplo: para um financiamento no total de R$ 30 mil, com duas prestações pagas, o saldo devedor é igual a R$ 29.400. Contratado o financiamento para quitação em 100 meses, resta pagar 98 prestações. Multiplicado o saldo de-vedor pelo INCC de junho/2010 (1,77%), por exemplo, é encontrado o valor: R$ 520,38. Este valor, dividido pelo número de parcelas a pagar (98), traz como resultado: R$ 5,31. Significa que a parcela do exemplo, de R$ 300, será reajustada em R$ 5,31, totalizando, portanto, R$ 305,31.

Teoricamente, o cálculo para o reajuste pelo INCC deveria ser feito sobre o saldo devedor isento de juros de financiamento e demais taxas incidentes so-bre o mesmo. Uma boa prática é solicitar que a cláusula contratual, referente ao reajuste durante a execução da obra, seja clara ao informar sobre como será aplicada a variação do INCC.

Após o imóvel pronto e uma vez expedido o “Habite-se”, o indexador comu-mente utilizado para reajustar o valor da prestação é o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M).

Componentes do IGP-M: Índice de Preços no Atacado (IPA), com peso de 60% na composição: Índice de Preços ao Consumidor (IPC), com peso de 30%; e Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), com peso de 10%.

Fonte: http://www.crecies.gov.br/2010/08/reajuste-da-prestacao-e-diferente-para-imovel-pronto-e-a-construir/. Acesso em 08/12/14.

Resumo


• Taxa Referencial – TR;

• Índice Nacional de Custo da Construção – INCC;

• Custo Unitário Básico da Construção – CUB;

• Índice Geral de Preços Mercado - IGP-M.


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1. Existe diferença na forma de reajuste da prestação do financiamento do imóvel pronto e a construir? Justifique sua resposta.

2. Pesquise e relate acerca da Taxa Referencial e suas aplicações.

3. Pesquise e relate acerca do IGP-M e suas aplicações.

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Aula 14 - Seguro Habitacional do SFH

14.1 Introdução

O seguro habitacional é um gasto obrigatório a quem deseja encarar um fi-nanciamento imobiliário. Nesta aula explicaremos detalhadamente esse as-sunto de suma importância no seio imobiliário e a maneira de calculá-lo.

14.2 O Seguro

Com o objetivo de incentivar a aquisição habitacional de grande parcela da população brasileira e garantir as operações de financiamento com recursos do SFH foi criado o Seguro Habitacional. Constitui-se em aparato fundamen-tal ao sistema e a adesão já era obrigatória desde sua criação. Oferecia em sua gênese as seguintes coberturas,

Segundo Figueiredo: (2013, p.101):

A quitação total ou parcial do saldo devedor dos financiamentos, nos casos de morte (qualquer que seja a causa, desde que ocorri-da após 04 meses da assinatura do contrato, não sendo exigida a carência se a morte ocorrer por acidente) e invalidez permanente do mutuário causada por acidente ou doença, desde que ocorrido o acidente ou adquirida a doença após a assinatura do contrato;

Os prejuízos decorrentes de danos materiais sofridos nos imó-veis habitacionais (incêndios, queda de raio, explosão, desmo-ronamento, desabamento, destelhamento, desmoronamento por terremoto, impacto de veículo, queda de aeronave etc.). (Figuei-redo, 2013, p.101).

Com o decorrer do tempo foram sofridas alterações nas normas e em 1995 a Superintendência de Seguros Privados – Susep, aprovou a Apólice de Seguro Habitacional do SFH que se encontra em vigência nos dias atuais, passando a ter as seguintes características,

De acordo do Figueiredo:

MIP (Morte/Invalidez) – A quitação total ou parcial do saldo devedor dos financiamentos, nos casos de morte e invalidez per-manente do mutuário causada por acidente ou doença, desde que ocorrido o acidente ou adquirida a doença após a assinatura do contrato;

DFI (Danos Físicos) – Os prejuízos decorrentes de danos ma-teriais sofridos nos imóveis habitacionais (incêndio, explosão, desmoronamento, desabamento, destelhamento, desabamento, inundação etc.). (Figueiredo, 2013, p. 102).


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Figueiredo (2013) apresenta em seu livro: Cálculos no Sistema Financeiro da Habitação um exemplo prático de cálculo do seguro MIP e DFI. Por efei-tos didáticos, esses exemplos serão dados em um Box.

BOX 8

Cálculo do seguro Danos Físicos do Imóvel (DFI)

DIF (Danos Físico)

Para os contratos firmados após 31.12.1974, o prêmio mensal será calculado multiplicando-se a taxa correspondente pelo valor da avaliação do imóvel;

Obs.: Esta taxa é de 0,02402%. Antes a base de cálculo era o valor do finan-ciamento.

Neste caso, o cálculo do prêmio mensal – Danos Físicos (DFI), considerando o seguinte financiamento habitacional:

Dados do Financiamento

Data da assinatura do contrato: 25.01.95

Valor da Avaliação: R$ 54.218,08

Valor do Financiamento: R$ 32.000,00

Taxa para DFI: 0,02402%

Coeficiente de Variação Salarial – (CES): 1,12

Cálculo

Valor da Avaliação: R$ 54.218,08 x 0,02402% (taxa do seguro habitacional)

Subtotal = R$ 13,02 x 1,12 (coeficiente de variação salarial)

Valor do seguro Mensal = R$ 14,59

Cálculo do seguro Morte e Invalidez Permanente

MPI (Morte e Invalidez)

O prêmio mensal será calculado multiplicando-se a taxa correspondente pelo valor do financiamento, independente da data da assinatura do contrato.


