Contabilidade Aplicada Às Empresas Imobiliárias

8/18/2019 Contabilidade Aplicada Às Empresas Imobiliárias

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Contabilidade aplicada às empresas imobiliárias

Descrição do tópico Pág.

Introdução 1

1. Conceito e campo de aplicação 1

2. Conceito 2

3. Função 2

4. O!eto 2

". Operaç#es imoiliária 3

$. %egimes contratuais utili&ados na construção ci'il 3

(. Plani)icação contáil 3

*. +eoria da )ormação dos custos "

*.1. ,spectos ásicos "*.2. -lementos componentes dos custos "

*.3. Composição dos custos nas ati'idades imoiliárias "

. Custos dos imó'eis 'endidos $

.1. Custos pagos ou incorridos $

.2. Custos contratados (

.3. Custos Orçados 1/

1/. -)eti'ação ou reali&ação da 'enda 12

11. %esultados de 'endas 0 'ista e a pra&o 13

11.1. De unidade concluda 1311.2. De unidade em construção 1$

CONTABILIDADE DAS EMPRESAS IMOBILIRIAS

INTROD!"#O

, contailidade a cincia do patrim5nio indi'idual6 o empreendimento em ação6 aentidade6 7ue estuda sua din8mica e estática6 7uantitati'a e 7ualitati'amente6 de )orma a

e9plicar suas causas e seus e)eitos.

,plicada6 a contailidade tem sua utilidade 7uando os usuários de seus relatos tomamdecis#es aseadas neles6 controlam suas aç#es em )unção deles e con:ecem6 de )orma anão restar d;'idas6 o per)il de seu patrim5nio e suas modi)icaç#es no tempo6 tammaseados nesses relatos.

,plica


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ou de terceiros e administração de centros comerciais6 =:opping Centers e condomniosresidenciais. >uando essas ati'idades en'ol'em imó'eis próprios ? os )atores 7ue a)etama contailidade di&em respeito ao processo de construção, venda, locação eadministração.

Construção

• Pode acontecer por meio de contratos de empreitadas@

• Com recursos próprios@

• Aediante )inanciamento@ ou

• Com recursos dos compradores.

Venda

• Pode ocorrer 7uando as unidades esti'erem conclusas@

• ou a construção esti'er em andamento@

• Pode ser a 'ista@ ou

• Pode ser em prestaç#es6 )inanciadas6 com prestaç#es )i9as ou rea!ustadas por algumndice legalmente aceito.

Locação e administração

• Pode ser de imó'eis próprios6 ou

• Pode ser de imó'eis de terceiros.

De acordo com a legislação o setor de construção engloa Preparação de terreno6 orasde edi)icaç#es e de in)ra


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'% (!N"#O

D- %-I=+%O ? caracteri&ada pelas ati'idades diretamente relacionadas aos )atoscontáeis compreendendo plani)icação de contas6 análise e classi)icação dos )atoscontáeis6 escrituração das operaç#es nos li'ros apropriados.

D- CO+%OJ- ? constituem


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• O elenco de contas6 apresentando as contas de ati'o6 passi'o e resultado necessáriasaos registros das transaç#es6 presentes e )uturas@

• , e9plicação das contas6 7ue tradu& seu conte;do@ e

• O )uncionamento a dito e a crdito nelas6 inclusi'e com respecti'as contrapartidas.

o elenco6 temos as classes6 os grupos6 os sugrupos a as contas de 'ários graus6 7uerepresentam as contas sintticas e analticas.

