DDTIZATIZA - jornaldosindico.com.br · • LIMPEZA DE CAIXA DE GORDURA E FOSSA. • DESENTUPIMENTO...

Ano XXII - Edição 263 - Maio/2018 - Belo Horizonte e Região Metropolitana - Tiragem: 17.500 exemplares - www.jornaldosindico.com.br

DESINSETIZAÇÃOCONTROLE DE ESCORPIÕESDESRATIZAÇÃODESCUPINIZAÇÃO

A DDTIZA LTDAEXCELÊNCIA EM CONTROLE DE PRAGAS URBANAS

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• LIMPEZA DE CAIXA DE GORDURA E FOSSA.

• DESENTUPIMENTO EM GERAL.• LIMPEZA DE CAIXA D'ÁGUA.• DEDETIZAÇÃO.

n CotidianoO aluguel de vagas degaragens emcondomínios ainda geramuitas dúvidas entrecondôminos,principalmente depoisdo advento da Lei12.607/12.

PÁGINAS 3

n LegislaçãoUmas das atribuiçõesdo síndico, é aplicarmultas àqueles queinfringem a Convençãoou o RegimentoInterno. Porém eledeve dar o direito dedefesa ao infrator.

PÁGINAS 4

n ManutençãoA energia solar pode ser

uma excelente alternativa

para os condomínios.

Implantação de painéis

fotovoltaicos pode trazer

economia na conta de luz.

PÁGINAS 5

A documentação docondomínio deve ter umaatenção especial do síndico,mesmo que ele seja auxiliadopor uma administradora.Página 7

Está precisando de produtos e serviços para

condomínios?

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Administração de condomínios 10Advogados 10Alarme 10Automação Predial 10Bombas 10Bombeiros 10CFTV 10Conservação e limpeza 11Consultoria em Engenharia 11Construção e Reforma 11, 12 e 13 Corrimão e guarda corpo 13Dedetização 13Desentupidora 13Elevadores 13Energia solar 13Equipamentos p/Condomínios 13Esquadria de alumínio 13Extintores 13Gás 13Gás - Instalação 14Impermeabilização de caixas d’água 14Individualização de água 14Infiltrações 14Interfones 14Jardinagem e Paisagismo 14Limpeza de Caixa d’água 14Manut. e peças p/ventiladores e Eletros 14Para-Raios 14Passeios 14Piscinas 14Polimento de pisos 14Protaria remota 14Portaria virtual 14 e 15Portas Blindex 15Portões Eletrônicos 15Produtos e acessórios para limpeza 15Redes de proteçã 15Seguros 15Serralheria 15Síndico profissional 15Telhados 15Uniformes 15

Onosso jornal é um veículo de comunicaçãovoltado para os condomínios de todo o Brasil,

sobretudo aos seus gestores, porém trazendo temastambém de interesse à comunidade condominial deum modo abrangente, o que inclui moradores e fun-cionários.

Aqui expomos várias nuances da vida em cole-tivo, desde as leis formais que regem o ordena-mento jurídico de nosso país, àquelas normas deconduta que não estão escritas emnenhum documento, mas que sãoconsagradas pelo bom senso coletivocomo as certas a serem seguidas afim de propiciar um ambiente har-mônico entre todos.

Normas, regras, leis, protocolos...todas essas burocracias são, de fato,temas recorrentes em nossa publica-ção, pois estamos constantementeem busca da melhor e mais útil in-formação para servir a nossos leito-res. Contudo, nesta edição trazemos um aspectopouco abordado: Quando o bom senso pede que re-gras sejam quebradas?

Sim, há momentos em que o certo a se fazer seráinfringir alguma regra pré-estabelecida se, para isso,houver um bem maior. Ilustramos essa consideraçãoapresentando a história de uma habitante de Juiz de

Fora (MG), a qual saiu vitoriosa de uma ação naJustiça contra seu condomínio, na qual pleiteava odireito de ser ajudada pelos porteiros do seu prédioa descer uma rampa íngreme, que fazia o acesso daárea da garagem para os elevadores.

O condomínio chegou a aprovar em assembleiaa proibição do auxílio, alegando que os porteirosnão poderiam se ausentar de seus postos de trabalhodevido à questão “natureza íntima” da moradora.

Além de ganhar a permissão para oauxílio para se locomover, a mora-dora ganhou na Justiça direito à in-denização e o condomínio foiintimado a construir uma plata-forma que dê autonomia para qual-quer pessoa com dificuldade delocomoção acessar a área dos ele-vadores.

Esse caso ganhou o noticiáriono último mês, provocando algu-mas discussões nos meios condo-

miniais, exemplificando uma situação em que obom senso e a empatia devem prevalecer sobre arigidez das regras, em nome da dignidade da pessoahumana.

Você lerá essa e outras notícias quentes na nossaedição de maio do Jornal do Síndico. Desfrute deuma excelente leitura!

Jornal do Síndico | Maio de 20182

Editorial

GRANDE BELO HORIZONTE

Autorizado pela Publik Publicidade Representações e Serviços Ltda,

para uso da marca

Uma publicação

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EDITORMárcio Paranhos

COMERCIALCatia Maria

ADMINISTRATIVORose Marques

ARTEJosé Afonso Cézar

JORNALISTA RESPONSÁVELCecília Lima - RP: 3268/DRT/PB

ASSESSORIA JURÍDICASávio Brant Mares

O A B /M G 1 2 8 . 2 8 0

COLABORADORESSimone Gonçalves

Kênio de Souza PereiraLuiz Fernando de Queiroz

IMPRESSÃOO Tempo Serviços Gráficos

FRANQUEADOS

CIDADES/EST. EXEMPLARES FONE/FAX

Aracaju/SE 3.000 (79) 3044-4253Baixada Santista/SP 13.500 (13) 3251-7906Belém/PA 3.000 (91) 3276-6023Brasília/DF 10.000 (61) 3362-0732Campinas/SP 8.000 (19) 3237-3860Curitiba/PR 8.000 (41) 3029-9802Fortaleza/CE 6.000 (85) 3214-4972João Pessoa/PB 2.500 (81) 3031-1333Natal/RN 3.000 (84) 3086-9884Niterói/RJ 5.000 (21) 2620-5472Recife/PE 10.000 (81) 3053-9194Rio de Janeiro/RJ 20.000 (21) 2210-2902Salvador/BA 8.000 (71) 3351-2853São Paulo/SP 20.000 (11) 5572-5250Sorocaba/SP 3.000 (15) 3418-1181

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Corpo de Bombeiros . . . . . . . . . . . . . . . . . .193Cemig (plantão) . . . . . . . . . . . . . .0800.310196Copasa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .195Defesa Civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .199Delegacia da Qualidade de Vida . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3201-1568Polícia Militar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .190Pronto-Socorro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .192Procon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1512Prefeitura . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .156Disque Limpeza (SLU) . . . . . . . . . .3277-9388Sindeac . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .(31) 2104-5899Sinduscon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3275-1666Seac . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3278-3008Sindicon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3225-4768Receita Federal . . . . . . . . . . . . . .0300.780300INSS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .0800-780191PBH (Geral) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3277-5070Inmetro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3356-6684BHTrans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .156

Os conceitos emitidos em matérias assinadas ou pagas não refletem, necessariamente, a opinião do

Jornal do Síndico.A reprodução dos artigos publicados neste

jornal requer autorização prévia.O Jornal do Síndico não se responsabiliza pelo

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Valor do exemplar avulso: R$ 1,50

O bom senso ea empatia

devemprevalecer

sobre a rigidezdas regras, em

nome dadignidade da

pessoahumana

Quebrando regras

I N D I C A D O R E S 2 0 1 7

CONTRIBUIÇÃO INSSTrabalhador assalariadoSalário contribuição Alíquota (%)Até 1.659,38...........................................................................................8,00%De 1.559,39 até 2,765,66..............................................................9,00%De 2.765,67 até 5.531,31 ..............................................................11,00%Pagamento até o dia 20 do mês subsequente ao de competência. Não ha-vendo expediente bancário, o pagamento deverá ser antecipado. Na dúvida,consulte o Núcleo de Orientação ao Contribuinte do INSS - Fone: 0800-780191

GPS20% sobre a folha, como parcela do condomínio. 2% a 3% sobre a folha, con-tribuição de acidente de trabalho (2% para risco médio e 3% para risco má-ximo). 4,5% sobre a folha, contribuição de terceiros (SESC,SENAI, ETC.)Salário Família - até R$ 859,88 = R$ 44,09De R$ 859,89 até R$ 1.292,43 = R$ 31,07FGTS - recolhimento até o dia 7 de cada mês

OBRIGAÇÕESAdmissão/Demissão - comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 7 domês seguinte. Através do CaGeD (Cadastro Geral de Empregados e Desem-pregados). Via internet ou pelos correios. Recolhimento do FGTS, 8% sobrea folha de pagamento.

