DECO Proteste - Viver Em Condominio

5/9/2018 DECO Proteste - Viver Em Condominio - slidepdf.com

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Viver emcondomínio

• Condomínio à lupa 4

• Convivência entre vizinhos 5

• Organizar reuniões 12

• A melhor solução para cada conflito 16

• Roteiro para resolver problemas 21

A vida em condomínioé értil em situações de conito.Concebemos um pequeno roteiropara ajudá‑lo nestas e noutras questões,como os direitos e os deveres dos condóminosou a organização de assembleias.

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Esta publicação, no seu todo ou em parte, não pode ser reproduzida ou transmitida por qualquer orma ou processo, eletrónico,mecânico ou otográfco, incluindo otocópia, xerocópia ou gravação, sem autorização prévia e escrita da editora.

Editor responsávelPedro Moreira

Coordenação editorialJoão Mendes

Projeto gráfcoManuel Estrada Design

Ilustrações Javier Vázquez

PaginaçãoAlexandra Lemos

Apoio técnicoJoaquim Rodriguesda Silva

RedaçãoInês Lourinho

Depósito Legal

ISBN

Impressão



4 viver em condomínio

Condomínioà lupa

Título constitutivoTrata‑se do documento, em regra orma‑lizado por escritura pública, que atesta

a passagem a propriedade horizontalde um ediício ou conjunto de ediícios.Contém a descrição das rações e seuvalor, expresso em percentagem ou per‑milagem. Também pode conter o regu‑lamento do condomínio e reerências aouso a dar a cada ração ou partes comunse à orma de resolver conitos.

Pode ser alterado se os condóminos esti‑

verem de acordo. Para isso, todos devemassinar a escritura pública ou documentoparticular autenticado ou, ainda, a ata daassembleia em que o acordo fcou de‑cidido. De contrário, as alterações nãosão válidas.

Partes comuns

Uma casa integrada num condomíniotraz algo mais do que o espaço para lá da

porta de entrada. A lei defniu uma listadas partes comuns:

solo, alicerces, colunas, pilares,–

paredes‑mestras e todas as estruturas

do ediício;telhado (ou terraços de cobertura,–

ainda que destinados ao uso de uma

ração);entradas, vestíbulos, escadas e corredo‑–

res comuns a dois ou mais condóminos;instalações da água, eletricidade,–

aquecimento, ar condicionado, gás,comunicações ou afns.

Se o título constitutivo nada indicar emcontrário, consideram‑se ainda comunsos pátios e jardins anexos ao ediício,

elevadores, casa do porteiro, garagens elugares de estacionamento.

Quando um ediício é dividido em racções autónomase partes que pertencem a todos, surge um condomínio.Um prédio de um só indivíduo cujos andares estejamarrendados não é um condomínio.



5viver em condomínio

Designar o administrador

Figura importante em qualquer condo‑mínio, o administrador é responsávelpela gestão e execução das decisões.Em princípio, é eleito numa reunião.

A assembleia pode contratar uma pessoa

ou empresa. Também podem ser desi‑gnados dois indivíduos, com a repartiçãode tareas. O administrador mantém‑seem unções até ser eleito um sucessor.Se não se chegar a acordo, pode ser de‑signado pelo tribunal.

Ainda que exercido por um condómino,o cargo pode ser remunerado. Cabe àassembleia decidir se quer ou não pagar

e defnir o montante. Celebrado o con‑trato, o administrador tem de ser inscritona segurança social e subscrever um se‑guro de acidentes de trabalho.

Convivênciaentre vizinhos

Tareas a cumprir

A lei defne tareas para o administra‑dor, o que não impede a assembleiade atribuir‑lhe outras. Eis algumas dasprimeiras:

convocar reuniões;–elaborar o orçamento anual e o relató‑–

rio de contas do ano anterior;verifcar a validade do seguro contra–

incêndios e propor o capital seguro;cobrar receitas e pagar despesas–

comuns;realizar todos os atos relativos a bens–

comuns. Por exemplo, se o condomí‑nio arrendar uma parte comum, tem de

entregar cópia do contrato às fnançase, se necessário, azer o registo;regular o uso dos bens comuns e a pres‑–

tação de serviços de interesse comum.As suas decisões não podem ir contraa vontade da maioria da assembleia;executar as decisões da assembleia;–

representar o condomínio perante as–

autoridades;zelar pelo cumprimento do regulamen‑–

to e disposições legais e administrati‑vas. Por exemplo, se a câmara municipalemitir uma ordem relativa ao ediício,tem de velar pela sua execução.

A vida em condomíniotraz direitos e deveressobre as partes comuns.Mas há outras regras arespeitar: algumas podemintegrar o regulamentodo condomínio, outrassão indicadas na lei.




