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Saiba como combater esse problema, que ganhou maior relevância com o agravamento do cenário econômico

Como lidar com a inadimplência

Por Sônia Salgueiro

Opanorama econômico não é dos melhores no País. Dados do Instituto Bra-

sileiro de Geografia e Estatística (IBGE) indicam que, em maio, o desemprego chegou a 6,7%, a maior taxa para esse mês desde 2010. Também em maio, o movimento do varejo nacional caiu 3,2% em comparação com idêntico mês do ano passado, segundo a Boa Vista SCPC. Para piorar, no final de ju-nho o Banco Central reconheceu que a inflação oficial do Brasil pode

chegar, neste ano, aos 9%, ante os 6,4 de 2014, e que o Produto Inter-no Bruto (PIB) pode encolher 1,1%.

Tal cenário traz reflexos negati-vos para o País e também para os condomínios. Além do aumento de custos, advindo da escalada in-flacionária e da majoração de preço dos serviços públicos, os síndicos têm sofrido com a expansão da ina-dimplência da taxa condominial. Marco Gubeissi, diretor de Admi-nistradoras de Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação),

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relata que a inadimplência – nor-malmente na casa dos 5% em sua carteira de clientes – está em torno de 8% a 10%. “A depender de como o País vai ficar, esse índice pode au-mentar ainda mais”, prevê. “Como a multa é muito baixa, de 2%, a taxa condominial está sempre no topo da lista de cortes de pagamento.”

Fernando Fornícola, presidente da Administradora Habitacional, com atuação na Capital e no inte-rior paulista, concorda: “As despe-sas condominiais fazem parte do orçamento doméstico, mas a multa é pequena demais. Então, se está em dificuldade e faz contas, o condô-mino conclui que é melhor atrasar o boleto do que o cartão de crédito”. De fato, o custo do dinheiro está al-

tíssimo. Os juros do cartão passam de 350% ao ano e os do cheque es-pecial ultrapassam os 230%.

Em Jundiaí, o aumento da inadim-plência é lento, mas perceptível, con-forme Cesar Picolo, diretor jurídico da Móbile Administração de Con-domínios, empresa que possui uma carteira com cerca de 150 condomí-nios. Até o encerramento de 2014, o índice de inadimplência oscilava en-tre 7% e 9%. “Em meados de junho, se aproximava dos 11%”, informa.

Segundo Waldir Berger, síndico de cinco condomínios paulistanos –

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três comerciais e dois residenciais –, a inadimplência é mais comum nos empreendimentos residenciais. “Os contratos das salas comerciais – na maioria das vezes locadas – facilitam a cobrança”, justifica.

Ele informa que a crise costuma gerar aumento da inadimplência, mas com uma defasagem de três ou quatro meses. “Em junho, comecei a sentir esse efeito”, conta. Ao ven-cer a terceira cota condominial, ele assina uma autorização para a ad-ministradora entrar na Justiça para cobrar o débito. Na primeira quin-zena de junho, ele contabilizava 15 procurações nos dois condomínios residenciais que administra, quan-do o usual é assinar uma procura-ção por condomínio a cada dois ou três meses.

Margem de segurança

Não há consenso sobre o que pode ser considerado um condô-mino inadimplente. “Não há uma

linha divisória entre atraso e ina-dimplência”, afirma Gubeissi, do Secovi-SP. Ele diz que, se a pessoa não paga uma cota condominial no vencimento, já é tida como de-vedora. "Mas é quando a unidade atrasa o segundo mês que acende o sinal amarelo, pois há uma indica-ção de que ela pode acumular mais débitos.”

Na Habitacional, quando um condômino não paga o boleto den-tro do próprio mês, a administrado-ra considera que se trata de atraso. “Após um mês, vira inadimplência”, diz Fornícola.