IMPOSTO DE RENDABase Cálculo Alíquota a deduzirAté R$ 1.903,98 ISENTODe R$ 1.903,99 até 2.826,65 7,5% R$ 142,80De R$ 2.826,66 até 3.751,05 15% R$ 354,80De R$ 3.751,06 até 4.664,68 22,5% R$ 636,13Acima de R$ 4.664,68 27,5% R$ 869,36Deduções: 1) R$ 179,71 por dependente; 2) R$ 1.903,98 por aposentadoria(uma apenas) para quem já completou 65 anos; 3) Pensão alimentícia; 4) Valorde contribuição pago, no mês, à Previdência Social.

MAI JUN JUL AGO SET OUT NOV DEZ JAN FEV MAR ABR

IGP-M (FGV) -0,93 -0,67 -0,72 0,10 0,47 0,20 0,52 0,89 0,76 0,07 0,64 -

INPC (IBGE) 0,36 --0,30 0,17 -0,03 -0,02 0,37 0,18 0,26 0,23 0,18 0,07 -

IPC (FIPE) -0,05 0,05 -0,01 0,10 0,02 0,32 0,29 0,55 0,46 -0,42 0,00 -

CUB/MG -0,03 0,15 0,01 0,03 0,16 0,07 0,26 0,08 0,25 0,15 0,27 -

TR 0,1700 0,0302 0,1519 0,0000 0,0764 0,0536 0,0623 0,0509 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000

POUPANÇA 0,6858 0,6709 0,5304 0,6527 0,5000 0,5768 0,5539 0,5626 0,5512 0,5000 0,5000 0,5000

SAL. MÍNIMO 880,00 880,00 880,00 880,00 880,00 880,00 880,00 880,00 937,00 954,00 954,00 954,00

TJLP (%) ANO 7,5 7,5 7,5 7,5 7,5 7,0 7,0 7,0 7,0 6,75 6,75 6,75

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Piso salarial mínimo R$ 1.042,90

Faxineira ou serventeR$ 1.042,90

Ascensorista . . . . . . . .R$ 1.046,16

Garagista . . . . . . . . . . .R$ 1,062,50

Manobrista . . . . . . . . . .R$ 1.204,73

Porteiro ou vigia . . . . .R$ 1.263,60

Zelador ou

encarregado . . . . . . . .R$ 1.338,78

Os valores acima valem para empregadosadmitidos pelos condomínios a partir de01/09/2017 segundo convenção coletivade trabalho da categoria assinada peloSindicon e Sindeac.

Sa

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Automação PredialSegLux

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Conservação e LimpezaVillage ServiçosGrupo Malta

Construção e ReformasDPG Engenharia

DesentupidoraMinas Tec

InfiltraçõesSuperVeda

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Maio de 2018 | Jornal do Síndico 3

Cotidiano por Cecília Lima |

As médias e grandes cidades brasileiras têm um problema logístico complicado para resolver e quevem se agravando com os anos e, sobretudo, com o crescimento populacional: o excesso de veículostrafegando nas zonas urbanas. Há muitos para pouco espaço. Como lidar com essa questão?

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Em uma cidade populosacomo Belo Horizonte, pos-

suir uma vaga de garagem parachamar de sua pode ser conside-rado um luxo, o qual pode sairbastante caro, a depender dobairro. Edifícios com garagemsão valorizados, se há oferta demais de uma vaga, então, é con-siderado excepcional. Nesses casos, é comum conce-

der o uso da vaga para uma outrapessoa mediante pagamento.Mas essa relação de locação élegal? O tema costuma gerar al-gumas dúvidas, isso porque atéalguns anos atrás a Lei dizia umacoisa e atualmente diz outra. Éimportante estar atualizadoquanto às alterações.

ALTERAÇÃO - Em abril de2012 entrou em vigor a Lei Fe-deral 12.607/12, que proíbe avenda ou o aluguel de vagas degaragem a não moradores. Anova lei alterou a redação do ar-tigo 1331 do Código Civil, quepermitia a comercialização dasvagas se a convenção do condo-mínio não determinasse o con-trário. Até a entrada em vigor da re-

ferida lei, era permitido um mo-rador alugar a sua vaga degaragem para estranho, bas-tando oferecer primeiro aos pró-prios moradores, o que poderiaocorrer em assembleia ou com osimples informativo no quadro

Rua Tomé de Souza, 503 – Conj. 308/309 – Savassi – BH/MG - Tel: 3281-8779

Coluna do SindiconCondomínios estão restringindo a entrega de encomendas nas unidades habitacionais para aumentar segurança

Aumentar a segurança dos condomínios é um dos principais de-safios dos síndicos. Os prédios estão cada vez mais investindo nainstalação de câmeras de vídeos, sensores de presença, alarmese cercas elétricas, entre outros dispositivos. Mas saliento que épreciso adotar outras medidas para evitar furtos, roubos e outroscasos de violência nos condomínios.

Os edifícios residenciais estão proibindo ou restringindo a en-trega de encomendas nas unidades habitacionais. É preciso queo condômino vá até a portaria para receber a sua encomenda.

Mas para que isso ocorra é preciso a convocação de uma as-sembleia para aprovação do assunto. O síndico deve lançar umedital informando que na reunião os moradores vão decidir sobreessa proibição ou restrição.

Tenho observado que alguns condomínios estão reprovando emtempo integral a entrada dos entregadores no prédio. Há casos deprédios que permitem a entrega até às 22 horas. Mas é bom salientarque se o condômino estiver impedido de ir até a portaria, por doença,por exemplo, o entregador deve ser autorizado a ir até a unidade.

É bom lembrar que nos casos em que o entregador é autorizadoa fazer a entrega nas unidades habitacionais, o porteiro deve pedirao entregador para retirar o capacete. Isso facilita na gravação dasimagens, dando mais segurança para todos.

Além disso, todo visitante deve ser identificado e anunciado portelefone toda vez que for entrar no prédio. Isso ajuda na segurançade todos!

Carlos Eduardo Alves de Queiroz Presidente

Até a entrada em vigor da referidalei, era permitido um moradoralugar a sua vaga de garagem paraestranho

Aluguel de vagas degaragem é exclusivo

para condôminos

convenção assim permitir.A Lei Federal 12.607/12 não

proíbe a locação das vagas paraoutros condôminos, pelo contrá-rio, esta passa a ser a única

de avisos do condomínio.Porém, com a modificação im-plementada pela lei referida, ocondômino somente poderálocar a sua vaga a estranhos se a

tráfego em áreas comuns para asquais não foi autorizado a tran-sitar. É válido ressaltar que prédios

garagens e condomínios com ga-ragens com matrículas separadas,são unidades autônomas epodem ser negociadas da mesmaforma que as unidades imobiliá-rias. O objetivo principal danova lei é oferecer mais segu-rança aos prédios residenciais ecomerciais, reduzindo a circula-ção de estranhos.

n * Jornalisa

opção do morador que tem umavaga a mais. A prática pode con-tinuar a ser feita desde que hajaacordo entre as partes.

