Direito Civil VI

- Direito Civil VI -

PLANO DE CURSO: Condomínio – Tipos:o Necessárioo Espontâneoo Edilício Associação de proprietários Multipropriedade Direitos reais sobre coisas alheias – cessão de propriedade. Enfiteuse Direito de superfície Servidão Usofruto Uso Habitação Concessão de uso Direito real do promitente comprador Garantias fidejussória Garantia real Penhor Hipoteca Anticrese Propriedade fiduciária

I – CONDOMÍNIO:

1 - CONCEITO DE CONDOMÍNIO:“Dá-se o condomínio quando a mesma coisa pertencer a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes.”

Caio Mario Pereira da Silva

Condomínio é a propriedade titularizada por duas ou mais pessoas.

Em regra a propriedade de qualquer coisa pertence a uma só pessoa. Portanto, quando um bem pertencer a duas ou mais pessoas simultaneamente, dá-se a indivisão, compropriedade, comunhão ou condomínio.

Determinado direito pode pertencer a vários indivíduos ao mesmo tempo, caso em que se configura a comunhão. Recaindo sobre um direito de propriedade tem-se o condomínio ou compropriedade.

Clóvis a nomeia como sendo um “estado anormal da propriedade”, pois, tradicionalmente, a propriedade pressupõe assenhoramento de um bem com exclusão de qualquer outro sujeito.

Relacionam-se com terceiros com direito sobre a coisa toda.

O condomínio exercido desta forma surgirá através de frações ideais. A cada condômino se atribui uma quantidade, a fração ideal. Todos têm como qualidade a mesma coisa, mas a propriedade é vinculada a uma fração ideal.

2 – TEORIAS:

Como o assenhoramento do bem pressupõe a exclusão dos demais sujeitos, há na doutrina uma dificuldade em explicar o conceito jurídico do condomínio.

O condomínio é ou não exceção ao principio da exclusividade?

Existem duas teorias que explicam ao que é o condômino.

2.1 – Teoria da Propriedade Integral ou Total: o que existe no condomínio é um único direito, de maneira que cada condômino tem direito à propriedade sobre toda a coisa. Esse exercício é limitado pelo direito de igual natureza dos demais condôminos.

Qualquer condômino se apresenta como proprietários, podendo defender a propriedade contra terceiros. A proteção é do todo, de forma plena e total.

Com efeito, em suas relações internas, o condomínio e seus direitos tem de ser delimitado pelo demais consortes, na medida de sua cotas, para que seja possível sua coexistência.

É importante salientar que, todos os consortes possuem direitos qualitativos iguais, contudo, sofrem limitação na proporção quantitativa. O exercício do direito que se dá de forma igual. Direito qualitativamente igual e quantitativamente diferente.

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Esta é a teoria adotada por nosso ordenamento vigente.

2.2 - Teoria das Propriedades Plúrimas Parciais: não existe um só direito, mas vários direitos - o condomínio seria o conjunto desses direitos. Cada condômino é dono apenas de sua parte ideal, destarte, a união destas cotas resultaria em condomínio.

CODEX

O código civil disciplina o condomínio geral (tradicional ou comum), que pode ser voluntário (art. 1314 e seguintes), necessário ou legal (art.1327 e seguintes) e o condomínio edilício ou em edificações (art. 1331 e seguintes).

3 - CLASSIFICAÇÕES QUANTO AO CONDOMÍNIO:

3.1 – QUANTO A SUA FORMAÇÃO OU ORIGEM:

3.1.1 - Convencional ou Voluntário: Esse condomínio se forma pela vontade ativa das partes para a sua formação. Surge pela manifestação da vontade das partes, voluntária ou convencionalmente.Resulta do acordo de vontade dos consortes, nascendo de um negócio jurídico pelo qual duas ou mais pessoas adquirem ou colocam um bem em comum para dele usar e gozar.

3.1.2 - Incidente, Eventual ou Acidental: quando ele ocorre sem a intenção de sua formação pelas partes que o compõem, ou seja, a vontade normalmente aqui exercida foi a de terceiro, de uma força externa. Podemos citar, como exemplo, uma herança ou uma doação.A aceitação é manifestação passiva, não atuou, mas apenas aceitou a formação.

3.1.3. – Legal, Necessário ou Forçado: é aquele que surge por determinação da lei. O CC traz apenas uma hipótese de condomínio legal ou necessário: aquela contida no art.1327 até o art. 1330. Deve estar previsto em lei e ocorre quando da meação de paredes ou cercas divisórias das propriedades que podem ser utilizadas por ambas as partes.

Art. 1.327 – CC/02 - O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste Código (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307).

Art. 1.328 – CC/02 - O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.297).

Art. 1.329 – CC/02 - Não convindo os dois no preço da obra, será este arbitrado por peritos, a expensas de ambos os confinantes.

Art. 1.330 – CC/02 - Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória.

3.2 - QUANTO A FORMA:

3.2.1– Condomínio Pro Indiviso: ocorre quando o bem em questão não pode ser dividido, ele é fracionado apenas em cota parte ideal. É meramente intelectual. Por exemplo: um carro, ou um apartamento, em que não está definido em que parte será utilizado, ou seja, quem é dono do banheiro, quem é dono do quarto, e etc.

Essa cota parte ideal é definida como de DIREITO, quando se especifica o percentual de cada parte, mas não que parte será esta; ou de FATO, quando, por exemplo, um terreno que não tem um percentual especificado mas é utilizado pelas partes de forma dividida.

3.2.2 - Condomínio Pro Diviso: ocorre quando o bem em questão tem sua cota parte definida especificadamente. Existe situação de direito. A titulação é atribuir a cada um a sua fração, estipulando a parte de propriedade de cada um.

No art. 1314 diz que não pode haver ação reivindicatória de condômino quanto condômino - somente contra terceiro e apenas no caso em que se comprove que havia a divisão. Já a ação possessória pode ocorrer quando o condomínio for pro diviso.

Art. 1.314 – CC/02 - Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

A relação dos condôminos com o âmbito externo, quanto à sua proteção, ocorre de forma integral, tanto em uma modalidade como em outra, mas o exercício do direito entre condôminos é de acordo com sua fração ideal.

3.3 - QUANTO A NECESSIDADE:3.3.1 - Ordinário ou Transitório: a regra é que o condomínio seja transitório. Que seja sempre temporário, extinguível.

3.3.2 - Permanente ou Perpétuo: há somente uma única possibilidade: o condomínio necessário previsto do art. 1327 ao art. 1330 do CC. Uma vez instituído, sua natureza se torna perpétua.

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3.4 - QUANTO AO OBJETO:3.4.1 – Universal: para alguns autores ocorre quando ele recai sobre todo o patrimônio, sobre o conjunto total dos bens (posição majoritária). Para outros quando ele recai sobre uma propriedade por completo (posição minoritária).

3.4.2 – Particular: para alguns autores ocorre quando ele recai sobre uma propriedade (posição majoritária). Para outros quando ele recai sobre parte de uma propriedade (posição minoritária).

4 - DIREITOS DO CONDÔMINO:

4.1 – Usar a coisa conforme sua destinação e sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão: a destinação é dada pelos próprios condôminos, prevalecendo à vontade da maioria absoluta dos condôminos, não podendo, no entanto, excluir nenhum deles.

Art. 1.314 – CC/02 - Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.Parágrafo único - Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

4.2 - Direito de reivindicar a coisa de terceiro: art. 1314, § único – cada condômino tem direito de reivindicar a coisa de terceiro, para defender sua posse, não pode reivindicar de outro condômino, pois ele também é proprietário.

Significa que cada condômino pode, sozinho, reivindicar a coisa de terceiro, para defender sua posse. Vale lembrar que a reivindicação não pode ser exercida contra outro condômino uma vez que este também é proprietário do bem. Em uma ação reivindicatória o que se discute é a propriedade diferente de uma ação possessória que defende a posse.

A posse, diferente da reivindicação, no caso de um condomínio pro diviso, poderá ser defendida não apenas contra terceiros, mais também contra outro condômino.

4.3 – Alhear sua parte onerosa ou gratuitamente: dispor gratuita ou onerosamente, da fração ideal. O condômino pode vender ou doar. Cada condômino tem o direito de Alhear (tornar alheio) sua coisa.

O Art. 504 do CC traz regras para a venda do bem em condomínio. Se o bem for divisível ele pode vender sem problemas e sem sequer dar o direito de preferência a outro condômino. No entanto, se o bem for indivisível, ele terá de dar o direito de preferência e o outro condômino, que terá de igualar o mesmo valor e as mesmas condições de pagamento que esse recebeu de um terceiro (tanto por tanto), tudo isso por escrito, inclusive com o prazo. A formalização do direito de preferência deve ser provada por escrito.

O condômino prejudicado por não haver respeitado seu direito de preferência, poderá depositar o valor e pedir o desfazimento da compra. Prazo: 180 dias a partir do registro. A posição dominante entende que esse prazo se inicia a partir do registro, posto que é a forma inequívoca de se saber de sua alienação.

O parágrafo único traz as regras para o caso de haver mais de um condômino a exercer o direito de preferência sobre o bem. Segue a regra do que tiver benfeitorias de maior valor e depois o que possuir fração ideal maior. Se não houver dentre as regras forma para especificar qual condômino a exercerá, caberá aquele que primeiro fizer o depósito.

No caso de alhear gratuitamente, ou seja, por exemplo doar um bem, não há o direito de preferência a ser exercido.

Art. 504 – CC/02 - Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.Parágrafo único - Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.

4.4 – Gravar a parte ideal: o art. 1.420 do CC em seu parágrafo 2º diz que é possível que um condômino utilize sua fração ideal livremente para gravar, dispor e etc. O que não é permitido é utilizar o bem integralmente. Pode hipotecar, penhora ou gravar, mas somente a sua parte.

Art. 1.420, §2° - CC/02 - A coisa comum a dois ou mais proprietários não pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar em garantia real a parte que tiver.

4.5 – Renunciar ao bem: o condômino pode renunciar a propriedade (art. 1.316 do CC). Trata-se de abrir mão de sua parte. A renúncia é ato unilateral que independe da concordância dos outros. Não há a possibilidade de renuncia em favor de somente um dos condôminos, pois, isso se trata de transferência.

4.6 – Exigir a divisão ou a extinção da coisa comum: art. 1.320 do CC. A qualquer momento, qualquer condômino pode exigir a extinção do condomínio e, caso os outros não concordem, eles podem comprar a sua parte. Caso não haja interesse ou possibilidade de compra, poderá ser feito judicialmente.

Art. 1.320 – CC/02 – A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

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§ 1° - Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.§ 2° - Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.§ 3° - A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

Podem os condôminos de comum acordo, determinar que a coisa fique indivisa por no máximo cinco anos, prorrogáveis. É um direito potestativo. Se houver disposição testamentária, a cláusula não é nula, mas será reduzida ao prazo cabível, sendo este cinco anos.

O art. 1.321 do CC traz as regras quando o bem for divisível.

Art. 1.321 – CC/02 – Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022).

O art. 1.322 do CC traz as regras quando o bem for indivisível:Necessário – é perpétuoEdilício – há possibilidades de extinção da coisa comum. É licito a qualquer condômino, a qualquer tempo excluir-se do condomínio.

Art. 1.322 – CC/02 – Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.Parágrafo único - Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.

4.7 – o art. 1.323 do CC traz outro direito de preferência que se refere ao bem que será alugado.Se a coisa dada em condomínio for alugada, o locatário tem preferência. O condômino tem preferência no caso da alienação onerosa (dação, venda etc.) e na locação.

Art. 1.323 – CC/02 – Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.

4.8 - Art. 1.324, CC/02: o que administra o bem entende-se como representante comum.

Art. 1.324 – CC/02 – O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.

4.9 - Art. 1.325, CC/02: a maioria é decidida pelo valor maior dos quinhões. Se houver dúvida, a questão será levada ao judiciário.

Art. 1.325 – CC/02 – A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.§ 1° - As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.§ 2° - Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.§ 3° - Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.

4.10 - No art. 1.326 do CC a regra geral diz que cada condômino receberá sua cota parte ideal dos frutos advindos do condomínio, porém, nada impede que eles validamente estipulem de forma diversa um percentual diferente.

Porém é necessário que se observe que os frutos aqui em questão são os advindos da coisa e não da atividade exercida na coisa. Por exemplo, um carro que é utilizado por um dos condôminos como táxi. A parte a que o outro condômino tem direito não se refere ao valor conseguido com a atividade de taxista, mais sim com a de um aluguel do carro.

- Fruto Civil: da vontade humana. Manipulado e transformado. - Fruto Natural: próprio da coisa.

Art. 1.326 – CC/02 – Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões.

Estão contidos no art. 1335.

Art. 1.335 – CC/02 – São direitos do condômino:I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Usar, fruir: se a propriedade tem uma série de limitações, ainda mais o tem o condomínio.

5 - OBRIGAÇÕES DO CONDOMINO:

5.1 – Pagar: art. 1.315 do CC. Obrigação de concorrer as despesas de conservação e divisão, suportar ônus. Em regra cada 4

condômino pagará a cota parte ideal referente as despesas advindas da coisa, porém nada impede que os condôminos contratem de forma diversa, estipulando percentuais diferentes. Esse percentual tem que ser expresso, pois, caso contrário, presumir-se-á dividido em partes iguais.

Art. 1.315 – CC/02 – O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.Parágrafo único - Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.

O condômino é obrigado a concorrer com as despesas, na proporção da sua fração ideal. Por isso há a presunção que as cotas entre os condôminos são iguais.

O art. 1.317 do CC traz as regras para dívidas assumidas por todos os condôminos perante terceiros.

A obrigação é de acordo com sua a fração, mas quanto há dívidas, pode haver estipulação.

Ao se contrair uma despesa, quando não for especificado a cota, se pressupõe que os condôminos tem a despesa proporcional a sua cota.

Art. 1.317 – CC/02 – Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.

O art. 1.318 do CC traz as regras para dívidas assumidas por apenas um dos condôminos perante terceiros, mas em proveito da comunhão e desde que necessárias. Poderá ser cobrado apenas deste e este poderá exercer seu direito de regresso.

Art. 1.318 – CC/02 – As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais.

É necessário saber se essa divida era necessária ou foi apenas voluptuárias. Pois, quanto as voluptuárias não cabe regresso.

Há ainda a possibilidade de uma obra útil que deverá ser analisada caso a caso, ou seja, se é útil a todos.

O condômino que fizer obras necessárias poderá cobrar dos demais, já a obra voluptuária não será cobrada dos demais, nas obras úteis vai depender do caso.

O art. 1.324 do CC traz as regras para dívidas adquiridas por um condômino que exerce a administração, seja tácita ou expressamente escolhido. A dívida foi feita por ele, mas todos terão a obrigação de pagar. O administrador não é essencial ao condomínio.

Art. 1.324 – CC/02 – O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.

5.2 – Responder aos Frutos: art. 1.319 do CC. Cada condômino responderá pelo dano causado. Se por um lado tem direito aos frutos, por outro tem direito a fornecer aos outros os frutos, respondendo pelos frutos recebidos e pelos danos causados.

Art. 1.319 – CC/02 – Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.

QUESTIONÁRIO:

1) João é condômino de um imóvel que também pertence a Francisco e Joaquim. Necessita João do consentimento dos demais condôminos para ajuizar ação reivindicatória em face de Pedro? Existe dispositivo legal aplicável ao presente caso?R.: Não necessita de consentimento, pois no condomínio cada condômino pode reivindicá-la de terceiro.

2) Defina condomínio “pro diviso” e condomínio “pro indiviso”.R.: O condomínio “pro diviso” a comunhão existe juridicamente, mas não de fato, já que cada comproprietário tem uma parte certa e determinada do bem e o “pro indiviso” a comunhão perdura de fato e de direito; todos permanecem na indivisão, não se localizando o bem, que se mantêm indiviso, A propriedade é exercida em comum, sob égide das quotas ideais.

