O termo outorga onerosa do direito de construir advm da Seo IX, do Capitulo II, da Lei n 10.257, de 10 de julho de 2001 - Estatuto da Cidade. oportuno transcrever os dispositivos legais abaixo, para posterior descrio e analise:Seo IXDa outorga onerosa do direito de construirArt. 28. O plano diretor poder fixar reas nas quais o direito de construir poder ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento bsico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficirio. 1. Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento a relao entre a rea edificvel e a rea do terreno. 2. O plano diretor poder fixar coeficiente de aproveitamento bsico nico para toda a zona urbana ou diferenciado para reas especficas dentro da zona urbana. 3. O plano diretor definir os limites mximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infra-estrutura existente e o aumento de densidade esperada em cada rea.Art. 29. O plano diretor poder fixar reas nas quais poder ser permitida alterao de uso do solo, mediante contrapartida a ser prestada pelobeneficirio.Art. 30. Lei Municipal especfica estabelecer as condies a serem observadas para a outorga onerosa do direito de construir e de alterao de uso, determinando:I a frmula de clculo para a cobrana;II os casos passveis de iseno do pagamento da outorga;III a contrapartida do beneficirio.Art. 31. Os recursos auferidos com a adoo da outorga onerosa do direito de construir e de alterao de uso sero aplicados com as finalidades previstas nos incisos I a IX do art. 26 desta Lei.Conforme os dispositivos normativos o Plano Diretor o instrumento normativo bsico, que ir estabelecer a existncia, forma e extenso deste instituto, mediante uma contrapartida a ser prestada pelo beneficirio, sem prescindir, contudo, de uma Lei Municipal especfica. importante ressaltar que o artigo 28 trata do instituio do solo criado, e o artigo 29 se refere permisso de alterao o uso do solo. J os artigos 30 e o 31, referem-se aos atos administrativos que constituem os primeiros, ou seja, tratam da outorga onerosa do direito de construir e da outorga onerosa do direito de alterao de uso do solo.Interessa, por ora, o estudo da outorga onerosa do direito de construir, ato administrativo pelo qual se concede a um indivduo o direito de construir alm do coeficiente de aproveitamento bsico, fixado em lei, mediante exigncia de uma contrapartida.O autor Diogenes Gasparini conceitua a outorga onerosa do direito de construir como a licena dada pelo Municpio ao particular, proprietrio de certo imvel situado em rea urbana, delimitada pelo plano diretor, para, mediante contrapartida, construir acima do coeficiente de aproveitamento.Com relao a natureza jurdica do ato administrativo da outorga onerosa do direito de construir, deve-se, antes de tudo, fazer um breve comparao com o ato administrativo da licena para construir. A licena para construir, que no se confunde com a outorga onerosa do direito de construir, refere-se ao direito de construir nsito ao direito de propriedade, ou seja, aquele igual ou abaixo do coeficiente bsico de aproveitamento.Com isso, o titular do direito de propriedade j possui o direito de construir sobre determinado lote. Neste caso, quando o indivduo obtm a licena para construir, em nada modifica seu direito subjetivo; o que ocorre uma mera liberao por parte da autoridade competente, do exerccio deste direito.O autor Figueiredo a conceitua como um ato administrativo constitutivo-formal, possibilitando quele em favor de quem foi expedida, direito de levar a cabo a construo, nos termos em que lhe foi deferida: isto , de acordo com o projeto aprovado e no prazo estipulado.J a outorga onerosa do direito de construir refere-se ao direito do titular da propriedade construir acima do coeficiente bsico de aproveitamento, que somente se consumar por meio da obteno deste direito junto ao Poder Pblico Municipal.Desta forma, conforme afirma o autor Figueiredo: outorga onerosa ato constitutivo de direito, pois poder no ser deferida se a infra-estrutura do local no comportar o aumento de rea construda, ou, ento, houver plausibilidade de isso vir acontecer. importante mencionar que existe divergncias na doutrina com relao a discricionariedade ou vinculao do poder publico em conceder ao titular da propriedade o direito da autorga oneroso.Os que defende a natureza vinculada do ato administrativo da outorga onerosa do direito de construir afirmam que : a licena para o proprietrio construir acima do coeficiente de aproveitamento ato administrativo vinculado. ato administrativo na medida em que manifestao de vontade da Administrao Pblica municipal. Sendo ato vinculado, ou seja, se o terreno estiver em rea urbana descrita pelo plano diretor passvel dessa espcie de interveno urbanstica e se atendidas as demais exigncias, a licena deve ser outorgada, sob pena de restar caracterizado abuso de direito. A denominao do instituto induzir a raciocnio diverso, o certo que na outorga onerosa haver a mesma vinculao, vale dizer, mesmo quando o direito de construir for pretendida alm dos limites do coeficiente bsico de aproveitamento, continuar militando em favor do interessado a presuno de que a construo compatvel com a ordem urbanstica, como ocorre no direito de construir dentro do coeficiente bsico.A razo simples: a partir do momento em que as reas nas quais se possibilita exercer tal direito estejam previstas no plano diretor, como estabelece o art. 28 do Estatuto, constitui direito subjetivo