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Obs.: A taxa é de 0,14429%

Utilizando-se os mesmos dados do financiamento do exemplo anterior, tem-se o seguinte cálculo:

Cálculo

Valor da Avaliação: R$ 32.000,00 x 0,14429% (taxa do seguro habitacional)

Subtotal = R$ 46,17 x 1,12 (coeficiente de variação salarial)

Valor do seguro Mensal = R$ 51,71

Valor do seguro – 1ª prestação

Valor do prêmio – Danos Físicos –DFI: R$ 14,59

Valor do prêmio – Morte/Invalidez –MIP: R$ 51,71

Valor do seguro mensal – 1ª prestação: R$ 66,30

Fonte: Livro: Cálculo no Sistema Financeiro da Habitação – p. 104 a 106.

Resumo


• Seguro Danos Físicos;

• Seguro Morte e Invalidez.

1. Indique a alternativa condizente com a atual aplicação do Seguro Habita-cional do SFH.

( ) A quitação total ou parcial do saldo devedor dos financiamentos, nos casos de morte e invalidez permanente do mutuário causada por acidente ou doença, desde que ocorrido o acidente ou adquirida a doença antes da assina-tura do contrato.

( ) A quitação total ou parcial do saldo devedor dos financiamentos, nos casos de morte (qualquer que seja a causa, desde que ocorrida após 03 meses da assinatura do contrato, não sendo exigida a carência se a morte ocorrer por


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acidente) e invalidez permanente do mutuário causada por acidente ou doen-ça, desde que ocorrido o acidente ou adquirida a doença após a assinatura do contrato.

( ) A quitação total ou parcial do saldo devedor dos financiamentos, nos casos de morte (qualquer que seja a causa, desde que ocorrida após 04 meses da assinatura do contrato, não sendo exigida a carência se a morte ocorrer por acidente) e invalidez permanente do mutuário causada por acidente ou doen-ça, desde que ocorrido o acidente ou adquirida a doença após a assinatura do contrato.

( ) A quitação total ou parcial do saldo devedor dos financiamentos, nos casos de morte e invalidez permanente do mutuário causada por acidente ou doença, desde que ocorrido o acidente ou adquirida a doença após a assinatu-ra do contrato.

2. Qual a importância do seguro no financiamento imobiliário?

3. Explique o Seguro Danos Físicos:

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Aula 15 - Cálculo do comprometimento da renda formal e informal

15.1 Introdução

Existe uma vinculação estipulada por lei do valor do imóvel que se deseja fi-nanciar com o potencial de pagamento do adquirente, ou seja, a parte máxima do rendimento da pessoa ou grupo familiar que pode ser comprometida com o parcelamento almejado. Nessa aula teceremos alguns comentários a esse respeito.

15.2 Discussão

Quando o SFH foi criado estabeleceram-se parâmetros de rendas para se es-tipular o comprometimento com o pagamento das prestações, os quais eram:

TABELA 1Comprometimento de renda antes da Lei 8.692/93

Renda Comprometimento

um a três salários mínimos 20% da renda familiar

três a cinco salários mínimos 25% da renda familiar

superior a cinco salários mínimos 30% da renda familiarFonte: elaboração própria.

Por sua vez, com o advento da Lei 8.692/93 essa característica de compro-metimento mudou. A referida Lei traz em seu artigo 11 o seguinte texto: “O percentual máximo de comprometimento de renda do mutuário [...] corres-pondente à relação entre o valor do encargo mensal e a renda bruta do mutuá-rio verificada no mês imediatamente anterior, não poderá ser superior a trinta por cento.”.

Portanto, a fim de exemplificar o que estipula o referido artigo podemos su-por um mutuário que possua uma renda bruta mensal de R$ 3.000,00. Neste caso sua parcela não poderá exceder os R$ 900,00, lembrando que nesse valor estão contidos a amortização do financiamento, os juros e o prêmio de seguro.

Cabe destaque os dois parágrafos que se referem ao caput supra, em razão da relevância da matéria que tratam, a qual reflete sobremaneira a dinâmica das influências de alterações remuneratórias, caso ocorram, quais sejam:

1º Não se aplica o disposto no caput deste artigo às situações em que o comprometimento de renda em percentual superior ao máximo estabelecido no contrato tenha-se verificado em razão


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da redução da renda ou por alteração na composição da renda familiar, inclusive em decorrência da exclusão de um ou mais coadquirentes.

2º Nas situações de que trata o parágrafo anterior, é assegurado ao mutuário o direito de renegociar as condições de amortiza-ção, buscando adequar novo comprometimento de renda ao per-centual máximo estabelecido em contrato, mediante a dilação do prazo de liquidação do financiamento, observado o prazo má-ximo estabelecido em contrato e demais condições pactuadas. (LEI 8.692/93 – Art. 11).

Os referidos parágrafos da Lei fazem menção às possíveis mudanças que podem vir a ocorrer na estrutura financeira-familiar do mutuário, dando-lhe prerrogativas de reformulações em sua estrutura de pagamentos em decorrên-cia de diminuições de renda devido a fatos que provoquem a diminuição ou a inexistência de uma ou mais fontes de recursos no âmbito familiar.

BOX 9

Trabalhador informal tem direito a financiamento

Trabalhador com renda informal e que consiga comprovar renda e perfil de consumo pode conseguir financiar imóvel na Caixa Econômica Federal. Há 18 meses no novo apartamento na zona leste da capital, o taxista Ismael Ma-gri conta que é possível um trabalhador autônomo como ele, ou de renda informal, conquistar o sonho da casa própria.

“Apareceu a oportunidade de comprar o apartamento e fui conversar com o pessoal do crédito imobiliário da Caixa. O processo desde a entrada à entrega das chaves durou um mês”, afirma.

Magri comprovou que é trabalhador autônomo, levou cópias da declaração do Imposto de Renda, carta do sindicato à que ele é filiado e os extratos ban-cários de 6 meses para auxiliar na comprovação da renda. “Para quem paga aluguel e aparece uma oportunidade tem de aproveitá-la”, diz o taxista.

O gerente geral da agência da Caixa Econômica Federal da Avenida Paulista, Camilo Lellis Goes, explica que cada trabalhador informal ou autônomo traz uma série de documentos para comprovar sua renda.

