CAPA RESUMO DA AVALIAÇÃO · 2020. 11. 17. · CAPA RESUMO DA AVALIAÇÃO Nº do Processo...
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CAPA RESUMO DA AVALIAÇÃO Nº do Processo
46-41.364/2019
Proprietário do Imóvel Instituto de Previdência do Município de Cachoeiro de Itapemirim –
ES (IPACI).
Solicitante do Laudo Instituto de Previdência do Município de Cachoeiro de Itapemirim –
ES (IPACI).
Objetivo do Laudo Determinação do valor de mercado
Descrição Resumida do Imóvel
Terreno com 166.666,00m² sem benfeitorias, localizado à BR-482
(Safra – Cachoeiro), Vista Alegre, Cachoeiro de Itapemirim – ES,
CEP: 29300-000.
Metodologias, Grau de Fundamentação e Precisão alcançado.
Método comparativo direto de dados de mercado”, com
tratamento por Inferência estatística, de acordo com a região
pesquisada para definição do valor de terreno, com Grau de
Fundamentação II e Grau de Precisão III. Locação – Método da
Renda.
Valor Final da Avaliação do Imóvel/móvel R$ 11.594.000,00 (Onze milhões, quinhentos e noventa e quatro
mil reais).
Valor de Locação do Imóvel R$ 42.000,00 (Quarenta e dois reais).
Empresa Executora Consul Patrimonial LTDA
Data Base do Laudo 30/12/2019
Qualificação Legal Completa e Assinatura do
Responsável
____________________________________________ Ísis Souza Cardoso , Arquiteta - CAU: A.75421-8
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Alameda Salvador, 1057. Def. Salvador Shopping Business. Torre América - Sala 1910.
Caminho das Árvores - Salvador - BA. CEP: 41820-790. Tel.: 71 3032-9700 Filial: Rua Leopoldo Couto de Magalhaes Jr, 758, 11º andar, Itaim, São Paulo/SP, Cepa.: 04542-000, Tel.: (11)
2505-9184
IPACI - 87-2019.08
VISTA TESTADA
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INDICE
1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE ..................................................................................................... 4
2. IDENTIFICAÇÃO DO PROPRIETÁRIO .................................................................................................. 4
3. FINALIDADE E OBJETIVO DA AVALIAÇÃO ....................................................................................... 4
OBJETO DA AVALIAÇÃO ................................................................................................................................ 4
4. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES ................................................................ 5
5. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO ............................................. 6
6. DIAGNÓSTICO DE MERCADO ................................................................................................................ 8
7. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS AVALIATÓRIOS UTILIZADOS .................... 8
8. NIVEL DE RIGOR - ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO .................................................................. 10
9. TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DOS RESULTADOS .......................................... 11
10. VALOR DE AVALIAÇÃO .................................................................................................................... 16
11. VALOR DE LOCAÇÃO ........................................................................................................................ 16
12. OBSERVAÇÕES FINAIS ...................................................................................................................... 17
13. ENCERRAMENTO ................................................................................................................................ 18
ANEXOS
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
PLANILHAS DE CÁLCULOS DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL
DOCUMENTAÇÃO
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1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE
A Consul Patrimonial Ltda elaborou o presente Laudo por solicitação do Instituto de
Previdência do Município de Cachoeiro de Itapemirim – ES.
2. IDENTIFICAÇÃO DO PROPRIETÁRIO
Instituto de Previdência do Município de Cachoeiro de Itapemirim – ES (IPACI).
3. FINALIDADE E OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
Este Laudo de Avaliação tem por Objetivo determinar o valor de mercado mais
provável com base em pesquisas no mercado imobiliário da região geoeconômica do imóvel
avaliando, para fins de atualização de valor patrimonial.
Para efeito de avaliação, por premissa o imóvel foi considerado livre de quaisquer
ônus, litígios, desapropriações, pois a pesquisa sobre os títulos de posse ou domínio não foi
realizada por não ser objeto e de responsabilidade do avaliador.
OBJETO DA AVALIAÇÃO
O objeto desta avaliação é:
Terreno com 166.666,00m² sem benfeitorias, localizado à BR-482 (Safra – Cachoeiro), Vista
Alegre, Cachoeiro de Itapemirim – ES, CEP: 29300-000.