SEGURANÇA - Pensando nasegurança do condomínio, esta ésim uma condição importante aser imposta, uma vez que abrirum ambiente coletivo à pre-sença de pessoas que não fazemparte daquele meio tem riscos.Ao entrar em uma garagem, ocondutor do carro passa a teracesso também a escadas e ele-vadores, o que possibilita seu

Alteração da legislação visa aumentar a segurança nos condomínios


Legislação por Luiz Fernando de Queiroz |

Da Redação |

Obom síndico tem comoprincipal característica ser

um bom líder e exercitar a qua-lidade da conciliação. Constan-temente, é necessário conciliar ointeresse do coletivo com as pos-sibilidades financeiras do condo-mínio, conciliar o entendimentoentre administração e moradorese, até mesmo, conciliar a convi-vência entre condôminos. O síndico que toma decisões

verticalmente, impondo suasvontades, negando-se a consul-tar a opinião coletiva é o famososíndico autoritário que adminis-tra sem razoabilidade e, hoje emdia, não existe espaço para essetipo de perfil. Na mediação deconflitos há de se ter, em pri-meiro lugar, paciência e disposi-ção para o diálogo.

BOM SENSO - A Justiça bra-sileira é conhecida por sua mo-rosidade e grande parte disso sedeve a inúmeros processos quesão levados aos tribunais quandona realidade poderiam facil-mente ser resolvidos em um

acordo informal, contando como bom senso das partes. O enten-dimento amigável, nas questõesdo condomínio, quase sempre éo caminho mais recomendado afim de economizar tempo, di-nheiro e energia. Contudo, sabemos que há mo-

mentos em que a conversa nãoresolve e é preciso apelar paramedidas drásticas e recorrer àJustiça. Nesse caso, o direito aocontraditório deve sempre serrespeitado. Ao se acusar um in-divíduo de algo, deve-se dar a elea oportunidade de argumentarem seu favor, se justificar e de-fender sua inocência. Muitosconflitos chegam à Justiça semque aconteça isso, com uma daspartes se negando a ouvir aoutra. Exemplo disso, recentemente,

em 2017, o Tribunal de Justiçade Santa Catarina (TJSC) freoua intenção de síndica que pre-tendia condenar sumariamentemoradora de prédio. A 4ª Câ-mara Civil do TJSC, em agravode instrumento, concedeu ante-

cipação de tutela para evitar quemoradora de um residencial sejacobrada por avaria em um doselevadores do condomínio, su-postamente provocada por trêsjovens que alugaram seu imóvel,proibindo também o condomí-nio de inscrever a mesma em ca-dastros de devedores negativadospela suposta dívida.

CONTRADITÓRIO - “A mo-radora foi considerada respon-sável pelos danos ao elevadorsem sequer ser-lhe oportunizadodefender-se e produzir as provasnecessárias à demonstração daimprocedência da acusação”,anotou o desembargador relatorda matéria. Segundo o magis-trado, o direito da síndica deaplicar sanções e cobrar multasentre os moradores, previsto emconvenção, não lhe outorga au-totutela para condenar suma-riamente qualquer um doscondôminos sem que se estabe-leça um processo administra-tivo formal, com direito aocontraditório.Os autos dão conta que ima-

gens captadas por câmeras de se-gurança não comprovam queforam os inquilinos da mulher osresponsáveis pelos problemas noelevador. Aliás, um boleto de R$19 mil foi gerado e encaminhadopara a proprietária a título de co-brança do prejuízo. Com essesrecursos, sustentou a moradora,seria possível adquirir um equi-pamento novo para o prédio.

n Fonte: TJSC

A importância do diálogo eo direito ao contraditório

O entendimento amigável, nasquestões do condomínio, quasesempre é o caminho maisrecomendado a fim de economizartempo, dinheiro e energia

Dano moral contra condôminoEm 2014, O juiz da 14ª Vara Cível de Campo Grande, Fábio Possik Salamene, julgou procedente a ação movida pelo síndico de umcondomínio (F.I.W) contra um morador, condenado ao pagamento de indenização por danos morais arbitrados em R$ 14.480,00,equivalentes a 20 salários mínimos

Ao síndico é dada, pela legislação brasileira, várias atribuições e poderes dentro do condomínio, dentre eles o de aplicar multas esanções aos condôminos que infringirem regras internas. Contudo, essa prerrogativa não pode abrir caminho para um comportamentoarbitrário ou mesmo tirano por parte do administrador

Aduz o síndico que, em 13 dejunho de 2011, estava na por-

taria do edifício com duas pessoas,quando foi ofendido pelo réu compalavras de baixo calão e tambémsofreu ameaças. No entanto, afirmaque conversou educadamente como morador sobre a prestação decontas do condomínio, mas em 21de julho de 2011 o réu repetiu taisatitudes. Informa ainda que, diantedesses acontecimentos, registrouum boletim de ocorrência.INDENIZAÇÃO - Por fim, o

síndico pediu a condenação domorador ao pagamento de inde-nização pelos danos morais sofri-dos, em um valor equivalente a60 salários mínimos.Em contestação, o réu argu-

mentou que realmente acontece-ram tais discussões, porém foramrecíprocas e iniciadas pelo sín-

As ofensas e ameaças por esseproferidas em desfavor do autor,confirmadas durante a instrução,não ensejaram um mero dissabor

dico. Alegou ainda o moradorque não falou da maneira men-cionada e, por isso, pediu pela im-procedência da ação.De acordo com os autos, o juiz

observou que o autor manteveem seu depoimento todas as ale-gações contra o réu. Além disso,as testemunhas ouvidas confirma-ram as discussões entre as partese as agressões verbais e ameaçasfeitas exclusivamente pelo réu.O magistrado conclui que foi ine-

quívoca a responsabilidade do réu,sendo certo que as ofensas e amea-ças por esse proferidas em desfavordo autor, confirmadas durante a ins-trução, não ensejaram um mero dis-sabor, sendo certo que causaram aesse dano moral. Processo nº0044233-89.2011.8.12.0001.

n Fonte: TJMS

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Manutenção Cecília Lima |

Éviável instalar um sistema fo-tovoltaico e gerar energia a

partir da luz solar no condomí-nio? Sim! Vários prédios residen-ciais no Brasil já experimentam,na prática, as vantagens de se uti-lizar essa alternativa sustentável. Primeiro, é necessário saber

que, para a produção de energiaelétrica são usados dois sistemas:o heliotérmico, em que a irradia-ção é convertida primeiramenteem energia térmica e posterior-mente em elétrica; e o fotovol-taico, em que a irradiação solar éconvertida diretamente em ener-gia elétrica.

CAPACIDADE - Essa energiaserá captada por coletores queficam instalados nas áreas ondehá maior incidência de luz solar,normalmente nas coberturas dosedifícios. Um painel de 100 Wpno Brasil pode produzir em médiaum máximo entre 400 e 650 Whpor dia (ou entre 12 e 20 kWhpor mês). A energia gerada pode ser dis-

tribuída nas áreas comuns ouentre os apartamentos, servindo,por exemplo, para aquecer a águado banho, em substituição aochuveiro elétrico, um dos com-ponentes que mais consomeenergia em uma casa. A instala-ção de painéis de energia foto-voltaica em condomínios podegerar economia de até 80% nascontas de luz.O condomínio Parque Gran

Cielo, em Aparecida de Goiânia

(GO), é um exemplo de em-preendimento especialmenteplanejado para obter êxito no usode energia solar. As áreas de pis-cina, salão de festas, bicicletário,

churrasqueira e playground serãotodas abastecidas com energia fo-tovoltaica, é o que prevê a cons-trutora responsável. A estimativaé que os painéis fotovoltaicos

ESTRUTURA - Que equipa-mentos são necessários para a insta-lação de um sistema fotovoltaico?Primeiramente os inversores, res-ponsáveis por transformar a cor-rente contínua (CC) em correntealternada (CA) e ajustar a volta-gem de acordo com a necessidade;baterias, que serão usadas para ar-mazenar energia; controladores decarga, os quais regulam o carrega-mento das baterias, bem como ou-tros equipamentos complementarescomo cabos, estruturas de fixaçãopara os painéis e outros acessórios.Para adotar um sistema de obten-

ção e processamento de energiasolar primeiramente é necessáriocontar com a assessoria de uma em-presa especializada nesse serviço.Engenheiros e outros profissionaispoderão avaliar as necessidades docondomínio e fazer o dimensiona-mento dos módulos de placas decaptação, bem como os melhoreslocais, orientação e inclinação(tudo influencia na eficiência) parainstalá-los de modo a obter o me-lhor aproveitamento.

