CONTRATOS

IMOBILIÁRIOS

LEGALE – JULHO 2019

CONTRATOS IMOBILIÁRIOS

۩ ARRAS

۩ VÍCIO REDIBITÓRIO

۩ EVICÇÃO

CONTRATOS IMOBILIÁRIOS

۩ COMPRA E VENDA

- Consequências

- Limitações

- Regras especiais

- Cláusulas especiais

۩ COMPRA E VENDA

CONTRATOS IMOBILIÁRIOS

۩ TROCA

- Conceito

- Disposições comuns e próprias

۩ DOAÇÃO

- Conceito

- Espécies

- Restrições

- Revogação

CONTRATOS IMOBILIÁRIOS

۩ LOCAÇÃO DE COISAS

Conceito

Locação de garagens

MBA IMOBILIÁRIO

۩ PRESTAÇÃO DE SERVIÇO

– Conceito

– Diferenças com contrato de trabalho

MBA IMOBILIÁRIO

۩ EMPREITADA

- Conceito- Espécies- Subempreitada

MBA IMOBILIÁRIO

۩ EMPRÉSTIMO

- Comodato

- Habitação

- Uso

MBA IMOBILIÁRIO

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - LEI 4.380 DE 21 DE AGOSTO DE 1964

“O SFH foi criado com o destino de facilitar e promover o acesso da moradia à população, por

intermédio do financiamento da construção e aquisição da casa própria, em plena época de ditadura

militar no Brasil”.

OBJETIVOS DO SFH

Extinguir o déficit habitacional;

Financiar habitação para todas as camadas sociais;

Canalizar recursos para o SFH;

Criar um órgão normativo e fiscalizador dos programas;

Criar um sistema auto-sustentável de financiamentos;

Apoiar o desenvolvimento urbano e social das populações;

Estimular o crescimento das indústrias de construção civil e de materiais de construção.

MBA IMOBILIÁRIO

SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO - LEI 9.514 DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997

Este sistema autoriza a securitização dos créditos imobiliários e introduz a alienação fiduciária no mercado

imobiliário.

OBJETO DA LEI

Tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, segundo condições compatíveis com as da

formação dos fundos respectivos. Procura atingir o cliente de mercado.

CONDIÇÕES INICIAIS

As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes,

observadas as seguintes condições essenciais:

I - reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste;

II - remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato;

III - capitalização dos juros;

IV - contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente.

§ 1º As partes poderão estabelecer os critérios do reajuste de que trata o inciso I, observada a legislação vigente.

§ 3º Na alienação de unidades em edificação sob o regime da incorporação, a critério do adquirente e mediante

informação obrigatória do incorporador, poderá ser contratado seguro que garanta o ressarcimento ao adquirente das

quantias por este pagas, na hipótese de inadimplemento do incorporador ou construtor quanto à entrega da obra.

MBA IMOBILIÁRIO

GARANTIAS

As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por:

I - hipoteca;

II - cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de

imóveis;

III - caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou

promessa de venda de imóveis;

IV - alienação fiduciária de coisa imóvel (A alienação fiduciária é o negócio jurídico

pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a

transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel).

§ 1º As garantias a que se referem os incisos II, III e IV deste artigo constituem direito

real sobre os respectivos objetos.

§ 3º As operações do SFI que envolvam locação poderão ser garantidas

suplementarmente por anticrese.

LEGALE

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITACAO

FGTS/Poupança/Recurso orçamentário;

Sistema Financeiro da Habitação;

Instituições financeiras;

Cliente social;

Consumidor de baixa renda;

Subsídios públicos;

Normas de direito público;

Limites de financiamento;

Limitação de juros 12% ao ano;

Poder judiciário.

MBA IMOBILIÁRIO

QUADRO COMPARATIVO ENTRE O “SFI” E “SFH”

SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIARIO – SFI

Certificado de Recebíveis imobiliários;

Mercado de Capitais;

Instituições financeiras;

Cliente de mercado;

Consumidor de classe media/alta;

Recursos do mercado de capitais;

Regras de mercado;

Sem limite de financiamento;

Juros livres;

Arbitragem

LEI 13.777 DE 20.12.2018

DO CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE

Seção I

Disposições Gerais

Art. 1.358-B. A multipropriedade reger-se-á pelo disposto neste Capítulo e, de forma supletiva e

subsidiária, pelas demais disposições deste Código e pelas disposições das Leis nºs 4.591, de 16

de dezembro de 1964, e 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor).

Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um

mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo,

com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.

Parágrafo único. A multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de

tempo forem do mesmo multiproprietário.

Art. 1.358-D. O imóvel objeto da multipropriedade:

I - é indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção de condomínio;

II - inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e gozo.

Art. 1.358-E. Cada fração de tempo é indivisível.

§ 1º O período correspondente a cada fração de tempo será de, no mínimo, 7 (sete)

dias, seguidos ou intercalados, e poderá ser:

I - fixo e determinado, no mesmo período de cada ano;

II - flutuante, caso em que a determinação do período será realizada de forma

periódica, mediante procedimento objetivo que respeite, em relação a todos os

multiproprietários, o princípio da isonomia, devendo ser previamente divulgado; ou

III - misto, combinando os sistemas fixo e flutuante.

§ 2º Todos os multiproprietários terão direito a uma mesma quantidade mínima de

dias seguidos durante o ano, podendo haver a aquisição de frações maiores que a

mínima, com o correspondente direito ao uso por períodos também maiores.

Art. 1.358-F. Institui-se a multipropriedade por ato entre vivos ou testamento, registrado no

competente cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos

correspondentes a cada fração de tempo.

Art. 1.358-G. Além das cláusulas que os multiproprietários decidirem estipular, a convenção de

condomínio em multipropriedade determinará:

I - os poderes e deveres dos multiproprietários, especialmente em matéria de instalações,

equipamentos e mobiliário do imóvel, de manutenção ordinária e extraordinária, de conservação e

limpeza e de pagamento da contribuição condominial;

II - o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período

correspondente a cada fração de tempo;

III - as regras de acesso do administrador condominial ao imóvel para cumprimento do dever de

manutenção, conservação e limpeza;

IV - a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e

mobiliário;

V - o regime aplicável em caso de perda ou destruição parcial ou total do imóvel, inclusive para

efeitos de participação no risco ou no valor do seguro, da indenização ou da parte restante;

VI - as multas aplicáveis ao multiproprietário nas hipóteses de descumprimento de deveres.

Art. 1.358-I. São direitos do multiproprietário, além daqueles previstos no instrumento

de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade:

I - usar e gozar, durante o período correspondente à sua fração de tempo, do imóvel e

de suas instalações, equipamentos e mobiliário;

II - ceder a fração de tempo em locação ou comodato;

III - alienar a fração de tempo, por ato entre vivos ou por causa de morte, a título

oneroso ou gratuito, ou onerá-la, devendo a alienação e a qualificação do sucessor,

ou a oneração, ser informadas ao administrador;

IV - participar e votar, pessoalmente ou por intermédio de representante ou

procurador, desde que esteja quite com as obrigações condominiais, em:

a) assembleia geral do condomínio em multipropriedade, e o voto do multiproprietário

corresponderá à quota de sua fração de tempo no imóvel;

b) assembleia geral do condomínio edilício, quando for o caso, e o voto do

multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo em relação à quota

de poder político atribuído à unidade autônoma na respectiva convenção de

condomínio edilício.

Art. 1.358-J. São obrigações do multiproprietário, além daquelas previstas no instrumento de instituição e

na convenção de condomínio em multipropriedade:

I - pagar a contribuição condominial do condomínio em multipropriedade e, quando for o caso, do

condomínio edilício, ainda que renuncie ao uso e gozo, total ou parcial, do imóvel, das áreas comuns ou

das respectivas instalações, equipamentos e mobiliário;

II - responder por danos causados ao imóvel, às instalações, aos equipamentos e ao mobiliário por si, por

qualquer de seus acompanhantes, convidados ou prepostos ou por pessoas por ele autorizadas;

III - comunicar imediatamente ao administrador os defeitos, avarias e vícios no imóvel dos quais tiver

ciência durante a utilização;

IV - não modificar, alterar ou substituir o mobiliário, os equipamentos e as instalações do imóvel;

V - manter o imóvel em estado de conservação e limpeza condizente com os fins a que se destina e com

a natureza da respectiva construção;

VI - usar o imóvel, bem como suas instalações, equipamentos e mobiliário, conforme seu destino e

natureza;

VII - usar o imóvel exclusivamente durante o período correspondente à sua fração de tempo;

VIII - desocupar o imóvel, impreterivelmente, até o dia e hora fixados no instrumento de instituição ou na

convenção de condomínio em multipropriedade, sob pena de multa diária, conforme convencionado no

instrumento pertinente;

IX - permitir a realização de obras ou reparos urgentes.

