EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 3ª …€¦ · (Figuras 1, 2 e 3) e as fotos a...

Perícias Técnicas de Arquitetura Marinela Nucci Carbonieri Engenharia Arquiteta e Urbanista Meio Ambiente CAU A84537-0 Urbanismo

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e.mail: [email protected] Cel: (11) 99534-6332

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL

DA COMARCA DE ATIBAIA – SP

PROCESSO Nº 1008230-11.2016.8.26.0048

MARINELA NUCCI CARBONIERI, Arquiteta e Urbanista,

Perita Judicial, nomeada nos autos da AÇÃO DE EXECUÇÃO, requerida por MARIA

DO CARMO ISHIDA HIRAHARA, em face de RUBENS DOMINGUES MADRIGAL

E DIRCE RUFATO DOMINGUES, dando por terminados suas diligências, vistorias e

estudos, vem apresentar suas conclusões no seguinte

LAUDO

Termos em que,

Pede e Espera Deferimento.

Atibaia, 18 de julho de 2019.

MARINELA NUCCI CARBONIERI ARQUITETA E URBANISTA

CAU/SP (Conselho de Arquitetura e Urbanismo) nº A84537-0 (antigo CREA 5061244334/D)

Membro Titular do IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e

Perícias de Engenharia/SP, desde 2003.

Pós-graduada em “Avaliações e Perícias de Engenharia”. Pós-graduada em “Georreferenciamento de Imóveis Rurais”.

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I – RESUMO

Conforme os cálculos efetuados no conteúdo do presente laudo, o

VALOR DO IMÓVEL, objeto da presente Ação, é de:

IMÓVEL DESCRIÇÃO VALORES (R$)

Residência Padrão Médio.

Av. Maristela, n° 105, Vila Petrópolis,

Atibaia/SP

Terreno:

586.505,99 Total:

1.229.000,00 Edificação:

642.624,28

VALOR TOTAL

VI = R$ 1.229.000,00

(um milhão, duzentos e vinte e nove mil reais)

Válido para JULHO de 2019

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II – INTRODUÇÃO

De acordo com dados constantes nos autos, o presente Laudo tem

a finalidade de proceder à AVALIAÇÃO do imóvel localizado na Avenida

Maristela, sob nº 105, Vila Petrópolis, Atibaia, Estado de São Paulo, CEP:

12946-470.

Conforme o despacho de fl. 250 dos autos, o M.M. Juiz

determinou a avaliação dos bens imóveis, objetos da presente Ação,

sendo esta signatária honrada com a nomeação para exercer as funções

de Perita do Juízo.

Pelo Requerente e pelos Requeridos não foram formulados

quesitos, bem como não indicaram assistentes técnicos.

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III – VISTORIA

1 - VISTORIA

1.1 – DO LOCAL

O imóvel, objeto da presente Ação, situa-se na Avenida Maristela,

nº 105, Vila Petrópolis, Atibaia, Estado de São Paulo, no quarteirão formado pela

citada rua e mais: Rua Luís Carlos Barreta, Rua Paulo de Társo dos Santos Silva e Rua

Dr. Osvaldo Raposo do Amaral.

A reprodução do mapa da cidade de Atibaia, as imagens aéreas

(Figuras 1, 2 e 3) e as fotos a seguir ilustram a localização do imóvel.

FIGURA 1 – Localização do imóvel em questão, com relação ao centro da cidade (imagem para fins ilustrativos). Fonte: www.google.com.br, 2019.

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Figura 2 – Localização do imóvel em questão (imagem para fins ilustrativos).

Fonte: www.google.com.br, 2019.

Figura 3 – Localização do imóvel em questão na imagem aérea (imagem para fins ilustrativos).

Fonte: www.google.com.br, 2019.

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Foto 1 – Vista da Avenida Maristela, no trecho onde se localiza o imóvel.

Foto 2 – Vista da fachada do imóvel.

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O local é servido pelos seguintes melhoramentos públicos:

Rede de água Rede de esgoto

Energia elétrica domiciliar Galerias pluviais Rede telefônica

Iluminação pública Pavimentação

Guias e sarjetas Transporte coletivo

Coleta de lixo

Conforme verificado “in loco”, o imóvel está situado em bairro

residencial, distante 4,50 Km do centro da cidade de Atibaia e a 3,50 km da Rodovia

Fernão Dias.