Não há uma lista que especifique quais são os papéis, mas extratos bancários dos últimos seis meses, contas da casa como as de água, luz e carnês quitados podem ajudar o banco a fazer o perfil de consumo do candidato ao financiamen-to. Para aqueles trabalhadores que não têm conta corrente em banco, Goes dá


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uma dica: “Há muitos trabalhadores que tem renda, mas o dinheiro fica no bol-so, por isso é importante ter conta em banco, pois assim é possível provar com os extratos bancários.” Os carnês de compras já quitados podem ajudar a verifi-car a assiduidade do candidato ao financiamento. “Percebemos que a tendência a inadimplência é menor entre os clientes de renda informal”, afirma Goes.

“São pessoas que procuram não assumir um compromisso que não podem cumprir.” A gerente de relacionamento com o cliente da Caixa, Márcia Mata, diz que este público financia em média imóveis de R$ 25 mil a R$ 40 mil pela Carta de Crédito que utiliza recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). “Mas não há limite para o valor do imóvel. Isto vai depender da renda e de quanto o trabalhador pode comprometer com o financiamento”, explica Márcia.

Fonte: http://revista.zap.com.br/imoveis/trabalhador-informal-tem-direito-a-finaciamento/. Acesso em 10/12/14.

Resumo


• Histórico do comprometimento de renda com financiamento imobiliário;

• Alteração dada por lei;

• Possibilidade de financiamento por trabalhador informal.

1. Qual o percentual máximo de comprometimento da renda do mutuário com o advento da Lei 8.692/93?

2. Com base neste percentual, calcule o valor máximo da parcela do fi-nanciamento de um mutuário que possua uma renda bruta mensal de R$3.700,00.

3. Como um trabalhador informal pode comprovar a sua renda?

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Aula 16 - Quitação Antecipada do Contrato

16.1 Introdução

Muitas vezes quando se firma um contrato de financiamento de um imóvel o número de parcelas extrapola os 20 anos. Ocorre que, em algumas situações, os compradores não mantém a intenção de efetuar sua quitação por tamanho período e buscam as instituições financeiras que realizaram as contratações para liquidar sua dívida. Esse mecanismo será tratado nesta aula.

16.2 A Quitação Antecipada

Com o crescimento do Brasil vivido nas últimas décadas e a consequente ascensão social de muitos habitantes, foi possível a quitação antecipada dos financiamentos habitacionais. Segundo dados estatísticos cerca de 12% dos clientes da Caixa Econômica Federal, instituição detentora da grande maioria da cessão desse tipo de financiamento no país, conseguem liquidar sua dívida no terceiro ano após a contratação.

Segundo Oliveira:

De acordo com os dados da Caixa, já no primeiro ano de fi-nanciamento (com contratos feitos em 2011), 15,387 mil clien-tes (2,06% do total) optaram por quitar o empréstimo antes do prazo. No caso daqueles que contrataram o crédito em 2010, no total de 645,172 mil famílias, 5,21% (33,618 mil) pagaram antecipadamente a dívida. Com três anos de contrato (feito em 2009), o percentual daqueles que quitam o empréstimo ante-cipadamente subiu para 11,73% (56,680 mil). Em todo o ano passado, a Caixa liberou R$ 60,527 bilhões em crédito imobi-liário e já voltaram para o banco R$ 451,302 milhões (0,75%). No caso dos contratos de 2010, foram emprestados R$ 48,342 bilhões, sendo que R$ 1,851 bilhão (3,83%) foram pagos anteci-padamente. Em 2009, foram R$ 31,399 bilhões de empréstimos, com R$ 3,193 bilhões (10,17%) em pagamentos antecipados. (OLIVEIRA, 2012, p. 38).

A utilização do FGTS para a antecipação do pagamento também é possível. O cliente tem a vantagem do desconto nos juros do financiamento uma vez que o saldo devedor é atualizado para o momento do pagamento, com o aba-timento dos juros futuros.

Vale ressaltar que, com relação a antecipação da quitação do financiamento, seja integral ou mesmo que fracionado, é garantido ao cidadão a redução pro-porcional dos juros e demais acréscimos, pelo Código de Defesa do Consumi-


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dor em seu artigo 52, parágrafo 2º: “É assegurado ao consumidor a liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos.”

O Banco Central do Brasil também concede subsídio para essa prerrogativa cabendo atenção do consumidor e do profissional do ramo imobiliário para não ser ludibriado por instituições financeiras.

Acesse os links abaixo e complemente sua instrução:

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/peca-desconto-ao-quitar-o-financiamento-do-seu-imovel

http://www.bcb.gov.br/?LIQUIDACAOANTECIPADAFAQ

Resumo


• A obtenção de descontos na antecipação da dívida;

• A utilização do FGTS para esse fim.

1. Assinale a alternativa INCORRETA.

( ) O cliente tem a vantagem do desconto nos juros do financiamento com relação a antecipação do pagamento, uma vez que o saldo devedor é atualizado contemplando o abatimento dos juros futuros.

( ) O FGTS não pode ser utilizado para antecipação do pagamento do financiamento imobiliário.

( ) É assegurado ao consumidor a liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos.

( ) Segundo dados estatísticos, cerca de 12% dos clientes da Caixa Econômica Federal, conseguem liquidar sua dívida no terceiro ano após a contratação.


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2. Porque algumas pessoas tem interesse em antecipar a quitação de um imóvel?

3. Como deve proceder para que seja realizada a quitação antecipada e quais os cuidados a serem tomados?

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Aula 17- Financiamento direto com a construtora

17.1 Introdução

Quando não se consegue um financiamento imobiliário que se enquadra nos programas oferecidos, quer seja pelo SFH, quer seja pelo SFI, ou ainda, de-pendendo da oferta e modalidade disponibilizada pela construtora, sendo esta interessante aos olhos de quem compra, dentre outras situações, pode-se fir-mar contrato de financiamento diretamente com a empresa responsável pela construção do empreendimento. Nesta aula trataremos dessa possibilidade e daremos maiores detalhes.