,s classes representam a di'isão das contas segundo a perspecti'a de patrim5nio e deresultados6 como por e9emplo

1. ,+IMO

2. P,==IMO

3. CG=+O=

4. D-=P-=,=

". %-C-I+,

Os grupos representam a di'isão de cada classe segundo a nature&a de seus elementos6

como por e9emplo

1. ,+IMO

1.1 CI%CGJ,+-

1.2 %-,JINLM-J , JOO P%,NO

1.3 P-%A,-+-

Os sugrupos representam o desmemramento de cada grupo6 por meio da especi)icaçãode seus componentes6 como por e9emplo

1. ,+IMO

1.1 CI%CGJ,+-


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1.1.1 DI=POIM-J

1.1.2 CJI-+-=

1.1.3 -=+O>G-=

1.1.4 ,PJIC,E-= FI,C-I%,=

1.1." OG+%O= C%DI+O=

1.1.$ D-=P-=,= DO --%CQCIO =-GI+-

,s contas de primeiro grau especi)icam os elementos de )orma genrica6 e as do segundoou mais graus de )orma mais contundente6 precisa detal:ista6 como6 por e9emplo

1. ,+IMO

1.1 CI%CGJ,+-

1.1.1 DI=POQM-J

1.1.1./1 C,I,

1.1.1./1./1 C,I, A,+%IN

1.1.1./1./2 C,I, OK%, //1

1.1.1./1./3 C,I, OK%, //2

2% TEORIA DA (ORMA"#O DOS C!STOS

2%$% ASPECTOS BSICOS

Os custos se sudi'idem6 de um )orma geral6 em consumo de materiais necessários 0 suaprodução6 na mão


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• O custo de a7uisição de matrias


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-9emplo

DKI+O < Oras em andamento B ,ti'o Circulante

C%DI+O < ,lmo9ari)ado ? ora TU B ,ti'o Circulante

Ristórico ? Mlr. De 1// m2 de pisos cer8micos6 utili&ados durante

O ms


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0 medida 7ue os )ornecedores de ens e ser'iços )orem cumprindo os contratos em7ue os se!am partes6 o contriuinte de'erá deitar as contas !á re)eridas do Passi'oCirculante ou do Passi'o Circulante a Jongo Pra&o e creditar a conta do ati'o Circulante ?oras em andamento6 pelo 'alor do custo contratado6 apropria'el a cada unidade'endida@

c os custos contratados relati'os a empreendimentos 7ue compreendam duas ou maisunidades de'erão ser apropriados6 a cada uma delas6 mediante rateio aseado em critriousual no tipo de empreendimento imoiliário@

d os custos contratados após o dia da e)eti'ação da 'enda ocorridos depois dessa data 6serão creditados 0 conta do Passi'o Circulante ou Passi'o -9ig'el a Jongo Pra&o6 emcontrapartida a ditos a conta espec)ica de %esultado do -9erccio ou a conta própria dogrupo de %esultados de -9erccios Futuros.

O+,

1 ? O contriuinte )ica origado a manter6 a disposição da )iscali&ação ou dos órgãos da=ecretaria da %ecita Federal6 demonstração analtica6 por empreendimento6 dos custoscontratados includos na )ormação do custo de cada unidade 'endida6 assim como dose)eitos de atuali&ação de 'alores dos respecti'os contratos de )ornecimento de ens ouser'iços.

,s contas mo'imentadas 7uando da opção do contriuinte de computar os Custoscontratados na Formação do custo do imó'el 'endido e na reali&ação desses custosseriam

• Custo dos Imó'eis Mendidos B%esultado do -9erccio

•

Custo De)erido dos Imó'eis Mendidos B%esultado de -9erccio Futuros

• Conta Controle do Custo Contratado BPassi'o Circulante

• Conta Controle do Custo Contratado BPassi'o -9ig'el a longo Pra&o

• Oras em ,ndamento B,ti'o Circulante

• Cai9aSKancos

• %eceita com Mendas de Imó'eis

• Fornecedores

--APJO=

=upondo


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Aaterial de Construção


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D. Custos dos Imó'eis Mendidos B%esultado do -9erccio

Crd. Conta Controle do Custo Contratado BPassi'o Circulante

-mpreitada T,l)aU.