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Energia solar é alternativa econômicae sustentável para condomínios

sejam capazes de gerar 1.864kWh/mês, o suficiente para a de-manda das áreas coletivas, im-pactando significativamente nascontas do condomínio.

A energia solar é a energia eletromagnética cuja fonte é o sol. Ela pode ser transformada em energia térmica ou elétrica e aplicada em diversos usos rotineiros

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Engenheiros e outros profissionaispoderão avaliar as necessidades docondomínio e fazer odimensionamento dos módulos deplacas de captação

Painéis fotovoltaicos são alternativas de economia dentro do condomínio


Seu condomínio por Cecília Lima |

A decisão da Justiça considerou queo condomínio “violou o princípio dadignidade da pessoa humana, umdos fundamentos da República

É importante queos funcionários edemaiscondôminosestejam atentosàs suasnecessidades eos tratem comcordialidade epaciência

Quando o bom senso pede queregras sejam quebradas

A vida em condomínio é baseada em regras de convivência que devem ser seguidas e fiscalizadas afim de quehaja harmonia entre direitos e deveres de todos que fazem parte do coletivo

dio a descer uma rampa íngreme.Ana é cadeirante há 37 anos emora sozinha em um residencialna cidade mineira de Juiz de Fora(MG) e precisa usar a rampa parasair da garagem e acessar os eleva-dores de seu prédio. Com a alegação de que os por-

teiros não podem se ausentar deseus postos de trabalho e a ques-tão da moradora era de “natu-reza íntima”, o condomínioaprovou em assembleia a proibi-ção do auxílio, fato esse quelevou Ana Camponizzi a recor-rer à Justiça, onde ganhou emtrês instâncias o direito de serindenizada em R$ 46 mil. O condomínio também rece-

beu a ordem para instalar omais rapidamente possível umaplataforma elevatória para quequalquer morador com algumalimitação possa ter acesso aoselevadores do prédio. A deci-são da Justiça considerou que ocondomínio “violou o princí-

pio da dignidade da pessoa hu-mana, um dos fundamentos daRepública”.

LEGITIMIDADE - O caso éum exemplo de quando a faltasensibilidade gera um conflito oqual é, desnecessariamente, le-vado à Justiça, o que não preci-saria ser feito se houvesse bomsenso. Inúmeras vezes ressalta-mos a importância da atividadedos porteiros e vigilantes e comoé fundamental que não soframdistrações durante o exercíciodo seu trabalho. Contudo, con-forme já foi dito, cada situaçãodeve ser analisada à luz de umcontexto. E, assim, é possível sejustificar que algumas regrassejam legitimamente violadas.O síndico, em seu papel de ges-tor do condomínio, deve ter asensibilidade de julgar isso,abrindo apenas as concessõesque merecem ser abertas, sejaem relação à ajuda dos porteirosem algum momento ou qualqueroutra situação que exija isso.

n *Jornalista

Imagine como seria possível acoexistência entre pessoas di-ferentes dividindo espaços co-muns se não houvesse as regraspara nortear as condutas e todosfizessem o que bem entendes-sem? A convivência não seria viá-

vel nesses termos. No entanto,assim como qualquer ordena-mento jurídico, a letra no papelnem sempre é garantia de que éo certo a fazer. Às vezes é precisointerpretar os fatos dentro doscontextos específicos em queeles se apresentam. E é sobre issoque iremos falar nesse texto:quando o bom senso pede queregras sejam quebradas.

O FATO - Para ilustrar esse de-bate, trazemos a história da fun-cionária pública Ana TerezaBaêta Camponizzi, 59 anos, a qualganhou os noticiários por ter ga-nhado na Justiça o direito de serajudada pelos porteiros do seu pré-

Por Cecília Lima |

Idosos requerem adaptações estruturaisA matéria acima chama a atenção para um problema que é ignorado por muitos condomínio Brasila fora: as adaptações que devem fazer para atender à população idosa dos prédios.

Você sabia que uma pesquisarecente feita pelo Ministério

da Saúde revelou que o Brasil pos-sui a quinta maior populaçãoidosa do mundo? São cerca de29,3 milhões de pessoas com 60anos ou mais vivendo no país.Desse total, cerca de 30% têm al-guma dificuldade para realizar ati-vidades do dia a dia e, dessaparcela, 17,3% têm muita dificul-dade com os afazeres domésticos.Assim como os portadores de

deficiência, os idosos tambémpossuem dificuldades de locomo-ção e outros sentidos tais comovisão e audição menos aguçados,o que ressalta a necessidade deuma estrutura predial apropriadapara propiciar seu bem-estar e me-lhor trânsito.

RAMPA - Uma dessas adapta-ções deve se fazer presente já naentrada do prédio: a rampa deacesso. Ela deve ter as dimensõese inclinação determinadas pelaABNT (Associação Brasileira deNormas Técnicas). Tão impor-

tante quanto ela é a presença deum corrimão firme que possa darapoio para o idoso se segurar nasubida. Outro ponto importante diz res-

peito à iluminação. As áreas co-muns do prédio devem dispor deiluminação adequada para evitarquedas e choques contra obstácu-los durante o tráfego. Durante odia, se for se valer da iluminaçãonatural solar, deve-se precaver de

deve ser revestido com uma super-fície que proporcione atrito neces-sário para caminhar comsegurança mesmo em dias dechuva ou quando o piso estivermolhado em momentos de lim-peza. O enxágue, nesses casos,deve ser eficiente, cuidando paranão sobrar resíduos de sabão oudetergente que possam deixar asuperfície escorregadia e propíciaa quedas.

Com relação ao banheiro deuso compartilhado das áreas co-muns, ambiente onde se registragrande número de acidentes, a ar-quiteta Renata Gomes faz reco-mendações: “O banheiro é um doslocais mais perigosos de quedas,por ser um ambiente úmido. Acolocação de barras de segurançae vasos sanitários em altura espe-cial são alguns itens que poderãocontribuir para a segurança doidoso. Eliminar excesso de móveise adornos facilita o seu dia a dia,tendo menos manutenção e lim-peza”, orienta.É válido salientar que a segu-

rança e o bem-estar do idoso nãodependem exclusivamente deadaptações físicas no condomínio,mas também do tratamento oqual lhe é destinado. É impor-tante que os funcionários e de-mais condôminos estejam atentosàs suas necessidades e os tratemcom cordialidade e paciência,pois, embora muitos tenham umavida ativa e dinâmica, ás vezes osidosos podem requerer mais apoioque outros indivíduos adultos.

n *Jornalista

que o ambiente não fique na pe-numbra. À noite, o uso de senso-res de presença é indicado paraeconomia de energia, porém é ne-cessário se certificar de que este-jam funcionando por umintervalo de tempo razoável.

PISOS - O piso com textura éoutra adaptação necessária paraevitar as temíveis quedas, tão le-tais para as pessoas idosas. O chão

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Idosos devem ter a atenção da administração do condomínio


Administração por Simone Gonçalves |

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fluxo de informações, de formaágil e segura. Por isso, reco-menda-se, que antes da elimina-ção de qualquer documento sejaelaborado um “Termo de Elimi-nação de Documentos” ondeconste a lista dos documentoseliminados e o número de con-trole de eliminação documental.Importante! embora alguns do-

cumentos tenham prazos legaisquanto ao seu tempo de guarda,outros são considerados patrimô-nio do condomínio, como, porexemplo, as plantas do prédio,que devem ser mantidas em ar-quivo permanentemente.