Na opinião do advogado Jaques Bushatsky, membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP e diretor de Legislação do Inquilinato do sindi-cato, o síndico deve estar atualizado em relação ao cenário econômico e às tendências que se delineiam. “Hoje, por exemplo, é de se esperar que alguém se atrapalhe por causa do panorama econômico. Há dois anos, até podia ser porque comprou um carro novo.” Além de levar em conta a conjuntura, o síndico preci-sa ter em mente que, quanto antes a situação se resolver, melhor para todos. “Ele tem de estar aberto a acordos, a tentativas de negociação, ao parcelamento da dívida”, defende o advogado.

O síndico Waldir Berger relata que um mês de atraso não chega a comprometer as finanças do condo-

mínio, exceto se o empreendimento trabalha com um orçamento muito apertado. “O ideal é atuar com um orçamento que pulverize os efeitos dos atrasos de pagamento”, afirma, dizendo ser razoável aprovar um orçamento que preveja que de 1% a 5% dos condôminos atrasarão ou não pagarão a cota mensal.

Gubeissi também acha saudável provisionar um valor para cobrir uma eventual inadimplência. “Pen-so que 5% é um percentual bem ra-zoável, afinal, ao mesmo tempo em que surgem novos inadimplentes, alguns antigos quitam a dívida.”

Cobrança

Há tipos e tipos de inadimplentes. Existem os que se esquecem, espora-dicamente, de pagar um único bo-leto; aqueles que têm um problema pontual (doença, por exemplo), não pagam por um mês ou dois e depois acertam o débito; e os chamados

Gubeissi: “Como a multa é muito baixa, a taxa

condominial está sempre no topo da lista de cortes de

pagamento”

Berger: “O ideal é atuar com um orçamento que

pulverize os efeitos dos atrasos de pagamento”

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devedores contumazes, aqueles con-dôminos que ostentam um ótimo padrão de vida, mas nunca pagam o boleto. “Como o condomínio é ra-teio de despesas, se um não paga, ou-tro tem de pagar por ele. Então é me-lhor cobrar rápido”, sugere Gubeissi.

Em um primeiro momento, a co-brança costuma ser bem amigável,

com aquele “jeitão” de lembrete. Normalmente, a administradora envia uma correspondência dizen-do que não computou o pagamen-to e pede que o condômino quite a fatura – o boleto segue junto – ou envie o comprovante do pagamento, se ele já foi efetuado.

“É melhor enviar a primeira carta

dentro do mês”, prega Marco Gu-beissi. É o que faz o síndico Berger. Quando nota que um condômino deixou de pagar o primeiro bole-to, ele orienta sua administradora a telefonar, enviar carta e pedir a confirmação do pagamento, mas de modo bastante amistoso. No segun-do mês, o contato também é ami-

Esqueça o castigo

Embora seja até justificável o desejo de isolar e castigar o devedor, não é de bom tom discriminá-lo

nem torná-lo objeto de superexposição. “Infelizmente, a lei e a jurisprudência não permitem punir os

inadimplentes”, afirma Jaques Bushatsky, integrante do Conselho Jurídico do Secovi-SP (Sindicato da

Habitação). Por lei, o inadimplente só pode ser impedido de votar nas assembleias de condôminos.

Os profissionais de administradoras desaconselham a colocação do nome dos devedores em quadros de

avisos, no elevador ou nos boletos. Sugerem apenas a colocação do número da unidade inadimplente e

de preferência no boleto, documento que tem caráter de prestação de contas, até porque os demais têm

o direito de saber por que falta dinheiro em caixa.

Do mesmo modo, circulares internas de prestação de contas também podem trazer o número do

imóvel. “Desde que não saiam dos limites do condomínio, não configuram

forma de ilícito à imagem”, afirma Cesar Picolo, diretor

jurídico da Móbile Administração de Condomínios.

“Comunicar é dever do síndico, mas sem histeria,

sem colocar nome e foto do morador”, reforça

Bushatsky.

