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PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVILPERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL

CURSO DE ESPECIALIZAÇÃO EM CONSTRUÇÃO CIVILCURSO DE ESPECIALIZAÇÃO EM CONSTRUÇÃO CIVIL

Professores:Adriano de Paula e Silva

Cristiane Machado Parisi Jonov

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Cristiane Machado Parisi Jonov

PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVILCONCEITOS DE DIREITOCONCEITOS DE DIREITO

CONCEITOS DE DIREITO

1. CONCEITO DE DIREITO

É o conjunto de normas e princípios que regem a atividade do Estado a relação− É o conjunto de normas e princípios que regem a atividade do Estado, a relaçãodeste com os particulares, assim como o atuar recíproco dos cidadãos

− Divide-se tradicionalmente em direito público e direito privadode se t ad c o a e te e d e to púb co e d e to p ado

2. DIREITO PÚBLICO

− Compreende o direito público interno e o direito público externo

3. DIREITO PÚBLICO INTERNO

− Regula a organização e competência do Estado, ou seja, todos os interessesestatais e sociais

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PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL CONCEITOS DE DIREITOCONCEITOS DE DIREITO

O Direito público interno engloba, entre outros :

− Direito Constitucional− Direito Administrativo− Direito Tributário− Direito Processual (civil e penal)

4. DIREITO PÚBLICO EXTERNO

− Ocupa das relações dos Estados soberanos entre si, assim como das atividadesdestes com organismos internacionais

5. DIREITO PRIVADO

− Cuida dos interesses individuais e suas relações com o Estado

− Engloba o Direito Civil e o Direito Comercial

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6. DIREITO SUBJETIVO E OBJETIVO

− O direito subjetivo é o direito que tem cada cidadão de ingressar em juízoO direito subjetivo é o direito que tem cada cidadão de ingressar em juízoreivindicando algo

− O direito objetivo é o arcabouço de normas de que o Estado dispõe para aplicaro direitoo direito

7. FONTES DO DIREITO

− Código Civil:“Quando a lei for omissa, o Juiz decidirá o caso de acordo com a analogia, oscostumes e os princípios gerais do direito.”p p g

− Analogia:Jurisprudência ou súmula de tribunaisJurisprudência ou súmula de tribunais

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− Jurisprudência:Corresponde a uma série de julgamentos em sentenças prolatadas numamesma direção para um caso semelhanteç p

− Costumes:Usos normalmente empregados nas relações entre os cidadãos do localUsos normalmente empregados nas relações entre os cidadãos do localExemplo: preço que um engraxate cobra por seus serviços

í− Princípios gerais do direito:São normas tradicionais, baseadas no bom-senso e que regulam as relaçõessociais desde a época do direito romanoExemplo: “Dar a cada um o que é seu.”p q

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PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL NOÇÕES DE PROCESSO CIVILNOÇÕES DE PROCESSO CIVIL

NOÇÕES DE PROCESSO CIVIL

1 INTRODUÇÃO1. INTRODUÇÃO

− Quando duas ou mais pessoas possuem interesse sobre o mesmo bem ouutilidade, surge entre elas um conflito de interesses

− Tal conflito pode dar lugar à manifestação da vontade de uma delas de exigir asubordinação do interesse da outra ao próprio (pretensão)

− Se essa vontade é resistida, configura-se então um litígio ou lide

− A função de decidir a lide é atribuída a um terceiro sujeito, desinteressado eimparcial que é o Estado através de seus órgãos jurisdicionaisimparcial, que é o Estado, através de seus órgãos jurisdicionais

− Quando alguém ingressa em Juízo, geralmente o faz para obter do órgãojurisdicional (que na primeira instância é o Juiz), uma decisão que acolha suapretensão pondo fim à lidepretensão, pondo fim à lide

− O processo civil é, portanto, um ACTUM TRIUM PERSONARUM, ou seja, umarelação entre três pessoas, em que um litigante (Autor) pede a um Juiz que lhereconheça ou faça valer um direito contra uma outra pessoa (Réu)

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reconheça ou faça valer um direito contra uma outra pessoa (Réu)


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2. AS DIVISÕES DO PROCESSO CIVIL

O processo civil tem a seguinte divisão clássica:O processo civil tem a seguinte divisão clássica:

− Processo de Conhecimento− Processo de Execução

P C l− Processo Cautelar

3. O PROCESSO DE CONHECIMENTO3. O PROCESSO DE CONHECIMENTO

− O Autor pede ao Juiz que lhe reconheça um direito

T i t d J i lh d ã t ã d t− Termina com a sentença do Juiz, acolhendo ou não a pretensão do autor,condenando ou não o Réu a uma determinada prestação

− O processo se desenvolve com a produção de provas e termina com umaã ã

p p ç psentença de declaração ou de condenação

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4. O PROCESSO DE EXECUÇÃO

− O Autor pede ao Juiz que lhe faça valer um direito já reconhecido por sentençaO Autor pede ao Juiz que lhe faça valer um direito já reconhecido por sentençajudicial ou outro título

− No caso de dívidas, o Réu deve pagar em 24 horas ou ter os bens nomeados apenhora (podem haver embargos)penhora (podem haver embargos)

5. O PROCESSO CAUTELAR

− O Autor pede ao Juiz que determine certas providências urgentes, ao lado, ouantes do processo principal

− Para que o Juiz conceda são necessários dois fatores:

Periculum in mora

Fumus boni iuris

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6. JULGAMENTO DO PROCESSO

No julgamento do processo, o Juiz pode tomar três caminhos :No julgamento do processo, o Juiz pode tomar três caminhos :

(a) Extinção do processo: ausência de algum pressuposto processual

(b) J l i d d lid l d ã fi i(b) Julgamento antecipado da lide: elementos dos autos são suficientes

(c) Designação de audiência preliminar: tentativa de conciliação

Conciliação: homologada por sentença

Não conciliação: decisão de saneamento

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7. DECISÃO DE SANEAMENTO

− É interlocutória, onde o Juiz determina o prosseguimento do feitoÉ interlocutória, onde o Juiz determina o prosseguimento do feito

− Nesse período os autos estão conclusos, isto é, não disponíveis para seremretirados por estarem em poder do Juiz

− Designação da audiência de instrução e julgamento

− Determinação para que as partes especifiquem provasç p q p p q p

8. PROCEDIMENTOS

− É o modo pelo qual o processo anda, também conhecido como rito

− O procedimento pode ser Sumário ou Ordináriop p

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9. PROCEDIMENTO SUMÁRIO

− Utilizado para permitir maior celeridade aos fatosUtilizado para permitir maior celeridade aos fatos