3) Cabe ação reivindicatória proposta por um condômino em face de outro condômino? E ação possessória?R.: O condômino que fizer obras necessária poderá cobrar dos demais, já a obra voluptuária não será cobrada dos demais, na obra útil vai depender do caso. Art. 1318 CC. Quanto a ação possessória em coisa indivisa também poderá ser exercido os atos possessórios desde que não excluam os compossuidores ( art. 1.199) , em coisa pro divisa o condômino pode opor meios possessórios contra outro consorte que a turbe ou ameace, sendo assim pode ocorrer usucapião da área determinada em outra hipótese, não é de se admitir usucapião entre comunheiros. 4) Como se processa a extinção do condomínio voluntário?R.: Se processa a divisão da coisa comum, o condômino respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas de divisão. Art. 1320

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5) Discorra sobre a controvérsia acerca da DERROGAÇÃO ou AB-ROGAÇÃO dos artigos 1º a 27º da Lei 4.591/64 pelo Código Civil/2002, esclarecendo, se for o caso, quais os dispositivos da Lei 4.591/64 ainda estão em vigor.R.: De um lado, sustentando a aplicação do § 1° do artigo da LICC/02, o Código Civil teria revogado parcialmente a Lei Federal n° 4.591 (Arts. 1° ao 27) quando tomou para si a responsabilidade de regular o instituto de condomínio edilício por completo. O Título II da Lei n° 4.591 não teria sido atingido pela revogação, uma vez que o Código Civil não trata de Incorporações Imobiliárias. Por outro lado, defendendo a aplicação do § 2° do Art. 2° da LICC/02, que diz permaneceriam em vigor em tudo que não colidisse com os artigos do Código Civil, sendo assim tudo que a Lei n° 4.591 não colidir com o Código Civil permaneceriam em vigor, ficando dessa forma revogado tacitamente

6) O condomínio edilício possui personalidade jurídica?R.: Não ela não tem personalidade jurídica, mas as sua personificação anômala é conferida pela própria lei condominial e pelo CPC no art. 12, IX.

7) O proprietário de unidade situada no último andar do edifício onde está constituído um condomínio edilício pode utilizar tal área como terraço e construir sobre ela?R.: O terraço é parte comum, salvo disposição contrária da constituição de condomínio, porém se o terraço pertencer ao proprietário da ultima unidade todas as despesas com sua conservação correrá por conta do proprietário e as obras lá feitas não poderão trazer prejuízos para unidades imobiliárias inferiores. Art. 1331 § 5º e 1334 CC

8) A não utilização de elevador por condômino residente em unidade no andar térreo o dispensa da obrigação de pagar a respectiva quota das despesas? E quando às lojas com acesso direto à via pública, que não utilizam partes comuns, elas são obrigadas a pagas quotas condominiais?R.: Segundo o art.1340 do CC “as despesas das áreas comuns incumbira ao condômino ou aos condôminos que deles se servem”, porém ocorre uma modificação de enfoque quanto a algumas decisões jurisprudenciais, com a alegação de que O condomínio é um todo harmônico, cujas partes comuns formam um conjunto arquitetônico homogêneo, sendo assim devem concorre para todas as despesas, salvo se a convenção de condomínio dispuser em contrário.

9) Que espécies de penalidade podem ser aplicadas ao condômino de um condomínio edilício?R.: O condômino que não pagar sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios, o condômino que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, art. 1336, §§ 1º e 2º.

10) É preciso que haja aprovação unânime dos condôminos para a alteração do critério de cobrança de cotas condominiais e taxas extras? Em caso positivo, qual o dispositivo legal que regular a matéria? R.: Não é preciso que haja unanimidade dos condôminos, mas sim assembléia que reúna no mínimo 2/3 das assinaturas de titulares de direitos frações ideais que compõem o condomínio, art. 9º § 2º da Lei 4.591/64.

11) É admissível, na cobrança de despesas de condomínio, o chamado “abono pontualidade” um prédio onde ninguém quer ser síndico a assembléia dos moradores decidiu por maioria de?R.: Creio que seja possível o “abono pontualidade” desde que decidido em assembléia que se reúna no mínimo 2/3 das assinaturas dos titulares de direitos das frações ideais e não moradores, por que o fato de morar prédio não quer dizer que seja titular de direito

12) O morador do primeiro andar de um prédio onde está situado um condomínio edilício tem três cachorros. O cheiro proveniente da unidade aludida é horrível e os cachorros latem até altas horas, perturbando os demais condôminos. Embora a convenção condominial permita ter animais, há alguma providência que se possa ser tomada?R.: Mesmo sendo permitido ter animais domésticos nas unidades autônomas, não dar o direito do condômino utilizar a sua unidade de maneira que “prejudique o sossego , salubridade e segurança, ou aos bons costumes” , vindo a causar dano ou incômodo aos demais condôminos. Art. 1336 CC e art. 10, III e l9 da Lei 4.591/64

13) É tolerável permanência de animais em apartamento, contrariando-se a convenção do respectivo condomínio?R.: A manutenção de animal doméstico em apartamento só é vedado quando nocivo ou perigoso ao sossego, salubridade e à segurança dos condôminos ( TJSP – Ap 251.579-2, 20/12/94, 15º Câmara – Rel. Rui Camilo)

14) O síndico de um condomínio edilício não presta conta das despesas do condomínio. O que pode ser feito neste caso?R.: Se for comprovado que o síndico em sua gestão ocasionou prejuízo ao condomínio por culpa ou dolo, deverá indenizar o condomínio, art. 186 CC

15) O que diz a lei sobre o quorum necessário para as deliberações condominiais? R.: O quorum será por maioria dos presentes na assembléia. Art. 24 da Lei 4.591/64.

16) As vagas de garagem de um prédio onde se situa um condomínio edilício, de uso exclusivo de seus proprietários na escritura, possuem fração ideal própria, sem área demarcada. Os condôminos proprietários de vagas costumam alugar para estranhos ao condomínio, fazendo com que a segurança do prédio seja quebrada. É possível alterar convenção e ali fazer constar a proibição de aluguel de vagas para estranhos ao condomínio?R.: Nada impede que a assembléia geral possa decidir sobre a matéria, porém nada impede que a vaga de garagem seja

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vendida a outro condômino § 2º do art. 2º da Lei 4.591/64.

17) Em prédio em se situa um condomínio edilício um condômino, proprietário de unidade situada do andar térreo está utilizando, de forma exclusiva, área comum do condomínio, destinada a ventilação do prédio, fazendo desta área deposito de objetos pessoais, inclusive produtos inflamáveis. Diante de tal situação pergunta-se Tal situação é legal? Qual é o dispositivo legal aplicável à hipótese? Que penalidade, eventualmente, pode ser aplicada ao condômino?R.: É defeso a qualquer condômino, embaraçar o uso das partes comuns, sendo o transgressor sujeito ao pagamento de multa, além de ser obrigado a desfazer a obra ou abster da prática do ato. Art. 10, III, § 1º da Lei 4.591/64 e art. 1336, inciso IV do CC.

18) Um condômino de um prédio em que se situa um condomínio edilício montou um atelier, com presença de costureiras, freguesas e fornecedores. O prédio é residencial e ele sabe disso. A convenção é clara, mas não fala especialmente em atelier. Que dispositivos legais regulam a matéria e como resolver o litígio?R.: O prédio é residencial e é vedado ao condômino dar às suas partes destinação diferente ao qual a edificação foi destinada. Art. 1336 inciso IVO condômino tem o direito de usar, fluir, com exclusividade, de sua unidade autônoma. Porém esse direito não é absoluto, estando condicionado às normas de boa vizinhança, de modo a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores. Art. 19 da Lei 4.591/64.

19) Conceitue o instituto da “MULTIPROPRIEDADE”.R.: A Multipropriedade de forma genérica é a relação jurídica de aproveitamento econômico de uma coisa móvel ou imóvel, repartida em unidades fixas de tempo, de modo que diversos titulares possam, cada qual a seu turno, utilizar-se da coisa com exclusividade e de maneira perpétua.

20) Nos chamados “loteamentos fechados” ou “associação de proprietários”, deve ser reconhecida legitimidade para cobrança das despesas necessária à manutenção e administração? Tal contribuição é obrigatória ou facultativa?R.: Sim deve ser legitimado a cobrança das despesas necessários à manutenção e administração, mas para que seja admissível é a cobrança das cotas relativos e correspondente ao valor aprovado em reunião de Associação de Moradores, regularmente constituída perante ao Cartório de Registro de Títulos e Documentos, e para qual o requerido comprometeu-se a contribuir por ocasião da aquisição da parte ideal do imóvel localizado em condomínio especial.

6 - CONDOMÍNIO EDILÍCIO:

Há uma coexistência de áreas exclusivas e de áreas comuns. As áreas exclusivas são tratadas como propriedades autônomas, enquanto que as de uso comum são de todos os condôminos.

O art. 1331 traz a definição do que é condomínio edilício e os seus parágrafos trazem as suas características.

Art. 1.331 – CC/02 – Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.§ 1° - As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.§ 2° - O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.§ 3° - A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. § 4° - Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.§ 5° - O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

“O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e demais partes comuns, inclusive o acesso a logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.”

Silvio Venosa

“A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do domínio.”

Silvio Venosa

Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

OBS: O novo Código Civil derroga alguns dispositivos da Lei nº 4.591/64.

Há controvérsia doutrinária sobre a questão da Lei nº 4.591/64 ter sido revogada (totalmente sem efeitos) ou derrogada (aqueles dispositivos que não contrariam o novo CC continuam válidos).

Para os que defendem a derrogação, a Lei nº 4.591/64 pode ser utilizada subsidiariamente ao novo Código Civil.

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6.1 – Personalidade Jurídica do Condomínio Edilício: não há personalidade jurídica, pois o rol do art. 44 do CC é taxativo. Porém, há súmula do Conselho Federal de Justiça para conceder personalidade jurídica.

Vigora o entendimento do CC: são entes despersonalizados – personalidades anômalas. Podem contratar, demandar, ser demandado, mas não podem adquirir imóveis em nome próprio, pois não têm capacidade de adquirir direitos e obrigações.

Exceção: penhora do condomínio para quitar dívidas. Nesse caso, o condomínio pode oferecer o apartamento nº XX, por exemplo.

A doutrina mais moderna vem admitindo a aquisição de imóvel em nome do condomínio.

6.2 – Condomínio Horizontal: são os prédios. Na realidade, as construções são verticais, mas fala-se em condomínio horizontal pois a origem do termo refere-se a unidades horizontais superpostas.

6.3 – O § 3º do art. 1.331 diz que a cada condômino cabe a totalidade da parte exclusiva mais a fração ideal da parte comum.

Art. 1331 - § 3° – CC/02 – A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes co-muns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

6.4 – O § 5º trata do terraço. A regra comum é que não se pode construir no terraço, a não ser que esteja previsto na convenção.

Art. 1331 - § 5° – CC/02 – O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

6.5 – Constituição e Instituição do Condomínio: Os arts. 1.332 e 1.333 falam sobre a instituição e a constituição do condomínio.

- Art. 1.332 – Ato de Instituição: definição, destinação que será dada a propriedade - a finalidade das unidades, uso residencial ou não. Esta definição é de vital importância, mormente porque pode caracterizar desvio de uso por parte do proprietário ou possuidor.

Neste caso ainda não há condôminos, pois referem-se as plantas, medidas, configurações do condomínio.

Art. 1.332 – CC/02 – Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;III – o fim a que as unidades se destinam.

- Art. 1.333 – Ato de Constituição: é feito através da aprovação da Convenção. É a entrega do Condomínio aos condôminos – a partir daí ganha-se existência autônoma.

Art. 1.333 – CC/02 – A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

6.6 - Condomínio Necessário: é o direito de construir - art. 1.297.

Art. 1.297 - O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.

Art. 1.327 - é o condomínio mais específico. Constitui- se simplesmente pela linha divisória existente entre duas propriedades. Não sendo possível especificar quem a construiu, presumir-se-á de ambos. Haverá então um condomínio necessário. Remissão aos art. 1297 e 1.298 do CC, 1304 a 1307 do CC.

Art. 1.327 – CC/02 –O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste Código

O art. 1304 do CC traz a possibilidade de construção utilizando a parede já existente.

Art. 1.304 – CC/02 – Nas cidades, vilas e povoados cuja edificação estiver adstrita a alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede divisória do prédio contíguo, se ela suportar a nova construção; mas terá de embolsar ao vizinho metade do valor da parede e do chão correspondentes.

Art. 1305 se um constrói em parede alheia, deve indenizar o outro em metade.

Art. 1.305 – CC/02 – O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do

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alicerce.Parágrafo único - Se a parede divisória pertencer a um dos vizinhos, e não tiver capacidade para ser travejada pelo outro, não poderá este fazer-lhe alicerce ao pé sem prestar caução àquele, pelo risco a que expõe a construção anterior.

Art. 1306 – utilização de metade da parede, desde que não cause prejuízos e o outro seja previamente avisado.

Art. 1.306 – CC/02 – O condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio da espessura, não pondo em risco a segurança ou a separação dos dois prédios, e avisando previamente o outro condômino das obras que ali tenciona fazer; não pode sem consentimento do outro, fazer, na parede-meia, armários, ou obras semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, já feitas do lado oposto.

Art. 1307 – altear a parede divisória – acará, quem quiser construir, com as despesas, tendo responsabilidade sobre prejuízos e eventuais danos.

Art. 1.307 – CC/02 – Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisória, se necessário reconstruindo-a, para supor tar o alteamento; arcará com todas as despesas, inclusive de conservação, ou com metade, se o vizinho adquirir meação também na parte aumentada.

Art. 1328 – embolsar em metade. Tendo provas que apenas um construiu ele terá o direito de colocar a base desse muro em sua propriedade e a possibilidade de extremar seu uso bem como arcar com todas as despesas de conservação (art. 1.328 do CC).

Art. 1.328 – CC/02 – O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.297).

Art. 1329 – pericia para estipular valor da obra.

Art. 1.329 – CC/02 – Não convindo os dois no preço da obra, será este arbitrado por peritos, a expensas de ambos os confinantes.

Art. 1330 - enquanto o valor não for pago ou depositado, não poderá a obra ser aproveitada.

O art. 1.330 do CC diz que o outro proprietário terá o direito de adquirir a possibilidade de uso desse muro desde que pague a metade do custo dessa obra, o pagamento da meação. Se não pagar não poderá fazer nenhuma utilização.

Art. 1.330 – CC/02 – Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória.

6.7 – Cláusulas Obrigatórias na Convenção: estão presentes no art. 1334, CC.

Art. 1.334 – CC/02 – Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;II – sua forma de administração;III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;V – o regimento interno.§ 1° - A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.§ 2° - São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

6.7.1 - Cota condominial - Inciso I: para alterar a cota condominial é necessária a aprovação de, no mínimo, 2/3 dos condôminos. A convenção poderá estipular forma mais rígida, porém não poderá estipular forma menos rígida.

O critério das cotas será definido na convenção, ex: fração ideal, número de prédios...

A Lei nº 8.245/91, em seus artigos 22, Parágrafo Único e art. 23, § 1, trazem as relações das despesas ordinárias e extraordinárias. Vale ressaltar que esse rol é exemplificativo.

Lei 8245/91 - Art. 22 - Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;g) constituição de fundo de reserva.

Lei 8245/91 - Art. 23 - § 1º - Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmen-te:a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

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d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

6.7.2 – Forma de Administração – Inciso II: A forma obrigatória de administração é feita através do síndico. Qualquer outra forma estabelecida é facultativa.É a Assembléia que decide as ações do síndico.

6.7.3 – Forma de Convocação da Assembléia – Inciso III: está estabelecida no art. 1.354.

Art. 1.354 – CC/02 – A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

É necessária a convocação de todos os condôminos, cabendo ao condomínio o ônus de provar que todos os condôminos foram convocados a compareceram à assembléia.

Para os casos daqueles condôminos que não residem no Condomínio, entende-se como meio mais seguro a carta registrada, mas ela não comprova conteúdo. É aceita pela jurisprudência, presumindo-se que o condômino foi informado.

Também pode ser utilizada a procuração para a sua representação.

