Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 3˚ Vara ... · básicos das Normas NBR 14653...

Engenheiro Marcelo Augusto – Perito Judicial

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Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 3˚ Vara

Civil de Araraquara

Dr. Paulo Luiz Aparecido Treviso

Processo nº 1000144-84.2016.8.26.0037

Autos de: “Execução de Título Extrajudicial - Cheque”

RTE: MARCIO ALESSANDRO MARTINS.

RTO: ESPÓLIO DE ODOROLICIO DE OLIVEIRA BESSA eoutro.

Marcelo Augusto, CREA: 5061446850, perito nomeado nos Autos em epígrafe e honrado pela nobre tarefa, tendo concluído seu trabalho pericial conforme solicitado vem até V. Excia, para requerer a juntada do Laudo anexo nos Autos em questão e a necessária autorização para o levantamento dos honorários profissionais já depositados conforme folhas 131, também renovando nossos protestos de estima e elevada consideração.

Termos em que, P. Deferimento

Araraquara, 26 de janeiro de 2017

Engº Marcelo Augusto Engenheiro Agrimensor- Civil- Segurança do Trabalho

Perito Criminal e Técnico em Mecânica. CREA. 5061446850

ABINP 438/11 INCRA C3B

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LAUDO TÉCNICO

1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES: 1.1. Objetivo:

Tem o presente, a finalidade de se determinar o Valor relativo mais apropriado aos Imóveis, objeto desta Avaliação.

1.2. Características da Região:

Imóvel respectivamente localizado na Av. CLORIVALDO GOLDONI Nº 126, LOTE 010 QUADRA B PLANALTO (PQ) ARARAQUARA SP CEP 14805-180 Município de Araraquara, SP, Cadastro 24.077.010.00 e de matrícula n.º 32.956.

1.2.1. Titularidade

Segundo observado nos Autos, visualizamos estes imóveis que são respectivamente parte integrante da matrícula n.º 32.956 conforme folhas 90@93, do cartório de Imóveis da Comarca de Araraquara.

1.2.2. Vocação

A vocação do imóvel e também de toda a região circunvizinha para o imóvel é mista onde entendemos que conforme observado á predominância é comercial para diversão e lazer com capacidade de acomodar conforme projeto de Bombeiros apresentado em torno de 340 pessoas.

1.2.3. Benfeitorias

Será descrito oportunamente.

1.3. Data das Vistorias e Participantes:

A vistoria ao imóvel objeto dos Autos foi realizada no dia conforme abaixo:

Data 05/12/2016 – Período da Tarde 14:00h.

Participantes:

· Engenheiro Marcelo Augusto - Perito Técnico Nomeado.

· Sr. Nilson Oliveira Bessa – Proprietário do imóvel

2. PERÍCIA:

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2.1. Metodologia: 2.1.1. Fizemos uma análise investigativa de Cadernos e

sites Imobiliários veículos informativos Idôneos frente ao observado;

2.1.2. Fizermos uma Pesquisa em toda a região circulo vizinha dos imóveis;

2.1.3. Análises das Avaliações e Valores anexados aos Autos pelas partes, analisando assim a diferenças dos valores apresentados;

2.1.4. Análise Comparativa de Valores – Método Comparativo.

2.1.5. E por fim uma análise estatística através de todos os valores encontrados;

2.1.6. No transcorrer deste trabalho, foram observados os preceitos básicos das Normas:

Ø No transcorrer deste trabalho, são obedecidos os preceitos básicos das Normas NBR 14653 –1, NBR 14653 –2 e 14653 –3 as quais incorporam em seu conteúdo as Normas NBR 5676, NBR 8951, NBR 8799, que se encontrão descontinuadas conforme site www.abnt.gov.br, como também o das NBR 14653 –4, NBR 14653 –5, 14653 –6 e 14653 –7.

Ø Também foram consultados para a adoção dos parâmetros e

critérios:

? Pesquisas indiretas no Mercado Imobiliário Regional, através de ofertas de Jornais, Publicações e site das Imobiliárias e os Jornais de Imobiliárias Conceituadas. No transcorrer deste trabalho também foram observados os preceitos básicos das Normas e Literaturas: ? Mapas da Cidade de Araraquara; ? Vade Mecum; ? Lei nº 9.785 - Altera a Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979;

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? Curso de Engenharia de Avaliações – IBAPE/SP; ? Lei nº. 12651 – Novo Código Florestal; ? SISTEMAS AMBIENTAIS E POLÍTICAS PÚBLICAS - H.T. Odum, E.C. Odum, M.T. Brown, D. Lahart, C. Bersok, J. Sendzimir; ? Apostila do Curso de Legislação Ambiental – SENAC

2.2. Nível de Precisão:

2.2.1. Pesquisas de Mercado e precisão das Informações:

- Nível de precisão adotado será de Alta Precisão dentro das

informações apresentadas e do universo encontrado. - Pesquisas ao Mercado Imobiliário de Araraquara.

