EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 5a VARA CÍVEL DO FÓRUM REGIONAL VIII – TATUAPÉ.

Processo no 0111962-29.2008.8.26.0008

Luiz Francisco Bueno Pinheiro Franco, arquiteto, perito

nomeado nos autos da ação sob o rito

SUMÁRIO movida pelo

CONDOMÍNIO MANSÃO DE VERONA contra

RUI VALDIR LEOTO e OUTRO,

tendo vistoriado o imóvel e coligido os elementos que entendeu necessários

para avaliá-lo, vem, mui respeitosamente, à presença de Vossa Excelência para

apresentar as conclusões a que chegou, consubstanciadas no seguinte

L A U D O

1.0 - IMÓVEL AVALIANDO O signatário foi honrado com a nomeação para avaliar o

apartamento no 172, localizado no 17o andar do BLOCO “B”, integrante do

“CONDOMÍNIO MANSÃO DE VERONA”, situado nesta Capital, na Alameda

Subtenente Francisco Hierro, no 360, Parque Novo Mundo, 36o Subdistrito – Vila

Maria.

2.0 - VISTORIA

Dirigindo-se ao endereço supra descrito, que pertence

ao setor 63, quadra 56, de acordo com o mapa oficial da cidade (MOC) da

Prefeitura Municipal de São Paulo (vide ANEXO 1), o signatário como sói

proceder tirou várias fotografias, apresentadas a seguir, comprobatórias da

vistoria, que ilustram e dão boa noção do imóvel em questão, bem como

procedeu ao levantamento da área do apartamento, consubstanciado na planta

baixa no ANEXO 2.

Foto no 1 - Vista da portaria do “Condomínio Mansão de Verona” para a Alameda Subtenente Francisco Hierro.

Foto no 2 - Vista da Alameda Subtenente Francisco Hierro no trecho do condomínio em tela, como indicado pela seta vermelha.

Foto no 3 - Vista da via em questão no sentido oposto ao da fotografia acima, podendo-se observar que o “Condomínio Mansão de Verona” localiza-se na confluência da Alameda Subtenente Francisco Hierro com a Rua Soldado Geraldo Rosa.

Foto no 4 - Vista dos dois prédios que compõem o “Condomínio Mansão de Verona”, podendo-se observar, em primeiro plano, o Bloco “B” e, ao fundo, o Bloco “A”.

Foto no 5 - Vista com destaque para o Bloco “B”, onde se localiza o apartamento avaliando – sob o no 172 - 17o andar desse prédio.

Foto no 6 - Vista da portaria do condomínio pelo lado interno.

Foto no 7 - Vista ligeiramente deslocada à esquerda em relação

a fotografia acima, podendo-se observar parcialmente o Bloco “B”.

Foto no 8 - Vista parcial da identificação do condomínio

“Mansão de Verona”.

Foto no 9 - Vista do corredor que interliga o Bloco “B” ao Bloco

“A” no pavimento térreo do condomínio “Mansão de Verona”.

Foto no 10 - Vista parcial da área de lazer no pavimento térreo

do condomínio.

Foto no 11 - Vista do playground.

Foto no 12 - Vista parcial da quadra poliesportiva no pavimento térreo do condomínio.

Foto no 13 - Vista parcial da quadra de tênis no pavimento térreo do condomínio.

Foto no 14 - Vista da piscina de adulto.

Foto no 15 - Vista do conjunto de piscinas (infantil e adulto).

Foto no 16 - Vista parcial da churrasqueira no pavimento térreo

do condomínio.

Foto no 17 - Vista parcial do subsolo destinado a garagem.

Foto no 18 - Vista do elevador social no pavimento térreo do

Bloco “B”, ressaltando-se que são 3 (três) elevadores por bloco (2 social e 1 de serviço).

Foto n

o 19 - Vista parcial do hall do apartamento n

o 172,

podendo-se observar a porta corta-fogo ao lado do apartamento avaliando.

Foto no 20 - Vista da porta da entrada do apartamento

avaliando – sob o no 172 – 17o andar do Bloco “B”.

Foto no 21 - Vista da porta da entrada pelo lado interno do

apartamento.

Foto no 22 - Vista mais afastada em relação a fotografia

anterior, podendo-se observar a sala de jantar.

Foto no 23 - Vista no sentido oposto ao da fotografia acima,

podendo-se observar, parcialmente, a sala de estar.

Foto no 24 - Vista do corredor íntimo ou dos dormitórios.

Foto no 25 - Vista do mesmo corredor no sentido contrário ao da fotografia acima.

Foto no 26 - Vista parcial do dormitório 1, como denominado na planta baixa no Anexo 2.

Foto no 27 - Detalhe do piso desse dormitório 1 e do corredor íntimo, podendo-se observar que ambos são cerâmicos.