O quórum necessário para deliberação é de 2/3 do total dos condôminos. A unanimidade só é exigida para construção de novo bloco e para utilização da fachada, conforme art. 1.343.

Art. 1.343 – CC/02 – A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

6.7.4 – Sanções – Inciso IV: além da aplicação de multa e juros, o condômino inadimplente não pode deliberar ou participar da Assembléia - só se pode participar da Assembléia se estiver quite com as despesas condominiais.

A jurisprudência não aceita que ocorram proibições ao condômino inadimplente, tais como utilização das partes comuns (piscina, salão de festas), assim como não é possível o corte de água, luz, etc.

Poderá ser realizada a cobrança judicial.

Para penalizar (procedimento administrativo) tem que haver a ampla defesa.

6.7.5 - Regimento Interno – Inciso V: tem que estar na convenção. Historicamente é um documento à parte. Se estiver no mesmo documento, é obrigatória.

7 - DEVERES DOS CONDÔMINOS

7.1 - Contribuir para as despesas – Inciso I: despesas repartidas conforme fração ideal de cada um. A obrigação principal dos condôminos é contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas quotas (de acordo com a Convenção).

Art. 1.336 – CC/02 – São deveres do condômino:I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

7.2 – Realização de Obras – Inciso II: comunicar ao condomínio para verificação da realização de obras. Qualquer obra no Condomínio necessita da aprovação dos condôminos.

Art. 1336, II – CC/02 – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

7.3 – Alteração da Fachada – Inciso III: não se pode alterar fachada (alteração permanente). É necessário para que o prédio permaneça com sua fachada inalterada.

Entende-se por fachada toda a parte externa do prédio e qualquer alteração, por menor que seja, em regra não é permitida. Porém, alguns pontos precisam ser analisados, como a ponderação dos interesses em questão, como por exemplo a segurança quanto a colocação de uma tela de proteção.

* Tela na janela – há o entendimento que a mesma refere-se a segurança, sobrepondo-se a estética. Há a ponderação de interesses, então, deve ser colocada de forma que altere o mínimo da fachada;

* ar condicionado – apesar de alterar a fachada, atualmente, por causa da mudança de clima, é considerado uma equipamento de conforto ou, até mesmo, de necessidade. Majoritariamente, é aceitável a modificação;

* fechar a varanda - alteração injustificável.Salvo se o quórum necessário deliberar a favor da modificação.

Art. 1336, III – CC/02 – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

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7.4 - Dar ao condomínio a sua destinação – Inciso IV: fala em como usar a sua própria unidade, enquanto que os incisos anteriores falam das partes comuns.

As unidades devem ser utilizadas de acordo com a sua destinação original: comercial ou residencial.

Alterar a finalidade – para se evitar o ingresso de pessoas estranhas ao ambiente condominial.

Ressalta-se que as atividades comerciais que podem ser realizadas no âmbito residencial sem fluxo de pessoas (digitação, bordado, montagem de bijuterias, etc) não deturpam a característica do imóvel.

No caso de animais – depende da convenção. Há entendimentos que se não perturbarem, podem ser mantidos.

Art. 1336, IV – CC/02 – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

7.5 – Multas - §§ 1º e 2º: Nos casos de dívidas anteriores ao CC/02, cobra-se a multa de 20% até dezembro de 2002 e 2% a partir de janeiro de 2003.

A multa pode ser aplicada, mas deve ser observada a ampla defesa e ser sem prejuízo das perdas e danos. Penalidade – 2%Juros moratórios de 1%

Veda-se a concessão de desconto. Também é ilícita a cobrança extra, pois se entende que o condomínio cobra a mais, impedindo esse tipo de cobrança.

Art. 1336, § 1° - CC/02 - O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Art. 1336, § 2° - CC/02 - O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

7.6 – Descumprimento Reiterado dos Deveres - Art. 1.337: penalidade por persistência em manter comportamento incompatível.

Os condôminos entendem que há comportamentos que são incômodos a ponto de haver deliberação a fim de retirar o condômino do condomínio. A justiça é quem deve inibir o comportamento e não esta via. Porém, não há na legislação brasileira nenhum meio legal de se obrigar a um condômino inadequado a se retirar do condomínio.

O Parágrafo Único fala em comportamento antissocial, que é um conceito aberto. O atual padrão social não é facilmente identificado. Hoje comportamento antissocial resume-se às condutas ilegais tipificadamente identificadas.

Art. 1.337 – CC/02 – O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Parágrafo único - O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

7.7 – Aluguel de Vaga na Garagem - Art. 1.338: o condômino pode alugar sua vaga de garagem a terceiros, desde que antes ele dê preferência aos outros condôminos.

Em casos de condomínios onde as vagas estão em quantitativo menor que os imóveis, deverá ser observado o disposto na Convenção.

Vaga para visitante é definida pela Convenção. Pode ser estipulado na convenção que o condômino não alugue vagas a terceiros? Pode. Porém, com a ponderação dos interesses, pode ocorrer do condomínio em convenção, proíba por motivos de segurança.

Para a elaboração da ordem de preferência devem ser observados: O possuidor; O condômino; O terceiro.

Art. 1.338 – CC/02 – Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

7.8 – Inseparabilidade das Partes - Art. 1.339: não se pode transacionar sobre as partes comuns. Inseparabilidade da parte comum da parte privativa. Não se pode dispor de um ou de outra separadamente.

Só há possibilidade para partes acessórias. Ex: vaga de garagem, terraço.

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Art. 1.339 – CC/02 – Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.§ 1° - Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado. § 2° - É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.

7.9 – Uso Exclusivo - Art. 1.340: se a parte comum é de uso exclusivo de alguns condôminos, pode ser estipulado que somente eles arquem com as despesas de manutenção. Elevador, piscina, quadra de tênis – o correto é não haver distinção, posto que a parte ficará disponível para utilização de todos.Ex.: terraço que só o último andar se utiliza. Área de ventilação, que só o morador do primeiro andar se utiliza.

Os que não utilizam de forma alguma a área, devem ser isentos de sua manutenção. Quem utiliza de forma exclusiva, paga sozinho pelas despesas – “quem tem o bônus, tem o ônus”.

Venoza, utiliza esse artigo a contrário senso entende que desta forma, quem não utiliza não terá de pagar, ou melhor, deverá ser de sua cota descontada a parte desse serviço que ele não utiliza.

Art. 1.340 – CC/02 – As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, in cumbem a quem delas se serve.

7.10 – Realização de Obras – Art. 1341: trata das obras a serem realizadas no condomínio. Esse é um dos assuntos mais polêmicos dentro do condomínio.* Voluptuárias: depende da autorização de 2/3 dos condôminos (não da Assembléia);* Úteis: autorização da metade dos condôminos;* Necessárias: independentemente da autorização dos condôminos ou do síndico;* Caras, necessárias e urgentes: faz-se a obra e imediatamente convoca a Assembléia;* Caras e necessárias, mas não urgentes: convoca a Assembléia e só se realiza com a autorização da maioria.

Quem decide as obras não é o síndico, é a Assembléia.

O § 1º diz que só há restituição de valores nos casos de obras necessárias.

Art. 1.341 – CC/02 – A realização de obras no condomínio depende:I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.§ 1° - As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.§ 2° - Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente. § 3° - Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.§ 4° - O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

7.11 – Realização de obras em partes comuns - Art. 1.342: é a única exceção ao princípio da vontade da maioria. É o direito de veto da minoria, prevalecendo o direito de um sobre o dos demais.

Art. 1.342 – CC/02 – A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

7.12 – Novas construções - Art. 1.343: é o “condomínio” como um todo quem vai decidir, pois será executado as expensas do próprio condomínio.

Neste caso, a fração ideal de todos será alterada, por isso exige-se a unanimidade de aprovação dos condôminos.

Art. 1.343 – CC/02 – A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

7.13 – Terraço de cobertura - Art. 1.344: trata do terraço nos mesmos moldes do art. 1340, onde o condômino que utiliza privativamente o terraço deverá arcar com as despesas que dele provém.

Art. 1.344 – CC/02 – Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.

7.14 – Despesas provenientes da aquisição de unidades - Art. 1.345: a apresentação das certidões não impede a aquisição do imóvel. As certidões servem para cientificar o novo dono, pois os débitos são do imóvel e passarão para o novo proprietário.

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Art. 1.345 – CC/02 – O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

7.15 – Seguro - Art. 1.346: o seguro é obrigatório. Se não for feito, o síndico responde.

Art. 1.346 – CC/02 – É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

8 – ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO:

8.1 – Síndico – arts. 1.347 e 1.348: No condomínio quem manda é a Assembléia e não o síndico, que executa aquilo que a assembléia determina.

O síndico é meramente um executivo, que pode ou não ser um condômino ou, até mesmo, uma pessoa jurídica, como por exemplo uma administradora.

A função do síndico é cumprir e fazer cumprir a lei para todos, bem como o estipulado na convenção e o que foi deliberado em assembléia.

O síndico pode cobrar, mas não pode abonar multa. Deve prestar contas, realizar o seguro da edificação (cabendo responsabilidade por não fazer).

O síndico pode delegar atribuições, desde que aprovado pela assembléia, mas continua responsável pelas tarefas.

Art. 1.347 – CC/02 – A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Art. 1.348 – CC/02 – Compete ao síndico:I – convocar a assembléia dos condôminos;II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;IX – realizar o seguro da edificação.§ 1° - Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.§ 2° - O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

8.2 – Destituição do síndico – Art. 1.349: o artigo está mal redigido. A Assembléia específica deve ser convocada especialmente para destituir o síndico, dando a este oportunidade de defesa.

O descumprimento é referente ao art. 1.348 e não ao § 2º deste artigo.

A maioria, para este artigo, é a maioria dos presentes a Assembléia.

Art. 1.349 – CC/02 – A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

8.3 – Assembléia Geral – Artigo 1.350: AGO – Assembléia Geral Ordinária;

AGE – Assembléia Geral Extraordinária.

A AGE pode ser convocada a qualquer momento.

A deliberação deve ser feita para os assuntos especificamente detalhados na convocação. Pode ser discutido assuntos gerais, mas não pode ser deliberado sobre estes. Há divergência doutrinária quanto a isto.Grupo menor de ¼ dos condôminos não pode fazer a convocação.

Art. 1.350 – CC/02 – Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.§ 1° - Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.§ 2° - Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

8.4 – Quórum para aprovação da convenção – Art. 1.351:

Art. 1.351 – CC/02 – Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

8.5 – Quórum para deliberações – Arts. 1.352 e 1.353:

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Art. 1.352 – CC/02 – Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.Parágrafo único - Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353 – CC/02 – Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

8.6 – Convocação dos condôminos – Arts. 1.354 e 1.355:

Art. 1.354 – CC/02 – A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355 – CC/02 – Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

8.7 – Conselho Fiscal – Arts. 1.356: a criação do Conselho Fiscal é facultativa. Só é obrigatório a existência da Assembléia e do síndico.

Art. 1.356 – CC/02 – Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

9 – MULTIPROPRIEDADE:

“É a relação jurídica de aproveitamento econômico de uma coisa móvel ou imóvel, repartida em unidades fixas de tempo de modo que diversos proprietários possam, cada qual a seu turno, utilizar-se da coisa com exclusividade e de maneira perpétua.”

Gustavo Tepedino

A multipropriedade é uma espécie de propriedade onde os condôminos, cada qual com sua fração ideal agregada a fração de tempo, utiliza o imóvel com exclusividade por um certo tempo.

Este tipo de condomínio não é muito utilizado no Brasil.

10 – ASSOCIAÇÃO DE PROPRIEDADES ou CONDOMÍNIO FECHADO ou LOTEAMENTO FECHADO:

Não há áreas comuns, há lotes com acessos por vias públicas. Ocorre que essas associações começam a realizar serviços, dentre esses serviços o mais comum é o de segurança. Podem até realizar outros serviços como pavimentação, coleta de lixo, etc.

O mais grave nesse tipo de associação é a colocação de “cancelas”. Podemos citar como exemplo clássico os condomínios fechados existentes na Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro.

Essas associações podem cobrar cotas associativas, desde que haja previsão dessas cotas antes à compra do imóvel ou que todos estejam de acordo com a possibilidade de implantação dessa associação. Caso a associação seja criada posteriormente a aquisição do imóvel, a cobrança só será obrigatória no caso daqueles que se associaram livremente e se mantêm associados.

Os não-associados e os que desejarem sair da associação não são obrigados a pagar a cota.

Há uma corrente contrária, baseada na Súmula 79 do TJ/RJ que diz que pode ser exigido o pagamento da cotas dos não-associados, pois estes recebem o serviço igualmente e não têm como evitar que o serviço seja prestado – se foi beneficiado, então tem que pagar pelo serviço. Essa corrente é majoritária.

11 – ENFITEUSE:

Trata-se de direitos reais sobre coisa alheia.

Estava disciplinado no Código Civil de 1916 e tratava-se de um instituto de natureza perpétua.

LEI N° 3.071. DE 1° DE JANEIRO DE 1916.

Revogada pela Lei n° 10.406 de 10.1.2002 CÓDIGO CIVIL

DA ENFITEUSE

Art. 678 - Dá-se a enfiteuse, aforamento, ou emprazamento, quando por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro, anual, certo e invariável.

Art. 679 - O contrato de enfiteuse é perpétuo. A enfiteuse por tempo limitado considera-se arrendamento, e como tal se rege.

Art. 680 - Só podem ser objeto de enfiteuse terras não cultivadas ou terrenos que se destinem a edificação.14

Art. 681 - Os bens enfitêuticos transmitem-se por herança na mesma ordem estabelecida a respeito dos alodiais neste Código, arts. 1.603 a 1.619; mas, não podem ser divididos em glebas sem consentimento do senhorio.

Art. 682 - É obrigado o enfiteuta a satisfazer os impostos e os ônus reais que gravarem o imóvel.

Art, 683 - O enfiteuta, ou foreiro, não pode vender nem dar em pagamento o domínio útil, sem prévio aviso ao senhorio direto, para que este exerça o direito de opção; e o senhorio direto tem 30 (trinta) dias para declarar, por escrito, datado e assinado, que quer a preferência na alienação, pelo mesmo preço e nas mesmas condições.Se, dentro no prazo indicado, não responder ou não oferecer o preço da alienação, poderá o foreiro efetuá-la com quem entender.

Art. 684 - Compete igualmente ao foreiro o direito de preferência, no caso de querer o senhorio vender o domínio direto ou dá-lo em pagamento. Para este efeito, ficará o dito senhorio sujeito à mesma obrigação imposta, em semelhantes circunstâncias, ao foreiro.

Art. 685 - Se o enfiteuta não cumprir o disposto no art. 683, poderá o senhorio direto usar, não obstante, de seu direito de preferência, havendo do adquirente o prédio pelo preço da aquisição.

Art. 686 - Sempre que se realizar a transferência do domínio útil, por venda ou dação em pagamento, o senhorio direto, que não usar da opção, terá direito de receber do alienante o laudêmio, que será de 2,5% (dois e meio por cento) sobre o preço da alienação, se outro não se tiver fixado no título de aforamento.

Art. 687 - O foreiro não tem direito à remissão do foro, por esterilidade ou destruição parcial do prédio enfitêutico, nem pela perda total de seus frutos; pode, em tais casos, porém, abandoná-lo ao senhorio direto, e, independentemente do seu consenso, fazer inscrever o ato da renúncia (art. 691).Art. 688. É lícito ao enfiteuta doar, dar em dote, ou trocar por coisa não fungível o prédio aforado, avisando o senhorio direto, dentro em 60 (sessenta) dias, contados do ato da transmissão, sob pena de continuar responsável pelo pagamento do foro.

Art. 689 - Fazendo-se penhora, por dívidas do enfiteuta, sobre o prédio emprazado, será citado o senhorio direto, para assistir à praça, e terá preferência, quer, no caso de arrematação, sobre os demais lançadores, em condições Iguais, quer, em falta deles, no caso de adjudicação.

