EDIFÍCIO FARIA LIMA 4.440

DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA AO LANÇAMENTO

DE UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO –VISÃO DA EMPRESA DESENVOLVEDORA

CONFERÊNCIA LARES – SETEMBRO DE 20121

Sumário

2

Pg.

VBI Real Estate 03

Edifício Faria Lima 4.440 04

Desafios da incorporação 06

Venda 09

Oferta pública do FII VBI FL 4440 11

Desempenho do FII VBI FL 4440 12

Desafios da oferta 14

Há diferenciação de yield entre os FIIs em ofertas públicas? 16

Comentários finais 17

Perguntas 19

VBI Real Estate

3

A VBI Real Estate é uma das principais empresas brasileiras de gestão de ativos especializada na gestão deprivate equity imobiliário.

Foco em desenvolvimento e gestão de edifícios de escritórios de alto padrão, retrofit de edifícios deescritórios em locais estratégicos, desenvolvimento de shopping centers, condomínios logísticos eincorporação de projetos residenciais.

Mais de R$ 1,6 Bilhões captados em fundos de private equity e fundos de investimento imobiliário.

Fundos

FundoBrazil Real Estate

Opportunities Fund I

Brazil Real Estate

Opportunities – VG Co-invest

Brazil Real Estate

Opportunities Fund II

FII VBI FL 4400

Data da última

captação2T 2009 3T 2009 4T 2011 2T 2012

Número de

investidores19 2 33 5.168

Escopo do

investimento

Desenvolvimento de imóveis

comerciais de Classe AAA,

residenciais e shopping

centers .

Desenvolvimento de um

imóvel comercial de Classe

AAA.

Desenvolvimento de imóveis

comerciais de Classe AAA,

residenciais, imóveis

industriais e shopping

centers .

Investimento em um imóvel

comercial Classe AAA, na

Avenida Faria Lima, em São

Paulo.

Edifício Faria Lima 4.440

4

Edifício corporativo AAA

Av. Brigadeiro Faria Lima, 4.440, São Paulo

ABL: 22.111,84 m²

Habite-se: Jun/11

Locatários: Barclays, UBS, BIC Banco (100% locado)

Certificação Ambiental Internacional(USGBC – Pre SILVER, target GOLD)

3 níveis de subsolos com capacidade para 576 vagas de garagem

Tecnologia AVAC – aquecimento, ventilação e ar condicionado.

Sistema de geração de energia para emergência e peakshaving.

Heliponto com capacidade de 6 toneladas na cobertura.

10 elevadores + 1 elevador de carga, sendo 4 deles para a zona alta, 3 para a zona baixa e 3 para o subsolo operados no sistema de chamada antecipada.

Edifício Faria Lima 4.440

5

Desafios da incorporação

6

Principais desafios:

Investir em um terreno na “Nova” Faria Lima ao final de 2007? Região até então residencial e horizontal.

Precificação do edifício como um imóvel da Vila Olímpia ou extensão da Faria Lima?

Aquisição de mais de 17 lotes para viabilizar o projeto

R. Elvira Ferraz

R. Fiandeiras

Rua Chipre

Av. Faria Lima

Av. Faria Lima, 4.440

Desafios da incorporação

7

Desafios da incorporação

8

Indicadores de sucesso:

Empreendimento entregue 100% locado;

Locatários de alto padrão de exigência;

Valores de locação e venda equivalentes ao da região consolidada da Faria Lima;

Metas de retorno sobre o investimento superadas;

Incorporações similares sendo desenvolvidas na região.

Venda

9

Por que vender o ativo via um Fundo de Investimento Imobiliário?

Maior proposta recebida de um investidor estratégico ficou 15% abaixo do valor captado pelo FII.

¹ Assumindo SPE com regime de tributação em lucro presumido e 2% de outros custos sobre a receita.

Comprador do imóvel Cap rate (%aa)

Receita

Locacao

(R$/m²

mensal)

Impostos e

outros (R$/m²

mensal)

Valor de venda

(R$/m²)

FII (pessoa física) 9,0% 150 -8 18.933

Investidor estratégico¹ 9,0% 150 -25,5 16.600

Venda

10

55%

18%

16%

3%2% 2% 2%1% 1%

Escritórios

Diversificado

Varejo - Shopping Centers

Escolar

Residencial

Logística

Hospitalar

Hospedagem

Varejo - Lojas Individuais

Fonte: XP – Guia de Fundos Imobiliários

Volume de FIIs negociado na BMF&Bovespa (R$ milhões)

FIIs por tipo de ativo

-

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

9,000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

(R$

MM

)

Indústria FIIs Listados

Volume de emissões

11

Oferta pública do FII VBI FL 4440

Em junho de 2012, completamos a captação da oferta pública das cotas do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) VBI FL 4440.

Oferta de quotas de fundo de investimento imobiliário no total de R$ 215 milhões.

Equivalente a R$ 19.450 por m² de área bruta locável .