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4. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES
O presente trabalho foi elaborado através dos padrões estabelecidos pela Associação
Brasileira de Normas Técnicas (ABNT NBR 14.653) e recomendações de associações de classe
como IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, além do MANUAL DE
ORIENTAÇÕES TÉCNICAS DE AVALIAÇÕES DE BENS, fornecido pelo solicitante.
Documentação disponibilizada:
Matricula N° Cartório Data de expedição
8352 Cartório do 1º Ofício 13/11/2019
Para a elaboração deste trabalho foi utilizada à área de terreno de
166.666,00m² conforme documentação disponibilizada.
Realizamos na região uma ampla pesquisa de mercado, porém, vale ressaltar, que o
valor do imóvel calculado no presente trabalho refere-se ao valor de mercado definido como o
valor que um bem consegue obter em dinheiro nesta data, na hipótese das partes,
vendedores e compradores estarem desejosos de negociar, mas não compelidos, estando,
portanto o valor obtido vinculado às condições atuais de mercado.
Considerou-se, como premissa, para efeito de avaliação, os bens livres de hipotecas,
arrestos, usufrutos, penhores, passivos ambientais ou quaisquer ônus ou problemas que
prejudiquem o seu bom uso ou comercialização.
A documentação fornecida para a elaboração deste Laudo é, por premissa,
considerada boa e válida, sendo conferida in loco no ato da vistoria.
O laudo é considerado pela Consul Patrimonial Ltda. como documento sigiloso,
absolutamente confidencial, ressaltando-se que os trabalhos não devem ser utilizados para
outra finalidade que não ser as estabelecidas no presente documento.
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5. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
Uso Predominante: Comercial
Padrão construtivo predominante na região: Normal
Acesso: Razoável
Facilidade de estacionamento: Razoável
Distribuição da Ocupação Predominante: Horizontal
Densidade de Ocupação: Alta
Área Sujeita a Enchentes: SIM
Melhoramentos públicos: Água, Esgoto, Energia elétrica, Telefone,
Iluminação pública.
Equipamentos comunitários: Transporte Coletivo, Segurança Pública,
coleta de lixo.
Principais vias de acesso: Rodovia BR 482
Informações Complementares Imóvel fica em frente à rodovia
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LOCALIZAÇÃO
VISTORIA
A vistoria do imóvel avaliando foi realizada em 26/11/2019. Esta foi acompanhada por
Sr. Jackson. Na oportunidade, verificaram-se as seguintes características:
Terreno
Área total: 166.666,00m² Situação: Meio de quadra
Nº de Frentes: 01 frente Topografia: Levemente acidentado
Fração ideal: - Cota de greide: Abaixo
Vocação: Comercial Fechamento: Sem fechamento.
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6. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
Especificamente com relação ao imóvel avaliando, temos a seguinte situação:
Nível de utilidade do imóvel avaliando: Média
Nível de oferta de imóveis semelhantes ao imóvel avaliando na região: Média
Nível de demanda de imóveis semelhantes ao imóvel avaliando: Média
Absorção pelo mercado de imóveis semelhantes ao imóvel avaliando: Liquidez
Normal (Presume-se que a venda ocorrerá entre 6 meses e 1 ano)
Conjuntura do mercado atual para imóveis semelhantes ao imóvel avaliando: estável
7. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS AVALIATÓRIOS UTILIZADOS
A avaliação do imóvel em questão será procedida com a observância de todas as
diretrizes fixadas ABNT NBR 14.653 e suas partes, que detalha os procedimentos para
avaliação de bens.
O detalhamento e interpretação das especificações constantes das Normas da ABNT
são discutidos e apresentados através de estudos analíticos pelo Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE.