Art. 690 - Quando o prédio emprazado viera pertencera varias pessoas, estas, dentro em 6 (seis) meses, elegerão um cabecel, sob pena de se devolver ao senhorio o direito de escolha.§ 1° Feita a escolha, todas as ações do senhorio contra os foreiros serão propostas contra o cabecel, salvo a este o direito regressivo contra os outros pelas respectivas quotas.§ 2° Se, porém, o senhorio direto convier na divisão do prazo, cada uma das glebas em que for dividido constituirá prazo distinto.

Art. 691 - Se o enfiteuta pretender abandonar gratuitamente ao senhorio o prédio aforado, poderão opor-se os credores prejudicados com o abandono, prestando caução pelas pensões futuras, até que sejam pagos de suas dívidas.

Art. 692 - A enfiteuse extingue-se:I- pela natural deterioração do prédio aforado, quando chegue a não valer o capita! correspondente ao foro e mais um quinto deste;II - pelo comisso, deixando o foreiro de pagar as pensões devidas, por 3 (três) anos consecutivos, caso em que o senhorio o indenizará das benfeitorias necessárias;III - falecendo o enfiteuta, sem herdeiros, salvo o direito dos credores.

Art. 693 - Todos os aforamentos, inclusive os constituídos anteriormente a este Código, salvo acordo entre as partes, são resgatáveis 10 (dez) anos depois de constituídos, mediante pagamento de um laudêmio, que será de 2,5% (dois e melo por cento) sobre o valor atual da propriedade plena, e de 10 (dez) pensões anuais paio foreiro, que não poderá no seu contrato renunciar ao direito de resgate, nem contrariar as disposições imperativas deste Capítulo. (Redação dada pela Lei n° 5.827. de 23.11.1972)

Art. 694 - A subenfiteuse está sujeita às mesmas disposições que a enfiteuse. A dos terrenos de marinha e acrescidos será regulada em lei especial.

É o mais amplo direito real sobre coisa imóvel alheia, de gozo, já que com ela pode-se tirar da coisa todas as utilidades e vantagens que encerra e empregá-la nos misteres a que, por sua natureza, se presta, sem lhe destruir a substância e com a obrigação de pagar ao proprietário uma certa renda anual. O único e verdadeiro titular do domínio do bem aforado é o senhorio direto.

O Código Civil de 2002, em seu artigo 2.038, proibiu novas enfiteuses, mas garantiu as que já existiam.

Art. 2.038 – CC/02 – Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei no 3.071, de 1o de janeiro de 1916, e leis posteriores.

A enfiteuse cede a maior parte dos direitos, transmitindo o direito de usar a terra em troca do “foro” (valor invariável e anual) e do “laudêmio” (valor que recebe toda vez que a terra fosse vendida).

Quando foi instituída a intenção era aumentar, fomentar a comercialização e a ocupação de terras.

Atualmente podemos citar alguns lugares que ainda possuem a enfiteuse, como por exemplo o Centro da Cidade de Petrópolis e os terrenos em torna da Igreja de Santa Tereza, em Teresópolis, ou seja, hodiernamente os maiores enfiteutas são a família real e a igreja.

11.1 – Conceito: enfiteuse é o direito real sobre coisa alheia que autoriza o enfiteuta a exercer, restritiva e perpetuamente

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sobre a coisa imóvel, todos os poderes do domínio, mediante pagamento ao senhorio direto de uma renda anual.

Esse conceito é extraído do artigo 678 do CC/16.

O objeto da enfiteuse era a propriedade, mas a terra nua (art. 680 CC/16). Podia ser constituída por ato inter-vivo, sucessão hereditária, ato de última vontade (testamento).

A possibilidade tinha de ser constituída pelo usucapião (posse e boa-fé), porém com animus enfiteute e não com animus dommini.

11.2 - Objeto:

- Terras não cultivadas (CC de 1916, art. 680).- Terrenos que se destinam à edificação (CC de 1916, art. 680). * - Terrenos de marinha e acrescidos (Decreto-Lei n° 9.760/46).

Art. 680 – CC/16 – Só podem ser objeto de enfiteuse terras não cultivadas ou terrenos que se destinem a edificação.

11.3 - Constituição:

- Ato jurídico inter vivos (CC de 1916, art. 678 - Lei n° 6.015/73,1, n° 10).- Sucessão hereditária (CC de 1916, art. 678).- Usucapião.

Art. 678 – CC/16 – Dá-se a enfiteuse, aforamento, ou emprazamento, quando por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro, anual, certo e invariável.

11.4 - Direitos do Enfiteuta:

11.4.1 - Usufruir o bem aforado.

11.4.2 - Transmitir a coisa enfitêutica aos herdeiros (CC de 1916, art. 681).

Art. 681 – CC/16 – Os bens enfitêuticos transmitem-se por herança na mesma ordem estabelecida a respeito dos alodiais neste Código, arts. 1.603 a 1.619; mas, não podem ser divididos em glebas sem consentimento do senhorio.

Alodiais: segundo a ordem legal.

11.4.3 - Alienar o imóvel aforado (CC de 1916, art. 683) comunicando ao senhorio direto para que ele exerça o direito de preferência.

Art, 683 – CC/16 – O enfiteuta, ou foreiro, não pode vender nem dar em pagamento o domínio útil, sem prévio aviso ao senhorio direto, para que este exerça o direito de opção; e o senhorio direto tem 30 (trinta) dias para declarar, por escrito, datado e assinado, que quer a preferência na alienação, pelo mesmo preço e nas mesmas condições.Se, dentro no prazo indicado, não responder ou não oferecer o preço da alienação, poderá o foreiro efetuá-la com quem entender.

11.4.4 - Adquirir o imóvel, tendo direito de preferência, se o senhorio quiser aliená-lo (CC de 1916, art. 684).

Art. 684 – CC/16 – Compete igualmente ao foreiro o direito de preferência, no caso de querer o senhorio vender o domínio direto ou dá-lo em pagamento. Para este efeito, ficará o dito senhorio sujeito à mesma obrigação imposta, em semelhantes circunstâncias, ao foreiro.

11.4.5 - Abandonar o bem enfitêutico (CC de 1916, arts. 687 e 691).

Art. 687 – CC/16 – O foreiro não tem direito à remissão do foro, por esterilidade ou destruição parcial do prédio enfitêutico, nem pela perda total de seus frutos; pode, em tais casos, porém, abandoná-lo ao senhorio direto, e, independentemente do seu consenso, fazer inscrever o ato da renúncia (art. 691).

Art. 691 – CC/16 - Se o enfiteuta pretender abandonar gratuitamente ao senhorio o prédio aforado, poderão opor-se os credores prejudicados com o abandono, prestando caução pelas pensões futuras, até que sejam pagos de suas dívidas.

11.4.6 - Gravar a coisa aforada.

11.4.7 - Às benfeitorias necessárias em caso de comisso (CC de 1916, art. 692, II).

Art. 692 – CC/16 – A enfiteuse extingue-se:I - pela natural deterioração do prédio aforado, quando chegue a não valer o capital correspondente ao foro e mais um quinto deste;II - pelo comisso, deixando o foreiro de pagar as pensões devidas, por 3 (três) anos consecutivos, caso em que o senhorio o indenizará das benfeitorias necessárias;III - falecendo o enfiteuta, sem herdeiros, salvo o direito dos credores.

Comisso: “mal-comparando”, seria uma espécie de ação de despejo.Bem-feitoria necessária: para proteger a terra nua. Ex: muro, drenagem, etc.

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11.4.8 - Ao resgate do foro (CC de 1916, art. 693).

Art. 693 – CC/16 – Todos os aforamentos, inclusive os constituídos anteriormente a este Código, salvo acordo entre as partes, são resgatáveis 10 (dez) anos depois de constituídos, mediante pagamento de um laudêmio, que será de 2,5% (dois e melo por cento) sobre o valor atual da propriedade plena, e de 10 (dez) pensões anuais paio foreiro, que não poderá no seu contrato renunciar ao direito de resgate, nem contrariar as disposições imperativas deste Capítulo. (Redação dada pela Lei n° 5.827. de 23.11.1972)

11.4.9 - Ao tesouro (CC de 2002, art. 1.266).

Tesouro: bem manufaturado que não tem dono. Ex.: pedras preciosas, jóias, barras de ouro, etc.

Se for o senhorio que encontrar o tesouro, terá direito a este, porém não por ser senhoria, mas por ser o seu descobridor.

Art. 1.266 – CC/02 – Achando-se em terreno aforado, o tesouro será dividido por igual entre o descobridor e o enfiteuta, ou será deste por inteiro quando ele mesmo seja o descobridor.

11.4.10 - Às ações: Possessória, Confessória e Negatória.

11.4.11 - Restrições a Enfiteuse: o enfiteuta só não pode exercer um direito: destruir.

11.5 - Deveres do Enfiteuta:

11.5.1 - Não atingir a substância da coisa com sua fruição (CC de 1916, art. 681).


11.5.2 - Não vender ou dar em pagamento o bem aforado sem avisar o senhorio (CC de 1916, art. 683).


11.5.3 - Avisar o senhorio direto quando doar, ou trocar por coisa não fungível o prédio aforado (CC de 1916, art. 688).

Art. 688 – CC/16 – É lícito ao enfiteuta doar, dar em dote, ou trocar por coisa não fungível o prédio aforado, avisando o senhorio direto, dentro em 60 (sessenta) dias, contados do ato da transmissão, sob pena de continuar responsável pelo pagamento do foro.

11.5.4 - Eleger cabecel quando houver co-enfiteuse (CC de 1916, art. 690).

Art. 690 – CC/16 – Quando o prédio emprazado viera pertencera varias pessoas, estas, dentro em 6 (seis) meses, elegerão um cabecel, sob pena de se devolver ao senhorio o direito de escolha.§ 1° - Feita a escolha, todas as ações do senhorio contra os foreiros serão propostas contra o cabecel, salvo a este o direito regressivo contra os outros pelas respectivas quotas.§ 2° - Se, porém, o senhorio direto convier na divisão do prazo, cada uma das glebas em que for dividido constituirá prazo distinto.

Cabecel: representante da co-enfiteuse. Não é um administrador. É designado, entre os demais enfiteutas na relação com o senhorio direto e responderá pela enfiteuse.Co-enfiteuse: pluralidade de enfiteutas.Sub-enfiteuse: enfiteuse da enfiteuse – é vedada a instituição de sub-enfiteuse.

11.5.5 - Pagar o foro anual (CC de 1916, art. 678).


Controvérsia sobre o foro: atualização do valor. Uma vez que o foro é um valor fixo e invariável, pode ou não ter correção monetária? A maioria da doutrina diz que não pode haver a correção.

11.5.6 - Pagar previamente os credores quando abandonar gratuitamente ao senhorio o prédio aforado (CC de 1916, art. 691).

Art. 691 – CC/16 – Se o enfiteuta pretender abandonar gratuitamente ao senhorio o prédio aforado, poderão opor-se os credores prejudicados com o abandono, prestando caução pelas pensões futuras, até que sejam pagos de suas dívidas.

11.5.7 - Pagar laudêmio ao senhorio, em caso de alienação (CC de 1916, art. 686 - CC de 2002, art. 2.038, § 1,I).

Art. 686 – CC/16 – Sempre que se realizar a transferência do domínio útil, por venda ou dação em pagamento, o senhorio direto, que não usar da opção, terá direito de receber do alienante o laudêmio, que será de 2,5% (dois e meio por cento) sobre o preço da alienação, se outro não se tiver fixado no título de aforamento.

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Art. 2.038 – CC/02 – Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei no 3.071, de 1o de janeiro de 1916, e leis posteriores.§ 1° - Nos aforamentos a que se refere este artigo é defeso:I – cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações;II – constituir subenfiteuse.§ 2° - A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei especial.

Controvérsia sobre o laudêmio: Segundo o art. 2.038, § 1º, I, o pagamento do laudêmio estaria extinto? Para Maria Helena Diniz o laudêmio estaria extinto, mas para a maioria da doutrina o laudêmio é devido sobre o valor da terra nua.

11.5.8 - Pagar as importâncias previstas no art. 693 do Código Civil de 1916, para enfiteuta exercer o resgate.


11.5.9 - Pagar os tributos e ônus reais que gravarem o imóvel (CC de 1916, art. 682).

Art. 682 – CC/16 – É obrigado o enfiteuta a satisfazer os impostos e os ônus reais que gravarem o imóvel.

11.6 - Direitos do Senhorio Direto;

11.6.1 - Exigir a conservação da substância do bem.

11.6.2 - Às acessões.

Quando extinta a enfiteuse, as benfeitorias passam a pertencer ao senhorio direto, com indenização das benfeitorias necessárias.

Em caso de falecimento do enfiteuta sem que este tenha deixado sucessores, as benfeitorias incorporam-se à propriedade sem a necessidade de indenização.

11.6.3 - Alienar o domínio direto.

11.6.4 - De preferência no caso de alienação do domínio útil pelo foreiro (CC de 1916, arts. 683 e 684).


Art. 684 – CC/16 - Compete igualmente ao foreiro o direito de preferência, no caso de querer o senhorio vender o domínio direto ou dá-lo em pagamento. Para este efeito, ficará o dito senhorio sujeito à mesma obrigação imposta, em semelhantes circunstâncias, ao foreiro.

O direito de preferência deve ser observado tanto para o senhorio direito, quanto para o enfiteuta.

11.6.5 - Consolidar o domínio se o enfiteuta alienar o domínio útil sem notificá-lo (CC de 1916, art. 685).

Art. 685 – CC/16 – Se o enfiteuta não cumprir o disposto no art. 683, poderá o senhorio direto usar, não obstante, de seu direito de preferência, havendo do adquirente o prédio pelo preço da aquisição.

11.6.6 - Ser citado, no caso de penhora do domínio útil por dívida do foreiro (CC de 1916, art. 689, e CPC, art. 698).

Art. 689 – CC/16 – Fazendo-se penhora, por dívidas do enfiteuta, sobre o prédio emprazado, será citado o senhorio direto, para assistir à praça, e terá preferência, quer, no caso de arrematação, sobre os demais lançadores, em condições Iguais, quer, em falta deles, no caso de adjudicação.

11.6.7 - Consentir ou não na divisão, em glebas, do imóvel aforado (CC de 1916, art. 681).


11.6.8 - Escolher o cabecel se os co-enfiteutas não o fizeram (CC de 1916, art. 690).

Art. 690 – CC/16 – Quando o prédio emprazado viera pertencera varias pessoas, estas, dentro em 6 (seis) meses, elegerão um cabecel, sob pena de se devolver ao senhorio o direito de escolha.§ 1° - Feita a escolha, todas as ações do senhorio contra os foreiros serão propostas contra o cabecel, salvo a este o direito regressivo contra os outros pelas respectivas quotas.§ 2° - Se, porém, o senhorio direto convier na divisão do prazo, cada uma das glebas em que for dividido constituirá prazo distinto.

11.6.9 – Receber:

- Pensões anuais (CC de 1916, art. 678).

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- Foro de cada gleba, no caso de divisão de enfiteuse (CC de 1916, art. 690, § 2°).

Art. 690, § 2° – CC/16 – Se, porém, o senhorio direto convier na divisão do prazo, cada uma das glebas em que for dividido constituirá prazo distinto.

- Laudêmio (CC de 1916, art. 686 - CPC, art. 585, IV - CC de 2002, art. 2.038, § 1º, I).

Art. 686 – CC/16 – Sempre que se realizar a transferência do domínio útil, por venda ou dação em pagamento, o senhorio direto, que não usar da opção, terá direito de receber do alienante o laudêmio, que será de 2,5% (dois e meio por cento) sobre o preço da alienação, se outro não se tiver fixado no título de aforamento.

Art. 585 – CPC - São títulos executivos extrajudiciais:IV – o crédito decorrente de foro e laudêmio;

Art. 2.038, § 1° – CC/02 – Nos aforamentos a que se refere este artigo é defeso:I – cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações;

- Foro por parte do foreiro anterior, quando não tiver sido comunicado da doação, dote e permuta por coisa infungível do prédio aforado, feita por ele (CC de 1916, art. 688).