− Usual em causas de valor abaixo de 20 SM, ou ações regidas por leis fora docódigo, como perícias de trânsito

− O Juiz designa audiência de conciliação em 30 dias

10. PROCEDIMENTO ORDINÁRIO

− Petição Inicial do Autor através de seu advogado

− Citação do Réu (Correio, Oficial de Justiça ou Edital)

− Petição de Contestação (15 dias para apresentar resposta)ç ç ( p p p )

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− Julgamento antecipado ou despacho saneador abrindo vistas às partes

− Nomeação do Perito e indicação dos Assistentes Técnicos pelas partesNomeação do Perito e indicação dos Assistentes Técnicos pelas partes

− Realização de perícias e diligências

A diê i d i ã j l− Audiência de instrução e julgamento

− Sentença Judicial

− Transitada em julgado, o Réu deverá cumprir a sentença

− Caso contrário, o Autor deverá obrigá-lo através do processo de execução

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11. TUTELA ANTECIPADA

− É o provimento que defere provisoriamente o pedido inicial, no todo ou emÉ o provimento que defere provisoriamente o pedido inicial, no todo ou emparte

− É semelhante a medida cautelar, só que esta requer processo próprio

− Só pode ser dada a requerimento da parte e não de ofício

− Pode ser dada liminarmente no recebimento da inicial ou em qualquerq qmomento do curso do processo

− Na tutela antecipada não é dada nenhuma medida irreversível (as medidas sãoprovisórias)p )

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PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVILNOÇÕES DE PROCESSO CIVILÇ

12. PROCESSO E AUTOS

− Processo é a relação jurídica que se estabelece entre Juiz, Autor e Réu e queProcesso é a relação jurídica que se estabelece entre Juiz, Autor e Réu e quese modifica a cada ato jurídico praticado

− Autos (impropriamente denominados “processo”) são as folhas que contêmtudo o que acontece no processo lavrado à termotudo o que acontece no processo, lavrado à termo

13. PETIÇÃO INICIAL

− Subscrita por advogado, deve conter o pedido do Autor e os fundamentosjurídicos do mesmo

− Deve ser escrita de maneira lógica e compreensível, para que o Réu a entendae defenda-se

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14. VALOR DA CAUSA

− Art. 258 do CPC: Na petição inicial deve-se atribuir um valor à causa, ainda queArt. 258 do CPC: Na petição inicial deve se atribuir um valor à causa, ainda queesta não tenha conteúdo econômico imediato

− Em regra, o valor da causa deve corresponder ao proveito econômico a serconseguido pelo Autorconseguido pelo Autor

15. CITAÇÃO E INTIMAÇÃO

− Art. 213 do CPC: Citação é o ato pelo qual se chama a juízo o Réu paradefender-se

− Se houver suspeita de ocultação a citação é feita com hora certa, não tendoêxito dá-se por feita a citação

− Art 234 do CPC: Intimação é o ato pelo qual se dá ciência à alguém dos atos eArt. 234 do CPC: Intimação é o ato pelo qual se dá ciência à alguém dos atos etermos do processo, para que faça ou deixe de fazer alguma coisa

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16. A RESPOSTA DO RÉU

− A resposta do Réu (prazo de 15 dias) poderá ser de contestação, exceção,A resposta do Réu (prazo de 15 dias) poderá ser de contestação, exceção,reconvenção ou reconhecimento do pedido

− A contestação é a forma mais importante e freqüente. Se o Réu não contesta(ignora) é considerado revel (não sendo mais citado) e reputa-se como(ignora), é considerado revel (não sendo mais citado) e reputa se comoverdadeiros os fatos afirmados pelo Autor. O Réu deve impugnarespecificadamente cada um dos fatos narrados na petição inicial

− Na exceção o Réu alega que a causa não pode ser julgada por aquele JuizNa exceção o Réu alega que a causa não pode ser julgada por aquele Juiz(incompetência, impedimento ou suspeição)

− Na reconvenção (menos freqüente) o Réu propõe no mesmo processo umaação conexa contra o Autoração conexa contra o Autor

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17. AS PROVAS

− Quando alguém entra em Juízo, deve provar o que alegaQuando alguém entra em Juízo, deve provar o que alega

− Todos os meios lícitos e morais de prova são válidos

O i i ã d h i i í i− Os meios usuais são documentos, testemunhas, vistorias, perícias, etc

18. AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO E JULGAMENTO18. AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO E JULGAMENTO

Em geral segue as seguintes etapas:

( ) Ab t d t ti d d(a) Abertura, com a presença das partes e seus respectivos advogados(b) Tentativa de conciliação, se infrutífera passa-se à instrução(c) Reunião e exame das provas respectivas(d) Esclarecimentos de Peritos e Assistentes (eventual)(d) Esclarecimentos de Peritos e Assistentes (eventual)(e) Ouvida do Autor e do Réu(f) Ouvida das testemunhas(g) Debates (advogados dirigem-se ao Juiz)(h) S t d d l 10 di

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(h) Sentença desde logo ou em 10 dias


19. A SENTENÇA

− Juiz entrega sua prestação jurisdicional, acolhendo ou não o pedido formuladoJuiz entrega sua prestação jurisdicional, acolhendo ou não o pedido formuladopelo Autor

− A sentença tem força de lei, no limite das questões decididas

− Compõe-se de três partes:

Relatório (resumo do processo);( p );

Fundamentação (análise dos fatos);

Dispositivo (conclusão)Dispositivo (conclusão)

− Podem ser meramente declaratórias ou condenatórias

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20. OS RECURSOS

− Contra as decisões do Juiz cabem recursosContra as decisões do Juiz cabem recursos

− O recurso contra a sentença é a apelação

S d d ã f d á− Se uma das partes do processo não se conforma com a sentença, poderáapelar para a 2a Instância (prazo legal de 15 dias corridos)

− Na 2a Instância (Tribunal de Justiça ou Tribunal de Alçada) o novo julgamentoé í é

( ç ç ) j gé feito por uma “turma” de juízes e o resultado do julgamento é denominadoacórdão

− Quando um acórdão ou sentença são obscuros cabe o embargo de declaração,Q ç g ç ,quando o acórdão não é unânime cabe um embargo infringente

− O agravo é o recurso contra uma decisão interlocutória do Juiz (intermediária)

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PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL PERÍCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIAPERÍCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA

PERÍCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA

Essa matéria situa-se na área de Engenharia de Avaliações e Perícias ou Engenharia Legal

