DOC. 03 Lote 17, situado na Rua Leonardo VillasBoas ...

DOC. 03 Lote 17, situado na Rua Leonardo VillasBoas, antiga Estrada 1, do PAL 22.664, lado ímpar, esquina da Rua Francisco de Paula, lado par, na Freguesia de Jacarepaguá. Inscrito no FRE n° 0360860, CL n° 12018-2

DATA DE RECEBIMENTO DA DOCUMENTAÇÃO:

Nº COMPL. CEP

UF

R$ m 2 x x R$R$

xx

x

Arq.CAU

EDGAR NOGUEIRA

LF BUILDING CONSULTING & ARQUITETURAwww.lfbuilding.com.br

- - - -

Luciano Evaristo FonsecaN° A85245-7

1/9

Regular Ruim

8. Apesar da existencia da referida comunidade, existem condomínios de torres residenciais multifamiliares de padrão médio em terrenosvizinhos ao avaliando, e além disso, no terreno vizinho da direita do avaliando estão sendo construídas 02 torres residenciais de padrãomédio alto com lazer e vagas de garagem (ver fotos);

4. Conforme Certidão de Informação extraída do site da SMU (em anexo) o avaliando pertence a Zona Especial 5, subzona A-36 lado a, esegundo o Decreto 3046/1981, o Gabarito é de até 16 pavimentos, a Taxa de Ocupação é de 40% até 8 pavimentos e 20% de 9 a16pavimentos, sendo o IAT (Índice de Aproveitamento do Terreno) de 1,5 da área do terreno (cerca de 4,437m ²), e os afastamentos laterais efrontais são de 10 mts;5. O aproveitamento construtivo máximo do terreno é de até 4.437m² de área construída. Tendo como base este índice foram feitasestimativas de cálculo resultando na viabilidade construtiva de 01 torre residencial multifamiliar com Subsolo (estacionamento), Térreo(portaria, lazer), 07 a 08 pavimentos (07 a 08 unidades por andar), totalizando 56 apartamentos (2 quartos) na opção 01 ou 49 apartamentos(3 quartos) na opção 02 ( ver cálculos na página 2 );

Bom

R$ 3.040.000,00

-

- 2.958,00

INTERESSADO

CIDADE

Transbandeirantes Terraplanagem LTDA

Rio de Janeiro

- -

2. A área do terreno foi calculada tendo como base o perímetro informado na Matrícula supracitada e planta de situação do Google Maps;

6. Em frente ao avaliando está situada a comunidade "Asa Branca" (ver fotos). Além disso, no muro do lado esquerdo do terreno referente aesquina com a Rua Francisco de Paula e em parte no muro da frente do mesmo encontram-se várias moradias irregulares pertencentes acomunidade; 7. Não existem relatos da mídia nos últimos anos em relação a violência, confronto armado ou tráfico na comunidade Asa Branca, porém asmoradias irregulares situadas no muro da frente e lateral do avaliando (ver fotos) dificultam a execução da infraestruturas urbanas earruamento do logradouro, além de afetar diretamente e negativamente o valor do terreno, bem como pode vir a afetar negativamente acomercialização das unidades residenciais caso seja construída a torre residencial;

3. O avaliando foi identificado em visita ao local pela esquina da Rua Leonardo Vilasboas com a Rua Francisco de Paula conforme descritona Matrícula supracitada, e também pela Planta de Situação do Google;

RIO DE JANEIRO

2- O avaliando encontra-se entre a Estrada dos Bandeirantes e a Av.Embaixador Abelardo Bueno em um raio de distancia de cerca de 650mts destas principais vias do bairro, onde encontra-se o comércio localintenso com supermercados, agencias bancárias, lojas, etc. A cerca de400 mts está a Est. Cel. Pedro Corrêa onde situa-se o corredor BRTTranscarioca;3 - Trata-se de terreno plano irregular com benfeitoria (todo murado,construção tipo galpão existente de estrutura metálica com telhado) ecom vegetação densa em parte do terreno, situado em logradouro compavimentação, tráfego de veículos reduzido / moderado e transito depedestres moderado;

UF RJCOMENTÁRIOS

1,00

- - - -

- -

1,00/ m 2 x

- -

3.040.824,00

LAUDO DE AVALIAÇÃO

- Área do Terreno

S/NBAIRRO

Lote 17- - -

Tipo

Lt.17ENDEREÇO Rua Leonardo VilasBoas

ZONA:

Jacarepaguá RJ

02/06/2017DATA DA VISITA:

SOLICITANTE CIDADE

22775-150

1- O avaliando localiza-se na Rua Leonardo VilasBoas esquina com aRua Francisco de Paula, no bairro de Jacarepaguá, regiãopredominantemente residencial com prédios multifamiliares emcondomínios, na cidade do Rio de Janeiro, que dista cerca de 23km doCentro da capital Fluminense.