RESPONSABILIDADE -Assim,gestão de documentos é degrande importância não só paraos médios e grandes condomí-nios, como também para os pe-quenos. Veja que, quando houvera troca de gestão condominial, o

atual gestor será o responsávelpela transição tanto dos docu-mentos quanto do patrimônio fí-sico de sua gestão. Há casos em que o condomínio

opta por deixar os documentoscom uma administradora, no en-tanto, apesar de facilitar a vida dosíndico, não tira a responsabili-dade deste. Já em outros, o síndicoprefere a guarda pessoal dos docu-mentos condominiais. Neste caso,é fundamental que os documentossejam guardados em um local deacesso restrito do condomínio,não sendo recomendável ao sín-dico utilizar sua própria unidade.Ainda, caso o condomínio

venha a ser condenado em açãojudicial em razão do síndico nãopossuir documentos que deveriaguardar, este poderá vir a ser res-ponsabilizado pelo prejuízo quecausar.Neste sentido, nossa legislação

é clara, o síndico é o responsávelpela guarda e conservação dosdocumentos do condomínio, in-dependentemente deste ser ad-ministrado por terceiro ou não.Como vimos, a gestão de docu-

mentos é essencial em um con-domínio, pois além de auxiliar naorganização e transparência,também garante cumprimento deobrigações legais. E, consequen-temente, preserva o patrimônio ea história do condomínio, evi-tando também penalidades emcasos de fiscalização e garantindoprovas em casos de ações judi-ciais. Por isso sempre proteja aintegridade e segurança dos ar-quivos do seu condomínio!

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A importância da Gestão deDocumentos em CondomíniosDentre as diversas competências de um síndico está a guarda da documentação relativa ao condomínio

seu condomínio, sempre haverádocumentação a ser arquivada.Para facilitar a organização,

podemos classificar a documen-tação condominial em Básica,Contábil e dos Funcionários. Desse modo, vejamos sobre:Controle de Documentos: É

preciso ficar muito atento aocontrole de entrada e saída dedocumentos. Quando tratar-se decaso de fiscalização, por exemplo,uma alternativa simples a fim deproteger o síndico quanto a suaresponsabilidade é guardar o pro-tocolo da entrega dos documen-tos, que deverão estar listados.Atualmente, grande parte doscondomínios contrata uma admi-nistradora para gerir e organizarsua documentação;

Guarda de Documentos:Diante do grande volume de do-cumentos gerados por um condo-mínio é necessário conhecer osprazos legais de guarda. A tecno-logia também tem sido umagrande aliada, pois já é possívelacessar as principais informaçõesvia online, como atas, conven-ção condominial, regimento in-terno, e ainda fazer downloads,dentre outras. Ainda assim, aguarda e a conservação dos docu-mentos continuam sendo respon-sabilidade do síndico;

Mensalmente um condomí-nio gera diversos documen-

tos, os quais devem ser guardadose exibidos quando necessário,como por exemplo, na prestaçãode contas. A inexistência de umagestão documental adequada di-ficulta o controle e acesso a in-formações importantes. Já umaboa organização dos documentoscondominiais demonstra trans-parência na gestão e traz maiorsegurança aos condôminos.Desta forma é dever do síndico

adotar práticas que assegurem ocontrole, a guarda/manutenção ea destinação correta dos docu-mentos condominiais.

GUARDA - Cada vez maisa gestão de documentos é de ex-trema relevância para os condo-mínios. No entanto, éimportante não confundir admi-nistrar documentos com acúmulodesordenado de documentação.A gestão de documentos em

um condomínio visa garantir queas informações do prédio estejamfacilmente disponíveis e sejamlocalizadas de forma rápida. Issosignifica que é preciso planejar eutilizar métodos que possibilitemacessar a informação/documenta-ção desejada em tempo hábil.Independente do tamanho do

Destinação de Documentos:Antes de dar destino aos docu-mentos, seja para arquivo ou eli-minação, é necessária rigorosaavaliação, sempre observando osprazos legais. A gestão de docu-mentos não trata apenas daguarda, pois ela visa melhorar o

O síndico é o responsável pela guarda econservação dos documentos docondomínio, independentemente desteser administrado por terceiro ou não

Documentos devem estarorganizados para rápida consulta

Tem sempre alguém a

procura de seu produto…


Check list de vistorias no condomínioUma das funções do síndico é cuidar das estruturas físicas eequipamentos do condomínio, assegurando sua boafuncionalidade e adequadas condições de uso. Havendo falhasnesse sentido, - a exemplo de prejuízos financeiros ou acidentesque coloquem em risco a integridade dos demais condôminos -o síndico pode ser responsabilizado desde que seja constatadaa negligência

Área comum Por Cecília Lima |

Embora muitas pessoas achemum exagero realizar a manu-

tenção predial, julgando seremdesnecessárias as despesas feitasnesse sentido, é importante frisara necessidade de se ter um crono-grama de cuidados preventivos le-vados a sério. A chamada“manutenção predial” consiste noconjunto de atividades técnicas,operacionais e também adminis-trativas para garantir que a estru-tura da edificação não ofereçariscos, transmitindo confiabilidadeaos condôminos e reduzindo cus-tos com reparos de maior escala. Dentre os vários itens que devem

ser verificados com frequência, lista-mos oito que merecem maior aten-ção e devem constar no cronogramade manutenções do condomínio.Confira o check list:

Instalações hidráulicas: se aconta de água do condomínio au-mentou sem motivo aparente, éindicado checar as tubulações,pois pode estar havendo algum va-zamento ou infiltração. Além do

desperdício, isso pode acarretaroutros problemas como mofo edanos à estrutura do prédio;

Instalações elétricas: aqui estãoincluídas bombas, lâmpadas, dis-juntores e demais estruturas direta-mente dependentes da redeelétrica. A presença de um profis-sional especialista é recomendada.Nunca tente fazer serviços porconta própria, tampouco delegueessa função ao zelador ou porteirosem treinamento;

Elevadores: esse equipamentoutiliza a rede elétrica, mas requertécnicos especiais para sua manu-tenção. O contrato com a empresade suporte a elevadores deve cons-tar nas despesas ordinárias do con-domínio e isso jamais deve sernegligenciado, uma vez que este éum dos equipamentos mais utiliza-dos no prédio e qualquer falhapode chegar a ser fatal;

Instalações de gás:muitos con-domínios brasileiros já adotam adistribuição de gás via encana-mento, em substituição aos anti-

gos botijões. Essa rede de distribui-ção também deve passar por visto-rias para garantir sua viabilidade esegurança;

Piscinas: a higiene da piscinadeve ser feita com cautela e usandoos produtos corretos. A manuten-ção garante a salubridade da águapara o lazer, evitando a proliferaçãode microrganismos que podem cau-sar doenças aos banhistas. Poroutro lado, o excesso de substânciasquímicas também pode trazerdanos;

Jardins: a poda e rega das plan-tas deve ser feita com periodici-dade que depende do tipo deplanta e das condições climáticasde cada localidade. Áreas verdesagregam valor ao patrimônio,desde que estejam bem mantidas.

Controle de pragas: o combatedeve ser feito por profissionais es-pecializados, nas áreas comuns doprédio, a fim de evitar surgimentoe proliferação de animais indese-jados tais como baratas, ratos, cu-pins, formigas e traças.

Limpeza: a higienização das áreascomuns do condomínio deve con-tar com a colaboração também dosmoradores, os quais devem evitardescartar lixo em locais indevidos,por exemplo. A limpeza tambémcontribui para a preservação do pa-trimônio e bem-estar coletivo.

n *Jornalista

PORTÃO – MANUTENÇÃOGostaria de um esclarecimento.