1.2– CARACTERÍSTICAS GERAIS DO IMÓVEL EM QUESTÃO

1.2.1 – CADASTRO IMOBILIÁRIO

De acordo com o “Espelho IPTU” fornecido pela Prefeitura da Estância

de Atibaia, o lote em questão possui os seguintes dados cadastrais:

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1.2.2 – TERRENO

O imóvel, objeto da presente Ação, está registrado na matrícula

21.726 do Cartório de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Atibaia

SP, com a seguinte descrição:

IMÓVEL: -“ Terreno com a área de 833,33 m², correspondente a parte

dos lotes 204, 205, 206, 207 e 208 da quadra “L”, do loteamento “Vila Petrópolis”, no B° Itapetinga, nesta cidade, medindo 16,66 ms. de frente para a Av. Maristela, 50 ms. do lado direito onde confronta com

Vicenzo Campione e s/ mulher, 50 ms. do lado esquerdo onde

confronta com Vicenzo Campione e s/ mulher e 16,66 ms. nos fundos,

onde confronta com o lote 215.”

De acordo com a planta do loteamento fornecida pela Prefeitura da

Estância de Atibaia, temos a seguinte configuração do lote em questão:

Os dados cadastrais do imóvel em questão, como Espelho Cadastral e

Matrícula podem ser verificados no ANEXO I, do presente laudo.

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Sendo assim, o lote tem as seguintes medidas de frente e

profundidade:

Frente ................................................................................................ 16,66m

Profundidade equivalente .………........................................................... 50,00 m

Área .................................................................................................. 833,33 m2

O lote em questão apresenta, ainda, as seguintes características:

topografia em leve aclive da frente aos fundos;

formato regular;

consistência seca;

aproveitamento total (100%).

1.2.3 – DAS CONSTRUÇÕES

Sobre o terreno descrito no item anterior, encontra-se edificado uma

residência unifamiliar térrea e uma edícula formada por dois pavimentos (conforme

croqui de situação), contendo as seguintes dependências:

- Residência Térrea: um salão, salas de estar e jantar, cozinha, dois dormitórios,

um banheiro social e uma suíte.

- Edícula (sobrado): - no pavimento térreo: sala, banheiro, cozinha e lavanderia;

- no pavimento superior: duas suítes com varanda.

Ainda sobre o terreno, encontra-se edificado um canil, uma despensa,

e uma piscina.

As construções principais possuem uma área total construída de

415,00 m2, conforme levantamento efetuado por esta signatária “in loco” (vide croqui

em ANEXO III).

O imóvel possui idade estimada de 30 (trinta) anos e encontra-se

em condições regulares de manutenção e conservação, conforme se pode verificar nas

tomadas fotográficas à frente.

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Croqui do imóvel em questão.

Avenida Maristela

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As principais características construtivas e de acabamento do imóvel

são:

Áreas secas: Piso......................................................................................................... Ardósia e piso cerâmico Paredes ................................................................................................................... Pintura látex Forro .......................................................................................... Forro de gesso com pintura látex Esquadrias ...........................................................................Portas e janelas madeira/ferro e vidro

Áreas molhadas: Piso....................................................................................................................... Piso cerâmico Paredes .............................................................................................. Placas cerâmicas até o teto Forro ..........................................................................................Forro de gesso com pintura látex Esquadrias ..........................................................................Portas e janelas madeira/ferro e vidro

A SEGUIR, SERÃO JUNTADAS AS FOTOGRAFIAS EXTERNAS E

INTERNAS DO IMÓVEL EM QUESTÃO.

Foto 3 – Vista externa do imóvel em questão, observando a garagem e suas características gerais.

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Foto 4 – Vista externa do imóvel em questão, observando a garagem e o corredor lateral.

Foto 5 – Vista externa do imóvel em questão, observando o corredor lateral.

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Foto 6 – Vista externa do imóvel, observando o acesso ao salão, bem como as características gerais de acabamento.

Foto 7 – Vista externa do imóvel, observando o corredor lateral, que dá acesso aos fundos do imóvel.

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Foto 8 – Vista geral do salão.

