EXMO(A). SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA 4ª … · FOTO 05 Vista da área externa de...

RODRIGO IEZZI TARDELLI

ARQUITETO URBANISTA CREA 5061252741/D

CAU Nº 64054-9

1

Rua Tabat inguera, 140 – 7º Andar – c j . 705 – CEP 01020 -901 – São Pau lo – SP Fones: (11) 3107 -9289 / 3105 -3414 – Fax: (11) 3105 -4586

E-MAIL: r odr igo@tardel l iengenhar ia .com .br

EXMO(A). SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA 4ª

VARA CÍVEL DO FORO DE SÃO BERNARDO DO CAMPO/SP.

PROCESSO Nº 1026326-44.2017.8.26.0564 Ação: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL

Reqte: GISELE BECKA DE CARVALHO.

Reqdo: EDILSON APARECIDO GOMES.

RODRIGO IEZZI TARDELLI, Perito Judicial, nomeado

nos AUTOS em epigrafe, após as diligências e vistorias necessárias, bem

como circunstanciado exame da matéria em debate, vem mui

respeitosamente a V. Excia., para apresentar suas conclusões com o

seguinte:

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ÍNDICE

I. PRELIMINARES PÁG. 03

II. VISTORIA PÁG. 03

III. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO PÁG. 09

IV. VALOR DO IMÓVEL PÁG. 22

V. CONCLUSÃO PÁG. 23

VI. ENCERRAMENTO PÁG. 24

ANEXOS

I – Pesquisa Imobiliária.

II – Cálculos.

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I. - PRELIMINARES.

O presente trabalho objetiva a avaliação do apartamento

nº 41 localizado no 4º andar do edifício denominado “RESIDENCIAL

MONTALBIANCO”, situado à Rua Thomé de Souza, nº 77 – Centro – São

Bernardo do Campo/SP.

Deferida a prova pericial, para avaliação do imóvel, o

Signatário foi honrado com a nomeação do MM. Juízo, para servir como

Perito Judicial.

II. - VISTORIA.

Das minuciosas vistorias e diligências efetuadas e como se

verifica das fotos juntadas ao Laudo, que mostram todas as

características e condições locais, assim como o imóvel avaliando em

detalhes, tem-se:

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II.1 - LOCALIZAÇÃO.

O imóvel avaliado será o apartamento nº 41 localizado no

4º andar do edifício denominado “RESIDENCIAL MONTALBIANCO”,

situado à Rua Thomé de Souza, nº 77 – Centro – São Bernardo do

Campo/SP, conforme mapa de localização abaixo:

II.2 - MELHORAMENTOS E CARACTERÍSTICAS LOCAIS.

O local é dotado de todos os melhoramentos públicos e a

região apresenta-se com característica mista residencial-comercial, e o

imóvel avaliando enquadrando-se no Grupo II - Zonas de Ocupação

Vertical (incorporação), na 6ª Zona Incorporações Padrão Alto das

“NORMAS PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS” do IBAPE.

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O imóvel situa-se em local dotado de todos os

melhoramentos públicos, tais como: iluminação pública, redes de água,

esgoto, energia elétrica, pavimentação com guias e sarjeta, transporte

coletivo e serviço de coleta de lixo.

A região apresenta infraestrutura desenvolvida, sendo

encontrado nas imediações comércio de âmbito local, escola, assistência

médico hospitalar e policiamento regular.

II.3 - DO IMÓVEL.

IMÓVEL: Apartamento nº 41, localizado no 4º andar do edifício

denominado “RESIDENCIAL MONTALBIANCO”, situado à Rua Thomé de Souza, nº 77, Centro, contendo suíte máster com closet, banho e

jardineira; dormitório com dependência para banho privativo,

dormitório com jardineira, dormitório com acesso a varanda,

banheiro social, lavabo, sala de estar e jantar com varanda,

jardineira e lareira; sala de refeições, cozinha, despensa, lavanderia

com W.C. e dormitórios para empregada, com jardineira, reversível

para quarto de passar; com a área privativa de 397,38 m², área

comum de 71,985m² totalizando a área construída de 469,365 m²,

equivalente a uma fração ideal de 10% no terreno e nas partes de

propriedade de uso comum do condomínio. A esse apartamento

corresponde o direito ao uso de quatro vagas indeterminadas na

garagem coletiva localizada no subsolo, com auxilio de manobrista,

cuja área encontra-se computada na área comum já citada. O

prédio está construído em um terreno com a área de 1.140,00 m²

Cadastro Municipal: 001.009.046.000 (em área maior).