A jurisprudência não admite cortes de água ou de

gás e nem que se limite o uso das áreas comuns

para os inadimplentes. Um jeito de minimizar os

prejuízos, pelo menos nas áreas locáveis (como

salão de festas e churrasqueira), é cobrar o

aluguel antes do uso, desde que assim preveja a

Convenção ou o Regimento do condomínio.

Bushatsky sugere ainda que os megaempre-

endimentos revejam sua estrutura de custos e

de rateios. Exemplo: em vez do condomínio

pagar um professor de ginástica para toda a

comunidade, que o usuário pague o profissional.

“Assim o conjunto dos moradores não precisará

pagar pelo inadimplente”, diz o advogado.

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gável. “No terceiro mês sem pagar, fica claro que o condômino ou não tem condições de pagar ou não tem intenção de fazê-lo”, afirma.

A Móbile, de Jundiaí, prefere es-perar um pouco mais e só envia a primeira carta, informando que não detectou o pagamento, no 31º dia após o vencimento. “É uma cor-respondência bem formal, enviada pelo correio”, relata. Junto vai um boleto, onde incidem juros e multa”, afirma Picolo.

O retorno a essa primeira cor-respondência é bom, conforme o diretor jurídico. “Em cerca de 60%

dos casos, o pa-gamento

é efetuado.” Ele reconhece, porém, que, em função da crise, esse índice tem caído ultimamente. “Acho que os condôminos estão preferindo quitar contas que têm encargos mais altos.”

Não quitado o valor em atraso, a Móbile dispara nova correspondên-cia a partir do 45º dia pós-venci-mento. “Avisamos que o destinatário está inadimplente e pedimos para ele procurar a administradora para ne-gociar um parcelamento, se não tiver condições de quitar o débito de uma vez.” Picolo informa que essa segun-da correspondência é encaminhada com Aviso de Recebimento (AR), para sinalizar um eventual processo judicial. “Essa fase dá menos retor-no”, relata o executivo.

Se o condômino não dá sinal de vida, mais uma comunicação é dis-parada entre o 60º e o 90º dia, tam-bém com AR, dando um prazo de cinco dias para o inadimplente ir à Móbile, já sob pena de procedimen-to judicial. “Essa correspondência é uma notificação extrajudicial e, a partir daí, passam a correr os ho-norários advocatícios”, informa o diretor. Conforme ele, só 10% dos destinatários buscam acordo.

A Habitacional dá 10 dias, após o vencimento, para o inadimplen-

te pagar no banco. Então, envia uma carta e um boleto, onde já está computada a multa de 2%.

Vencida e não paga a segunda cota condominial, uma nova corres-pondência é enviada, mas em outro tom, informando que, se não for li-quidada a pendência em 48 horas, o caso será enviado ao jurídico da administradora, que entrará com

uma ação na Justiça. Passadas as 48 horas, o síndico assina uma car-ta nos dando poder para entrar na Justiça. “Na hora que o caso chega ao nosso jurídico, as conversas ces-sam. Temos que fazer isso, em prol de todos os moradores que pagam em dia”, diz Fornícola.

Segundo o empresário, o índice de sucesso da primeira carta de co-brança é de quase 60%; da última é de cerca de 28%.

Acordo

Como as ações de cobrança po-dem se arrastar por anos, as admi-nistradoras costumam orientar seus clientes a fechar acordos sempre que possível. Jaques Bushatsky des-taca, porém, que acordo não deve ser sinônimo de abatimento. ”Isso seria extremamente injusto com quem paga”, comenta.

Ele defende que a negociação ocorra dentro de alguns limites: do que pode ser aceito pela assembleia de condôminos e do que pode ser considerado razoável. Sobre este último aspecto, Bushatsky diz que, diante de um processo que pode levar anos, é razoável parcelar a dívida em duas ou três vezes. “Já se o síndico parcela em 15 vezes, fica a sensação de que o inadim-plente está sendo favorecido.” En-tão, aconselha, se a única saída for dividir o débito em muitas vezes, é mais seguro aprovar o parcelamen-to em assembleia.