Art. 688 – CC/16 – É lícito ao enfiteuta doar, dar em dote, ou trocar por coisa não fungível o prédio aforado, avisando o senhorio direto, dentro em 60 (sessenta) dias, contados do ato da transmissão, sob pena de continuar responsável pelo pagamento do foro.

- O pagamento do resgate (CC de 1916, art. 693).


- As ações: Reivindicatória, Confessória e Negatória.

- Ação pessoal para cobrar foro e laudêmio.

- Ação de comisso.

11.7 - Deveres do Senhorio Direto:- Respeitar o domínio útil do foreiro.- Notificar o enfiteuta quando alienar o seu domínio.- Conceder resgate nos termos do contrato.

11.8 - Extinção da Enfiteuse:

- Pela deterioração ou total destruição do prédio aforado (CC de 1916, art. 692, I).

Art. 692 – CC/16 – A enfiteuse extingue-se:I - pela natural deterioração do prédio aforado, quando chegue a não valer o capital correspondente ao foro e mais um quinto deste;

- Pelo comisso (CC de 1916, art. 692, II - Súmula 122 STF).

Art. 692, II – CC/16 – pelo comisso, deixando o foreiro de pagar as pensões devidas, por 3 (três) anos consecutivos, caso em que o senhorio o indenizará das benfeitorias necessárias;

- Pelo falecimento do enfiteuta, sem herdeiros (CC de 1916, art. 692, III).

Art. 692, III – CC/16 – falecendo o enfiteuta, sem herdeiros, salvo o direito dos credores.

- Pela renúncia (CC de 1916, art. 687).

Art. 687 – CC/16 – O foreiro não tem direito à remissão do foro, por esterilidade ou destruição parcial do prédio enfitêutico, nem pela perda total de seus frutos; pode, em tais casos, porém, abandoná-lo ao senhorio direto, e, independentemente do seu consenso, fazer inscrever o ato da renúncia (art. 691).

- Pelo resgate (CC de 1916, art. 693).

Art. 693 – CC/16 – Todos os aforamentos, inclusive os constituídos anteriormente a este Código, salvo acordo entre as partes, são

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Súmula STF 122 - O enfiteuta pode purgar a mora enquanto não decretado o comisso por sentença.

resgatáveis 10 (dez) anos depois de constituídos, mediante pagamento de um laudêmio, que será de 2,5% (dois e melo por cento) sobre o valor atual da propriedade plena, e de 10 (dez) pensões anuais paio foreiro, que não poderá no seu contrato renunciar ao direito de resgate, nem contrariar as disposições imperativas deste Capítulo. (Redação dada pela Lei n° 5.827. de 23.11.1972)

- Pela confusão.

- Pela usucapião.

- Pela desapropriação.

12 - SUPERFÍCIE

A propriedade, daquilo que foi acrescido ao solo, adere. O direito de superfície é uma suspensão ao princípio da aderência – há uma divisão entre propriedade e solo, daquilo que foi aderido.

Art. 1.369 - não é meramente direito pessoal em que se permita que a pessoa construa ou plante. É direito real, pois durante o prazo, há uma propriedade distinta, a do solo, pertencente ao proprietário, e a da construção pertencendo ao superficiário / concessionário.

Ex: academia brasileira de letras.

Art. 1.369 – CC/02 – O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.

12.1 - Conceitos: é o direito real pelo qual o proprietário concede, por tempo determinado, gratuita ou onerosamente, a outrem o direito de construir ou plantar era seu terreno urbano ou rural, mediante escritura pública, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

"Um direito real sobre coisa alheia que permite o desdobramento dos poderes inerentes à propriedade, à medida que uma pessoa, chamada de superfíciário ou concessionário, exerce os poderes de uso e fruição no tocante à edificação ou plantação em terreno alheio e ainda a propriedade plena sobre a coisa incorporada em solo de outrem que se chama fundieiro ou concedente."

Marco Aurélio Bezerra de Mello

"Direito real de uso ou gozo, concedido a alguém (superficiário) pelo proprietário do solo (concedente), para que nele construa (ad aedificandum) ou plante (adplantandum), desdobrando-se o domínio em dois segmentos: o solo - propriedade do concedente - e a edificação ou plantação - patrimônio do superficiário"

Paulo Nader

"O direito real de ter coisa própria incorporada em terreno alheio" José de Oliveira Ascenção

12.2 - Objeto: construções e plantações que se levantam no terreno do concedente, ou seja, erguidas na propriedade de outrem.

12.3 - Constituição:

- Ato inter vivos;

- Disposição de última vontade: não há vedação para instituição mediante testamento. Por exemplo: deixa o terreno para um e o direito de construir ou plantar para outro durante um certo tempo (embora não haja previsão em lei);

- Usucapião: é teoricamente possível por usucapião. Mas, é difícil de ser caracterizado e tem que ter a intenção e vontade de ser superficiário.

12.3.1 – Instituição do Direito de Superfície por Cisão: é quando há uma edificação iniciada ou em fase de acabamento, mas não houve a oportunidade de ser concluída. É permitida a conclusão da obra e sua utilização por determinado tempo. Também é possível com plantação.

Seria destacar a construção e ceder o direito de construção ou plantação a terceiro.

Alguns autores entendem que a superfície só poderá ser para construções novas, criadas pelo superficiário. É controvertido, pois não há dispositivo expresso instituindo ou vedando. Majoritariamente, há a autorização para cisão para propriedade existente.

12.3.2 – Direito de Superfície por Elevação: é o chamado direito de laje. A doutrina entende que não há autorização para sobrelevação (construção para cima).

Uns entendem que o Código Civil revogou os artigos da lei 10.257, no que tange à superfície.

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Direito de superfície rural – aplica-se o Código Civil; no direito e superfície urbano, aplica-se o Estatuto da Cidade.

O estatuto da cidade não se destina às relações urbanas em geral, mas como instrumento de planificação.

Código Civil Lei 10.2571.369 - Prazo determinado Art. 21, § 1º - prazo determinado ou indeterminado.Solo (verificar necessidade) Solo, subsolo, espaço aéreo (verificar necessidade).1.370 – gratuito ou oneroso § 2º - gratuito ou oneroso1.371 tributos e encargos p/ propriet. §3º.1.372 - clausula expressa § 4º.

Art. 1.369 – CC/02 – O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.Parágrafo único - O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.

Art. 1.370 – CC/02 – A concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente.

Art. 1.371 – CC/02 – O superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel.

Art. 1.372 – CC/02 – O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros.Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferência.

12.4 - Direitos do Superfíciário:

- usar e fruir do solo, plantando ou construindo, observados os hmites estipulados no instrumento de constituição;- transferir o direito a terceiros, a herdeiros ou legatários;- de preferência, em igualdade de condições em caso de ahenação do imóvel;- ser indenizado pela realização de benfeitorias e acessões, se assim estipular o contrato;- receber indenização proporcional, em se verificando a extinção do direito de superfície por causa de desapropriação.

Não observância do direito de preferência – art. 518, CC.

Art. 518 – CC/02 – Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.

Art. 1.373 – CC/02 – Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições.

12.5 - Deveres do Superfíciário:

- pagar o valor estipulado quando da contratação;- responder pelos encargos e tributos que recaírem sobre o imóvel;- cumprir fielmente o contrato;- não dar ao imóvel destinação diversa daquela ajustada no contrato, sob pena de extinção;- restituir a coisa quando do término do contrato.

12.6 - Extinção do Direito de Superfície:

- Inadimplemento das obrigações previstas no contrato;- Desvio de finalidade da superfície (art. 1.374 do CC);- Término do contrato;- Renúncia do superficiário;- Distrato;- Confusão;- Desapropriação

Art. 1.374 –termo final, destinação diversa da estipulada (desvio de finalidade).

Art. 1.375 - Contrato oneroso e já houve retorno financeiro – não receber apenas as benfeitorias, mas também, indenização (esta deve constar expressamente do contrato).

Art. 1.377 – pode haver lei especial com privilégios.

Art. 1.374 – CC/02 – Antes do termo final, resolver-se-á a concessão se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para que foi concedida.

Art. 1.375 – CC/02 – Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário.

Art. 1.376 – CC/02 – No caso de extinção do direito de superfície em conseqüência de desapropriação, a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um.

Art. 1.377 – CC/02 – O direito de superfície, constituído por pessoa jurídica de direito público interno, rege-se por este Código, no que não for diversamente disciplinado em lei especial.

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QUESTIONÁRIO:

1 – Conceitue direito real de superfície:R.: Direito real de ter coisa própria incorporado em terreno alheio. Dois direitos de propriedade. Como esse direito de construção é inseparável, dependendo da propriedade alheia, ele é subsidiário. Não transfere o direito de propriedade.O direito real só se constitui mediante escritura devidamente registrada: Escritura Pública de Direito de Superfície.Direito real sobre coisa alheia. Uso ou gozo.

2) Discorra sobre a controvérsia acerca da REVOGAÇÃO dos arts. 21 a 24 da Lei n° 10.257/2001 -ESTATUTO DA CIDADE pelo Código Civil/2002, esclarecendo, se for o caso, a hipótese de aplicação de um e de outro diploma legal?R.: Há três correntes:a) a lei nova (CC/02) revogou a lei anterior (Lei 10.257/01). Esta corrente é mais adotada pelos civilistas;b) o Estatuto das Cidades tem aplicação específica e sua abrangência seria a superfície urbana, com tempo determinado e/ou indeterminado. O CC/02 tem abrangência para a superfície rural e sempre por tempo determinado.c) para Cristiano Chaves, o Estatuto das Cidades é um instrumento de planificação urbana, com interesse de visão e planejamento urbano. Se não tiver interesse de planejamento urbano, se for somente interesse particular, utiliza-se o CC/02.

3) Quais as diferenças entre a forma como o direito de SUPERFÍCIE é disciplinado no CÓDIGO CÍVIL e no ESTATUTO DA CIDADE?R.: a) em relação ao prazo: no CC/02 é somente determinado. No Estatuto das Cidades pode ser determinado ou indeterminado (não se confundindo com perpétuo);b) abrangência: no CC/02, é o solo, abrindo para o subsolo em casos específicos. No Estatuto das Cidades é o solo, subsolo, espaço aéreo, ou seja, é mais abrangente.c) o CC/02 é taxativo: o superficiário responde pelos encargos (apesar de aparentemente taxativo, nada impede que o proprietário pague os encargos). No Estatuto das Cidades pode ser pago pelo superficiário ou pelo proprietário.d) No CC/02 não pode ser estipulado nenhum título pela transferência do direito de superfície. O Estatuto das Cidades não fala nada (a doutrina é majoritária dizendo que é vedado que o concedente receba quaisquer valores pela transferência).

4) O direito de SUPERFÍCIE é suscetível de transferência? Caso a resposta seja positiva, pode haver a exigência de algum pagamento pela transferência?R.: Não. Visando se distanciar do instituto da Enfiteuse, o concedente não pode receber quaisquer pagamentos a título de transferência.

13 - SERVIDÕES PREDIAIS:

13.1 - Conceito: a servidão predial em direito real exercido sobre coisa alheia de outrem que consiste no encargo em prédio serviente a favor do prédio dominante, tendo por finalidade precípua tornar a propriedade deste mais útil, mais agradável, mais condizente com sua destinação natural. (Marco A. B. de Mello)

É uma propriedade que é onerada, servindo a outra propriedade. Há vários tipos: de passagem de águas, de fio, de esgoto, de passagem, etc.

Relação entre propriedades. Para o CC/02 sempre envolve, no mínimo, duas propriedades.

Relação entre prédios vizinhos, e não de uma pessoa para com outra. Tem que constar no registro do imóvel a permissão.

Não é solução para prédio encravado. Neste caso, a solução é a passagem forçada (feita através de processo judicial).

Se for área pública (logradouro), não há servidão.

Prédio serviente: aquele que cede, que tem a servidão.Prédio dominante: aquele que recebe o benefício.

13.2 - Finalidade: proporcionar valorização do prédio dominante, tornando-o mais útil, agradável ou cômodo, implicando por outro lado uma desvalorização econômica do prédio serviente.

Levando-se em consideração que as servidões prediais são perpétuas, acompanhando sempre os imóveis quando transferidos. Há divergência doutrinária quanto ao prazo:

- para alguns autores, se a servidão for estipulada por prazo certo, desqualifica o instituto.- para a doutrina majoritária, pode haver. Ex.: uma obra que impede o acesso a um propriedade, durante período da obra, poderá utilizar-se de uma servidão pelo prazo da obra.

Jurisprudencialmente: abordagem instrumental do instituto. Não há de ser perpétuo se a necessidade é transitória.

Art. 1.378 – Há acesso ao imóvel, porém este caminho é de difícil acesso ou longínquo. A servidão valoriza o imóvel dominante, facilitando o seu acesso. Não pressupõe obrigatoriedade, mas um acordo entre as partes.

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Art. 1.378 – CC/02 – A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis.

13.3 - Princípios Fundamentais:

13.3.1 - Relação entre prédios vizinhos: não necessita que sejam prédios contíguos. Ex: aquedutos – água canalizada que passa por diversas propriedades. Existe uma relação de proximidade e não de contigüidade para que uma seja atingida e outra beneficiada.

13.3.2 - Não há servidão sobre a própria coisa: dois imóveis - em que um há uma casa construída e o outro terreno há a passagem daquele. Propriedades do mesmo dono – serventia – não há servidão sobre coisa própria. Prédios pertencentes a pessoas diversas e posteriormente os imóveis são adquiridos pela mesma pessoa: não se cancela a servidão, esta apenas deixa de produzir efeitos até que, por exemplo, um dos imóveis seja vendido a outro, voltando a servidão a produzir efeitos.

13.3.3 - A servidão serve a coisa e não ao dono: a servidão é instituída e constará na matricula dos imóveis (gravada) e não se relaciona a um titular, pois não é direito pessoal e sim real.

Há gravame no imóvel, por isso serve à coisa.

13.3.4 - Não se pode uma servidão constituir outra: proprietário do prédio dominante não poderá, por sua conta própria, estender a servidão que lhe serve para outra propriedade. Cabe ao proprietário do prédio serviente estender tal servidão.

13.3.5 - Servidão não se presume: porque tem característica de exceção, pois o normal é o uso completo da propriedade. A constituição da servidão por presunção só se dará após o prazo de 20 anos conforme o disposto no artigo 1.379 e parágrafo único.

Art. 1.379 – CC/02 – O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião.Parágrafo único – Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de vinte anos.

13.3.6 - Servidão é inalienável: é um direito acessório, o proprietário do prédio não pode dividir ou transacionar o direito de servidão separado do direito de propriedade;

13.4 - Natureza Jurídica: é um direito real de gozo ou fruição sobre imóvel alheio de caráter acessório, perpétuo, indivisível e inalienável.

Parte da doutrina só aceita a servidão perpétua, mas outra parte aceita a servidão temporária;

13.5 - Classificação:

13.5.1 - Quanto à natureza:

a) Rústicas: existente no ambiente rural. Simplesmente o uso do solo.b) Urbanas: existente no ambiente urbano.

13.5.2 Quanto ao modo de exercício:

a) contínuas: seu exercício independe de exercício humano. Ex.: aqueduto, vista, água corrente.b) descontínuas: depende do ato humano e possui momentos de interrupção, dependência de ato humano. Ex.: passagem.c) positivas: dá direito ao proprietário do prédio dominante de realizar algum ato e para o serviente cria uma obrigação de tolerância.d) negativa: para o prédio dominante não há qualquer direito a ser exercido, só pode exigir que o outro não faça. Cria para o proprietário do prédio serviente uma obrigação de não fazer;d) ativa: proprietário do prédio dominantee) passiva: proprietário do prédio serviente.

13.5.3 - Quanto à exteriorização:

a) aparente: deixa vestígios, pode ser vista. Art. 1.379.b) não aparente: não visívelSúmula 415, STF: servidão de trânsito - a princípio é não aparente; salvo se pelas obras realizadas se tornar aparente.

13.5.3 - Quanto à origem:

a) legais ou naturais;

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Súmula 415 – STF - Servidão de trânsito não titulada, mas tornada permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas, considera-se aparente, conferindo direito à proteção possessória.

b) convencionais.