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II.3.1 - DO CONDOMÍNIO

O Residencial denominado “RESIENCIAL MONTALBIANCO”, é composto

por 01 torre com 8 andares de apartamento, sendo 01 apartamento por

andar, um mezanino, 1 subsolo, 1 escada e 02 elevadores.

No pavimento térreo da torre localiza-se a área comum do

residencial, salão de festas e Hall de elevadores.

No mezanino localiza-se o salão de jogos e a academia.

As garagens encontram-se situadas no pavimento inferior,

onde a unidade condominial possui 4 vagas.

O condomínio onde se encontra o referido edifício possui

guarita, sistema de interfones e recuos.

Do apartamento

O apartamento possui a seguinte distribuição:

2 suítes, 2 quartos, banheiro no corredor, sala com 3 ambientes, sala de

TV, lavabo, escritório, cozinha, lavanderia, despensa e suíte para

empregada.

-Área:

Área privativa......................... = 397,38m²

-Conservação: Reparos simples.

-Idade aparente:30 anos.

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Foi Usado o apartamento localizado no 1º andar como base, uma vez que o proprietário não estava presente nas duas datas agendadas da vistoria 08/05/2019 e 16/05/2019, conforme anexo III onde a patrona foi comunicada via e-mail.

Acabamentos principais do imóvel:

-Pisos: Revestimento em mármore no hall de entrada, lavabo,

cozinha e lavanderia. Revestimento de madeira na sala.

Revestimento em carpete nas suítes e dormitórios. Revestimento

cerâmico na varanda e suíte de empregada.

-Paredes: Pintura na sala, quartos e corredor, possuindo

revestimento em cerâmica nos banheiros, cozinha e lavanderia e

papel de parede no lavabo.

-Forros: Laje pintada a látex com sanca de gesso na sala.

-Outros: Caixilhos em alumínio.

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III. - RELATÓRIO FOTOGRÁFICO.

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Vista da fachada.

FOTO 02

Vista da portaria.

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FOTO 03

Vista da portaria.

FOTO 04

Vista do acesso para veículos.

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FOTO 05

Vista da área externa de circulação.

FOTO 06

Vista do salão de festas.

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FOTO 07

Vista do salão de jogos.

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Vista da área destinada a academia.

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FOTO 09

Vista do estacionamento.

FOTO 10

Vista da sala do apartamento uti l izado como referencia.

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FOTO 11

Vista de outro ângulo.

FOTO 12

Vista da varanda.

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FOTO 13

Vista do quarto 01.

FOTO 14

Vista da sala de TV.

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1556

216

.

fls. 208



CAU Nº 64054-9

16



FOTO 15

Vista do banheiro.

FOTO 16

Vista da suíte 01.

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1556

216

.

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CAU Nº 64054-9

17



FOTO 17

Vista da suíte 01.

FOTO 18

Vista da suíte 02.

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102

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2017

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.

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CAU Nº 64054-9

18



FOTO 19

Vista da suíte 02.

FOTO 20

Vista da suíte 02.

Par

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CAU Nº 64054-9

19



FOTO 21

Vista do closet.

FOTO 22

Vista do lavabo.

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1556

216

.

fls. 212



CAU Nº 64054-9

20



FOTO 23

Vista da cozinha.

FOTO 24

Vista da lavanderia.

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2017

.8.2

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1556

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.

fls. 213



CAU Nº 64054-9

21



FOTO 25

Vista da suíte de empregada.

FOTO 26

Vista do banheiro de empregada.

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.

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CAU Nº 64054-9

22



IV. - VALOR DO IMÓVEL.

IV.1 - CÁLCULO DO VALOR DO APARTAMENTO.

Como preconizado pela “Norma para Avaliação de Imóveis

Urbanos de 2011”, do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de

Engenharia de São Paulo (IBAPE-SP) o apartamento será avaliado pelo

"Método Comparativo Direto".

Aquele que define o valor através da comparação com

dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e

extrínsecas. As características e os atributos dos dados pesquisados que

exercem influência na formação dos preços e, conseqüentemente, no

valor, devem ser ponderados por homogeneização, respeitados os níveis

de rigor. É condição fundamental para aplicação deste método a

existência de um conjunto de dados que possa ser tomado

estatisticamente como amostra do mercado imobiliário.

