Check List Manutenção Em Empreendimentos

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ZEFERINO FERREIRA VELLOSO NETO

Gerenciamento da Manuteno de Edifcios

Dissertao apresentada ao Instituto de Pesquisas Tecnolgicas

do Estado de So Paulo IPT, para obteno do ttulo de

Mestre em Habitao: Planejamento e Tecnologia.

rea de Concentrao Tecnologia em Construo de Edifcios

Orientador: Prof. Dr. Ercio Thomaz

So Paulo

Junho de 2006

- 11 -

Camilla, ao Gabriel e ao Luca,

Para que queiram sempre aprender mais e mais, mesmo

sabendo que impossvel aprender tudo...

- 12 -

A meus mestres, por me ensinarem a arte de

ensinar,

A meus pais, por me ensinarem a arte de viver

correta e justamente,

A meus sogros, por me ensinarem a arte de ser

paciente e persistente,

minha mulher, por apoiar e acreditar em mim

incondicionalmente.

- 13 -

RESUMO

Visando a orientar os responsveis pela conduo e direo de

condomnios residenciais, quanto aos servios de manuteno a serem

realizados no intuito de garantir as boas condies de funcionamento das

instalaes, o presente trabalho traz orientaes para que tais servios

possam ser executados atendendo as determinaes legais, normativas e

tcnicas, evitando problemas para os condomnios e seus responsveis,

dando-lhes condies para que contratem empresas e/ou profissionais

especializados e habilitados para cada servio.

Busca tratar os problemas de forma simples e clara, com o objetivo de

transmitir o conhecimento dos problemas mais comumente encontrados e

suas solues para manuteno, s pessoas encarregadas de tomar decises

de contratao de servios de manuteno e reparos para os edifcios.

Palavras-chave: Manuteno de edifcios, Manuteno predial,

Gerenciamento da manuteno, Condomnios, Administrao de Edifcios,

Inspeo Predial, Vistorias.

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ABSTRACT

Aimed at acquainting managers and leaders of multi-family

apartment buildings with periodical maintenance services required for

optimum site operating conditions, this review provides advice to have such

services conducted according to legal, code and technical requirements,

avoiding inconveniences for the communities and their leaders, and giving

them knowledge to hire specialized contractors and/or professionals for each

type of work.

Issues are addressed in a concise and clear manner to familiarize

those responsible for contracting maintenance and repair service with the

most usual and customary problems and their maintenance solutions.

Key-words: Building maintenance, Maintenance management,

Condominium, Building administration, Property administration, Building

inspection, Maintenance services.

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LISTA DE FIGURAS

Figura 1 - Relao Condomnio-Administradora e Administradora-Fornecedores sugerido

pelo autor. ............................................................................................................................ 50

Figura 2 Dados cadastrais do edifcio .............................................................................. 60

Figura 3 Atestados obrigatrios (parcial) ......................................................................... 61

Figura 4 Documentos que devem ser arquivados no edifcio para consulta .................... 62

Figura 5 Generalidades de interesse do administrador..................................................... 63

Figura 6 Conservao de reas externas (parcial) ............................................................ 64

Figura 7 - Conservao de reas externas (parcial)............................................................. 65

Figura 8 Itens de instalaes (parcial) .............................................................................. 66

Figura 9 Itens das reas internas do edifcio (parcial) ...................................................... 67

Figura 10 - Itens de instalaes externas (parcial) .............................................................. 68

Figura 11 Itens de segurana contra incndio .................................................................. 69

Figura 12 Indicadores de prioridades e estimativas de custos bsicos ............................. 70

Figura 13 Modelo de vistoria para elaborao de proposta para manuteno de

equipamentos ....................................................................................................................... 72

Figura 14 Modelo de controle de visita para manuteno................................................ 72

Figura 15 - Modelo de controle do estado de conservao do equipamento....................... 73

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LISTA DE TABELAS

Tabela 1 - A documentao no processo de Gesto da Manuteno de Condomnios

Residenciais ......................................................................................................................... 21

Tabela 2 Atividades de manuteno: Periodicidades, Equipes e Registros. .................... 33

Tabela 3 Atendimento de falhas de construo ................................................................ 43

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SUMRIO

INTRODUO ___________________________________________________________10

CONSIDERAES GERAIS________________________________________________12

OBJETIVO ______________________________________________________________14

1 DOCUMENTAO, NORMAS E LEGISLAO _________________________15

1.1 DOCUMENTAO BSICA E DADOS DA EDIFICAO ________________15

1.2 NORMAS __________________________________________________________22

1.3 LEGISLAO ______________________________________________________24

2 A MANUTENO __________________________________________________26

2.1 RESPONSABILIDADES _____________________________________________26

2.2 GERENCIAMENTO DA MANUTENO _______________________________26

2.3 CARACTERSTICAS DA MANUTENO ______________________________28

2.4 PERIODICIDADE DA MANUTENO ________________________________28

2.5 FORMAS DE MANUTENO ________________________________________29

3 PROGRAMA DE MANUTENO PREVENTIVA ________________________30

3.1 DETERMINAO DE PRIORIDADES DAS ATIVIDADES DE

MANUTENO __________________________________________________________32

3.2 RECOMENDAES BSICAS PARA CONTRATAO DE SERVIOS

TCNICOS POR CONDOMNIOS ___________________________________________40

3.3 REGISTROS DAS ATIVIDADES DE MANUTENO ____________________42

4 INCIDNCIA DE PROBLEMAS TPICOS ______________________________42

4.1 DADOS ESTATSTICOS DE ATENDIMENTO PS-OBRA POR

CONSTRUTORAS DENTRO DO PRAZO DE GARANTIA _______________________42

4.2 COMPONENTES E REAS (COMUNS) DE EDIFCIOS, DE DIVERSAS

IDADES, COM MAIORES NDICES DE FALHAS: CONSTATAO EM CAMPO __44

5 CUSTOS DE MANUTENO _________________________________________46

6 RECOMENDAES GERAIS ________________________________________49

6.1 CONTRATOS DE MANUTENO_____________________________________49

6.2 A IMPORTNCIA DAS ADMINISTRADORAS DE CONDOMNIOS NA

QUALIDADE NA MANUTENO___________________________________________50

7 CONSIDERAES FINAIS __________________________________________53

- 18 -

8 BIBLIOGRAFIA CONSULTADA: _____________________________________55

9 ANEXO I __________________________________________________________57

9.1 DEFINIES PREVISTAS NA NBR 5674/99: ___________________________57

10 ANEXO II _________________________________________________________59

10.1 MODELO DE CHECK-LIST (EXTRATO PARCIAL): ___________________59

11 ANEXO III_________________________________________________________71

11.1 MODELO DE FORMULRIOS DE MANUTENO DE EQUIPAMENTOS: _71

12 ANEXO IV _________________________________________________________74

12.1 GLOSSRIO TCNICO PARA ADMINISTRADORES DE PATRIMMIO ___74

10

INTRODUO

MANUTENO: palavra proveniente do latim manu (mo) tenere (segurar), ato ou

ao de segurar com as mos, ou seja, cuidar, sustentar, conservar.

E, como tal, a manuteno deve ser vista pelos proprietrios e usurios de unidades

residenciais em condomnios de edifcios.

Trata-se de cuidar de seu abrigo, de sua caverna, da mesma forma como sempre

cuidou de si, se alimentou, se vestiu, se protegeu, se provisionou, se procriou, cuidou de

sua prole e a ensinou a se cuidar.

Embora no caiba aqui tecer comentrios sobre sociologia, poltica ou filosofia,

justifica-se dizer que o estado atual de conservao de nossas edificaes reflexo da

baixa manuteno de valores importantssimos para a sociedade, que so: a famlia, o

respeito humano e o reconhecimento ao trabalho competente.

Estes valores esto sendo distorcidos pelo sistema poltico-educacional, permitindo

que pessoas despreparadas preparem outras pessoas, que continuaro a ignorar a

necessidade de entender e reconhecer os importantes valores acima citados, por mera

ignorncia ou interesses equivocados.

Como a captao de dados amostrais1 e a legislao pertinente estudada neste

trabalho vlida para a cidade de So Paulo, capital do Estado de So Paulo, as concluses

aqui obtidas podero estar sujeitas a variveis que devero ser consideradas em outras

regies; seria perigoso aceit-las pura e simplesmente para o restante do pas, havendo,

porm, uma grande probabilidade de repetirem-se para muitas outras localidades.

1 O autor Scio Diretor da VIP - Vistorias e Inspees Prediais Ltda., empresa que, at a data deste trabalho, prestou

atendimento a mais de 2000 condomnios de uso residencial na Grande So Paulo.

11

O presente trabalho trata do assunto manuteno de edifcios de forma a auxiliar a

profissionais e empresas envolvidas no processo administrativo de edificaes em forma

de condomnio.

Baseado na constatao de profissionais vistoriadores deste tipo de edificaes

durante cinco anos, quando foi vistoriada uma mdia de 900 condomnios de uso

residencial por ano, na regio da cidade de So Paulo, o autor apresenta recomendaes e

procedimentos orientativos para organizao da manuteno de componentes, instalaes e

equipamentos das reas comuns destes edifcios.

