EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA...

Eng. WALTER J G ALMEIDA – Avaliações, Perícias, Laudos e Pareceres Técnicos.

1

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA PRIMEIRA VARA

CÍVEL DA COMARCA DE SANTO AMARO/SP

PROCESSO: 0019753-78.2016.8.26.0002

AÇÃO: Cumprimento de Sentença – Despesas Condominiais

REQUERENTE: Condomínio Edifício Forest Hills e outro

REQUERIDO: Espólio de João Gualberto Ribeiro Conrado e outro

WALTER JOSÉ GONÇALVES DE ALMEIDA, registrado no

Conselho Regional de Engenharia e Agronomia da Região de São Paulo – CREA-SP,

Perito nomeado nos autos à fl. 104, tendo procedido à vistoria, diligências, análises e

demais serviços complementares, vem mui respeitosamente apresentar o resultado de

seus trabalhos, consubstanciado no Laudo de Avaliação anexo.

Outrossim, solicito o levantamento dos honorários já

depositados, de fl. 107 dos Autos.

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RESUMO DA AVALIAÇÃO

Autor/Requerido: Condomínio Edifício Forest Hills

Localização do

bem: Rua Dr. José Carlos de Toledo Piza, 101, Santo Amaro, SP

Data base: Setembro de 2017

Vistoria: 04/09/2017

Área Privativa 195,55 m²

Área Comum 198,35 m² (Incluso 3 vagas de garagem e depósito)

Área Total 393,90 m²

Fração ideal no

Terreno 2,9192 %

Contribuinte

IPTU 170.192.0193-7

Matrícula Imóvel 228.659 – 11º Cartório do Registro de Imóveis de São Paulo

Objetivo: Determinação do valor de mercado de venda do imóvel

Uso: Residencial

VALOR FINAL – SETEMBRO/2017

VALOR DE

MERCADO:

R$ 645.600,00 (seiscentos e quarenta e cinco mil e seiscentos

Seiscentos reais).

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Índice

1 FINALIDADE E OBJETO ....................................................................................................................... 4

2 VISTORIA ................................................................................................................................................ 4

2.1 Localização ................................................................................................................................... 5

2.2 Infra-estrutura e região ............................................................................................................ 6

2.3 Diagnóstico de Mercado.............................................................................................................6

3 AVALIAÇÃO ........................................................................................................................................... 6

3.1 Metodologia e Critérios de Avaliação ................................................................................. 6

3.2 Planilha dos elementos...............................................................................................................7

3.3 Resultados da Inferência Estatística ................. .....................................................................8

3.4 Valor do Imóvel ........................................................................................................................ 10

4 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO .................................................................. ..............................11

5 ENCERRAMENTO ......................................................................................................................... .....12

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1. FINALIDADE E OBJETO

O presente trabalho tem como objetivo a determinação do valor de mercado

para venda do imóvel considerando a data base atual, ou seja, setembro de 2017.

Consta na averbação 10 da matrícula atualizada do imóvel acostada aos autos (fls.

92 a 100) a prenotação 1.190.288 de 28/06/2017, referente à penhora do bem.

Não está incluso no escopo deste trabalho a verificação da existência de dívidas,

ônus ou gravames sobre o título de propriedade, bem como a situação dominial do

imóvel.

2. VISTORIA

Em vistoria no local em 04/09/2017 fui recebido pela requerida, Sra. Maria

Christina M R Conrado, residente no imóvel, que amigavelmente permitiu a minha

entrada no apartamento a fim de realizar a vistoria. Igualmente gentil foi o Sr.

Elenaldo, zelador do edifício, que me acompanhou indicando as dependências do

prédio.

Terreno: O terreno pertencente ao condomínio é irregular, seco, firme e apresenta

aclive para o fundo e declive para a lateral esquerda.

Condomínio: Possui uma única torre com vinte e dois pavimentos (3SS + T + 18), seu

uso é residencial e foi edificado na frente do terreno (foto 01). A entrada de pedestres

e de automóveis é feita pela Rua Dr José Carlos de Toledo Piza (foto 2). As vagas de

autos estão localizadas nos três subsolos do edifício (foto 4) e seus acessos são

controlados através da portaria. Ao todo são trinta e quatro apartamentos sendo trinta

e dois tipo (dois por andar), do primeiro ao décimo sexto e 2 coberturas edificadas nos

pavimentos 17º e 18º. O prédio é servido por três elevadores, dois sociais exclusivos e

um de serviço comum aos dois apartamentos do andar.

O condomínio possui na sua área comum um salão de festas no térreo (foto 7),

área ajardinada, espaço com churrasqueira, piscinas adulto e infantil, brinquedoteca,

sala de ginástica, sauna, play ground, quadras de squash e de tênis (foto 8). O edifício

foi construído há 28 anos e apresenta bom estado de conservação tanto nas suas

fachadas como nas dependências e benfeitorias internas.