Da Transferência da Multipropriedade

Art. 1.358-L. A transferência do direito de multipropriedade e a sua produção

de efeitos perante terceiros dar-se-ão na forma da lei civil e não dependerão

da anuência ou cientificação dos demais multiproprietários.

§ 1º Não haverá direito de preferência na alienação de fração de tempo,

salvo se estabelecido no instrumento de instituição ou na convenção do

condomínio em multipropriedade em favor dos demais multiproprietários ou

do instituidor do condomínio em multipropriedade.

§ 2º O adquirente será solidariamente responsável com o alienante pelas

obrigações de que trata o § 5º do art. 1.358-J deste Código caso não

obtenha a declaração de inexistência de débitos referente à fração de tempo

no momento de sua aquisição.

Da Administração da Multipropriedade

Art. 1.358-M. A administração do imóvel e

de suas instalações, equipamentos e

mobiliário será de responsabilidade da

pessoa indicada no instrumento de

instituição ou na convenção de condomínio

em multipropriedade, ou, na falta de

indicação, de pessoa escolhida em

assembleia geral dos condôminos.

Seção VI

Disposições Específicas Relativas às Unidades Autônomas de

Condomínios Edilícios

Art. 1.358-O. O condomínio edilício poderá adotar o regime de

multipropriedade em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas,

mediante:

I - previsão no instrumento de instituição; ou

II - deliberação da maioria absoluta dos condôminos.

Parágrafo único. No caso previsto no inciso I do caput deste artigo, a iniciativa

e a responsabilidade para a instituição do regime da multipropriedade serão

atribuídas às mesmas pessoas e observarão os mesmos requisitos indicados

nas alíneas a, b e c e no § 1º do art. 31 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de

1964.

Art. 1.358-T. O multiproprietário somente poderá renunciar de forma translativa a seu direito de

multipropriedade em favor do condomínio edilício.

Parágrafo único. A renúncia de que trata o caput deste artigo só é admitida se o multiproprietário

estiver em dia com as contribuições condominiais, com os tributos imobiliários e, se houver, com o

foro ou a taxa de ocupação.

Art. 1.358-U. As convenções dos condomínios edilícios, os memoriais de loteamentos e os

instrumentos de venda dos lotes em loteamentos urbanos poderão limitar ou impedir a instituição da

multipropriedade nos respectivos imóveis, vedação que somente poderá ser alterada no mínimo pela

maioria absoluta dos condôminos.”

Art. 2º A Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passa vigorar com as seguintes alterações:

6) tratando-se de imóvel em regime de multipropriedade, a indicação da existência de matrículas, nos

termos do § 10 deste artigo;

§ 10. Quando o imóvel se destinar ao regime da multipropriedade, além da matrícula do imóvel,

haverá uma matrícula para cada fração de tempo, na qual se registrarão e averbarão os atos

referentes à respectiva fração de tempo, ressalvado o disposto no § 11 deste artigo.

§ 11. Na hipótese prevista no § 10 deste artigo, cada fração de tempo poderá, em função de

legislação tributária municipal, ser objeto de inscrição imobiliária individualizada.

§ 12. Na hipótese prevista no inciso II do § 1º do art. 1.358-N da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de

2002 (Código Civil), a fração de tempo adicional, destinada à realização de reparos, constará da

matrícula referente à fração de tempo principal de cada multiproprietário e não será objeto de

matrícula específica.” (NR)

CONDOMÍNIO

URBANO SIMPLES

Art. 61. Quando um mesmo imóvel contiver construções

de casas ou cômodos, poderá ser instituído, condomínio

urbano simples, respeitados os parâmetros urbanísticos

locais, e serão discriminadas, na matrícula, a parte do

terreno ocupada pelas edificações, as partes de utilização

exclusiva e as áreas que constituem passagem para as

vias públicas ou para as unidades entre si.

