2 1ª quinzena - Outubro 2018 – nº 19

Alexandre Berthe PintoAngelo Volpi NetoAntonio Artêncio FilhoArnon VelmovitskyBruno Bittencourt BittencourtBruno Medeiros BastosCarlos Roberto TavarnaroDaniel Alcântara Nastri CerveiraDaphnis Citti de LauroEzequiel FrandolosoFelícia Ayako HaradaFelipe Leonardo RodriguesFrancisco dos Santos Dias Bloch

Frank Wendell ChossaniGeraldo Beire SimõesJaques BushatskyJoão Pedro Lamana PaivaJosé Flávio Bueno FischerJosé Hildor LealKênio de Souza PereiraKiyoshi HaradaLucas Bento SampaioLuís Ramon AlvaresLuiz Antonio Scavone JuniorLuiz Ribeiro O. N. Costa JuniorMarcelo Manhães de Almeida

Mário Cerveira FilhoMichel Rosenthal WagnerOlivar VitalePaulo Caldas PaesRenato SavyRodrigo Alves ZaparoliRodrigo KarpatSamuel Luiz AraújoSérgio JacominoSylvio Campos Lindenberg FilhoSylvio CapanemaThales Pontes BatistaWendell Salomão

Colaboradores:

Direção: Dominique Pierre FagaJornalista Responsável:Julio Cesar Borges Baiz, MTB nº 42073ISSN: 1982-4599

Conselho Editorial:Edson Guedes JuniorHeronides Dantas de FigueiredoLeonardo CostaMauricio Francisco LeiteNathan Leocataredacao@diariodasleis.com.br

DIÁRIO DAS LEIS LTDA.CNPJ(MF) 47.381.850/0001-40R. Nossa Sra. Imac. Conceição, 166, Conj 9 - 1ºAndar - 06190-100 - Osasco - SP11 3673-3155 - www.diariodasleis.com.brAdministração: 11 3673-3155contato@diariodasleis.com.brComercial: 11 3673-3801 / 3872-2128comercial@diariodasleis.com.brImpressão: Gráfica Mais MNota BDI: Proibida a reprodução total ou parcial.Os artigos assinados não refletem necessariamen-te a opinião da direção do Diário das Leis.

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31ª quinzena - Outubro 2018 – nº 19

SumárioBem de Família: Devedora executada comprovou que o valor dos aluguéis do seu único

imóvel são revertidos para a manutenção familiar .......................................................... 30

Compra e VendaNota promissória em caráter pro solvendo e que não foi paga. Como receber? ...................... 7Quais são os principais custos para comprar um imóvel? .................................................... 8

Condômino Antissocial: Pode ser expulso do condomínio? ............................................... 21

Cotas Condominiais: Proprietárias que venderam seu imóvel a terceira pessoa, sem odevido registro, terão que pagar as cotas condominiais ................................................... 15

Desocupação e Demolição Negadas: Residência construída ilegalmente em via públicanão será desocupada e nem demolida, pois não fez parte do processo .............................. 32

Direito de Preferência: De quem é a preferência na compra de imóvel quando existecoproprietário e inquilino? ........................................................................................... 10

Direito Real de Habitação: Da consorte sobrevivente ..................................................... 26

Fechamento de Ruas: Como fechar ruas comuns? .......................................................... 19

Fechamento de Varandas: Assembleia aprova o fechamento de varanda com apenasnove condôminos presentes ........................................................................................ 20

Herança: Herdeiro buscou medidas incabíveis para bloquear bens deixados pelo seu pai ....... 33

IPTU: Quem paga, o nu-proprietário ou o usufrutuário? .................................................... 27

Locação por Temporada: Site de anúncios de locação por temporada é condenadoa indenizar turista ...................................................................................................... 12

Negativa de Registro de Convenção: Shopping Center não consegue registrar aconvenção................................................................................................................. 23

Pagamento da Locação: Imóvel pode ser locado através de notas promissórias oucartão de crédito? ...................................................................................................... 13

Parcelamento do Solo: Empreendimento imobiliário foi paralisado devido àsirregularidades no parcelamento do solo ....................................................................... 31

Perda da Propriedade: Você sabe quando ela ocorre? ..................................................... 24

Imóveis bloqueados: Legislação de Belo Horizonte: Regras para imóveis bloqueados emvirtude de irregularidades urbanísticas ........................................................................... 14

Regras de Trânsito no Condomínio: O Código de Trânsito é aplicado dentro de condomínios? .... 5

Rescisão de Compra e Venda: Promitente vendedor atrasou a entrega de imóvele foi condenado a ressarcir todos os valores pagos pelo comprador .................................. 29

Rescisão de Contrato: Promissária compradora inadimplente rescindiu contrato devido a dificuldades financeiras ........................................................................................... 11

Servidão de Passagem: Prevalência do valor apurado pelo perito ...................................... 34

Taxa Condominial: É legal o desconto pontualidade? ....................................................... 16

Índices de Correção Monetária .................................................................................... 35

https://www.diariodasleis.com.br/index.php

51ª quinzena - Outubro 2018 – nº 19

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Regras de Trânsito no Condomínio

O Código de Trânsito é aplicado dentro de condomínios?

Fellipe Duarte*

Uma questão que pode le-

var muitas pessoas a dúvida é

sobre qual a regra aplicável aotrânsito dentro dos condomí-

nios (horizontais e verticais).

E por condomínios, leia-se tan-to aquele condomínio de lotes,

o corriqueiramente chamado

“condomínio fechado”, quantoo condomínio vertical, aquele

de prédios.

Dentro dos condomínios sãoaplicadas as regras do Código

de Trânsito Brasileiro, confor-

me menciona a Lei nº 9.503/97, em seu art. 2º, Parágrafo

Único, a seguir:

Parágrafo único. Para os efei-

tos deste Código, são conside-

radas vias terrestres as praiasabertas à circulação pública, asvias internas pertencentesaos condomínios constituí-dos por unidades autôno-mas e as vias e áreas de es-tacionamento de estabeleci-mentos privados de uso co-letivo.

Esta questão foi inseridapela Lei nº 13.146/15, que

passou a tratar da aplicação do

Código de Trânsito dentro doscondomínios, sejam eles hori-

zontais ou verticais.

Portanto, questões como li-

mites de velocidade e outras

questões de trânsito devem sertratadas através de sinalização

dentro dos condomínios. De

forma que a escolha dos equi-pamentos de sinalização e re-

dutores de velocidades são do

próprio condomínio, observadaa legislação municipal vigente.

No que diz respeito à respon-

sabilidade do condomínio para aimplantação dessa sinalização,

diz a lei que toda a sinalização e

regulamentação das vias serãoarcadas pelo próprio condomí-

nio, conforme a Lei nº 9.503/97:

6 1ª quinzena - Outubro 2018 – nº 19

Regras de Trânsito no Condomínio

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“Art. 51. Nas vias internaspertencentes a condomíniosconstituídos por unidades au-tônomas, a sinalização deregulamentação da via seráimplantada e mantida àsexpensas do condomínio,após aprovação dos projetospelo órgão ou entidade comcircunscrição sobre a via.

(...)Art. 80. Sempre que neces-

sário, será colocada ao longoda via, sinalização previstaneste Código e em legislaçãocomplementar, destinada acondutores e pedestres, veda-da a utilização de qualqueroutra.

(...)§ 3º. A responsabilidade

pela instalação da sinalizaçãonas vias internas pertencen-tes aos condomínios constitu-

ídos por unidades autônomase nas vias e áreas de estacio-namento de estabelecimentosprivados de uso coletivo é deseu proprietário.”

Portanto, após a aprovaçãode projeto pelo órgão compe-tente, o próprio condomíniodeverá implementar e arcarcom a sinalização de suasvias.

Sabe-se, ainda, que o síndi-co é o responsável pela aplica-ção das penalidades aos possí-veis infratores das regras e nor-mas do edifício. Mas será queesta responsabilidade pode seestender a ele em caso de in-fração de normas de trânsito?

Inicialmente, o poder depolícia, que é próprio do Esta-do, não pode ser delegado aoparticular. Não cabe, portan-to, ao síndico lavrar auto de

infração por condutas que fi-ram o Código de Trânsito. Istoporque esta atuação é exclu-siva do agente de trânsito.

No entanto, diante da impos-sibilidade de o Estado atuar deforma a fiscalizar todos os con-domínios, eventual desrespeitoà lei possibilita ao síndico, a ummorador ou a qualquer funcio-nário do condomínio solicitar apresença da autoridade compe-tente para tanto.

Há de se observar que podehaver previsão na legislaçãointerna do condomínio (conven-ção ou regimento interno)quanto ao descumprimento deregras de trânsito. Havendoesta previsão determinando aaplicação de pena pecuniária,esta punição poderá ser apli-cada, independente da autua-ção pelo Estado.