QUADRO DE ÁREAS (m²)

Jacarepaguá

25/05/2017

4 - Avaliação considerando-se o imóvel livre de ônus e/ou dívidas dequalquer natureza.

2.958,00 Área total - -

3.040.824,00 TotalTerreno

CÁLCULOS AVALIATÓRIOS

2.958,001.028,00

(Três Milhões e Quarenta Mil Reais)

VALOR FINAL PARA EFEITO DE:

1. O perímetro do terreno foi extraído da cópia fornecida da Matrícula 202.779 do 9º Ofício do Registro de Imóveis da cidade do Rio deJaneiro datada de 26/03/2010 (R-01);

Valor de Mercado

COMENTÁRIOS

- É imóvel residencial com uso comercial? Sim Não- Padrão de localização: Bom Regular Ruim- Padrão de comercialização:

Rio de Janeiro,9. Localização e comercialização regular / ruim face as áreas de moradias irregulares e a existencia de comunidade.

06/06/2017

> 1000 m

xxx xx x

FRENTE L.DIR. xFUNDOS L.ESQ. x

x

QTDE.

QTDD



SubsoloTérreo + Lazer (20% area pavto. fechado)Pavtos 01 ao 07 (08 unid. c/ 55m²)Total Área Construída

2.958m² x 1,5 = 4.437m²

INDICES URBANÍSTICOSAté 16 pavimento + PUC40% (7 a 8 pavimentos)20% (de 9 a 16 pavimentos)1,5 da área do terreno (2958m ²) =

SOMENTE TERRENO

VIZINHANÇAATÉ 500 m 1000 m BAIRRO PREDOMINÂNCIAComércio local

Novo Residencialx

TERRENO

Médio Moderado / ReduzidoTransporte x

Correio

Irregular UrbanaEnergia Elétrica

Escolas xHospital x

Gás encanadoÁgua ArborizaçãoEsgoto Coleta de Lixo

FORMATO ZONA SERVIÇOS PÚBLICOS

x CONSTRUÇÃO TRÁFEGOPraça x

ÁREA (m²) SOLO ZONEAMENTO

2.958,00 Aparentemente Seco Zona Especial 5, subzona A-36 lado a

IMÓVEL

DIMENSÕES (m) TOPOGRAFIA62,00 + 21,00 (curva) 45,00

Plana91,00 19,00

TIPO SITUAÇÃO PLANEJADA TIPO OCUPAÇÃO

--x-- --x--SITUAÇÃO DA UNIDADE

DESCRIÇÃO DO IMÓVELCOMPARTIMENTOS ACABAMENTOS

--x-- Não

--x-- Rede Pública

ESTADO DE CONSERVAÇÃO

ESTRUTURA

PROBLEMAS CONSTRUTIVOS APARENTES

IDADE--x-- --x--

VIZINHOS

INSTALAÇÕES SANITÁRIAS

COBERTURA--x-- --x--

Iluminação Pública TransporteTelefonia LazerAsfalto ComércioÁguas Pluviais Rede Bancária