do proprietrio erigir sua construo dentro dos limites estabelecidos na lei. Portanto, no poder a Administrao denegar-lhe essa pretenso. Desta forma, caso o Plano Diretor e lei especfica municipal especificaram as reas sujeitas ao instituto, a forma e requisitos de sua concesso, o tipo e o quantum da contrapartida ou iseno, o estoque por rea, e, uma vez verificado que houve total enquadramento aos termos mencionados, no existem razes para se negar o ato de outorga. Diante disto, acaba por categorizar o ato administrativo de outorga do direito de construir como vinculado.Em oposio deste entendimento, encontramos autores que afirma que o instituto da outorga oneroso um ato administrativo discricionrio. Pois, Alm das normas urbansticas, o contexto ftico tambm condicionar o ato administrativo da outorga onerosa do direito de construir. No d para a norma prever abstratamente todas as condies para a outorga onerosa do direito de construir, razo pela qual deixa apreciao da autoridade competente qual ser a melhor medida.Em sumo: como j foi dito que o solo criado encontra-se no Estatuto da Cidade como um instrumento jurdico e poltico de efetivao da poltica urbana. Desta forma, dever estar em consonncia com o plano urbanstico. As autoridades municipais e os tcnicos envolvidos no planejamento no devem conceber o Plano Diretor como um fim em si mesmo, mas como um instrumento, veculo de identificao da realidade urbana, que prope mecanismos de alteraes ou manutenes desta realidade, conforme o caso, objetivando o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e garantindo o bem-estar de seus habitantes.Desta forma, analisando as peculiaridades de cada municpio, cada regio, sero necessrios mecanismos distintos para solucionarem os problemas existentes. O Plano Diretor no mera formalidade legal, deve estar sensvel a tudo isto, para que assim, possam ser previstos quais os tipos de instrumentos que iro atender a especfica necessidade.Analisando as peculiaridade do Municpio, poder optar pela instituio ou no de determinados instrumentos, entre eles, o solo criado.Os elementos fundamentais ao solo criado, como instrumento jurdico e poltico da poltica urbana, pode se de antemo expressar os objetivos por ele visados, que sero vistos adiante, cabendo agora somente o elenco: a) promover o ordenamento adequado da cidade, evitando-se o adensamento das reas em face de novas construes; b) servir de instrumento de isonomia, na justa distribuio dos nus e benefcios da atividade urbanstica; c) servir como instrumento de correo ou reduo das externalidades negativas do mercado imobilirio.Caso a aplicao do instrumento do solo criado resultar no sacrifcio destas metas, a autoridade dever negar o pedido de outorga. Porm, dever motivar por escrito sua deciso, com base nas circunstncias do caso concreto, explicitando as previses do plano em antinomia com a realidade posta no momento da outorga, prejudicial aos preceitos da Poltica Urbana.A definio jurdica do instituto do solo criado e requisitos de sua outorga implicam diretamente no campo de definio e conformao do direito de propriedade. Sendo assim, as normas gerais definidoras do instituto, devem ser legisladas pela Unio, em virtude de sua competncia privativa, nos termos do art. 22, inciso I, da Constituio Federal. que somente Unio compete definir, por meio de lei geral, cada instrumento de consecuo da Poltica Urbana, segundo inciso IX, do art. 21, cumulado com art. 24, inciso I, 1 e art. 182, caputDesta forma, foi editado o Estatuto da Cidade, estando superada definindo-se o instituto do solo criado e regulamentando os requisitos elementares para sua outorga. A partir da, o Municpio passou a ser o responsvel pelo principal agente da Poltica Urbana. De acordo com o art. 30, inciso I e II, cumulado com art. 182, 1 e 2, da Constituio Federal, a ele compete executar a Poltica de desenvolvimento urbano, utilizando-se do Plano Diretor como instrumento bsico.Para que o Municpio cumpra sua misso constitucional utilizando-se do solo criado como instrumento da Poltica Urbana, dever observar a estrutura normativa necessria. Em suma, dever conciliar a Constituio Federal, o Estatuto da Cidade, o Plano Diretor Municipal juntamente com a Lei de Zoneamento e por fim, a Lei Municipal Especfica.As autoridades municipais no tm obrigao de incluir instituto do solo criado no Plano Diretor, como instrumento da poltica urbana. Tudo ir depender de sua necessidade peculiar. mais frequente sua incluso nos grandes centros, nas capitais, onde o problema do adensamento populacional e escassez da infra-estrutura urbana so maiores.A falta do Plano Diretor impede a instituio do solo criado. Nesta hiptese, no haveria fixao do coeficiente bsico e mximo de aproveitamento ( 2 e 3, do art. 28, do Estatuto da Cidade), e, por conseguinte, imposio de limites normativos expressos ao exerccio do direito de construir.Por fim, de acordo com expressa previso do art. 30, do Estatuto da Cidade, para instituir o solo criado necessrio criar lei especfica, que ir tratar das condies a serem observadas para a outorga onerosa; da espcie e quantum da contrapartida; da frmula de clculo para a cobrana da contrapartida e dos casos passveis de iseno do pagamento da outorga.

Bibliografia:CARVALHO FILHO, Jos dos Santos. Comentrios ao Estatuto da Cidade. Rio deJaneiro: Lmen Jris, 2005.FERNANDES, Edsio (Org). Direito Urbanstico. Belo Horizonte: Del Rey, 1998.GASPARINI, Digenes. O Estatuto da Cidade. So Paulo: NDJ, 2002.