O presente estudo justifica-se pela necessidade de aprimoramento dos mtodos e

processos de execuo e controle dos trabalhos de manuteno predial e pela quase

ausncia de material dirigido ao profissional que tem na administrao da manuteno de

edifcios o seu mister, principalmente quando se fala de edifcios residenciais.

O assunto manuteno no Brasil est praticamente focado no setor industrial e,

principalmente em seus equipamentos. Para o mercado predial h pouqussimo material

disponvel no Brasil.

12

CONSIDERAES GERAIS

habitual em muitos condomnios o zelador, ou mesmo os porteiros, reportarem ao

sndico(a) ou s administradoras os problemas encontrados, e estes(as) ou aquelas tomarem

as providncias com base nestas informaes absolutamente leigas e informais.

Infelizmente tambm bastante habitual que um funcionrio de administradora,

que em suas atribuies de portador de documentos, verificador de estado de conservao

da decorao, de uniformes de funcionrios, entre outras, exera o papel de "vistoriador"

do imvel, indicando, a seu critrio pessoal, o que h para ser reparado no condomnio.

A maioria das pessoas, envolvidas hoje na manuteno de edifcios, tm dificuldade

em observar o imvel de forma tcnica e objetiva; esto habituados aos problemas com os

quais convivem diariamente e podem, mesmo sem inteno, encobrir falhas do imvel por

simplesmente no perceb-las. Para se obter uma informao precisa, necessrio ouvir a

opinio imparcial de um profissional especializado.

A Inspeo Predial examina visualmente (no destrutiva) a estrutura fsica, os

sistemas (eltrico e hidrulico) e os componentes estruturais visveis, tanto na parte

exterior (a includas fachadas, coberturas de reas comuns, reas abertas e piscinas,

garagens, casa de mquinas, etc.), como no interior (incluindo salas, dormitrios,

banheiros, cozinhas, reas de servio, escadas, etc.).

Quando so encontrados problemas ou sintomas, o inspetor recomenda as solues

ou, quando necessrio, uma avaliao adicional (ensaios tecnolgicos).

A Inspeo Predial no uma verificao de conformidade com cdigos de obras e

normas de segurana locais e, por isso, o Inspetor no aprova ou reprova um imvel, mas,

ao descrever sua condio fsica, indica o que pode precisar de reparo, adequao ou

substituio.

No caso especfico de condomnios residenciais, a Inspeo Predial visa auxiliar

administradoras e sndicos(as) a gerenciar a manuteno corretiva dos imveis e,

13

principalmente, a programar a manuteno preventiva, evitando assim a incidncia de

despesas inesperadas e emergenciais.

Nos Estados Unidos, por exemplo, h cerca de 3 associaes nacionais(2) de

profissionais que atuam na rea de inspees prediais, porm com objetivos diversos das

necessidades brasileiras, congregando mais de 20.000 participantes e gerando muitos

negcios paralelos como treinamento, produo de material especfico, seguros cobrindo

erros e omisses nos relatrios. Estes mercados foram impulsionados pelo setor imobilirio

norte-americano, onde a empresa (imobiliria e/ou corretor) co-responsvel (assim como

os proprietrios) pela qualidade dos imveis que vende (ou aluga) e por isso so

contratados inspetores de imveis para que seus laudos faam parte da documentao da

transao imobiliria, ou seja, os laudos no so direcionados manuteno predial como

pretende este trabalho.

Sndico(as) preocupados com a manuteno e valorizao do patrimnio acabam

sendo acusados pelos demais condminos de perdulrios, mas preciso que eles saibam

que tem mo uma ferramenta imparcial, a Inspeo Predial, para demonstrar

tecnicamente aos demais condminos a necessidade de reparos e possibilitar a

programao da manuteno sem pesar no oramento domstico dos moradores do

Condomnio.

2 NATIONAL SOCIETY OF BUILDING INSPECTOR ENGINEERS, NATIONAL ASSOCIATION OF HOME INSPECTORS e

AMERICAN SOCIETY OF HOME INSPECTORS

14

OBJETIVO

Abordar conceitos gerais de Gerenciamento da Manuteno com enfoque nos

condomnios de uso residencial, incentivando o Gerenciamento Profissional da

Manuteno da Edificao.

Este trabalho pretende orientar os responsveis legais pela manuteno de

condomnios residenciais, bem como seus colaboradores e moradores, para o correto uso

das instalaes e para o cuidado necessrio no ato da contrao de empresas e/ou

profissionais de manuteno, tendo um laudo ou parecer tcnico elaborado por engenheiros

como base para a correta execuo da manuteno.

O resultado final destas aes a conseqente valorizao patrimonial, a reduo

dos investimentos em manuteno, o aumento da segurana dos habitantes e a correta

execuo das atribuies dos sndicos.

15

1 DOCUMENTAO, NORMAS E LEGISLAO

So utilizadas neste trabalho, as definies previstas na NBR 5674/99, como

apresentadas no Anexo I.

1.1 DOCUMENTAO BSICA E DADOS DA EDIFICAO

A fim de se planejar qualquer tipo de ao de manuteno, preciso inicialmente

saber como foram concebidos os sistemas de um edifcio, sendo necessrio, portanto,

dispor-se de documentos que mostrem como a edificao foi construda e quais so os

elementos e equipamentos que merecem ateno na manuteno.

A seguir so relacionados alguns dos documentos construtivos da edificao, que

devem permanecer em poder dos usurios aps a entrega da obra pela construtora.

Estes documentos fazem parte do produto construdo e so de propriedade dos

compradores; como tal devem ser cobrados juntamente construtora. Isoladamente ou em

conjunto, os documentos que a seguir relacionados permitem executar manutenes

preventivas e corretivas, reformas e adequaes, preservando a segurana da edificao e a

otimizao das intervenes.

1.1.1 DOCUMENTOS QUE DEVEM SER ENTREGUES PELA CONSTRUTORA AO TRMINO DA OBRA3

Memorial Descritivo

o conjunto de informaes que detalham como ser a construo e seus

acabamentos. Este documento deve ser registrado pela Construtora em cartrio de imveis

e ser a base para a elaborao futura da Especificao do Condomnio.

3 Os documentos aqui relacionados so considerados parte integrante do produto adquirido pelos proprietrios de imveis. A obrigatoriedade pela entrega est vinculada a aspectos contratuais e no legais.

16

Projeto Legal

o projeto aprovado pela Prefeitura Municipal que documenta a forma como foi

concebida e aprovada a edificao e como ela deve ser entregue aos compradores.

Sondagem do terreno

o relatrio que justifica a tomada de deciso pelo tipo de fundaes adotado.

Projeto de Fundaes

a representao grfica da forma como a edificao foi apoiada no solo e pode

trazer informaes importantes no futuro, se houver necessidade de manuteno ou obras

de reparo, principalmente no que tange a drenagens de guas subterrneas.

Projeto Estrutural

a representao grfica das peas estruturais da edificao. um elemento

indispensvel tanto para aes de manuteno das peas estruturais, como para eventuais

intervenes como, por exemplo, reformas para modificao de uso (implantao de

piscina, uso da laje do trreo como estacionamento).

Projeto Executivo de Arquitetura

a representao grfica que documenta a forma como foi concebida e construda

a edificao, mostrando as interferncias das peas estruturais e das instalaes. Da mesma

forma indispensvel para eventuais intervenes de modificao de uso (reformas).

Projeto de Instalaes Eltricas

a representao grfica que documenta as instalaes eltricas da edificao,

mostrando seus caminhamentos e dimenses. Aqui includos os projetos de telefonia

interna e externa, TV via cabo e informtica. indispensvel para manuteno e eventuais

intervenes de modificao de uso (reformas ou alterao de demanda).

17

Projeto de Instalaes Hidrulicas

a representao grfica que documenta a forma, os caminhamentos e as

dimenses das instalaes hidrulicas da edificao. Aqui se incluem os projetos de

abastecimento e distribuio de gua fria e quente, esgotos e guas servidas, escoamento

de guas pluviais e instalaes de gs. indispensvel para a manuteno e eventuais

intervenes de modificao de uso (reformas).

Plano de Combate a Incndio

O Plano de interveno de incndio deve ter uma via disponvel no acesso principal

da edificao (guarita ou portaria), de acordo com o Decreto Estadual de So Paulo n

46.076.

Comumente conhecido como Projeto de Combate a Incndio, consiste num

planejamento prvio para a provvel ocorrncia de uma emergncia e visa facilitar o

reconhecimento da edificao por parte das equipes de emergncia. O plano busca garantir,

no caso de haver um incndio, a segurana da populao do edifcio, das edificaes

vizinhas e dos profissionais responsveis pelo socorro, bem como o controle da

propagao de incndios e a proteo do meio ambiente.

O Plano de interveno de incndio de uma edificao contm dados sobre

potenciais causas de incndio, as aes a serem tomadas pelos responsveis pelo uso e

pelos funcionrios, a orientao aos usurios temporrios, os itinerrios mais indicados

para as viaturas do Corpo de Bombeiros, entre outros.