Foto 9 – Vista do hall de entrada, acesso ao imóvel.

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Foto 10 – Vista da sala, observando as suas características de acabamento.

Foto 11 - Outra vista da sala, observando suas características gerais.

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Foto 12 – Vista da cozinha, observando suas características de acabamento.

Foto 13 – Outra vista da cozinha, observando suas características gerais, bem como o acesso ao corredor lateral.

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Foto 14 – Vista do corredor, que dá acesso aos quartos e aos fundos do imóvel.

Foto 15 – Vista de um dos banheiros do imóvel em questão.

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Foto 16 – Vista de um dos dormitórios, observando as suas características de acabamento.

Foto 17 – Vista de outro dormitório, observando suas características gerais.

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Foto 18 – Vista da suíte, observando suas características gerais de acabamento.

Foto 19 – Vista do banheiro, parte da suíte, observando suas características gerais.

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Foto 20 – Vista da despensa e do canil.

Foto 21 – Vista interna da despensa, observando suas características gerais.

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Foto 22 – Vista parcial do canil e da edícula localizados nos fundos do imóvel.

Foto 23 – Vista externa geral da edícula (dois pavimentos), observando suas características gerais de acabamento.

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Foto 24 – Vista interna da sala, parte inferior da edícula.

Foto 25 – Outra vista geral da sala, observando o acesso ao banheiro e a cozinha.

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Foto 26 – Vista do banheiro, localizado na parte inferior da edícula.

Foto 27 – Vista da cozinha, observando suas características gerais de acabamento.

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Foto 28 – Vista da sacada, localizada na parte superior da edícula, observando o acesso as duas suítes.

Foto 29 – Vista de uma suíte localizada na parte superior da edícula, observando suas características gerais de acabamento.

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Foto 30 – Vista externa geral do imóvel em questão.

Foto 31 – Vista dos fundos do imóvel, observando a piscina e suas características de acabamento.

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IV – CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO

O método adotado para a referida avaliação foi o “MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO”, normatizado pelas ABNT

NBR 14.653-1 (PROCEDIMENTOS GERAIS), ABNT NBR 14.653-2 (IMÓVEIS

URBANOS) e ABNT NBR 14.653-3 (IMÓVEIS RURAIS).

Referido método tem na pesquisa de mercado e no tratamento de

seus dados sua principal fundamentação, que é composta pelas seguintes etapas:

a) planejamento da pesquisa de mercado;

b) levantamento de dados do mercado;

c) vistoria dos elementos amostrais;

d) tratamento dos dados.

1 – PARA ÁREAS URBANAS

Para a avaliação dos imóveis urbanos, o tratamento de dados foi

realizado através do tratamento por fatores, fundamentado pela ABNT NBR

14.653-2 e a NORMA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE-SP –

2011, indicados a seguir.

1.1 – Fator oferta ou fonte (Ff)

A superestimativa de dados de oferta é considerada da seguinte

forma:

Oferta Depreciação Fator Proprietário 5% 0,95 Imobiliárias 10% 0,90

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1.2 – Coeficiente localização (CL)

O ajuste do fator localização pode ser utilizado com base na Planta de

Valores Genéricos editada pela Prefeitura Municipal, quando atualizada, ou através de

estudo fundamentado. Não podem ser considerados elementos com índices que

apresentem discrepância superior ou inferior a 50%.

1.3 – Coeficientes de profundidade (Cp) e testada (Cf)

As influências de profundidade e testada podem ser calculadas pelos

coeficientes explanados a seguir.

Cp – Coeficiente de profundidade

O Cp é o coeficiente de ajuste entre a profundidade de referência,

fornecida pela Norma ou pelo paradigma local, e a profundidade do imóvel avaliando.

As relações entre a profundidade equivalente (Pe) e as profundidades

limites, profundidade mínima (Pmi) e profundidade máxima (Pma), se dão de acordo

com as seguintes situações:

a) se a profundidade equivalente for inferior às mínimas e estiver acima da metade

das mesmas (1/2 Pmi Pe Pmi), deverá ser empregada a fórmula

(Pe/Pmi)p

b) se a profundidade equivalente for superior às máximas até o triplo das mesmas

(Pma Pe 3Pma), a fórmula a ser empregada será

(Pma/Pe)p + [(1-Pma/Pe) . (Pma/Pe)P]

onde o expoente “p” é definido de acordo com a Tabela da referida

Norma.