IV.2 - VALOR DO APARTAMENTO

Valor Unitário .......................... = 2.628,97/m²

Área útil.................................. = 397,38m²

Svaga = 40,00 m² (área das vagas de garagem);

Fórmula para a determinação do valor do apartamento: 0

V i= (Au + 0,5x Svagas)x Vu

V Imóv el = (397,38 + 0,5 x 40,00 m²) x R$ 2.628,97/m²

V Im óvel = R$1.097.279,5

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cum

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1556

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.

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CAU Nº 64054-9

23



V - CONCLUSÃO

Na pesquisa, foi calculado o preço do apartamento nº 41

localizado no 4º andar do edifício denominado “RESIDENCIAL

MONTALBIANCO” Município de São Bernardo do Campo/SP pelo

“método comparativo direto”, e utilizando-se de 05 (cinco) elementos

comparativos, concluiu-se, atendendo “in totum” as “NORMAS 2011”,

para o local, com o valor (arredondado) de R$ 1.100.000,00 (hum milhão

e cem mil reais) para maio de 2019.

O Valor do apartamento nº 41 localizado no 4º andar do edifício

denominado “RESIDENCIAL MONTALBIANCO”foi calculado em:

R$ 1.100.000,00 (Hum milhão e cem mil reais)

Válido para maio de 2.019.

Par

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2017

.8.2

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1556

216

.

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CAU Nº 64054-9

24



VI. - ENCERRAMENTO.

Consta o presente laudo de 24 (vinte e quatro) folhas

impressas por computador, vindo esta última datada e assinada e as

demais rubricadas.

Anexo I - Pesquisa Imobiliária.

Anexo II – Cálculos.

Anexo III – E-mails da vistoria

São Paulo, 27 de maio de 2.019.

P

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fls. 217



CAU Nº 64054-9

25



ANEXO I Pesquisa Imobiliária

Par

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6326

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.

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Par

a co

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2017

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Par

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2017

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, so

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núm

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1970

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216

.

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Par

a co

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.

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CAU Nº 64054-9

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Par

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2017

.8.2

6.05

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Est

e do

cum

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OD

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stic

a do

Est

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de S

ao P

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, pro

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27/

05/2

019

às 1

7:45

, so

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núm

ero

WS

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1556

216

.

fls. 222



CAU Nº 64054-9

30



Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

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o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

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Con

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form

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proc

esso

102

6326

-44.

2017

.8.2

6.05

64 e

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igo

6C27

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Est

e do

cum

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Est

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, pro

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27/

05/2

019

às 1

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, so

b o

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ero

WS

BO

1970

1556

216

.

fls. 223



CAU Nº 64054-9

31



ANEXO II Cálculos

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

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//esa

j.tjs

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102

6326

-44.

2017

.8.2

6.05

64 e

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Est

e do

cum

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27/

05/2

019

às 1

7:45

, so

b o

núm

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1970

1556

216

.

fls. 224



CAU Nº 64054-9

32



CRITÉRIOS E METODOLOGIA

Método Comparativo

Para a determinação do justo e real valor do imóvel

ora avaliando, o perito valeu-se dos métodos correntes adotados pela

moderna técnica avaliatória, bem como da Norma para Avaliação de

Imóveis Urbanos do Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícia de

Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP e NBR 14.653-3.

Nas avaliações, temos como base método

comparativo de dados de mercado que consiste em se determinar o

valor do imóvel pela comparação com outros similares, pelo preço de

venda, tendo em vista as suas caracte rísticas semelhantes e

admitindo-se que todos os que produzem a mesma renda tem valor

igual ou guardam proporcionalidade l inear. No processo comparativo

entre o imóvel em exame e os pesquisados foi levado em conta, às

características intrínsecas de cada um e adaptando-se as diversas

condições de fórmulas próprias. Consideram-se também os

coeficientes de transposição, de melhoramentos públicos, de

profundidade, de testada, de topografia, de depreciação e outros.

Portanto a apuração do valor básico unitário do

apartamento foi feita através do metro quadrado médio, aplicando -se

os fatores de valorização ou desvalorização, em consonância com a

Norma de Avaliação e Perícia de Engenharia do– IBAPE/SP e NBR

14.653-3. Para tanto se procedeu a uma cuidadosa pesquisa de

elementos, colhida em imobil iárias dessa região, cujo tratamento de

homogeneização encontra-se no presente trabalho.