Despesas a pagar

As despesas comuns devem ser pagaspelos condóminos na proporção do valordas suas rações. Só não será assim se otítulo constitutivo, o regulamento ou umaata da assembleia de condóminos deter‑minar algo dierente.

Para adotar um esquema dierente, a ata

deve especifcar os critérios de divisãodas despesas. A proposta tem de seraprovada por um grupo de condóminosque represente, pelo menos, dois terçosdo valor do prédio e não podem ocorreroposições. Na prática, alguns condómi‑nos podem abster‑se, mas não são admi‑tidos votos contra.

Em princípio, certos condóminos fcam

dispensados de algumas despesas. É ocaso dos gastos com lanços de escadase elevadores que sirvam apenas determi‑nados moradores.

No geral, o pagamento é feito sob a formade quotas. O valor deve ser determinadocom base nas despesas anuais previstase aprovado pela assembleia, em sessãoconvocada para o eeito.

A lei admite exibilidade no cálculo dasquotas. A órmula mais comum da quotamensal é a seguinte: (Orçamento anual ÷

÷ 12) x (Permilagem da fração ÷ 1000).Para um orçamento anual de € 9000 e umafração com permilagem de 40, corres‑ponde a € 30 [(9000 ÷ 12) x (40 ÷ 1000)].

Por vezes, certos espaços comuns estãoao serviço de apenas um condómino.As despesas (limpeza, substituição de

lâmpadas, etc.) devem ser suportadaspor esse morador. Mas há que ter cuida‑do. Imaginemos que uma sala comum,cedida a um condómino para trabalhosde contabilidade, fcava com infltraçõesde água após um temporal. Como o pre‑ juízo aetaria o património comum, todosdeveriam suportar a reparação, desdeque se provasse que o reerido condó‑mino não tinha sido responsável (por não

echar as janelas, por exemplo).

Outra situação que origina crispaçõesprende‑se com os terraços, sobretudoquando servem de cobertura. A lei consi‑dera‑os partes comuns, ainda que sejamde uso de um morador.

Outras prestações

À quota do condomínio, podem somar‑se

prestações para azer ace a despesas ex‑traordinárias. É o caso do undo comumde reserva. Obrigatório por lei, destina‑‑se a pagar obras de conservação.



Quando os seus direitos são postos em causa, a experiência dos nossos juristas

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Também se inserem neste âmbito despe‑sas com o pagamento de custas judiciais,cobradas se, por exemplo, or precisomover uma ação contra o construtor doediício ou um condómino que se recusea cumprir as suas obrigações. A consti‑tuição de um undo para este eeito é,por isso, recomendável.

Regras para viver em pazNão basta que um condómino pagueas quotas a tempo e horas. Tem de res‑peitar os direitos dos vizinhos e a lei.Esta não se limita a proteger os cidadãoscontra oensas à sua personalidade ísicaou moral. Consagra a proteção da tran‑quilidade, segurança e bem‑estar.

A lei é exigente quanto à proteção da

propriedade. Destaca‑se a proibiçãode emissões de umo, uligem, vapores,cheiros, calor, ruídos ou outros que pos‑sam prejudicar os vizinhos, o que inclui aspessoas que vivam nas redondezas.

Vejamos alguns casos de abusos punidospelos tribunais:

em outubro de 1989, o Tribunal da Re‑–

lação de Lisboa entendeu que uma ar‑

recadação, cujo telhado chegava à ja‑nela de uma ração autónoma, inringiaos direitos à segurança pessoal, bem‑‑estar, tranquilidade e saúde dos pro‑

prietários e acilitava o acesso de assal‑tantes e a acumulação de detritos;em novembro de 1994, o mesmo tri‑–

bunal ordenou o encerramento de umcampo de tiro aos pratos, por consi‑derar que não respeitava o direito aorepouso e à saúde de algumas pessoasque residiam a 300 metros;em 1986, o Supremo Tribunal de Justi‑–

ça condenou um morador que, ao ar‑rastar móveis, bater portas e ouvir rá‑dio e televisão com o som demasiadoalto, prejudicava o sossego e a saúdedos vizinhos.

Problemas de ruídoO Regulamento Geral do Ruído fxa trêsperíodos: o diurno, entre as 7 e as 20 ho‑ras; o entardecer, entre as 20 e as 23 ho‑

ras; e o noturno, entre as 23 e as 7 horas.

Para eeitos de obras, podem ser adap‑tados. O período noturno é o maisprotegido. Por exemplo, só podemser eitas obras dentro das habitaçõesem dias úteis, entre as 8 e as 20 horas.O responsável deve afxar um aviso, emlocal visível, com a duração prevista e aaltura do dia de maior ruído. Trabalhos

de caráter urgente, para minorar danosou corrigir situações de perigo para pes‑soas e bens, não estão abrangidos porestas limitações.