Outra forma bastante usual de se financiar um imóvel, principalmente aqueles que não têm tanta pressa na aquisição ou a quem foi despertado o interesse, seja pela localização ou pelas características do imóvel encontrado ou ainda por outros motivos particulares é o financiamento direto com a construtora. Elas financiam os imóveis ainda na planta e oferecem, geralmente, a oportu-nidade aos compradores de sugerirem modificações que queiram efetuar no modelo apresentado. Geralmente após escolhido o local do empreendimento são construídos stands de vendas nos quais são apresentadas a maquete do empreendimento e/ou a unidade decorada para efeito de exemplificação futu-rista da obra concluída.

Os parcelamentos nessa modalidade possuem características singulares. Além das parcelas mensais são acordadas em contrato as parcelas intermediárias e a chamada parcela das chaves. As construtoras financiam até 70% do valor da construção e os 30% restantes são pagos, sem juros, por meio dessas interme-diárias, que podem ser semestrais ou anuais.

Os prazos são geralmente menores que os oferecidos pelos bancos girando em torno de até 60 meses podendo atingir algumas vezes as 100 prestações, enquanto que os bancos chegam a 360.

O saldo do FGTS só pode ser utilizado nesta modalidade de financiamento para quitar a dívida restante, ou seja, não pode utilizá-lo para começar a pagar o imóvel que está sendo adquirido.


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Figura 17: Financiamento direto com a construtora.

Disponível em: <http://www.informagroup.com.br/site/images/hotsite/obras.jpg>. Acesso em 3 jan. 2015.

17.2 Garantias

Muitas vezes as pessoas não mensuram com exatidão o tamanho do com-promisso que assumem ao financiar um imóvel, podendo vir a incorrer em inadimplências para com o agente responsável pela cessão do financiamento. Outras agem com má fé e não cumprem com o combinado.

Para se evitar esse tipo de situação foi dada aos que patrocinam a aquisição de imóveis por outrem a garantia. Por meio desta é que se consegue reduzir a au-sência de pagamentos pela sua ação preventiva, muitas vezes não alcançada pela análise de créditos, a qual é de extrema importância, porém de abrangên-cia momentânea, não sendo possível abarcar os períodos futuros.

A Lei 9.514 de 20 de novembro de 1997 estabelece em seu artigo 17 quais fi-nanciamentos imobiliários podem se valer de garantias, as quais vêm listadas em seus incisos, quais sejam:

I - hipoteca;

II - cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de con-tratos de alienação de imóveis;

III - caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis;

IV - alienação fiduciária de coisa imóvel. (LEI 9.514/97 – Art. 17).


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Dessa forma há uma maior possibilidade da consolidação do que foi acordado em contrato, resguardando, nesse caso, a construtora credora.

17.3 Cobrança e execução

Existem dois procedimentos no sistema jurídico brasileiro atinente à recu-peração de crédito imobiliário que se destacam: a Execução abarcada na Lei nº 5.741/71 e a Execução prevista nos artigos 566 e seguintes do Código de Processo Civil - CPC.

A Execução regida pela Lei nº 5.741/71, que assegura a proteção de bens imóveis vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação – SFH é usada nos casos de inadimplemento das prestações do financiamento, cuja garantia é o próprio imóvel financiado. Distingue-se da Execução regida pelo CPC prin-cipalmente pelos avisos de cobrança e pela existência de garantia contratual (o imóvel financiado, obrigatoriamente).

Ademais, a Execução constante no CPC oferece diferentes possibilidades de alienação do bem e encerramento do processo executivo (hasta pública, adju-dicação e alienação por iniciativa particular).

17.4 Escrituração

Aquele que financia seu imóvel direto com a construtora só pode transferi-lo ao seu nome somente após efetuar a completa quitação do compromisso con-tratado, incluindo-se as obrigações tributárias.

A escritura só poderá ser registrada após a finalização da sua construção, a vistoria de entrega, a obtenção do auto de conclusão ou habite-se averbado e a especificação do condomínio registrada em cartório.

Para se proceder com a escrituração, necessário é a apresentação da seguinte documentação:


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QUADRO 3Relação de documentos e indicação de responsabilidades

Responsável Documento

Construtora carta de autorização de escritura

Cartório de registro de imóveis

matrícula atualizada;

certidão de ônus reais;

certidão de ações reais ou reipersecutórias.

Prefeitura do municípioITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis);

CND (Certidão Negativa de Débitos Relativos ao IPTU)

Comprador

se solteiro: certidão de nascimento atualizada (últimos 3 meses);

se casado: certidão de casamento atualizada (últimos 3 meses)

se separado/divorciado/viúvo: certidão de casamento com averbação atualizada (últimos 3 meses);

cópia do CPF e RG (casal, documentos de ambos);

comprovante de residência;

CND do condomínio (obtida com o síndico ou administradora).Fonte: Elaboração própria.

Efetuado o levantamento da documentação listada, basta encaminhar ao ta-belionato.

17.5 Requisitos exigidos dos vendedores

Quando se fala em se comprar um imóvel, seja à vista ou por meio de finan-ciamento, a atenção de ambos os lados da negociação deve ser redobrada, a fim de se evitar erros e o consequente atraso na negociação e na efetivação da compra e venda.

Travassos (2007, p.12) diz que o vendedor “estará se desfazendo de um pa-trimônio, e assim precisará tomar os cuidados necessários para realizar um negócio que venha lhe causar dificuldades e até algum prejuízo”. Apresenta-se então três requisitos do vendedor, quais sejam:

Definir bem sobre seu interesse de vender, já que depois do imóvel colocado à venda, o corretor ficará pronto para produzir aquele negócio, partindo-se do princípio que ele acontecerá de imediato.

Antes de autorizar a venda torna-se indispensável providenciar uma avaliação do real preço de mercado, para que não coloque um imóvel à venda muito caro ou muito barato, pois isto representará prejuízo para o seu patrimônio: barato perde dinheiro, caro demora a vender.