A f inalidade do presente trabalho é, pois, a de

apresentar solução para a l ide em questão.

Par

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Para a avaliação do apartamento em questão será

util izado o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO , que consiste em uma

ampla pesquisa de valores junto ao mercado imobil iário local, para a

determinação do valor unitário médio por área.

A pesquisa, sempre que possível, deve compreender

áreas de dimensões equivalentes e próximas ao avaliando. Em

havendo necessidade os elementos de pesquisa serão

homogeneizados, visando corrigir fatores tais como localização,

capacidade de uso, trafegabilidade, aproveitamento da área

permitida, diferentes grandezas de áreas, topografia, melhoramentos

públicos disponíveis, zona de ocupação, níveis econômicos da

região, bem como o potencial de crescimento, entre outros. Somente

de posse disso é que poderemos determinar o que se conhece por

VALOR DE MERCADO para uma unidade padrão (elemento

paradigma).

Essa pesquisa serviu de base para o cálculo do valor

unitário, tudo como recomendam as Normas em vigor, adotando -se

neste trabalho o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE

MERCADO , com tratamento dos dados pela metodologia de

TRATAMENTO POR FATORES .

Neste tratamento, devem ser ut il izados fatores indicados

periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas e

revisados em períodos máximos de dois anos, e devem especif icar

claramente a região para a qual são aplicáve is. A norma permite,

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alternativamente, a adoção de fatores de homogeneização medidos

no mercado, desde que o estudo de mercado específ ico que lhes deu

origem seja anexado ao Laudo de Avaliação.

O tratamento por fatores corresponde à aplicação da

teoria cartesiana à engenharia de avaliações. Ou seja, nele é

admitido que o problema maior pode ser dividido em vários problemas

menores (problema da localização, problema da testada, problema da

profundidade, etc.), que são ajustados INDIVIDUALMENTE, perante

uma situação de referência, adotada como paradigma. Todos os

fatores se referem a essa situação paradigma, admitindo que são

não-correlacionados. Portanto, devem ser aplicados na forma de

ajustes somatórios ou subtrat ivos.

I.1.i Verificação do Grau de Ajustamento

O grau de ajuste do tratamento é verif icado através do

atendimento aos itens da tabela 4 da NBR 14653 -2, sendo que pode-

se atingir Grau III , Grau II ou Grau I. A obtenção de um maior ou

menor grau depende sobretudo da qualidade da amostra obtida.

A atribuição do grau de ajuste leva em conta uma soma

relacionada ao atendimento total ou parcial à todos os itens e, além

disso, ao atendimento integral do itens considerados mais

importantes, sem os quais, mesmo com uma soma elevada, não se

consegue atingir graus elevados.

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I.1.ii Grau de precisão:

A normalização estabelece uma precisão em função da

amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do centróide

amostral, cujos valores encontram-se expostos na tabela 6 da norma.

Tal intervalo de confiança, em se tratando de amostra,

deve ser calculado com base na função densidade t -student, i lustrada

abaixo:

tt

tf ,1

2

2

1

)(2

)1(2

Os valores de t advindos da função densidade, para

probabilidades conhecidas, encontram-se tabelados, em função do

nível de signif icância adotada (que vai depender do grau de

fundamentação que se queira at ingir) e do número de graus de

liberdade.

O gráf ico a seguir representa a função densidade de t -

Student:

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Uma vez obtida a estatíst ica t -student (função do nível de

confiança e do número de graus de l iberdade), pode -se calcular

o intervalo de confiança pela expressão apresentada a seguir:

n

tS X

n

tS - X

____

Onde:

__

X = centróide amostral;

S = desvio-padrão amostral;

t = estatíst ica t -

n = número de elementos da amostra;

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AVALIAÇÃO

I.1.iii Obtenção do valor metro quadrado do apartamento

I.1.iv Pesquisa de Campo:

Nesta importante fase do trabalho, o Jurisperito

pessoalmente percorreu diversas regiões contíguas à área do imóvel

avaliando, na busca de elementos em oferta ou efetivamente

transacionados, priorizando elementos que guardassem semelhança

com o imóvel aval iando e sempre que possível, se situassem na

mesma região geo-econômica do mesmo, com o f ito de obter uma

amostragem representativa e sem qualquer viés.