9

Ediícios de habitação, hospitais, esco‑las, zonas de lazer e similares são consi‑derados sensíveis. Existem restrições àemissão de ruídos, quer no que respeita

a atividades permanentes, como ábricase discotecas, quer de natureza ocasional,como obras, espetáculos, eiras e mani‑estações desportivas.

Estas limitações são garantidas pela po‑lícia, autarquias e direções regionais doambiente. Se deparar com uma situaçãode ruído, chame a polícia. Se necessário,informe a Inspeção‑Geral do Ambiente

e do Ordenamento do Território, a Dire‑ção Regional do Ambiente da área ondereside e a câmara municipal, para seremeitas medições.

Nem sempre é fácil conseguir que es‑tas entidades intervenham em tempoútil. Quanto a sanções, podem traduzir‑‑se em coimas de € 500 a € 48 mil e, emcertos casos, outras penalizações, comoapreensão de aparelhos, suspensão delicenças e alvarás e interdição de exercí‑cio de profssões.

Animais e outros incómodosNada impede os condóminos de teremanimais domésticos. Mas devem velarpara que não perturbem o bem‑estardos vizinhos, ao nível de ruídos, cheirosou excrementos. De contrário, podem serobrigados a pagar uma indemnização.Foi o que aconteceu, em 1993, quandodois condóminos de um prédio lisboetapropuseram uma ação em tribunal con‑

tra um vizinho. Entre outros, queixavam‑‑se de uma cadela. O animal deecava noterraço do prédio, largava pelo e carra‑ças e ladrava de noite, o que os impediade dormir. A situação agravou‑se quandodeu à luz quatro crias. O Tribunal da Rela‑ção de Lisboa condenou o dono a pagarcerca de € 750 a cada vizinho.

O mesmo pode dizer‑se da roupa no es‑

tendal, a pingar para os pisos ineriores.Eventuais violações ou descuidos podemtraduzir‑se numa indemnização aos vizi‑nhos pelos danos soridos.




Estética e segurança do ediício

A lei vai ainda mais longe. Os condómi‑nos não podem alterar o aspeto exteriorda casa, se prejudicarem a segurança,linha arquitetónica original e arranjo es‑tético do ediício. Porém, os conceitosde prejuízo estético ou arquitetónico nãosão consensuais.

A prolieração de varandas echadas comperfs de alumínio é um bom exemplo dealteração estética. Foi o que considerouo Tribunal da Relação de Coimbra em1986, ao condenar a instalação de umamarquise. Isto não signica que a leiproíba perfs de alumínio em varandas.Cada caso é analisado individualmente.

Antes de azer obras no exterior da sua

ração, é conveniente:obter autorização da assembleia de–

condóminos. Deve ser aprovada pordois terços do valor do prédio. Na reu‑nião, têm de ser apresentadas as ca‑racterísticas da obra;solicitar licença ou autorização cama‑–

rária, sempre que necessário.

Alterações que prejudiquem a seguran‑

ça do ediício estão proibidas. Se a obraaetar estruturas (por exemplo, paredes‑‑mestras), é automaticamente interdita,ainda que realizada apenas na ração.

Se, com a sua inércia, o condómino ar‑riscar a segurança ou aspeto do ediício,

pode ser obrigado a modifcar a atitude.É o caso dos condóminos que se recusema participar em obras de conservação daachada, criando ilhas de degradação emtorno das suas janelas ou varandas.

Proteção dos bons costumes

Não há uma denição universal de “bomcostume”. O Supremo Tribunal de Justi‑ça introduziu a seguinte noção: “Os bons

costumes entendem‑se (…) como umconjunto de regras de convivência que,num dado ambiente e em certo momen‑to, as pessoas honestas e corretas acei‑tam comummente.”

Mas as ideias de “honesto” e “correto”não são consensuais. Num ambienteconservador, as pessoas tendem a sermais rigorosas a julgar certas atitudes

do que as que vivem em comunidadesmais tolerantes. Há que ser cuidado‑so ao avaliar esta limitação aos direitosdos condóminos.




Cabe aos tribunais avaliar se determi‑nado comportamento vai ou não contraos bons costumes. As decisões judiciaissobre esta matéria no âmbito do condo‑mínio são, no entanto, escassas.

Não praticar atos proibidos

Esta limitação também deve ser analisa‑da com prudência. Por exemplo, é natural

que se fxem regras para estas realizadaspor condóminos, com o aviso prévio aosvizinhos. Já não é aceitável proibirem‑seestas em absoluto.