Rentabilidade mínima garantida ao cotista do FII de 9,0% a.a.

Encerramento da oferta 4 dias após o início com uma demanda de R$ 430 milhões.

A oferta contou com aproximadamente 5.168 investidores, representando um ticket médio de R$ 41.600 por investidor.

12

Desempenho do FII VBI FL 4440

FII VBI FL 4440: Preço x Giro das Cotas¹

¹ Calculado somando-se o volume de cotas negociadas na Bovespa em cinco dias úteis e divindo este montante pelo valor total de cotas emitidos.

~1,5% por semana / 6% por mês

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

100

105

110

115

120

125

2/7 10/7 17/7 24/7 31/7 7/8 14/8 21/8 28/8 4/9 11/9 18/9

Giro (5 du) Preço

13

Desempenho do FII VBI FL 4440

FII VBI FL 4440 x Ibov x Imob x CDI

Não foi possível capturar o excesso de demanda de 2x o valor da oferta e refletir isto em preçode venda.

Processo de distribuição precisa evoluir para formação de preço.

90

95

100

105

110

115

120

2/7 10/7 17/7 24/7 31/7 7/8 14/8 21/8 28/8 4/9 11/9 18/9

VBI FL 4440 Índice IBOV Índice IMOB CDI

14

Desafios da oferta

Do ponto de vista do incorporador ofertante:

Receita de aluguel do imóvel no momento da oferta estava defasada em relação a taxa de locação vigente naregião.

Como capturar esta diferença de valor na oferta sem deixar de pagar mensalmente um yield mínimo ?

¹ Fonte: Colliers - Estudo de Viabilidade do Fundo de Investimento Imobiliário

Receita média do edifício (R$/m²) 133

Receita mensal garantida para FII (R$/m²) 156

Maior taxa vigente no edifício (R$/m²) 160

Média de valores pedidos de aluguel para classe

AAA na região¹ (R$/m²)185

15

Desafios da oferta

15,000

15,500

16,000

16,500

17,000

17,500

18,000

18,500

19,000

19,500

20,000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

R$

/m²

Meses

Valor de venda liquido da garantia Valor de venda assumindo receita existente

Preço de venda calculado com garantia de rentabilidade vs. receita atual

16

Há diferenciação de yield entre os FIIs em ofertas públicas ?

Fundo de Investimento

Imobiliário

Data da

Oferta

Valor de

Emisão - R$

Característica do

Ativo

Participação do FII no

Imóvel

Status do Imóvel no

momento da oferta

Garantia de

Rentabilidade

ABL Próprio

(m² BOMA)

Valor de Venda

(R$/m²)

FII BM Cyrela Thera

CorporateDec-11 136,824,700

Edifício Comercial

Corporativo AAA

Cinco andares do

empreendimento.

Em construção e em

comercialização. Previsão

de entrega em Ago/14.

9% a.a. até 1 ano

após entrega do

imóvel

9,500¹ 14,403

FII The One (2ª

emissão)Feb-12 128,000,250

Edifício Comercial

Corporativo AAA

Alguns andares

determinados.

Em fase de entrega e

comercialização.Não há. 8,451 15,146

FII VBI FL 4440 Jun-12 215,000,000 Edifício Comercial

Corporativo AAAFração ideal de 50%. Entregue. 100% locado.

9% a.a. até

Jun/1411,056 19,447

FII

VILA OLÍMPIA

CORPORATE

Jul-12 178,482,800 Edifício Comercial

Corporativo AAA

Seis andares do

empreendimento. Há

condomínio voluntário.

Em construção e em

comercialização. Previsão

de entrega em Jul/13.

9% a.a. até 1 ano

após entrega do

imóvel

10,368 17,214

¹ Area privativa retirada do estudo de viabilidade que acompanha o prospecto definitivo.

17

Comentários finais

Informações divulgadas ao mercado:

Baixa padronização nos estudos de viabilidade que acompanham osprospectos dos fundos de investimento imobiliário.

Baixo nível de informações disponível no mercado a respeito dos ativospertencentes aos FIIs em geral. Entretanto, já está melhorando.

Pontos a observar pelos investidores em FIIs com imóveis comerciais:

Status do imóvel – se entregue ou em obras.

Prazo para entrega.

Receita de locação estabilizada ou não. Quanto tempo para se estabilizar?

Vacância do imóvel.

18

Comentários finais

Há garantia de rentabilidade mínima?

Há pagamentos mensais ao investidor?

Quais as premissas que suportam a garantia de rentabilidade? Sãoconservadoras? Estão mais próximas do que existe no imóvel ou não?

Fração ideal do imóvel vs. andares específicos.

Gestão centralizada ?

A rentabilidade remunera devidamente o risco?

19

PERGUNTAS ?

Contato:

VBI Real Estate Gestão de Carteiras Ltda.Rua Funchal, 418 – 27º andar

São Paulo, SP – BrasilTel: +55 11 2344-2525

Email: vmartins@vbirealestate.com

Obrigado!