AVCB Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros

o documento emitido pelo Corpo de Bombeiros da Polcia Militar certificando

que, durante a vistoria, a edificao possua as condies de segurana contra incndio,

previstas pela legislao e constantes no Plano de Combate a Incndio previamente

aprovado pela prpria Corporao, estabelecendo um perodo de revalidao.

18

O AVCB costumeiramente4, a contar de sua expedio, tem validade de 2 (dois)

anos para os locais de reunio de pblico e de 3 (trs) anos para as demais ocupaes,

incluindo-se aqui as edificaes de uso residencial. O AVCB s ser expedido, desde que

verificados in loco o funcionamento e execuo das medidas de segurana contra

incndio, de acordo com o Plano de combate a Incndio aprovado, ou ainda, desde que

sanadas as possveis observaes apontadas em vistoria (COMUNIQUE-SE).

Alvar de Concluso da obra

o documento legal que comprova a concluso das obras e sua conformidade com

o projeto legal proposto Prefeitura Municipal.

Projeto As Built (Como construdo)

Trata-se do Projeto que retrata o produto final exatamente como ele foi construdo.

1.1.2 DOCUMENTOS QUE DEVEM SER PROVIDENCIADOS PERIODICAMENTE PELO CONDOMNIO:

Alm dos projetos construtivos do edifcio, outros documentos que devem ser

colecionados pelo usurio, para garantir a segurana da edificao, o atendimento s

exigncias legais e o planejamento de aes de manuteno.

AVCB Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (renovaes)

As vistorias do Corpo de Bombeiros em condomnios de uso residencial devem ser

renovadas a cada trs anos (ou conforme indicado no ltimo AVCB expedido pela

Corporao) de acordo com o Decreto Estadual de So Paulo 46.076. Para tanto, devero

ser apresentados para a Corporao no ato do protocolo do FAT Formulrio de

4 A Corporao a seu exclusivo critrio pode expedir AVCBs com validade inferior em funo da idade da edificao e de seu estado de conservao.

19

Atendimento Tcnico, os Atestados de Integridade do Sistema de Combate a Incndio, das

Instalaes de Gs e de Formao de Brigada de Incndio.

FICAM Ficha de Cadastro de Manuteno (na instalao do condomnio)

A FICAM abrange informaes sobre as edificaes, seus equipamentos e os

procedimentos operacionais de manuteno dos sistemas. A FICAM deve ser elaborada e

submetida PMSP sempre que concluda uma obra nova ou quando forem registradas

alteraes em edificaes.

RIA Relatrio de Inspeo Anual de elevadores

obrigatria a realizao de inspeo anual dos aparelhos de transporte por

empresa especializada e devidamente registrada junto PMSP. A Conservadora dever

expedir e encaminhar para a Prefeitura de So Paulo o Relatrio de Inspeo Anual - RIA,

assinado pelo engenheiro responsvel, atestando a conformidade dos equipamentos.

Pra-raios Laudo de resistncia hmica

Os pra-raios devem ser testados qinqenalmente e sua resistncia hmica deve

ser atestada dentro dos parmetros estabelecidos pala NBR 5419 e com periodicidade anual

conforme NR10. O Condomnio deve manter em local de fcil acesso o Atestado de

Conformidade do Sistema de Proteo Contra Descargas Eltricas.

Relatrios de Vistoria Peridica do Edifcio

So relatrios que permitem um monitoramento do estado de conservao das

edificaes, suas instalaes e componentes, indicando a necessidade de intervenes

corretivas ou preventivas.

Recomenda-se que sejam feitos no mnimo anualmente.

So coletas de dados feitas atravs de planilhas do tipo check-list, onde se faz a

caracterizao do imvel e onde relatado o estado aparente de cada sistema ou

20

componente de uma edificao naquela data, visando criar o cenrio para tomadas rpidas

de deciso quanto manuteno corretiva e/ou necessidade de ajustes no plano de

manuteno preventiva.

Um modelo deste check list est apresentado no Anexo II adiante.

Laudos de Inspeo Predial de Engenharia

So documentos tcnicos identificando problemas, indicando e especificando suas

formas de reparo. So verificaes feitas atravs de inspeo visual, eventualmente

complementada por ensaios tecnolgicos, com documentao fotogrfica e emisso de

relatrios ou laudos, onde se faz a caracterizao do imvel, a tipologia das manifestaes

patolgicas encontradas, os locais de aparecimento de problemas, os tipos de manuteno

realizados nas edificaes e a ocorrncia de reclamaes realizadas pelos proprietrios ou

usurios dos imveis.

Os resultados obtidos traro informaes tcnicas e recomendaes que permitiro

solucionar os problemas encontrados e verificar dados referentes manuteno preventiva

tais como os tipos e periodicidade das manutenes executadas, trazendo tambm

informaes importantes quanto s intervenes prioritrias.

Documentao de modificaes (em atendimento a NBR 5674)

Toda interveno ou modificao da edificao deve ser documentada, pois com esta

ocorrncia a documentao original perde a veracidade. Por isso so importantes, tanto a

documentao que provocou as intervenes, quanto uma documentao fotogrfica dos

trabalhos e finalmente o projeto como construdo (as built).

21

Tabela 1 - A documentao no processo de Gesto da Manuteno de Condomnios

Residenciais

DOCUMENTO ORIGEM E RENOVAO TIPO

Memorial Descritivo Documento entregue pela construtora O

Projeto Legal Documento entregue pela construtora O

Sondagem do Terreno Documento entregue pela construtora R

Projeto de Fundaes Documento entregue pela construtora O

Projeto Estrutural Documento entregue pela construtora O

Projeto Executivo de Arquitetura Documento entregue pela construtora. Perde a validade em funo de alterao da edificao O

Projeto de Instalaes Eltricas Documento entregue pela construtora. Perde a validade em funo de alterao da edificao O

Projeto de Instalaes Hidrulicas Documento entregue pela construtora. Perde a validade em funo de alterao da edificao O

Plano de combate a incndio Documento entregue pela construtora. Perde a validade em funo de alterao da edificao ou da norma O

AVCB Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros

Documento entregue pela construtora. Revalidado pelo Corpo de Bombeiros a cada 3 anos. Perde a validade em funo de alterao da edificao

O

Alvar de Concluso de Obras Documento entregue pela construtora. Perde a validade em funo de alterao da edificao O

FICAM Ficha de Cadastro de Manuteno

Documento entregue pela construtora. Perde a validade em funo de alterao da edificao O

RIA Relatrio de Inspeo Anual de Elevadores

Documento entregue pela empresa Conservadora dos Elevadores Validade: 1 ano O

Atestado de Medio hmica Documento entregue por empresa especialista Validade: 1 ano O

Vistoria Peridica Documento entregue por empresa de engenharia especialista Recomendvel: 1 ano R

Laudo de Inspeo Documento entregue por empresa de engenharia especialista Recomendvel: sempre que alguma anomalia for constatada R

Projeto as built Documento entregue pela construtora. Perde a validade em funo de alterao da edificao O

O = Obrigatrio R = Recomendvel

22

1.2 NORMAS

As normas de manuteno so apenas um referencial conceitual sobre a

manuteno de edifcios (no so normas tcnicas de fabricao, instalao, desempenho

ou auditoria de determinados itens de uma edificao como revestimento, instalaes

hidrulicas ou eltricas, impermeabilizaes ou recuperao de estruturas para cada um

destes assuntos a ABNT possui normas especficas).

As normas especificamente associadas manuteno de edificao, em vigor

poca da execuo deste trabalho, so a NBR 5.674 e a NBR 14.037, sobre as quais sero

apresentados comentrios:

1.2.1 NBR 5.674 DE SETEMBRO DE 1999 MANUTENO DE EDIFICAES PROCEDIMENTO

1.2.1.1 OBJETIVO

Esta Norma, bastante genrica, esboa procedimentos para a produo de um

sistema de manuteno. No fixa parmetros, apenas orienta quanto aos parmetros que

devem ser levados em considerao nesta produo.

Esta norma fruto do pensamento equivocado do mercado imobilirio nacional,

onde a edificao construda considerada um produto final, como se fosse uma obra

destinada exclusivamente contemplao e no ao uso e, eventual alterao do modo de

us-lo no futuro.

Tem o objetivo nico de nortear os procedimentos genricos da manuteno de

edificaes e ser objeto de meno adiante.

1.2.2 NBR 14.037 DE MARO DE 1998 MANUAL DE OPERAO, USO E MANUTENO DAS EDIFICAES CONTEDO E

RECOMENDAES PARA ELABORAO E APRESENTAO

1.2.2.1 OBJETIVO

23

Os Manuais de Operao, Uso e Manuteno das Edificaes, que devem ser

efetuados segundo a NBR 14.037/98, deve obrigatoriamente ser entregues aos

compradores de imveis e tem como objetivo informar aos usurios quanto a:

Caractersticas tcnicas da edificao Recomendaes para o melhor aproveitamento da edificao Orientaes para os servios de manuteno Possibilidade de ocorrncia de falhas e acidentes pelo uso inadequado Melhor forma de possibilitar o aumento da durabilidade da edificao

1.2.2.2 INFORMAES BSICAS DE UM MANUAL DO PROPRIETRIO

Descrio da edificao como construda (descrio grfica e escrita), informando:

Sistema construtivo, limites de uso seguro, cargas mximas admissveis nas estruturas e circuitos eltricos; e

Informaes que facilitem a possvel modificao e modernizao da edificao, bem como seus componentes e posio das instalaes embutidas.