Cf – Coeficiente de frente

O Cf é o coeficiente de ajuste entre a frente de referência, fornecida

pela Norma ou pelo paradigma local, e a frente do imóvel avaliando (frente projetada).

A relação entre a frente projetada (Fpr) e a frente de referência (Fr)

se dá através da seguinte expressão:

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Cf = (Fpr/Fr)f

onde o expoente “f” é definido de acordo com a Tabela da referida Norma.

A frente projetada (Fpr) deve sempre obedecer ao limite expresso

abaixo:

Fr/2 Fpr 2Fr

1.4 – Coeficiente de frentes múltiplas (Ce)

Deve ser aplicado conforme determina a Tabela da referida Norma.

Zona Valorização Fator 4ª Zona Incorporações Padrão Popular 10% 0,91 5ª Zona Incorporações Padrão Médio 10% 0,91 6ª Zona Incorporações Padrão Alto 5% 0,95 7ª Zona Comercial Padrão Popular 10% 0,91 8ª Zona Comercial Padrão Médio 10% 0,91 9ª Zona Comercial Padrão Alto 5% 0,95

Para os ajustes mencionados acima, fora da região

metropolitana de São Paulo, os coeficientes de referência utilizados

deverão estar de acordo com o estudo local.

1.5 – Fator de topografia (Ft):

O Ft é um fator valorizante ou desvalorizante do terreno de acordo

com suas características topográficas (em elevação ou depressão, em aclive ou

declive).

Existem duas formas de se obter o Ft:

1) pela dedução ou acréscimo correspondente aos gastos necessários para

colocar o terreno em situação ideal de aproveitamento;

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2) pelos fatores corretivos genéricos apresentados na Norma (tabela a seguir).

Topografia Depreciação Fator Situação Paradigma: Terreno Plano - 1,00 Declive até 5% 5% 1,05 Declive de 5% até 10% 10% 1,11 Declive de 10% até 20% 20% 1,25 Declive acima de 20% 30% 1,43 Em aclive até 10% 5% 1,05 Em aclive até 20% 10% 1,11 Em aclive acima de 20% 15% 1,18 Abaixo do nível da rua até 1,00 m - 1,00 Abaixo do nível da rua de 1,00 m até 2,50 m 10% 1,11 Abaixo do nível da rua de 2,50 m até 4,00 20% 1,25 Acima do nível da rua até 2,00 m - 1,00 Acima do nível da rua de 2,00 m até 4,00 m 10% 1,11

1.6 – Fator de consistência do terreno (Fc):

O Fc é um fator valorizante ou desvalorizante do terreno, de acordo

com as características morfológicas e físicas de seu solo.

A tabela a seguir indica os fatores corretivos genéricos aplicáveis aos

terrenos de acordo com a consistência do solo.

Situação Depreciação Fator Situação Paradigma: Terreno Seco - 1,00 Terreno situado em região inundável, que impede ou dificulta o seu acesso, mas não atinge o próprio terreno, situado em posição mais alta

10% 1,11

Terreno situado em região inundável e que é atingido ou afetado periodicamente pela inundação

30% 1,43

Terreno permanentemente alagado 40% 1,67

2 – PARA ÁREAS RURAIS

Para a avaliação dos imóveis rurais, o tratamento de dados foi

realizado através do tratamento por fatores, fundamentado pela ABNT NBR

14.653-3, indicados a seguir.

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2.1 – Fator oferta ou fonte (Ff)

A superestimativa de dados de oferta é considerada da seguinte

forma:

Oferta Depreciação Fator Proprietário 5% 0,95 Imobiliárias 10% 0,90

2.2 - Fator de classe de capacidade de uso das terras:

Referido fator está diretamente relacionado com a capacidade de uso

e taxonomia das terras, conforme as seguintes características: fertilidade, topografia,

drenagem, permeabilidade, risco de erosão ou inundação, profundidade,

pedregosidade, entre outras.