O valor de mercado foi obtido com base no unitário definido para o imóvel avaliando,
considerando-se as devidas correções específicas ponderadas por homogeneizações, para
adequá-lo às características do avaliando. O unitário adotado foi determinado após uma
ampla pesquisa junto ao mercado imobiliário, através de anúncios nos jornais e contatos com
corretores, imobiliárias atuantes, proprietários e pessoas afins. Identificamos elementos
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comparativos válidos que, de acordo com a Norma, devem possuir os seguintes fatores de
equivalência:
a) Equivalência de Situação: dá-se preferência as locais da mesma situação
geosócio-econômica, da mesma região e zoneamento.
b) Equivalência de Tempo: sempre que possível, os elementos comparativos
devem apresentar contemporaneidade com a avaliação.
c) Equivalência de Características: sempre que possível deve ocorrer à
semelhança com o imóvel objeto da avaliação no que tange à situação, grau de
aproveitamento, características físicas, adequação ao meio, utilização etc.
A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da
finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas
no mercado. A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao estabelecido na ABNT NBR 14.653,
com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de modelos que suportem
racionalmente o convencimento do valor.
No presente caso, optamos pelo Método comparativo direto de dados de mercado,
com tratamento por Inferência estatística, de acordo com a região pesquisada para definição
do valor de terreno.
Para definição do valor de terreno, a amostra coletada, segue descrita e detalhada no
Capítulo 11, assim como as variáveis utilizadas e modelos escolhidos para cálculo. Todos os
dados utilizados são considerados contemporâneos e foram utilizados 48 dados de mercado
dos 53 dados coletados entre o dia 01/12 /2019 até o dia 11/12/2019.
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8. NIVEL DE RIGOR - Especificação da avaliação
A especificação de uma avaliação está relacionada, tanto com o empenho do
engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações que possam ser dele
extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem
por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa
garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este
depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso,
não é passível de fixação “a priori”.
TERRENO (Método Comparativo Direto de Dados de Mercado)
O presente trabalho é classificado como Grau II quanto à fundamentação e Grau III
quanto à precisão, conforme a pontuação atingida que segue em anexo a este relatório.
Grau de Fundamentação: II
Item Descrição Pontuação Grau
III (3 pontos)
II (2 pontos)
I (1 ponto)
1 Caracterização do imóvel avaliando
3 X
2 Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados
3 X
3 Identificação dos dados de mercado
2
X
4 Extrapolação 3 X
5
Nível de significância (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)
2
X
6 Nível de significância máximo admitido nos demais testes estatísticos realizados
3 X
Total pontuação atingida 16
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Graus III II I
Pontos mínimos 16 10 6
Itens obrigatórios no grau correspondente
2, 4, 5 e 6, com os
demais no mínimo no
grau II
2, 4, 5 e 6, com os demais no mínimo no
grau I
Todos, no mínimo no
grau I
Grau de Precisão: III
Descrição
Grau
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa
<= 30%
<= 40%
<= 50%
9. TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DOS RESULTADOS
DETERMINAÇÃO DO VALOR DE VENDA
IMÓVEL EM ANÁLISE
Área de terreno (m²): 166.666,00
Topografia: 2
Local: 2
Definido o objeto da avaliação e suas características, partiu-se para a determinação de
seu valor de mercado com base no Método Comparativo de Dados de Mercado, utilizando-se
dos critérios de Inferência Estatística para a análise e tratamento da amostra de mercado.
O referido critério consiste em determinar uma equação de regressão que demonstre e
explique a variação do valor de imóveis em função das principais variáveis que o influenciam,
determinando uma equação cujo formato básico é o seguinte:
Y = + 1 * Xj + 2 * X2j + ...................+ k * Xkj + i
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DEFINIÇÃO DAS VARIÁVEIS DO MODELO DE AVALIAÇÃO
Para o presente caso foram definidas as seguintes variáveis para definição do Valor de
Mercado com base no tipo do imóvel avaliando e nas amostras coletadas no mercado:
VARIÁVEL DEPENDENTE A SER DETERMINADA NA REGRESSÃO
Valor Unitário Representa o valor do imóvel avaliando (incógnita) ou o valor de venda negociado ou em oferta para cada amostra, dividido pela respectiva área de terreno.
VARIÁVEL INDEPENDENTE INERENTE A AMOSTRA/AVALIANDO
Área (m²) Variável Quantitativa negativa que representa a área do imóvel avaliando e dados de mercado.