Procedimento para a colocao em uso e para a operao da edificao, informando

sobre:

Ligao dos sistemas prediais rede pblica, instalao de equipamentos a serem fornecidos pelos usurios e movimentao de equipamentos e mveis

Dispositivos de operao da edificao, tais como sistema de combate a incndio, instalaes hidrulicas e eltricas e especiais

Procedimentos para constatao e relato de falhas, e mau funcionamento de componentes da edificao, descrevendo os riscos inerentes ao uso e operao,

mesmo que corretos, descrevendo procedimentos de segurana preventivos.

Procedimentos para situaes de emergncia e para inspees tcnicas da

edificao, informando:

24

Procedimentos em caso de incndio, vazamentos de gs, falhas em elevadores e instalaes diversas

Freqncia de inspees dos componentes, instalaes e equipamentos da edificao Qualificao tcnica necessria do profissional responsvel pelas inspees Roteiros de inspeo, informando condies especiais de acesso a todos os

componentes (como necessidade de escadas, andaimes, iluminao adicional)

Procedimentos para manuteno da edificao, informando:

Procedimentos gerais e procedimentos especficos para equipamentos e instalaes Programa de manuteno preventiva, identificando os componentes e a freqncia

das manutenes e riscos decorrentes da falta desta

Obrigatoriedade de reviso do Manual quando houver modificaes na edificao em relao ao originalmente construdo

Responsabilidades e garantias, informando:

Identificao do responsvel pela produo da edificao, pelos projetos e pela execuo das instalaes

Identificao dos fornecedores, com informaes para contato com os servios de atendimento ao cliente, ressalvando-se obrigatoriamente que, o contato direto com

os fornecedores uma faculdade e no uma responsabilidade dos usurios

1.3 LEGISLAO

Com relao Legislao, no se pode imaginar uma regra geral para este assunto.

H, na cidade de So Paulo lembrando que este trabalho refere-se manuteno

de edificaes de uso residencial na cidade de So Paulo um conjunto de Leis e Decretos,

municipais e estaduais, que abordam em conjunto ou isoladamente assuntos ligados

manuteno de edificaes, tais como manuteno de elevadores, de passeio pblico, de

fachadas, de equipamentos de uso comum, entre os quais se destacam:

25

Calada: Lei Municipal de So Paulo n 10.508 de 04/05/1988 Captulo III - Dos Passeios:

Art. 8 Os responsveis por imveis edificados ou no, lindeiros a vias ou logradouros pblicos dotados de guias e sarjetas, so obrigados a construir os

respectivos passeios na extenso correspondente da sua testada e a mant-los

sempre em perfeito estado de preservao.

Sinalizao de elevadores: Lei Municipal de So Paulo n 10.348 de 04/09/1987

Instalao, Conservao e Funcionamento - Juntamente com o Alvar de Instalao do elevador, fornecida chapa de identificao de registro, na

Prefeitura, do aparelho de transporte, a qual dever ser colocada em local visvel.

Elevadores: Lei N 12.751 - De 04 de Novembro de 1998

Art. 1 - Ser obrigatria a afixao de placas informativas contendo normas de segurana em todos os elevadores dos prdios comerciais e residenciais

localizados no Municpio de So Paulo.

Art. 3 - As placas sero confeccionadas com material plstico, acrlico ou metlico, contendo os seguintes dizeres: ATENO! Para evitar acidentes neste

elevador, obedea e exija o cumprimento das seguintes normas ...

Art. 4 - Ao responsvel pelo edifcio, administrador ou sndico, competem a divulgao e o estrito cumprimento das normas ditadas por esta lei.

Fachadas: Lei 10.518/88 e Decretos: 33.008/93 e 39.536/00. As fachadas de prdios que podem ser vistas a partir das caladas devem receber

pintura ou lavagem, conforme o tipo de revestimento, no mnimo a cada cinco anos.

Existem ainda outras leis Municipais e Estaduais aplicveis que, em funo de sua

especificidade no sero abordadas neste trabalho.

26

2 A MANUTENO

A manuteno dos edifcios engloba todas as atividades necessrias para o perfeito

e contnuo funcionamento dos seus componentes, equipamentos e instalaes, com o

objetivo de manter o mesmo padro de conforto de quando o imvel foi entregue para uso.

2.1 RESPONSABILIDADES5

O proprietrio de uma edificao, responsvel pela sua manuteno, deve observar

o estabelecido nas normas tcnicas e no manual de operao, uso e manuteno de sua

edificao, se houver.

No caso de propriedade condominial, os proprietrios condminos, responsveis

pela manuteno de partes autnomas individualizadas e co-responsveis pelo conjunto da

edificao, devem observar e fazer observar o estabelecido nas normas tcnicas e no

manual de operao, uso e manuteno de sua edificao, se houver.

2.2 GERENCIAMENTO DA MANUTENO

A recomendao do autor que o proprietrio ou administrador predial deve,

preferivelmente, delegar a gesto da manuteno de uma edificao para empresa ou

profissional legalmente habilitado.

A empresa ou profissional contratado, que assume a responsabilidade tcnica pelo

sistema de manuteno da edificao, deve:

1. Orientar os usurios sobre o uso adequado da edificao em conformidade com o

estabelecido nas normas tcnicas e no manual de operao, uso e manuteno de sua

edificao, se houver (seno deve providenciar um manual);

2. Preparar previses oramentrias bsicas para incio dos trabalhos;

5 Conforme NBR 5674

27

3. Providenciar e manter atualizados os registros e documentaes da edificao;

4. Realizar, ou fazer realizar, as inspees na edificao, apresentando relatrios

peridicos sobre suas condies, identificando e classificando os servios de

manuteno necessrios;

5. Definir, com base nas vistorias realizadas6, o plano de manuteno, avaliando as

informaes coletadas, definindo os locais onde haver necessidade de intervenes,

fazendo, ou contratando, os diagnsticos especializados se necessrio e executando

os reparos segundo o plano definido;

6. Orar os servios de manuteno corretiva e contratos de manuteno preventiva;

7. Realizar ou assessorar o proprietrio na contratao de servios de terceiros para a

realizao da manuteno, quando for o caso;

8. Assessorar o proprietrio nas decises estratgicas sobre a manuteno da

edificao, inclusive na organizao do sistema de manuteno;

9. Realizar ou supervisionar a realizao de projetos e a programao dos servios de

manuteno;

10. Supervisionar a execuo dos servios de manuteno;

11. Assessorar o proprietrio em situaes de emergncia;

12. Definir e implementar um sistema de gesto da qualidade dos servios de

manuteno.

Recomenda-se que toda informao ao proprietrio seja formalizada pois, segundo

a norma 5674, exime-se da responsabilidade tcnica a empresa ou profissional quando o

seu parecer tcnico no for observado pelo proprietrio ou usurios da edificao.

6 Ver sugesto do autor Anexo II Figura 12

28

2.3 CARACTERSTICAS DA MANUTENO

As caractersticas da manuteno podem ser divididas em cinco conceitos que o

autor define como sendo: funcionais, de segurana, de higiene, de conforto ou estticos.

Caractersticas Funcionais da Manuteno: que envolvem a manuteno das peculiaridades tcnicas dos espaos privados e comuns, das instalaes e

equipamentos, de modo que estejam disponveis pelo mximo de tempo, com baixo

custo e alta confiabilidade.

Caractersticas de Segurana da Manuteno: so concernentes manuteno da segurana e estabilidade da estrutura, ao fogo, chuva, e demais intempries que

possam causar riscos integridade fsica de usurios e terceiros.

Caractersticas de Higiene da Manuteno: dizem respeito manuteno do asseio dos pisos, paredes, esquadrias, mobilirios, instalaes e equipamentos de

saneamento, em defesa da sade dos usurios e terceiros.

Caractersticas de Conforto da Manuteno: voltam a ateno para a manuteno da comodidade e bem-estar dos usurios proporcionados por dispositivos

construtivos, como isolamento trmico, acstico, ventilao, refrigerao,

aquecimento.

Caractersticas Estticas da Manuteno: como acabamentos, pintura e paisagismo.

2.4 PERIODICIDADE DA MANUTENO

Algumas destas caractersticas so mantidas por servios operados de forma

permanente e rotineira, enquanto outros so realizados periodicamente.

29

Servios de manuteno permanente: so os servios relativos s reas, instalaes e equipamentos comuns, que no exigem grande especializao tcnica,

podem ser desempenhadas pelo pessoal efetivo prprio e tm programao de curto

prazo: diria, semanal e mensal.

