Estudo de Massas_ Calcule o Potencial Construtivo - Terrenos

24/07/2015 EstudodeMassas:CalculeoPotencialConstrutivoTerrenos

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Giuliano | 02/05/2015 | Construo | 0 Comments

ESTUDO DE MASSA:CALCULE O POTENCIALCONSTRUTIVO DO SEUTERRENO

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Quem nunca ficou impressionado com as alturas dos arranha-cus (os skyscrapers) e sempre se perguntou porque no temosprdios altos no Brasil como nos EUA, Tkio e Hong Kong. Osmaiores edifciosbrasileiros, Millennium Palaceem BalnerioCambori e o Mirante do Valeem So Paulo no ultrapassam os180 metros de altura e ficam na casa dos 50 andares. No mundo,temos mais de 300 edifcios com mais de 300 metros de altura,sendo 15 deles com mais de 100 andares.

Uma pista est na legislao. No Brasil, cada cidade tem seuscdigos prprios que restringem as caractersticas dos projetosde edificaes. Essas limitaes brasileiras dificultam aviabilidade de um empreendimento de grande porte como osvistos em Dubai ou Nova Iorque.

Conhecer o potencial construtivo de um terreno, ou seja, qual a rea mxima permitida que a legislao permite construir uma resposta que o incorporador ou investidor imobilirio deveter total segurana antes de negociar uma nova aquisioporque influencia diretamente na rea de venda.

Se voc comprar um terreno com potencial para fazer um prdiocom 20 apartamentos e seu concorrente faz apenas 16 unidadesdo mesmo tamanho num terreno ao lado, seu preo pode sermais baixo e competitivo ou sua margem pode ser mais altaporque o custo do terreno rateado por mais unidades.

Quais limitaes meu projeto pode sofrer?

Antes de projetar o edifcio, mesmo que voc no seja arquiteto,voc precisa conhecer alguns indicadores bsicos das leis dacidade onde voc est empreendendo e elaborar um estudo de

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massas para responder perguntas como: qual a altura mximado edifcio, qual a rea mxima de construo, qual tamanho deapartamento.

O estudo de massas um breve resumo do volume e das reasocupadas por um edifcio que ainda no foi projetado sebaseando nas limitaes dos indicadores. Estes indicadoresesto presentes em praticamente todas as legislaes e osprincipais so:

Altura mxima ou Gabarito: comprimento vertical mximopermitido a uma edificao. Voc precisa entender qual aforma de calcular essa altura, algumas prefeiturasdesconsideram a caixa dgua enquanto outras consideramdo piso do trreo at o piso da cobertura, enfim, certifique-se exatamente qual o gabarito que o fiscal de aprovaoconsiderar.

Recuos: a distncia do limite do terreno at uma face daedificao. Geralmente diferencia-se os recuos frontais doslaterais e o clculo pode variar em funo do gabarito e dapresena ou no de aberturas (janelas) na face do edifcio.Os recuos para paredes cegas (faces sem janelas)costumam ser menores ou at nem existir. Terrenos emesquinas podem ter recuos diferentes para cada face.

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Taxa de permeabilidade: um valor percentual da rea doterreno que no poder ser impermevel. Por exemplo, seessa taxa for 20% para um terreno de 1.000 m, voc deveconsiderar 200m de jardim ou gramado que permita ainfiltrao da gua da chuva na terra.Taxa de ocupao: tambm um valor percentual daprojeo mxima que a edificao tem no trreo emcomparao com a rea total do terreno. No mesmoexemplo do terreno de 1.000m, se a taxa de ocupao for60%, voc s poder ocupar 600 m no trreo (ospavimentos acima devero ser iguais ou menores que essarea).

Coeficiente ou ndice de Aproveitamento: esse um dosindicadores mais importantes para o empreendedorimobilirio, ele diz qual a rea de construo mxima

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permitida em funo da rea do terreno. Por exemplo, umcoeficiente de 1,5x para um terreno de 1.000m indica quevoc poder construir no mximo 1.500 m. Vale o mesmoalerta para o gabarito, certifique-se o que rea construdapara a sua prefeitura, em muitos casos os subsolos e asvarandas (sacadas) no entram no clculo, e esses detalhespodem alterar financeiramente o desempenho do seuinvestimento.

Outorga onerosa: esse no um indicador, mas uma formade alterar os indicadores atravs do pagamento de umacompensao (financeira ou no) prefeitura. No so todasas prefeituras que contam com esse dispositivo na lei, masaquelas que trabalham com a possibilidade de pagamentode outorga trabalham com coeficientes de aproveitamentosbsicos (sem outorga) e mximo (com outorga). Supondoque naquele terreno de 1.000 m com coeficiente deaproveitamento bsico de 1,5x voc tenha a possibilidade deaument-lo para 4,0x (coeficiente mximo) se pagar R$100.000 prefeitura. Essa opo pode se tornarinteressante, uma vez que voc aumenta a rea construda ea rea de venda do seu empreendimento.

Com todos esses indicadores em mos, possvel ter uma ideiamais tangvel de como ser seu edifcio sem ter nenhuma linhadesenhada no projeto.

Como saber as limitaes que se aplicam sobre o meuterreno ?

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Como cada prefeitura tem liberdade na deciso dessesparmetros, essas restries urbansticas podem estar na Lei deZoneamento, na Lei de Uso e Ocupao do Solo, no PlanoDiretor ou no Cdigo de Obras, como pode estar um poucoem cada um deles

A melhor forma de descobrir conversar com o departamentoresponsvel pela aprovao de projetos do municpio que vocest querendo investir e pedir as leis que ditam as regras para oseu terreno. Esse departamento tambm no tem um nomepadro, pode ser a Secretaria de Obras, de Planejamento, deEngenharia, Departamento de Servios Urbanos, entre outros.

importante saber que, alm dessas leis mudarem combastante frequncia (principalmente com a troca de prefeitos),as restries ao projeto variam de bairro para bairro, quadrapara quadra e at entre terrenos vizinhos.

Outro fator que no pode ser esquecido alguma restriopresente no registro do loteamento do terreno analisado. Aempresa urbanizadora que loteou o bairro em questo pode terincludo clusulas no contrato de compra e venda do lote quelimitam, por exemplo, o nmero de pavimentos de umaedificao. Um exemplo que teve bastante destaque na mdia foio caso City Lapa em So Paulo que envolveu a construo deum edifcio em um bairro onde o zoneamento municipalpermitia a construo, mas no cartrio havia um documento dedcadas passadas que impediam a construo de edifcios.

Portanto, quando estiver negociando um terreno para construirum empreendimento, voc precisa conhecer, no mnimo, osseguintes ndices urbansticos:



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OUTRAS PUBLICAES

Altura mxima / Gabarito;Recuos frontais e laterais;Taxa de permeabilidade;Taxa de ocupao;Coeficiente de aproveitamento;Preos de outorgas onerosas.

E consulte sempre:

Lei de ZoneamentoLei de Uso e Ocupao do SoloPlano DiretorCdigo de ObrasMemorial Descritivo do Loteamento

Quero lembrar aqui que todo esse contedo apresentado suficiente para estimativas preliminares, mas para avanar umanegociao eu, mesmo sendo engenheiro, no dispenso umareviso por um arquiteto especialista em aprovaes. H muitosoutros fatores que podem interferir no projeto (como o cdigosanitrio estadual) e que no citei aqui.

No deixe de consultar nossos artigos sobrerea Equivalente deConstruo e um Caso Prtico de Estudo de Massas com umedifcio residencial.

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