Suas fachadas são revestidas com tijolinho e pintura PVA. O hall de entrada

(foto 6) possui piso de granito e paredes pintadas com PVA.

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O imóvel avaliando possui área real privativa ou útil de 195,55 m² e área real

comum de 198,35 m², já incluídas as correspondentes a um depósito (foto 5) e três

vagas de autos nos subsolos, totalizando 393,90 m². Estes dados estão em

conformidade com a sua matrícula no Registro de Imóveis (fls. 92/100 autos) e

Certidão de Dados Cadastrais da Prefeitura (anexo III).

Sua divisão interna é composta por sala com dois ambientes (estar com lareira e

jantar, fotos 9 e 10), varanda (foto 11), escritório e lavabo. Copa e cozinha (foto 12),

três dormitórios (duas suítes, a máster com closet e sacada, fotos 13 e 14), um

banheiro social, cozinha e na área de serviço (foto 16) há um banheiro e um quarto de

empregada.

O piso da cozinha, área de serviço e banheiros é do tipo cerâmico. Na saleta e

no hall de acesso aos quartos assim como na suíte máster, closet e um dos quartos, há

uma forração tipo carpete. Nas salas, escritório e um quarto (foto 15), o piso é de

madeira. As paredes são pintadas com PVA. Possui armários embutidos nos três

dormitórios e na cozinha.

2.1 Localização

O acesso ao bairro pode ser feito pela avenida Giovanni Gronchi e a quadra

onde se localiza o imóvel compreende as Ruas José Augusto de Souza e Silva e José

Pedro de Carvalho Lima.

Localização da quadra no “Google”

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2.2 Infraestrutura e região

O entorno da região vistoriada apresenta os seguintes melhoramentos públicos

e utilidades:

serviços utilidades

x Energia elétrica pública x Comércio

x Pavimentação x Supermercado

x Guias e calçadas x Posto de saúde

x Telefone aéreo x Escola pública

x Transporte coletivo de ônibus x Shopping Center

A circunvizinhança do imóvel apresenta ocupação predominante de uso

residencial multifamiliar de padrão superior com o contraste existente com a

proximidade da Comunidade Paraisópolis (150 m), edificada com residências no

padrão econômico e proletário (Norma IBAPE/SP).

2.3 Diagnóstico de Mercado

O momento atual do mercado de imóveis apresenta-se em viés de baixa devido

à situação econômica recessiva do país.

3. AVALIAÇÃO

3.1 Metodologia e Critérios de avaliação

Serão observadas as recomendações e parâmetros de cálculo preconizados

pelas seguintes normas, atualmente em vigor:

Normas Brasileiras Para Avaliações de Imóveis Urbanos – NBR 14653-2.

Norma Para Avaliação de Imóveis Urbanos 2011 do Instituto Brasileiro de

Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE/SP.

Estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos (VEIU) do IBAPE/SP.

Para a investigação dos valores praticados no mercado imobiliário realizou-se extensa

pesquisa visando à obtenção de elementos de comparação o mais similares ao

avaliando.

A depreciação do imóvel leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e

acabamento, bem como o estado de conservação e foi calculada segundo o critério

contido no VEIU – IBAPE/SP que é uma adequação do método Ross/Heidecke.

O padrão de construção será ponderado considerando-se os índices de classificação

das edificações contidos no estudo VEIU – IBAPE/SP, considerando-se aspetos internos

e externos ao imóvel.

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A elasticidade de preços praticada no mercado será ponderada através do Fator de

Fonte (Fof) com desconto de 10% nos preços pesquisados.

Planilha dos elementos utilizados:

Sendo:

IDADE = Idade real do imóvel

ÁREA = Área real privativa do apartamento em m²

HOSS HEIDECK = FOC = Depreciação pelo obsoletismo e estado de conservação

PADRÃO = Classificação de padrão conforme tabela Ibape – VEIU

VALOR TOTAL = Valor de oferta

Vun com Fof. = Valor descontado do Fator oferta (10%)

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3.2 Resultados da Inferência Estatística

De posse dos dados levantados no mercado foram testadas as variáveis:

Dormitórios, Foc, Padrão e Área Privativa, sendo que as variáveis que passaram nos

testes são:

Foc (variável proxy positiva) e Área Privativa (variável quantitativa positiva).

Face à condição dos elementos comparativos, definiu-se como variável

dependente ou explicada o Valor unitário com Fof.

Obs.: 1. A idade do imóvel é considerada no cálculo do Foc.

2. As variáveis Padrão e Dormitórios não foram utilizadas pois apresentam

valores iguais entre os elementos.

3. Os elementos de pesquisa 5, 7 e 13 (tabela acima - planilha) não foram

aproveitados pois não passaram nos testes estatísticos.