É preciso distinguir entre limitações im‑postas pelo título constitutivo e outrasque se tentem azer aprovar depois emassembleia.

As primeiras difcilmente podem ser mo‑difcadas: exigem a alteração do títuloconstitutivo, o que é ei‑to por escritura públicaou documento particularautenticado, aprovadoe assinado por todos oscondóminos.

As segundas exigem a

convocação de uma as‑sembleia para seremaprovadas. Nestes ca‑sos, não são admiti‑

dos votos contra: só abstenções. Nem otítulo constitutivo nem a assembleia po‑dem impor comportamentos aos condó‑minos quando estão em casa.

Outras proibições

Os moradores não podem apropriar‑sede espaços ou bens comuns do edií‑cio. A simples instalação de uma cancela

num patamar de escada, para delimitar oacesso à ração autónoma, só é possívelcom a autorização expressa e unânimeda assembleia.

O mesmo se aplica à arrumação de mo‑tas, bicicletas, mobiliário ou objetos de‑corativos nos patamares.




Organizarreuniões

Poderes da assembleia

Compete‑lhe tomar decisões, controlar

a execução, tanto nos aspetos práticoscomo fnanceiros, e aprovar ou rejeitar pro‑postas sobre as partes comuns. Os pode‑res da assembleia terminam na entrada dacasa de cada condómino. Não pode deci‑dir sobre as rações autónomas, que per‑tencem, em exclusivo, aos proprietários.

Mas a assembleia é obrigada a respeitaro título constitutivo. Se este indicar, por

exemplo, que um condómino pode utili‑zar o pátio comum anexo à sua casa, a as‑sembleia não pode limitar tal direito semo consentimento expresso do condómi‑no em causa. Se quiser tomar decisõescontrárias ao título constitutivo, tem deaprovar as alterações com unanimidade.

Data e local dos encontros

A assembleia deve reunir‑se, no mínimo,

uma vez por ano, na primeira quinzenade janeiro. Discute e aprova, pelo menos,as contas respeitantes ao ano anterior eo orçamento para o corrente.

Mas nada impede que, no título consti‑tutivo ou por unanimidade entre os con‑dóminos, seja fxada outra data. Também

podem ocorrer reuniões extraordinárias,sempre que o administrador ou os con‑dóminos (cujas rações representem, pelomenos, um quarto do valor do ediício)considerem necessário. Se um condómi‑no tiver difculdade em convencer os vi‑zinhos sobre o interesse de uma reunião,pode tentar persuadir o administrador.

No caso de um ou mais moradores não

concordarem com as atitudes do admi‑nistrador, podem convocar uma reuniãosem precisarem de uma percentagemespecífca do valor do ediício.

Cabe ao administrador ou aos condómi‑nos que a tenham convocado determinaro local onde se realizará a reunião.

Convocar a assembleia

Se encontrar na caixa do correio a con‑vocatória para uma reunião no sábadoseguinte, quando já tinha combinado umpasseio com a amília, não é obrigado a

A assembleia é o órgão de decisão do condomínio.Nenhum proprietário pode ser impedido de participar.Todos são iguais e devem exprimir as suas preocupaçõese apresentar sugestões para o beneício comum.




ir. Se a reunião se realizar sem a sua pre‑sença e orem tomadas decisões impor‑tantes, não se preocupe: ainda vai a tem‑po de azer valer os seus direitos.

Para as decisões terem validade, devemser respeitadas as seguintes regras:

a convocatória deve ser enviada com–uma antecedência de, pelo menos,10 dias de calendário, em carta regis‑tada, com aviso de receção, endereça‑da ao local indicado pelo condómino;pode ser usado um aviso convocató‑–

rio, com a mesma antecedência, des‑de que os condóminos assinem umrecibo de receção. Sugerimos um livrode protocolo, à venda em papelarias

especializadas, a orma mais práticase todos os proprietários residiremno ediício;também é possível cruzar os métodos:–

enviar carta registada aos ausentes eentregar um aviso convocatório aosque morem no condomínio.

A afxação de um anúncio no hall de en‑trada do ediício não é uma boa orma.

Como não tem valor legal, as decisõestomadas podem ser consideradas semefeito. No máximo, estes avisos motivamuma maior presença nas assembleias.

Todos os vizinhos avisadosIndependentemente da forma, o docu‑mento deve indicar o dia, hora e localda reunião; a ordem de trabalhos; e aspropostas que, para serem aprovadas,exigem unanimidade.

A alta de algum destes elemento podeimplicar a invalidade da convocatóriae, como consequência, das decisões.No caso da assembleia anual, é conve‑niente que o administrador junte à con‑vocatória cópia do relatório de contasdo ano anterior e orçamento, para po‑derem ser analisados com tempo.