Ristórico Malor

Malor dos ser'iços contratados pS

Conclusão da unidade imoiliária T,U do empreendimento TU


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1/ unidades imoiliárias do -mpreendimento TU6 con). Contratado


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as modi)icaç#es ocorridas no 'alor do orçamento da unidade 'endida serão creditadas0 conta espec)ica do Passi'o Circulante ou do Passi'o -9ig'el a longo Pra&o6 emcontrapartida a ditos da conta especi)ica de %esultado do -9erccio ou da conta própriado grupo de %esultados de -9erccios Futuros.

--APJO=

, ttulo de ilustração6 admitamos 7ue determinada empresa ten:a por o!eto ae9ploração de um empreendimento imoiliário6 composto de 1// lotes residncias6 sendo7ue de'erá entregar os mesmos com toda in)ra


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data.


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+rans)erncia da 2V conta pS 1V conta6Malor dos custos orçados proporcionais á unidade nV //16 'endida.


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Menda 0 Mista

a 'enda 0 'ista de unidade concluda6 o lucro ruto será apurado e recon:ecido no%esultado do -9erccio =ocial6 na data em 7ue se e)eti'ar a transação.

O primeiro lançamento corresponde ao 'alor contratado a 'ista6 com pagamento integralpelo comprador6 ou ainda ao pagamento parcial do comprador6 ou ao 'alor da carta decrdito lierada pelo )inanciador do cliente

• DKI+O C,I, ou K,CO=

• C%DI+O %-C-I+, D- M-D,= D- IAZM-I=

o segundo lançamento o custo dos imó'eis 'endidos imediatamente con)rontado 0receita

• DKI+O CG=+O DO= IAZM-I= M-DIDO=

• C%DI+O -=+O>G-=SIAZM-I= ,C,K,DO=

Finalmente6 os registros le'am os saldos respecti'os das contas de resultadoBreceita edespesa para a apuração do lucro do perodo

• DKI+O %-C-I+, D- M-D, D- IAZM-I=

• C%DI+O ,PG%,HO DO %-=GJ+,DO DO --%CQCIO

• DKI+O ,PG%,HO DO %-=GJ+,DO DO --%CQCIO

• C%DI+O CG=+O DO= IAZM-I= M-DIDO=

--APJO

, construtora ,l)a construiu para 'enda um prdio de $ apartamentos com idntica áreade construção e mesmo padrão de acaamento6 tendo terminado a ora no ms de)e'ereiro de 1 e6 cu!o custo de construção6 incluindo o terreno e as despesas delegali&ação6 soma %W .///6//

O re)erido custo )oi contaili&ado6 primeiramente6 0 conta do ,ti'o circulante ?Oras emandamento ? empreendimento 6 at o trmino da ora6 tendo sido depois apropriado a

cada unidade6 mediante rateio aseado em critrio usual no tipo de empreendimentoimoiliário considerado. Cada unidade apresentou6 ao )inal6 um custo de %W 1."//6//

,pós o rateio6 trans)eriram


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Como !á 'imos6 na 'enda 0 'ista de unidade concluda6 o lucro ruto será apurado erecon:ecido no %esultado do -9erccio =ocial6 na data em 7ue se e)eti'ar a transação.

Considerando o e9emplo e os dados apresentados6 teramos os seguintes lançamentoscontáeis

a pela 'enda

DK. De'edores por compra de Imó'eisB,ti'o Circulante

C%D. %eceita com 'enda de Imó'eis B%esultado do -9erccio

Ristórico

Malor da 'enda 0 'ista da unidade nV 1 do empreendimento TU e)etuada nSdata con).Instrumento particular de compra e 'enda


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, demonstração do %esultado se apresenta6 neste momento6 da seguinte )orma

%eceita com Menda de Imó'eis


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$$%&% DE !NIDADE EM CONSTR!"#O

$$%&%$% De !nidade em Constr9:;o

Os procedimentos contáeis relacionados 0 'enda das unidades imoiliárias em processo

de construção podem ser classi)icados nas modalidades a 'ista e a prestaç#es6 cu!oscustos con)rontados6 na :ipótese )iscal6 podem ser incorridos6 incorridos e contratados6ou ainda os incorridos6 contratados e orçados6 e en'ol'em o recon:ecimento da receita econ)rontação desses custos no momento da 'enda6 sem apro'eitar o di)erimento doimposto de renda6 ou 0 medida do receimento das prestaç#es6 no caso de 'endas apra&o ou prestaç#es.