Procedendo às verificações gráficas, o modelo escolhido foi considerado

satisfatório apresentando os seguintes gráficos principais:

Estimado x observado

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Normalidade dos Resíduos

Resíduos da Regressão

Distância de Cook

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A seguir apresentamos os resultados estatísticos:

Informações Complementares:

Número de variáveis: 7

Número de variáveis consideradas: 3

Número de dados: 13

Número de dados considerados: 10 Resultados Estatísticos:

Coeficiente de Correlação: 0,9855500 / 0,9855500

Coeficiente Determinação: 0,9713088

Fisher-Snedecor: 118,49

Significância modelo: 0,01 Normalidade dos resíduos:

70% dos residuos situados entre -1 e + 1

100% dos resíduos situados entre -1,64 e + 1,64

100% dos resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 Outliers do Modelo: 0 Variáveis Equação t-Observado Sig.

Ärea ln(x) -2,13 7,06

Foc x 15,21 0,01 Equação de Regressão - Direta: Vu x 0,9 = +939,4484124 -1240,614629 * ln (Ärea) +12278,92052 * Foc Correlações entre variáveis Isoladas Influência

Ärea Foc -0,01 0,62 Vu x 0,9 -0,15 0,63

Foc Vu x 0,9 0,98 0,99

3.3 Valor do Imóvel - Formação do Valor

O imóvel avaliando apresenta os seguintes atributos:

Área privativa = 195,55 m²

Foc = 0,7254

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Substituindo-os na equação de forma a não ocorrer extrapolação vem:

Equação de Regressão - Direta: Valor Total = +939,4484124 -1240,614629 * ln (195,55) +12278,92052 * 0,7254

Calculando os valores do intervalo de confiança estimados ao nível de confiança

de 80%, vem:

Valor do imóvel

Valor mínimo: R$ 611.543,98 5,27 %

Valor médio: R$ 645.573,65

Valor máximo: R$ 679.603,33 5,27 %

O valor de R$ 645.573,65 representa o valor central do intervalo de ofertas

adotado já considerando a elasticidade das ofertas no mercado de imóveis. .

Assim, em número redondo com aproximação até 1% o valor de venda apurado

é de:

Valor do imóvel: R$ 645.600,00 (seiscentos e quarenta e

cinco mil e seiscentos reais), válido para setembro de

2017.

4. Especificação da Avaliação

O presente trabalho foi desenvolvido com metodologia científica e

tratamento dos dados por inferência estatística-regressão linear e os resultados

enquadrados nos seguintes níveis de fundamentação e precisão segundo quadros da

NBR 14653-2:

Grau de Precisão III

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de

tendência central de 10,54 % < 30%

Grau de Fundamentação I

Quantidade de elementos efetivamente utilizados = 10, com 2 variáveis

independentes, satisfazendo a condição 3(k+1), onde k é o número de variáveis

independentes.

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5. ENCERRAMENTO

Este relatório constitui uma peça única redigido em 12 páginas

numeradas, mais os anexos:

ANEXO I - Fotografias do apartamento e do condomínio

ANEXO II - Certidão de Dados Cadastrais da Prefeitura do Imóvel

São Paulo, 13 de setembro de 2017

__________________________________________

Engº Walter José Gonçalves de Almeida

Perito Judicial

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ANEXO I - RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

Condomínio e apartamento

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Foto 1 – Fachada do Edifício Foto 2 - Portaria do edifício

Foto 3 – Rua de acesso (entorno) Foto 4 – Garagem Subsolo

Foto 5 – Área dos depósitos - subsolo Foto 6 – Hall social – entrada edifício

Foto 7 – Salão de festas Foto 8 – Quadra de tênis

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001

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-78.

2016

.8.2

6.00

02 e

cód

igo

4A9A

250.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or T

OS

HIE

SA

ITO

, lib

erad

o no

s au

tos

em 1

9/09

/201

7 às

16:

55 .

fls. 138


15

Foto 9 – Sala de estar Foto 10 – Sala de jantar

Foto 11 – Varanda Foto 12 – Cozinha

Foto 13 – Suíte Foto 14 – Banheiro suíte

Foto 15 – Dormitório Foto 16 – Área de serviço

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

001

9753

-78.

2016

.8.2

6.00

02 e

cód

igo

4A9A

250.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or T

OS

HIE

SA

ITO

, lib

erad

o no

s au

tos

em 1

9/09

/201

7 às

16:

55 .

fls. 139


16

ANEXO II

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

001

9753

-78.

2016

.8.2

6.00

02 e

cód

igo

4A9A

250.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or T

OS

HIE

SA

ITO

, lib

erad

o no

s au

tos

em 1

9/09

/201

7 às

16:

55 .

fls. 140

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA...

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