Como, aprioristicamente, não se sabia quais eram as

variáveisimportantes na formação do preço no local do imóvel

avaliando, o signatário procedeu a minudente estudo,

enfocando não somente a área dos elementos amostra, mas

também suas frentes, topografias, posições nas quadras,

situação dos Imóveis, existência de construções,

melhoramentos públicos e demais detalhes julgados importantes

no mercado imobiliário.

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Foi obtido através do Programa GeoavaliarPro um

resumo dos elementos pesquisados conforme segue;

Fator oferta : foi apl icada, para elementos em ofertas, uma

depreciação de 10% de seu valor, a f im de vislumbrar a

elasticidade do mercado imobil iário. Tal fator encontra justif icat iva

na prática prof issional;

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ATUALIZAÇÃO : Todos os elementos são válidos para o mês

de maio/2019;

LOCAL: A transposição de valores foi feita pelo signatário, uma

vez que foram coletados elementos situados na mesma região

geo-econômica do avaliando;

Apresenta-se a seguir o gráf ico de:

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A) ELEMENTOS DISCREPANTES : Por não se afastarem da faixa supra.

Não houve valores discrepantes.

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ANEXO III Comunicado de Vistorias

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1

Rua Tabatinguera, 140 – 7º Andar – cj. 705 – CEP 01020-901 – São Paulo – SP Fones: (11) 3107-9289 / 3105-3414 – Fax: (11) 3105-4586

E-MAIL: [email protected] [email protected]

EXMO(A). SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA 4ª VARA

CÍVEL DO FORO DE SÃO BERNARDO DO CAMPO / SP.

PROCESSO Nº 1026326-44.2017.8.26.0564 Ação: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.

Reqte: GISELE BECKA DE CARVALHO.

Reqdo: EDILSON APARECIDO GOMES.

RODRIGO IEZZI TARDELLI, Perito Judicial, nomeado

nos AUTOS em epigrafe, em atendimento a r. determinação de fls. 282,

vem mui respeitosamente a V. Excia, para apresentar o seguinte:

ESCLARECIMENTO

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I. - PRELIMINARES.

O Signatário foi honrado com a nomeação do MM. Juízo, fl.

164, para servir como Perito Judicial, com o objetivo de realizar avaliação

do imóvel, transcrita no Laudo de fls. 194/238, cuja descrição, e valor de

mercado apurado, são apresentados a seguir:

- Apartamento nº 41 localizado no 4º andar do edifício denominado

“RESIDENCIAL MONTALBIANCO”, situado a Rua Thomé de Souza, nº77 –

Centro – São Bernardo do Campo/SP.

Valor da Avaliação:

R$ 1.100.000,00

(Hum milhão e cem mil reais)

Válido para maio de 2019

Em fls. 245/248 o Patrono do Requerido Impugna-se o

Laudo Pericial, de fls 194/1238.

Assim o mesmo escreve:

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3



O referido imóvel foi avaliado a pedido do Sr. Edilson pela

Corretora, Srª Rosimeire de Brito Pereira, CRECISP 154.699 e CNAI

17.920,cujo Parecer Técnico de Avaliação segue anexo.

Diante da apresentação de ambos os Laudos, necessário se

faz informar que, o Laudo apresentado em anexo, foi devidamente

elaborado no apartamento de propriedade do Sr Edilson, diferentemente

do Laudo apresentado pelo Sr. Perito Rodrigo Iezzi Tardelli, o qual elaborou

Parecer com base em apartamento diverso ao embargado.

O apartamento avaliado pelo Sr. Perito Rodrigo, tem por

base um imóvel a venda no mesmo edifício, porém muito inferior se

comparado ao de propriedade do embargado, Sr. Edilson.

Ademais, o imóvel esta mobiliado, todos os móveis são de

alta qualidade, planejados e alguns acabamentos de granito.

Diante do todo o informado e devidamente comprovado,

IMPUGNA-SE o Laudo Pericial apresentado pelo Sr. Rodrigo Iezzi Tardelli

diante da avaliação inferior ao valor real do imóvel para venda, sendo a

diferença apresentada entre as avaliações extremamente significativa.

Desde já requer seja considerado o valor de venda do imóvel

apresentado pela Srª Rosimeire de Brito Pereira, no importe de R$

2.009.180,68 (Dois milhões nove mil cento e oitenta reais e sessenta e oito

centavos).

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II. - ESCLARECIMENTO.