Usucapião libertatis: impede utilização e o prédio dominante tinha o direito de pedir a passagem e não o faz em tempo hábil – prescrição da servidão.

Desuso – não uso durante 10 anos

13.6 - Modos de Constituição:

- ato jurídico inter vivos ou causa mortis: CC, art. 1378; Decreto-lei 1.000/89, art. 167, X;

Art. 1.378 – CC/02 – A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis.

- Sentença judicial: CPC, arts. 979, II e 980, §2º, III;

- Usucapião: CC, art. 1379, parágrafo único; CPC, art. 941.

Art. 1.379 – CC/02 – O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião.Parágrafo único - Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de vinte anos.

13.7 - Direitos do Proprietário do Prédio Dominante:

- Usar e gozar da servidão.

- Realizar as obras necessárias à sua conservação: CC, art. 1.380; Cód. de Águas, art. 128. Poder dever. É ao mesmo tempo um direito e uma obrigação.

Art. 1.380 – CC/02 – O dono de uma servidão pode fazer todas as obras necessárias à sua conservação e uso, e, se a servidão pertencer a mais de um prédio, serão as despesas rateadas entre os respectivos donos.

- Exigir ampliação da servidão para facilitar a exploração do prédio dominante: Há duas concepções de ampliação: largura e destinação, esta última é vedada. A primeira é permitida pelo CC, art. 1385, §3º.

Art. 1.385 – CC/02 – Restringir-se-á o exercício da servidão às necessidades do prédio dominante, evitando-se, quanto possível, agravar o encargo ao prédio serviente.§ 1° - Constituída para certo fim, a servidão não se pode ampliar a outro.§ 2° - Nas servidões de trânsito, a de maior inclui a de menor ônus, e a menor exclui a mais onerosa.§ 3° - Se as necessidades da cultura, ou da indústria, do prédio dominante impuserem à servidão maior largueza, o dono do serviente é obrigado a sofrê-la; mas tem direito a ser indenizado pelo excesso.

- Renunciar à servidão (CC, art. 1388, I) e removê-la (CC, art. 1384).

Art. 1.384 – CC/02 – A servidão pode ser removida, de um local para outro, pelo dono do prédio serviente e à sua custa, se em nada diminuir as vantagens do prédio dominante, ou pelo dono deste e à sua custa, se houver considerável incremento da utilidade e não prejudicar o prédio serviente.

Art. 1.388 – CC/02 – O dono do prédio serviente tem direito, pelos meios judiciais, ao cancelamento do registro, embora o dono do prédio dominante lho impugne:I – quando o titular houver renunciado a sua servidão;

Art. 1.388 – renuncia à propriedade e não à obrigação. Ato unilateral.

A remoção pode ser feita pelo proprietário do prédio dominante ou serviente. Art. 1385 - Pode ser ampliada a largura e o tamanho, mas não finalidade. Deverá haver justificativa/comprovação para a necessidade de alargar, ocorrendo também a indenizar.

As custas será por conta de quem remover e não pode causar prejuízo ao outro. O proprietário do prédio dominante tem que provar que a transferência é necessária, e trará benefício efetivo, enquanto que ao serviente basta querer removê-la. Art. 1384 13.8 - Deveres do Proprietário do Prédio Dominante:

- Pagar todas as obras feitas para uso e conservação da servidão (CC, art. 1381).

Art. 1.381 – CC/02 – As obras a que se refere o artigo antecedente devem ser feitas pelo dono do prédio dominante, se o contrário não dispuser expressamente o título.

Regra geral: quem se beneficia da servidão deve arcar com os custos de sua manutenção, salvo se houver disposição em contrário.

- Exercer a servidão civiliter modo (CC, art. 1385).

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- Indenizar o dono do prédio serviente pelo excesso do uso da servidão em caso de necessidade (CC, art. 1385, §3º).

13.9 - Direitos do Proprietário do Prédio Serviente:

- Exonexar-se de pagar as despesas com o uso da servidão, desde que abandone total ou parcialmente a propriedade em favor do dono do prédio dominante (CC, art. 1382, parágrafo único).

Art. 1.382 – CC/02 – Quando a obrigação incumbir ao dono do prédio serviente, este poderá exonerar-se, abandonando, total ou parcialmente, a propriedade ao dono do dominante.Parágrafo único - Se o proprietário do prédio dominante se recusar a receber a propriedade do serviente, ou parte dela, caber-lhe-á custear as obras.

- Remover a servidão de um local para o outro.

- Impedir que o proprietário do dominante efetive qualquer mudança na forma de utilizacão da servidão, pois este deve manter sua destinação (art. 1385, §3º, CC).

- Cancelar a servidão nos casos dos arts. 1388 e 1389 do Código Civil).

Art. 1.388 – CC/02 – O dono do prédio serviente tem direito, pelos meios judiciais, ao cancelamento do registro, embora o dono do prédio dominante lho impugne:I – quando o titular houver renunciado a sua servidão;II – quando tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou a comodidade, que determinou a constituição da servidão;III – quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão.

Art. 1.389 – CC/02 – Também se extingue a servidão, ficando ao dono do prédio serviente a faculdade de fazê-la cancelar, mediante a prova da extinção:I – pela reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa;II – pela supressão das respectivas obras por efeito de contrato, ou de outro título expresso;III – pelo não uso, durante dez anos contínuos.

13.10 - Deveres do Proprietário do Prédio Serviente:

- Permitir que o dono do prédio dominante realize obras necessárias à conservação e utilização da servidão (art. 1380, CC).

- Respeitar o uso normal e legítimo da servidão (art. 1383, CC).

Art. 1.383 – CC/02 – O dono do prédio serviente não poderá embaraçar de modo algum o exercício legítimo da servidão.

- Pagar despesas com a remoção da servidão e não prejudicar ou diminuir as vantagens do prédio dominante, que decorrerem dessa mudança (art. 1384).

13.11 - Proteção Jurídica:

- Ação confessória- Ação negatóriaInstrumentos judiciais, processuais para dirimir duvidas acerca da dimensão, destinação da servidão.- Manutenção – tentando fazer obra- Nunciação de Obra Nova: embargo, paralisação da obra.- Ação de Usucapião: a servidão pode surgir por usucapião.

13.12 - Extinção:

A servidão típica é perpétua, e mesmo perpetua, pode haver causas que lhe extingam.

- Renúncia do Titular (art. 1.388, I) – não há espécie automática de extinção. Há atos necessários, como, aqui, decisão judicial.- Cessação de sua utilidade ((art. 1.388, II)- Resgate (art. 1.388, III)- Confusão (art. 1.389, I)- Supressão das Respectivas Obras (art. 1.389, II)- Desuso (art. 1.389, III) – não uso durante 10 anos.- Perecimento do Objeto - - Decurso do Prazo ou implemento da condição.- Desapropriação – via administrativa.- Convenção.

Art. 1.388 – CC/02 – O dono do prédio serviente tem direito, pelos meios judiciais, ao cancelamento do registro, embora o dono do prédio dominante lho impugne:I – quando o titular houver renunciado a sua servidão;II – quando tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou a comodidade, que determinou a constituição da servidão;III – quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão.

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QUESTIONÁRIO:

1) O proprietário do prédio dominante pode ampliar a servidão?R- A princípio, o CC em seu art. 1385 e seu § 1º não admite a ampliação da servidão. Porém com a anuência do serviente, que deverá ser expressa por causa do aumento do gravame, há a possibilidade de se realizar esta ampliação. No mesmo art. 1385, em seu § 3º, há outra hipótese de ampliação: em decorrência de comprovação da necessidade do dono do prédio dominante, que impõe ao serviente o alargamento da servidão, mas com indenização do prejudicado.

2) O proprietário do prédio dominante pode remover a servidão para outro local? E oproprietário do prédio serviente? Se a resposta for positiva sob quais condições?R- O Código prevê a hipótese de remoção da servidão de um lugar a outro do prédio serviente, desde que sejam mantidas as mesmas condições e vantagens originárias da servidão ao prédio dominante.Se for de interesse do proprietário do prédio dominante deverá haver incremento da utilidade e esta, não poderá prejudicar o prédio serviente. O prédio dominante ainda terá que arcar com as custas.Se for o proprietário do prédio serviente o interesse de remover a servidão para outro local, esta não poderá diminuir a vantagem do prédio dominante, devendo arcar com as custas.

3) Disserte sobre as obrigações relativas as despesas com o uso e manutenção das servidões.R- O art. 1380 delibera sobre as despesas provenientes do uso e manutenção das servidões, que traduz-se no direito fazer a conservação. Se for feita de forma imperfeita, responderá pelos prejuízos causados a outrem.O dono do prédio dominante tem o direito de usar a servidão e dela tirar o beneficio que deve proporcionar o bem que serve, tendo também a faculdade de fazer as obras necessárias à sua conservação e ao seu uso.O Prédio dominante poderá fazer modificações e melhoramentos, desde que não acabe por prejudicar o prédio serviente e este não poderá impedir essas modificações.Segundo o art. 1380 do CC as despesas, se forem diversos os prédios dominantes as despesas serão rateadas. Mas, normalmente correm por conta do beneficiado, dono do prédio dominante, pois em princípio a servidão não consiste em fazer alguma coisa, mas somente suportar a passagem.Somente na hipótese de convenção explicita é que o dono do prédio serviente tem de suportar esse encargo.

4) Explique a extinção do direito de servidão pela confusão.R- Pela confusão pode ocorrer a extinção da servidão que pressupõe a pluralidade de prédios pertencentes a mais de uma pessoa distinta. Quando esses prédios passam a pertencer a uma única pessoa, deixa de haver a necessidade da servidão.Sendo, entretanto, temporária a reunião dos imóveis na titularidade de um só dono, poderá ser restaurada a servidão.

14 – USUFRUTO:

14.1 - Conceitos:

1) ''Usufruto é um direito real transitório que concede a seu titular o poder de usar e gozar durante certo tempo, sob certa condição ou vitaliciamente de bens pertencentes a outra pessoa a qual conserva sua substância.''

Sílvio de Salvo Venosa

2) ''Usufruto é um direito real na coisa alheia, incidente sobre bens movei ou imóveis, que confere ao seu titular - denominado usufrutuário - o direito de usar e fruir as utilidades da coisa, sem destruição de sua substância''

Pablo Stolze Gagliano

Cabe ao usufrutuário arcar com as despesas.

14.2- Objeto:

1) Bens móveis (art. 1.392, §1º).

2) Bens imóveis (art. 1.391 e 1.392).

Art. 1.391 – CC/02 – O usufruto de imóveis, quando não resulte de usucapião, constituir-se-á mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.392 – CC/02 – Salvo disposição em contrário, o usufruto estende-se aos acessórios da coisa e seus acrescidos.§ 1° - Se, entre os acessórios e os acrescidos, houver coisas consumíveis, terá o usufrutuário o dever de restituir, findo o usufruto, as que ainda houver e, das outras, o equivalente em gênero, qualidade e quantidade, ou, não sendo possível, o seu valor, estimado ao tempo da restituição.§ 2° - Se há no prédio em que recai o usufruto florestas ou os recursos minerais a que se refere o art. 1.230, devem o dono e o usufrutuário prefixar-lhe a extensão do gozo e a maneira de exploração.§ 3° - Se o usufruto recai sobre universalidade ou quota-parte de bens, o usufrutuário tem direito à parte do tesouro achado por outrem, e ao preço pago pelo vizinho do prédio usufruído, para obter meação em parede, cerca, muro, vala ou valado.

3) Patrimônio (art. 1.405): conjunto de bens e direitos (universalidade).

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4) Direitos, desde que transmissíveis: direitos autorais, títulos de crédito.

14.3- Características:

1) Direito real sobre coisa alheia: normalmente é gratuito, mas podem ocorrer casos onerosos.É temporário (art. 1410, I e III): em favor da Pessoa Jurídica, o prazo é de 30 anos. Pode até ser vitalício, mas o prazo é imprescindível.

2) É intransmissível e inalienável (art. 1.393): pode ser cedido o exercício (alugado, arrendado), passando para outra pessoa o fruto civil (fruir). Mas não pode ser transmitido.

Art. 1.393 – CC/02 – Não se pode transferir o usufruto por alienação; mas o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou oneroso

3) É impenhorável;

14.4- Espécies:

1) Quanto à origem: (art. 1.689, I e 1.652, I, CC; art. 231 §2º; art. 716 a 729 CF/88)Legal: imposto pela lei, não precisa de registro. Ex.: reserva indígena.Convencional: surge do acordo entre as partes.

2) Quanto ao objeto: Próprio: coisas fungíveis e inconsumíveisImpróprio: também chamado de “quase usufruto”. Recai sobre a coisa fungível.

3) Quanto à extensão: Universal: não discriminadoParticular: discrimina qual é o bemPleno: é usado sem limitesRestrito: há limitações, restrições quanto ao seu uso.

4) Quanto à duração: Temporário: tem prazo certoVitalício: até morrer

5) Quanto à titularidade: Simultâneo: duas ou mais pessoas exercem o usufruto ao mesmo tempo. É uma exceção – art. 1.411.Sucessivo: há duas ou mais usufrutuários, com a morte de um deles, a posse não volta ao núproprietário, indo para os demais usufrutuários.

14.5- Modos constitutivos:

1) Por negócio jurídico gratuito ou oneroso. É difícil acontecer onerosamente.

2) Por testamento;

3) Por usucapião: todo direito real imobiliário só surge a partir do registro imobiliário, com exceção da usucapião, onde o direito é reconhecido pela sentença (só depois dela é que vai haver o registro). Arts. 1.390 e 1.391.

Art. 1.390 – CC/02 – O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades.

Art. 1.391 – CC/02 – O usufruto de imóveis, quando não resulte de usucapião, constituir-se-á mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis.

4) Por força de lei;

14.6- Direitos do Usufrutuário:

1) À posse, uso, administração e percepção dos frutos (CC, art. 1394).

Art. 1.394 – CC/02 – O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos.

2) De cobrar as dívidas e empregar as importâncias recebidas (CC, art. 1.395 e parágrafo único).

Art. 1.395 – CC/02 – Quando o usufruto recai em títulos de crédito, o usufrutuário tem direito a perceber os frutos e a cobrar as respectivas dívidas.Parágrafo único - Cobradas as dívidas, o usufrutuário aplicará, de imediato, a importância em títulos da mesma natureza, ou em títulos da dívida pública federal, com cláusula de atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos.

3) De gozar de renda oriunda de títulos de crédito, aplicando-os após a cobrança do débito em apólices de dívida pública 27

(CC, 1.395 e parágrafo único – 2ª parte).

Fruto das ações = dividendo.Fruto dos títulos de crédito = juros.

Os títulos da dívida pública são considerados os mais seguros.

4) De ter parte em tesouro achado por outrem e de receber meação em tesouro e em paredes, cerca, muro, vala (CC, art l.392, § 3º) sendo usufruto de universalidade ou de quota parte de bens.

O bem infungível e inconsumível se contiver acessórios, tem que ser devolvido com o valor equivalente ou contendo os mencionados acessórios.

Art. 1.392, § 3° – CC/02 – Se o usufruto recai sobre universalidade ou quota-parte de bens, o usufrutuário tem direito à parte do tesouro achado por outrem, e ao preço pago pelo vizinho do prédio usufruído, para obter meação em parede, cerca, muro, vala ou valado.

14.7- Obrigações do Usufrutuário:

1) Inventariar a suas expensas os bens que receber, determinando o estado em que se acham e estimando o seu valor.

2) Dar caução real e fidejussória, se lhe exigir o dono, de velar-lhes pela conservação e entregá-los findo o usufruto (CC, arts. 1.400, 2ª parte, 1.402 e 1.401).

Art. 1.400 – CC/02 – O usufrutuário, antes de assumir o usufruto, inventariará, à sua custa, os bens que receber, determinando o estado em que se acham, e dará caução, fidejussória ou real, se lha exigir o dono, de velar-lhes pela conservação, e entregá-los findo o usufruto.Parágrafo único - Não é obrigado à caução o doador que se reservar o usufruto da coisa doada.