Servios de manuteno peridica: a manuteno peridica demanda servios especializados e obras de engenharia e devem ser dirigidos por profissionais

legalmente habilitados. So programados no mdio e longo prazo.

2.5 FORMAS DE MANUTENO

Mirshawka7 diz que a manuteno deve ser um conjunto de aes que permitem

manter ou restabelecer um bem a um estado especfico ou, ainda, assegurar um

determinado servio.

De forma mais ampla e mais especfica, a Norma Brasileira, NBR 5674 estabelece

que a manuteno deva ser o procedimento tcnico-administrativo (em benefcio do

proprietrio e/ou usurio), que tem por finalidade levar a efeito as medidas necessrias

conservao de um imvel e permanncia das suas instalaes e equipamentos, de modo

a mant-lo em condies funcionais normais, tal como as que resultaram da sua

construo, em observncia ao que foi projetado e durante a sua vida til.

A implantao de um programa de manuteno com tcnicas preventivas exige a

elaborao de cronograma, planejamento de recursos, alm do envolvimento e treinamento

para a capacitao tcnica do pessoal de manuteno.

Os usurios, sndicos e administradoras de condomnios, de modo geral, ainda no

se envolvem no planejamento da manuteno e conservao do edifcio. Existe uma falsa

iluso de economia, na conduta padro de sndicos e administradoras que preferem esperar

o problema acontecer para s ento agir. Corrigir muito mais caro e causa muito mais

transtorno do que manter.

7 Mirshawka, Vitor. Manuteno Preditiva: caminho para zero defeitos. So Paulo: Makron, McGraw-Hill, 1991.

30

2.5.1 MANUTENO CORRETIVA

Este o conceito conserta quando quebra. a primeira regra a ser eliminada. O

programa comea a mostrar que se a manuteno vem de manter, corrigir, no chega a ser

manuteno.

2.5.2 MANUTENO PREVENTIVA

a manuteno propriamente dita. Trata-se de realizar as intervenes previstas no

programa bsico de utilizao dos equipamentos.

Aqui, a responsabilidade pela manuteno dos equipamentos do setor tcnico

especifico que, obedecendo ao planejamento de manuteno e s especificaes do

equipamento, acerta com o setor administrativo a natureza e a poca da manuteno a

fazer.

2.5.3 MANUTENO PREDITIVA

A idia central da Manuteno Preditiva8 conhecer-se a condio de

equipamentos sem a necessidade de inspees internas ou seja, sem a necessidade de parar

o equipamento e abr-lo para verificar o estado de seus componentes. Coletando-se leo

lubrificante, por exemplo, pode-se avaliar a condio de componentes internos de

mquinas rotativas, sem a necessidade de intervir com o funcionamento dela.

3 PROGRAMA DE MANUTENO PREVENTIVA

A NBR 5674 prev:

- Que o sistema de manuteno deve ser orientado por um conjunto de diretrizes

que definam:

8 Em http://www.otimoar.com.br

31

Padres de operao que assegurem a preservao do desempenho e do valor das edificaes ao longo do tempo;

Fluxo de informaes entre os diversos intervenientes do sistema, incluindo instrumentos para comunicao com o proprietrio e os usurios; e

Atribuies, responsabilidades e autonomia de deciso dos intervenientes.

- Que os padres de operao do sistema de manuteno devem ser definidos

considerando:

Desempenho mnimo das edificaes tolervel pelos seus usurios e proprietrios, especialmente em aspectos relacionados com a higiene, segurana e sade dos

usurios;

Prazo aceitvel entre a observao da falha e a concluso do servio de manuteno; Preceitos legais, regulamentos e normas aplicveis pela legislao vigente; Periodicidade de inspees; Balano entre os recursos disponveis e os recursos necessrios para a realizao dos

servios de manuteno.

- Que a organizao do sistema de manuteno deve prever estrutura material,

financeira e de recursos humanos, capaz de atender os diferentes tipos de manuteno

necessrios, tais como:

Manuteno rotineira que necessita equipamentos e pessoal permanentemente disponvel nas edificaes, caracterizada por um fluxo constante de servios simples

e padronizados;

Manuteno planejada, caracterizada por servios cuja realizao organizada antecipadamente, tendo por referncia solicitaes dos usurios, estimativas da

durabilidade esperada dos componentes das edificaes em uso ou relatrios de

inspees peridicas sobre o seu estado de deteriorao;

Manuteno no planejada, caracterizada por servios no previstos na manuteno planejada, incluindo a manuteno de emergncia, caracterizada por servios que

exigem interveno imediata para permitir a continuidade do uso das edificaes ou

32

evitar graves riscos ou prejuzos pessoais e patrimoniais aos seus usurios ou

proprietrios.

- Que o sistema de manuteno deve promover a realizao coordenada dos

diferentes tipos de manuteno das edificaes, procurando minimizar a ocorrncia de

servios de manuteno no planejada.

- Que os recursos humanos envolvidos nos servios de manuteno devem receber

treinamento especfico para este fim, uma vez que os conhecimentos exigidos so

diferenciados daqueles dos servios convencionais da construo civil.

3.1 DETERMINAO DE PRIORIDADES DAS ATIVIDADES DE MANUTENO

A seguir apresentada uma tabela relacionando a maioria das atividades de

manuteno necessrias aos edifcios residenciais, com as periodicidades recomendadas,

para dar embasamento gerao de prioridades, elencando quem deve estar envolvido

nestas atividades e de que forma devem ser registradas:

33

Tabela 2 Atividades de manuteno: Periodicidades9, Equipes e Registros.

ATIVIDADES DE MANUTENO: PERIODICIDADE RECOMENDADA: EQUIPES ENVOLVIDAS: REGISTRAR A ATIVIDADE:

Grupo Gerador - Verificar nvel de leo, entradas e sadas de ventilao, desobstrudas, local isolado semanal Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Sauna mida - Fazer a drenagem de gua no equipamento semanal Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Bombas de gua limpa e gua servida: alternar a chave no painel eltrico para utiliz-las em sistema de rodzio quinzenal Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Grupo Gerador - Fazer teste de funcionamento por 30 minutos quinzenal Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Iluminao de emergncia - Efetuar teste de funcionamento dos sistemas por 30 minutos quinzenal Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Instalaes Hidrulicas - Limpeza dos ralos e grelhas das guas pluviais e calhas quinzenal Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Automao de Portes - Manuteno Geral mensal Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno (anexar eventual Relatrio da Empresa Especializada)

Porta corta-fogo - Efetuar a regulagem das portas mensal Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno (anexar eventual Relatrio da Empresa Especializada)

Pressurizao de escada - Manuteno preventiva dos ventiladores e do gerador mensal Empresa Especializada

em Livro de Registro de Atividades de Manuteno (anexar eventual Relatrio da Empresa Especializada)

Bombas - Verificar o funcionamento das bombas submersas mensal Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

9 Recomendao do Autor

34


Iluminao de Emergncia - Para blocos autnomos e mdulos: Testar funcionamento do sistema por 1 hora mensal Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Pedras naturais (mrmore, granito e outros) - Limpeza geral - Enceramento de peas polidas (ex. pisos, bancadas de granito, etc.)

mensal Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Pressurizao de escada - Alternar os ventiladores atravs de chave comutadora, para reduzir desgaste mensal Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Aquecedores coletivos de gua - Limpar e regular sistemas e queimadores bimestral Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Aquecedores coletivos de gua - Limpar filtros bimestral Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Bomba de incndio - Testar bimestral Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Iluminao de Emergncia - Para unidades centrais: Verificar fusveis, carga da bateria selada, nvel de eletrlito da bateria bimestral Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Instalaes Hidrulicas - Verificar e limpar as caixas de passagem de esgoto e guas pluviais trimestral Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Porta corta-fogo - Aplicar leo lubrificante nas dobradias e maanetas trimestral Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Bombas - Manuteno geral das bombas de recalque de gua potvel, esgoto, guas pluviais e de incndio semestral Empresa Especializada


Circuito Fechado de TV - Vistoria semestral Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno (anexar eventual Relatrio da Empresa Especializada)

Instalaes Hidrulicas - Limpeza de reservatrios (inferior e superior) semestral Empresa Especializada

em Livro de Registro de Atividades de Manuteno (anexar Certificado da Empresa Especializada)

Sistemas de combate a incndio (Sprinkler,detectores de fumaa,etc.) - Verificao geral semestral Empresa Especializada


Desratizao e Desinsetizao semestral Empresa Especializada ou Profissional Habilitado


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Aquecedores coletivos de gua - drenar semestral Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Instalaes Hidrulicas - Acionar as tubulaes que no so constantemente usadas (ladro da caixa d'gua por ex.) semestral Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Instalaes Hidrulicas - Limpar os aeradores (bicos removveis) semestral Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Instalaes Hidrulicas - Testar abertura e fechamento dos registros dos subsolos e cobertura (barrilete) semestral Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Instalaes Hidrulicas - Verificar estanqueidade e regulagem dos mecanismos de descarga semestral Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Instalaes Hidrulicas - Verificar ralos e sifes das louas, tanques e pias semestral Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Quadro eltrico de distribuio de circuitos - Testar disjuntores semestral Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Play ground - Verificar integridade dos brinquedos, encaixe e apertos dos parafusos semestral