Alguns exemplos de Perícias Judiciais de Engenharia são:

(a) Avaliações de imóveis:(a) Avaliações de imóveis:- Processos de Desapropriação- Processos de Partilha de Bens (Varas de Família)- Ações de Enriquecimento sem Causaç q

(b) Arbitramento de aluguéis- Lei de Locação: LEI 8.245 (CPC)

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(c) Discussão sobre valores de tributos em imóveis

(d) Perícias de patologias construtivas(d) Perícias de patologias construtivas- Descolamento de cerâmica- Infiltrações em garagens por ausência de impermeabilização- Corrosão de armaduras

O profissional de Engenharia ou Arquitetura pode atuar nessa área como:

(1) Perito Oficial

(2) Assistente Técnico

(3) Árbitro

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RESOLUÇÃO Nº 345 DO CONFEA DE 27.06.1990

− VISTORIA é a constatação de um fato, mediante exame circunstanciado eVISTORIA é a constatação de um fato, mediante exame circunstanciado eminucioso dos elementos que o constituem, sem a indagação das causas que omotivaram

Na área jurídica costuma-se dizer que não há como discordar de uma vistoria

Vistoria para Avaliação

Vistoria Técnica

Vistorias Cautelares

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− AVALIAÇÃO é a atividade que envolve a determinação técnica do valormonetário de um bem

− PERÍCIA é a atividade que envolve a apuração das causas que motivaramdeterminado evento

− LAUDO é a peça na qual o Perito, profissional habilitado, relata o que observoue dá suas conclusões ou avalia o valor de coisas ou direitos

É um relatório elaborado pelo Perito após a realização da Avaliação ou daPerícia contendo seus resultados

Existe uma discussão acerca da denominação do relatório dosAssistentes Técnicos. Juridicamente costuma-se denominar LAUDOapenas o relatório do Perito e o relatório dos Assistentes édenominado PARECER TÉCNICO

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− ARBITRAMENTO é a atividade que envolve a tomada de decisão ou posiçãoentre alternativas tecnicamente controversas ou que ocorrem de aspectossubjetivos

CONCEITO MAIS MODERNO ARBITRAGEM

Lei de Arbitragem de 1992É uma convenção privada celebrada entre duas ou mais pessoas, para a

l ã d t é i t é d i t ã d isolução de suas controvérsias, através da intervenção de uma ou mais pessoas(árbitros) que recebem poderes de seus convenientes, para com base nessaconvenção decidirem os seus conflitos, sem a intervenção do Estado, sendo quea decisão destinada às partes tem a eficácia de Sentença Judicial

A arbitragem é um meio jurídico de solução de controvérsias presentes ou futuras, baseado na vontade das partes envolvidas, as quais elegem por si mesmas e diretamente através de mecanismos por elas determinados árbitros mesmas e diretamente, através de mecanismos por elas determinados, árbitros para serem os juízes da controvérsia, confiando-lhes a missão de decidir de forma obrigatória o litígio através da prolação de um laudo arbitral (ARAÚJO)

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Benefícios oferecidos pela arbitragem:

− a rapidez no julgamento da causa;

− o sigilo;

− possibilidade de escolha de um árbitro especialista no assunto relativo àdemanda;

− informalidade;

− menores custos;

− inexistência de recurso sobre as decisões

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A discussão acerca da natureza jurídica da arbitragem compõe um grande ei fi dá l d b t ã ó l i tâ i t ó i t bé linfindável debate, não só pela sua importância teórica, como também pelasrelevantes conseqüências políticas que implica

Porém, o novo modelo jurídico adotado pela Lei 9.307/96 revela que olegislador demonstrou claramente sua intenção de considerar a arbitragem umatividade jurisdicionalatividade jurisdicional

A norma cuidou também para que se garantisse o recurso ao Judiciário dianteA norma cuidou também para que se garantisse o recurso ao Judiciário, diantedo abuso de poder ou da ilegalidade praticados pelos árbitros. Assim, a nova leiprevê especificamente a invocação do Judiciário quando as partes nãoconcordarem sobre os termos do compromisso, inclusive para a nomeação doáárbitro

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O laudo arbitral tem força de Sentença Judicial, embora a arbitragem seja umdi t i dprocedimento privado

É i bi j f i é d Câ d A biÉ importante que a arbitragem seja feita através de Câmaras de Arbitragem,que são entidades que nomeiam árbitros associados a ela (CAMINAS)

O árbitro realiza a arbitragem sob a orientação e aval da Câmara

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VISTORIAS CAUTELARES

1 ESPAÇO URBANO MODERNO1. ESPAÇO URBANO MODERNO

− Terrenos com alto valor unitário

− Verticalização das construções para melhor ocupação dos terrenos

C t õ ti d l i ú d i t− Construções antigas cedem lugar a novas com maior número de pavimentos

− Materiais de melhor desempenho ( l t d lt d h )(exemplo: concreto de alto desempenho)

− Métodos avançados de cálculo é(exemplo: método dos elementos finitos)

− Fundações profundas e grandes escavações

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2. CONSTRUTORES E VIZINHANÇA

P i íd d t ã b lh− Poeira, resíduos de construção, barulho

− Escavações para implantação de sub-solo e fundações

− Vibrações e modificação do bulbo de tensões das edificações vizinhas

− Efeitos nocivos quando as edificações vizinhas encontram-se em estado de conservação ruim ou idade avançada

P i d í t i t d á i− Perigo de ruína ou constrangimento dos usuários

− Depreciação dos imóveis

− Reparo dos danos ou indenização

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3. VISTORIAS CAUTELARES− Reclamações de origem discutível

− Construções em precário estado de conservação

− Vistoria cautelar extrajudicial e de comum acordo com a vizinhançaVistoria cautelar extrajudicial e de comum acordo com a vizinhança

− Inspeção cuidadosa do imóvel vizinho

− Registro do estado de conservação e eventuais patologias

− Registro em forma descritiva e com fotografiasg g

− Ao contrário da perícia, é simples constatação

− Cópia do relatório para o vistoriado

− Eventual registro em cartório de registro de documentos

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SISTEMÁTICA DASPERÍCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA

1. INTRODUÇÃO

− Os trabalhos de engenharia podem ser realizados na esfera judicialOs trabalhos de engenharia podem ser realizados na esfera judicial− O profissional de engenharia/arquitetura atua por nomeação do Juiz (Perito

Oficial) ou por indicação de parte envolvida (Assistente Técnico)

