Março 2013 | Relatório de Estabilidade Financeira | 35

Financiados (IVG-R). Esse índice é calculado com dados de operações de fi nanciamento imobiliário para pessoas físicas, em que a garantia é composta de alienação fiduciária de imóveis residenciais ou hipoteca imobiliária1. O valor de avaliação de cada imóvel pelo banco no momento da concessão do crédito2 é a fonte primária de informação para construção do indicador.

O cálculo do IVG-R considera apenas as avaliações de imóveis localizados nas onze regiões metropolitanas consideradas na mensuração do IPCA: Belém, Belo Horizonte, Brasília, Curitiba, Fortaleza, Goiânia, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo. Cada região metropolitana é subdividida em áreas geográfi cas c, compostas pelo menor número de municípios contíguos que possuam uma quantidade mínima de operações mensais para a construção do indicador.

1/ Dados extraídos do SCR. 2/ A avaliação dos imóveis urbanos é regida pela Norma Brasileira

nº 14.653-2 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

A alta dos preços de imóveis no Brasil verifi cada nos últimos anos tem gerado debates sobre a origem e os limites desse movimento. Considerando o papel do setor imobiliário para o desencadeamento da crise fi nanceira de 2007-2008, bem como sua relevância na composição da riqueza das famílias, monitorar adequadamente a evolução de longo prazo dos preços de imóveis contribui para assegurar a existência de um sistema fi nanceiro sólido e efi ciente, uma das missões institucionais do BCB.

Apesar do crescimento recente no volume de concessões (gráfi co 1), o estoque de fi nanciamento imobiliário no Brasil ainda representa proporção reduzida do PIB quando comparada internacionalmente (gráfi co 2). Mesmo assim, conhecer mais aprofundadamente a dinâmica dos preços de imóveis residenciais traz benefícios para o monitoramento macroprudencial pelo BCB e para a formação de preços, pois, entre outros aspectos, reduz a assimetria de informação entre os agentes do mercado.

Dada a importância da questão, o BCB criou o Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais

Evolução dos valores de imóveis residenciais no Brasil

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Crédito imobiliário (eixo esquerdo)

Financiamentos concedidos (eixo direito)

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Gráfico 1 – Mercado de financiamento residencialR$ Bilhões

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Gráfico 2 – Crédito imobiliário / PIB

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Fonte: Bloomberg, Eurostat e BCB. Dados de dez/2012, exceto Brasil (jan/2013), Chile (nov/2012) e Coreia do Sul (set/2012).

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oferta no sentido de se melhor ajustar a mudanças na demanda. Essa evolução refl ete, entre outros aspectos, o aprofundamento do mercado de crédito nos últimos anos, refl exo de avanços institucionais, como mudanças regulatórias, da consolidação da estabilização macroeconômica e da disseminação de informações.

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Gráfico 3 – Variação anual real dos valores de imóveis residenciais 1/

IVG – R FipeZap

%

Fonte: FipeZap e BCB. 1/ As duas séries foram deflacionadas pelo IPCA.

Para cada área geográfi ca c, a mediana dos valores de avaliação dos imóveis residenciais utilizados como garantia nas operações contratadas nos últimos três meses3 corresponde ao valor mediano daquele mês específi co, Vc,t. Cada área geográfi ca c possui, portanto, uma série de valores representativos dos imóveis residenciais, cuja tendência de longo prazo4 é denominada . A variação mensal de cada é ponderada pela proporção wc do número de domicílios constantes da amostra, para formar o indicador da região metropolitana correspondente, IVG-Rrm,t, conforme a fórmula (1). Para cada mês t, a média dos valores das regiões metropolitanas ponderada pelo respectivo número de domicílios, wrm, forma o IVG-R nacional, segundo a fórmula (2).

(1)

(2)

Importante destacar que o IVG-R presta-se a medir uma tendência de longo prazo. Assim, variações marginais devem ser interpretadas nesse contexto. Além disso, devido à metodologia utilizada, podem ocorrer pequenas alterações na série em relação aos dados já divulgados, principalmente para os períodos mais recentes. O índice será disponibilizado em nível (março/2001 = 100) no SGS5.

A variação anual dos preços de imóveis residenciais de acordo com o IVG-R e com o índice FipeZap6, ambos defl acionados pelo IPCA (gráfi co 3), demonstra que, após período de aceleração, os preços de imóveis residenciais recentemente mostram acomodação. O arrefecimento da variação dos valores das residências objeto de fi nanciamento, apesar do crescimento da carteira de crédito imobiliário, ainda em níveis mais elevados, sugere maior fl exibilidade das condições de

3/ A título de exemplo, foram utilizadas 57.669 avaliações de residências para calcular o IVG-R de janeiro de 2013.

4/ A tendência de longo prazo de cada área c, , é obtida utilizando fi ltro Hodrick-Prescott sobre a série Vc, com λ = 3.600.

5/ O SGS está disponível em <http://www.bcb.gov.br/?SERIESTEMP>.6/ A série do FipeZap foi calculada como a média simples das séries do

Rio de Janeiro e de São Paulo até julho de 2010; a partir de agosto de 2010 utilizou-se o Composto Nacional. Os dados foram obtidos de <http://www.fi pe.org.br>.