Quando definir que vai vender deve cuidar para que se faça uma correta aná-lise da documentação pelo seu corretor, para que a venda seja possível e evite


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retardamento quando o corretor encontrar o interessado em comprar. Além disso, deve ser informado previamente que para vender terá algumas despesas no caso da documentação não estra perfeita. (TRAVASSOS 2007, p.12).

O supracitado autor ainda enfatiza que os descuidos com relação aos atribu-tos são comuns e que se perde muito tempo com retrabalhos e têm-se muitas vezes prejuízos pelo cancelamento de compras em decorrência de falhas no processo.

17.6 Reajustes

A construtora que promove o financiamento do imóvel não cobra juros do va-lor financiado enquanto o imóvel está em construção, mas efetua a correção das parcelas desde a planta com base na variação do Índice Nacional de Custo da Construção – INCC e o Custo Unitário Básico – CUB, com início a partir da assinatura contratual.

A Fundação Getúlio Vargas – FGV efetua o cálculo mensal do INCC com o efeito de atualizar o valor pago pelo cliente com base na variação do preço dos materiais de construção e os salários dos trabalhadores da construção civil.

O CUB é o calculado pelo Sindicato da Indústria da Construção de cada es-tado, também mensalmente. Ele é o indexador calculado com base no custo médio por metro quadrado construído, levando-se em consideração o preço dos materiais, equipamentos, despesas administrativas, dentre outros.

Uma vez que o imóvel esteja pronto substituem-se os supracitados índices pelo IGP-M, sendo este utilizado exclusivamente nos financiamentos desta categoria, o qual é obtido através da média aritmética ponderada de três ou-tros índices, quais sejam:

TABELA 2Composição do IGP-M

IGP-M

Índice Peso

Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) 60%

Índice de Preço ao Consumidor (IPC) 30%

Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) 10%Fonte: Elaboração própria.

Os pesos das ponderações referentes a cada índice correspondem às parcelas da despesa interna bruta, calculadas com base nas contas Nacionais.


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Figura 18: Financiamento direto com a construtora.

Disponível em: <http://www.cury.net/blog/wp-content/uploads/2014/09/Cury-construtora-financiamento.jpg>. Acesso em 03 jan.2015.

Parcelas intermediárias: São parcelas cobradas normalmente com valores maiores e em períodos de tempo alternados entre as parcelas consecutivas. Ex.: Um financiamento de 12 meses com parcelas mensais de R$ 1.000,00 e de 02 parcelas intermediarias no valor de R$ 2.000,00 que vencem em 01/6 e a outra em 01/12. Isso significa que entre as parcelas consecutivas existem 2 parcelas intermediárias ( o valor total será de R$ 16.000,00).

Fonte: http://www.edificarengenharia.com.br/?pcat=7&cat=5.

Parcela das chaves: É o nome comumente dado quando a última parcela a ser paga à construtora está prevista para a data para a qual está prevista, ini-cialmente, a entrega das chaves. O problema é que, no contrato, o pagamento desta parcela não está claramente condicionado à entrega do imóvel, sendo cobrada mesmo que as obras atrasem.

Fonte: http://www.arenadopavini.com.br/artigos/arena-especial/o-que-pode-ser-questionado-na-justica-quando-o-i-movel-atrasa.


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Resumo


• As garantias dadas às construtoras;

• A cobrança e a execução judicial;

• Os detalhes para a escrituração do imóvel;

• O que é exigido dos vendedores;

• Os reajustes da modalidade.

1. Todas as sentenças estão incorretas, EXCETO:

( ) A construtora cobra juros do valor financiado desde o início da construção, com base na variação do Índice Nacional de Custo da Construção – INCC e o Custo Unitário Básico – CUB.

( ) Para efetivar a escrituração, o comprador, dentre outros documentos, deve apresentar cópia do CPF e RG, comprovante de residência, duas fotos 3x4 e a Carta de Autorização de Escritura.

( ) Cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis, hipoteca e alienação fiduciária de coisa móvel são for-mas de garantias dos financiamentos imobiliários, previstas na Lei 9.514/97.

( ) O imóvel financiado diretamente com a construtora só pode ser transferido para o nome do adquirente após a completa quitação do compro-misso contratado, incluindo as obrigações tributárias.

2. Quais são as garantias dadas pela construtora quando ela concede um financiamento de um imóvel?

3. Cite exemplos de preferencia na sua região de construtoras que realizam esse tipo de operação.

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Aula 18 - Plano empresarial

18.1 Introdução

Nesta aula trataremos de outra situação de financiamento imobiliário onde o contratante é uma pessoa jurídica. Existem, de acordo com cada instituição financeira, características peculiares para que essa modalidade seja empre-endida.

18.2 O Plano

Plano empresarial é, portanto, o empréstimo, financiamento ou linha de cré-dito concedido a pessoa jurídica para investimento na construção civil com características e perfil de acordo com as exigências da instituição concedente.

O Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de Minas Gerais - Sin-duscon-MG, listou em sua cartilha Financiamento Imobiliário: uma visão dos produtos disponíveis, as definições de plano empresarial, segundo algu-mas instituições financeiras , as quais seguem:

QUADRO 5Definições de plano empresarial segundo instituições financeiras

Instituição Financeira Definição

SantanderEmpréstimo às pessoas jurídicas para a produção de empreen-dimentos residenciais, com liquidação do saldo devedor atra-vés de repasses.

BradescoFinanciamento direcionado a pessoas jurídicas, que atuam na produção de unidades residenciais e ou comerciais com recur-sos originários do Sistema Financeiro da Habitação.

UnibancoEmpréstimo destinado a empresas da construção civil para viabilizar a produção e comercialização de empreendimentos imobiliários.

Itaú

Empréstimo destinado à empresa da construção civil para via-bilizar a produção de empreendimentos imobiliários com, no mínimo, 60% de obra executada. Sua liquidação pode ser feita à vista ou por meio do mecanismo de Repasse. Neste último, o saldo devedor dos compradores das unidades do empreen-dimento será financiado na conclusão da obra, após registro do habite-se.