Foto no 28 - Vista parcial do dormitório reversível, como indicado na planta baixa no Anexo 2.

Foto no 29 - Vista sob outro ângulo desse dormitório.

Foto no 30 - Vista parcial do dormitório suíte.

Foto no 31 - Vista parcial do banheiro da suíte.

Foto no 32 - Vista parcial do banheiro social.

Foto no 33 - Vista da cozinha, podendo-se observar, ao fundo, a área de serviço.

Foto no 34 - Vista da cozinha no sentido oposto ao da fotografia anterior.

Foto no 35 - Vista parcial da área de serviço.

Foto no 36 - Outra vista da área de serviço, podendo-se observar, parcialmente, o vitrô do banheiro social e, à esquerda, a despensa, melhor vista abaixo.

Foto no 37 - Vista da despensa.

A Alameda Subtenente Francisco Hierro, no trecho em

consideração e ao longo de sua extensão, tem perfil plano, como é uma das

características do Parque Novo Mundo.

Está inserida numa ZM2, conforme se observa na planta

de situação e zoneamento no ANEXO 3.

Trata-se de uma zona mista de densidades demográfica

e construtiva médias, com coeficiente de aproveitamento mínimo igual a 0,20,

básico de 1,00 e máximo igual a 2,00, conforme se observa na tabela abaixo do

Código de Zoneamento estabelecido pela Lei 13.885 de 25 de agosto de 2.004.

O “Condomínio Mansão de Verona” situa-se na Alameda

Subtenente Francisco Hierro, esquina com a Rua Soldado Geraldo Rosa,

estando, ainda, localizado na quadra complementada pelas Ruas Soldado

Benedito Alves dos Santos, Soldado Almir Bernardino e Cabo Romeu

Casagrande (vide novamente ANEXOS 1 e 3).

São vias afetadas por todos os melhoramentos públicos,

além da proximidade as áreas de comércio local, institucional e de transporte

coletivo, ressaltando-se que o bairro (Parque Novo Mundo) é circundado pela

Rodovia Presidente Dutra e pela Avenida Educador Paulo Freire, que são

importantes artérias viárias da região.

O “Condomínio Mansão de Verona” é composto de dois

blocos, denominados Bloco “A” e Bloco “B”, onde se localiza o apartamento

avaliando.

O Condomínio em tela está assentado numa área de

terreno de 5.940,00m² e foi construído no ano de 1.988, tendo, portanto, 28

(vinte e oito) anos, conforme atesta a certidão abaixo emitida pela

Municipalidade:

O Bloco “B”, onde se localiza o apartamento avaliando,

assim como o Bloco “A”, é constituído de subsolo, andar térreo e mais 19

(dezenove) andares-tipo com 4 (quatro) apartamentos por andar, totalizando,

pois, 76 (setenta e seis) unidades condominiais residenciais nesse Bloco “B” e

152 (cento e cinquenta e dois) apartamentos em todo o Condomínio.

O apartamento avaliando – no 172 – localiza-se no 17o

(décimo sétimo) andar do Bloco “B” e pode ser enquadrado na tipologia

construtiva de “apartamento – padrão médio”, de acordo com as várias

classificações descritas e contidas no estudo “Valores de Edificações de

Imóveis Urbanos” do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias),

conforme se observa no ANEXO 4.

O apartamento

“contendo a área total construída de 133,065 metros quadrados, sendo que

68,58m² correspondem a área útil e os restantes 64,485m², à participação nas

áreas de uso e propriedade comuns, dos quais 10,00m², equivalem a uma vaga

coberta na garagem coletiva, dos quais 5,00m² corresponde a área equivalente

de construção, situada no subsolo do condomínio, para guarda de um carro de

passeio, sujeita à atuação de manobrista, correspondendo-lhe uma fração ideal

de 0,6603% no terreno do condomínio.”,

conforme consta na matrícula sob o no 34.938 do 17o

CRI da Capital, certidão acostada aos autos às fls. 285.

O apartamento é constituído sala de jantar, sala de

estar, 3 (três) dormitórios, tendo uma suíte e um dormitório reversível, banheiro

social, cozinha, área de serviço e despensa (vide novamente planta baixa no

ANEXO 2 que dá boa noção dos espaços físicos ali existentes).

O apartamento encontra-se em bom estado de

conservação e manutenção, como se observa nas fotografias retro

apresentadas, podendo, ainda, ser considerado o estado da edificação na

referência C (ce) do mencionado estudo do IBAPE, que qualifica tal letra no

estado de “regular”, assim descrita no estudo:

“Edificação seminova ou com reforma geral e

substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado com reparo

de eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou pintura externa e interna.”