Parágrafo único. O condomínio urbano simples será

regido por esta Lei, aplicando-se, no que couber, o

disposto na legislação civil, tal como os arts. 1.331 a 1.358

da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).

Art. 62. A instituição do condomínio urbano simples será registrada na

matrícula do respectivo imóvel, na qual deverão ser identificadas as partes

comuns ao nível do solo, as partes comuns internas à edificação, se houver,

e as respectivas unidades autônomas, dispensada a apresentação de

convenção de condomínio.

§ 1o Após o registro da instituição do condomínio urbano simples, deverá

ser aberta uma matrícula para cada unidade autônoma, à qual caberá,

como parte inseparável, uma fração ideal do solo e das outras partes

comuns, se houver, representada na forma de percentual.

§ 2o As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser

alienadas e gravadas livremente por seus titulares.

§ 3o Nenhuma unidade autônoma poderá ser privada de acesso ao

logradouro público.

§ 4o A gestão das partes comuns será feita de comum acordo entre os

condôminos, podendo ser formalizada por meio de instrumento particular.

§ 1º O administrador exercerá, além daquelas previstas no instrumento de instituição e na

convenção de condomínio em multipropriedade, as seguintes atribuições:

I - coordenação da utilização do imóvel pelos multiproprietários durante o período correspondente a

suas respectivas frações de tempo;

II - determinação, no caso dos sistemas flutuante ou misto, dos períodos concretos de uso e gozo

exclusivos de cada multiproprietário em cada ano;

III - manutenção, conservação e limpeza do imóvel;

IV - troca ou substituição de instalações, equipamentos ou mobiliário, inclusive:

a) determinar a necessidade da troca ou substituição;

b) providenciar os orçamentos necessários para a troca ou substituição;

c) submeter os orçamentos à aprovação pela maioria simples dos condôminos em assembleia;

V - elaboração do orçamento anual, com previsão das receitas e despesas;

VI - cobrança das quotas de custeio de responsabilidade dos multiproprietários;

VII - pagamento, por conta do condomínio edilício ou voluntário, com os fundos comuns

arrecadados, de todas as despesas comuns.

DUAS OU MAIS CASAS EM UM TERRENO

COMODOS DISTINTOS DAS CASAS

MATRÍCULAS PRÓPRIAS

INSTRUMENTO PARTICULAR DE GESTÃO DO

CONDOMINIO

CONDOMINIO

EM LOTES

Do Condomínio de Lotes

Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes

que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade

comum dos condôminos.

§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à

área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial

construtivo ou a outros critérios indicados no ato de

instituição.

§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto

sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação

urbanística.

§ 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a

infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.

DISTRATO

DE

IMOVEL NA PLANTA

Art. 1º Esta Lei altera as Leis nos 4.591, de

16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de

dezembro de 1979, para disciplinar a

resolução do contrato por inadimplemento do

adquirente de unidade imobiliária em

incorporação imobiliária e em parcelamento

de solo urbano.

Art. 2º A Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de

1964, passa a vigorar acrescida dos

seguintes arts. 35-A, 43-A e 67-A:

“Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data

estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento,

desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à

resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de

qualquer penalidade pelo incorporador.

§ 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste

artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser

promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da

integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60

(sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do

art. 67-A desta Lei.

§ 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele

previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será

devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização

de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês

de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em

contrato.

§ 3º A multa prevista no § 2º deste artigo, referente a mora no cumprimento da

obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa estabelecida no

§ 1º deste artigo, que trata da inexecução total da obrigação.”

“Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado

exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução

por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará

jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao

incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente

estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do

imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I - a integralidade da comissão de corretagem;

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e

cinco por cento) da quantia paga.

§ 1º Para exigir a pena convencional, não é necessário que o

incorporador alegue prejuízo.

§ 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade

imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de

distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos

seguintes valores:

I - quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o

imóvel;

II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de

moradores;

III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco

décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die;

IV - demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no

contrato.

Art. 64-A.

§ 13. Poderão as partes, em comum

acordo, por meio de instrumento

específico de distrato, definir condições

diferenciadas das previstas nesta Lei.

“Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-

resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei:

I - o preço total a ser pago pelo imóvel;

II - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;

III - a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;

IV - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de

cada um;

V - as consequências do desfazimento do contrato, seja mediante distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por

inadimplemento de obrigação do adquirente ou do loteador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os

prazos para devolução de valores ao adquirente;

VI - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o

sistema de amortização;

VII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento

previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos

firmados em estandes de vendas e fora da sede do loteador ou do estabelecimento comercial;

VIII - o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do termo de vistoria de obras;

IX - informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel;

X - o número do registro do loteamento ou do desmembramento, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro

de imóveis competente;

XI - o termo final para a execução do projeto referido no § 1º do art. 12 desta Lei e a data do protocolo do pedido de emissão do

termo de vistoria de obras.

LAJE

CAPÍTULO V

DO DIREITO REAL DE LAJE

Art. 55. A Lei no 10.406, de 10 de janeiro de

2002 (Código Civil), passa a vigorar com as seguintes

alterações:

“Art. 1.225. ...........................................................

......................................................................................

XII - a concessão de direito real de uso; e

XIII - a laje.” (NR)

‘Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.

§ 1o O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base.

§ 2o O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade.

§ 3o Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor.

§ 4o A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas.

§ 5o Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje.

§ 6o O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um

sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base

e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.’

‘Art. 1.510-B. É expressamente vedado ao titular da laje prejudicar com obras novas ou com falta

de reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício, observadas as

posturas previstas em legislação local.’

‘Art. 1.510-C. Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos condomínios edilícios, para

fins do direito real de laje, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam

a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre o

proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em

contrato.

§ 1o São partes que servem a todo o edifício:

I - os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituam a

estrutura do prédio;

II - o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do titular da laje;

III - as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás,

comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício; e

IV - em geral, as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício.

§ 2o É assegurado, em qualquer caso, o direito de qualquer interessado em promover reparações urgentes na construção na forma do parágrafo único do art. 249 deste Código.’

‘Art. 1.510-D. Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso.

§ 1o O titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento da alienação poderá, mediante depósito do respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta dias, contado da data de alienação.

§ 2o Se houver mais de uma laje, terá preferência, sucessivamente, o titular das lajes ascendentes e o titular das lajes descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais próxima à unidade sobreposta a ser alienada.’

‘Art. 1.510-E. A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, salvo:

I - se este tiver sido instituído sobre o subsolo;

II - se a construção-base não for reconstruída no prazo de cinco anos.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não afasta o direito a eventual reparação civil contra o culpado pela ruína. ’”

Art. 56. A Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passa a vigorar com as seguintes alterações:

“Art. 167. ..............................................................

I - ...........................................................................

.....................................................................................

39. (VETADO);

.....................................................................................

43. da Certidão de Regularização Fundiária (CRF);

44. da legitimação fundiária.

“Art. 171. ....

Parágrafo único. A requerimento do interessado, o oficial do cartório do registro de imóveis da circunscrição a que se refere o caput deste artigo abrirá a matrícula da área correspondente, com base em planta, memorial descritivo e certidão atualizada da matrícula ou da transcrição do imóvel, caso exista, podendo a apuração do remanescente ocorrer em momento posterior.” (NR)

“Art. 176. .............................................................

......................................................................................

§ 9o A instituição do direito real de laje ocorrerá por meio da abertura de uma matrícula própria no registro de imóveis e por meio da averbação desse fato na matrícula da construção-base e nas matrículas de lajes anteriores, com remissão recíproca.” (NR)

“Art. 195-A. .......:

.....................................................................................

IV - ........

......................................................................................

§ 6o Na hipótese de haver área remanescente, a sua apuração poderá ocorrer em momento posterior.

§ 7o O procedimento definido neste artigo poderá ser adotado para abertura de matrícula de glebas municipais adquiridas por lei ou por outros meios legalmente admitidos, inclusive para as terras devolutas transferidas ao Município em razão de legislação estadual ou federal, dispensado o procedimento discriminatório administrativo ou judicial.