Meu condomínio possui seis uni-dades e dois pisos de estaciona-mentos. Cada nível é destinado atrês unidades cada e com portõesde acesso separados. Minha dú-vida: se um dos portões ou motorestragar, TODOS as unidadesdevem arcar com os custos ou so-mente aqueles que usufruem domotor ou portão em questãodevem custear?Marcello - por e-mail

R - Mesmo sendo os portões se-parados para cada unidade, estespertencem ao condomínio, por-tanto, a manutenção segue amesma regra dos demais equipa-mentos do prédio. Nesta linha, oconserto deve ser suportado portodos condôminos.Dr. Jairo Ribeiro - [email protected]

AGRESSÃO – ASSEMBLEIADurante uma reunião de presta-

ção de contas, na condição de ex-síndico, fui agredido fisicamentepor um morador com socos e pon-tapés. A atual síndica e demaismoradores nada fizeram para apa-ziguar ou impedir as agressões; fi-

cando os mesmos apáticos e ob-servando à distância o delito. Fiz oregistro de um BO. Como devo pro-ceder juridicamente em relação aoagressor e ao condomínio?Calixto por e-mail

R - No caso apresentado, a atualsíndica não tem obrigação de im-pedir agressões físicas, porquenão é policial. Poderia conversar eevitar algum mal-entendido, casotivesse ideia de que ocorreria talagressão. Isto os demais condômi-nos também poderiam.

Mas no caso de agressões físicas,não. Se houve agressão de condô-mino para outro, que tenha sidosíndico, é uma questão pessoal enão relativa ao condomínio. Nossoentendimento é que, com relaçãoao agressor, você já tomou a me-dida cabível, que é o registro doboletim de ocorrência junto à au-toridade policial. Já com relaçãoao condomínio nada pode serfeito, pois o condomínio não é res-ponsável por conter agressõesentre condôminos e não pode serresponsabilizado pela conduta docondômino.Dr. Antônio César - consultoria@professorantônio-cesar.com.br

ANTENAS – AUTORIZAÇÃONo prédio que resido tem sín-

dico, mas não tem regulamentointerno do prédio. A prestaçãode contas tive que pedir, poisnão fazia. Moro neste prédio hámais de cinco anos e a síndicanunca promoveu uma reuniãocom os moradores do prédio.Moro no 3º andar e, na áreacomum (somente o corredor|), omeu é o último apartamento epreciso colocar uma antena. Pre-ciso saber se tenho que pedirpermissão. A antena acessa oscanais somente via satélite, por-tanto, tem que ficar exposta aocéu. No alçapão do prédio ficamalgumas antenas, não sei comosão instaladas, mas não ficamexpostas. Qual atitude devotomar. GrataAna – por e-mail

R - Como a antena terá que ficarexposta na área externa do prédioe pela lei, tal área é comum, de-verá ter autorização. O ideal seriafazer um regimento interno e neleestabelecer regras diversas, den-tre elas, a instalação de antenaspara tv.Dr.Jairo Ribeiro – [email protected]

REFORMA – RATEIOQual é o rateio quando de re-

forma do prédio e melhoria deacabamento (retirada de cerâ-mica e colocação de mármore)?A existência de apartamentoscom áreas diferentes implica emrateio diferente, pois a valoriza-ção do apartamento maior seráproporcionalmente maior do quedos demais. O que são despesasnormais? Ou comuns?

Despesas extraordinárias? Ne-cessárias e de embelezamento?Forma de rateio - quando é porfração ideal e quando é por uni-dade? Existem leis que definem oque é cada uma?Carlos – por e-mail

R - Tal tipo de obra é consideravoluptuárias, proporcionandomero deleite ou recreio. Para taltipo de obra é necessário a apro-vação em assembleia por 2/3(dois terços) dos condôminos. Orateio deve ser feito na propor-ção da fração ideal de cada uni-dade, exceto disposição emcontrário contida na convenção.Tais regras são estipuladas peloCódigo Civil. São consideradasdespesas comuns as como água,energia elétrica, funcionários

e/ou conservadora, jardinagem,manutenção de elevadores, etc.Enfim todas as aquelas cotidia-nas. Despesas extraordináriassão as tidas quando há defeitono elevador, troca de portas dasáreas comuns, troca da caixad’água, enfim, todas aquelas queacontecem sem serem previstas.As de “embelezamento”, no di-reito conhecidas como voluptuá-rias, são aquelas consideradas demelhoria, embelezamento, comotroca da cerâmica por mármore,construção de piscina, de jar-dins, etc. Em regra, todas as des-pesas, sejam necessárias,voluptuárias ou extraordinárias,devem ser rateados pela fraçãoideal de cada unidade, excedocaso haja disposição em contrá-rio na convenção.

Atualmente temos a Lei Federaln.º 4.591/64 que trata sobre ocondomínio em edificações e in-corporações imobiliárias e o Có-digo Civil. Porém, vale ressaltarque ambas as leis tratam deforma genérica do convívio emcondomínios, devendo a conven-ção e o regimento interno trazeras normas inerentes a cada local.Dr. Douglas Magalhães - [email protected]

VocêPergunta encaminhe suas dúvidas para [email protected]

Nunca tente fazer serviços por contaprópria, tampouco delegue essafunção ao zelador ou porteiro semtreinamento

Elevadores devem ser verificados por empresa especializada


Dicas Jurisprudência

A Consolidação das Leis Trabalhistas (CLT)regulamenta os intervalos intrajornada eInterjornada para os trabalhadores. Você sabediferenciar ambos? A intrajornada é o intervalopara repouso ou alimentação concedido durantea jornada de trabalho, ou seja, a folgado almoço para jornadas de 8horas ou 15 minutos parajornadas entre 4 e 6 horas detrabalho. De acordo com areforma trabalhista, parajornadas com mais de 6horas, o intervalo deve serde no mínimo, 1 hora e no

máximo 2 horas, podendo ser reduzidas efracionadas por meio de acordo entreempregado, empregador e sindicato.

Já o intervalo interjornada é o período dedescanso entre o término de uma jornada diáriade trabalho e início da outra. Entre duas jornadasde trabalho deve ser feito um período mínimo

de 11 horas consecutivas de descanso.Como o intervalo interjornada visa àrecuperação do trabalhador, ele éconsiderado uma medida importante

para a saúde, higiene, segurança esociabilidade dos empregados. Por esse

motivo não é permitido a redução oufracionamento, mesmo quando houverconcordância do trabalhador.

TJ-RS - APELAÇÃO CÍVEL AC 70048621304 RS (TJ-RS)DATA DE PUBLICAÇÃO: 17/07/2013

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PÚBLICO NÃO ESPECIFICADO. MEIO AM-BIENTE. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. EXPLORAÇÃO DE POÇO ARTESIANO. OUTORGAINDEFERIDA. DECRETO ESTADUAL N. 23.430/74. LEGALIDADE E CONSTITUCIONA-LIDADE. RAZOABILIDADE. 1. Os Estados têm competência comum para legislarsobre matérias relacionadas ao meio ambiente e à poluição em geral. Ademais,as águas subterrâneas são de propriedade dos Estados, consoante art. 26 , I , daCF . 2. Restrição à utilização de poços artesianos que encontra fundamento noart. 96 do Decreto n. 23.430/74. Indeferimento que se mostra razoável, na me-dida em que a área do Condomínio é servida pela rede pública de abastecimentode água. 3. Questões de saúde pública e proteção ambiental. Precedentes. APELOPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70048621304, Segunda Câmara Cível - Serviço deApoio Jurisdição, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ricardo Torres Hermann,Julgado em 10/07/2013)

