Estudo de Viabilidade

RESIDENCIAL VENDA DA CRUZ

PGF 001 – ESTUDO DE VIABILIDADE

Alcântara

Niterói

Rio de Janeiro

Localização da Área

Necessidade de Moradias para a Classe C

Município de S.G. em Expansão

Proximidade de Niterói e do Rio

Preços de Venda Competitivos

Motivação do Empreendimento

Motivação do Grupo Casa Fechaduras

Criação de um Grupo de Investimentos

Construção com contrato “Turn Key”

Custo da Obra garantido em contrato

Prazo de Construção garantido em contrato

Número de cotas divididas por 100

Cota-parte corresponde a 1% de todo o

Empreendimento


Empreendimento dividido em três etapas:

1ª fase - Fechamento do grupo de investidores

2ª fase – Execução da Obra

Obra só inicia com fechamento 100% do grupo

3ª fase - Comercialização das unidades

Mínimo de 5 cotas ou 5% do empreendimento

VGV do Emprendimento

1 Custos da Construção ( A.T.C. Equivalente )

2 Estudo de Viabilidade e Projeto Legal

3 Projeto Executivo e Complementares

4 Custo Administrativo Construtora

7 Imposto - ISS

198.785,34R$

17.977,11R$

2.2

84.1

29,9

8

COTAS DE

22.841,30

100

COTAS DO EMPREENDIMENTO

1.987.853,40R$

29.817,80R$

49.696,34R$


Desembolso do valor das cotas adquiridas

depositado na conta da obra

Venda durante a construção será proporcional

ao número de cotas adquiridas

Empreendimento se encerrará com a

comercialização da última unidade e o depósito

dos créditos.

FASE 1

ESTUDO DE VIABILIDADE

DEMOLIÇÃO DAS CASAS

LIMPEZA DO TERRENO

LEVANT. PLANIALTIMÉTRICO

FASE 2

PROJETO DE ARQUITETURA

PROJETO LEGAL & PROJETOS

COMPLEMENTARES

ORÇAMENTO DETALHADO

FASE 3

FECHAMENTO DO GRUPO

DIVISÃO DAS COTAS

INÍCIO DAS OBRAS

Implantação do Emprendimento

Planta Baixa – Pav. Térreo

53,921 m 2

130,517 m2

147,734 m 2

01

23

45

175,177 m2

5,00

Vist a A1

19,369 m 2

TÉRREO

Rua Cristiana

445

415

Rua

D

r. P

orciúnc

ula

Loja 1

Loja 2

Loja 3

5,00

3,00

Vista A

2

43,18 m2 + Jirau 21,60 m2

0,00

43,40 m2 + Jirau 21,70 m2

43,65 m2 + Jirau 21,83 m2

C-08 C-08

C-14

C-14

50,077 m 2

Sobe

ao G1

20 %

Ja

rdine

ira

Coleta

de Lixo

Vestiá rio

Func .

W.C.

Copa

Salão de Festas

W.C.

W.C. W.C.