2 A PERÍCIA JUDICIAL2. A PERÍCIA JUDICIAL

− Têm a sistemática regida pelo CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC)− O CPC define os procedimentos e prazos no processo civil− Exemplo: O Perito está sujeito a impedimento ou suspeição (Art. 134)

3. O PROCESSO JUDICIAL

− Quando duas ou mais partes têm conflito de interesses pode surgir entre elasum LITÍGIO ou LIDE

− A solução da LIDE é feita através de órgãos jurisdicionais. Exemplo: VarasCíveis Fazenda Família

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Cíveis, Fazenda, Família


− O processo judicial é uma relação entre três partes na qual o litigante(AUTOR), pede a um JUIZ que lhe seja reconhecido um direito contra outraparte (RÉU)

4. ASPECTOS GERAIS DA PERÍCIA JUDICIAL

− O JUIZ dirige o processo judicial (Art 125)O JUIZ dirige o processo judicial (Art. 125)− Auxiliares: escrivão, oficial de justiça, perito, etc− O Perito é um profissional de nível universitário, inscrito no órgão de classe

(Art. 145)O A i t t Té i ã i di d l t ( ã é b i tó i )− Os Assistentes Técnicos são indicados pelas partes (não é obrigatório)

5. A PERÍCIA COMO MEIO DE PROVA

− O CPC estipula as provas admitidas no processo judicial− Prova documental, testemunhal e pericial− Perícia: O JUIZ não pode realizar a verificação de fatos de percepção técnica

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6. DIREITOS E OBRIGAÇÕES DO PERITO

− Tem o direito de escusar-se da nomeação (“MUNUS”)Tem o direito de escusar se da nomeação ( MUNUS )− Remuneração compatível com trabalho/depósito prévio− Pode se valer de todos os meios (Art. 429)− Cumprir o ofício, trazer a verdade

C i i− Cumprir o encargo no prazo previsto

7. FUNÇÕES DOS ASSISTENTES TÉCNICOS

− Auxiliar o advogado durante todo o processo− Colaborar na formulação de quesitos− Levantar informações e fornecê-las ao Perito

E d l d d P it t d− Endossar o laudo do Perito ou apresentar parecer em separado− “Perito não é JUIZ, nem Assistente Técnico é Advogado da parte”

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8. A FASE INICIAL DA PERÍCIA

− A Perícia pode ser solicitada pelas partes ou determinada de ofício pelo JUIZA Perícia pode ser solicitada pelas partes ou determinada de ofício pelo JUIZ(Art. 421)

− O Perito é intimado por mandado− As partes acompanham o processo pelo Diário do Judiciário

(www tjmg gov br)(www.tjmg.gov.br)− O Perito apresenta proposta de honorários− O pagamento fica a cargo da parte que requereu a perícia, ou do Autor (Art.

33)O JUIZ t d t i d ó it é i t i lib ã− O JUIZ costuma determinar depósito prévio para posterior liberação

− As partes podem indicar Assistentes Técnicos e formular quesitos em até 05dias após a nomeação do Perito Oficial (Arts. 421 e 422)

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PERÍCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIAPERÍCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIAPERÍCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA

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9. FORMULAÇÃO DE QUESITOS

− Quesitos são perguntas formuladas pelos advogados das partes e que devemQuesitos são perguntas formuladas pelos advogados das partes e que devemser respondidas pelo Perito

− Perito somente deve responder quesitos direcionados ao objetivo da perícia− O trabalho do Perito não está adstrito à resposta aos quesitos e sim ao

objetivo da períciaobjetivo da perícia− Se as partes não formularem quesitos nos 05 dias, não poderão formular

quesitos suplementares

10 A REALIZAÇÃO DA PERÍCIA10. A REALIZAÇÃO DA PERÍCIA

− O JUIZ pode dispensar a perícia, em função de pareceres técnicos juntados aoprocesso (Art. 427)

− O JUIZ marca prazo para entrega do laudo pelo Perito (Art. 421)− O Perito pode pedir prorrogação do prazo (Art. 432)− Ao término o Perito deve conferenciar com os Assistentes Técnicos

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11. A ENTREGA DO LAUDO

− O JUIZ pode substituir o laudo pela inquirição do Perito em audiênciaO JUIZ pode substituir o laudo pela inquirição do Perito em audiência− Na entrega do laudo o Perito pode fazer petição solicitando a liberação de

seus honorários− Os Assistentes Técnicos têm um prazo de 10 dias após a entrega do laudo

pelo Perito para se manifestarempelo Perito para se manifestarem− Podem fazer petição concordando ou apresentar parecer em separado

(LAUDO DIVERGENTE)

12 MODIFICAÇÕES RECENTES NO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (2001)12. MODIFICAÇÕES RECENTES NO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (2001)

− Art. 431-A“As partes terão ciência da data e local designado pelo JUIZ ou indicados pelop g p pPerito para ter início a produção da prova”

− Art. 431-B“Tratando-se de perícia complexa que abranja mais de uma área deTratando-se de perícia complexa, que abranja mais de uma área deconhecimento especializado, o JUIZ poderá nomear mais de um Perito e aParte indicar mais de um Assistente Técnico”

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13. PEDIDO DE ESCLARECIMENTOS

− As partes podem pedir em audiência esclarecimentos ao Perito e AssistentesAs partes podem pedir em audiência esclarecimentos ao Perito e AssistentesTécnicos (Art. 435)

− O Perito deve esclarecer os pontos obscuros questionados, não sendonecessário desenvolver novos trabalhos – já respondem os quesitos iniciais e,eventualmente quesitos suplementaresua qu o up a

14. DECISÃO DO JUIZ E SEGUNDA PERÍCIA

O JUIZ ã tá d t it l d d P it d− O JUIZ não está adstrito nem ao laudo do Perito nem aos pareceres dosAssistentes Técnicos (Art. 436)

− O JUIZ pode determinar uma nova perícia (Art. 437)− A segunda perícia possui o mesmo objeto da anterior, regendo-se pelas

di i õ l i ã b tit i d i i (A t 438 439)mesmas disposições legais, não substituindo a primeira (Art. 438 e 439)

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15. INSPEÇÃO JUDICIAL

− O JUIZ pode proceder a uma inspeção pessoal (Art. 440)O JUIZ pode proceder a uma inspeção pessoal (Art. 440)− O JUIZ poderá ser assistido por um ou mais Peritos (Art. 441)− Ocorre para uma melhor verificação ou interpretação dos fatos− As partes têm direito de acompanhar a inspeção