Prpria e/ou Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Aquecedores coletivos de gua - Lavar internamente anual Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Aquecedores coletivos de gua - Limpeza de chamins anual Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Aquecedores coletivos de gua - Verificao completa anual Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno (anexar Laudo Tcnico acompanhado da respectiva ART)

Esquadrias de Ferro - Repintar as esquadrias bianual Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Forros de Gesso - Repintar os forros de banheiros e reas externas abertas anual Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Pisos: Rejuntamento e Tratamento de Juntas - Verificar e completar o rejuntamento nas juntas de dilatao e juntas de trabalho com mstique

anual Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

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Quadra - Equipamentos: Pintar os equipamentos anual Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Sistema de proteo contra descargas atmosfricas - Inspeo Visual anual Empresa Especializada


Sistema de proteo contra descargas atmosfricas - Medio hmica do Sistema anual Empresa Especializada


Vidros Temperados: Inspecionar o funcionamento do sistema de molas e dobradias e verificar a necessidade de lubrificao anual Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Vistoria Funcional - Avaliar o estado de conservao do edifcio e verificar a realizao do programa de Manuteno Preventiva

anual Empresa Especializada em Relatrio tipo "Check List"

Equipamentos de Incndio - Recarga de extintores anual Empresa Especializada ou Profissional Habilitado


Esquadrias de Alumnio - Limpeza Geral anual Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno (anexar eventual Relatrio da Empresa Especializada)

Esquadrias de Alumnio - Reapertar parafusos aparentes dos fechos anual Prpria


Esquadrias de Ferro - Verificar vedao e fixao dos vidros anual Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Impermeabilizao - Inspecionar o ponto de sada da camada drenante do jardim (requer curva com inspeo), verificando se no h obstruo na tubulao e entupimento dos ralos

anual Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Instalaes Hidrulicas - Limpar os crivos dos chuveiros anual Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Instalaes Hidrulicas - Verificar e eventualmente trocar os vedantes (courinhos) das torneiras, misturadores de lavatrio e de bid e registros de presso


Paredes externas/fachada - Verificar calafetao de rufos, fixao de pra-raios, antenas e demais elementos anual Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Pisos cimentados/em concreto - Verificar as juntas de dilatao, e preencher com mstique quando necessrio anual Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

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Quadro eltrico de distribuio de circuitos - Reapertar todas as conexes anual Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Revestimentos e peas - Inspecionar e refazer onde necessrio os rejuntamentos dos pisos, paredes, soleiras, ralos e peas sanitrias


Vidros - Verificar a vedao e a fixao nos caixilhos anual Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Play ground - Pintura dos brinquedos anual Prpria e/ou Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Esquadrias de madeira - Encerar esquadrias bianual Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Revestimentos em Azulejo/Cermica/Pastilha - Lavagem de fachada , muros, reas externas bianual Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Paredes externas/fachada - Efetuar lavagem da fachada e muros bianual Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Tomadas, interruptores e pontos de Luz - Reapertar conexes e verificar estado dos contatos eltricos substituindo as peas que apresentem desgaste

bianual Prpria em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Elevadores - Manuteno recomendada pelo fabricante (verificar atendimento s leis locais) mensal/(anual PMSP) Empresa Especializada


Esquadrias de madeira - Pintar ou envernizar as esquadrias trianual Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Forro de Gesso - Repintar os forros das reas secas trianual Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Pintura externa - Repintar fachadas da edificao (unidades privativas e reas comuns). trianual Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Pisos de madeira tacos e assoalhos - Raspar, calafetar e aplicar acabamento nos pisos com acabamentos trianual Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Quadra - Piso de Concreto polido pintado: repintar a superfcie trianual Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

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Equipamentos de Incndio - Teste de mangueiras anual Empresa Especializada ou Profissional Habilitado


Equipamentos de Incndio - Teste Hidrosttico dos Extintores qinqenal Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno (anexar Certificado da Empresa Especializada)

Pintura interna - Repintar (unidades privativas e reas comuns) qinqenal Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Sistema de proteo contra descargas atmosfricas - Inspeo Peridica de acordo com a norma qinqenal Empresa Especializada

em Livro de Registro de Atividades de Manuteno (anexar Laudo Tcnico acompanhado da respectiva ART)

Antena Coletiva anual Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno (anexar eventual Relatrio da Empresa Especializada)

Exausto mecnica - Vistoria recomendada pelo fabricante Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno (anexar eventual Relatrio da Empresa Especializada)

Grupo Gerador - Manuteno recomendada pelo fabricante recomendada pelo fabricante Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno (anexar eventual Relatrio da Empresa Especializada)

Iluminao de Emergncia - Manuteno recomendada pelo fabricante recomendada pelo fabricante Empresa Especializada


Instalaes interfone - Vistoria no sistema bianual Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno (anexar eventual Relatrio da Empresa Especializada)

Quadra - Pisos flutuantes e de base asfltica, seguir as recomendaes do fabricante recomendada pelo fabricante Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno

Sauna seca - Manuteno recomendada pelo fabricante recomendada pelo fabricante Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno (anexar eventual Relatrio da Empresa Especializada) VRP (vlvulas redutoras de presso) - Limpar os filtros e efetuar reviso nas vlvulas redutoras de presso conforme orientao do fabricante

recomendada pelo fabricante Empresa Especializada em Livro de Registro de Atividades de Manuteno (anexar eventual Relatrio da Empresa Especializada)

40

3.2 RECOMENDAES BSICAS PARA CONTRATAO DE SERVIOS TCNICOS POR CONDOMNIOS

Primeiramente, deve-se definir a especificao e quantificao dos servios tcnicos a serem contratados, para efeito de tomada de preos e balizamento dos oramentos

coletados. Este tipo de assessoria deve ser contratada junto a empresas

especializadas em Projetos, Laudos e Inspees Prediais. Desta forma, o

condomnio ter o material apropriado para a solicitao dos oramentos de

execuo dos servios, elaborado por profissionais especializados e, principalmente,

sem ligao ou interesse na execuo propriamente dita dos servios ou obras, o que

desvirtuaria a concorrncia.

Recebidos os oramentos, deve-se analisar o currculo e a relao de obras executadas pelas empresas, se possvel visitando alguns trabalhos executados ou em

andamento, inclusive obtendo referncias e informaes diretas com os sndicos

e/ou responsveis pelas mesmas.

Solicitar documentos da empresa, como: Cpia do Contrato Social, Certides Negativas dos cartrios de protestos, do INSS e do FGTS, Certido de Registro no

CREA e a cpia da Anotao de Responsabilidade Tcnica A.R.T., que dever ser

anexada ao contrato.

importante exigir uma Aplice de Seguro de Responsabilidade Civil e Contra Terceiros exigindo ainda que os funcionrios da empresa utilizem os respectivos

equipamentos de proteo individual, uniformes e identificao, evitando assim que

estranhos entrem no condomnio. recomendvel que a empresa faa uma Aplice

de Seguro de Vida dos seus funcionrios que trabalharo em locais altos ou

perigosos.

Obter informaes da empresa a ser contratada junto ao rgo da classe ou de defesa do consumidor, como: CREA Conselheiro Regional de Engenharia, Arquitetura e

Agronomia PROCON.

41

Exigir da empresa a ser contratada o Cronograma Fsico-Financeiro e, se possvel, um Plano de Trabalho com isolamento e proteo das reas, para o melhor

acompanhamento e controle da obra.

importante a elaborao de um bom Contrato de Prestao de Servios, previamente analisado por um profissional tcnico e revisado por um advogado,

para evitar contratempos no decorrer da obra e/ou durante o seu prazo de garantia.

recomendvel que o condomnio contrate uma Assessoria Tcnica ou Gerenciamento para controlar e administrar os servios a serem executados. A

empresa contratada dever acompanhar, controlar e emitir os relatrios fsico-

financeiros dos servios realizados, conforme especificado no contrato. Deve-se

preferencialmente contratar a empresa que executou os laudos ou especificaes

tcnicas, para que seja feita a confrontao da execuo ao que foi prescrito.

Esta assessoria tcnica ir verificar inclusive se a empresa adquire materiais como especificado em proposta comercial e contrato e os aplica de acordo com as

especificaes dos fabricantes. Dessa forma pode-se contar com apoio tcnico e

respaldo dos fabricantes.

Antes de iniciar obras, sem aumento de rea construda, necessrio que a empresa contratada envie Administrao Regional da Prefeitura a Comunicao

conforme Lei n 11.228/92, ou obter o Alvar de Pequenas Reformas ou Pequenas

Obras; ambos necessitam da assinatura de um Responsvel Tcnico. Esta

documentao deve ser providenciada pela empresa contratada que cuidar deste

processo e da expedio do respectivo alvar pela prefeitura e/ou concessionrias,

isentando o condomnio de eventual multa ou mesmo o embargo das obras por parte

da fiscalizao dos rgos competentes.