Terreno Rua Secundária

ELEVADOR ESQUADRIAS

Taxa Ocupação

PAREDES PISOS TETOS PINTURA

2/9

07 unid. / andar (61,70m² cada)salão festas, WC, coz., fitness R$ 24.877.440,00

R$/m² R$ (Unid.)OPÇÃO 02

CALCULO DO ÍNDICE DE APROVEITAMENTO CONSTRUTIVA MÁXIMO (ESTIMATIVAS)Área Construída Máxima (TO)1. O cálculo das estimativas abaixo foram realizados tendo como base o IAT=1,5 resultando no cálculo da Área Construída Máxima de 4.437m²;2. A área fechada do PUC no Térreo é de 20% da área do pavto superior em ambas as opções (até 50% área pavto sup. de acordo a legislação);3. OPÇÃO 01: O nº de vagas = 63 vagas é resultado das 56 vagas das unidades + 7 vagas extras (1 vaga a cada 8 unid.);4. OPÇÃO 02: O nº de vagas = 55 vagas é resultado das 49 vagas das unidades + 6 vagas extras (1 vaga a cada 8 unid.);5. A área de ocupação máxima no pavto Subsolo permitida na legislação para estacionamento corresponde a área do terreno subtraída a área dos afastamentos frontal e laterais (10mts) da área total do terreno que corresponde a cerca de 1100m²;6. OPÇÃO 01: Cálculo área Pav. Subsolo: 1 vaga = 12,50m² x 63 vagas = 787,50m² + 25% área vagas p/ manobra = 984,38m²;7. OPÇÃO 02: Cálculo área Pav. Subsolo: 1 vaga = 12,50m² x 48 vagas = 600,00m² + 25% área vagas p/ manobra = 750,00m²;8. OPÇÃO 01: Calculo área pavtos: 8 unid. x 52m² (cada) = 416,00m² + 15% circulação = 478,40m²;9. OPÇÃO 02: Calculo área pavtos: 7 unid. x 61,70m² (cada) = 431,90m² + 15% circulação = 496,69m²;10. OPÇÃO 01: estimativa de 6.900,00 R$/m² de valor de venda resultante de amostras da tipologia 2 quartos (lote vizinho ao avaliando);11. OPÇÃO 01: estimativa de 7.200,00 R$/m² de valor de venda resultante de amostras da tipologia 2 quartos + suite (lote vizinho ao avaliando);

PAVIMENTOS ÁREA (m² ) QUANT. R$/m² R$ (Unid.) VGV

R$ 7.200,00

R$ 444.240,00496,69

4.435,51

PADRÃO DE CONSTRUÇÃO CONDIÇÕES DE HABITABILIDADE--x-- Não se aplica

OPÇÃO 01

PAVIMENTOS ÁREA (m² ) QUANT.859,3899,34

Gabarito

VGV55 vagas 49 apart.

(2 Q + suite) c/ 01 vaga

IAT (Indice Aprov. Terreno) 4.437m²

Subsolo 63 vagas 984,38 56 apart.(2 quartos) c/ 01 vaga

R$ 6.900,00

R$ 358.800,00 R$ 20.092.800,00Térreo + Lazer (20% area pavto. fechado) salão festas, WC, coz., fitness 95,68

Pavtos 01 ao 07 (08 unid. c/ 55m²) 08 unid. / andar (52m² cada) 478,40Total Área Construída 4.428,86

DATA

CIDADE UF

IDADE

BANHO VAGAS

DATA

CIDADE UF

IDADE

BANHO VAGAS

DATA

CIDADE UF

IDADE

BANHO VAGAS

DATA

CIDADE UF

IDADE

BANHO VAGAS

DATA

CIDADE UF

IDADE

BANHO VAGAS



ÁREA TOTAL

VALOR

CONTATO

VALOR

ENDEREÇO

BAIRRO

SALA

ÁREA ÚTIL

R$ 4.000.000,00 COMENTÁRIOS TERRENO PLANO; sem benfeitoria.

IMÓVEL 305/06/2017

Jacarepaguá

VALOR R$ 6.800.000,00 COMENTÁRIOS TERRENO PLANO; c/ benfeitoria e área edificada; mesmo logradouro avaliando.

CONTATO ALINE LUIZA DA ROCHA COSTA - (21) 97046-8864 TIPO IMÓVEL Terreno

3000,00 m² SALAÁREA TOTAL --x-- TERRENO

--x--

COMENTÁRIOSTERRENO EM DECLIVE; COM AREA VERDE; sem benfeitoria; com vista para a Pedra da Gávea e para o mar, situado em rua sem saída e próximo aos laboratórios e ao Rio Centro.

Pimob Parcerias Imobiliarias- (21) 99994-4924 TIPO IMÓVEL Terreno

1800,00 m² SALA

R$ 13.950.000,00 COMENTÁRIOSTERRENO PLANO; sem benfeitoria; a 10 minutos da Barra da Tijuca, Projeto para dois blocos de edifícios, composto de 312 apartamentos de 2 e 3 quartos.