A fi l d dili ê i JUIZ d i l b ã d l d d i ã− Ao final da diligência o JUIZ determina a elaboração de um laudo de inspeção

16. FLUÊNCIA DE PRAZOS

− Após a nomeação do Perito as partes têm cinco (05) dias para indicação dosAssistentes Técnicos e formulação de quesitos (Art. 421)

− O Perito tem prazo de cinco (05) dias para escusar-se à partir da nomeação(Art 146)(Art. 146)

− O JUIZ fixa o prazo para entrega do Laudo pelo Perito− As partes têm prazo até o final das diligências para apresentação de quesitos

suplementares (Art. 425)O prazo para entrega do laudo pode ser prorrogado (Art 432)− O prazo para entrega do laudo pode ser prorrogado (Art. 432)

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− O Perito deve entregar o laudo vinte (20) dias antes da audiência (Art. 433)O Perito deve entregar o laudo vinte (20) dias antes da audiência (Art. 433)− Os Assistentes Técnicos têm prazo de dez (10) dias após a entrega do laudo

pelo Perito para entrega de seus pareceres técnicos (Art. 433)− A intimação do Perito e Assistentes Técnicos para esclarecimentos em

audiência deve ser feita com o prazo mínimo de cinco (05) dias (Art 435)audiência deve ser feita com o prazo mínimo de cinco (05) dias (Art. 435)

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HONORÁRIOS PERICIAIS

1 HONORÁRIOS PROFISSIONAIS NA ÁREA JUDICIAL1. HONORÁRIOS PROFISSIONAIS NA ÁREA JUDICIAL

− Englobam os honorários do Perito Oficial e dos Assistentes Técnicos− São formados através de diversos parâmetros e específicos para cadaSão formados através de diversos parâmetros e específicos para cada

situação− Existem orientações de entidades como os IBAPEs, ASPEJUDI, etc.

2 HONORÁRIOS DO PERITO OFICIAL2. HONORÁRIOS DO PERITO OFICIAL

2.1. PARÂMETROS DE FORMAÇÃO− Vulto do serviço a ser realizado− Interesse econômico em litígio− Capacidade financeira das partes− Responsabilidade pelo serviço a ser executado− Experiência e renome do PeritoExperiência e renome do Perito− Alguns peritos possuem valores mínimos− Critérios: valor do bem, tipo de perícia e quantidade de horas− Levantamento dos custos necessários à realização da perícia

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2.2. ORIENTAÇÕES PROCESSUAIS

− O Perito deve solicitar depósito prévio dos honoráriosO Perito deve solicitar depósito prévio dos honorários− Os honorários são depositados em uma conta judicial remunerada− Pode ser solicitado ao JUIZ um adiantamento− Não devem ser fixados honorários percentuais

Nã b h á i di d d− Não receber honorários diretamente de uma das partes− Quando os honorários se mostrarem insuficientes é lícito um pedido de

complementação

3. HONORÁRIOS DOS ASSISTENTES TÉCNICOS

− Podem ser utilizados os mesmos parâmetros do Perito Oficial− São tratados diretamente entre o profissional e as partes− São tratados diretamente entre o profissional e as partes− Podem ou não ter vínculo com os honorários do Perito− É aconselhável a cobrança de um PRO-LABORE inicial− O restante pode ser pago na finalização da períciap p g ç p− Pode cobrar um percentual sobre o proveito econômico da parte

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4. PRINCIPAIS CONSIDERAÇÕES DAS ENTIDADES PARA FORMAÇÃO DE HONORÁRIOS

− Manutenção de escritórios de engenharia/perícias− Idas ao Fórum, localização dos autos− Análise do trabalho, estudo dos quesitos, elaboração de proposta de

honorárioshonorários− Deslocamento para realização da perícia− Reuniões com Assistentes Técnicos− Esclarecimentos solicitados pelas partes por escrito ou em audiência

5. TABELAS DE HONORÁRIOS UTILIZADAS

5.1. TABELA DO IBAPE-MG5.1. TABELA DO IBAPE MG

5.2. TABELA DA ASPEJUDI

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TABELA DE HONORÁRIOS DO IBAPE-MG

GRUPO VALOR DO BEM (R$)

% HONORÁRIOS MÍNIMOS (R$)(R$) MÍNIMOS (R$)

I Até 150.000,00 2,00 1.500,00

II Entre 150.000,00 e 500.000,00

1,50 3.500,00

III Entre 500.000,00 e 1.000.000,00

1,00 5.000,00

IV Entre 1.000.000,00 e 10.000.000,00

0,50 10.000,00

0 000 000,00

V Acima de 10.000.000,00

0,25 30% do valor percentual calculado

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calculado


TABELA DE HONORÁRIOSDA ASPEJUDI

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6. LIBERAÇÃO DOS HONORÁRIOS DO PERITO OFICIAL

− Na entrega do laudo o Perito solicita a liberação de seus honorários− A Secretaria da vara expede um alvará de liberação− Exemplo de alvará

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PERÍCIAS NOS DIVERSOS TIPOS DE AÇÕES

1. INTRODUÇÃO

− Embora caiba aos Advogados das Partes determinar os tipos adequados deg p qações para cada litígio, o Perito e Assistentes técnicos devem conhecer ostipos usuais de ações que atuarão

2. AÇÕES ORDINÁRIAS

− São em geral ações onde ocorrem discussão de valores, podendo haverpedido de indenizaçãopedido de indenização

− Ocorrem muitas vezes em situações onde não há possibilidade deajuizamento de ações do tipo OBRIGAR A FAZER

− Pode ser necessário a realização de orçamentos de itens de construção civil –sumários ou detalhadossumários ou detalhados

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3. RENOVATÓRIAS E REVISIONAIS

− Avaliações para determinar o justo valor locativo de um imóvelAvaliações para determinar o justo valor locativo de um imóvel− Renovatórias (comerciais) – prorrogação do contrato de locação− Revisionais (comerciais e residenciais) – valores defasados

4. DEMARCAÇÃO

− Surge quando existem divergências nos limites físicos que constituem asSurge quando existem divergências nos limites físicos que constituem asdivisas do imóvel

− Essa ação possui rito próprio no Código de Processo Civil (CPC) – umagrimensor e dois arbitradores

− Inicia-se com a execução de um levantamento planialtimétrico da áreaInicia se com a execução de um levantamento planialtimétrico da área(agrimensor), em seguida determina-se a linha demarcanda (arbitradores),retornando ao agrimensor para seu lançamento