Local
Variável Código Alocado positiva que avalia a localização do imóvel avaliando e dados de mercado, sendo: 1= Bairros e Ruas com baixa valorização e/ou distantes do Centro da cidade; 2= Bairros e Ruas com média valorização e/ou distantes do Centro da cidade; 3 = Bairros e Ruas com alta valorização e próximas do Centro da Cidade.
Topografia Variável Código Alocado positiva que representa a topografia do imóvel avaliando e dados de mercado, sendo: 1=Desnível acentuado / 2=Levemente acidentada / 3=Plano
* Variáveis não utilizadas para cálculo por não se apresentar estatisticamente representativa
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PESQUISA DE MERCADO
PRODUTO: TERRENO
Para avaliação do imóvel e valor de mercado, procedeu-se pesquisa na região de forma
a se obter elementos comparativos. Dentre os inúmeros imóveis coletados, foram
selecionados, a critério do avaliador, as seguintes fichas de pesquisa a seguir:
Nº Endereço ObservaçãoÁrea Terreno
(m²)Local Topografia
Valor
Unitário
(R$/m²)
1
Rod. Cachoeiro X Muqui, Cachoeiro do
Itapemirim, ES
(28)
3526.2020/Multiimovei11.364,00 2 2 263,99
2
Rua Vitório Campos Delorto, 1, Rui Pinto
Bandeira, Cachoeiro de Itapemirim, ES(27)3335-5440/Betha 320,00 3 1 406,25
3
Area Industrial, São Joaquim, Cachoeiro
de Itapemirim,ESD&C/(28)3511-3885 8.430,00 1 1 71,17
4 Rua 17 A, São Joaquim Rene / (28)3522-7933 2.400,00 1 1 95,83
5
Rua Projetada, São Joaquim, Cachoeiro de
Itapemirim, ESRene / (28)3522-7934 10.700,00 1 1 80,00
6
Rua 1, São Joaquim, Cachoeiro de
Itapemirim,ESRene / (28)3522-7935 15.228,00 1 1 85,37
7
Rodovia Ricardo Barbieri , Aeroporto -
Cachoeiro de Itapemirim, ESAdifer / (31) 99504-2406 1.100,00 3 3 550,00
8Moitão, Cachoeiro de Itapemirim, ES
Star Imóveis / (28) 9
9905-19841.196,60 1 1 83,57
9*
Rodovia Córrego Dos Monos, 0, Córrego
dos Monos – Cachoeiro de Itapemirim
Multi imoveis/ (28)
3526-202021.552,69
11 22,55
10
Rua Córrego Dos Monos, 1, Córrego dos
Monos – Cachoeiro de Itapemirim
Betha Espaço
Netimóveis - Un.
Vitória/(27) 3335-5440
12.000,00 1 1 40,50
11José Ribeiro Avelar, córrego dos Monos
Néspoli/(28) 99959-
21643.000,00 3 2 447,00
12José Ribeiro Avelar, córrego dos Monos
Néspoli/(28) 99959-
21646.000,00 1 2 88,50
13
Rua Antônio Pimentel De Jesus, córrego
dos Monos
Néspoli/(28) 99959-
216413.649,00 1 1 56,05
14
Rua Antônio Pimentel De Jesus, córrego
dos Monos João/(28) 3511-4127200,00 2 2 275,00
15José Ribeiro Avelar, córrego dos Monos
Néspoli/(28) 99959-
2164300,00 3 3 650,00
16
Estrada pra Cachoeiro,Cachoeiro de
Itapemirim - ES
Renova Imóveis/(28)
99987-8067600,00 3 3 650,00
17
Rua Rui Marcos Novaes Facini, Bairro
Aeroporto, Cachoeiro de Itapemirim - ES Rafael /28 999663526687,86 3 3 649,84
18
Rua João Afonso de Miranda,Rui Pinto
Bandeira, Cachoeiro de Itapemirim - ES Emiriely/ 28 99943-0513237,90 3 3 651,53
19Avenida Fiovarante Cypriano,São Joaquim
Viana/28 99884-69007.400,00 3 3 650,00
20
Rodovia Engenheiro Fabiano Vivácqua,
974, Morro Grande – Cachoeiro de
Itapemirim
Multi imoveis/ (28)
3526-2020
37.863,97 3 3 650,01
21
DISTRITO DE SÃO JOAQUIM, Quadra A-11,
MORRO GRANDE – Cachoeiro de
Itapemirim Evartti/(28) 3518-0303
14.281,00 3 3 650,02
22
Rua DISTRITO DE SÃO JOAQUIM, 100,
MORRO GRANDE – Cachoeiro de
Itapemirim
Rene Imoveis/(28) 3522-
7933
15.228,00 3 3 649,99
23
Rodovia Engenheiro Fabiano Vivácqua, 1,
Morro Grande – Cachoeiro de ItapemirimEvartti/(28) 3518-0303
17.800,00 3 3 650,00
24
Morro Grande, Cachoeiro do Itapmirim, ES
Betha Espaço
Netimóveis - Un.