Classe I II III IV V VI VII VIII

Situação 100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%

Ótima 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200

Muito boa 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190

Boa 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180

Desfavorável 80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160

Má 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150

Péssima 70% 0,700 0,067 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140

Fonte: ARANTES, C. A.; SALDANHA, M. S. Avaliação de Imóveis Rurais Norma NBR 14.653-3 ABNT COMENTADA. 1. ed. São Paulo: Livraria e Editora Universitária de Direito, 2009. 270 p.

2.3 - Fator de situação:

Referido fator é habitualmente aplicado nos ajustes quanto à

localização e condições das vias de acesso dos imóveis rurais.

Situação Características Tipo de estrada Importância das

distâncias Praticabilidade durante o ano

Escala de valor (%)

Ótima Asfaltada Limitada Permanente 100 Muito boa 1ª classe s/

asfalto Relativa Permanente 95

Boa Não pavimentada Significativa Permanente 90 Desfavorável Estradas e

servidões Vias e distâncias

se equivalem Sem condições

satisfatórias 80

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Má Fechos nas servidões

Distâncias e classes se equivalem

Problemas sérios com chuvas

75

Péssima Fechos e intercep. p/

córregos sem pontes

Problemas sérios mesmo c/ seca

70

Fonte: ARANTES, C. A.; SALDANHA, M. S. Avaliação de Imóveis Rurais Norma NBR 14.653-3 ABNT COMENTADA. 1. ed. São Paulo: Livraria e Editora Universitária de Direito, 2009. 270 p.

3 – PARA ÁREAS INDUSTRIAIS

Para a avaliação das áreas industriais, por orientação da NORMA

PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE-SP – 2011, tópico 10.7.4 –

Lotes industriais, temos:

“A avaliação de lotes industriais deve ser feita, em

princípio, pelo unitário e pela localização. A pesquisa

deve compreender terrenos com áreas e dimensões

equivalentes, próximos dos da área avalianda. Não

necessitarão obrigatoriamente ser levados em conta os

fatores testada, profundidade e frentes múltiplas, desde

que o acesso seja suficiente e proporcional às

superfícies.

Na eventualidade de inexistirem dados em número

suficiente preenchendo as condições de área e frente,

poderão ser usados outros com superfícies e extensões

menores, ou maiores, desde que feita análise

demonstrando a relação valor unitário/área.”

Após o tratamento dos dados através dos fatores/coeficientes

indicados anteriormente, a avaliação dos terrenos/ áreas é feita pela

seguinte expressão, segundo a Norma:

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Vt = At x Vu

onde:

Vt = Valor total do terreno

At = Área do terreno

Vu = Valor básico unitário

4 – EDIFICAÇÕES

4.1 – Fator idade:

O Foc é o fator de depreciação da edificação que leva em conta o

obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como seu estado de

conservação. É obtido através de uma adequação do método Ross/Heideck.

A fórmula utilizada para os cálculos do Foc é a seguinte:

Foc = R + K (1 - R)

onde:

Foc = Fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação

R = Coeficiente residual

K = Coeficiente de Ross/Heideck

b1) R – Coeficiente residual

O R é o valor residual calculado como sendo 20% de K, segundo o

estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos, IBAPE”.

b2) K – Coeficiente Ross/Heideck

O K é o coeficiente obtido através da relação percentual entre a idade

da edificação (Ie) e a vida referencial (Ir), levando-se em conta o estado de

conservação da edificação.

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4.2 – Fator padrão construtivo:

O fator padrão construtivo é obtido com base na “Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos” do IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações

e Perícias de Engenharia, de 2007.

A aplicação do fator do padrão construtivo sobre o Custo Unitário

Básico de Edificações – CUB (padrão R8-N), publicado pela revista “Construção

– Mercado” da Editora Pini, resulta no Vu, que corresponde ao valor do metro

quadrado da edificação.

O CUB é elaborado mensalmente pelo SINDUSCON (Sindicato das

Indústrias da Construção Civil de Grandes Estruturas), de acordo com o artigo 54 da

Lei 4.591 e com a Norma NBR 12.721/2006 da ABNT.