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5. DIVISÃO

− Surge quando a propriedade comum necessita ser extinta, passando cadaSurge quando a propriedade comum necessita ser extinta, passando cadacondômino a ter seu quinhão

− Mesmo rito da demarcação (um agrimensor e dois arbitradores), podendo asduas ocorrer simultaneamente

− O agrimensor faz o levantamento planialtimétrico da área os arbitradoresO agrimensor faz o levantamento planialtimétrico da área, os arbitradoresapresentam sugestão de partilha e o agrimensor lança os respectivosquinhões

6. AÇÕES POSSESSÓRIAS

− Englobam ações para manutenção de posse, reintegração de posse e oi t dit ibitó iinterdito proibitório

− CÓDIGO CIVIL: “O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso deturbação e restituído no de esbulho”

− As ações possessórias são sumárias se forem impetradas no ano da turbaçãoá ó

ç p p çou esbulho, sendo ordinárias após isso

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7. AÇÕES DE USUCAPIÃO

− Ações onde o ocupante do imóvel solicita a aquisição da propriedade pelaAções onde o ocupante do imóvel solicita a aquisição da propriedade pelaposse contínua, mansa e pacífica (sem oposição judicial)

− O tempo exigido de posse varia dependendo da situação (20, 15 ou 10 anos)− Existem usucapiões especiais criados pela Constituição Federal de 1988

(urbano e rural) com prazo de posse de 05 anos(urbano e rural) com prazo de posse de 05 anos− As perícias referem-se à determinação do prazo de ocupação, os exatos

limites da área usucapianda ou se o imóvel pertence ao Poder Público

8. AÇÕES DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA

− Tem como objetivo o embargo da obraj g− Devido a seu caráter emergencial, normalmente há grande urgência na

conclusão do laudo− Deve-se analisar o risco existente, suas conseqüências e a origem do

problemaproblema− Exigem respostas enfáticas, não deixando dúvidas sobre a conclusão− O Juiz pode conceder o embargo em caráter liminar, paralisando a obra

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9. AÇÕES DE DESAPROPRIAÇÃO

− São promovidas pelo Poder Público ou através de concessionárias de seusSão promovidas pelo Poder Público ou através de concessionárias de seusserviços

− Transferência da propriedade de um imóvel pertencente à particular para opatrimônio público

− O Perito é nomeado para determinar o justo valor do imóvel devendo realizarO Perito é nomeado para determinar o justo valor do imóvel, devendo realizarum trabalho de acordo com as normas da ABNT

− Costuma ocorrer avaliação prévia, objetivando a imissão de posse do imóvel

10. AÇÕES DE SERVIDÃO

− Também promovidas pelo poder público ou suas concessionáriasp p p p− Limitação da posse sem transferência do domínio− O Perito avalia o imóvel, calculando em seguida o percentual relativo aos

prejuízos decorrentes da servidão

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PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL DESAPROPRIAÇÃODESAPROPRIAÇÃO

1.Conceito

- Desapropriação ou expropriação é o procedimento através do qual o Poder Público ou seus delegados, de forma unilateral e compulsória, privam alguém de uma propriedade e a adquire para si

- É uma forma originária de propriedade, não se vinculando a nenhum título anterior. Na indenização, há liberação de qualquer ônus que incida sobre a propriedadepropriedade

- Ao expropriado, paga-se uma indenização prévia, em dinheiro, integralmente justa e únicag j

- A indenização deixa de ser paga apenas em casos especiais, tais como desapropriação de glebas com cultivo de culturas ilegais e a p p ç g gdesapropriação-sanção, para imóveis urbanos ociosos


- O que legitima a desapropriação é a utilidade pública ou interesse social, agregado ao prévio ressarcimento patrimonial

2.Tipos de desapropriação

A Constituição Federal consagra dois tipos de desapropriação:

á(a) Desapropriação clássica: Pode ser fundamentada na utilidade pública ou no interesse social

(b) Desapropriação especial: Para fins de reforma urbana ou agrária


3.Utilidade Pública (Decreto-Lei 3365/41)

Quando a aquisição de determinado bem é conveniente ao interesse coletivo. Os casos mais comuns de desapropriação com fim de utilidade pública são:

- Abertura, conservação e melhoramentos de vias e logradouros públicos;- Aproveitamento industrial de minas e jazidas minerais, águas e energia

S i l d f d t d- Segurança nacional e defesa do estado- Construção de edifícios públicos- Obras de higiene e casas de saúde

4.Interesse Social

A principal hipótese para desapropriação por interesse social é a construção de casas populares


5.Processo Expropriatório

- Fase Declaratória

Através de decreto, o Poder Público indica o bem a ser expropriado e ifi d i ã ilid d úbli i i lespecifica sua destinação – utilidade pública ou interesse social

Confere às autoridades competentes o direito de penetrar no prédio para t d ifi ã li ãatos de verificação e avaliação

Dá início ao prazo de caducidade de declaração, que é de cinco anos para utilidade púbica e dois anos para interesse social só podendo ser renovada utilidade púbica e dois anos para interesse social, só podendo ser renovada após um ano


- Fase Executória

Pode ser extra-judicial (via administrativa) ou judicial. É extra-judicialquando expropriante e expropriado acordam em relação ao preço da indenização e é judicial quando o Poder público ingressa em juízo com indenização e é judicial quando o Poder público ingressa em juízo com ação expropriatória

A desapropriação judicial é homologatória quando o expropriado concorda A desapropriação judicial é homologatória quando o expropriado concorda com a oferta feita em juízo pelo Poder Público, sendo contenciosa quando não há acordo entre expropriante e expropriado com relação ao preço. Nesse caso, o valor da indenização será fixada pelo Juiz após arbitramento


6.Imissão de posse

- Na desapropriação, o expropriante, alegando urgência, poderá solicitar imissão provisória de posse do bem no prazo máximo de dois anos após a alegação de urgência, desde que faça o depósito prévio da indenização em juízoem juízo

- A justa indenização deve ser tal que habilite o expropriado a adquirir outro bem perfeitamente equivalentebem perfeitamente equivalente

- Havendo impugnação da oferta pelo expropriado, o Juiz, servindo-se de Perito Avaliador, fixará em prazo reduzido o valor do imóvel, através de , p ,Avaliação Provisória (Decreto-Lei 1075/70)

- O expropriado, ainda que discorde do preço oferecido, poderá levantar até p p q p ç p80% do valor depositado


- Além disso, a indenização deve compensar os prejuízos do expropriado de modo a cobrir os lucros cessantes, despesas com o processo, fundo de comércio etccomércio, etc

