DAER x LV

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CLAREL PERÍCIASEngenharia de Avaliações & Perícias Judiciais

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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE RIO GRANDE/RS

Clarel da Cruz Riet, infra-assinado, engenheiro civil, perito judicial nomeado nos autos de DESPEJO RURAL-RETOMADA, processo n.º 023/1.08.0000xxx-x, em que é AUTOR DAER – Departamento Autônomo de Estradas de Rodagem do RGS e RÉU xxxxxxxxxxxxx e outros, tendo procedido aos estudos e diligências que se fizeram necessários, vem apresentar a V. Exa. as conclusões a que chegou, consubstanciado no seguinte:

LAUDO DE ENGENHARIA




ÍNDICE

1. OBJETIVO DA PERÍCIA ....................................................................................

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2. PRELIMINARES ...............................................................................................

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3. VISTORIA DO LOCAL ......................................................................................

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4. METODOLOGIA ...............................................................................................

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5. RESULTADO DA AVALIAÇÃO ...........................................................................

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6. CONSIDERAÇÕES FINAIS ................................................................................

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1. OBJETIVO DA PERÍCIA O objetivo deste trabalho consiste em através de vistoria do local, na RS 734, na obtenção do valor de mercado de um terreno situado entre o Km 1+ 277,83m e Km 1+ 513,32m, no lugar denominado Bolaxa. 2. PRELIMINARES Visando a duplicação da rodovia no segmento RS/734, trecho Cassino – Entroncamento BR/392, o Decreto n.° 44.668 de 09/10/2006 declarou de utilidade pública, para fins de desapropriação, o segmento com início do trecho no Km 0+000m, na Avenida Rio Grande, 30,00m antes da Agência dos Correios, no Cassino e o seu final no viaduto do entroncamento da BR/392 que corresponde ao PF, como Km 10+684,27m, sendo a extensão total do trecho de 10.684,27m, com largura de faixa de domínio de 30 a 40m. Em função deste decreto, foi declarado de utilidade pública o imóvel da Ré, proprietária de um terreno tendo como benfeitorias uma casa mista de alvenaria e madeira, com área total de 69,78m2, situado no lugar denominado Bolaxa, no Cassino, município de Rio Grande, com 296m de frente por 80m de profundidade, conforme matrícula n.º 57.562 fl. 01, do livro 2 do Registro de Imóveis de Rio Grande. A área de terreno desapropriado é de 5.176,97m2 e corresponde a toda a extensão da frente do terreno por uma profundidade média de 17,50m, atingindo, portanto, a casa acima referida, a qual, conforme foto anexo situa-se bem próxima da rodovia.

O DAER avaliou em R$2,29/m2, totalizando a importância de R$11.855,26, tendo o autor chegado a este preço dividindo o valor venal atribuído pela Secretaria Municipal da Fazenda de Rio Grande, referente ao exercício de 2007 de R$54.401,92 pela área total do terreno, que é de 23.680m2. Por não ter havido acordo extrajudicial quanto ao valor da indenização, o trabalho deste perito é a determinação do valor de mercado do bem em questão. 3. VISTORIA DO LOCAL A perícia ocorreu no 23/06/2008, às 14:00 horas, contando além deste perito com a presença do engenheiro Sandro Wagner Vaz dos Santos, coordenador do 7º DOP e assistente técnico do autor. O terreno situa-se entre o Km 1+ 277,83m e Km 1+ 513,32m, no lugar denominado Bolaxa, possui duas testadas, sendo uma com 80 metros de frente a leste, com a Rua Engenheiro Sérgio Pernigotti, por igual medida no fundo a oeste, confrontando com terreno pertencente a Cyrenia Simões Lopes Velloso, por 296 metros de comprimento por ambos os lados, pelos quais confronta, ao norte, com a Avenida Engenheira Lúcia Maria Balbela Chiesa e ao sul, com Herança de Antônio Rodrigues Santiago. No íntimo da presente destinação a que a área avalianda está designada e considerando a existência de várias unidades residenciais, comerciais e empreendimentos imobiliários já implantados no local, a referida área não mais representa as características de Área Urbana de Ocupação Rarefeita (AUOR) de áreas circunvizinhas, como definia o antigo Plano Diretor, mas características de um mercado de procura abundante, refletindo o acerto do novo Plano Diretor criado pela Lei Municipal n.º 6587/2008 ao instituir o regime urbanístico das unidades de planejamento, definindo a área em questão como Área Urbana de Ocupação Intensiva (AUOI) e com as identificações UR40 e COR 14, concedendo uma extensa lista de atividades permitidas, tal como habitação multifamiliar, a qual não era permitida pelo plano anterior.