Após o tratamento dos dados através dos fatores acima

indicados, a avaliação da edificação é feita pela seguinte expressão,

segundo a Norma:

Ve = Ae x Vu x Foc

onde:

Ve = Valor total da edificação

Ae = Área da edificação

Vu = Valor básico unitário

Foc = fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação

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V – AVALIAÇÃO

De acordo com os critérios mencionados no item IV do presente

laudo, para a avaliação do imóvel em questão, temos:

1 - AVALIAÇÃO DO TERRENO

1.1 – PESQUISA DE MERCADO

Conforme pesquisa de mercado em ANEXO II, o valor unitário

básico obtido foi de:

R$ 703,81/m2

(setecentos e três reais e oitenta e um centavos)

válido para JULHO de 2019

1.2- CÁLCULOS DA AVALIAÇÃO DO TERRENO

Vt = At x Vu x Cf

onde:

At = 833,33 m2

Vu = R$ 703,81/m2 (JULHO/2019)

Vt = 833,33 m² x R$ 703,81/m2 x 1,00

Vt = R$ 586.505,99 (JULHO/2019)

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2 – AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO

Ve = Ae x Vu x Foc

Onde:

Ve= valor total da edificação

Ae= área da edificação = 415,00 m2

Vu = valor básico unitário = R$ 2.693,03/m2 (R$ 1.415,15/m²* x

1,903**)

*R8N – SINDUSCON **tabela de valores de edificações de imóveis urbanos (IBAPE/SP) – Casa Padrão Médio = 1,903

Foc = Fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de

conservação = 0,5750***

***Foc = R + K (1-R) Foc = 0,2 + 0,4688 (1-0,2) Foc = 0,5750

Ve= 415,00 m2 x R$ 2.693,03/m2 x 0,5750

Ve = R$ 642.624,28 (JULHO/2019)

2.4 - VALOR FINAL DO IMÓVEL

O valor final do imóvel resulta da soma do terreno mais a edificação,

ou seja:

VI = Vt + Ve

VI = R$ 586.505,99 + R$ 642.624,28

VI - = R$ 1.229.000,00

(um milhão, duzentos e vinte e nove mil reais) válido para JULHO de 2019

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VI – GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO DA

AVALIAÇÃO

De acordo com a NBR 14.653-2, os laudos de avaliação devem se

enquadrar nos graus de fundamentação e de precisão, conforme item 9 da referida

norma. Assim temos:

1 – Grau de Fundamentação:

– Pontuação para fins de classificação das avaliações quanto ao grau de fundamentação = 15

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2 – Enquadramento dos laudos:

- Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento

por fatores

3 – Grau de Precisão:

- Grau de precisão da estimativa de valor no caso de utilização do método comparativo direto de dados

de mercado

De acordo com a pontuação e tabelas acima, a presente

avaliação se enquadra no GRAU III de fundamentação e de precisão.

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VII – CONCLUSÃO

Conforme os cálculos efetuados no conteúdo do presente laudo, o

VALOR DO IMÓVEL, objeto da presente Ação, é:

IMÓVEL DESCRIÇÃO VALORES (R$)

Residência Padrão Médio.

Av. Maristela, n° 105, Vila Petrópolis,

Atibaia/SP

Terreno:

586.505,99 Total:

1.229.000,00 Edificação:

642.624,28

VALOR TOTAL

VI = R$ 1.229.000,00

(um milhão, duzentos e vinte e nove mil reais)

Válido para JULHO de 2019

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VIII – ENCERRAMENTO

Consta, o presente LAUDO, de 38 (trinta e oito) folhas, em arquivo

digital na formatação PDF, mais os seguintes anexos:

ANEXO I – DOCUMENTAÇÃO REFERENTE AO IMÓVEL

ANEXO II – PESQUISA DE MERCADO

ANEXO III - CROQUI DO IMÓVEL

Termos em que,

Pede e Espera Deferimento.

Atibaia, 18 de julho de 2019.

MARINELA NUCCI CARBONIERI

ARQUITETA E URBANISTA CAU/SP (Conselho de Arquitetura e Urbanismo) nº A84537-0

(antigo CREA 5061244334/D)

Membro Titular do IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e

Perícias de Engenharia/SP, desde 2003.

Pós-graduada em “Avaliações e Perícias de Engenharia”. Pós-graduada em “Georreferenciamento de Imóveis Rurais”.