* O autor é Advogado, em Juiz de Fora/MG. Pós-graduado em Direito Ambiental (UFPR) e

Direito Imobiliário (UNISC). Membro da Comissão do Meio Ambiente da OAB/MG, subseção

Juiz de Fora. Membro do Instituto de Direito Privado.

71ª quinzena - Outubro 2018 – nº 19

Nota promissória em caráter pro solvendoe que não foi paga. Como receber?

Ficou constando numa escritura pública de compra e venda que uma casa foi vendida e parte dopreço seria pago através de uma nota promissória emitida em caráter pro solvendo. Não houvereferência à clausula resolutória.

A referida escritura foi devidamente registrada no Registro Geral de Imóveis. A importânciaconstante da nota promissória não foi paga e o prazo para ajuizamento da ação executiva encontra-se prescrito.

O imóvel foi alienado a terceiro.Perguntas:1. O vendedor poderá anular a venda em virtude do caráter pro solvendo da nota promissória?2. Caso não possa anulá-la, que medidas poderia tomar para recuperar o imóvel?3. Existe um prazo prescricional para o exercício do direito de ação com fundamento no caráter

pro solvendo da nota promissória?4. Como fica a situação do terceiro adquirente, considerando que no registro do imóvel ficou

constando que parte do preço seria pago através de título pro solvendo?

BDI Responde:1 – Se na Escritura não houve menção da Cláusula Resolutória o vendedor não poderá desfazer

o negócio, restando-lhe apenas a opção de cobrar a prestação atrasada.2 e 3 – Não se podendo anular por falta da cláusula resolutiva, para recuperar o imóvel ou o valor

dos títulos, o vendedor terá as seguintes opções:a) Poderá ajuizar uma ação de execução por título extrajudicial com base na Nota Promissória

que prescreve em 3 (três) anos, onde receberá os valores ou penhorará o imóvel, caso este estejadesimpedido (não vendido, que não seja bem de família);

b) Se a Nota Promissória prescreveu (3 anos), a mesma perdeu a força executiva. Entretanto, ovendedor poderá ajuizar uma ação monitória contra o emitente da nota, no prazo de 5 (cinco)anos (art. 206, § 5º, inciso I do Código Civil).

4 – Caso o imóvel esteja à venda, quaisquer interessados solicitarão a quitação dos títulos “prosolvendo” consignados na escritura. Entretanto, conforme resposta “1”, como não houve cláusula resolutivaexpressa na escritura, o vendedor será cobrado judicialmente pelo valor da nota promissória.

Compra e Venda

8 1ª quinzena - Outubro 2018 – nº 19

Quais são os principais custospara comprar um imóvel?

Luciano Tavares *

O custo final relativo a

compra de um imóvel pode ir

muito além do valor ajustado

entre o vendedor e o compra-

dor do imóvel.

Apresentarei de forma bre-

ve alguns deles, sabendo que

existem outros, como por

exemplo, o custo do inventá-

rio, no caso de imóvel sujeito

a esta pendência.

Desta forma, deve-se ter

em mente que na compra e

venda de imóvel recai sobre

ele: 1 - Imposto de Transmis-

são de Bens Imóveis (ITBI); 2

– O registro do imóvel; 3 – A

escritura pública; 4 – E o Im-

posto de Renda calculado so-

bre o ganho de capital.

1 – Imposto de

Transmissão de Bens

Imóveis (ITBI)

É um tributo cobrado pelo

município em que se encon-

tra o imóvel, cuja alíquota

varia em cada cidade, sendo

pago pelo comprador do imó-

vel e recolhido em casos de

transferência onerosa de pro-

priedade, excluindo-se a su-

cessão (causa mortis).

O momento de pagamento

do ITBI varia para cada mu-

nicípio, porém o mais comum

é que o mesmo venha a ser

pago antes da lavratura da es-

critura, sendo exigência a

apresentação em cartório da

guia do imposto com o seu

devido recolhimento e a apre-

sentação Certidão Negativa de

Débitos Imóveis (CNDI). E seu

prazo de pagamento também

varia para cada município sen-

Compra e Venda

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91ª quinzena - Outubro 2018 – nº 19

do em geral até 30 dias da

conclusão da compra.

Em Juiz de Fora – MG, O

ITBI é calculado em 2% sobre

o maior valor indicado, seja o

valor venal do imóvel ou o va-

lor declarado da compra. Po-

rém, o valor venal do imóvel

para fins de cobrança de ITBI

é diferente do que é informa-

do no carnê do Imposto Pre-

dial Territorial Urbano (IPTU),

desta forma procure um advo-

gado para que possa auxiliá-

lo em todo o processo de com-

pra e venda do imóvel.

2 – O registro do imóvel

O registro do imóvel é emi-

tido pelo cartório, que com-

prova quem é o proprietário

da casa, do apartamento ou

do terreno.

O valor do registro é a

soma de várias taxas que va-

riam de estado para estado,

além de levar em conta para

o cálculo o preço do imóvel.

3 – Escritura Pública

A Escritura Pública é o ins-

trumento jurídico da manifes-

tação de vontade entre uma

ou mais pessoas, perante um

Tabelião ou Escrevente Auto-

rizado do Tabelião, que tem a

responsabilidade de formalizar

o evento que lhe foi descrito,

e que concede ao ato fé pú-

blica.

Para quem vai fazer o pa-

gamento à vista do imóvel, é

importante se preocupar com

a escritura pública, já que em

casos de financiamento o con-

trato com o banco equivale a

esse documento. Os valores

variam por estado e são ta-

belados, de acordo com o pre-

ço do imóvel.

4 – Imposto de

Renda calculado

sobre o ganho de capital

O Imposto de Renda sobre

o ganho de capital é calcula-

do quando se vende um imó-

vel com lucro. O ganho de ca-

pital, é o calculo relativo à di-

ferença entre o custo de com-

pra e o valor recebido na ven-

da. As alíquotas variam de

15% a 22,5%, podendo se

aplicar um fator de redução

sobre o ganho de capital.

Em resumo, ao adquirir um

imóvel é necessário se levar em

conta que o valor final a ser

pago pelas partes pode vir a

surpreender tanto o vendedor

quanto o comprador do imóvel,

desta forma procure um advo-

gado para que possa realizar a

assessoria necessária ao con-

trato de compra e venda.

* O autor é Advogado, em Juiz de Fora, MG. Especialista em Direito Público. Sócio doescritório Morais, Varela & Tavares Advogados Associados.

Compra e Venda

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10 1ª quinzena - Outubro 2018 – nº 19

De quem é a preferência na compra de imóvelquando existe coproprietário e inquilino?

Um proprietário pretende vender a parte dele de um imóvel ao outro coproprietário. Ocorre queno imóvel existe um inquilino.

Pergunta: Havendo ou não a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel, a prefe-

rência para a compra da parte ideal do meu cliente é do coproprietário ou do inquilino?

Resposta: Muitas vezes a propriedade de determinado imóvel fica partilhada entre um conjunto

de pessoas, de forma que várias pessoas ficam como coproprietários do imóvel. Nesses casos,quando um dos coproprietários pretende vender sua parte para terceiros, normalmente é preciso

dar a preferência na compra de sua parte aos demais coproprietários. De forma que a venda a

terceiros só será possível caso os demais proprietários não tenham interesse na compra, nos ter-mos do “C. Civil, Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a

estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto”. No tocante ao inquilino, que o direito de

preferência da Lei de Locação não se aplica à venda de fração ideal a coproprietário, apenas noscasos de vendas a terceiros (Lei 8.245/91, art 34). Assim sendo, o direito de compra do coproprietário

deve prevalecer.

Direito de Preferência

111ª quinzena - Outubro 2018 – nº 19

Rescisão de Contrato

Promissária compradora inadimplenterescindiu contrato devido a dificuldades financeira

Comentário do BDI: Trata-se de uma ação de rescisão de compromisso de compra e venda deimóvel com pedido de tutela provisória de urgência.

Os promissários vendedores argumentaram que não estão presentes os requisitos necessários àconcessão da tutela provisória de urgência em favor da promissária compradora. Disseram quepossuem o direito de manter o contrato, bem como cobrar as parcelas vincendas. Sustentaram quenão há risco de dano, que aliás, a decisão, esta sim, causará lesão, por estarem sendo impedidos deexercer regular cobrança dos valores em aberto, visto que foi a promissária compradora quedescumpriu o contrato.

O Tribunal verificou que há a presença dos requisitos necessários à concessão da tutela, pois apromissária compradora manifestou seu interesse em rescindir o contrato, em virtude das dificulda-des financeiras e do atraso na conclusão das obras pelos promissários vendedores, sendo aplicávelao caso, a Súmula n° 1 deste E Tribunal, segundo a qual “O Compromissário comprador de imóvel,mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida acompensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário ven-dedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.

Portanto, foi reconhecida a suspensão da exigibilidade das prestações contratuais vencidas evincendas, pois caso contrário os promissários vendedores estariam autorizados a proceder com ainclusão do nome da promissária compradora nos cadastros de restrição ao crédito.