Aps a concluso da obra, exigir da contratada um Manual Tcnico dos equipamentos instalados e as recomendaes de manuteno e conservao dos

materiais aplicados e dos servios realizados e, obrigatoriamente, um Termo de

Entrega e Garantia dos servios executados e/ou dos materiais utilizados. No caso

de modificaes de lay-out, alterao de uso ou aumento de reas, a empresa

42

contratada deve fornecer o projeto as built (como construdo), documentando as

alteraes efetuadas para posterior consulta.

3.3 REGISTROS DAS ATIVIDADES DE MANUTENO

Todos os servios a serem executados devero ser previamente identificados, com

definio de prioridades e custos, relacionados em fichas encaminhadas ao administrador

responsvel.

A eficincia da manuteno, como foi dito anteriormente, esta na determinao de

uma peridiodicidade nas inspees, um programa de revises de equipamentos e o

planejamento dos reparos necessrios.

Formulrios, fichas e rotinas formam o sistema de controle das inspees

preventivas.

A lista de inspeo deve ser criada conforme o tipo de empreendimento,

equipamentos e equipe de manuteno. A lista apresentada no Anexo II uma sugesto do

autor entre muitas possibilidades existentes.

4 INCIDNCIA DE PROBLEMAS TPICOS

4.1 DADOS ESTATSTICOS DE ATENDIMENTO PS-OBRA POR CONSTRUTORAS DENTRO DO PRAZO DE GARANTIA

Os dados a seguir, obtidos pela construtora Tarjab10, embora sejam de grande

importncia, tm o enfoque e a preocupao com o custo de no-conformidades, ou seja, o

custo adicional que as construtoras tm para atendimento de falhas em prazo de garantia;

que no propriamente o enfoque deste trabalho, que visa manuteno geral das reas

10 (publicados na revista A Construo SP, n 2774, p. 29)

43

comuns do edifcio, porm sinaliza os itens que devem ser verificados com mais freqncia

pelos envolvidos na manuteno da edificao.

Tabela 3 Atendimento de falhas de construo11

Itens % Instalaes hidrulicas 16,9 Trincas e fissuras-revestimento 16,0 Esquadrias de alumnio 9,8 Revestimentos externos 8,4 Impermeabilizaes 7,9 Esquadrias de madeira 4,8 Trincas e fissuras na estrutura 4,5 Azulejos 3,7 Louas e metais 3,7 Banheiras de hidromassagem 2,5 Instalaes eltricas 2,5 Telhados 2,5 Granitos 2,2 Contrapisos 1,7 Rejuntes 1,7 Revestimentos internos de argamassa 1,7 Pisos cermicos 1,4 Pisos de madeira 1,4 Instalaes especiais 1,1 Forros de gesso 0,8 Revestimentos de gesso liso 0,8 Esquadrias de ferro 0,6 Ferragens 0,6 Pedras decorativas 0,6 Pinturas 0,6 Vidros 0,6 Interfones 0,3 Limpezas 0,3 Pisos de subsolo 0,3 Projetos 0,3

11 Os nmeros foram levantados pela construtora Tarjab e so aceitos como mdia pelo GEC (Grupo de Evoluo Conjunta, formado pelas construtoras Tarjab, STC, DMO, REM, Atlntica, Humait, Marques, Patrimnio, RCEA, R.Yazbek e Souen&Nahas, com contribuio da Inpar, Gafisa e Cyrela).

44

4.2 COMPONENTES E REAS (COMUNS) DE EDIFCIOS, DE DIVERSAS IDADES, COM MAIORES NDICES DE FALHAS: CONSTATAO EM

CAMPO

A seguir so apresentados, separados por localizao das incidncias, os itens que

mais apresentaram falhas, constatados pelas vistorias e inspees da empresa VIP

Vistorias e Inspees Prediais Ltda., para um universo de aproximadamente 900 edifcios

de idades e tipos variados, entre os anos de 1999 e 2004.

Coberturas

Falhas em pisos e proteo mecnica Drenagem insuficiente Impermeabilizao danificada Antenas e suportes mal fixados Pra-raios e suportes mal fixados Platibandas trincadas Guarda-corpos enferrujados Telhados danificados

Reservatrios Superiores e Barriletes

Tampa do reservatrio no veda excessivamente pesada Impermeabilizao danificada Falta de limpeza interna do reservatrio Vazamentos em Flanges / Registros / Conexes

Casas de Mquinas e cubculo de Quadro de antenas

Salas mal ventiladas Quadro de antenas improvisado

Andares tipo - externamente

45

Fachadas

Presena de trincas e fissuras Falta de limpeza Pintura danificada Falta de pingadeiras Falta ou ineficincia de juntas de dilatao Concreto aparente danificado Revestimentos cermicos soltando Revestimentos em rochas manchados ou soltando

Caixilhos danificados Floreiras com vazamento ou drenagem inadequada

Trreos

Pisos

Revestimentos danificados Impermeabilizao danificada Falta ou ineficincia de juntas de dilatao Ralos e drenagem insuficientes ou mal posicionados

Jardineiras trincadas Piscinas impermeabilizao/revestimentos/bombas danificados Quadras esportivas trincadas

Subsolos

Tetos sem proteo (cobrimento) para o concreto Falta ou ineficincia de juntas de dilatao Paredes e cortinas de concreto com infiltraes Pisos trincados

Estruturas de Concreto Armado

46

Falhas de concretagem Armaduras expostas

5 CUSTOS DE MANUTENO

Os custos de manuteno dividem-se em FIXOS e PERIDICOS.

Os custos chamados de FIXOS so aqueles relacionados aos componentes e

equipamentos da edificao cuja freqncia de servios de manuteno alta mensal por

exemplo (Contratos de Manuteno) e de PERIDICOS, aqueles relacionados a

componentes cujo desgaste lento, como danos s superfcies de fachadas e pinturas.

A estes custos somam-se os referentes reparao de problemas patolgicos, de

modo geral decorrentes dos vcios construtivos incorporados ao processo em alguma ou em

vrias das seguintes etapas de construo:

PLANEJAMENTO da obra; PROJETO da construo; FABRICAO dos materiais que comporo a construo; CONSTRUO propriamente dita, onde so incorporados os diversos materiais e

processos;

UTILIZAO da construo.

Geralmente as etapas de planejamento, projeto, fabricao e construo se

desenvolvem em perodos relativamente curtos (inferiores em mdia a dois anos), contudo,

a fase de utilizao da construo pode se estender por mais de 50 anos.

importante a determinao da etapa que ensejou o aparecimento do vicio

construtivo, inclusive para a fixao de responsabilidades civis.

Segundo Seeley (1976), por ordem de maioria de incidncia, so as seguintes

principais origens dos problemas patolgicos:

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1. Deficincia de projeto;

2. Deficincia de execuo;

3. Deficincia dos materiais construtivos;

4. Utilizao incorreta das estruturas;

5. Outras causas diversas

Deve ser observado que os problemas patolgicos detectados nas construes

tendem a se agravar com o passar do tempo.

Pior ainda, um problema patolgico especfico pode ensejar o surgimento de outras

anomalias patolgicas decorrentes e/ou associadas causa primria.

evidente que se todas as medidas, preventivas e de proteo da construo, forem

adequadamente consideradas e providenciadas ainda no nvel de elaborao do projeto, as

eventuais deficincias ainda passveis de ocorrncia estaro contidas em uma faixa

relativamente estreita de manifestao.

Quanto antes as ocorrncias patolgicas forem descobertas e corrigidas, menor ser

o custo da reabilitao.

Uma das maneiras mais conhecidas de avaliao do custo de reabilitao das

construes a Lei de Sitter12, em que os custos de recuperao se apresentam segundo

uma progresso geomtrica de razo 5 (cinco).

So consideradas nesta lei, quatro etapas distintas, variando desde a fase de projeto

at a fase de utilizao da construo:

12 Seeley, Ivor H. BUILDING MAINTENANCE. The Macmillan Press Ltd. Londres, 1976.

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Na fase de projeto: Quaisquer providncias tomadas durante a fase de projeto visando prevenir ou corrigir futuras manifestaes patolgicas correspondem a um

custo arbitrado de valor 1 (unitrio).

Durante a fase de execuo da construo: Qualquer medida adicional s especificadas em projeto visando sanear ou evitar ocorrncias patolgicas no

previstas durante a fase anterior correspondero a um custo 5 (cinco) vezes maior

do que se a medida j houvesse sido tomada.

Na fase de utilizao da construo ocorrendo manuteno preventiva: Se a possibilidade da ocorrncia patolgica puder ser prevista ou antecipada quando da

manuteno regular da construo e serem tomadas imediatamente as medidas

cabveis para o seu controle ou supresso, o custo dessa interveno ser 5 (cinco)

vezes menor do que custaria se a medida fosse tomada aps a ocorrncia da

manifestao. Mesmo assim, esse custo seria 25 (vinte e cinco) vezes superior ao

custo incorporado estrutura se a medida houvesse sido recomendada quando da

elaborao do projeto.

Na fase de utilizao da construo no ocorrendo manuteno preventiva: Essa fase j de correo das ocorrncias patolgicas. Ou seja, os problemas so

evidentes e a deteriorao completamente manifesta. O custo para a correo dessas

anomalias ser de 5 (cinco) vezes aquele da fase anterior, e 125 (cento e vinte e

cinco) vezes superior aos custos da fase de projeto.