Em atendimento ao disposto no artigo 474, do Código de

Processo Civil, foi enviado comunicado de vistorias às partes do dia e hora

da realização da perícia, conforme será demonstrado no email abaixo:

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Onde foi usado o apartamento localizado no 1º andar como

base, uma vez que o proprietário não estava presente nas duas datas

agendadas de vistoria 08/05/2019 e 16/05/2019, onde se nota o completo

desinteresse do Requerido.

O patrono do réu apresenta as fls. 249/281 dos autos uma

opinião mercadológica elaborada pela Corretora de Imóveis Sra. Rosimeire

De Brito Pereira – CRECI – Nº 154699 – CNAI 17920, onde não consta

informações mínimas necessárias, e de acordo com a Norma de Avaliação

de Imóveis Urbano do IBAPE/SP, Item 9.2.1.2 – Subitem j):

“Não serão admitidos como dados de mercado opiniões,

mesmo que emitidas por agentes do mercado imobiliário”

Além disso, é necessário a homogeneização da pesquisa,

sendo assim não se pode levar em consideração uma simples opinião

mercadológica sem nenhum embasamento técnico.

A Sr. Corretora não fundamentou todo o seu trabalho

recorrendo as Normas de Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP –

Instituto Brasileiro de Avaliações e Pericias de Engenharia de São Paulo,

em sua ultima versão, 2011, nem tampouco da Norma ABNT – Associação

Brasileira de Normas Técnicas NBR – 14.653, onde será demonstrado

abaixo:

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II.1 HOMOGENEIZAÇÃO APRESENTADA AS FLS. 279

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A Homogeneização apresentada as fls. 279 pela Sra.

Corretora de imóveis demonstra que o valor unitário foi definido através

do valor total de venda do apartamento dividido pela área útil, sem a

aplicação de critérios técnicos de homogeneização, conforme

recomendam as normas técnicas.

Como demonstrado acima a Sra Corretora não utilizou o

“fator oferta” que aplica um redutor de 10% no valor da avaliação, a título

de superestimativa das amostras, relativas à margem de negociação, fator

este de emprego obrigatório, segundo as normas vigentes ABNT NBR

14653-2:2011 (item 8.2.1.3.5) e Norma para Avaliação do Imóveis Urbanos

do IBAPE/SP:2011 (item 10.1 Fator Oferta).

Deixou de aplicar fatores importantes tais como o “fator

localização” que tem como objetivo estabelecer uma relação entre os

setores e quadra dos elementos comparativos estudados e “fatores de

obsoletismo” especificamente o padrão e idade dos elementos

comparativos, desta forma supervalorizando o valor do m² para a região,

sendo assim, não poderá ser levado em consideração o trabalho

apresentado.

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III CONSIDERAÇÕES DO PERITO:

Para a avaliação do apartamento foi empregada a “Norma

para Avaliação de Imóveis Urbanos” do IBAPE – Instituto Brasileiro de

Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, que atende as exigências

do item 8.2.1.4.2 da NBR 14653-2 de 2011, onde foi considerado como

Padrão Fino, conforme estudo de Edificações do IBAPE.

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Os fatores de homogeneização utilizados no tratamento,

foram calculados conforme item 8.2.1.4.2, por metodologia científica, para

que reflitam, em termos relativos, o comportamento do mercado com

determinada abrangência espacial e temporal, e encontram-se indicados

na "Norma Básica para Perícias de Engenharia do IBAPE".

Para a determinação do valor unitário básico que reflita a

realidade mercadológica imobiliária da região avalianda, utilizou-se de

imóveis similares em oferta/transação, onde resultou em uma precificação

do bem mais precisa e correta, onde os imóveis comparativos já

guarnecem de vagas de garagem e mobília, ou seja os imóveis

comparativos já trazem esses bens com eles. Portanto o valor esta

embutido no unitário (R$/m²).

III. - CONCLUSÃO.

O Signatário mantém suas conclusões expressas no Laudo

de fls. 194/238, que realizou avaliação de mercado do imóvel abaixo

descrito:

- Apartamento nº 41 localizado no 4º andar do edifício denominado

“RESIDENCIAL MONTALBIANCO”, situado a Rua Thomé de Souza, nº77 –

Centro – São Bernardo do Campo/SP.

Valor da Avaliação:

R$ 1.100.000,00

(Hum milhão e cem mil reais)

Válido para maio de 2019

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IV. - ENCERRAMENTO.

Consta o presente esclarecimento 11 (onze) folhas, vindo

esta última datada e assinada.

Termos em que

P. Deferimento

São Paulo, 12 de agosto de 2.019.

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