§ 8o O disposto neste artigo aplica-se, em especial, às áreas de uso público utilizadas pelo sistema viário do parcelamento urbano irregular.” (NR)

“Art. 195-B. A União, os Estados e o Distrito Federal poderão solicitar ao registro de imóveis competente a abertura de matrícula de parte ou da totalidade de imóveis urbanos sem registro anterior, cujo domínio lhes tenha sido assegurado pela legislação, por meio de requerimento acompanhado dos documentos previstos nos incisos I, II e III do caput do art. 195-A, inclusive para as terras devolutas, dispensado o procedimento discriminatório administrativo ou judicial.

§ 1o Recebido o requerimento na forma prevista no caput deste artigo, o oficial do registro de imóveis abrirá a matrícula em nome do requerente, observado o disposto nos §§ 5o e 6o do art. 195-A.

......................................................................................

FLATS

http://www.quatresaisons.com.br/v2/index.php

http://www.homegreenhome.com.br/

Aspectos jurídicos

Contratação

Flat é uma unidade imobiliária

diferenciada, com serviços de

hotelaria, difere-se do prédio comum

também pela característica de

locação por temporada facilitada, já

prevista na convenção condominial

e no regimento interno.

FLATS - CONTRATOINSTRUMENTO PARTICULAR DE ADMINISTRAÇÃO DO SISTEMA DE LOCAÇÃO EM GRUPO DO EDIFÍCIO VIA MANDATO

As partes:

Mandante(s):

Mandatária:

1. Considerando que a Convenção de Condomínio do Edifício e prevê a criação de um Sistema de Locação em grupo;

2) Considerando que os Condôminos entendem necessária a formação do Sistema de Locação em grupo; e,

3) Considerando que, para tanto, é necessário criar um instrumento eficaz para regular o seu funcionamento.

Estipulam as condições de administração do Sistema de Locação em Grupo através do presente instrumento de mandato, de acordo com as condições a seguir ajustadas:

I – Condições gerais

4) O Sistema de Locação em Grupo do Edifício dence é composto por um conjunto de unidades autônomas do Edifício organizado com o objetivo de cessão de tais unidades a terceiros a título de locação, indistintamente em benefício comum dos Mandantes, necessariamente proprietários das unidades, e será administrado pela Mandatária por conta e ordem dos Mandantes. A Mandatáriapoderá, portanto, ceder as unidades em locação e prestar serviços de caráter hoteleiro sob sua inteira responsabilidade, atendendo às recomendações do Condomínio Edifício sidence através do seu Síndico.

5) Por intermédio do presente instrumento, o Mandatário estabelece as condições gerais necessárias aptas garantir condições operacionais das atividades de locação em grupo dos apartamentos dos proprietários participantes do Sistema de Locação em Grupo,para que o mandatário pratique os atos na qualidade de gestor do sistema.

6) O funcionamento do Sistema de Locação em Grupo fica limitado ao que estabelece a Convenção Condominial do Condomínio Edifício , passando, necessariamente, pela anuência do síndico na representação do Condomínio, garantindo os interesses comuns.

II – Condições específicas

7) Declara a Mandatária examinou as unidades condominiais, reconhecendo que as mesmas estão em condições de uso para o fim de locação a terceiros e as recebe por este instrumento, comprometendo-se a restituí-las aos seus respectivos proprietários por ocasião do término ou revogação do presente mandato.

8) A Mandatária se compromete a zelar pelas unidades condominiais, seus pertences, instalações, mobiliário e equipamentos, mantendo-os e preservando-os para que as unidades estejam em condições permanentes de locação.

9) A Mandatária, por força dos poderes ora outorgados, promoverá a locação das unidades integrantes do sistema de locação em grupo, nos exatos termos da legislação pertinente à atividade de locação residencial de curta duração pelo sistema “flat”.

10) As operações realizadas serão escrituradas em plano de contas específico segundo as normas de contabilidade normalmente aceitas.

11) Os recebimentos e pagamentos serão igualmente escriturados em plano de contas específico, segundo as normas de contabilidade normalmente aceitas.

FLATS - CONTRATO12) Mensalmente a Mandatária prestará contas das operações, entregando a cada Mandante um resumo das atividades acompanhado do pagamento do crédito ou da cobrança do débito, se for o caso, até o dia 25 (vinte cinco) do mês seguinte ao de competência.