Real ABN AMROLinha de crédito para construção exclusiva de unidades resi-denciais, desenvolvidas preferencialmente através de SPE ou Patrimônio de Afetação.

Fonte: Elaboração própria a partir de dados do Sinduscon-MG.


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Para maiores detalhes acerca de taxa de juros, garantias, condições para libe-ração, formas de contratação, modalidades e demais informações peculiares a cada instituição citada na tabela acima, verifique o referido material apre-sentado pelo Sinduscon-MG no site: http://www.aseopp.org.br/wp-content/uploads/2010/02/CartilhaFinanciamento2007.pdf.

Resumo


• As definições diversas das instituições financeiras a cerca do plano em-presaria l de financiamento habitacional.

1. O que é Plano Empresarial?

2. Diferencie a definição de Plano Empresarial dada pe-los Itaú e Santander.

3. Pesquise e explique as condições de liberação de linha de crédito para os Plano Empresariais definidas pelo Real ABN AMRO.

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Aula 19 - Sistema de Consórcio

19.1 Introdução

Uma modalidade de compra de imóveis que vem crescendo ao longo do tem-po e que há muito é praticado na aquisição de carros e motos, dentre outros, é o consórcio. Nesta aula trataremos do consórcio imobiliário e suas caracte-rísticas.

19.2 O Sistema

O Sistema de consórcio no Brasil é regido pela Lei 11.795 de oito de outu-bro de 2008 e regulamentado pelo Banco Central por meio das Circulares de número 3432 e 3433. Trata-se de uma metodologia de vendas que há muito é exercida no nosso país, especialmente no que cabe à comercialização veícu-los automotores e outros bens duráveis, sendo agregado mais recentemente à esse rol os imóveis em suas diversas categorias, na qual há uma divisão do valor do bem em parcelas sobre as quais agrega-se taxas administrativas, im-postos, seguro e reflexos dos reajustes, caso estes ocorram.

É necessário ter em mente que apesar de se falar em consórcio imobiliário, na verdade o comprador recebe, quando contemplado, seja por sorteio, por lance ou pela finalização do consórcio, é uma carta de crédito referente ao valor contratado corrigido e a partir daí o comprador tem de encontrar o imóvel pretendido.

Travassos destaca que:

Em virtude da peculiaridade do ramo imobiliário e das diversas modificações implementadas pelas autoridades reguladoras de consórcios, apesar de se Chamar “Consórcio de Imóveis”, este é de fato um consórcio de dinheiro, com a obrigação da compra de imóvel, e por isso mesmo as administradoras são, atualmente, fiscalizadas pelas mesmas autoridades que fiscalizam as ativida-des bancárias. (Travassos, 2007, p.60).

Uma informação interessante quanto ao consórcio imobiliário é que o com-prador pode usar o FGTS para quitação total ou parcial do seu saldo devedor.

Quem adquire bens por esse sistema não paga juros de financiamento, incorre apenas em taxa de administração que ficam em torno dos 15% a 20% mais os impostos que recaem sobre as cotas, o que ainda assim o torna uma compra muito mais barra do que qualquer outro sistema de financiamento.


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Cunha (2013) faz um comparativo prático da diferença financeira na aqui-sição de um imóvel por meio de um consórcio e por meio de financiamen-to. Chega-se em nada mais nada menos que uma diferença a maior de R$ 43.866,67, na segunda modalidade de aquisição, ou seja no financiamento.

Na compra de um imóvel de R$ 500 mil, por meio de consórcio, considerando a taxa média de administração apurada pelo Banco Central de 17% em dez anos mais INCC de 5% ao ano, ao final do prazo o imóvel custaria R$ 735.806,93.

No financiamento, calculado com base nos juros médios de 11% ao ano, de acordo com a Anefac, totaliza R$ 779.673,60, também em dez anos. (CUNHA, 2013).

A autora ainda ressalta a questão do prazo. O consórcio sai mais em conta, mas o comprador poderá ter que esperar até a última prestação para ter direito à aquisição do imóvel. O que não ocorre no caso do financiamento.

Segundo Travassos (2007) no caso da aquisição pelo consórcio o comprador, quando já estiver com sua carta de crédito em mãos e já ter encontrado o imóvel desejado, deve verificar se toda documentação está juridicamente em ordem, pois o imóvel adquirido ficará hipotecado como garantia de pagamen-to das demais parcelas da compra, caso já não seja a última.

Travassos (2007, p.61) ainda ressalta no que cabe à documentação a ser apre-sentada que “é a mesma exigida pelo Agente Financeiro quando da aquisição através de qualquer agente, público ou privado...”.

O autor (2007) ainda destaca que a prática do consórcio imobiliário é bas-tante usual para quem quer efetuar aplicações na forma de poupança, porém de uma maneira mais rentável, pois quando completado o período acordado tem-se grandes possibilidades de repassar a outrem com ágio sobre o capital investido.

Resumo


• O uso do FGTS nos consórcios imobiliários;

• As modalidades de contemplação;

• Os trâmites dos documentos.


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1. Assinale a alternativa CORRETA.

( ) O comprador pode utilizar o FGTS para quitação total ou parcial do seu saldo devedor no consórcio imobiliário.

( ) A contemplação no consórcio imobiliário implica no fornecimento de um imóvel ao consorciado, correspondente ao valor contratado corrigido.

( ) O imóvel adquirido através do consórcio imobiliário não será hipo-tecado, mesmo havendo prestações a vencer.

( )No consórcio imobiliário, além da taxa de administração, há incidên-cia dos mesmos juros que recaem sobre o financiamento imobiliário.

2. Como é tratado a questão dos juros nessa modalidade de financiamento?

3. O consórcio imobiliário se difere do consórcio veicular, além do bem em si? Justifique.

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Aula 20 - Incorporação imobiliária

20.1 Introdução

Chegamos ao último assunto a ser abordado neste material. Vale ressaltar que é um dos mais complexos da área imobiliária e, que em decorrência disso, sus-cita grandes dúvidas nos profissionais que atuam no segmento, cabendo a vo-cês uma dedicação mais afinada e um aprofundamento maior nesta temática.