Ementa: Rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel cumulada com restituição dasquantias pagas. Tutela provisória de urgência deferida. Pedido de rescisão contratual formulado emvirtude de atraso na conclusão das obras do imóvel adquirido pela autora, bem como de dificulda-des financeiras enfrentadas por esta última. Incidência da Súmula nº 1 deste E Tribunal. Exigibilidadedas prestações contratuais vencidas e vincendas que deve ficar suspensa, em virtude do pleitorescisório. Risco de dano financeiro à autora, bem como à sua honra objetiva, sobretudo se houvera inscrição do seu nome nos cadastros de restrição ao crédito. Requisitos do art. 300 do NCPCevidenciados. Precedentes desta C. 3ª Câmara de Direito Privado. Decisão mantida. Recurso nãoprovido.

Dados da Decisão: TJSP – Agravo de Instrumento nº 2070481-27.2018.8.26.0000 – Relator:Nilton Santos Oliveira – Data do Julgamento: 19.7.2018.

Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br

12 1ª quinzena - Outubro 2018 – nº 19

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Locação por Temporada

Site de anúncios de locação por temporadaé condenado a indenizar turista

Luis Francisco Prates*

A 30ª Câmara de DireitoPrivado do Tribunal de Justiçade São Paulo condenou um siteque intermedeia anúncios delocação por temporada a inde-nizar turista que teve proble-mas em imóvel locado na ci-dade de Genebra. A reparaçãopor danos morais foi fixada emR$ 6 mil, além de R$ 9.274,82por danos materiais.

Conforme consta na deci-são, a autora teve problemascom insetos no imóvel aluga-do e desistiu de concluir o con-trato de hospedagem, optan-do por se hospedar em umhotel. Como sofreu picadas depercevejos, precisou arcar comdespesas médicas, remédios ecompra de novas malas. A tu-rista afirmou, ainda, que bus-cou uma solução junto à sua

anfitriã, ou seja, a pessoa queresponde pelo imóvel contra-tado, sem êxito. Também pro-curou a empresa que hospedao anúncio de locação, igual-mente sem sucesso.

Segundo o relator da ape-lação, desembargador LinoMachado, a empresa dona dosite em que são anunciadas ashospedagens é responsávelpor garantir que o serviço sejaprestado de maneira adequa-da ao público consumidor. “In-cumbia à ré tomar as medidasnecessárias para verificar oque estava ocorrendo com aconsumidora, a qual buscouum serviço confiável. Se elaopta que o consumidor entreem contato diretamente como responsável pelo imóvel parasolucionar eventuais proble-

mas, é como se esses ditos an-fitriões agissem como seupreposto para fins de garantiade uma hospedagem de quali-dade.”

O dano moral é evidente,continuou o magistrado, poisa autora da ação contratou osserviços da empresa visandoa não ter problemas em suaviagem ao exterior. “Não hou-ve razoável atendimento àconsumidora na busca pelasolução do problema que elaencontrou durante a estadia.Isso, por si só, é situação pas-sível de indenização.”

O julgamento foi unânime.Completaram a votação osdesembargadores Carlos Rus-so e Marcos Ramos.

Fonte: TJSP, Apelação nº1009888-93.2017.8.26.0320

* O autor é Advogado em Hortolândia, Campinas, Sumaré e Monte Mor, SP. Especialista emDireito Previdenciário, atuante nas áreas do Direito Cível, Consumidor e Direito do Trabalho.

131ª quinzena - Outubro 2018 – nº 19

Pagamento da Locação

Imóvel pode ser locado através denotas promissórias ou cartão de crédito?

Pergunta: Posso alugar um imóvel com contrato de um ano, sem renovação automática e na

questão do pagamento pode ser através de notas promissórias ou cartão de crédito, na modalidade

crédito dividido há algum impedimento legal em relação a essas duas situações? E como forma de

pagamento como coloco no contrato?

BDI Responde: Poderá alugar o imóvel com a modalidade de pagamento via nota promissória,

desde que as datas de resgates coincidam com as datas de vencimentos dos alugueis, para não

caracterizar a antecipação que é vedada pelo art. 43, III, da Lei 8.245/91. O mesmo serve para a

forma de pagamento dos alugueis com cartão de crédito. Em ambos os casos é necessário haver

expressa manifestação do locatário no contrato de locação, deixando claro que tais modalidades de

pagamento são aceitas pelo locador diante da iniciativa do locatário, no seu exclusivo interesse,

devendo ser colocado como forma de pagamento: via nota promissória ou parcelado em cartão de

crédito em 12 vezes.

14 1ª quinzena - Outubro 2018 – nº 19

Imóveis Bloqueados

Legislação de Belo Horizonte: Regras para imóveisbloqueados em virtude de irregularidades urbanísticas

Portaria da Secretaria Municipal de Política Urbana nº 054/2018, de 17.9.2018(DOM-Belo Horizonte, 20.9.2018)

Ementa: Estabelece regras para os imóveis cuja emissão de Alvará de Localização e Funciona-mento tenha sido bloqueada em virtude de irregularidade urbanística nos mesmos.

A Secretária Municipal de Política Urbana, nos termos do art. 53 da Lei Municipal nº 11.065/17 e

do Decreto nº 16.885/18,Resolve:

Art. 1º - Na hipótese de identificação de desconformidade de imóvel em relação à legislação de

ocupação do solo vigente, a concessão do Alvará de Localização e Funcionamento para o mesmoserá condicionada à assinatura de termo de compromisso pelo responsável com a Secretaria Muni-

cipal de Política Urbana, do qual deverá constar o prazo de validade da licença.

§ 1º - A renovação do Alvará de Localização e Funcionamento emitido conforme previsto nocaput é condicionada à regularização urbanística do imóvel.

§ 2º - Excetuam-se do disposto no caput os imóveis dotados de desconformidade nos quais o uso

não residencial não seja admitido, hipótese em que é vedada a emissão de Alvará de Localização eFuncionamento.

Art. 2º - Esta Portaria entra em vigor na data da sua publicação.

Belo Horizonte, 17 de Setembro de 2018Maria Fernandes Caldas

Secretária Municipal de Política Urbana

151ª quinzena - Outubro 2018 – nº 19

Cotas CondominiaisProprietárias que venderam seu imóvel aterceira pessoa, sem o devido registro,terão que pagar as cotas condominiais

Comentário do BDI: Trata-se de ação de cobrança de cotas condominiais vencidas entre no-

vembro de 2013 e abril de 2015.

As proprietárias alegaram que venderam o imóvel a um terceiro por meio de contrato particular

de promessa de compra e venda, sem fazer o devido registro. Esse terceiro vendeu o imóvel à atual

moradora, que reside no local há mais de dez anos, presumindo-se a ciência do condomínio de que,

as proprietárias originárias não são mais as donas efetivas do imóvel e que por isso, não seriam

responsáveis pelas dívidas condominiais.

O condomínio se defendeu dizendo que não teve ciência da venda do imóvel.

O Tribunal verificou que é incerto que a atual moradora exerce a posse sobre o imóvel, mas é

inegável a ciência do condomínio a respeito, a ponto de lançar os boletos em seu nome e propor-lhe

a presente ação de cobrança. Entretanto, a atual moradora não manteve relação jurídica com as

proprietárias. Logo, a emissão das faturas para cobrança em nome da atual moradora ocorreu por

mera conveniência. Portanto, as proprietárias foram condenadas ao pagamento das cotas

condominiais, esta acrescida de correção monetária e juros de mora.

Ementa: Apelação Cível. Condomínio. Cobrança de cotas condominiais. Demanda proposta em

face da proprietária registral E. do Possuidor. A responsabilidade pelo pagamento das obrigações

condominiais, a despeito do registro do compromisso de compra e venda, dá-se no exame da

relação jurídica material atinente ao imóvel, assim representada pela imissão na posse e pela

ciência do credor quanto à transação. Questão pacificada no e. STJ no julgamento do recurso

especial representativo da controvérsia (REsp. 1.345.331/RS). “O que define a responsabilidade

pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda,

mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário

comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação (...). Só se afasta a legiti-

midade do promitente vendedor por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi

exercida pelo promissário comprador se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se

imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade

passiva do promitente vendedor para responder”. Pressupostos inocorrentes no caso concreto.

Apelação desprovida.

Dados da Decisão: TJRS - Apelação n° - 70076253061 – Relatora: Des. Mylene Maria Michel -

Data do Julgamento: 12.7.2018.

Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br

16 1ª quinzena - Outubro 2018 – nº 19

Taxa Condominial

É legal o desconto pontualidadena taxa de condomínio?

Andréa Oliveira*

Nestes tempos de crise

econômica, o recebimento da

Taxa Condominial em dia é

um dos grandes problemas

enfrentado pelos síndicos.