13) Simultaneamente, com a prestação de contas, a Mandatária, como gestora do Sistema de Locação em Grupo, enviará relatório consolidado das operações ao Síndico do Condomínio Edifício e se colocará a disposição para quaisquer esclarecimentos.

14) Serão objeto de prestação de contas os recebimentos e pagamentos decorrentes das atribuições em razão dos Mandatos outorgados, incluíndo, necessariamente:

todos os valores ou direitos que o Sistema de Locação em Grupo venha a receber de terceiros pela locação dos apartamentos;

importâncias recebidas ou receber, a título de indenização por danos causados aos apartamentos integrantes ou para reposição de móveis, peças do enxoval e utensílios;

resultados de aplicações financeiras de todos os saldos existentes depositados em conta especificamente aberta em Banco para essa finalidade, sendo vedada a confusão de valores do sistema de Locação em Grupo nas contas da Mandatária;

15) Como despesas do sistema de Locação em Grupo serão considerados todos e quaisquer gastos pertinentes às suas operações, tais como, exemplificativamente:

Taxa condominial referente aos serviços condominiais prestados pelo Condomínio às unidades participantes do Sistema de Locação em Grupo, quando esta for paga pela gestora;

Seguros, despesas de manutenção e conserto de mobiliários e instalações das unidades participantes;

Taxas dos serviços públicos, despesas legais, IPTU e demais tributos incidentes sobre as unidades participantes do Sistema;

Prestação de serviços de terceiros;

Retribuição do Mandatário (honorários);

Taxas de telefone;

Cota de 1,5% sobre o bruto referente a contribuição ao condomínio.

16) Da prestação de contas e da apuração dos aluguéis líquidos que deverão ser entregues a cada Mandante, a Mandatária computará os valores por exercício, considerado do primeiro ao último dia do mês.

17) Os valores não disponíveis ou não vencidos no período de apuração para prestação de contas (do primeiro ao último dia do mês) ficam sob a custódia da Mandatária até sua conversão em moeda corrente ou liquidação, integrando o demonstrativo nessa ocasião (da conversão em moeda corrente).

18) As decisões sobre quaisquer retenções destinadas a fazer face às contingências de qualquer natureza são de exclusiva alçada da Mandatária, que fará constar essas retenções e sua motivação no relatório mensal.

19) A Mandatária não poderá executar, nem permitirá a execução, de qualquer obra que venha alterar as unidades integrantes do Sistema de Locação em Grupo, sem prévia e expressa autorização dos Mandantes.

FLATS - CONTRATO20) Desde que haja disponibilidade e desde que se destine ao seu próprio uso ou ao uso de terceiros autorizados sem que haja finalidade de locação

ou cessão onerosa, o Mandante, proprietário de unidade participante do Sistema de Locação em Grupo, poderá ocupar uma unidade participante do sistema, ainda que não seja a sua unidade e desde que seja equivalente, obedecendo a lista de solicitações de reservas, conforme segue:

30 dias nos finais de semana (sexta a domingo – 2 diárias)

- 10 dias durante a semana (segunda a sexta)

Após atingir sua cota de utilização o proprietário terá direito ao desconto de 40% sobre as tarifas, devendo o mesmo efetuar o pagamento no check-out.

Os dias de direito de utilização, não são cumulativos para o ano seguinte.

Caso o poolista tenha interesse em utilizar seu apto nos feriados do 1º semestre, período de alta temporada (junho/ julho) e réveillon ou mesmo durante um evento pré-agendado, será concedido um desconto de 40% (quarenta por cento) sobre a diária cobrada do período (diária líquida, sem A&B e sem taxas – apenas sobre o valor da hospedagem). Tal diária será cobrada sobre a ocupação mínima do apto que corresponde a 2 (duas) pessoas;

As reservas para o mês de julho e janeiro devem de ocorrer com antecedência de 90 (noventa) dias e a Mandatária confirmará com 30 (trinta) dias de antecedência;

Durante o período de sua utilização o proprietário ficará responsável por todos os danos ocasionados, bem como por todas as despesas que vier efetuar;

Fica terminantemente proibido ao proprietário Mandante, em seu período de utilização, locar ou ceder a terceiros com objetivo de qualquer benefício financeiro; a confirmação da infração a essa obrigação acarretará penalidade de retenção dos ganhos referentes a unidade pelo período de 90(noventa) dias em benefício do sistema e posterior exclusão do faltoso após aplicação da penalidade.