Jacarepaguá Rio de Janeiro RJ

--x--

3/9

VALOR R$ 2.300.000,00 COMENTÁRIOSTERRENO (40m x 27m); PLANO; sem benfeitoria; lote esquina; mais proximo da Barra da Tijuca

--x--

--x-- CONSTRUÍDA

5. O aproveitamen

RUA LEONARDO VILASBOAS, 245 05/06/2017


ÁREA TOTAL --x-- TERRENO

TIPO IMÓVEL Terreno

ENDEREÇO

--x-- CONSTRUÍDA

BAIRRO

ESTRADA DOS BANDERANTES, 181 05/06/2017

ÁREA ÚTIL

CONTATO

IMÓVEL 2ENDEREÇO

R$ 1.500.000,00

TERRENO

CONTATO

IMÓVEL 4ENDEREÇO

--x-- CONSTRUÍDA --x--

2439,00 m²

CONTATO

TIPO IMÓVEL TerrenoAGILITY NEGOCIOS IMOBILIARIOS - (21) 3559-7474(21) 98250-0642

--x-- CONSTRUÍDA --x--

IMÓVEL 5

4House Imóveis - (21) 98387-9633

ÁREA TOTAL 13970,00 m² SALA--x-- TERRENO

Rio de Janeiro RJ

AVENIDA ENGENHEIRO SOUZA FILHO, 185

ÁREA TOTAL

Rio de Janeiro

--x-- TERRENO 950,00 m²

ENDEREÇO 05/06/2017Rua Alfredo Ceschiatti, 55

BAIRRO

ÁREA ÚTIL --x--

ÁREA ÚTIL

ÁREA ÚTIL

Diogo Santiago - (21) 98355-0402 TIPO IMÓVEL Terreno

PESQUISAS

IMÓVEL 1

BAIRRO

Estrada do Pau-Ferro, 3 05/06/2017


CONSTRUÍDA

RJ

SALA

--x--

Jacarepaguá

3. O avaliando foi identificado através de Planta de Situação do Google, identificação no local com a informação "lote terreno esquina com a Rua Francisco de Paula" descrita na Matrícula supracitada;

5. O aproveitamento construtivo máximo de acordo aos índices urbanisticos da região do avaliando é a construção de 01 torre residencial multifamiliar com 08 unidades residenciais de 52,00m² cada por pavimento totalizando em 7 pavimentos 56 unidades com va

MAPA



4/9

QUADRA

COMUNIDADE"ASA BRANCA"

ENFRENTE AO AVALIANDO

MORADIAS IRREGULARES JUNTO AO MURO AVALIANDO

(LADO DIREITO E EM FRENTE)

VIZINHO LOTE DA DIREITA (CONSTRUÇÃO DE 02 TORRES

RESIDENCIAIS)

COMUNIDADE"ASA BRANCA"

ENFRENTE AO AVALIANDO


LAUDO DE AVALIAÇÃODOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA

5/9

VISTA INTERNA AVALIANDO VISTA EDIFICAÇÃO JUNTO AO GALPÃO (DIVISA FUNDOS)

VISTA INTERNA (GALPÃO)

VISTA INTERNA (CONSTRUÇÃO TORRES NO VIZINHO DIREITA) VISTA INTERNA (GALPÃO / AO FUNDO VISTA COMUNIDADE)

VISTA INTERNA (MORADIAS IRREGULARES NO MURO DA FRENTE E LATERAL)

VISTA INTERNA AVALIANDO (AOS FUNDOS VIZINHANÇA DE PRÉDIOS RESIDENCIAIS) VISTA INTERNA AVALIANDO (GALPÃO)

COMUNIDADE EM FRENTE AO

AVALIANDO

MORADIAS IRREGULARES CONSTRUÍDAS NO MURO

DO AVALIANDO(LATERAL ESQ.)

LOTE VIZINHO DA DIREITA DO AVALIANDO

(02 TORRES RESID. EM

LOTE VIZINHO DA DIREITA DO AVALIANDO

(02 TORRES RESID. EM

COMUNIDADE EM FRENTE AO

AVALIANDO

6/9

VISTA FRENTE DA CONSTRUÇÃO DAS TORRES NO VIZINHO DA DIREITA VISTA RUA AVALIANDO (MORADIAS IRREGULARES NO MURO DA FRENTE)

ESQUINA C/ RUA FRANCISCO DE PAULA (MORADIAS IRREGULARES) PORTÃO DE ENTRADA PRINCIPAL DO AVALIANDO

VISTA INTERNA (MORADIAS IRREGULARES NA DIVISA ESQ. E FRENTE) VISTA FRENTE DO AVALIANDO

DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA

VISTA INTERNA AVALIANDO VISTA INTERNA (MURO / VIZINHO DIREITA C/ CONSTRUIDO TORRES RESID.)



MORADIAS IRREGULARES CONSTRUÍDAS JUNTO AO

MURO DO AVALIANDO (FRENTE E LATERAL ESQ.)