TJ-MG - APELAÇÃO CÍVEL AC 10223072301854001 MG (TJ-MG)DATA DE PUBLICAÇÃO: 22/03/2013

Ementa: USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO. IMÓVEL EM CONDOMÍNIO. AUSÊNCIA DEPOSSE EXCLUSIVA DO AUTOR. PRESUNÇÃO DE POSSE DE BOA-FÉ. POSSIBILIDADEDE RETENÇÃO E INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS/ACESSÕES. NECESSIDADE DE LI-QUIDAÇÃO POR ARTIGOS. CUMULAÇÃO SUBSIDIÁRIA DE PEDIDOS. SUCUMBÊNCIARECÍPROCA. COMPENSAÇÃO. - Comprovada a falta de posse exclusiva do autor emimóvel do qual é co-proprietário, inviável o pedido de usucapião extraordinário.- Ante a ausência de prova de má-fé do autor e pelo fato de que o mesmo ocupavao imóvel sem resistência do condomínio ou de qualquer dos condôminos, pre-sume-se a posse de boa-fé, razão pela qual a retenção e indenização das benfei-torias/acessões se impõem, apurada mediante liquidação por artigos. - Em setratando de cumulação subsidiária de pedidos, julgado improcedente o principale acolhido o subsidiário, impõe-se a distribuição da sucumbência de forma recí-proca. - Verificada a sucumbência recíproca, impõe-se que os consectários da su-cumbência sejam recíproca e proporcionalmente distribuídos e compensados,nos termos do art. 21 , do Código de Processo Civil .

TJ-DF - APELAÇÃO CÍVEL DO JUIZADO ESPECIAL ACJ20141110018687 (TJ-DF)

Data de publicação: 10/06/2015Ementa: JUIZADO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS EM

MORAIS. FATURAS PELO SERVIÇO DE FORNECIMENTO DE ÁGUA. TARIFA MÍNIMA.REQUERIMENTO À CAESB PARA EFETUAR A SUSPENSÃO DO SERVICO. MULTA PELAFALTA DE ACESSO AO HIDRÔMETRO. RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO CARAC-TERIZADA. MERA COBRANÇA NÃO ENSEJA DANO MORAL. AUSÊNCIA DE COMPRO-VAÇAO DE INSCRIÇÃO EM CADASTRO NEGATIVO DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO.RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1.No sistema de distribuição do ônus da provaprevisto pelo Código de Processo Civil , cabe ao autor comprovar os fatos consti-tutivos do direito alegado e ao réu os fatos desconstitutivos, modificativos, ex-tintivos e impeditivos (art. 333 , CPC ). 2.No caso em exame, as faturas de fls.11/12 emitidas pela CAESB comprovam o pedido de suspensão do serviço pelotitular da unidade e a impossibilidade de acesso ao hidrômetro, o que gerou àaplicação de multa. De igual forma, a partir de então manteve-se a cobrança doserviço pela tarifa mínima, conforme previsão na legislação de regência. 3.A provadeixou evidenciado que o acesso ao hidrômetro dependia de única e exclusivaautorização do Condomínio. Neste caso, a impossibilidade da CAESB em efetuara lacração do hidrômetro foi a razão das despesas cobradas pela empresa juntoao respectivo consumidor. Portanto, devida a reparação do dano material. 4.Asimples cobrança, ainda que indevida, não gera dano moral, conforme remansosajurisprudência pátria. A falta de prova de que houve a inscrição indevida do nomeem cadastro de proteção ao crédito também impossibilita qualquer pretensão in-denizatória sob esse fundamento. 5.RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PRO-VIDO.

TJ-MA - APELAÇÃO APL 0035692014 MA 0024110-03.2006.8.10.0001(TJ-MA)DATA DE PUBLICAÇÃO: 23/10/2014

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO ORDINÁRIA. RESPONSABILIDADE CIVIL.CONSTRUÇÃO DE CONDOMÍNIO FECHADO. INFILTRAÇÕES NAS CASAS. LAUDO PE-RICIAL CONCLUSIVO. FALHA NA EXECUÇÃO DO SISTEMA DE DRENAGEM DAS ÁGUASPLUVIAIS. OBRA DENTRO DO PRAZO DE GARANTIA LEGAL. ART. 618 DO CC/2002 .DEVER DA CONSTRUTORA DE REPARAÇÃO DOS DANOS. SENTENÇA MANTIDA. I. Pre-sentes todos os pressupostos necessários para configurar a responsabilidade civil,a saber, o ato (comissivo ou omissivo), o dano e o nexo de causalidade, sendodispensável ao caso a comprovação da culpa, em razão da relação de consumoque une as partes, resta caracterizado o dever de reparação dos danos sofridospelos consumidores. II. Laudo pericial conclusivo no sentido de que a empresaresponsável pela construção do condomínio não cuidou de construir um adequadosistema de captação de águas pluviais do terreno vizinho, razão principal para asinfiltrações nas paredes das casas. III. Obrigação imposta à construtora em con-formidade com o direito previsto no art. 618 do CC , segundo o qual "nos contratosde empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro demateriais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pelasolidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo".IV. Apelação improvida.

*Fonte:www.jusbrasil.com.br

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Prevenção contra choques

Dependendo da intensidade da descarga, umchoque elétrico pode levar uma pessoa a óbitoimediatamente. Para evitar acidentes, a manuten-ção das boas condições das instalações elétricasé fundamental para se proteger deste perigo e,de quebra, economizar energia. A principal me-dida para evitar o susto é instalar o interruptor di-

ferencial residual (IDR) no quadro de distribuição.Esse dispositivo é de uso obrigatório desde 1997,segundo determinação da Associação Brasileirade Normas Técnicas (ABNT).

O IDR realiza a leitura do circuito elétrico ininter-ruptamente. Por menor que seja, a variação éidentificada e, caso alguém toque o aparelho alvocarregado, o dispositivo automaticamente desligaa instalação, evitando a descarga elétrica na pes-soa. Certifique-se que o IDR esteja em perfeitacondição, sobretudo em áreas molhadas comocopa do salão de festas e banheiros coletivos.

Economia de água

Pequenas mudanças no pro-cesso de limpeza com a utiliza-ção de produtos, equipamentose acessórios podem reduzir ou,até mesmo, eliminar o uso daágua nesta ação. O meio am-biente e o caixa do condomínioagradecem a economia!

Veja algumas técnicas e equi-pamentos que podem auxiliarna redução do desperdício: 1)Limpeza a vapor (Tal técnica é

indicada para lim-peza e higieniza-ção de banheiros,azulejos, pia, pisosem geral, cortinase tapetes. O uso dalimpadora a vaportem baixo con-sumo de água eenergético); 2) La-vadora de altapressão (ideal para limpar esca-darias, fachadas, halls, corredo-res, áreas de lazer e calçadas,podendo gerar uma economiade até 80% no uso de água); 3)Panos de microfibra (diferente-

mente dos panosde algodão con-vencionais, absor-vem mais água esujidade em 200%,podendo ser usa-dos para diferentesambientes); 4) Bor-rifador (é um aces-sório poucolembrado, mas

que faz muita diferença no pro-cesso de limpeza, uma vez quepode auxiliar na reutilização daágua. Pode ser um item impor-tante na higienização de super-fícies).