4. METODOLOGIA

Em função da inexistência em número suficiente de dados (terrenos) de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas, os elementos amostrais não puderam ser ponderados com a utilização da inferência estatística, a qual é feita a partir de uma equação matemática conhecida como modelo de regressão, entretanto o método de avaliação adotado foi o Comparativo Direto de Dados de Mercado, sendo este o que melhor define o valor através da comparação com dados levando em consideração as diferentes tendências e flutuações existentes no mercado imobiliário.

5. RESULTADO DA AVALIAÇÃO

Os terrenos existentes entre a entrada do Cassino e o Bolaxa, trecho que compreende o terreno da expropriada, com lotes variando entre 10x30m e 12x30m estão sendo comercializados por valores nitidamente maiores próximos do Cassino, diminuindo progressivamente a medida que se afasta do balneário e se aproxima do Bolaxa. Os lotes próximos do Cassino estão sendo comercializados por valores que variam entre R$185,00/m2 e R$150,00/m2, tendo como exemplos um terreno com 12x32m vendido por R$70.000,00 e outro, constituído de 05 lotes de 12x32m, somando 60m de frente por 32m de profundidade, com área total de 1.920m2, o qual foi vendido recentemente por R$300.000,00, ambos negociados pela imobiliária Jonas Otero Imóveis, decrescendo até atingir um valor de mercado de aproximadamente 96,00/m2 no entorno do Bolaxa.

Considerando a circunvizinhança do terreno da ré, a média ficou entorno de R$104,00/m2, entretanto tendo em vista que as terras expropriadas não implicarão em significativo prejuízo a vocação econômica do terreno remanescente do expropriado, este restou avaliado em R$78,00/m2, atingindo por todo terreno a importância de R$ 403.803,66 (Quatrocentos e três mil, oitocentos e três reais e sessenta e seis centavos), somado ao valor estimado da casa existente no terreno avaliada em R$45.000,000 (Quarenta e cinco mil reais), totalizando a importância de R$448.803,66 (Quatrocentos e quarenta e oito mil, oitocentos e três reais e sessenta e seis centavos). 6. CONSIDERAÇÕES FINAIS A lei brasileira, segundo o texto primitivo do DL 3.365, de 21/06/1941, determinava que realmente fosse fixada a indenização segundo o valor do bem expropriado á época da declaração de utilidade pública ("Art. 26 – No valor da indenização, que será contemporâneo da declaração de utilidade pública, não se incluirão direitos de terceiros contra o expropriado"). Mas tal redação foi alterada pela Lei n.º 2.786, de 21/05/1956, a partir da qual o valor indenizatório passou a ser contemporâneo da avaliação ("Art. 26 – No valor da indenização, que será contemporâneo da avaliação, não se incluirão direitos de terceiros contra o expropriado").

Assim, extrair preços de anúncios de jornais ou se basear em informações fiscais, estas últimas, via de regra, não condizentes com a realidade, não leva a um critério científico, dado a disparidade entre os imóveis ofertados, não só no que diz respeito a localização, mas, sobretudo, com a metragem, potencialidade, condições de acesso e outros atributos. Portanto, um bem desapropriado não deve ser avaliado unicamente com base em valores determinados para efeito de tributação, onde costuma existir uma divergência entre os valores fixados para fins tributários e aqueles que os imóveis alcançam para vendas à vista, sendo os primeiros fixados em bases bastante modestas.




No plano específico dos autos, o autor se esteou para a avaliação em uma certidão da

Secretaria da Fazenda, datada de 01/10/2007, a fls. 12, retro, onde aparece para efeito de pagamentos de tributos municipais para o exercício de 2007, o valor venal de R$54.401,92, entretanto, constata-se um descompasso ao comparar este com os valores constantes no documento de fls. 20, retro, onde é citada a guia de avaliação fiscal n.º 1739, datada de 04/07/2006, da Secretaria da Fazenda de Rio Grande, onde consta o valor venal de R$119.821,00, valor este que foi transcrito para a matrícula do Registro de Imóveis, a fls. 16, retro. -.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-

Vai o presente Laudo, desenvolvido em 05 (Cinco) folhas impressas em um só lado, todas rubricadas, sendo a última datada e assinada, acompanhado dos seguintes documentos, totalizando 08 (Oito) folhas.

I- ART n.º 4523008* II- Mapa da região extraído do Plano Diretor III- 02 fotos da casa existente no terreno

À disposição de Vossa Excelência para outras informações que julgar pertinente.

Rio Grande, 12 de setembro de 2008.

------------------------------------ Clarel da Cruz Riet

Perito do Juízo Eng. Civil – CREA 66.891-D Perito - IBAPE 1.047/99

*(não incluído neste exemplo real)




ANEXO II




ANEXO III

Foto 1- Fachada da casa mencionada no item 2. Preliminares, do laudo.

Foto 2- Em função da proximidade da rodovia a casa será encampada pelo trecho desapropriado.

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