Vitória/(27) 3335-5440
6.050,00 3 3 650,08
25
Rodovia Cachoeiro - Muqui, 314,
Aeroporto Cachoeiro de Itapemirim
Tofano / (28) 99901-
932111364 2 3 307,99
14
Alameda Salvador, 1057. Def. Salvador Shopping Business. Torre América - Sala 1910.
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2505-9184
*Variáveis e dados de mercado não utilizadas para cálculo por não se apresentarem estatisticamente representativos
26
Avenida Mauro Miranda Madureira, 1151,
Coramara Cachoeiro de Itapemirim
Tofano / (28) 99901-
932110000 3 2 650,00
27
Rodovia Cachoeiro x Alegre - Duas Barras -
Cachoeiro de Itapemirim RENE / (28)99910-793334188,52 1 1 97,99
28
Rodovia Cachoeiro x Alegre - Duas Barras -
Cachoeiro de Itapemirim RENE / (28)99910-793326132 1 2 97,96
29
Rua João Bosco Fiorio - São Lucas -
Cachoeiro de Itapemirim RENE / (28)99910-793315614 1 2 119,12
30*
Rodovia Cachoeiro x Alegre - Duas Barras -
Cachoeiro de Itapemirim RENE / (28)99910-793348566 1 1 21,99
31
Rua Morro Grande - São Joaquim -
Cachoeiro de Itapemirim RENE / (28)99910-793320000 1 1 39,50
32
Rodovia Gumercindo Moura Nunes -
Village da Luz - Cachoeiro de Itapemirim RENE / (28)99910-793313695 1 1 47,46
33
Rua Fioravante Cypriano - Cachoeiro de
Itapemirim
Top Imóveis / (28)
99967-977340000 2 3 300,00
34
Rodovia Cachoeiro x Frade - Cachoeiro de
Itapemirim
Top Imóveis / (28)
99967-977312100 2 2 240,00
35
Rodovia Lúcio Meira - Cachoeiro de
Itapemirim
Top Imóveis / (28)
99967-977323302 2 2 197,41
36
AVENIDA MAURO MIRANDA MADUREIRA -
CORAMARA - CACHOEIRO DE ITAPEMIRIMTop Imóveis / (28)
99967-9773
7000 3 3 1100,00
37Rodovia BR-482 - Cachoeiro de Itapemirim
Top Imóveis / (28)
99967-97736000 2 3 300,00
38
Estrada Estrada da Gruta, 1, São José do
Frade - Cachoeiro de Itapemirim
Tofano / (28) 99901-
932123874 1 1 75,40
39
Rodovia Br-482 Cachoeiro - Alegre, 1,
Waldir Furtado de Amorim Cachoeiro de
Itapemirim
Tofano / (28) 99901-
9321
17500 1 2 125,00
40
Rua Dirceu Alves de Medeiros, 45, Vila
Rica Cachoeiro de Itapemirim
Tofano / (28) 99901-
932110804 2 2 277,67
41
Rua Amâncio Silva, 1, Arariguaba
Cachoeiro de Itapemirim
Tofano / (28) 99901-
932116411 3 3 487,48
42
Área Antônio Alves, São Lucas Cachoeiro
de Itapemirim
Tofano / (28) 99901-
932136641,3 1 1 70,00
43
Av. Governador Lindenberg - Rubem Braga
- Cachoeiro de Itapemirim Nespoli(28)99959-2164169400 1 1 14,70
44*
Rua Samuel Levy, Aquidaban, Cachoeiro
de Itapemirim - ES Raine / (28) 99905-2243350 3 3 428,57