20.2 Discussão e Conceitos

Muito se vê hoje em dia nos sinais dos grandes centros ou mesmo em stands de vendas das empresas incorporadoras. As ofertas são feitas ainda na planta e geralmente envolve muito marketing, principalmente no estágio inicial. Nesta aula trataremos da incorporação imobiliária e suas particularidades.

Figura 19: Incorporação imobiliária.

Disponível em: <Fonte: http://propertyexperts.ru/uploads/posts/2013-08/1375374342_457896_40401729.jpg>. Acesso em 3 jan. 2015.

Será apresentado o assunto em um Box pela lógica didática apresentada no material encontrado. Fica também aqui a sugestão de que acessem a fonte sugerida e procurem os Manuais Lex números 14, 15 e 16, pois tratam do assunto de uma forma bem mais completa e aprofundada.


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BOX 10

Conceito

Incorporação imobiliária é a atividade empresarial exercida, por pessoa física ou jurídica, para a promoção e realização de construção, com intuito de alie-nação total ou parcial de edificações compostas de unidades autônomas.

Num sentido mais amplo, é o edifício que se constrói no imóvel para dele fazer parte, resultando a atividade humana da reunião de manifestações de vontade, experimentais muitas vezes em contratos, que mantêm uma relação de unidade entre si.

Bem Jurídico

Tem finalidade de construir condomínio por andares ou por planos vendendo antecipadamente as unidades autônomas, cujo capital far-se-á necessário para a construção do empreendimento.

Natureza jurídica

Atividade empresarial complexa de atos e contratos realizados pelo incorpo-rador, o qual ajusta, com os interessados, a venda e a construção da unidade autônoma, celebrando com eles, os compromissos de compra e venda de cada unidade, firmando, ainda, contratos de prestação de serviço de construção até a sua conclusão, realizando a instituição, especificando a convecção de condomínios.

Elementos da Incorporação

O instituto da Incorporação imobiliária possui os seguintes elementos funda-mentais:

• Elemento objetivo: são as frações ideias de terrenos, vinculada às unida-des condominiais autônomas em edificações de um ou mais pavimentos a serem construídos ou em construção;

• Elemento subjetivo: identificado pela existência de pelo menos uma pes-soa: o indicador, que pode ser uma pessoa física ou jurídica, empresaria ou não;

• Ele mento formal: registro competente de toda a documentação envolvida na incorporação imobiliária, especialmente, os documentos relacionado no artigo 32 da Lei n°4.591/64;


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• Elemento negocial: a atividade do incorporador é toda exercida com o intuito de realizar a alienação total ou parcial das edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, mediante a promoção e construção delas;

A união desses elementos outorga efeitos reais e obrigacionais a todos os envolvidos;

Estrutura Jurídica

Sujeito ativo – incorporador

O incorporador é a pessoa física ou jurídica que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideias de terrenos, com objetivo de vincular tais frações a unidades autônomas em edificações, para serem construídas ou em construção sob o regime condominial ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenado e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega a certo prazo, preço e determinadas condições das obras concluídas.

Sujeito passivo - a sociedade de modo difuso

Por outro lado, temos os adquirentes das unidades autônomas desse empre-endimento, que acreditam no sucesso do negócio. Essa crença é tão comum que o numero de incorporações imobiliárias cresceu vertiginosamente na úl-tima década, devido o aumento do crédito imobiliário e da criatividade dos incorporadores.

Síntese do procedimento

Após a execução de todos os estudos de viabilidade do negócio inicia-se a fase executiva do projeto. Feita a aquisição do terreno e a contratação de parceiro, recolha todos os documentos necessários para o registro e promova o lançamento do projeto. Concluídas as construções, obtenha as licenças e autorizações de praxe.

Passo a passo da incorporação imobiliária

1º - Faça o estudo da viabilidade econômica e comercial do empreendimento.

2º - Analise o terreno (solo e vizinhança) que comportara o projeto.

3º - Analise o produto considerado a região e o mercado consumidor.

4º - Elabore estudos sobre o projeto de empreendimento.

5º - Adquira o terreno/imóvel.


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6º - Elabore o estudo do valor Geral de Vendas (VGV)

7º - Contrate os fornecedores.

8º - Elabore o procedimento para aquisição de recursos para a construção.

9º - Busque a aprovação do projeto de construção do empreendimento

10º - Registre o memorial de incorporação.

11º - Promova o lançamento do empreendimento e inicie as alienações das futuras unidades autônomas.

12º - Conclua as construções e emita o “habite-se”.

13º - Averbe a construção.

14º - Registre a instituição de condomínio edilício.

15º - Registre a convenção condominial.

16º - Outorgue as escrituras definitivas de venda e compra das unidades au-tônomas.

Fonte: http://virtual.lex.com.br/demoimob/reader2/ (resumo dos fascículos 14, 15 e 16).Acesso em 10/12/14.

Resumo


• Conceito de incorporação;

• Elementos da incorporação;

• Sujeito ativo e sujeito passivo;

• E o passo a passo da incorporação.


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1. Defina sujeito ativo e sujeito passivo em uma incorporação imobiliária.

2. Selecione em sua região ou nas demais, caso não seja possível, 3 empre-endimentos incorporados.

3. Faça uma leitura minuciosa do Box desta aula novamente e redija um tex-to acerca do tema proposto expondo o seu entendimento sobre o assunto, Acesse a fonte sugerida e enriqueça sua leitura.

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Referências

Referências Básicas

ARAGÃO, J. M. Sistema financeiro da habitação: uma análise sócio ju-rídica da gênese, desenvolvimento e crise do sistema. Curitiba: Juruá, 3ª. Ed.. 2006.

JOHNSON, Tiago. Financiamento Habitacional - Dicas e Sugestões. Curi-tiba: Juruá Editora, 2009.

TRAVASSOS, Ari. Como Comprar & Vender Imóveis. São Paulo: Quali-tyMark, 2008.