Seus principais acabamentos são: pisos: cerâmica em todos os ambientes.

revestimentos: massa corrida com pintura à látex em todos os ambientes; à

exceção das áreas molhadas que tem azulejo até o teto.

esquadrias: portas e batentes de madeira em todos os ambientes, à exceção

da porta de acesso da cozinha a área de serviço, que é de

alumínio com folha de “correr”; janela de alumínio do tipo de

“correr” na sala e área de serviço; venezianas de alumínio nos

dormitórios; vitrôs de alumínio do tipo “maxim-ar” nos banheiros.

Outros detalhes construtivos podem ser, eventualmente,

observados nas inúmeras fotografias retro apresentadas.

3.0 - AVALIAÇÃO

Para determinação do valor do apartamento será

adotado o Método Comparativo Direto, que é a metodologia mais adequada

ao presente caso e que define o valor de forma imediata através da comparação

direta com dados de elementos assemelhados.

A Pesquisa de Dados é a principal etapa do processo

avaliatório e compreende o planejamento da pesquisa, a coleta de dados e

vistoria de dados amostrais.

O planejamento da pesquisa define a abrangência da

amostragem, quantitativa e qualitativa, e a forma de sua coleta e compilação.

Caracteriza e delimita a região na qual o bem avaliando

está inserido, para a obtenção de uma amostra representativa de dados de

mercado a ele semelhante.

A obtenção de dados e informações confiáveis de

ofertas e preferencialmente de negociações realizadas, contemporâneos à data

de referência, com suas principais características físicas, econômicas e de

localização e investigação do mercado.

Serão considerados semelhantes elementos que

estejam na mesma região e em condições econômico-mercadológicas

equivalentes às do bem avaliando; e, sempre que possível, tenham dimensões

compatíveis, número compatível de dependências (vagas de estacionamento,

dormitórios, entre outros), padrão construtivo semelhante; estado de

conservação e obsoletismo similares.

Na homogeneização dos elementos paradigmas, o

signatário utilizará alguns critérios recomendados pelas “NORMAS PARA

AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS” do IBAPE, que são os seguintes:

Fator de Oferta: Será deduzido 10% (dez por cento) nas ofertas, baseado na

elasticidade dos negócios e para se evitar a superestimativa

natural das mesmas.

Fator de Transposição: através dos lançamentos fiscais, extraídos da Planta

Genérica de Valores da PMSP, que aponta para a

Alameda Subtenente Francisco Hierro (Setor 63 –

Quadra 56) o valor de 224.

Fator Padrão Construtivo: esse fator será homogeneizado para o coeficiente

médio do “padrão médio”, que é de 1,926 (vide

tabela de coeficientes no Anexo 5).

Fator de Obsolescência: esse fator será homogeneizado para a idade física

de 28 (vinte e oito) anos – referência C (ce),

resultando no Foc = 0,20 + (0,80 x 0,674) = 0,717.

A Pesquisa de dados assemelhados, constante do

Anexo 6, obteve 6 (seis) elementos que foram homogeneizados para valores

unitários de áreas úteis construídas, levando-se em consideração os fatores

acima apontados.

O resultado final da pesquisa no ANEXO 6 apurou o

valor unitário básico de metro quadrado de área útil de:

VU = R$ 4.053,61 / m²

Portanto, de posse desse unitário e tendo em vista a

área útil do apartamento de 68,58m², obteremos:

VI = VU x Au

VI = R$ 4.053,61 x 68,58m²

VI = R$ 277.996,57

ou, em números redondos:

VI = R$ 278.000,00

4.0 – VALOR DO APARTAMENTO

Assim sendo, tendo em vista os fatores e elementos

apontados, o perito signatário avalia o apartamento em questão por:

R$ 278.000,00

(duzentos e setenta e oito mil reais)

(data base: março/2.016).

5.0 – ENCERRAMENTO

Laudo impresso em 28 (vinte e oito) folhas somente no

anverso. Contendo 37 (trinta e sete) fotografias digitais e completivo de 06 (seis)

anexos, assim discriminados:

ANEXO 01 – Mapa oficial da cidade (MOC) da PMSP – folha única.

ANEXO 02 – Planta do apartamento – folha única.

ANEXO 03 – Planta de situação e zoneamento – folha única.

ANEXO 04 – Tipologia construtiva – folha única.

ANEXO 05 – Tabela de Coeficientes – folha única.

ANEXO 06 – Pesquisa e Homogeneização de Valores – 08 (oito) folhas.

Estando todas as folhas rubricadas, à exceção desta

última que vai datada e assinada.

São Paulo, 7 de março de 2.016.

Luiz Francisco Bueno Pinheiro Franco

arquiteto - cau no 4253-6