45 Rua Miguel Ferreira de Queiroz, 30 Ervatti / (28)3518-0303 4050 3 2 518,52
46
Rua Antônio Marins, 31, Centro Cachoeiro
de Itapemirim
Net Imov. / 28 98114-
0767942 3 2 838,64
47
Rua Bernardo Horta, 162, Guandú
Cachoeiro de Itapemirim
Multi imoveis/ (28)
3526-2020653 3 3 1148,55
48
Lote SALGADINHO, SOTURNO – Cachoeiro
de Itapemirim
Multi imoveis/ (28)
3526-20202234 1 1 51,48
49*
Rodovia Gumercindo Moura Nunes,
SOTURNO – Cachoeiro de Itapemirim
Multi imoveis/ (28)
3526-2020153354,34 1 1 5,87
50
Rodovia Safra - Cachoeiro de Itapemirim,
ES
Bonadiman / 28 99984-
727242000 2 2 190,48
51BR 101 - Cachoeiro de Itapemirim, ES
Multi imoveis/ (28)
3526-2020121000 1 1 23,97
52
Avenida Mauro Miranda Madureira, 0,
Coramara Cachoeiro de Itapemirim
Multi imoveis/ (28)
3526-2020323.899 1 1 9,88
53*
Campo São Felipe, Aeroporto Cachoeiro
de Itapemirim
Multi imoveis/ (28)
3526-2020173.754 1 1 3,02
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MODELO DE REGRESSÃO
Dentro deste critério de análise, obtivemos a equação de formação do valor conforme
apresentado abaixo e demonstrado em anexo, que foi aceita após os testes exigidos pelas
Normas da ABNT e a interpretação de sua coerência na explicação da variação do valor de
acordo com o comportamento do mercado.
Equação de Regressão:
Moda:
Valor Unitário =81,894734 *e ^ (-6,8017074e-06 *Area ) *e ^ (0,82380169 * Local )*e ^
(-1,0293814 *1/Topografia)
Os demais dados das análises seguem em anexo a este trabalho.
DETERMINAÇÃO DO VALOR DO TERRENO
O critério foi baseado nas diferenças existentes entre as unidades, considerando as
mesmas variáveis detalhadas anteriormente.
Valor Unitário Médio = R$ 81,84/ m² Campo de Arbítrio: Mínimo = R$ 69,56/ m² Máximo = R$ 94,12/ m² Intervalo de Confiança: Mínimo = R$ 70,63/ m² Máximo = R$ 94,82/ m²
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Valor Unitário utilizado para cálculo: R$ 69,56 / m² Obs.: Para efeito de cálculo, utilizamos o mínimo do campo de arbítrio, devido o avaliando possuir nos fundos, um córrego, deixando o terreno suscetível à inundação e alagamento.
R$ 69,56/ m² x 166.666,00m² = R$ 11.593.286,96
Mínimo (R$): 11.594.000,00
Arbitrado (R$): 13.639.945,44
Máximo (R$): 15.686.603,92
10. VALOR DE AVALIAÇÃO
De acordo com os estudos efetuados, concluímos os seguintes valores para o imóvel
avaliando, considerados neste trabalho para a data base de 11 de dezembro de 2019:
VALOR FINAL DE MERCADO = R$ 11.594.000,00 (Onze milhões, quinhentos e noventa
e quatro mil reais).