Interjornada e intrajornada

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O processo acima citado refe-ria-se a caso em tudo similar aopresente. Citamos a seguir afundamentação do relator, aco-lhida por unanimidade pelo co-legiado:“Primeiramente, nem tudo o

que a Convenção de Condomí-nio disse será fato, será ‘lei entreos condôminos’, se o dito ferir alei e a lógica.“A imposição de participação

do autor nas despesas condomi-niais não se justifica nem pelofundamento lógico, nem pelo ju-rídico, ambos infringidos pelaConvenção, firmada com óbviointuito de, prejudicando o autor,plasmar o locupletamento injus-tificado e irrazoável dos demaiscondôminos, que aí teriam al-guém mais com quem ratear asdespesas condominiais. Nãocolhe. “As lojas, no caso em tela, pos-

suem acesso próprio à via pú-blica, tendo seu próprio controlede água, luz, etc. Não cabe exi-gir-se do proprietário a participa-ção na conta comum deeletricidade, p.ex., ou requererque custeie despesa com manu-tenção de elevador; a unidadeautônoma não é beneficiadacom a limpeza das áreas de usocomum, outrossim, efetuando ocondômino a própria limpeza e

manutenção da unidade.“Fere o bom senso exigir-se

que o condômino, na espécie,pague por serviço de que nãousufrui (e nem poderia, dada alocalização da loja, inocorrentebenefício e uso da área comum).“Este é, exatamente, o exem-

plo fornecido por FRANCO &GONDO (CONDOMÍNIO EMEDIFÍCIOS, Editora RT, p.135): ‘(…) lembre-se o caso do pro-

prietário de loja, com acesso di-reto à via pública, semnecessidade de utilizar-se do ele-vador, do abastecimento deágua, luz e força do edifício. Nãousufruindo tais serviços, comuns,a ele não cabe contribuir parasua manutenção’.“Ainda os mesmos autores:“Nas construções de edifícios

(…) contendo lojas no andar tér-reo e apartamentos na parte supe-rior, tendo as lojas acesso direto àvia pública e contando com liga-ções diretas aos serviços de utili-dade pública (…), em comumcom as demais unidades do edifí-cio são apenas o terreno, o te-lhado, as paredes externas edivisórias das unidades autônomase outras coisas ou áreas que, porsua natureza ou destinação, per-tencem a todos os condôminos”(op. cit., p. 24).

Em condomínios, a vontadeda maioria, desde que atin-

gido o quórum legal, sempre pre-valece. No entanto pode, emalguns casos, impor situações in-justas em desfavor de um ououtro condômino que acabasendo penalizado, como, porexemplo, pagar mais por um ser-viço utilizado igualmente portodos os moradores ou mesmoimpor a construção de uma obraque pode gerar dano a determi-nada unidade, a ponto de desva-lorizá-la.Com base no Código Civil, se

a assembleia aprovar, por exem-plo, a construção de uma lajepara cobrir os automóveis de de-zenas de condôminos e essa ino-vação vir a prejudicar aventilação, retirar a incidênciade sol no apartamento térreo, odono deste, poderá de maneiraindividual, impedir a realizaçãoda obra, mesmo que esta tenhasido aprovado por mais de 90%dos condôminos.

NULIDADE - Por saber que acoletividade pode cometer abusos,agir de forma egoísta ou inconse-quente por não se preocupar emprejudicar um vizinho, o CódigoCivil contém dispositivos que per-mitem que uma deliberação oucláusula da convenção possa serderrubada em determinadas situa-ções. Caberá a parte prejudicadaagir com celeridade e conheci-mento jurídico para requerer a nu-lidade da deliberação que resulteem enriquecimento sem causa,que pode ser configurada pela co-brança abusiva da quota de con-domínio em percentual maior ouacima do rateio igualitário sobreuma unidade maior, sem que estausufrua a mais do serviço que éprestado na área comum. Se todosos apartamentos usufruem exata-mente da mesma forma da manu-tenção, conservação, obras e dosempregados que prestam os servi-ços nas áreas comuns, o paga-mento deve ser feito de maneiraigualitária, já que o tamanho daunidade (cobertura, apto tipo outérreo) não gera maior custo, poiso rateio de despesas decorre daárea externa e não do interior dasunidades. Há ainda situações emque é abusiva a cobrança de umapartamento ou de uma loja, porserviços que esta unidade não usu-frui ou não a beneficia.

Decisão da assembleia nem sempre é soberana

A lei protege a minoria no condomínio quando a deliberação éabusiva ou ilegal

PRINCÍPIOS JURÍDICOS -A cláusula da convenção ou adeliberação da assembleia quevenha afrontar princípios jurídi-cos ou algum artigo do CódigoCivil, por serem hierarquica-mente superiores, poderá ser in-validada judicialmente. Para nãodeixar dúvidas, reproduzimosparte do Acórdão do Tribunal deJustiça do Rio Grande do Sul, oqual entendeu ser ilegal a co-brança da quota de condomíniocom base na fração ideal, pois elaobrigava um proprietário a pagarpor serviços que não beneficia-vam a sua unidade, mas que ocondomínio insistia em cobrarpela fração ideal pelo fato dessaregra constar na convenção, jáque o inciso I, do artigo 1.336 doCódigo Civil permite. Ocorre que, a aplicação do in-

ciso I, do artigo 1.336 não podeferir quatro outros artigos doCódigo Civil que consagramque um contrato deve ser elabo-rado com boa-fé, não pode gerarsituação de desequilíbrio oulesão, deve atender a função so-cial, ou seja, ser justo, sendo ve-dado qualquer aprovação ourateio que acarrete enriqueci-mento sem causa. Vejamos os argumentos dos

Desembargadores da 19ª CâmeraCível do TJRS, na ApelaçãoCível nº 70015385883, queisentou o proprietário do aparta-mento térreo de pagar despesascom elevador e outros itens queestavam sendo imposta a elecom base na fração ideal:

“No nuclear, não podem osapartamentos térreos contri-buir na mesma proporção deseus equivalentes em andareselevados sobre despesas quenão dão origem, sequer em po-tencial; não podem participardo rateio em igualdade de con-dições – quer dizer, pelo fator dafração ideal – se não se utilizam,nem em potencial, de serviçoscomo os de elevador, p.ex. Odebate central já é conhecidodesta Câmara, que assim deci-diu, por ocasião do julgamentoda AC 70001513902 em 2003,relator o signatário: (…) LOJATÉRREA QUE NÃO TEMPARTICIPAÇÃO NAS DES-PESAS RELATIVAMENTEA ÁREAS DE USOCOMUM NÃO PAGACONDOMÍNIO”

Uma expressão chave para sealcançar um planejamento eficaz é ocomprometimento coletivo

“Nenhuma assembleia, ata, re-gulamento ou convenção pode irde encontro a tal realidade, porum imperativo lógico”.“O condômino somente pode

suportar, na proporção de suaparticipação no condomínio, asdespesas de conservação das coi-sas de cuja utilização efetiva-mente participe. Onde nãoexiste o gozo e/ou o uso da coisacomum, não existe obrigação desuportar as correspondentes des-pesas. Como no caso”. A nova convenção de condo-

mínio não é LEI, não é absolutae nem pode ir de encontro à LEI.Tal, independe do quórum, daforma adotada, do registro.Então, primeiramente, atente-separa o fato de que nem tudo oque a Convenção de Condomí-nio disser será fato, será “leientre os condôminos”, se o ditoferir a lei e a lógica.”“E a lei determina a contribui-

ção do condômino naquilo emque o mesmo efetivamente forpartícipe na despesa (Lei4591/64); o demais é abuso dedireito originário dos demaiscondôminos, interessados emaumentar o rateio das despesaspara diminuir suas própriascontribuições. Não colhe. Fere o bom senso (e a lei) exi-

gir-se que o condômino, na espé-cie, pague por serviço de que nãousufrui (e nem poderia, dada alocalização da loja, inocorrentebenefício e uso da áreacomum).”

ASSESSORIA - Sendo o con-dômino, minoria, é aconselhávelter acompanhamento jurídico deum especialista para expor seuproblema na assembleia, pois aexperiência tem comprovado queo grupo majoritário, em algumassituações, comete abusos, sendocomum constranger, ofenderaquele que está em menor nú-mero ou fraudar a ata ao negar in-serir os argumentos de quem estásendo prejudicado. O autorita-rismo e o desrespeito para imporuma vontade não tem limites,pois o grupo em maior númeroentende que pode tudo e que nãohá lei que impeça seus objetivos,mesmo que sejam injustos.

n Advogado e Presidente da Comissãode Direito Imobiliário da OAB-MGDiretor da Caixa Imobiliária NetimóveisBH-MGProfessor da pós-graduação da EscolaSuperior de Advocacia da [email protected] –Tel. (31) 3225-5599.

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