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ANEXO I

DOCUMENTAÇÃO REFERENTE AO IMÓVEL

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fls. 333


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ANEXO II

PESQUISA DE MERCADO

ELEMENTO 01

Localização do imóvel: Local: Vila Petrópolis, Atibaia, SP

Características do terreno: Área do terreno: 700,00 m2

Frente do terreno: 12,00 m2 Topografia: plana Consistência: seca

Valor do imóvel: Valor do imóvel: R$ 550.000,00 Ofertante: Viva Real Imobiliária - Fone: (11) 4402-2000 – CRECI: 25.810 Origem: Julho/2019

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fls. 334


_______________________________________________________________________________________


ELEMENTO 02



Frente do terreno: 20,00 m2 Topografia: declive da frente aos fundos Consistência: seca

Valor do imóvel: Valor do imóvel: R$ 380.000,00 Ofertante: Viva Real – Fone: (11) 99541-5011 – CRECI: 69168 Origem: Julho/2019

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fls. 335


_______________________________________________________________________________________


ELEMENTO 03



Frente do terreno: 15,00 m Topografia: plano Consistência: seca

Valor do imóvel: Valor do imóvel: R$ 330.000,00 Ofertante: Imóvel Web – Fone:(11) 2427-7188 Origem: Julho/2019

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ELEMENTO 04

Localização do imóvel: Local: Jardim Maristela, Atibaia, SP



Valor do imóvel: Valor do imóvel: R$ 500.000,00 Ofertante: Teto e Afeto – Fone:(11) 4411-4501 Origem: Julho/2019

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ELEMENTO 05



Frente do terreno: 20,00 m Topografia: aclive da frente aos fundos Consistência: seca

Valor do imóvel: Valor do imóvel: R$ 350.000,00 Ofertante: Teto e Afeto – Fone: (11) 4411-4501 Origem: Julho/2019

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, so

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3

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fls. 338


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ELEMENTO 06


Características do terreno: Área do terreno: 1.281,00 m2

Frente do terreno: 15,00 m2 Topografia: plano Consistência: seca

Valor do imóvel: Valor do imóvel: R$ 1.000.000,00 Ofertante: Imobiliária Patrimônio – Fone:(11) 4411-7079 Origem: Julho/2019

Par

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100

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2016

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33B

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, so

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núm

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WA

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3

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fls. 339


_______________________________________________________________________________________


ELEMENTO 07




Valor do imóvel: Valor do imóvel: R$ 320.000,00 Ofertante: RPS Negócios Imobiliários – Fone:(11) 4411-5007 – CRECI: 30265 Origem: Julho/2019

Par

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núm

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3

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fls. 340


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ELEMENTO 08

Localização do imóvel: Local: Itapetinga, Atibaia, SP



Valor do imóvel: Valor do imóvel: R$ 490.000,00 Ofertante: Imoplan Planejamento Imobiliário – Fone: (11) 4411-9988 – CRECI: 21970 Origem: Julho/2019

Par

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núm

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9591

3

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fls. 341


_______________________________________________________________________________________


ELEMENTO 9



Frente do terreno: 10,00 m2 Topografia: leve aclive da frente aos fundos Consistência: seca

Valor do imóvel: Valor do imóvel: R$ 360.000,00 Ofertante: Imóvel Web – Fone:(11) 997570-1430 – CRECI: 156074 Origem: Julho/2019

Par

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núm

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9591

3

.

fls. 342


_______________________________________________________________________________________


ELEMENTO 10




Valor do imóvel: Valor do imóvel: R$ 600.000,00 Ofertante: Imoplan Planejamento Imobiliário – Fone: (11) 4411-9988 – CRECI: 029977 Origem: Julho/2019

Par

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2016

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33B

8.E

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núm

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9591

3

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fls. 343


_______________________________________________________________________________________


ELEMENTO 11

Localização do imóvel: Local: Recreio Maristela, Atibaia, SP



Valor do imóvel: Valor do imóvel: R$ 450.000,00 Ofertante: elite Imóveis – Fone: (11) 4411-9884 – CRECI: 38328 Origem: Julho/2019

Par

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ELEMENTO 12

Localização do imóvel: Local: Recreio Maristela, Atibaia, SP



Valor do imóvel: Valor do imóvel: R$ 650.000,00 Ofertante: Lopes e Paolillo – Fone: (11) 2427-9400– CRECI: 00621 Origem: Julho/ 2019