Art. 1.401 – CC/02 – O usufrutuário que não quiser ou não puder dar caução suficiente perderá o direito de administrar o usufruto; e, neste caso, os bens serão administrados pelo proprietário, que ficará obrigado, mediante caução, a entregar ao usufrutuário o rendimento deles, deduzidas as despesas de administração, entre as quais se incluirá a quantia fixada pelo juiz como remuneração do administrador.

Art. 1.402 – CC/02 – O usufrutuário não é obrigado a pagar as deteriorações resultantes do exercício regular do usufruto.

Art. 1.402 – exercício regular do usufruto = deterioração natural, desgaste do tempo. Não é considerado deterioração natural a falta de cuidado com o bem.

3) Gozar da coisa frutuária com moderação

4) Conservar a destinação que o proprietário deu a coisa objeto do usufruto.

5) Fazer despesas ordinárias e comuns de conservação dos bens no estado em que os recebeu.

6) Defender a coisa usufruída, repelindo todas as usurpações de terceiros, impedindo que se constituam situações jurídicas contrárias ao nu proprietário.

7) Evitar o perecimento de servidões ativas e impedir que se criem servidões passivas.

8) Abster-se de tudo que possa danificar o bem frutuário.

9) Pagar certas contribuições (CC, arts. 1.403, II, 1.407, 1.408 e 1.409).

Art. 1.403 – quem tem o bônus, tem o ônus.

Art. 1.403 – CC/02 – Incumbem ao usufrutuário:I – as despesas ordinárias de conservação dos bens no estado em que os recebeu;II – as prestações e os tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa usufruída.

Art. 1.407 – CC/02 – Se a coisa estiver segurada, incumbe ao usufrutuário pagar, durante o usufruto, as contribuições do seguro.§ 1° - Se o usufrutuário fizer o seguro, ao proprietário caberá o direito dele resultante contra o segurador.§ 2° - Em qualquer hipótese, o direito do usufrutuário fica sub-rogado no valor da indenização do seguro.

Art. 1.408 – CC/02 – Se um edifício sujeito a usufruto for destruído sem culpa do proprietário, não será este obrigado a reconstruí-lo, nem o usufruto se restabelecerá, se o proprietário reconstruir à sua custa o prédio; mas se a inde nização do seguro for aplicada à reconstrução do prédio, restabelecer-se-á o usufruto.

Art. 1.409 – CC/02 – Também fica sub-rogada no ônus do usufruto, em lugar do prédio, a indenização paga, se ele for desapropriado, ou a importância do dano, ressarcido pelo terceiro responsável no caso de danificação ou perda.

10)Restituir o bem usufruído, findo o usufruto no estado em que o recebeu, como o inventariou ou como se obrigou a conservá-lo.

14.8- Direitos do Nu proprietário:

1) Exigir que o usufrutuário conserve a coisa.

2) Exigir que o usufrutuário preste caução fidejussória ou real (CC, art. 1.400).28

Art. 1.400 – CC/02 – O usufrutuário, antes de assumir o usufruto, inventariará, à sua custa, os bens que receber, determinando o estado em que se acham, e dará caução, fidejussória ou real, se lha exigir o dono, de velar-lhes pela conservação, e entregá-los findo o usufruto.Parágrafo único. Não é obrigado à caução o doador que se reservar o usufruto da coisa doada.

3) Administrar o usufruto, se o usufrutuário não quiser ou não puder dar caução (CC, art. 1.401).

Se o usufrutuário não puder ou não quiser prestar caução, não o administrará, tornando o usufruto inviável, pois é mais fácil pagar uma quantia mensal e usar o bem.


4) Receber remuneração por essa administração (CC, art. 1.401).

5) Receber metade do tesouro achado no bem frutuário por terceiros salvo se ocorrer a hipótese do CC, art. 1.392, § 3º, caso em que tal direito caberá ao usufrutuário.

Art. 1.392, § 3° – CC/02 – Se o usufruto recai sobre universalidade ou quota-parte de bens, o usufrutuário tem direito à parte do tesouro achado por outrem, e ao preço pago pelo vizinho do prédio usufruído, para obter meação em parede, cerca, muro, vala ou valado.

6) Perceber os frutos naturais pendentes ao tempo em que cesse o usufruto (CC, art. 1.396, parágrafo único).

Art. 1.396 – CC/02 – Salvo direito adquirido por outrem, o usufrutuário faz seus os frutos naturais, pendentes ao começar o usufruto, sem encargo de pagar as despesas de produção.Parágrafo único - Os frutos naturais, pendentes ao tempo em que cessa o usufruto, pertencem ao dono, também sem compensação das despesas.

Frutos naturais: por exemplo, plantações.

7) Aos frutos civis vencidos na data inicial do usufruto (CC, art. 1.398).

8) Autorizar a mudança da destinação da coisa usufruída (CC, art. 1399).

Art. 1.399 – CC/02 – O usufrutuário pode usufruir em pessoa, ou mediante arrendamento, o prédio, mas não mudar-lhe a destinação econômica, sem expressa autorização do proprietário.

9) Prefixar a extensão do gozo e do modo da exploração de minas e florestas dadas em usufruto (CC, art. 1.392, § 2º).

Art. 1.392 – CC/02 – Salvo disposição em contrário, o usufruto estende-se aos acessórios da coisa e seus acrescidos.§ 1° - Se, entre os acessórios e os acrescidos, houver coisas consumíveis, terá o usufrutuário o dever de restituir, findo o usufruto, as que ainda houver e, das outras, o equivalente em gênero, qualidade e quantidade, ou, não sendo possível, o seu valor, estimado ao tempo da restituição.§ 2° - Se há no prédio em que recai o usufruto florestas ou os recursos minerais a que se refere o art. 1.230, devem o dono e o usufrutuário prefixar-lhe a extensão do gozo e a maneira de exploração.§ 3° - Se o usufruto recai sobre universalidade ou quota-parte de bens, o usufrutuário tem direito à parte do tesouro achado por outrem, e ao preço pago pelo vizinho do prédio usufruído, para obter meação em parede, cerca, muro, vala ou valado.

10)Exigir o equivalente em gênero, qualidade e quantidade quando se tem usufruto impróprio (CC, 1.392, § 1°).

11)Receber juros do capital despendido com as reparações necessárias à conservação da coisa frutuária ou que lhe aumentarem o rendimento (CC, art. 1.404).

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Mesmo as ordinárias, mas que não tenham custo mórbido são de responsabilidade do nuproprietário.

Art. 1.404 – CC/02 – Incumbem ao dono as reparações extraordinárias e as que não forem de custo módico; mas o usufrutuário lhe pagará os juros do capital despendido com as que forem necessárias à conservação, ou aumentarem o rendimento da coisa usufruída.§ 1° - Não se consideram módicas as despesas superiores a dois terços do líquido rendimento em um ano.§ 2° - Se o dono não fizer as reparações a que está obrigado, e que são indispensáveis à conservação da coisa, o usufrutuário pode realizá-las, cobrando daquele a importância despendida.

12)Ir contra o segurador, quando segurada a coisa que é objeto do usufruto (CC, art. 1.407, § 1º).O usufrutuário paga o seguro, mas se ocorrer o sinistro é o nuproprietário quem receberá o seguro.

§ 2º - dá o direito ao usufrutuário de continuar o usufruto, seja com a aquisição de um bem para substituí-lo ou pelo depósito do valor referente, durante o período previsto para o usufruto.

Art. 1.407 – CC/02 – Se a coisa estiver segurada, incumbe ao usufrutuário pagar, durante o usufruto, as contribuições do seguro.§ 1o Se o usufrutuário fizer o seguro, ao proprietário caberá o direito dele resultante contra o segurador.§ 2o Em qualquer hipótese, o direito do usufrutuário fica sub-rogado no valor da indenização do seguro.

13)Não restabelecer o usufruto se, por sua conta, reconstruir o prédio destruído sem culpa sua (CC, art. 1.408).

Se a coisa se extingue por culpa do nuproprietário, tem a obrigação de restaurar o bem. Mas se não foi sua culpa, entende-se que é um bem novo.

Se receber seguro ou indenização, tem a obrigação de restaurar o bem.

Art. 1.408 – CC/02 – Se um edifício sujeito a usufruto for destruído sem culpa do proprietário, não será este obrigado a reconstruí-lo, nem o usufruto se restabelecerá, se o proprietário reconstruir à sua custa o prédio; mas se a inde nização do seguro for aplicada à reconstrução do prédio, restabelecer-se-á o usufruto.

14)Reclamar a extinção do usufruto, quando o usufrutuário alienar, arruinar ou deteriorar a coisa frutuária (CPC, arts. 1.112, VI, e 1.113).

14.9- Deveres do Nu proprietário:

1) Não obstar o uso da coisa usufruída nem lhe diminuir a utilidade.

2) Entregar ao usufrutuário mediante caução o rendimento dos bens frutuários que estiverem sob sua administração, deduzidas as despesas dessa administração (CC, art 1.401).


3) Fazer as reparações extraordinárias e as que não forem de custo módico necessárias à conservação da coisa dada em usufruto (CC, art. 1.404).

4) Respeitar o usufruto restabelecido devido ao fato do prédio usufruído ter sido reconstruído com a indenização do seguro (CC, art. 1.408).

5) Respeitar a sub-rogação de indenização de danos causados por terceiros ou do valor da desapropriação no ônus do usufruto (CC, art. 1.409).

Art. 1.409 – CC/02 – Também fica sub-rogada no ônus do usufruto, em lugar do prédio, a indenização paga, se ele for desapropriado, ou a importância do dano, ressarcido pelo terceiro responsável no caso de danificação ou perda.

14.10 - Extinção do USUFRUTO (CPC. art. 1.112, VI. e Lei 7.608/81):

1) Pela morte do usufrutuário (CC, art. 1.410,1 e III).A Pessoa Jurídica, se extinta, se equipara a morte da Pessoa Física.

2) Pelo advento do termo de sua duração (CC, art. 1.410, II).

3) Pelo implemento de condição resolutiva.

4) Pela cessação do motivo de que se origina (CC, art. 1.410, IV).Usufruto legal. Ex.: filhos menores, quando atingem a maioridade, cessa o usufruto.

5) Pela destruição da coisa não sendo fungível (CC, art. 1.410, V).Coisas destruídas sem culpa do proprietário.

6) Pela consolidação (CC, art. 1.410, VI).

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7) Pelo não-uso da coisa sobre a qual recai o usufruto (CC, art. 1.410, VIII).Prazo: 10 anos.

8) Pela culpa do usufrutuário (CC, art. 1.410, VIII).

9) Pela renúncia (CC, art. 1.410, I).Só o usufrutuário é quem pode renunciar.

10) Pela resolução do domínio.

Art. 1.410 – CC/02 – O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de Registro de Imóveis:I – pela renúncia ou morte do usufrutuário;II – pelo termo de sua duração;III – pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer;IV – pela cessação do motivo de que se origina;V – pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2a parte, e 1.409;VI – pela consolidação;VII – por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395;VIII – pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).

QUESTIONÁRIO:

1) Defina USUFRUTO e relacione suas características.R- O usufruto é o direito real construído em torno da idéia de utilização e fruição da coisa, e dos direitos do proprietário, que os perde em proveito daquele, conservando toda via a substancia da coisa ou a condição jurídica de senhor dela. O usufruto tem suas características jurídicas que são:- O direito real;- Objeto;- Fruição;- Posse;- Temporariedade;- Constituição;O usufruto implica cessão do direito de uso e gozo da coisa ao usufrutuário, dos quais fica temporariamente privado o proprietário. A servidão é encargo que não impede o proprietário de usar e gozar sua propriedade.O usufruto pode recair sobre bens imóveis, móveis, corpóreos e incorpóreos, enquanto a servidão incide em coisas imobiliárias de certa espécie, como o solo e as construções.O usufruto é estabelecido em proveito de uma pessoa e, por isso, se considerava servidão pessoal. A servidão constitui-se exclusivamente em benefício de um prédio; daí chamar-se servidão predial.A servidão vincula o prédio, o usufruto vincula a pessoa. O usufruto é temporário; a servidão, perpétua.

2) Relacione os direitos e deveres do nu-proprietário,R- São elas:- exigir que o usufrutuário que conserve a coisa, fazendo as devidas reparações que forem necessárias;- obrigar que o usufrutuário preste caução fidejussória ou real (Código Civil, artigo 1400);- perceber os frutos naturais (desenvolvimento orgânico) pendentes ao tempo em que cessa o usufruto (Código Civil, artigo 1396, parágrafo único);- receber os frutos civil (rendimentos, aluguéis, juros) vencidos na data inicial do usufruto (Código Civil, artigo 1398);- dever de não obstar o uso pacífico da coisa usufruída, bem lhe diminuir a utilidade, respeitando o uso e gozo do usufrutuário na vigência do usufruto;- dever de entregar ao usufrutuário, mediante caução, o rendimento dos bens frutuários que estiverem sob sua administração, deduzidas as despesas dessa administração (Código Civil, artigo 1401)

3) O que é usufruto impróprio?R- O usufruto impróprio pode recair sobre bens consumíveis e fungíveis, ou sobre bens consumíveis e infungíveis, conforme disposto nos artigos 1392, parágrafo 1- e 1395, do Código Civil. Esta espécie de usufruto pode ser denominada por analogia, de "quase usufruto de coisa fungível", a partir do momento em que ao término do instituto, o usufrutuário pode devolver um outro bem equivalente àquele envolvido no usufruto.

4) Explique o que é usufruto universal ou particular/ pleno ou restrito.R- Universal: O usufruto considera-se universal quando recai sobre uma universalidade de bens, como o patrimônio ou a herança.Particular: percebe-se a presença de uma ou várias coisas individualmente determinadas, de acordo com o estabelecido no artigo 1390 do CC, como exemplo o usufruto de um prédio, ou de certo número de ações, um sítio, entre outros.Pleno: abrange todos os frutos e utilidades que a coisa produz, sem exceção, conforme prevê o artigo 1390 do CC.Restrito: na hipótese de se promover a exclusão do gozo do bem, de algumas de suas utilidades.O usufruto universal/particular - é quanto ao objeto

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O usufruto pleno ou restrito - é quanto ao gozo ou sua maneira de explorar

5) Disserte sobre as obrigações relativas as despesas de conservação da coisa usufrutuária.R- Antes de assumir o usufruto deve inventariar as suas expensas, os bens que irá receber (art. 1400 do CC) determinando o seu estado, estimando o seu valor, embora tal avaliação não sirva para limitar o direito do nu-proprietário que em caso de indenização, que terá o preço da coisa ao tempo da restituição.Será dado em caução fidejussória ou real em garantia da conservação e da entrega do bem. Trata-se de dever sujeito de perda do usufruto imposto ao usufrutuário.Caberá ao nu-proprietário administrar em proveito do usufrutuário, a quem será assegurado, mediante caução, o rendimento líquido, depois de deduzidas todas as despesas e mais a percentagem fixada pelo juiz, a titulo de honorários administrativos. O usufrutuário é obrigado a conservar os bens à sua custa, mas não responde pelas deteriorações oriundas do exercício regular, nem pelas reparações extraordinárias ou que excederem ao custo módico, as quais incumbem ao proprietário.Cabe ao usufrutuário pagar os encargos que pesam sobre a coisa (tais como impostos, taxas, foros, pensões, despesas condominiais, prêmios de seguro)

6) Disserte sobre a abrangência do termo família para efeito no direito real de uso.R. A abrangência do termo família pode ser extraída do art. 1.412, § 2- do CC: " I - as de seu cônjuge; II - as dos filhos solteiros; III - as das pessoas de seu serviço".A família, no caso, desfruta de conceito mais amplo do que aquele definido no direito de família, pois abrange, além dos cônjuges e filhos, os domésticos a seu serviço.Igualmente, o conceito de família deve ser compreendido na amplitude constitucional, que é aquela formada não só pelo casamento, como a constituída pela união estável entre homem e mulher e a comunidade familiar,na qual estão presentes um dos pais e seus filhos, ou netos.