Com uma inadimplência ele-

vada e na tentativa de man-

ter a saúde financeira do con-

domínio equilibrada, alguns

síndicos utilizam-se de medi-

das para estimular a pontua-

lidade do condômino. Uma

delas é a concessão de um

desconto àqueles que pagam

suas taxas em dia, até a data

do seu vencimento, denomi-

nado desconto pontualidade.

Mas seria essa inserção de

desconto no boleto de co-

brança legal?

A questão chave, que pas-

sa desapercebida por muitos

síndicos, é que esse tipo de

desconto contraria o limite de

penalidade por atraso trazido

pela legislação civil. Nesses

casos o que se tem, de fato, é

uma dupla penalização do

condômino inadimplente pelo

não cumprimento da obriga-

ção no termo certo, posto que

além de perder o desconto

pontualidade, incidirá sobre o

seu débito a multa de 2%.

Aos olhos do Judiciário, a

perda do desconto pontualida-

de representa multa dissimu-

lada, e direta violação a lei.

É evidente que são sobe-

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171ª quinzena - Outubro 2018 – nº 19

ranas as deliberações dos

condôminos tomadas em re-

gular assembleia. Não obs-

tante, tais deliberações sujei-

tam-se ao império da Lei, não

podendo contrariá-la.

Não pode o condomínio co-

brar de condôminos em igual

situação valores diferentes do

rateio das despesas comuns,

assim como não pode o condo-

mínio cobrar multa moratória

acima do limite legal. Além do

que, caso instituída sem o de-

vido cuidado, essa prática pode

afetar o orçamento do Condo-

mínio. Isso porque o cálculo do

valor da Taxa Condominial é fei-

to de acordo com as despesas,

então caso todos os condô-

minos resolvam pagar em dia

obtendo o desconto, o valor da

arrecadação será menor do que

o valor rateado para honrar

com as despesas.

Ou seja, todos os condô-

minos estão obrigados a pa-

gar a cota-parte que lhes cou-

ber no rateio, isto é, não po-

dem pagar menos, nem são

obrigados a pagar mais, salvo

hipótese de impontualidade. E

o desconto pontualidade sig-

nifica redução do valor a que

está sujeito o condômino, o

que a lei não permite. Por ou-

tro lado, a admissibilidade des-

se benefício implicará aumen-

to no valor da quota-parte dos

condôminos que não desfruta-

ram da vantagem, além da

multa devida, o que não pode

ser admitido.

“Nos débitos condominiais,

incide em ilegalidade tanto o

chamado abono pontualidade,

como a denominada provisão

de contingência, sempre que

prevista a multa por inadim-

plemento. [...] No referente ao

abono pontualidade, que se in-

sere entre as chamadas san-

ções premiais, afronta à lei ci-

vil, que não admite a redução

do valor a que está sujeito o

condômino, posto implicar em

aumento na quota-parte dos

condôminos que não desfruta-

rem do prêmio, além de terem

que arcar com a multa por

inadimplência”. (TJSC, Apela-

ção Cível nº 2013.010648-1,

de Joinville, rel. Des. Eduardo

Mattos Gallo Júnior, j. 24-03-

2015).

Desta feita, essa tal cláu-

sula de aparente incentivo à

pontualidade não é lícita, pois

dissimula a majoração abusiva

da multa moratória, limitada a

2% pelo artigo 1.336, § 1º, do

Código Civil, consistindo num

meio de burla à legislação.

* A autora é Advogada atuante na área do Direito Condominial em, Natal, RN. Pós Graduada

em Direito Processual Civil, e Pós Graduanda em Direito Imobiliário.

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Taxa Condominial

https://www.diariodasleis.com.br/index.php

191ª quinzena - Outubro 2018 – nº 19

Fechamento de Ruas

Como fechar ruas comuns?

Trata-se de um conjunto de moradores, que no início era do Programa de Arrendamento Residencial

da Caixa Econômica Federal - PAR.

Os moradores, por motivos de segurança querem fechar o conjunto transformando-o em um

“Condomínio Fechado”.

Para isto querem fechar os acesso, exceto para pedestres, e colocar uma ou duas portarias nos

locais indicados.

Muitos destes imóveis ainda não estão quitados, junto à Caixa.

Perguntas:

1) Existe possibilidade jurídica de transformar este conjunto em Condomínio ou loteamento

fechado?

2) Caso exista como fazer?

3) E se algum morador não concordar com esta transformação?

BDI Responde: O fechamento de ruas da cidade depende de autorização expressa da

municipalidade, não se podendo estabelecer condomínio. Entretanto, poderá ser constituída uma

associação de moradores de maneira informal onde poderão ser cobradas as taxas. A associação

poderá ter o CNPJ, caso seja registrada no cartório competente. No município de São Paulo, por

exemplo, existe uma lei (Veja em nosso site a Lei nº 13.209, de 13.11.2001, publicado no BDI nº 34

- pág. 3 - ano 2001), que dispõe sobre a dispensa de processo administrativo junto às regionais

para o fechamento de vilas e ruas residenciais sem saídas, através de ofício assinado por pelo

menos 70% de seus moradores desde que a passagem seja exclusivamente para acesso às casas

nelas existentes, sendo vedado o fechamento quando esses acessos servirem de passagem para

outros locais, como áreas verdes de uso público, áreas institucionais, etc.

20 1ª quinzena - Outubro 2018 – nº 19

Fechamento de Varandas

Assembleia aprova fechamento de varandacom apenas nove condôminos presentes

Trata-se de uma convenção em um prédio residencial, com doze apartamentos, onde determina:

“Não é permitido a qualquer pretexto o fechamento de varandas...”

Em assembleia, com nove condôminos presentes aprovou-se o fechamento das mesmas.

Perguntas:

1 - A decisão mesmo que com nove presentes é passível de ser revogada com base na convenção?

2 – Caso a convenção fosse omissa no caso do fechamento das varandas, qual quórum exigível

por lei para aprovação do fechamento das mesmas?

BDI Responde: Não é passível de revogação a decisão da assembleia condominial que aprovou

o fechamento da varanda. Pois, com nove condôminos presentes de um total de doze, o quórum de

2/3 do art. 1.351 do Código Civil foi preenchido. Entretanto, o assunto é polêmico e casuístico, pois

devemos indagar se determinar o fechamento da varanda implicará ou não em quebra da harmonia

do edifício, isto é, se altera a fachada. No caso de fechamento de varanda que altera a fachada, o

quorum é pela unanimidade (art. 1336, III do Código Civil).

211ª quinzena - Outubro 2018 – nº 19

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Condômino AntissocialO condômino antissocial podeser expulso do condomínio?

Fellipe Duarte*

Questão que comumente

ocorre nos condomínios, so-bretudo nos residenciais, é

com relação àquele condômino

que prejudica os demais comcomportamentos que fogem ao

bom senso.

E como comportamentosque fogem ao bom senso,

pode-se citar barulhos das

mais diversas naturezas (mú-sica muito alta durante a ma-

drugada, por exemplo), alga-

zarra, comportamentos quedesrespeitem claramente as

regras estabelecidas pela con-

venção de condomínio.Quando isto ocorre, sur-

gem algumas dúvidas por par-

te dos demais condôminos. Aprimeira é como proceder, ou

seja, o que deve ser feito para

que aqueles comportamentoscessem de vez. Outra dúvida

é com relação à possibilidade

ou não da expulsão docondômino antissocial do con-

domínio. Afinal, pode o con-

dômino antissocial ser efeti-vamente expulso do condomí-

nio?

Em primeiro lugar, é preci-so compreender que os

condôminos devem obedecer

as regras do condomínio. Re-

gras estas que estão presen-tes em suas convenções e

seus regulamentos internos.

Assim, a convenção de con-domínio é o documento que

faz lei entre os condôminos.

É lá que estarão as regras comrelação a barulho, a horários

de mudança, etc. Comple-

mentando a convenção, al-guns condomínios possuem

regimento interno, que esta-

belece regras como horáriosde uso da piscina (caso haja),

por exemplo.

Caso o condômino desres-peite estas regras é possível

que o condomínio notifique e/

ou aplique ao condômino emquestão uma multa, que nor-

malmente está prevista na

convenção.Quanto aos condôminos que

se sentirem incomodados com

o comportamento do vizinho,como barulho excessivo, o re-

comendável é que inicialmen-

te este condômino conversecom o vizinho barulhento, pois

a conversa sempre é o melhor

caminho. Caso o problemapersista, o ideal é que envie

ao vizinho uma notificação

extrajudicial, ou seja, uma car-

ta bem redigida com aviso derecebimento.