Um condómino, muitos votos

Nas assembleias, vencem, em princípio,as propostas com mais votos e não neces‑sariamente as que têm mais apoiantes.

Os votos são dados pelas permilagens.Assim, há condóminos cujo voto temmais “peso” na decisão.

A regra admite exceções. O título cons‑titutivo e, por vezes, o regulamento

podem defnir uma orma dierente deobter maiorias (por exemplo, é possívelfazer valer o princípio de “um homem,um voto”).



14

Falta de quórumPropostas cuja decisão exija unanimida‑de só podem ser aprovadas se a somada permilagem ou percentagem dasrações dos presentes or igual a, pelomenos, dois terços do total e se, maistarde, os ausentes também aprovarem.Se não estiverem presentes dois terços,considera‑se automaticamente convoca‑

da nova reunião para a semana seguin‑te, no mesmo local e hora, a não ser quea própria convocatória fxe outra data.As regras para aprovar decisões que exi‑ jam unanimidade mantêm‑se.

As deliberações que não precisam una‑nimidade seguem um regime dierente.Fica convocada nova reunião para a se‑mana seguinte, no mesmo local e hora,

a menos que a convocatória fxe outradata. Nesta reunião, podem ser tomadasdecisões se a soma da permilagem dasrações dos presentes representar, pelomenos, um quarto do ediício.

Nem tudo está perdido

As decisões que exigem unanimidadetêm de ser comunicadas a todos os au‑sentes no prazo de 30 dias a contar da

sua aprovação e registo no livro de atas.Estes têm 90 dias para comunicar por es‑crito se as aceitam (de preerência, porcarta registada, com aviso de receção).

No caso de rejeitarem alguma que exi‑ ja unanimidade, fca sem eeito. Quemnão responder no prazo presume‑seque concorda.

Faça respeitar as regras

Se or tomada uma decisão contrária aoregulamento ou à lei, tanto os ausentes,como os presentes que votaram vencidos,

podem alterá‑la. No prazo de 10 dias,devem pedir ao administrador que con‑voque uma assembleia extraordinária.Os presentes contam o prazo a partir dadecisão e os ausentes da data em que adeliberação lhes é comunicada.

Na nova reunião, é possível anular adecisão. Também pode expor o casoa um centro de arbitragem no prazo

de 30 dias. Mas, como estes centrossão caros (os custos podem chegar a€ 1500), devem ser considerados sobre‑tudo para questões que envolvam mon‑tantes elevados (por exemplo, obrasavultadas).

Se nada disto resultar, os condóminosque não tenham aprovado a decisãoainda podem propor uma ação em tribu‑

nal ou num julgado de paz, nos 20 diasposteriores à assembleia extraordinária.Caso esta não tenha ocorrido, o prazopassa a ser de 60 dias desde a decisão.




Reuniões: quantos condóminos para decidir?

Votação exigida Assunto

Unanimidade alterar o título constitutivo• (1)

destino a dar a bens ou partes comuns•

obras de reconstrução, em caso de destruição•do ediício superior a três quartos do seu valor

Dois terçosdo valordo imóvel

obras de inovação•

obras que modifquem a linha•

arquitetónica ou a estética do imóvelmudar a orma de pagamento dos•serviços de interesse comum (2)

alterar o fm a que se destina uma ração• (3)

Sem votoscontra

proibir atividades ou comportamentos•não interditos pelo título constitutivo

dividir rações autónomas em novas rações•

(1) Exceto se as alterações resultarem da junção ou divisão de rações

autónomas autorizadas pela lei e a assembleia.(2) Não pode haver votos contra: apenas abstenções.

(3) Se o título constitutivo não o reerir.




A melhor soluçãopara cada confito

Argumentos de dissuasão

Antes de processar o altoso, o condomí‑

nio pode tentar algumas estratégias:aplicar as sanções previstas no regula‑–

mento. Se este não tiver sido aprova‑do, é necessário submeter as sançõesà votação da assembleia;enviar cartas registadas, com aviso de–

receção, inormando sobre o recursoao tribunal se as dívidas não orempagas.

É requente o regulamento prever uma“multa” para os que, sem justicaçãoaceitável, não paguem as quotas. Podeser fxa ou assumir a orma de percenta‑gem do valor em dívida.

Ameaçar com o tribunal pode ter eeitosmais rápidos: ninguém gosta de ver‑seconrontado com uma ação judicial. Seo administrador reerir que a sentença

pode incluir a penhora de bens e obrigarao pagamento das custas do processo e juros sobre os valores em dívida, é prová‑vel que o altoso repense a sua atitude.