7) O titulo do direito real de habitação pode exercer alguma espécie da atividade econômica no imóvel objeto de tal direito.R- O direito real de habitação é um direito personalíssimo e temporário de residir em imóvel, não podendo ser cedido nem mesmo seu exercício, porém o fato de o prédio destinar-se unicamente a moradia não impede que o habitador exerça atividade mais ampla compatíveis com o direito de residência, como, por exemplo, atividade de consultas liberais, pequenos comércios e prestação de serviço, e mesmo o direito de a habitação tendo o cunho eminentemente alimentar, a lei não proíba que decorra de negócios onerosos.

8) Quais são os requisitos necessários para que se atribua a uma promessa de compra e venda os efeitos atinentes ao direito real de aquisição.R- A promessa de compra e venda mais se aproximava de "uma categoria de direito real de aquisição". Maria Helena Diniz o enquadra como "direito real sobre coisa alheia de aquisição". Decorrência do direito real é o exercício do direito à adjudicação compulsória, execução coativa do contrato, com registro da carta de adjudicação transferindo a propriedade do bem imóvel para o promissário comprador adimplente.Decorrendo da promessa direito real de aquisição, assegurado estará o contrahere futuro em sendo adimplente o comprador. O contrato preliminar de compra e venda, considerando o direito real que visa a constituir, e a execução coativa através da adjudicação, apresenta caracteres diversos dos demais contratos preliminares, pois traz em seu bojo a possibilidade de sua execução com alcance do exato fim do contrato definitivo, que é a transferência da propriedade plena. Não se resolve simplesmente em perdas e danos. Em razão da peculiar situação, o legislador editou normas especiais exigindo para a sua celebração o instrumento público (art. 108), e dispondo sobre sua execução (arts. 1.417 e 1.418), não se aplicando a regra geral do art. 462.

9) Disserte sobre a necessidade de registro da promessa de compra e venda com condição essencial para requerimento de adjudicação do imóvel no direito real de aquisição.R- A necessidade de registro da promessa de compra e venda é porque com o registro adquiri-se o direito real. O titular do direito real pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, de acordo com o pactuado no contrato, e havendo recusa, poderá requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.O negocio, contudo, não perde suas características contratuais, pois muitas são as relações obrigacionais decorrentes para as partes. A intenção da legislação é colocar a salvo os direitos do comprador que cumpre integralmente suas obrigações contratuais, ficando ileso de ameaças de terceiros.O direito real atribuído ao promitente comprador, confere ao contrato eficácia erga omnes, mas esse caráter não afasta a natureza de direito pessoal do contrato de promessa de compra e venda.Assim pode-se concluir que o registro do contrato preliminar não constitui requisito imprescindível à provocação, posição da tutela jurisdicional com a finalidade de outorga da escritura definitiva , posição essa predominante na doutrina e jurisprudência. O STJ, em sua súmula n- 239, entende que para dar ensejo à adjudicação compulsória não faz necessário o registro do contrato, a não ser para a produção de efeitos relativos a terceiro.O compromisso de compra e venda de imóveis coaduna eficácia de direito real, assegurada somente com o registro d contrato no Cartório competente, com a relação de direito pessoal, que irão fundamentar a busca pela jurisdição, não estando condicionada, portanto, ao registro daquele contrato.

10) Disserte sobre a indivisibilidade do direito real de garantia.R- O princípio da indivisibilidade de garantia real. Por exemplo, um bem que vale R$ 500 mil e é dado em garantia pelo

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pagamento de uma obrigação parcelada; se forem pagas 8 de 10 parcelas, isso não significa que a hipoteca passa ter um "valor" menor. Ela continua a valer R$ 500 mil. Caso o devedor continuar inadimplente será levado a leilão para pagar a divida de correspondente as 02 parcelas. Essa indivisibilidade existe mesmo que tenha sido dados em garantia diversos bens, salvo se houver acordo nesse sentido entre as partes

11) O que é "PACTO COMISSÓRIO"? Tal disposição é permitida no contrato de penhor, hipoteca e anticrese? Fundamente sua resposta com o dispositivo legal pertinente.R- O Pacto comissório é a cláusula inserida no contrato pela qual os contraentes anuem que a venda se desfaça, caso o comprador deixe de cumprir suas obrigações no prazo estipulado. A venda esta, portanto, sob condição resolutiva, só se aperfeiçoando se, no prazo estipulado, o comprador pagar o preço ou se, no prazo de dez dias seguintes ao vencimento do prazo de pagamento, o vendedor demandar o preço; assim, se ele preferir exigir o preço, não poderá exercer ação resolutória.Não é permitido a cláusula de pacto comissório no contrato de Penhor, Hipoteca ou Anticrese, pois no art. 1428 e seu § único do CC, não permiti a disposição do pacto firmado antes do vencimento, porém é valido a entrega da coisa se acertada após o vencimento.

15 - DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO

Arts. 1.417 e 1.418: a intenção do Judiciário é fazer valer os documentos de transações imobiliárias, principalmente a promessa de compra e venda. É feito através da Ação de Adjudicação Compulsória.

A regra é que a promessa de compra e venda é irretratável.

Art. 1.417 – CC/02 – Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418 – CC/02 – O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

15.1 – Conceito: é o contrato pelo qual o compromitente-vendedor obriga-se a vender ao compromissário-comprador determinado imóvel pelo preço, condições e modos avençados, outorgando-lhe a escritura definitiva assim que ocorrer o adimplemento da obrigação; por outro lado, o compromissário-comprador, ao pagar o preço e satisfazer todas as condições estipuladas no contrato, tem direito real sobre o imóvel, podendo reclamar a outorga da escritura definitiva, ou sua adjudicação compulsória, havendo recusa por parte do com promitente-vendedor.

Adjudicação compulsória: nem sempre o compromissário-vendedor se recusa a assinar a escritura, pode haver a impossibilidade de se localizá-lo. Neste caso, faz-se o chamamento por Edital e, não comparecendo, adjudica a sentença.

15.2 – Requisitos:

1) Requer irretratabilidade do contrato.2) Recai sobre bem imóvel loteado ou não, rural ou urbano, edificado ou não, desde que não seja inalienável.3) Exige que o preço seja integralmente pago.4) Requer capacidade das partes.5) É necessário registro no cartório imobiliário.

Há divergência quanto ao registro da promessa. Antes, discutia-se este requisito, depois com a edição da Súmula 239 do STJ, que é anterior ao CC/02, ficou dispensado esse registro. Mas fica a questão: o CC/02 revogou esta súmula? Há duas correntes:

a) a lei é a fonte primária e sendo posterior e reafirmando a exigência do registro, então a súmula não tem mais vigência.

b) nenhum dos sólidos argumentos que levaram a edição da Súmula foi afetados se a Lei pura e simplesmente repetiu o Código anterior. Não se deve ficar restrito à letra fria da lei – as razões ainda valem, então a Súmula ainda vigora.

15.3 – Efeitos:1) Oponibilidade erga omnes.2) Transmissibilidade aos herdeiros por morte do compromissário- comprador ou com promitente-vendedor.Caso haja falecimento de uma das partes, os bens são transmitidos aos herdeiros. Tem que ser levado a inventário, não para efeito de partilha, mas para efeito de direito de ação.3) Direito de seqüela.4) Imissão na posse.5) Cessibilidade da promessa - pode ser cedido a terceiros, sem limites para cessões sucessivas.6) Purgação da mora – direito que assiste ao promitente-comprador de pagar a quantia devida antes da sentença.

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Súmula 239 – STJ - O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

7) Adjudicação compulsória.8) Não há resolução do contrato por sentença declaratória de falência de qualquer das partes – preserva-se o contrato e o pagamento é feito a massa falida, pois os compradores são de boa-fé.

15.4 – Execução:1) Pela escritura definitiva.2) Pela sentença constitutiva de adjudicação compulsória.

15.5 – Extinção:1) Pela execução voluntária do contrato.2) Pela execução compulsória.3) Pelo distrato – ambas as partes não querem mais.4) Pela resolução – diante da inadimplência do contrato.

16 - INTRODUÇÃO AOS DIREITOS REAIS DE GARANTIA

Dá-se ao credor garantias reais ou fidejussórias.

As garantias fidejussórias dizem respeito a fiança, confiança. Os bens têm que ser levados a hasta pública, para se apurar o maior valor do bem. Se o valor apurado for maior que a dívida, esta será quitada e o restante irá para o devedor. Se for menor, o valor será abatido do total da dívida.

16.1 – Conceito: o direito real de garantia é o que vincula diretamente ao poder do credor determinada coisa do devedor, assegurando a satisfação de seu crédito se inadimplente o devedor.

Art. 1.419 – CC/02 – Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação.

Hipoteca – bem imóvel – fica com o devedor;Penhor – bem móvel – fica com o credor.Em ambos os casos o bem é vendido.

Anticrese – disponibiliza a posse ao credor, que não vai vendê-lo, mas gozá-lo e o valor do aluguel ou do gozo será descontado da dívida.

Propriedade Fiduciária – a propriedade é do credor, com a condição de, no final do pagamento, a propriedade ir para o devedor.

16.2 - Requisitos Subjetivos:1) Capacidade genérica para os atos da vida civil.2) Capacidade de alienar (CC, arts. 1.420 e § 2º, 1.691, 1.782, 1.647, I, 496).

Art. 1.420 – CC/02 – Só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar em anticrese; só os bens que se podem alienar poderão ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca.§ 1°- A propriedade superveniente torna eficaz, desde o registro, as garantias reais estabelecidas por quem não era dono.§ 2° - A coisa comum a dois ou mais proprietários não pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar em garantia real a parte que tiver.

A conseqüência última do inadimplemento é a alienação do bem, por isso, só o proprietário é quem pode oferecer em garantia.

16.3 - Requisitos Objetivos:

1) CC, art. 1.420, 2ª parte - somente bens alienáveis poderão ser dados em garantia real, por quem é seu proprietário (CC, art. 1.420, § 1º).No ato do oferecimento da garantia, onde o promitente comprador é herdeiro, quando adquire a propriedade, a garantia é efetivada. Na prática, isto é difícil acontecer.

2) Consentimento dos demais co-proprietários em caso de o bem em condomínio ser dado em garantia em sua totalidade (CC, art. 1.314 e art. 1.420 § 2º).No caso de condôminos, tem que haver consentimento dos demais. Pode oferecer somente a sua parte.

3) Podem recair sobre coisa móvel (penhor), imóvel (hipoteca e anticrese).

16.4 - Requisitos Formais:

1) Especialização (CC, arts. 104 e 1.424).Princípio da especialização – detalhar a dívida e o bem a ser garantido. Esses dados são essenciais para ambas as partes,

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pois dão certeza ao valor da dívida e de sua garantia.

2) Publicidade - Lei n. 6.015/73, arts. 238 e 241; CC, arts. 1.227 e 221.

16.5 - Efeitos:

1) Separar do patrimônio do devedor um dado bem afetando-o ao pagamento prioritário de determinada obrigação.

2) Preferência em benefício do credor pignoratício ou hipotecário (CC, arts. 1.422 e 1.430)

Os direitos reais de garantia não outorgam a aquisição do bem, mas garantem a preferência do credor. É um privilégio relativo.

No caso de hipoteca, a preferência é de quem registrou primeiro.

Art. 1.422 – CC/02 – O credor hipotecário e o pignoratício têm o direito de excutir a coisa hipotecada ou empenhada, e preferir, no pagamento, a outros credores, observada, quanto à hipoteca, a prioridade no registro.Parágrafo único - Excetuam-se da regra estabelecida neste artigo as dívidas que, em virtude de outras leis, devam ser pagas precipuamente a quaisquer outros créditos.

Art. 1.423 – CC/02 – O credor anticrético tem direito a reter em seu poder o bem, enquanto a dívida não for paga; extingue-se esse direito decorridos quinze anos da data de sua constituição.

Art. 1.423 – no caso de anticrese, o prazo limite é de 15 anos. Se neste tempo não garantiu a dívida, diminui-se o valor conseguido e o restante gera a preferência sobre este percentual.

3) Direito à excussão da coisa hipotecada ou empenhada (CC, art. 1.422).

4) Direito de seqüela.

5) Indivisibilidade do direito real de garantia (CC, art. 1.421).

Até que seja totalmente pago, todos os bens oferecidos em garantia não podem ser exonerados (liberados). A não ser que haja cláusula prevendo esta hipótese. A regra beneficia o credor.

Art. 1.421 – CC/02 – O pagamento de uma ou mais prestações da dívida não importa exoneração correspondente da garantia, ainda que esta compreenda vários bens, salvo disposição expressa no título ou na quitação.

6) Remição total do penhor e da hipotecação (CC, art. 1.429, parágrafo único).

16.6 - Vencimento: vencimento normal - CC, art. 1.424, II. Vencimento antecipado - CC, art. 1.425.

Art. 1.424 – CC/02 – Os contratos de penhor, anticrese ou hipoteca declararão, sob pena de não terem eficácia:I – o valor do crédito, sua estimação, ou valor máximo;II – o prazo fixado para pagamento;III – a taxa dos juros, se houver;IV – o bem dado em garantia com as suas especificações.

Art. 1.425 – CC/02 – A dívida considera-se vencida:I – se, deteriorando-se, ou depreciando-se o bem dado em segurança, desfalcar a garantia, e o devedor, intimado, não a reforçar ou substituir;II – se o devedor cair em insolvência ou falir;III – se as prestações não forem pontualmente pagas, toda vez que deste modo se achar estipulado o pagamento. Neste caso, o recebimento posterior da prestação atrasada importa renúncia do credor ao seu direito de execução imediata;IV – se perecer o bem dado em garantia, e não for substituído;V – se se desapropriar o bem dado em garantia, hipótese na qual se depositará a parte do preço que for necessária para o pagamento integral do credor.§ 1° - Nos casos de perecimento da coisa dada em garantia, esta se sub-rogará na indenização do seguro, ou no ressarcimento do dano, em benefício do credor, a quem assistirá sobre ela preferência até seu completo reembolso.§ 2° - Nos casos dos incisos IV e V, só se vencerá a hipoteca antes do prazo estipulado, se o perecimento, ou a desapropriação recair sobre o bem dado em garantia, e esta não abranger outras; subsistindo, no caso contrário, a dívida reduzida, com a respectiva garantia sobre os demais bens, não desapropriados ou destruídos.

1) Desvalorização econômica ou deterioração do objeto.2) Falência ou insolvência do devedor.3) Falta de pontualidade no pagamento das prestações.4) Perecimento do objeto dado em garantia, que não for substituído.5) Desapropriação total do bem dado em garantia.

Art. 1425 – tem que ter um vencimento, em caso de não ser quitado, concretiza-se a garantia.Este artigo traz as hipóteses de vencimento antecipado da dívida.

16.7 - Extinção:

1) Pagamento do débito.

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2) Remição.3) Excussão com penhora e hasta pública.4) Renúncia.5) Confusão.

Art. 1.426 – CC/02 – Nas hipóteses do artigo anterior, de vencimento antecipado da dívida, não se compreendem os juros correspondentes ao tempo ainda não decorrido.

Art. 1.427 – CC/02 – Salvo cláusula expressa, o terceiro que presta garantia real por dívida alheia não fica obrigado a substituí-la, ou reforçá-la, quando, sem culpa sua, se perca, deteriore, ou desvalorize.

Art. 1.428 – CC/02 – É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida não for paga no vencimento.Parágrafo único - Após o vencimento, poderá o devedor dar a coisa em pagamento da dívida.

Art. 1.429 – CC/02 – Os sucessores do devedor não podem remir parcialmente o penhor ou a hipoteca na proporção dos seus quinhões; qualquer deles, porém, pode fazê-lo no todo.Parágrafo único - O herdeiro ou sucessor que fizer a remição fica sub-rogado nos direitos do credor pelas quotas que houver satisfeito.

Art. 1.430 – CC/02 – Quando, excutido o penhor, ou executada a hipoteca, o produto não bastar para pagamento da dívida e despesas judiciais,continuará o devedor obrigado pessoalmente pelo restante.

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Direito Civil VI

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