7 Indenização7.Indenização

- A justa indenização inclui o valor do bem, suas rendas, fundo de comércio, danos emergentes lucros cessantes despesas judiciais etcdanos emergentes, lucros cessantes, despesas judiciais, etc

- A valorização da área remanescente, em razão da desapropriação, não é compensável para reduzir o montante devido ao expropriado visto compensável para reduzir o montante devido ao expropriado, visto que a mais-valia resultante da obra pública só pode ser objeto de contribuição de melhoria

- A fixação da indenização pode ser feita por acordo administrativo ou por avaliação judicial


8.Desapropriações Totais ou Parciais

- Quando a desapropriação é total, a determinação do justo valor do imóvel para fins indenizatórios (valor de mercado) pode ser feita através dos diversos métodos de avaliação

- Além do valor do imóvel, devem ser indicados no laudo itens como a situação, estado de conservação e segurança do bem

- Nas desapropriações parciais os aspectos técnicos envolvidos são mais complexos e exigem conhecimento mais profundo das técnicas avaliatórias

- A área remanescente do imóvel deve ser examinada com cuidado, pois a mutilação do imóvel pode trazer prejuízo ao proprietário

- Os prejuízos à área remanescente devem ser incluídos na indenização quando há mutilação do imóvel, reduzindo o valor da parte restante


- Nesses casos, em geral, determina-se a indenização pelo método do “antes” e “depois”, ou seja, o confronto do valor originário da área total com o da parcela que sobrouparcela que sobrou

- Segundo esse critério, o valor da indenização a ser pago é obtido pela diferença do valor do imóvel “antes da desapropriação” e “depois da diferença do valor do imóvel antes da desapropriação e depois da desapropriação”


9.Conceitos Complementares

(a) Retrocessão é a obrigação que se impõe ao expropriante de oferecer o bem ao expropriado, mediante a devolução do valor da indenização, quando não lhe der o destino declarado no ato expropriatório

(b) Desapropriação por zona consiste na ampliação da expropriação às áreas que se valorizam extraordinariamente em conseqüência da realização de obras ou serviços públicosobras ou serviços públicos

(c) Desapropriação indireta é o apossamento irregular do bem imóvel particular pelo Poder Público, sempre que o mesmo não obedecer os particular pelo Poder Público, sempre que o mesmo não obedecer os procedimentos legais. Essa desapropriação pode ser impedida por ação possessória


EXERCÍCIO PROPOSTOEXERCÍCIO PROPOSTODESVALORIZAÇÃO DE REMASCENTESDESVALORIZAÇÃO DE REMASCENTES

í ã éExercício de aplicação do método antes e depois

Um terreno com 15,0 m de frente e 30,0 m de profundidade, é plano até a profundidade de 20,0 m, sendo os 10,0 m restantes em declive acentuado. Tal terreno sofreu uma desapropriação de uma área frontal para ampliação Tal terreno sofreu uma desapropriação de uma área frontal para ampliação do sistema viário de 10,0 m de profundidade. A área remanescente teve uma queda em seu coeficiente de aproveitamento passando de 3,4 para 2,0. Além disso, o percentual de área plana do terreno caiu de 67% para 50%. Em função do exposto, a área remanescente ficou desvalorizada. Pede-se calcular o valor da área remanescente, a desvalorização devido à mutilação e o valor da indenização a ser paga ao proprietário do terrenoterreno

ANTES DEPOIS

Testada = 15,00 mProfundidade = 30 00 m

Testada = 15,00 mProfundidade = 20 00 mProfundidade = 30,00 m

Topografia = 67% plana e 33% declive acentuadoÁrea = 450,00 m2

Coeficientes de aproveitamento máximo: no uso comercial 3 4

Profundidade = 20,00 mTopografia = 50% plana e 50% declive acentuado

Área = 300,00 m2

Coeficientes de aproveitamento máximo: no uso comercial 2 0no uso comercial = 3,4 no uso comercial = 2,0

PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL SERVIDÕESSERVIDÕES

1.Definições

S idõ d d fi id ífi i õ - Servidões podem ser definidas como encargos específicos que se impõem a qualquer propriedade em proveito de outrem, ou ainda, como direitos de terceiros sobre um imóvel

- Servidão administrativa é a servidão em que o titular é o Poder Público

2.Tipos de ações relacionadas com servidões

As ações relacionadas com servidões geralmente versam sobre:

- Passagens para acesso à via pública de imóveis encravados

P d d d á tá l á l i i t- Passagens de rede de água potável, águas pluviais ou esgotos

- Servidões administrativas


3.Servidões Administrativas

- Assim como nas desapropriações, são estas também ações promovidas pelo Poder Público ou seus delegados, objetivando assegurar a realização e manutenção de obras e serviços públicos ou de utilidade pública

- Nesses casos ocorre pagamento de indenização pelos prejuízos causados ao imóvel, sem contudo haver mudança de propriedade

- Trata-se, portanto, de limitação de posse sem transferência de domínio


- O Poder Público pode estabelecer uma servidão por várias razões, entre as quais:

Passagem de estradasPassagem de linhas de transmissão de energiaP d i d dPassagem de encanamentos ou canais de esgoto ou drenagemPassagem de oleodutos, gasodutos, minerodutos ou aquedutosEstabelecimento de cones de aproximação de aeroportos

- No caso das servidões de passagem, o Perito primeiro promove a avaliação do imóvel, de forma análoga ao caso da desapropriação, calculando em seguida o percentual relativo à perda decorrente da instituição da servidãoseguida o percentual relativo à perda decorrente da instituição da servidão


EXERCÍCIO PROPOSTOEXERCÍCIO PROPOSTOAVALIAÇÃO DE SERVIDÃOAVALIAÇÃO DE SERVIDÃOAvaliar o valor da servidão (limitação ao direito de propriedade) gerada pelo erguimento de uma linha de transmissão, cuja faixa ocupa 4,80 ha, de umimóvel rural de 300,00 ha, com unitário da terra fornecido em anexo. Na avaliação da servidão selecionar os principais fatores depreciativos à avaliação da servidão, selecionar os principais fatores depreciativos à propriedade e utilizar os índices de depreciação sugeridos por Phillipe Westin.