Despesas com obras

As obras de conservação, obrigatórias

por lei, destinam‑se a garantir a integri‑dade ísica do ediício. Todos devem con‑tribuir para o seu pagamento: em princí‑pio, as recusas são ilegítimas. Mesmo quese trate de um espaço comum ao serviçode um condómino, se o dano tiver impli‑cações para o resto do ediício, todos de‑vem comparticipar, a menos que o utiliza‑dor seja responsável pela degradação.

As obras de inovação, que introduzem algode novo no espaço comum, também de‑vem, à partida, ser suportadas por todos, naproporção das suas rações. Há exceções:

se a assembleia decidir em contrário,–

com uma justifcação na ata;se a inovação respeitar a partes comuns–

ao serviço de um ou mais condóminos,a não ser que as obras benefciem todoo condomínio.

Mesmo os condóminos que não tenhamaprovado as obras são obrigados a pa‑gar uma parte das despesas.

Quando um condómino se recusa a pagar as quotas,o recurso ao tribunal é talvez o meio mais efcazde chamá‑lo à razão. Mas também se revela o maisdispendioso e lento em resultados.



17

Recusas justifcadasOs condóminos podem recusar‑se a pa‑gar obras de inovação:

de natureza voluptuária, ou seja, que–

sirvam apenas para lazer. São dis‑pensáveis e não aumentam o valordo ediício (por exemplo, transormaruma dependência comum em sala de jogos);

cujo valor não seja proporcional à im‑–portância do prédio. Será o caso se umediício banal, sem interesse históricoou arquitetónico, or revestido commadeiras e metais muito caros. Mesmoassim, se a assembleia não considerarválidas as justifcações, o condóminoem causa pode ter de pagar uma par‑te. Só fca livre se levar a contenda atribunal e este lhe der razão.

Os condóminos que não pagarem estãodepois impedidos de tirar partido dasinovações, a menos que revejam a suaposição e venham a suportar a parte quelhes cabe (valor da obra e despesas coma manutenção).

Centros de arbitragem

A arbitragem é outra orma de resolver

os conitos. Não tem os inconvenientesdos tribunais: custos, complexidade elentidão. Pode revelar‑se muito útil, so‑bretudo se não houver julgados de paz

na zona a que o condomínio pertence ouse o valor da causa exceder o montanteda sua competência (alguns estão limita‑dos a 3740,98 euros).

Para optar por esta via, basta que as par‑tes assim o queiram. A assembleia podeaté deliberar que os litígios no seio docondomínio sejam submetidos a arbitra‑

gem, desde que a decisão seja unânime.Assume duas ormas: através de pessoasescolhidas de comum acordo pelas par‑tes (árbitros) ou centros especializados.

No primeiro caso, os condóminos têm derespeitar algumas regras. Destacamos asseguintes:

os intervenientes devem ser tratados–

com igualdade;

a parte contra quem é proposta a ação–tem direito a apresentar deesa;as partes em conito devem pronun‑–

ciar‑se, oralmente ou por escrito, antesda decisão.

Salvo convenção em contrário, a deci‑são deve ser proferida em 6 meses apósa designação do último árbitro. Tem deser undamentada e defnir a repartição

dos custos do processo. Regra geral, asdecisões da arbitragem têm o mesmovalor de uma sentença proerida por umtribunal de primeira instância.

viver em condomínio




Todos os centros propõem uma interven‑ção em três ases:

mediação. Procura resolver o litígio–

de orma amigável com recurso a ummediador;conciliação. Traduz‑se numa tentativa–

de acordo, se a mediação não resultar;arbitragem. Trata‑se de uma espécie–

de julgamento, mas mais rápido e me‑

nos ormal do que nos tribunais. O juizanalisa os actos e determina quemtem razão. A sentença tem o mesmovalor das proeridas pelo tribunal deprimeira instância normais.

Julgados de paz

Os julgados de paz são mecanismos deaplicação da justiça, equiparáveis, em mui‑tos aspetos, aos tribunais. Mas uncionam

de orma bastante mais simples e inor‑mal e são mais baratos. Face a um conitograve entre vizinhos ou entre o condomí‑nio e terceiros, pode ser uma boa opção. Verifque no portal dos julgados de pazse a sua região está abrangida (www.con‑selhodosjulgadosdepaz.com.pt ).

O acesso aos julgados depende detrês atores: o valor da causa, a maté‑

ria em disputa e o local onde ocorreu.Estes organismos só têm competênciapara intervir em questões até 5000 euros.Ou seja, se houver um conito entre con‑

dóminos devido a uma obra de € 5 mil,o mais provável é ter de ser apreciadopor um tribunal normal.