Portaria

C- 15 C- 15

Planta Baixa – Pav. Gar. 1

377,139 m2

Vist a A1

GARAGEM ELEVADA 1

250,588 m2

5,00

3,00

Vis

ta A

2+ 4,00

11 Vagas

C-0 8 C- 08

C-14

C-14

11,424 m2

11,424 m 2

11,424 m 2

11,4

24

m2

11,4

24

m2

11,4

24

m2

11,424 m2

11,424 m2

11,424 m2

11,424 m2

11,

424

m2

20 %

Desce

ao Térreo

20 %

Sobe

ao G2

Ve

ntila

çã

o

C-15 C- 15

Planta Baixa – Pav. Gar. 2

250,588 m2

Vist a A1

0,000 m 2

377,070 m2

5,00

3,00

GARAGEM ELEVADA 2

Vis

ta A

2+ 7,00

12 Vagas

C-0 8 C- 08

C-14

C-14

11,424 m 2

11,4

24

m2

11,4

24

m2

11,4

24

m2

11,4

24

m2

11,4

24 m

2

11,4

24 m

2

11,4

24

m2

11,4

24

m2

11,

424

m2

11,424 m 2 11,424 m 2

20 %

Desce

ao G1

Ve

ntila

çã

o

C-15 C- 15

Planta Baixa – Pav. Tipo

51,916 m262,623 m 2

59,451 m2 59,710 m2 61,016 m2

0 1 2 3 4 5

33,334 m2

Vist a A1

Vis

ta A

2

SALA 02 QUARTOS

C/ SUÍTE

SALA 01 QUARTO

COM SUÍTE

SALA 02 QUARTOS

C/ 1 SUÍTE

SALA 02 QUARTOS

C/ 1 SUÍTE

SALA 02 QUARTOS

C/ 1 SUÍTE

1

234

5

5,00

3,00

3,50

2,30

Rua Cristiana

445

415

Rua D

r. P

orciúncula4,00

2,70

C-0 8 C- 08

C-14

C-14

C-15 C- 15

Planta Baixa – Pav. Cobert

62,418 m 275,919 m261,165 m2

0,001 m2

12,534 m2

50,626 m2

35,514 m 2

48,767 m 2

0 1 2 3 4 5

Vist a A1

Vis

ta A

2

30,627 m 2

SALA 03 QUARTOS

C/ 02 SUÍTES

SALA 02 QUARTOS

C/ 1 SUÍTE

SALA 02 QUARTOS

C/ 1 SUÍTE

C A

445

5,00

3,00

B

3,50

2,30

4,002,70

C-0 8 C- 08

C-14

C-14

C-15 C- 15

Planta Baixa – Telhado

Vist a A1

Vis

ta A

2

23,936 m 2

9,491 m2

4,002,70

C-0 8 C- 08

C-14

C-14

C-15 C- 15

Planta de Corte

±0,000

0 Térreo

±0,000

0 Térreo

+3,500

1 G1

+3,500

1 G1

+6,000

2 G2

+6,000

2 G2

+8,500

3 Tipo 1

+8,500

3 Tipo 1

+11,500

4 Tipo 2

+11,500

4 Tipo 2

+14,500

5 Tipo 3

+14,500

5 Tipo 3

+17,500

6 Tipo 4

+17,500

6 Tipo 4

+20,500

7 Cobertura

+20,500

7 Cobertura

+23,500

8 Telhado

+23,500

8 Telhado

+29,000

9 Caixa Dágua

+29,000

9 Caixa Dágua

Planta de Fachada

Planta Corte e Fachada

±0,000

0 Térreo

±0,000

0 Térreo

+3,500

1 G1

+3,500

1 G1

+6,000

2 G2

+6,000

2 G2

+8,500

3 Tipo 1

+8,500

3 Tipo 1

+11,500

4 Tipo 2

+11,500

4 Tipo 2

+14,500

5 Tipo 3

+14,500

5 Tipo 3

+17,500

6 Tipo 4

+17,500

6 Tipo 4

+20,500

7 Cobertura

+20,500

7 Cobertura

+23,500

8 Telhado

+23,500

8 Telhado

+29,000

9 Caixa Dágua

+29,000

9 Caixa Dágua

Perspectiva do Prédio


Área Número Número Área Índice Área Área Privativa

Construída Pavimentos Repetições Real % Equivalente de Venda

1 Área Portaria / Comum 53,92 1 1 53,92 50,00% 26,96

2 Área Lojas 130,52 1 1 130,52 50,00% 65,26 130,52

3 Área de Lazer 147,73 1 1 147,73 60,00% 88,64

4 Área de Rampa 45,00 1 1 45,00 40,00% 18,00

5 Área Urbanizada 194,55 1 1 194,55 30,00% 58,37

G1 1 Área Estacionamento 377,07 1 1 377,07 50,00% 188,54

G2 Transição 1 Área Estacionamento 377,07 1 1 377,07 50,00% 188,54

1 Área dos Apartamentos 294,79 4 1 1.179,16 100,00% 1.179,16 1.179,16

2 Área Comum do Andar 33,33 4 1 133,32 40,00% 53,33

1 Área da Linear 189,92 1 1 189,92 100,00% 189,92 189,92

2 Área Terraço da Linear 156,93 1 1 156,93 50,00% 78,47 156,93

4 Área Comum do Andar 30,63 1 1 30,63 40,00% 12,25

1 Casa Máq. / Elevadores 23,94 1 1 23,94 30,00% 7,18

3 Telhado 180,42 1 1 180,42 30,00% 54,13

Área Coberta 2.688,28 2.017,77 1.499,60

Área Descoberta 337,35 132,59 156,93

Área Urbanizada 194,55 58,37

3.220,18 2.208,73 1.656,53

QUADRO TÉCNICO DO EMPREENDIMENTO

Pavimento Observação

Pavimento Térreo

03 LOJAS COMERCIAIS

Pavimento Tipo20 APARTAMENTOS

Pavimento Cobertura

03 COBERTURAS

Área Técnica

TOTAL


ÁREA DO TERRENO 550,00

ÁREA CONSTRUÍDA COBERTA ( ACC ) 2.688,28

ÁREA CONSTRUÍDA DESCOBERTA 337,35

ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA ( ATC ) 3.220,18

ÁREA EQUIVALENTE COBERTA ( AEC ) 2.017,77

ÁREA EQUIVALENTE DESCOBERTA ( AED ) 132,59

ÁREA TOTAL EQUIVALENTE ( ATE ) 2.208,73

ÁREA URBANIZADA REAL ( AUR ) 194,55

ÁREA PRIVATIVA DE VENDA ( APV ) 1.656,53

ATC / APV 1,46

APROVEITAMENTO REAL ( APV / ATC ) 51,44%

ÁREA DE CIRCULAÇÃO / ACC ( Pavto. Tipo ) 11,31%

NÚMERO DE ELEVADORES 1

TOTAL DE UNIDADES 23

TOTAL DE VAGAS 23

RESUMO DO EMPREENDIMENTO


Área Área Área Valor de Valor

Privativa Privativa Privativa Vagas Venda por da

Loja Jirau Total M2 Unidade

1 43,65 21,83 65,48 1 2.550,00R$ 166.961,25R$

1 43,40 21,70 65,10 1 2.550,00R$ 166.005,00R$

1 43,20 21,60 64,80 1 2.550,00R$ 165.240,00R$

3

Tipologia Quantidade VGV - Valor Geral de Venda

Loja Comercial 1 166.961,25R$


PRODUTOS DO EMPREENDIMENTO


498.206,25R$

Valor de

Área Área Área Área Venda

Apartamento Cobertura Cobertura Privativa por

Fechada Fechada Aberta Total M2

4 52,00 52,00 1 2.100,00R$ 436.800,00R$

4 61,01 61,01 1 2.100,00R$ 512.484,00R$

4 59,71 59,71 1 2.100,00R$ 501.564,00R$

4 59,45 59,45 1 2.100,00R$ 499.380,00R$

4 62,62 62,62 1 2.100,00R$ 526.008,00R$

1 57,00 54,72 111,72 1 1.600,00R$ 178.752,00R$

1 57,00 40,91 97,91 1 1.600,00R$ 156.656,00R$

1 75,92 61,30 137,22 1 1.800,00R$ 246.996,00R$

48,77

23 12,53

03 quartos COB. Linear C 246.996,00R$

3.058.640,00R$

124.845,00R$

TIPO 5 - 02 quartos c/ suíte 131.502,00R$

02 quartos COB. Linear A 178.752,00R$

02 quartos COB. Linear B 156.656,00R$

01 quarto com suíte

0,00

109.200,00R$



TIPO 4 - 02 quartos c/ suíte

Tipologia Quantidade

ÁREA PRIVATIVA

Vagas

Valor

VGV - Valor Geral de Vendada

Unidade


Custos da Construção ( A.T.C. Equivalente )

Custo Administrativo Construtora

Imposto - ISS

2.208,73

998,14R$

198.785,34R$

17.977,11R$

2.204.615,85R$

...Custo de Construção / M2

CUSTO GLOBAL POR M2 DE OBRA

1.987.853,40R$

MRV M2 M2

85.000,00R$ 38,00 52,00

115.000,00R$ 51,67 61,01

115.000,00R$ 51,67 59,71

115.000,00R$ 51,67 59,45

115.000,00R$ 51,67 62,62

180.000,00R$ 103,34 111,72

180.000,00R$ 103,34 97,91

180.000,00R$ 103,34 137,22

02 quartos COB. Linear B 1.741,82R$ 156.656,00R$ 1.600,00R$

03 quartos COB. Linear C 1.741,82R$ 246.996,00R$ 1.800,00R$

TIPO 5 - 02 quartos c/ suíte 2.225,66R$ 131.502,00R$ 2.100,00R$

02 quartos COB. Linear A 1.741,82R$ 178.752,00R$ 1.600,00R$



01 quarto com suíte 2.236,84R$ 109.200,00R$ 2.100,00R$


COMPARATIVO DE PRODUTOS DO EMPREENDIMENTO

VALOR P/ M2 ESTUDO VALOR P/ M2


1 Custos da Construção ( A.T.C. Equivalente ) 900,00R$ 1.987.853,40R$

2 Estudo de Viabilidade e Projeto Legal 1,50% 29.817,80R$

3 Projeto Executivo e Complementares 2,50% 49.696,34R$

4 Custo Administrativo Construtora 10,00% 198.785,34R$

5 Custo do Terreno 200.000,00R$

6 Solo Criado 0,00% -R$

7 Imposto - ISS 3,0% 17.977,11R$

7 Loja Comercial 1 166.961,25R$



10 01 quarto com suíte 436.800,00R$

11 TIPO 2 - 02 quartos c/ suíte 512.484,00R$




17 02 quartos COB. Linear A 178.752,00R$

18 02 quartos COB. Linear B 156.656,00R$

19 03 quartos COB. Linear C 246.996,00R$

DEDUÇÃO DAS

RECEITAS

788.168,57R$

31,73%

RECEITAS ( - ) CUSTOS

RECEITAS ( / ) CUSTOS

20 8,00% 284.547,70R$ Impostos e Custo de Vendas

RECEITAS3.556.846,25R$

CUSTOS E RECEITAS DO EMPREENDIMENTO

CUSTOS 2.484.129,98R$


132.984,35R$

108.005,65R$

788.168,57R$

31,73%

18

20,17%

12,00%

68,06%

Taxa Anualizada

SELIC esperada

GANHO EFETIVO DO INVESTIDOR Variação em Relação a SELIC

PREÇO MÉDIO DE VENDA DOS IMÓVEIS

PREÇO MÉDIO DE CUSTO DOS IMÓVEIS

CÁLCULO DO RETORNO MÉDIO

VGV Esperado

Taxa de Retorno

Meses de Obra

ANÁLISE DO EMPREENDIMENTO

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