MORADIAS IRREGULARES CONSTRUÍDAS JUNTO AO MURO DO AVALIANDO

(FRENTE E LATERAL ESQ.)



UM DOS ACESSOS A COMUNIDADE EM

FRENTE AO AVALIANDO

AVALIANDO

FRENTE DO LOTE VIZINHO DA DIREITA DO AVALIANDO (02

TORRES RESID. EM CONSTRUÇÃO) COMUNIDADE EM

FRENTE AO AVALIANDO

FRENTE DO LOTE VIZINHO DA DIREITA DO AVALIANDO (02

TORRES RESID. EM CONSTRUÇÃO)


(LATERAL ESQ.)

COMUNIDADE EM FRENTE AO AVALIANDO

3. O avaliando foi identificado através de Planta de Situação do Google, identificação no local com a informação "lote terreno esquina com a Rua Francisco de Paula" descrita na Matrícula supracitada;

5. O aproveitamento construtivo máximo de acordo aos índices urbanisticos da região do avaliando é a construção de 01 torre residencial multifamiliar com 08 unidades residenciais de 52,00m² cada por pavimento totalizando em 7 pavimentos 56 unidades com va

7/9

MORADIAS IRREGULARES NA DIVISA LAT. ESQ. NA R. FRAN. PAULA VISTA INTERNA (VISÃO DA COMUNIDADE EM FRENTE AO AVALIANDO)

MORADIAS IRREGULARES NA DIVISA LAT. ESQ. NA R. FRAN. PAULA VISTA R. FRANC. PAULA (FUNDOS AVALIANDO / TRECHO APÓS MORADIAS IRREGULARES)

VISTA DA RUA DO AVALIANDO ESQUINA C/ R. FRANCISCO DE PAULA MORADIAS IRREGULARES NA DIVISA LAT. ESQ. AVALIANDO E FUNDOS

DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA

VISTA FRENTE DO AVALIANDO E MORADIAS IRREGULARES VISTA FRENTE DO AVALIANDO E MORADIAS IRREGULARES







AVALIANDO(PORTÃO PRINCIPAL)

AVALIANDO






AVALIANDO

VIZINHO DOS FUNDOS DO AVALIANDO

(TORRES RESIDENCIAIS)


HOMOGENEIZAÇÃO DA PESQUISA DE IMÓVEIS Área do Imóvel: Rua Leonardo VilasBoas Laudo:( m2 ) Imóvel VALOR ( R$ ) ÁREA (m2) Valor Unit. (R$/m2) F A F F F L F Top F Be F Ame F Ap F Ri ( R$ / m2 )

2.958,00 1 2.300.000,00 950,00 2.421,05 0,87 0,90 0,90 1,00 1,05 1,00 1,00 0,70 1,00 1.253,992.958,00 2 4.000.000,00 2.439,00 1.640,02 0,98 0,90 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 0,70 1,00 1.063,182.958,00 3 13.950.000,00 13.970,00 998,57 1,47 0,90 0,90 1,00 1,05 1,00 0,90 0,70 1,00 786,522.958,00 4 1.500.000,00 1.800,00 833,33 0,94 0,90 0,90 1,30 1,00 1,00 1,30 0,70 1,00 750,612.958,00 5 6.800.000,00 3.000,00 2.266,67 1 0,90 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0,70 1,00 1.285,20

6VALOR UNITÁRIO MÉDIO HOMOGENEIZADO ................................................................................................................................................................................................................. 1.027,90

Limites de Confiança = (+) ou ( - ) 30% Valor de Mercado sugerido 3.040.528,20 LIMITE SUPERIOR ...........= 1.336,27 (R$ / m2) 3.040.000,00

Amostras excluídas : LIMITE INFERIOR..............= 719,53 (R$ / m2)

LEGENDA: ArredondamentoFA : Fator Área (resultante de fórmulas das normas técnicas)FF : Fator Fonte (considerar 1,00 para amostra de imóvel vendido)FL : Fator Localização (em relação ao endereço e / bairro / vistas) F Top: Fator TopografiaFBe: Fator benfeitorias (muros; galpões, edificações, etc.) FAme: Fator AmenidadeFAp: Fator Aproveitamento construtivo FRi: Fator Risco em relação a proximidade com áreas desvalorizantes / comunidadesOBSERVAÇÕES:

8/9



Arrendodamneto

Adotado

10.000,00R$

9/9

ANEXO 01 - CERTIDÃO DE INFORMAÇÃO SMU



DOC. 03 Lote 17, situado na Rua Leonardo VillasBoas ...

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