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Tabela 1 - Valor do terreno e tratamento de fatores

Elementos Valor total Área do terreno Ff Ft Vu

(R$) (m²) (R$/m²)

1 550.000,00 700,00 0,90 1,00 707,14

2 380.000,00 480,00 0,90 1,05 748,13

3 330.000,00 410,00 0,90 1,05 760,61

4 500.000,00 860,00 0,90 1,11 580,81

5 350.000,00 457,00 0,90 1,05 723,74

6 1.000.000,00 1.281,00 0,90 1,00 702,58

7 320.000,00 500,00 0,90 1,11 639,36

8 490.000,00 630,00 0,90 1,05 735,00

9 360.000,00 385,00 0,90 1,00 841,56

10 600.000,00 1.000,00 0,90 1,11 599,40

11 450.000,00 525,00 0,90 1,05 810,00

12 650.000,00 1.087,00 0,90 1,11 597,38

Média 703,81

Tabela 2 – Saneamento Amostral

TRATAMENTO ESTATÍSTICO

1. Valor médio da terra

Vm = Σ amostras / nº amostras Vm = 707,14 + 748,13 + 760,61 + 580,81 + 723,74 + 702,58 + 639,36 + 735,00 + 841,56 + 599,40 + 810,00 + 597,38 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 12 Vm = 8.445,56 / 12 Vm = R$ 703,81

Intervalo Vu

amostral (R$/m²)

-20% 563,05

média 703,81

+20% 844,57

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2. Desvio Padrão

Utilizamos a fórmula: S² = Σ X² – n (xm) ² ______________ n - 1 Onde: S = desvio padrão; X = amostras obtidas nas coletas; n = número de amostras; xm = Vm = valor médio obtido nas coletas Assim temos que: Σ X² = 707,14² + 748,13² + 760,61² + 580,81² + 723,74² + 702,58² + 639,36² + 735,00²

+ 841,56² + 599,40² + 810,00² + 597,38²

Σ X² = 500.051,02 + 559.691,02 + 578.527,20 + 337.344,85 + 523.802,19 + 493.613,19 +

540.225,00 + 408.781,21 + 708.220,61 + 359.280,36 + 656.100,00 + 356.860,60

Σ X² = 6.022.497,25 Σ X² = 6.022.497,25 Assim: S² = Σ X² – n (xm) ² ___________ n – 1 S² = 6.022.497,25 – 12 (703,81) ² __________________ 12 – 1

S² = 6.022.497,25 – 12 (495.348,51) __________________ 11 S ² = 6.022.497,25 – 5.944.182,19 _________________ 11 S² = 7.119,55 S = √ 7.119,55 S = 84,38 = desvio padrão

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3. Saneamento das Amostras

Os valores com grandes desvios devem ser eliminados das amostras, para que não

haja contaminação dos resultados. Para isso foi calculado o coeficiente de variação

(CV) que indica o grau de precisão da amostragem.

CV = desvio padrão / média = S/xm = 84,38 / 703,81 = 0,1198 CV = 11,98 %

Sendo o valor máximo considerado de CV = 11,98 %, tornou-se necessário sanear as

amostras. Para tanto, foi aplicado o Critério de Chauvenet, onde o fator “d” calculado deve ser menor quando comparado com o d crítico para 12 amostras. Na Tabela de

Chauvenet, o d crítico para o número de 12 amostras é 1,80.

Para calcular o fator “d”, usamos: d superior = maior valor amostral – média 841,56 – 703,81 _______________________ = _______________ desvio padrão 84,38 d superior = 1,63 < d crítico = 1,80 = portanto deve ser mantida a amostra d inferior = média - menor valor amostral 703,81 – 580,81 _______________________ = ______________ desvio padrão 84,38 d inferior = 1,45 < d crítico = 1,80 = portanto deve ser mantida a amostra Após saneamento das amostras esta signatária pode validar o valor da terra nua para

os devidos cálculos:

Valor unitário médio para terra nua = R$ 703,81/m²

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ANEXO III

CROQUI DO IMÓVEL

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 3ª …€¦ · (Figuras 1, 2 e 3) e as fotos a...

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Transcript of EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 3ª …€¦ · (Figuras 1, 2 e 3) e as fotos a...