Se mesmo assim a situação

persistir, o condômino que sesentir prejudicado pode regis-

trar uma ocorrência no livro de

ocorrências do condomínio echamar a polícia ou ajuizar

uma ação na esfera civil para

fazer cessar o incômodo docondômino antissocial. Nesta

ação pode haver um pedido

liminar para que o condôminocesse o incômodo, sob pena de

pagar multa por seu descum-

primento.Para tanto, é preciso que o

vizinho que se sinta prejudi-

cado colha o máximo de pro-vas dos danos que vem so-

frendo, como testemunhas

que têm presenciado o dano(barulho ou demais compor-

tamentos antissociais), dentre

outras provas. Uma prova in-teressante é a lavratura da ata

notarial por um tabelião de

notas. Através deste docu-mento, o notário vai ao local,

presencia os fatos e consta o

que presenciou. Este docu-mento é um importante ins-

trumento de prova, pois o ta-

22 1ª quinzena - Outubro 2018 – nº 19

Condômino Antissocial

belião possui fé pública. Tra-ta-se de uma prova difícil de

ser desconstituída no judiciá-

rio.Em último caso, como me-

dida excepcional, é possível

a expulsão do condôminoantissocial, conforme se ve-

rifica no Enunciado nº 508 do

Conselho da Justiça Federal:Verificando-se que a sanção

pecuniária mostrou-se inefi-

caz, a garantia fundamental dafunção social da propriedade

(arts. 5º, XXIII, da CRFB e

1.228, § 1º, do CC) e avedação ao abuso do direito

(arts. 187 e 1.228, § 2º, do

CC) justificam a exclusão docondômino antissocial, desde

que a ulterior assembleia pre-

vista na parte final do pará-grafo único do art. 1.337 do

Código Civil delibere a pro-

positura de ação judicial comesse fim, asseguradas todas as

garantias inerentes ao devido

processo legal.Ou seja, se o condomínio

aplicar a multa ao condômino

antissocial e se mesmo assimseu comportamento persistir,

como medida excepcional é

possível a exclusão do condô-

mino.Aliás, existem algumas de-

cisões judiciais isoladas que

permitem a expulsão docondômino antissocial, como

medida excepcional. É o caso

do que foi decidido no proces-so nº 1065584-32.2016.8.26.0100, do Tribunal de

Justiça de São Paulo. Naqueleprocesso a juíza declarou que:

“Inviável a vida em condo-

mínio, os acontecimentos quejustifiquem a sua exclusão

não são pontuais, mas fre-

quentes, colocando em riscoa convivência com os demais

moradores. (…) Entre o cote-

jo do direito de propriedadeem sua inteireza do réu e o

dos demais condôminos,

deve-se escolher o da maio-ria. Segundo a prova colhida,

denota-se que o exercício

amplo do direito de proprie-dade dos condôminos tem

sido vedado ou restringido por

atitudes perpetradas peloréu.”

Neste sentido, não basta

que o condômino seja baru-lhento ou possua comporta-

mentos pontuais, isolados. É

preciso que realmente o con-

vívio com este condômino setorne insuportável. Trata-se,

portanto, de medida extrema,

excepcional. E deve ser ava-liado caso a caso.

Interessante observar, ain-

da, que existe no congressonacional um projeto de lei que,

se for aprovado, permitirá a

expulsão do condômino incon-veniente, com comportamen-

to agressivo ou desrespeitoso

às normas de convivência.Trata-se do Projeto de Lei

9353/17, de autoria do depu-

tado Augusto Carvalho (SD-DF). O texto determina que a

decisão pela expulsão será to-

mada em assembleia, comapoio de pelo menos três

quartos dos condôminos res-

tantes, e sempre que a multapor comportamento antisso-

cial não surtir o efeito espe-

rado. A multa é prevista noCódigo Civil para os morado-

res que perturbam a vida em

condomínio.Portanto, embora a juris-

prudência já permita a expul-

são do condômino antissocial,o projeto pretende modificar a

lei para inserir esta regra de

forma expressa.

* O autor é Advogado, em Juiz de Fora, MG. Pós-graduado em Direito Ambiental (UFPR) e

Direito Imobiliário (UNISC). Membro da Comissão do Meio Ambiente da OAB/MG, subseção Juizde Fora. Membro do Instituto de Direito Privado.

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231ª quinzena - Outubro 2018 – nº 19

Negativa de Registro de Convenção

Shopping Center não consegueregistrar a convenção

Comentário do BDI: Trata-se da união de várias empresas de um shopping center para regis-

trar a convenção de condomínio no Registro de Imóveis.

O Oficial negou a inscrição e disse que o título denominado de “convenção de condomínio” não

comportaria registro, pois estabelece apenas obrigações pessoais entre as signatárias, não dispõe

sobre direito real e não estabelece obrigação “propter rem”. As empresas sustentaram que a situa-

ção registral está em fase final de registro e o rol do inciso I do artigo 167 da Lei nº 6.015/73, não

é taxativo e que o registro da convenção de condomínio virá em benefício da segurança jurídica,

pois estabelece aspectos atinentes do direito de propriedade.

O Tribunal verificou que não se trata de verdadeira convenção de condomínio, mas sim de Instru-

mento Particular, e que o rol do inciso I do artigo 167 da Lei nº 6.015/73 é taxativo, conforme

entendimento deste Conselho Superior da Magistratura.

Portanto, a negativa do registro pelo Oficial em relação à convenção de condomínio deve ser

mantida.

Ementa: Registro de Imóveis – Convenção de Condomínio – Instrumento particular que estabe-

lece regime de condomínio voluntário, mas apresenta características próprias de um condomínio

edilício – Necessidade da anuência da unanimidade dos condôminos – Taxatividade do inciso I do

artigo 167 da Lei 6.015/73 – Óbice ao registro mantido – Dúvida procedente – Recurso improvido.

Dados da Decisão: CSM-SP – Apelação n° 1111976-30.2016.8.26.0100 – Relator: Manoel de

Queiroz Pereira Calças - Data do Julgamento: 1.9.2017.

Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br

24 1ª quinzena - Outubro 2018 – nº 19

Perda da Propriedade

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A respeito da perda da propriedade deum imóvel, você sabe quando ela ocorre?

Suéllen Rodrigues Viana*

O direito de propriedade,

sendo eterno, só poderá ser

perdido pela vontade do dono

– através de alienação, renún-

cia, abandono – ou por algu-

ma outra causa legal, como o

perecimento, a usucapião, a

desapropriação, etc.

O simples não uso, sem as

características de abandono,

não determina a sua perda, se

não foi usucapido por outrem,

ainda que se passem mais de

15 (quinze) anos.

O artigo 1.275 do Código Ci-

vil enumera alguns casos de

perda da propriedade, tais

como: alienação, renúncia,

abandono, perecimento e a de-

sapropriação. Os três primei-

ros são modos voluntários,

sendo o perecimento e a de-

sapropriação modos involun-

tários da perda da proprieda-

de.

O Código Civil traz ainda ou-

tras formas, as quais estão

enumeradas nos artigos 1.276

e 1.228, §§3º, 4º e 5º,

complementando o rol taxativo

do Código.

Após essa breve introdu-

ção, vamos aos modos de per-

da da propriedade:

1. Alienação

A alienação ocorre por meio

de contrato pelo qual o titular

transfere a propriedade a ou-

tra pessoa. Pode ser a título

oneroso, como na compra e

venda de um bem, ou a título

gratuito, como na doação de

um imóvel. Em qualquer dos

casos, os efeitos da perda da

propriedade imóvel serão su-

bordinados ao registro do tí-

tulo transmissivo, como bem

preceitua o artigo 1.275, pa-

rágrafo único, do Código Civil.

2. Renúncia

Ela será ato unilateral, pelo

qual o titular abre mão de

seus direitos sobre a coisa, de

forma expressa. Para isso, o

ato renunciativo de imóvel

deve também ser registrado

no Registro de Imóveis com-

petente. Exige-se ainda a es-

critura pública para a “renún-

cia de direitos reais sobre imó-

veis de valor superior a 30

(trinta) vezes o maior salário

mínimo vigente no País” (ar-

tigo 108 do Código Civil). De

igual modo, quando ocorrer a

renúncia à sucessão aberta,

esta deve constar expressa-

mente de instrumento públi-

co ou ser tomada por termo

nos autos.

3. Abandono

Importante mencionar que

o abandono também ocorre

por ato unilateral, pelo qual o

titular abre mão de seus di-

reitos sobre a coisa. Podendo

ocorrer, por exemplo, quando

o proprietário não tem meios

de pagar os impostos que

oneram o imóvel. Por isso, a

conduta do proprietário carac-

teriza-se, no abandono, pela

intenção de não mais ter a

coisa para si. Assim, abando-

nado o imóvel, qualquer pes-

soa pode dele apossar-se.

4. Perecimento da coisa

Já a perda da propriedade

pelo perecimento da coisa

decorre de ato involuntário,

através de acontecimentos

naturais (terremoto, raio, in-

cêndio, etc.) ou de ato vo-

luntário, como no caso de

uma destruição por seu titu-

lar.