Levando-se em considerao o elevado custo da reabilitao quando ela realizada

no estgio final, fortemente recomendado que, se as anomalias no forem detectadas nas

fases de projeto e/ou de construo da obra, se tomem imediatas providncias ao primeiro

indcio de alguma patologia importante para a sua correo.

Vrios itens envolvem os custos de manuteno, entre eles:

Custo de recursos humanos diretos, administrativos, terceirizados e encargos; Custo de peas de reposio, insumos e outros materiais consumidos pela

manuteno;

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Custo de servios contratados para manuteno; Custo de perdas no processo (refugos, desperdcio de insumos, de matria-prima,

etc.).

6 RECOMENDAES GERAIS

6.1 CONTRATOS DE MANUTENO

Os contratos de manuteno devem ser vistos como procedimentos tcnico

administrativos que tm por finalidade promover a conservao de um imvel, de modo

que suas instalaes e equipamentos mantenham as condies funcionais normais, tal sua

construo, em observncia ao que foi projetado, e durante a sua vida til.

Para que a Manuteno possa agir de forma eficaz e reduzir o nmero de

intervenes, atuando preventivamente, de modo a atender a disponibilidade e

confiabilidade operacional dos equipamentos, o planejamento nos itens abaixo

fundamental:

Controle dos custos de manuteno; Anlise de ocorrncias e anormalidades; Indicadores de desempenho; Padronizao nos processos da execuo de atividades; Anlise do ndice de obsolescncia de componentes e instalaes; Histricos atualizados dos equipamentos; Treinamento especfico para o pessoal; Treinamento nos procedimentos de higiene e segurana no trabalho; Pessoal especfico na rea de informtica dedicada ao histrico e anlise da

manuteno preventiva ou corretiva dos equipamentos;

Circulao das informaes; Evidncias objetivas.

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Os contratos de manuteno, se por um lado visam minimizar os desgastes dos

equipamentos e materiais, de certa forma podem limitar a responsabilidade dos

fornecedores e/ou prestadores de servios. importante ainda, que esses contratos

possuam aplicao do regime das clusulas contratuais gerais, o que se revela um meio

eficaz de tutela dos interesses dos compradores.

6.2 A IMPORTNCIA DAS ADMINISTRADORAS DE CONDOMNIOS NA QUALIDADE NA MANUTENO

Para que todos os equipamentos, instalaes e a prpria estrutura predial possam

oferecer permanentemente as melhores condies durante as suas vidas teis, e ainda

prolong-las o mximo possvel, necessrio que a manuteno predial seja encarada de

forma sistmica por todos os atores.

Isto exige uma administrao profissional muito eficiente, da ser fundamental que

a empresa de administrao assuma o comando e a coordenao do condomnio.

Isto implica em mudar o atual organograma da administrao condominial, para um

novo organograma, exposto abaixo, onde a empresa de administrao de condomnios ter

um papel de gerente de todas as atividades desenvolvidas no condomnio:

Figura 1 - Relao Condomnio-Administradora e Administradora-Fornecedores sugerido

pelo autor

51

Um sistema da qualidade na manuteno deve ser pensado para deixar de ficar

consertando continuamente, para procurar as causas bsicas, modificar situaes

permanentes de mau desempenho, deixar de conviver com problemas crnicos, melhorar

padres e sistemticas, desenvolver a manutenabilidade13, dar feedback ao Projeto,

interferir tecnicamente nas compras" 14.

A adoo de sistemas da qualidade dever afetar a organizao das empresas

administradoras de condomnios, pela necessidade de criar setores de coordenao dos

parceiros tcnicos especialistas, modificando o quadro funcional atual composto

geralmente por advogados, contadores e burocratas encarregados de processos e

procedimentos legais e trabalhistas, passando a agregar engenheiros generalistas que

coordenaro a contratao de especialistas em vistorias tcnicas, inspees e produo de

laudos, e tambm em gerenciamento e fiscalizao de obras de manuteno e renovao.

Sendo especialistas, conhecem os avanos tecnolgicos e devem buscar cada vez

mais se aprimorarem no desempenho das suas funes, buscando minimizao das falhas.

As vantagens de se praticar a manuteno predial seguindo estes princpios so

claras, entretanto, sero necessrios requisitos que podem ser vistos inicialmente como

desvantagens, como, por exemplo;

A gesto do condomnio deve ser altamente terceirizada; A empresa de administrao deve ser lder de um grupo de empresas especialistas; H um investimento inicial em um servio mais abrangente;

A implantao de um sistema para garantir a qualidade na manuteno predial,

dever seguir algumas etapas:

13 manutenvel . [Da loc. lat. manu tenere , 'segura com a mo', + -vel.] Adj. 2 g.Que se pode manter ou manutenir.

14 Pinto, Alan Kardec e Xavier, Jlio Nassif. Manuteno: funo estratgica. Rio de Janeiro: Qualitymark, 1999.

52

Conscientizao e deciso da direo da empresa de administrao; Criao da gerncia de manuteno predial da empresa de administrao de

condomnios, com formao tcnica e administrativa adequada;

Formao da rede de fornecedores parceiros profissionais e empresas de manuteno de equipamentos e instalaes, profissionais e empresas de construo

civil e recuperao estrutural, etc.;

Estabelecimento das metas conjuntas; Planejamento das aes dos servios de manuteno preditiva dos equipamentos,

das instalaes e da edificao, como um todo;

Definio de reas de atuao dos parceiros; Capacitao dos funcionrios permanentemente locados no condomnio para

atuarem na manuteno corriqueira, atravs de verificaes com base em check-list

elaborados e supervisionados pelas empresas parceiras;

Elaborao de cronogramas fsicos e implantao por etapas; Avaliao peridica; Reconhecimento e premiao.

53

7 CONSIDERAES FINAIS

importante que as pessoas ou empresas envolvidas na gesto da manuteno de

edifcios contratem ou recomendem Inspees Prediais peridicas aos seus clientes,

assumindo o importante papel de "consultoras" dos edifcios. Este material a base para o

planejamento da manuteno destas edificaes.

muito importante tambm que o meio tcnico demonstre mais apreo pelos

assuntos e pelos profissionais que atuam na rea de manuteno, pois a sociedade tcnica

considera, veladamente, os profissionais que atuam nas reas de manuteno, de reformas

e de restauraes, como tcnicos de segunda classe, comparados aos seus colegas que

atuam no mercado da construo de obras novas. Isto est refletido na grade curricular da

maioria dos cursos tcnicos, de arquitetura e de engenharia e na escassez de trabalhos

desenvolvidos nesta rea. A criao de cursos livres de capacitao para profissionais que

atuam nesta rea o primeiro passo para uma futura insero destas matrias nas

universidades.

O planejamento de edifcios pelos arquitetos sofre grandes presses com os

aspectos imobilirios (comerciais) dos empreendimentos, em detrimento viabilidade de

execuo de alguns tipos de servios de manuteno como, por exemplo, fachadas

inacessveis, equipamentos instalados em cubculos inapropriados e outros.

fato raro encontrar-se em um edifcio um cmodo especificamente destinado

guarda dos arquivos, projetos construtivos, manuais e demais documentos de forma

minimamente organizada.

Os profissionais envolvidos na produo de edificaes devem se conscientizar da

necessidade de produzir, paralelamente edificao, procedimentos organizados de

manuteno dos elementos desta edificao, ou seja, do produto que ser entregue ao

cliente.

O mercado imobilirio est desprezando um potencial econmico enorme de

negcios paralelos construo de edificaes novas, que certamente traria insumos

54

tcnicos inestimveis a este mercado, pois haveria um grande e sistemtico feedback

para o fomento do estudo das patologias da construo.

O mercado financeiro tambm deve compreender e evoluir quanto necessidade de

que as edificaes sejam financiadas no apenas at a sua concluso, mas tambm para a

manuteno durante sua vida til.

A gesto da manuteno de edifcios aflige um mercado carente de conhecimento

da forma de lidar com os problemas comumente encontrados em edificaes, cujas pessoas

encarregadas de tomar decises de contratao de servios de manuteno e reparos para

as edificaes, necessitam garantir a segurana fsica dos usurios, dos imveis e

proporcionar a sua valorizao patrimonial.

O trabalho convida para discusso de assuntos relacionados para aprofundamento

dos conhecimentos e aperfeioamento dos profissionais da rea de Gesto Predial, tais

como, Conceitos de Segurana no Trabalho, Conceitos de Proteo e Combate a Incndio,

Recomendaes para Operao e Manuteno de Componentes, Sistemas e Equipamentos,

Noes sobre Desempenho, Programas de Manuteno e Custos de Manuteno.

55

8 BIBLIOGRAFIA CONSULTADA:

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EDIFCIOS NO INDUSTRIAIS. ABNT - Rio de Janeiro, 1995.

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ELABORAO E APRESENTAO. ABNT - Rio de Janeiro, 1998.

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ABNT - Rio de Janeiro, 1999.

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