Marco Gubeissi recomenda que o inadimplente não seja isentado de juros e multa. “No máximo, pode ser

Bushatsky: “Se o síndico parcela em 15 vezes, fica a

sensação de que o inadimplente está sendo favorecido”

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Tendências atuais da administração de condomíniosAdministração de serviços condominiaisDúvidas jurídicas mais frequentesQualificação, desenvolvimento e valorização profissional

O Brasile os Pingos nos “is”Reinaldo Azevedo

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Dia 5/11 Dia 5/11

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Mudanças à vista

Devido aos trâmites forenses, as ações de cobrança de condomínios são normalmente muito demoradas,

podendo levar de seis a oito anos para serem concluídas, segundo o advogado Jaques Bushatsky, do

Conselho Jurídico do Secovi-SP.

O novo Código de Processo Civil, que entrará em vigor em março de 2016, traz

uma mudança que pode ser interessante para síndicos, administradoras

e, claro, para o empreendimento. Hoje em dia, após entrar

com uma ação de cobrança, o condomínio tem de

aguardar um bom tempo até o juiz confirmar

que o empreendimento é portador de um título

executivo judicial, rito que antecede a penhora

e a ida da unidade a leilão.

Com a mudança na lei, o juiz mandará penhorar

o bem logo no início do processo. “Na prática,

esses créditos serão líquidos e certos. Será

como entrar na segunda parte do processo,

economizando quatro ou cinco anos de briga”,

diz o advogado. Ele explica que atualmente

passa muito tempo até que se prove que o

condômino é devedor e que se chegue no

valor da dívida.

feita uma proposta de parcelamento. Se a Convenção prevê multa, o sín-dico não pode abrir mão dela, afinal tem de respeitar a Convenção.”

Se o acordo extrajudicial não for possível, pode ser tentada uma ne-gociação na fase judicial. Esse expe-diente é muito adotado em Jundiaí, porque a cidade conta com Centros Judiciários de Solução de Conflitos e Cidadania (Cejusc), órgãos que fazem a mediação entre as partes. Conforme Picolo, da Móbile, 70% dos processos são resolvidos em sua fase inicial, graças ao Cejusc. Ele ressalta que, nessas reuniões de conciliação, não há descontos. “En-tende-se que o síndico não tem au-torização para esse tipo de acordo. Só a assembleia.” O acordo é homo-logado por sentença judicial e, se o

inadimplente não o cumpre, o imó-vel pode ir para penhora.

Mutirão

Se a inadimplência crescer muito, Fernando Fornícola, presidente da Administradora Habitacional, suge-re a realização de um plantão para recebimento, que pode ser feito tanto na administradora como no condo-mínio. Ele avalia que o síndico pode até participar do mutirão, mas acha mais produtivo a administradora ne-gociar com os inadimplentes.

Gubeissi entende que o síndico não deve se envolver em nenhuma das fases da cobrança. “Em primei-ro lugar, porque ele é vizinho do inadimplente e isso pode criar al-gum problema de relacionamento.

Em segundo, porque é trabalho da administradora cobrar.”

O síndico Waldir Berger só entra em cena em casos especiais e quando o problema está na Justiça. Ele avisa que a única concessão que faz na hora da negociação é parcelar o valor. “Se é proposto dividir em seis vezes, eu deixo, para dar condições de o condô-mino honrar a taxa condominial do mês e mais uma parcela da dívida.”

Um trabalho preventivo, segundo Fornícola, pode evitar um cresci-mento desordenado da inadimplên-cia. Entre as medidas que podem ser adotadas, ele cita o envio dos boletos mensais com certa antece-dência. Ser transparente e prestar contas do resultado do trabalho de combate à inadimplência também minimiza um pouco os riscos. ■

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