Principais Fatores DepreciativosÍndices de Depreciação (%)

Principais Fatores DepreciativosLinhas Transmissão Oleodutos

Proibição de construção 0,30 0,30

Proibição de culturas - 0,33

Limitação de culturas 0,10 -

Perigos decorrentes 0,10 0,02

Indução 0,02 -

Fiscalização e reparos 0,03 0,05

Desvalorização do remanescente 0,08 0,10

Seccionamento do imóvel (cortes) - 0,10 a 0,20

PERÍCIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL ARBITRAMENTO DE ALUGUÉISARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS

1. Introdução

O arbitramento de aluguéis é uma atividade que possui procedimentos O arbitramento de aluguéis é uma atividade que possui procedimentos análogos à avaliação de imóveis urbanos.

Assim como o imóvel tem um valor venal resultante das forças que atuam no Assim como o imóvel tem um valor venal, resultante das forças que atuam no mercado imobiliário, também possui um valor locativo, relativo ao aluguel, representativo da renda auferida por esse imóvel.

2. Campo de Trabalho

Nos últimos anos, as atividades relativas ao arbitramento de aluguéis estiveram Nos últimos anos, as atividades relativas ao arbitramento de aluguéis estiveram dentro da área judicial, onde o profissional atua como Perito, nomeado pelo Juiz, ou como Assistente Técnico, indicado pelas partes.


3. Ações Renovatórias de Contratos de Locação

Pela Lei 8.245, as locações comerciais após cinco anos, sob determinadas circunstâncias e aspectos jurídicos, dão direito ao locatário a renovação por um período de mais cinco anos, e assim sucessivamente.

Não havendo acordo sobre o novo valor de aluguel até o término do prazo contratual, o inquilino propõe uma Ação Renovatória de Contrato de Locação, e o novo valor do aluguel é estabelecido por sentença judicial.o novo valor do aluguel é estabelecido por sentença judicial.

Ao designar a audiência de instrução e julgamento, o Juiz, com base nos elementos fornecidos pelo Autor, poderá fixar um aluguel provisório de até p , p g p80% do valor solicitado.

O Réu poderá discordar do valor fixado, fornecendo novos elementos ao Juiz, tã d idque então decide.


As partes costumam contratar profissionais especializados para elaboração de Laudos de Avaliação, com o objetivo de fornecer ao Juiz elementos para fixação do aluguel provisóriodo aluguel provisório.

Para o arbitramento do valor definitivo da locação, o juiz poderá nomear um Perito ou aceitar laudo (s) juntado (s) aos autos pelas partesPerito ou aceitar laudo (s) juntado (s) aos autos pelas partes.

4. Ações Revisionais de Aluguel (Lei 8.245/91)

Podem ser propostas em contratos residenciais ou comerciais, tanto pelo locador como pelo inquilino

Os contratos podem ser revistos de três em três anos

Após três anos, se o locador entender que o valor do aluguel está defasado e, p , q g ,não houver acordo com o inquilino, ele poderá acionar a justiça, ajuizando uma Ação Revisional de Aluguel.


O inquilino também poderá propor essa Ação, se entender que está pagando valores acima do mercado

5. Métodos de Avaliação

E l ã d d i é d ál l d l d l ãEm geral, são empregados dois métodos para o cálculo do valor de locação:

(a) Método comparativo de dados de mercado:

Aplicável quando há disponibilidade de dados de imóveis com características semelhantes ao imóvel avaliando;

O procedimento é análogo àquele utilizado para determinação do valor venal do imóvel

É o mais preciso dos métodos, podendo-se utilizar o tratamento por fatores ou os modelos estatísticos;


Deve-se considerar a existência ou não de luvas no contrato de locação

(b) Método da renda

É aquele em que o valor locativo é obtido sob o pressuposto de que o aluguel ã b l d i d d l l d d representa uma remuneração sobre o valor da propriedade, calculada segundo

uma determinada taxa de renda, compatível com as condições do imóvel;

A i i t li ã d ét d é d t i ã d l l A primeira etapa na aplicação desse método é a determinação do valor venal do imóvel pelo método comparativo, e/ou quantificação do custo;

Em seguida aplica se uma determinada taxa de renda sobre o valor venal Em seguida, aplica-se uma determinada taxa de renda sobre o valor venal, obtendo-se o valor locativo procurado

O valor locativo costuma ser calculado pela seguinte fórmula:O valor locativo costuma ser calculado pela seguinte fórmula:

Vl = Vv . ir


Vl = Vv . ir

onde,Vl : Valor locativo do imóvelVv : Valor venal do imóvelir : Taxa mensal de renda apropriada ao imóvel

6. Tratamento por Fatores no Arbitramento de Aluguéis

Visa tornar comparáveis os imóveis semelhantes, mas com algumas diferenças. Os principais fatores a considerar são:

- Fator de localização: A localização do imóvel tem forte influência em seu valor locativo

- Fator de forma: áreas mais próximas da rua têm maior valor locativo unitário que as mais afastadas.


- Fator de área: Quanto maior a área útil, menor o valor unitário de locação

- Elasticidade de oferta: Depende do equilíbrio entre demanda e oferta

- Acabamento: Para o caso de lojas a influência é pequena

- Fator de atualização: Quando o dado de pesquisa for diferente da época da avaliação. Deve-se buscar a utilização de dados transacionados num período i f i à inferior à um ano.

- Fator de arquitetura: Exprime a localização relativa no prédio, existência de vagas de garagem etcvagas de garagem, etc.

7. Área Equivalente de Loja

Nem todas as dependências do imóvel utilizado como loja têm o mesmo valor locativo unitário que a área de loja propriamente dita


Parte do imóvel Percentual a considerar (%)Loja 100Sobreloja 60 a 90Subloja 40 a 60Depósitos no nível da loja 30 a 50Depósitos no subsolo ou no segundo pavimento 20 a 40

Observações:ç

Sobrelojas ou sublojas são locais que em virtude de suas características são próprias para o desenvolvimento de atividades comerciais

Depósitos são locais onde em função de características como pé direito, iluminação, acesso, ventilação e aspectos construtivos, não é possível o desenvolvimento de atividades comerciaisdesenvolvimento de atividades comerciais


Dessa forma a área equivalente de loja será:

AEL = AL + iE ASL

onde,ÁAEL: Área equivalente de loja;

AL: Área de loja;IE: Índice de equivalênciaASL: Área de sobreloja

8. Luvas

Embora seja considerada uma prática juridicamente ilegal, o profissional de avaliações deve considerar la eventual existência de luvas, uma vez que o pagamento das mesmas influi no valor locativopagamento das mesmas influi no valor locativo

As luvas, que representam um pagamento adiantado feito pelo inquilino ao proprietário devem ser calculadas como um acréscimo de aluguelproprietário, devem ser calculadas como um acréscimo de aluguel

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