11. VALOR DE LOCAÇÃO
Para o valor de locação do imóvel foi adotado a formula do “Método da Renda”,
apresentada pelo Engº. Gilson Lima, compreendendo a determinação da renda do imóvel
através do valor venal do mesmo e de uma taxa de juros descontada, onde:
Valor de Locação (VL) = Valor Venal (VV) x Taxa de Juros Mensal (i)
Têm-se:
Valor Venal = R$ 11.594.000,00
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Taxa de Juros Descontada Anual (levando em consideração possível vacância e
despesas de manutenção e documental do mesmo) :
I anual = 4,50% (taxa Selic anual), logo:
I mensal = (1,045) ^ (1/12) -1 = 0,368%
Logo,
VL = R$ 11.594.000,00 x 0,00368 = R$ 42.665,92. Arredondando, adotou-se o valor de
locação de :
R$ 42.000,00 (Quarenta e dois mil reais).
12. OBSERVAÇÕES FINAIS
É importante ressaltar que o valor definido para o imóvel dentro dos critérios e
procedimentos usuais da Engenharia de Avaliações não representa um número exato e sim
uma expressão monetária teórica e mais provável do valor pelo qual se negociaria
voluntariamente e conscientemente um imóvel, numa data de referência, dentro das
condições de mercado vigente. Isto não significa que eventuais negociações efetivas não
possam ser feitas por valores diferentes destes, inferiores ou superiores, dependendo de
aspectos específicos relacionados aos interesses das partes envolvidas.
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13. ENCERRAMENTO
Nada mais havendo a ser esclarecido, damos por encerrado o presente laudo, que se
compõe de 40 (quarenta) folhas computadorizadas de um só lado, sendo esta folha rubricada
e datada.
Salvador, 30 de Dezembro de 2019.
PELO DEPARTAMENTO TÉCNICO
DA
CONSUL PATRIMONIAL LTDA
__________________________________________
Isis Souza Cardoso
Arquiteta - CAU: A.75421-8
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RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
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VISÃO GERAL VISÃO GERAL
VISÃO GERAL ACESSO VISÃO GERAL ACESSO
ÁREA EMPRESTADA À EMPRESA VIZINHA VISÃO GERAL ACESSO
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
VISÃO GERAL LIMITE SENTIDO CACHOEIRO
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VISÃO GERAL - MATA FECHADA VISÃO DO ACESSO
VISÃO GERAL ÁREA EMPRESTADA AO VIZINHO
ÁREA EMPRESTADA AO VIZINHO VISÃO DO ACESSO
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
LIMITE (SENTIDO 101) LIMITE (SENTIDO CACHOEIRO)
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PLANILHAS DE CÁLCULOS DO VALOR DE MERCADO DO
IMÓVEL
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CARACTERÍSTICAS DA AMOSTRA
DADOS VARIÁVEIS
Total da Amostra : 53 Total : 4
Utilizados : 48
Utilizadas : 4
Outlier : 1 Grau Liberdade : 44
MODELO LINEAR DE REGRESSÃO – Escala da Variável Dependente: ln(y)
COEFICIENTES VARIAÇÃO
Correlação : 0,97973 Total : 67,24700
Determinação : 0,95987 Residual : 2,69846
Ajustado : 0,95714 Desvio Padrão : 0,24765
F-SNEDECOR D-WATSON
F-Calculado : 350,83414 D-Calculado : 2,24076
Significância : < 0,01000 Resultado Teste : Não auto-regressão 90%
NORMALIDADE
Intervalo Classe % Padrão % Modelo
-1 a 1 68 66
-1,64 a +1,64 90 87
-1,96 a +1,96 95 97
MODELO UTILIZADO NA ESTIMATIVA DE VALOR (Moda)
Y = 81,894734 * 2,718(-0,000007 * X
1) * 2,718
(0,823802 * X2
) * 2,718
(-1,029381 * 1/X3
)
MODELO DE ESTIMATIVA – PRINCIPAIS INDICADORES
AMOSTRA MODELO
Média : 341,12 Coefic. Aderência : 0,87274
Variação Total : 4214844,07 Variação Residual : 536372,52
Variância : 87809,25 Variância : 12190,28
Desvio Padrão : 296,33 Desvio Padrão : 110,41
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GRÁFICO DE ADERÊNCIA (Valor Observado X Valor Calculado)
Histograma de Resíduos Padronizados X Curva Normal Padrão
Distribuição de Valores Ajustados X Resíduos Padronizados
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DESCRIÇÃO DAS VARIÁVEIS
X1 Area
Variável Quantitativa negativa que representa a área total do avaliando e
dos dados e mercado.