251ª quinzena - Outubro 2018 – nº 19

Perda da Propriedade○

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5. Desapropriação

administrativa por

necessidade ou utilidade

pública ou interesse social

Neste caso, trata-se de

um procedimento adminis-

trativo em que o Poder Pú-

blico, de forma compulsória

(forçada), priva alguém de

uma propriedade e a adqui-

re para si, mediante indeni-

zação, desde que fundada

em interesse público. Desta-

ca-se que essa indenização

deverá ser prévia, justa, pa-

gável em dinheiro ou se o su-

jeito passivo concordar, po-

derá ser pago em título de

dívida pública com cláusula

de correção monetária.

6. Direito de requisição

da propriedade particular

Aqui o Estado, em prol do

interesse público, constitui al-

guém na obrigação de pres-

tar um serviço ou ceder, mes-

mo que de forma transitória,

a utilização de uma coisa,

obrigando a indenização pe-

los prejuízos que arcar ao

obrigado. Permite-se, ainda,

que a autoridade competente

use, provisoriamente, a pro-

priedade em casos de perigo

iminente, como guerra ou co-

moção intestina, além dos ca-

sos de implantação de um tra-

çado viário, a fim de que seja

promovida a política habita-

cional popular.

7. Desapropriação judicial

baseada na posse pro

labore ou posse-trabalho

Este instituto tem funda-

mento na função social da

propriedade, sendo promovi-

da quando o proprietário é

privado da coisa se o imóvel

reivindicado consistir em ex-

tensa área, na posse ininte-

rrupta e de boa-fé, desde que

tenha mais de 05 (cinco)

anos, de considerável núme-

ro de pessoas, sendo que es-

tas tenham, conjuntamente

ou separadamente, realizadas

obras e serviços que, pelo juiz

são considerados de interes-

se social e econômico rele-

vante, fixando o magistrado

inclusive a justa indenização

devida ao proprietário, assim,

pago o preço, terá como vali-

dade de um título para regis-

tro imobiliário com o nome de

seus possuidores, conforme

§§ 4º e 5º do artigo 1.228 do

Código Civil.

8. Usucapião

Outra forma de perda da pro-

priedade imóvel é a usucapião,

visto que, quando uma parte

adquire o direito real de propri-

edade e de outros direitos, o seu

antigo titular perde a proprie-

dade por um conjunto de moti-

vos, como o descuido e deslei-

xo, podendo ser ainda por não

cumprir a sua função social.

9. Acessão

Na acessão, assim como na

usucapião, também há a figu-

ra de dois sujeitos, sendo que

um deles adquire a proprieda-

de imóvel nas suas formas, tais

como: por formação de ilhas;

por aluvião; por avulsão; por

abandono de álveo e por plan-

tações ou construções (artigo

1.248, CC).

10. Implemento de

condição resolutiva

Decorre quando a proprie-

dade é resolúvel, extinguindo

o direito pela verificação,

transmitindo a outrem.

11. Confisco

É ato do Estado de forma

unilateral, sem indenização,

devido o cultivo ilegal de plan-

tas psicotrópicas (art. 243, da

Constituição Federal).

* A autora é advogada, em Içara, SC. Pós graduanda em Direito Imobiliário pela EPD(Escola Paulista de Direito).

26 1ª quinzena - Outubro 2018 – nº 19

Direito Real de Habitação

Direito real de habitação da consorte sobrevivente

Ementa: Apelação Cível – Extinção de condomínio – Revelia – Efeitos – Relatividade – Defesa

baseada no direito real de habitação – Acolhimento - 1. Os efeitos da revelia não são absolutos,

ficando mitigados, a teor do inciso IV do art. 345 do CPC, quando as alegações forem inverossímeis

ou estiverem em contradição com a prova constante dos autos.

2. Nos termos do art. 1.831 do Código Civil, assegura-se ao cônjuge sobrevivente o direito real

de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único

daquela natureza a inventariar.

3. Sobrepõe-se o direito real de habitação ao direito de propriedade dos demais condôminos, em

razão do evidente caráter assistencial, mostrando-se imperiosa a vedação da alienação do imóvel.

Apelo Provido.

Dados da Decisão: TJRS – Apelação n° 70075971705 – Relatora: Des. Mylene Maria Michel –

Data do Julgamento: 12.7.2018

Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br

271ª quinzena - Outubro 2018 – nº 19

IPTU

Quem paga o IPTU: Nu-proprietário ou usufrutuário?

Fellipe Duarte*

Muitas vezes proprietários

doam seus imóveis e fazem,

para si, a reserva do usufruto.De forma que, sobre o imóvel

passam a existir duas figuras.

A do nu-proprietário e a dousufrutuário. Nesses casos,

questão que gera inúmeras dú-

vidas é sobre quem deve pa-gar as despesas de IPTU des-

te imóvel. O nu-proprietário ou

o usufrutuário?Mas antes de responder à

questão acima é preciso expli-

car, de forma sucinta, o quevem a ser o usufruto.

Usufruto é uma segurança

jurídica dada àquele que doaseu imóvel a terceiro. O usu-

fruto nada mais é que o direi-

to de uso do imóvel, mesmo

que não se detenha a sua pro-

priedade. Assim, a pessoa doao imóvel para um terceiro, que

se torna o proprietário, mas

que não pode usar o bem, en-quanto o doador for vivo.

A pessoa que fez a doação

quanto a pessoa que se reser-vou no direito de usar vão

constar no registro do imóvel.

Mas na prática quem poderáusar o imóvel, alugar e rece-

ber os alugueis é o usufrutuá-

rio. Já quanto ao nú-proprie-tário, este terá a propriedade,

porém sem poder usar o imó-

vel nem receber os alugueis,caso o imóvel esteja locado.

O usufruto é muitas vezes

usado como planejamento

sucessório e muitas vezes os

herdeiros podem herdar tão-somente a nua propriedade so-

bre determinado imóvel.

E em se tratando de imóvelurbano, sabe-se que todo ano

deve ser pago seu IPTU. E se-

gundo o Código Tributário Na-cional contribuinte do IPTU é o

proprietário do imóvel, o titu-

lar de domínio útil ou seu pos-suidor a qualquer título. Na prá-

tica, o poder público municipal

cobrará o IPTU daquele quedetém a propriedade do imó-

vel. Portanto, nada impede que

o nu-proprietário seja cobradopelo pagamento do IPTU.

No entanto, pela lei quem

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28 1ª quinzena - Outubro 2018 – nº 19

IPTU

deve responder pelo pagamen-to do IPTU é o usufrutuário, con-

forme esclarece o C.C:

Art. 1.403 Incumbem aousufrutuário:

II – as prestações e os tri-

butos devidos pela posse ourendimento da coisa usufruí-

da.

Este também é o entendi-mento do Tribunal de Justiça

de Minas Gerais, veja:

Ementa: Apelação Cível –Declaratória de inexistência de

débito – IPTU – Imóvel objeto

de usufruto vitalício – Respon-sável tributário – Usufrutuário

– Art. 1403, II, do CC/2002 e

Art. 34 do CTN – cobrançaindevida do nu-proprietário –Notificação de dívida ativa –

Débitos consistentes em fatosgeradores distintos – Parcial le-

gitimidade da dívida cobrada –

Dano moral – Inocorrência –Recurso parcialmente provido.

1 - Tratando-se de imóvel

gravado com usufruto vitalício,regularmente constituído me-

diante registro no Serviço de

Registro de Imóveis, o créditotributário deverá ser cobrado,

inteiramente, do usufrutuário.

2 - Ainda que o ente pú-blico alegue ausência de atu-

alização nos cadastros muni-

cipais acerca da doação do

imóvel e consequente inob-servância de expressa dispo-

sição de lei pelo contribuinte,

a justificar a cobrança do IPTUdo doador do imóvel, tem-se

pelas regras estabelecidas

pelo art. 1.403, II do CC/2002e art. 34 do CTN, que o único

contribuinte na espécie é o

donatário/usufrutuário.3 - A obrigação de indeni-

zar surge de uma conduta ca-

paz e suficiente de produzir oevento danoso, devendo, toda-

via, ser afastada quando a pró-

pria parte reconhece a legiti-midade de parte da dívida que

deu origem à inscrição de seu

nome em dívida ativa do Mu-nicípio. (TJMG – Apelação Cível

1.0261.14.006772-7/001,

Relator(a): Des.(a) Magid

Nauef Láuar (JD Convocado),8ª Câmara Cível, julgamento

em 3/3/2016, publicação da

Súmula em 16/3/2016).Portanto, se o imóvel está

gravado com usufruto, quem

deve pagar o IPTU é o usufru-tuário, aquele que está usufru-

indo do bem.

Diante disso, é recomendá-vel que o nu-proprietário fisca-

lize o pagamento do IPTU jun-

to à Prefeitura do Municípiopara saber se o usufrutuário

está em dia com o pagamento.

E caso não esteja sendo pago,é possível ainda que o nu-pro-

prietário proponha ação em

face do usufrutuário obrigando-o a pagar o imposto.

* O autor é Advogado, em Juiz de Fora, MG. Pós-graduado em Direito Ambiental (UFPR) e

Direito Imobiliário (UNISC). Membro da Comissão do Meio Ambiente da OAB/MG, subseção

Juiz de Fora. Membro do Instituto de Direito Privado.