O critrio da CMA B Comissão de Malores Aoiliários6 7ue atende 0 oa tcnica contáil6pre' 7ue6 nas 'endas de imó'eis em construção6 o recon:ecimento da receita ocorracomo nos contratos de longo pra&o6 isto 6 0 medida 7ue ocorra o progresso )sico daora6 as receitas pertinentes se!am con)rontadas aos custos incorridos6 con)ormeacontece com os contratos so empreitada.

0endas a praG-=SIAZM-I= -A CO=+%GHO

P%OMI=HO PS CG=+O= CO+%,+,DO=P%OMI=HO PS CG=+O= O%,DO=

Pelo receimento das parcelas

D < K,CO ou C,I,

C < P%-=+,AI=+,=

Pelo recon:ecimento da receita

D < %-C-I+, D- --%CQCIO= FG+G%O=

C < %-C-I+, D- M-D, D- IAZM-I=


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Pelo custo a ser apropriado no perodo

D < CG=+O DO= IAZM-I= M-DIDO=

C < CG=+O D- --%CQCIO= FG+G%O=

Como os custos !á :a'iam sido contratados eSou orçados anteriormente6 são aatidos dospassi'os 7ue pro'isionaram anteriormente

D < P%OMI=HO PS CG=+O= CO+%,+,DO= eSou O%,DO=

C < CG=+O= D- --%CQCIO= FG+G%O=

Finalmente6 ao )inal do e9erccio são trans)eridas as contas de receitas e despesa parauma conta de apuração do resultado do e9erccio.

0enda à 0ista

o momento da 'enda se recon:ece a receita total6 con)orme preço a 'ista pago pelocomprador6 ocorrendo o registro 1

D-KI+- < KancosS Cai9a

C%-DI+- < %eceita de Menda de Imó'eis

Imediatamente6 trans)ere


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C%-DI+- < -sto7uesS Imó'eis em Construção

,o )inal de cada perodo6 pela atuali&ação dos custos contratados e orçados at aconclusão da ora6 a partir da7uela data6 a preço correntes6 a parcela relati'a 0sunidades 'endidas de'e ser registrada como custo de e9erccios anteriores6 comotamm os saldos de'edores apurados6 na conclusão da ora6 das pro'is#es para custos

contratados e orçados6 acontecendo6 então os registros ( e *

D-KI+- < Custos de -9erccios ,nterioresS,tuali&ação de CustosSDi)erença de Pre'isão

C%-DI+- < Pro'isão pS Custos Contratados

Pro'isão para Custos Orçados.

=e acontecer o contrário6 no )inal da ora6 caso os custos incorridos totais ti'erem sidoin)eriores ao pro!etado6 acontecerá um saldo credor na7uelas contas passi'as depro'isionamento6 ocorrendo uma insu)icincia de custos reali&ados6 7ue gerará o seguinte

lançamento contáil

D-KI+- < Pro'isão pS Custos Contratados

Pro'isão pS Custos Orçados

C%-DI+- < Custo de -9erccios ,nterioresS Di)erença de Pre'isão

Finalmente6 os lançamentos e 1/ trans)erem os saldos das contas de receitas edespesas para o resultado6 a )im de se apurar o lucro ou pre!u&o do e9erccio contáil

D-KI+- < %eceita de Menda de Imó'eis

C%-DI+- < ,puração do %esultado do -9erccio

D-KI+- < ,puração do %esultado do -9erccio

C%-DI+- < Custo de Imó'eis Mendidos

Custo de -9erccios ,nterioresS

,tuali&ação de CustosS Di)erença de Pre'isão

Contabilidade Aplicada Às Empresas Imobiliárias

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