Tipo: Quantitativa
Amplitude: 200,00 a 323899,00
Impacto esperado na dependente: Negativo
10% da amplitude na média: -19,80 % na estimativa
X2 Local
Tipo: Código Alocado
Amplitude: 1 a 3,00
Impacto esperado na dependente: Positivo
10% da amplitude na média: 17,90 % na estimativa
Micronumerosidade: atendida.
X3 Topografia
Tipo: Código Alocado
Amplitude: 1 a 3,00
Impacto esperado na dependente: Positivo
10% da amplitude na média: 4,79 % na estimativa
Micronumerosidade: atendida.
Y Valor Unitário
Representa o valor do imóvel avaliando ou dados de mercado dividido pela
respectiva área total.
Tipo: Dependente
Amplitude: 9,88 a 1148,55
Micronumerosidade para o modelo: atendida.
PARÂMETROS DE ANÁLISE DAS VARIÁVEIS INDEPENDENTES
VARIÁVEL Escala
Linear T-Student
Calculado
Significância
(Soma das Caudas)
Determ. Ajustado
(Padrão = 0,95714)
X1 Area x -9,41 0,01 0,87370
X2 Local x 13,11 0,01 0,79446
X3 Topografia 1/x -5,26 0,01 0,93172
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MATRIZ DE CORRELAÇÃO ENTRE VARIÁVEIS (Valores em percentual)
• MATRIZ SUPERIOR – PARCIAIS
• MATRIZ INFERIOR – ISOLADAS
Var
iável
Form
a L
inea
r
Are
a
Loca
l
Topogra
fia
Val
or
Unit
ário
X1 x 70 45 82
X2 x -31 29 89
X3 1/x 32 -77 62
Y ln(y) -58 92 -83
ESCALAS ADOTADAS NA ESTIMATIVA
Característica
Escala Adotada
Justificativa para a Escala Adotada
Extp. (%)
Mínimo Amostra
Máximo Amostra
Area 166.666,00 200,00 323.899,00
Local 2,00 1,00 3,00
Topografia 2,00 1,00 3,00
Valor Unitário 81,84 9,88 1.148,55
INTERVALOS DE VALORES PARA ESTIMATIVA
Valor Mínimo
Valor Estimado
Valor Máximo
Desvio Mínimo
Desvio Máximo
Desvio Total
Confiança (80 %) 70,63 81,84 94,82 -13,70% 15,86% 29,56%
Predição (80%) 57,54 81,84 116,39 -29,69% 42,22% 71,91%
Campo de Arbítrio 69,56 81,84 94,12 -15,00% 15,00% 30,00%
INTERVALOS DE VALORES PARA DECISÃO
Mínimo (R$) Estimativa (R$) Máximo (R$)
Confiança (80 %) 11.771.619,58 13.639.945,44 15.803.270,12
Predição (80%) 9.589.961,64 13.639.945,44 19.398.255,74
Campo de Arbítrio 11.593.286,96 13.639.945,44 15.686.603,92
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VALOR UNITÁRIO ARBITRADO 69,56
Justificativa: Para efeito de cálculo, utilizamos o mínimo do campo de arbítrio, devido o avaliando possuir nos fundos, um córrego, deixando o terreno suscetível à inundação e alagamento.
VALOR DE AVALIAÇÃO
R$ 11.594.000,00 (Onze milhões, Quinhentos e noventa e quatro mil reais) INTERVALO ADMISSÍVEL PARA MÉDIA DE MERCADO
Mínimo (R$): 11.594.000,00
Arbitrado (R$): 13.640.000,00
Máximo (R$): 15.686.603,92
CLASSIFICAÇÃO QUANTO A PRECISÃO
Amplitude do intervalo de confiança para 80% de confiabilidade: 29,56 % Classificação para a estimativa: Grau III de Precisão
COMPORTAMENTO DO MODELO NO PONTO DE ESTIMAÇÃO
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VALOR ESTIMADO PARA O IMÓVEL NO CONTEXTO DA AMOSTRA
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DOCUMENTAÇÃO
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