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291ª quinzena - Outubro 2018 – nº 19

Rescisão de Compra e Venda

Promitente vendedor atrasou a entrega deimóvel e foi condenado a ressarcir todos osvalores pagos pelo promitente comprador

Comentário do BDI: Trata-se de uma ação em que o promitente vendedor se recusa a devolver

ao promitente comprador os valores pagos, inclusive a corretagem e a taxa SATI.O promitente comprador pediu para que o contrato seja rescindido, pois houve inadimplemento

contratual por parte do promitente vendedor que não entregou o imóvel na data combinada, e que

sejam ressarcidos todos os valores que pagou na compra do imóvel.O promitente vendedor alegou que o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que

a pretensão ressarcitória de corretagem já prescreveu, perdendo a sua validade nos termos do art.

206, §3°, IV, CC. Alegam, também, que foi reconhecida a validade da cláusula que transfere aopromitente comprador o pagamento da corretagem.

O Tribunal verificou que o promitente vendedor não cumpriu o prazo para a entrega do imóvel,

sendo indiferente, portanto, a discussão a respeito da validade da cobrança da corretagem, nãosendo o caso de reconhecimento da perda da validade com base no art. 206, §3°, IV, CC.

Portanto, o contrato entre as partes foi rescindido e o promitente vendedor foi condenado a

ressarcir todos os valores pagos pelo promitente comprador, inclusive a corretagem e a taxa SATI.Ementa: Embargos de Declaração. Acórdão. Ausência de omissão, obscuridade, contradição ou

erro material. Embargos rejeitados. 1 - Inexistência de omissão, obscuridade, contradição, omissão

ou erro material no acórdão. 2 - As questões alegadas nos embargos de declaração foram expres-samente enfrentadas, consideradas e analisadas pelo acórdão embargado onde constam os funda-

mentos de fato e de direito que justificam a decisão. 3 - Embargos de declaração rejeitados.

Dados da Decisão: TJSP – Embargos de Declaração n° 1033703-06.2017.8.26.0002 – Relator:Alexandre Lazzarini - Data do julgamento: 5.4.2018

Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.

30 1ª quinzena - Outubro 2018 – nº 19

Bem de Família

Devedora executada comprovou que o valordos aluguéis do seu único imóvel são

revertidos para a manutenção familiar

Comentário do BDI: Trata-se de uma ação de execução de cobrança de comissão de corretagem.

A devedora alegou que o imóvel que está sendo executado foi indicado à penhora. Emboraalugado a terceiro, é único bem de família e impenhorável.

O credor argumentou que a devedora recebe salário de R$ 1.339,00, e a renda obtida da locação

é de R$ 2.200,00. Sustentou que não há prova de que o valor da locação é revertido para o sustentoda família, tendo sido comprovado no processo um único gasto, relacionado à conta de energia

elétrica de R$ 106,00, motivo pelo qual é incabível o entendimento de que os valores por elarecebidos são utilizados para a manutenção da família.

O Tribunal observou que não há provas de que a devedora possua outro imóvel, além do indicado

à penhora.A esse respeito estabelece a Súmula nº 486 do Superior Tribunal de Justiça que: É impenhorável

o único imóvel residencial do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda obtida com

a locação seja para subsistência ou a moradia da família”.Portanto foi reconhecido a impenhorabilidade do imóvel com o fundamento de que não ficou

demonstrado nos autos que a devedora é titular, além do bem penhorado, de qualquer outro imó-

vel, e embora o bem esteja locado a terceiros, o valor dos aluguéis são revertidos para a manuten-ção da sua família.

Ementa: Comissão de corretagem. Ação de cobrança. Fase de execução. Impugnação ao cum-

primento de sentença. Alegação da executada de que o imóvel indicado à penhora, embora alugadoa terceiro, configura bem de família, segundo o entendimento firmado na súmula 486 do col. STJ.

Impenhorabilidade do bem condicionada à comprovação pela executada de que a renda obtida com

a locação é revertida para a subsistência ou a moradia da sua família, o que não ocorreu no presen-te caso. De rigor a rejeição da impugnação ao cumprimento de sentença. recurso provido.

Dados da Decisão: TJSP – Agravo de Instrumento n° 2212936-49.2017.8.26.0000 – Relator:

Gomes Varjão – Data do julgamento: 16.1.2018Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.

311ª quinzena - Outubro 2018 – nº 19

Parcelamento do SoloEmpreendimento imobiliário foi paralisado devido

às irregularidades no parcelamento do solo

Comentário do BDI: Trata-se de uma ação popular ajuizada em desfavor de um empreendi-mento imobiliário.

O cidadão que atuou na ação alegou que o empreendimento imobiliário é clandestino, em razão

da ilegalidade do parcelamento irregular do solo, pois estão sendo criados lotes de tamanho inferiorao permitido pelo ordenamento jurídico. Sustentou ainda, que a conduta é ilícita em razão dos

danos ambientais que vêm causando. Vasta área já foi desmatada pela passagem de máquinas.

Responsabilizou também a Prefeitura pelos danos já causados, pois tinha o dever de fiscalizar,tomando providências para conter a desordenada ocupação do solo decorrente do empreendimento

irregular.

A Prefeitura se defendeu dizendo que não se pode falar que é sua a responsabilidade, pois a áreaem que se encontra o empreendimento não é de sua competência.

O Tribunal verificou que a ilegalidade do empreendimento aconteceu a partir do momento em

que houve o parcelamento do solo em área inferior a 20.000m². Os danos ambientais não seconfiguraram em razão da ordem judicial liminarmente concedida, que suspendeu as atividades do

empreendimento e impediu os danos decorrentes do irregular parcelamento do solo. Portanto, foi

declarada a irregularidade do parcelamento do imóvel e determinado que as atividades sejamdefinitivamente paralisadas e encerradas, sob pena de multa diária de cinco mil reais, bem como a

condenação do empreendimento imobiliário ao pagamento das despesas do processo.

Ementa: Ambiental e Administrativo. Ação Popular. Área de Preservação Permanente. Imóvelrural. Parcelamento do solo. Fração inferior ao limite legalmente prevista. Irregularidade. Potencial

dano ao meio ambiente. I – Nos termos do art. 65, caput, da Lei nº 4.504/64 (Estatuto da Terra),

“o imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de proprieda-de rural”, dispondo, ainda, o art. 8º, caput, da Lei nº 5.868/1972, que, “para fins de transmissão, a

qualquer título, na forma do, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de

tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento fixadono § 1º deste artigo, prevalecendo a de menor área”. II – Na hipótese dos autos, constatado o

parcelamento de imóvel rural, localizado em área de preservação permanente, em frações inferio-

res ao limite legalmente previsto para essa finalidade (20.000m²), e o potencial risco de dano aomeio ambiente, impõe-se a concessão da tutela jurisdicional reclamada, com vistas na cessação da

atividade agressora, com a consequente anulação do referido parcelamento. III – Apelação despro-

vida. Sentença confirmada.Dados da Decisão: Tribunal Regional Federal da 1ª Região – Apelação n° 0067617-67.2014.4.0

1.3800 – Relator: Gláucio Ferreira Maciel Gonçalves - Data do Julgamento: 16.6.2017

Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br

32 1ª quinzena - Outubro 2018 – nº 19

Desocupação e Demolição Negadas

Residência construída ilegalmenteem via pública não será desocupada e nemdemolida, pois não fez parte do processo

Comentário do BDI: Trata-se de uma Ação de Obrigação de fazer com pedido de desocupaçãoe demolição, dentre vários outros construídos irregularmente em via pública.

Uma ex-moradora alegou que a sentença de 1º grau não foi inteiramente cumprida, pois restou

ocupada e intacta a residência de nº 306, e pediu para que a mesma fosse desocupada e demolida,como as outras residências.

O município argumentou que a casa de nº 306, não faz parte do rol de casas que foram demoli-

das, e que seus ocupantes jamais foram citados ou intimados. Portanto, concluiu-se que a casa nº306 não faz parte da relação processual, logo o município não teria como desalojá-los e demolir a

sua residência.

O Tribunal entendeu que as sentenças de mérito proferidas pelo Poder Judiciário, quando total-mente satisfeitas, alcançam a coisa julgada material e, em regra, não podem ser modificadas, nem

se pode iniciar um novo processo com o mesmo objetivo, em virtude da necessidade de promover

a segurança jurídica. Portanto, a sentença não pode ser modificada para incluir a desocupação e ademolição da casa nº 306.

Ementa: Apelação. Ação de obrigação de fazer atendida. Pedido de demolição e desocupação de

imóveis irregularmente construídos. Pedido cumprido. Impossibilidade de modificação. Coisa julgada.Recurso conhecido e desprovido.