2.3. Anexos:

2.3.1. Anexo 1 – Fotos do Reconhecimento Geral e Reconhecimento da Edificação 01;

2.3.2. Anexo 2 – Mapa de Referência e localização da referida Área.

2.3.3. Anexo 3 – Folha de espelho do IPTU.

2.4. Avaliação:

2.4.1. Detalhes e Áreas das Edificações Utilizadas:

Conforme Vistoria Pericial realizada em 05/12/2016, observamos a propriedade localizada na Avenida Clorivaldo Goldoni, nº 126, Chácara Flora, ambas no Município de Araraquara, SP, parte integrante da matrícula n.º 32.956 e Cadastro 24.077.010.00 constituída de: De Terreno com 40 metros de frente e 125 de frente aos fundos encerrando a área com 5000,00 m², sendo bem distribuída e edificada e com idade aparente de 10 anos com aparente manutenção, todavia necessitando de reparos, alguns constantes e outros pontuais, conforme será descrito:

Ø Bar ou Salão 01 – conforme pode ser observado pelas fotos temos logo na entrada uma área coberta de madeira aparente rústica similar a eucalipto envernizada, com toldos de material sintético para proteção de sol e chuva em bom estado de

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conservação, observamos que o piso é de concreto desempenado também bem conservado.

Dentro deste salão 01 temos a área de atendimento servida de janelas de visita com portas elevatórias em aço e revestimento de tijolos a vista com, conjunto de churrasqueiras com revestimento cerâmico em seu piso e em suas paredes até o teto; Onde e ainda fazendo parte do mesmo ambiente uma cozinha também com revestimento cerâmico em seu piso e em seu teto; Pertencentes ainda a este Salão 01, temos 3 sanitários sendo: Sanitário Masculino com revestimento Cerâmico em seu Piso e em suas Paredes até o teto; Sanitário Feminino com revestimento Cerâmico em seu Piso e em suas Paredes até o teto; Sanitário Deficiente Físico com revestimento Cerâmico em seu Piso e em suas Paredes até o teto; E um vestiário contendo sanitários e chuveiros, também com revestimento cerâmico em seu piso e em suas paredes. Para esta Região estaremos considerando onde para tal análise utilizamos o Critério de Heidecke Estado de conservação 3,5 – com reparos Simples e importantes, e 3 com reparos simples para a Área Rústica.

Ø Salão 2 ou Área de Estúdio: Área com proteção acústica para pequenos shows ou também para estúdio para práticas de bandas, contendo palco e estrutura de camarin e também um escritório, tendo revestimento cerâmico em seu piso, portas acústicas e forro de PVC, com pintura látex em suas paredes necessitando de reparos, com sinais aparentes de infiltrações. Para esta Região estaremos considerando onde para tal análise utilizamos o Critério de Heidecke Estado de conservação 3,5 – com reparos Simples e importantes.

Ø Áreas de Piscinas: Observamos uma área única de Piscinas de fibra de vidro, sendo 01 infantil e 01 adulta, com área de revestimento em pedra com assentamento rústico e alambrado, necessitando de aparentes

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reparos de impermeabilização. Destaco que não foi possível atestar se existem ou não vazamentos ou reparos nas piscinas, pois as mesmas estavam cheias, também não foi demonstrado ou mesmo visualizado conjuntos motores e filtros. Para esta Região estaremos considerando onde para tal análise utilizamos o Critério de Heidecke Estado de conservação 3 – com reparos Simples e importantes.

Ø Campo de Futebol: Observamos que no local é existente um campo de futebol com dimensões de 25 x 40 de grama artificial sintética, com aspectos de aparente inutilizada, necessitando de troca; Também tem em suas volta alambrados em média de 8 metros de altura com entorno posteamentos com Holofote Com drenagem aparentes e superficial precária. Para esta Região estaremos considerando Aonde para tal análise utilizamos o Critério de Heidecke Estado de conservação 4,5 – com reparos importantes e sem valor.

Ø Remanescente é Área não edificada, sendo apenas gramado natural de grama tipo esmeralda.

2.4.2. Metodologia de Coletas

Conforme já anteriormente relatado o local objeto desta lide é em um local onde ha um conjunto imóveis de basicamente mesmo padrão é em local comum de locações para festas e também moradia e lazer desta cidade, nas proximidades da Avenida que liga a cidade de Araraquara a Cidade próxima de Matão. Contudo importante ressaltar que conforme ás pesquisas para aplicação do método comparativo.

Conforme Norma de Avaliações de Imóveis Urbanos NBR 14653-2, conforme Abaixo:

Imóvel Urbano: Imóvel dentro do perímetro Urbano definido em Lei.