Quanto às matérias, podem intervir, en‑tre outras, nas seguintes:

direitos e deveres dos condóminos, se–

a assembleia não tiver determinado aarbitragem para resolver litígios;

conitos de vizinhança, como esco‑–amento de águas, abertura de jane‑las, portas e varandas e plantação deárvores;direito de uso e administração de com‑–

propriedade, superície, usuruto, usoe habitação e direito real de habitaçãoperiódica (modalidade mais comumdo timesharing);cumprimento de obrigações, exceto–

pagamento de quantias cujo credorseja uma pessoa coletiva (empresa, porexemplo);entrega de bens móveis;–

arrendamento urbano, exceto despejo;–

responsabilidade civil (decorrente de–

contratos ou não).

Quanto à competência territorial, a re‑gra diz que deve intervir o julgado de

paz do domicílio do demandado (pes‑soa ou entidade contra quem a açãoé proposta). Por exemplo, se os con‑dóminos residirem ambos num imóvel




de Benca, o julgado de paz de Lisboapode apreciar a ação, independente‑mente de quem a propuser. Mas, se odemandado residir em Oeiras, o jul‑gado de Lisboa já não pode decidir, amenos que o motivo da disputa tenha aver com o imóvel ou o cumprimento deuma obrigação.

Se o demandado or uma pessoa coleti‑va, a ação pode ser proposta no julga‑do da sede da administração principalou sucursal, agência, flial, delegaçãoou representação, conorme a ação sejadirigida contra uma ou outras. É o queacontece, por exemplo, se o condomínioentrar em litígio com a empresa que oadministra. Há exceções à regra. Eis al‑guns exemplos:

se o demandado não tiver residência–habitual ou esta or incerta, o julgadocompetente é o do domicílio do de‑mandante (pessoa ou entidade quepropõe a ação). Se este residir no es‑trangeiro, a ação pode ser apreciadapelo julgado de Lisboa;no caso de a ação ter por base um–

imóvel ou a divisão de coisas comuns,deve ser proposta no julgado do lugar

onde se situam os bens;se a ação se destinar a exigir o cumpri‑–

mento de uma obrigação (por exem‑plo, pagamento de uma prestação num

contrato de compra e venda), pode serproposta no julgado do lugar em que aobrigação deveria ser cumprida ou nodo domicílio do demandado. A esco‑lha cabe ao credor;se se tratar de apurar a responsabi‑–

lidade pela prática de um ato ilegalou num caso de responsabilidadecivil undada no risco (em que não é

necessário provar a culpa, como, porexemplo, ornecimento de energia), o julgado competente é o do local ondeo acto ocorreu.

Para resolver litígios desta orma, co‑mece por apresentar um pedido de in‑tervenção do julgado. Exponha as suaspretensões e identifque o demandado.Entregue o requerimento na secretaria,

em ormulário próprio. Se o demanda‑do estiver presente nesse momento,pode apresentar logo a sua contestação.De contrário, será citado, por via postalou pessoalmente, para entregá‑la em10 dias a contar da citação. Se não forapresentada contestação, considera‑‑se que os actos alegados no pedidosão aceites.

Segue‑se a pré‑mediação: o objetivo éexplicar em que consiste a mediação everifcar se as partes estão interessadasnum acordo desse tipo. Em caso afrma‑




tivo, é marcada uma data para a primeirasessão. Senão, o juiz de paz é inormadoe marca uma data para o julgamento.

Se a mediação or aceite, é escolhidoum mediador de uma lista disponível.Este procura uma solução negociada eamigável.

Havendo acordo, será escrito, assinadopelas partes e mediador e homologadopelo juiz de paz, o que lhe conere o va‑lor de sentença. No caso de não ser pos‑sível chegar a acordo ou de ser parcial,o mediador inorma o juiz, que marca o julgamento.

Mesmo que a mediação seja aceite, épossível desistir a qualquer momen‑

to. O processo segue então para jul‑gamento. Na audiência, o juiz ouve aspartes, aprecia as provas e pronunciaa sentença. As provas podem ser apre‑sentadas até ao dia do julgamento, masas partes não podem propor mais doque 5 testemunhas. Como não há no‑tifcação, estas são indicadas no diado julgamento.

O serviço dos julgados de paz não égratuito, apesar de mais barato do quea justiça tradicional. Por cada processo,

é cobrada uma taxa única de 70 euros.O pagamento é racionado: cada par‑te paga € 35 no início. No m, quemperde paga mais € 35 e quem vence éreembolsado.

O indivíduo que propõe a ação paga osseus € 35 no momento em que apresen‑ta o requerimento. Caso contrário, este

pode ser recusado.