Dados da Decisão: TJCE – Apelação Civil nº 0072222-67.2013.8.06.0001 – Relator: Des. Paulo

Francisco Banhos Ponte - Data do julgamento: 4.12.2017Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.

331ª quinzena - Outubro 2018 – nº 19

Herança

Herdeiro buscou medidas incabíveis parabloquear bens deixados pelo seu pai

Comentário do BDI: Trata-se de uma Ação de Inventário de bens deixados pelo pai falecido

para um único herdeiro.O herdeiro alegou que o vizinho de seu pai está se apossando do seu imóvel, uma motocicleta e

dois automóveis que ele herdou. Pediu o bloqueio dos bens que o vizinho está utilizando.

O Tribunal verificou que o herdeiro não comprovou que o vizinho se apossou indevidamente dosbens do falecido.

Portanto, tendo em vista que o herdeiro é o único beneficiário e o proprietário dos bens deixados

pelo “de cujus”, caso esteja sofrendo esbulho ou turbação na posse dos referidos bens, deve eleingressar com a ação própria para ser reintegrado na posse dos bens e não buscar tal medida nos

autos da ação de inventário, que se destina a outros fins.

Assim, o pedido de bloqueio dos bens não foi aceito, mas foi expedida uma ordem judicial para ovizinho entregar tais bens ao herdeiro.

Ementa: Agravo de Instrumento - Ação de Inventário – Bens deixados pelo “de cujus” - Alega-

ção de esbulho - Reintegração na posse - Medida que deve ser pleiteada em ação própria -Desprovimento do recurso.

Dados da Decisão: TJMG – Apelação n° 1.0058.17.002817-7 – Relator: Jair Varão – Data do

julgamento: 27.2.2018Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.

34 1ª quinzena - Outubro 2018 – nº 19

Servidão de Passagem

Prevalência do valor apurado pelo perito

Comentário do BDI: Trata-se de uma ação de instituição de servidão de passagem movida por

Cia de saneamento básico contra os proprietários de uma residência.A Cia de saneamento básico precisa que o proprietário seja desapropriado de uma faixa de seu

terreno, com área de 1.543,18m², com a finalidade de implantação do sistema de esgoto sanitário.

onde foi oferecido ao proprietário como valor indenizatório a quantia de R$ 1.960,00, pela área aser desapropriada.

Os proprietários discordaram do valor de indenização e pediram uma perícia para avaliação, que

foi fixada em R$ 17.430,22.O Tribunal analisou e concluiu que o laudo do perito judicial mostra-se suficiente, tendo adotado

percentual de depreciação aplicável à hipótese, chegando a utilizar normas estabelecidas pela pró-

pria Cia de saneamento básico para apurar o valor indenizatório em ações parecidas.Portanto, foi declarada constituída a servidão de passagem a favor da Cia de saneamento básico

que deverá pagar ao proprietário R$ 17.430,22 de indenização pela área.

Ementa: Ação de instituição de servidão de passagem para implantação de rede de esgoto, emárea de terreno urbano. Sentença declaratória da instituição da servidão. Recurso da autora

objetivando modificação do julgado com relação ao valor arbitrado à título de indenização, juros

compensatórios e honorários advocatícios. Valor indenizatório bem estabelecido, prevalecendo omontante apurado pelo perito do Juízo, lastreado em trabalho bem fundamentado, e que resiste

substancialmente às críticas formuladas pela autora. Juros compensatórios devidos. Honorários

advocatícios reduzidos ao percentual de 5% sobre o valor da diferença entre a oferta e a indeniza-ção, a teor do art. 27, parágrafo 1º do D.L. 3.365/41. Recurso parcialmente provido.

Dados da Decisão: TJSP – Apelação n° 0011947-27.2011.8.26.0047 – Relator: Aroldo Viotti –

Data do Julgamento: 12.3.2018Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br

ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIAMESES

FGV % IBGE % FIPE %

IGP-M IGP/DI IPC-DI IPA-EP-DI INCC-DI INPC IPC-A IPC

Set./2017 0,4682 0,6188 (-) 0,0217 0,9738 0,0626 (-) 0,0200 0,1599 0,0184

Out. 0,1965 0,0976 0,3265 (-) 0,0300 0,3080 0,3700 0,4201 0,3224

Nov. 0,5243 0,8020 0,3587 1,0648 0,3108 0,1801 0,2801 0,2889

Dez/2017 0,8873 0,7413 0,2120 1,0670 0,0731 0,2600 0,4400 0,5483

Jan./2018 0,7550 0,5765 0,6861 0,5797 0,3089 0,2300 0,2900 0,4629

Fev. 0,0732 0,1537 0,1672 0,1531 0,1276 0,1800 0,3200 (-) 0,4166

Mar. 0,6351 0,5625 0,1719 0,7708 0,2424 0,0699 0,0900 0,0032

Abr. 0,5697 0,9255 0,3363 1,2647 0,2879 0,2100 0,2200 (-) 0,0260

Mai. 1,3782 1,6410 0,4131 2,3546 0,2314 0,4299 0,4001 0,1947

Jun. 1,8672 1,4779 1,1884 1,6719 0,9714 1,4299 1,2600 1,0102

Jul. 0,5067 0,4442 0,1688 0,5202 0,6135 0,2500 0,3301 0,2283

Ago. 0,6999 0,6768 0,0743 0,9905 0,1484 0,2500 (-) 0,0899 0,4121

MESESTR (¹)

%POUPANÇA NOVA - % (²)

(A partir de 4.5.2012)POUPANÇA ANTIGA - % (²)

(Até 3.5.2012)SALÁRIO-MÍNIMO

R$

DÓLARCOMERCIAL (³)

R$

Out./2017 0,0000 0,4690 0,5000 937,00 3,1680

Nov. 0,0000 0,4273 0,5000 937,00 3,2769

Dez. 0,0000 0,4273 0,5000 937,00 3,2616

Jan/2018 0,0000 0,3994 0,5000 954,00 3,3080

Fev. 0,0000 0,3994 0,5000 954,00 3,1624

Mar. 0,0000 0,3855 0,5000 954,00 3,2449

Abr. 0,0000 0,3715 0,5000 954,00 3,3238

Mai. 0,0000 0,3715 0,5000 954,00 3,4811

Jun. 0,0000 0,3715 0,5000 954,00 3,7370

Jul. 0,0000 0,3715 0,5000 954,00 3,8558

Ago. 0,0000 0,3715 0,5000 954,00 3,7549

Set. 0,0000 0,3715 0,5000 954,00 4,1353

1. TR - Percentual correspondente ao primeiro dia útil do mês, a ser creditado trinta dias após.2. Poupanças Nova e Antiga - Percentual correspondente ao primeiro dia útil do mês. A poupança antiga aplica-se aos depósitos feitosaté 3.5.2012. Já a Poupança Nova aplica-se aos depósitos feitos a partir de 4.5.2012.3. Dólar - Cotações do último dia útil do mês.

IMPOSTO DE RENDA RETIDO NA FONTE – A partir de Abril/2015

Base de Cálculo (R$)

Até 1.903,98

De 1.903,99 até 2.826,65

De 2.826,66 até 3.751,05

De 3.751,06 até 4.664,68

Acima de 4.664,68

Alíquota (%)

Isento

7,5

15

22,5

27,5

Parcela a Deduzir (R$)

—

142,80

354,80

636,13

869,36

DEDUÇÕES:

a) R$ 189,59 por dependente;

b) Pensão alimentícia integral;

c) R$ 1.903,98 para aposentados, pensionistas e transferidos para a

reserva remunerada que tenham 65 anos de idade ou mais;

d) Contribuição à Previdência Social.

COEFICIENTES ANUAIS – ACUMULADOS ATÉ O MÊS ANTERIOR (4)

Reajuste em Jun./2018 Reajuste em Jul./2018 Reajuste em Ago./2018 Reajuste em Set./2018Indexador Anual Indexador Anual Indexador Anual Indexador Anual

IGP-M/FGV 1,0426 IGP-M/FGV 1,0692 IGP-M/FGV 1,0824 IGP-M/FGV 1,0889

IGP-DI/FGV 1,0520 IGP-DI/FGV 1,0779 IGP-DI/FGV 1,0859 IGP-DI/FGV 1,0906

IPC-DI/FGV 1,0287 IPC-DI/FGV 1,0443 IPC-DI/FGV 1,0422 IPC-DI/FGV 1,0415

INPC/IBGE 1,0176 INPC/IBGE 1,0353 INPC/IBGE 1,0361 INPC/IBGE 1,0364

IPC-A/IBGE 1,0286 IPC-A/IBGE 1,0439 IPC-A/IBGE 1,0448 IPC-A/IBGE 1,0419

IPC/FIPE 1,0154 IPC/FIPE 1,0251 IPC/FIPE 1,0276 IPC/FIPE 1,0308

4. Para reajuste anual de aluguel: multiplique o valor pelo indexador contratado. Índices completos no site: www.diariodasleis.com.br.

https://www.diariodasleis.com.br/index.php