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Entendemos que conforme NBR-14653:1 da ABNT – em sua parte 1: O conceito de valor de mercado compreende a “quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente”, todavia, entendemos que mesmo atendendo todos os fatores de correção, ponderação e homogeneização, nunca conseguiremos atingir o fator de flutuação do mercado, pois é uma variante imensurável por este motivo, em situação quando possível, e entendemos este ser o caso das áreas foi utilizado o Método Comparativo de Dados de Mercado para o Terreno e para edificação, estaremos utilizando os dados das Revistas Pini e Construção de Mercado fazendo a Aplicação do Critério de Heidecke, onde classificamos pelo encontrado e representado pelo anexo 01 e 02 o Estado para as Edificações que representa uma depreciação de para cada uma sobre o valor do padrão da edificação referente a Reparos Importantes e complementação de Edificação (REPARO DE ESTRUTURAS, PINTURA, TELHADO, CALHAS, ETC), serão apresentados oportunamente abaixo. 2.5. Método de Comparativo Direto imóvel:

Matricula nº Pesquisa Imobiliária - Terreno

51.200 1 2 3 Amostras Pericia

Terreno 80,00 100,00 60,00 R$ 87,06 R$ 90,00

Valores Totais em 2016

Valor Médio

Desvio Padrão

Intervalo de Gaus Média

Saneada Dimensões Valor Imóvel

R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² m² R$

R$ 83,41 R$ 14,93 R$ 68,48 R$ 98,34 R$ 85,69 5000 R$ 428.440,71

2.5.1. Benfeitorias:

2.5.1.1. EDIFICAÇÕES Unidade Qte

2.5.1.1.1. Existente Salão 1 m² 157,86

2.5.1.1.2. Cobertura m² 157,252.5.1.1.3. Ampliações Salão 2 e outros m² 165,99

2.5.1.1.4. Piscinas (Media + infantil + Piso e alambrado) un. 1,00

2.5.1.1.5. Campo de Futebol m² 1000

2.5.2. Cálculo do Valor da Edificação:

Edificação (m2) x Valor da Pini x depreciação (Critério de Heidecke)

AVALIAÇÃO PELO CRITÉRIO DE HEIDECKE

2.5.2.1. EDIFICAÇÕES Estado Depreciação Valor

2.5.2.1.1. Existente Salão 1 3,5 33,2% R$ 135.013,52

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2.5.2.1.2. Cobertura 3 18,1% R$ 64.393,88

2.5.2.1.3.Ampliações Salão 2 e

outros3,5 33,2% R$ 141.966,90

2.5.2.1.4.

2 Piscinas (Media + infantil + Piso e

alambrado)3 18,1% R$ 19.172,79

2.5.2.1.5. Campo de Futebol 4,5 75,2% R$ 22.320,00

Todavia, vemos nesta perícia a existência de Quatro situações, a saber, e que foram levadas em consideração para esta análise:

1) A Principal vocação do imóvel em Questão; 2) Classificação do padrão construtivo em Questão; 3) Dimensão da Edificação e Benfeitorias; 4) Depreciação da Construção.

Sendo assim encerramos estes esclarecimentos conforme abaixo:

Onde e diante de tal segue abaixo o resultado desta avaliação:

Inscrição Valor Imóvel 24.077.010.00 R$

Terreno R$ 428.440,71

Edificações R$ 382.867,09

Total R$ 811.307,80

“Oitocentos e onze mil trezentos e sete reais e oitenta centavos”

ERA O QUE HAVIA A EXPOR

Sendo assim terminamos fazemos a apresentação deste Laudo contendo 08 Laudas e 03anexos sendo todas as folhas enviadas e digitalmente coloridas e assinadas.

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Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 1000144-84.2016.8.26.0037 e código A12C15.Este documento foi protocolado em 26/01/2017 às 15:40, por ROSELENE CARMO MERLOS DA SILVA, é cópia do original assinado digitalmente por ROSELENE DO CARMO MERLOS DA SILVA.

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INSCRIÇÃO CADASTRAL EXERCÍCIO REDUZIDO DATA EMISSÃO MOEDA CÓD. MUNICÍPIO

PROPRIETÁRIO

COMPROMISSÁRIO

ÁREA DO TERRENO

VALOR VENAL TERRENO

VALOR TOTAL

VALOR VENAL PRÉDIO VALOR VENAL ATUALIZADO

ÁREA DE CONSTRUÇÃOTESTADA SECUNDÁRIATESTADA PRINCIPAL

ALÍQUOTA DESC. IPTU VERDE

VALOR EXCEDENTE IMPOSTO LÍQUIDO DESCONTO TIPO DO IMPOSTO

ENDEREÇO DE ENTREGA

ENDEREÇO DO IMÓVEL

24.077.010.00 2016 61703 20/10/2016 REAL 0181

GUSTAVO DE OLIVEIRA BESSA

5.000,00 40,00

83.700,00 157.905,19 241.605,19

0,00 515,39

1.902,64 0,00 1.902,64 IMPOSTO PREDIAL

AV CLORIVALDO GOLDONI Nº 126 PQ PLANALTO CEP 14805-180 ARARAQUARA SP

AV CLORIVALDO GOLDONI Nº 126 LOTE 010 QUADRA B PLANALTO (PQ) ARARAQUARA SP CEP 14805-180

PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE ARARAQUARASecretaria Municipal da Fazenda

Rua São Bento, 840 - Centro - CEP: 14.801-901www.araraquara.sp.gov.br

0,7875 0,00

NÃO

MATRÍCULA:

TRANSCRIÇÃO:

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Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 3˚ Vara ... · básicos das Normas NBR 14653...

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