A pessoa contra quem é proposta a açãopaga quando entrega a contestação ouaceita a mediação. Se não o fzer nessaaltura, é obrigado a pagar € 5 por cadadia de atraso. Se o processo or resolvi‑do na mediação, a taxa única é reduzidapara € 50 e cada parte recebe de volta aquantia de 10 euros.

Tribunais

Quando a arbitragem e os julgados depaz não são sufcientes para resolveros dierendos, tanto o administradorcomo outros condóminos podem in‑terpor uma ação em tribunal contra osvizinhos altosos.

Se, da sua atuação, resultarem prejuízos

para os vizinhos, o recurso ao tribunal ésempre o mais recomendável, para garan‑tir o pagamento de uma indemnização.




Ediícios ou obras por empreitadaComece por vericar junto do Instituto daConstrução e do Imobiliário (707 201 020)se o empreiteiro está habilitado para rea‑lizar a obra.

Peça um orçamento escrito antes de ad‑ judicar uma obra e, ao pagar, exija o reci‑bo. Estes documentos constituem meiosde prova em caso de conito.

Constatado o problema, contacte ovendedor, construtor ou empreiteiro.Se suspeitar de uma tentativa de adiara reparação, aça‑o por carta regista‑da, com aviso de receção, ou por noti‑fcação judicial avulsa. Mostre que estádisposto a levar o assunto até às últimasconsequências.

Peça a intervenção do Instituto da Cons‑trução e do Imobiliário.

Se não or sufciente, recorra a um centrode arbitragem, julgado de paz, tribunalou, em questões relacionadas com licen‑ciamento, à câmara municipal.

Roteiro pararesolver problemas

Nem sempre é possível evitar os problemas. Até os maiscautelosos estão sujeitos a que um pedreiro de reputaçãolhes leve uma ortuna por um trabalho mal eito ou queo aparelho comprado na melhor loja da cidade deixe deuncionar. Eis as nossas dicas para resolver os problemas.




Equipamentos

Precisa, desde logo, do comprovativoda compra. Para benefciar de uma ga‑rantia voluntária, em princípio, tambémdeve guardar o certifcado e cumprir asdisposições indicadas. Sem estes docu‑mentos, é desejável contar com a cola‑boração de testemunhas que confrmemas suas alegações ou conseguir provar

que o produtor anunciou condições degarantia superiores às legais.

Após constatar o problema, contacte oserviço de assistência pós‑venda do pro‑duto e peça a reparação ou substituiçãonas condições da garantia.

Se não or bem sucedido, apresente umareclamação escrita. Envie por carta regis‑

tada, com aviso de receção. Face a umaresposta insatisatória, escreva tambémpara o representante da marca.

No caso de não surtir efeito, resta‑lhe olitígio. Pode tentar um centro de arbitra‑gem de conitos de consumo. Se o pro‑blema não or da sua competência, teráde recorrer a um julgado de paz ou aotribunal. Dentro de certas condições, é

possível benefciar de apoio judiciárioe fcar isento de custas e honorários doadvogado.

Nunca espere muito para agir. Na maio‑ria das situações, o prazo para interporuma ação contra o vendedor ou abrican‑te vai até 1 ano ou, por vezes, 6 meses.A carta registada com aviso de receçãoé undamental para determinar a data apartir da qual contam os prazos.




Reclamação por comportamento inadequado de vizinhos

(Nome e morada completa do remetente)

(Nome e morada completa

do destinatário)

(Localidade e data)

Carta registada com aviso de recepção

Assunto: Pedido de mudança de comportamento.

Exmos. Senhores,

Venho, por este meio, solicitar mais uma vez que não

sacudam tapetes, toalhas e outras peças de roupa à janela,

já que isso faz com que a roupa que estendemos volte a

fcar suja e que a nossa varanda esteja quase sempre cheiade pó, migalhas e outros detritos. Também agradecemos

que não estendam roupa molhada quando a nossa estiver

estendida (ou, pelo menos, que nos avisem que vão estendê

la), pois acontece com muita frequência roupa quase seca

voltar a fcar completamente molhada.

Apesar de termos falado várias vezes sobre o assunto, o

vosso comportamento não se alterou, pelo que esta carta

constitui uma última chamada de atenção. Se mantiverema vossa atitude, teremos de pedir que seja convocada

uma reunião da assembleia de condóminos para analisar

a situação, informando, desde já, que estamos dispostos

a recorrer a todos os meios legais para a resolução

do problema.

Com os melhores cumprimentos,

(Assinatura)



www.deco.proteste.pt

Mais inormação

sobre os seus direitossempre disponível em

DECO Proteste - Viver Em Condominio

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