Referências Complementares:

BARBOSA, F.H. A demanda de moeda no Brasil: uma resenha da evi-dência empírica. Pesquisa e Planejamento Econômico, v.8, n. 1, abr. 1978.

FIGUEIREDO, A. M. de S. Cálculos no sistema financeiro da habitação. Curitiba: Juruá, 13ª. ed. 2007.

Referências Suplementares:

BANCO CENTRAL DO BRASIL. Disponível em: http://www.bcb.gov.br/pt-br/paginas/default.aspx. Acesso em: 29/12/14.

BENEVIDES, Gilberto; HSIN, Wang Chi. Investir em Imóveis: entenda os segredos práticos deste mercado. São Paulo: Évora, 2013.

BRASIL. Decreto-lei nº 759, de 12 de agosto de 1969. Autoriza o Poder Exe-cutivo a constituir a empresa pública Caixa Econômica Federal e dá outras providências. Brasília, 1969. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/cci-vil_03/decreto-lei/del0759.htm. Acesso em: 22/12/14.

__________ Decreto-lei nº 2.164, de 19 de setembro de 1984. Institui in-centivo financeiro para os adquirentes de moradia própria através do sistema Financeiro da Habitação, a equivalência salarial como critério de reajusta-mento das prestações e dá outras providências. Brasília, 1984. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto-lei/del2164.htm. Acesso em: 16/12/14.


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e-Tec Brasil

__________ Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964. Institui a correção mo-netária nos contratos imobiliários de interêsse social, o sistema financeiro para aquisição da casa própria, cria o Banco Nacional da Habitação (BNH), e Sociedades de Crédito Imobiliário, as Letras Imobiliárias, o Serviço Federal de Habitação e Urbanismo e dá outras providências. Brasília, 1964. Dispo-nível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L4380.htm. Acesso em: 06/12/14.

__________ Lei no 5.741, de 1 de dezembro de 1971. Dispõe sobre a pro-teção do financiamento de bens imóveis vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação. Brasília, 1971. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/cci-vil_03/leis/l5741.htm . Acesso em: 15/12/14.

__________ Lei no 8.692, de 28 de julho de 1993. Define planos de rea-justamento dos encargos mensais e dos saldos devedores nos contratos de financiamentos habitacionais no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação e dá outras providências. Brasília, 1993. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8692.htm. Acesso em: 04/01/15.

__________ Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997. Dispõe sobre o Sis-tema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. Brasília, 1997. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9514.htm. Acesso em: 19/12/14.

__________ Lei nº 11.124, de 16 de junho de 2005. Dispõe sobre o Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social – SNHIS, cria o Fundo Nacio-nal de Habitação de Interesse Social – FNHIS e institui o Conselho Gestor do FNHIS. Brasília, 2004. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/cci-vil_03/_ato2004-2006/2005/lei/l11124.htm. Acesso em 12/01/15.

__________ Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008 - Dispõe sobre o Siste-ma de Consórcio. Brasília, 2008. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2008/lei/l11795.htm. Acesso em 05/12/14.

CAIXA. História. Disponível em: http://www14.caixa.gov.br/portal/acaixa/home/a_vida_pede_mais_que_um_banco/historia. Acesso em: 04/12/14.

__________ PSH: Programa de Subsídio à Habitação de Interesse Social. Disponível em: http://www1.caixa.gov.br/gov/gov_social/municipal/progra-ma_des_urbano/programas_habitacao/psh/index.asp. Acesso em: 04/12/14.

CUNHA, Simone. Veja vantagens e desvantagens de comprar por consórcio ou financiar: Em consórcio, custo de imóvel pode ficar 10% menor que finan-ciado. Modalidades são diferentes e consórcio demanda espera pelo bem. G1. São Paulo, 2013. Disponível em: http://g1.globo.com/economia/seu-di-nheiro/noticia/2013/05/veja-vantagens-e-desvantagens-de-comprar-por-con-sorcio-ou-financiar.html. Acesso em: 17/12/14.


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ELOY, Carolina. ONU: políticas públicas causaram a redução de favelas no Brasil. Jornal do Brasil. Disponível em: http://www.jb.com.br/pais/noti-cias/2010/03/19/onu-politicas-publicas-causaram-a-reducao-de-favelas-no-brasil. Acesso em: 29/11/14.

FREITAS, Valéria Viviane Correia de. Em algumas situações é possível contrais um segundo financiamento imobiliário, mesmo possuindo ou-tro financiamento de imóvel que está em fase de pagamento. Disponível em: http://www.clickhabitacao.com.br/artigos/e-possivel-ter-um-segundo-fi-nanciamento-de-imovel-quando-ja-e-devedor-em-outro-ativo/. Acesso em: 11/01/15.

GATTI, João Batista. O Sistema Financeiro da Habitação em seus 30 anos de existência. ABECIP – Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança. Disponível em: http://www.abecip.org.br/imagens/conteudo/publicacoes_e_artigos/o_sistema_financeiro_da_habitacao_em_seus_30_anos_de_existen.pdf. Acesso em: 05/01/15.

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e-Tec Brasil

Currículo dos Professores

Eduardo Cabral da Cruz é mestrando em Ciências Contábeis pela Universi-dade Federal de Uberlândia – UFU e graduado em Ciências Contábeis pela Universidade Estadual de Montes Claros – UNIMONTES. É Técnico em Transações Imobiliárias, professor do Instituto Federal do Norte de Minas – IFNMG, Campus Januária/MG e professor-formador da Rede e-Tec Brasil.

Prof. Esp. Sumerly Bento Camargo Júnior é graduado pela Faculdade de Di-reito Santo Agostinho (FADISA), especialista em Direito Constitucional pela Universidade Anhanguera. Possui experiência como advogado nas áreas cí-vel, trabalhista e administrativa. É professor efetivo de disciplinas jurídicas do Instituto Federal de Educação, Ciência e Tecnologia do Norte de Minas Gerais (IFNMG) e atua como professor formador da Rede e-TEC Brasil.


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