22) É definida como “receita bruta” o total dos valores registrados no Relatório Diário de Situação (RDS):

Hospedagem com café;

Receitas de AB (Alimentos e Bebidas) que serão cobrados do relatório do RDS;

Receitas de salas de eventos, equipamentos, AB, coffee break etc.

23) Será descontado no repasse 3,5% (três e meio por cento) de taxa de administração, proporcional a cada setor ou serviços prestados por terceiros, a título de reembolso ao Sistema de Locação em Grupo, de acordo com o seguinte exemplo:

FLATS - CONTRATO24) Para efeito de utilização das salas de reunião e convenção, fica estabelecido que deverá haver comunicação prévia ao Síndico epagamento dos valores vigentes na data da utilização e estabelecidos pelo Condomínio.

25) Todas as normas e procedimentos operacionais do sistema de Locação em Grupo deverá, obrigatoriamente, ser submetido a aprovação do condomínio Edifício através do seu Síndico.

26) A Oferta da locação em grupo se aproximará, tanto quanto possível, do sistema hoteleiro, cabendo à Mandatária manter seu funcionamento e divulgação, providenciando as despesas de promoção e marketing, despesas de funcionários, material de promoção, telefones, comissões para agências de viagens, organizadoras de eventos etc, cujas despesas deverão ser pagas pelo caixa do sistema.

27) Não será permitida locação das unidades através de política de preços que descaracterize o padrão “cinco estrelas” e de alto padrão. Será, portanto, obrigatória a apresentação, por escrito e antecipadamente ao Condomínio através do seu Sindico, de todos os preços a serem praticados de diárias, restaurante, bar, comissões, brindes, kits saboneteira, lavanderia, etc, envolvidos nas atividades do Sistema de Locação em Grupo. Da mesma forma, toda e qualquer mídia, meios de publicidade, materiais publicitários e sites comfinalidade de divulgação, deverão ser aprovados por escrito antecipadamente pelo Síndico.

III - Duração

28) Cada Mandante poderá resilir individualmente o seu Mandato mediante aviso prévio de 30 (trinta) dias, excluído o mês do aviso.

29) O presente contrato estará automaticamente resilido, igualmente, se o condomínio, representado pelo síndico, deliberar unilateralmente pela destituição da administradora e, conseguintemente, da mandatária.

30) O Mandante continuará tendo todos os direitos e obrigações previstas neste instrumento até o dia do efetivo desligamento doSistema de Locação em Grupo.

IV - Novas adesões

31) Para que seja admitido o ingresso de novas unidades no Sistema de Locação em Grupo, os interessados deverão preencher os requisitos abaixo identificados:

Decoração da unidade de acordo com o padrão existente nas demais unidades já integrantes do sistema ou em outro padrão previamente aprovado em reunião convocada pelo Mandatário para essa finalidade;

Ocorrência de uma taxa de ocupação superior a 50% (cinqüenta por cento) em três meses consecutivos;

FLATS - CONTRATOV – Mandato

32) O Mandante, pelo presente instrumento, nomeia e constitui a Mandatária sua bastante procuradora por prazo indeterminado, exceto extinção por vontade do Mandante nos termos deste contrato, conferindo-lhe os poderes de representação necessários e suficientes para os fins previsto neste instrumento de Administração do Sistema de Locação em Grupo do via Mandato, incluindo as cláusulas “ad judicia et extra”, bem como poderes para substabelecer este para outrem para o seu fiel cumprimento.

VI – Penalidades

33) A Mandante e a Mandatária pagarão o equivalente a 3 (três) vezes o faturamento bruto do Sistema de Locação em Grupo do último mês de julho ou o maior faturamento dos últimos doze meses (o que for maior) devidamente corrigido pelo mesmo índice oficial de correção de débitos do Tribunal de Justiça de São Paulo, a ser rateado entre todos os Mandantes, se descumprir qualquer cláusula ou condição do presente instrumento.

VII - Foro

Fica eleito o foro da cidade de São Paulo - SP para dirimir quaisquer pleitos oriundos do presente instrumento.

São Paulo, ____ de ______ de ______.