“C. J. C. C/ M. F. S/ RESOLUCION DE

CONTRATOS CIVILES/COMERCIALES”

Causa Nº MO-40548-2011 R.S.246/2017

///la Ciudad de Morón, Provincia de Buenos Aires, el 21 de

Noviembre de 2017, reunidos en la Sala de Acuerdos del Tribunal,

los Señores Jueces de la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil

y Comercial, del Departamento Judicial de Morón, Doctores Jose

Luis Gallo y Roberto Camilo Jorda (de conformidad con lo

resuelto a fs. 692, 699 y 757), para pronunciar sentencia

definitiva en los autos caratulados: "C. J. C. C/ M. F.

S/RESOLUCION DE CONTRATOS CIVILES/COMERCIALES", Causa Nº

MO-40548-2011, habiéndose practicado el sorteo pertinente

-arts. 168 de la Constitución de la Provincia de Buenos Aires-

resultó que debía observarse el siguiente orden: GALLO-JORDA,

resolviéndose plantear y votar la siguiente:

C U E S T I O N

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

V O T A C I O N

A LA CUESTION PROPUESTA EL SEÑOR JUEZ DOCTOR GALLO, dijo:

I.- Antecedentes

1) El Sr. Juez Titular del Juzgado de Primera

Instancia en lo Civil y Comercial nro. 7 Departamental a fs.

653/676VTA. dictó sentencia mediante la cual resolvió: a)

Desestimar la demanda por resolución contractual intentada por

J. C. C.; b) Hacer lugar al reclamo reconvencional efectuado

por F. M. en lo que respecta a la declaración de nulidad de la

compraventa y del contrato de comodato instrumentados

respectivamente a fs. 10/13 y 14/15, demanda por nulidad con

los efectos señalados en el último párrafo del ‘considerando’

sexto; c) Hacer lugar al reclamo de resarcimiento de daños y

perjuicios efectuado respecto de J. C. C., condenando a este

último a abonar a la actora la suma de pesos cuarenta mil

($40.000), en el plazo de diez días de quedar firme o

ejecutoriada la decisión y bajo apercibimiento de ejecución;

d) Rechazar el reclamo de daños y perjuicios efectuado respecto

del notario M. E. S. del V. F.; e) Imponer las costas por el

rechazo del pedido de resolución contractual y por la

reconvención admitida al accionante reconvenido J. C. C.; f)

Imponer las costas por la reconvención rechazada respecto de

M. E. S. del V. F. al demandado reconviniente F. M.; g) Diferir

la regulación de honorarios.-

2) Contra tal forma de decidir se alzó a fs. 681/2

el actor reconvenido (presentación ratificada a fs. 690)

interponiendo recurso de apelación; el mismo fue concedido

libremente a fs. 683 y se fundó con la expresión de agravios

de fs. 709/737vta. replicada a fs. 740/4vta y 746/vta.-

3) A fs. 763vta. se llamó "AUTOS PARA SENTENCIA",

providencia que al presente se encuentra consentida dejando las

actuaciones en condición de ser resueltas.-

II.- Las quejas

Previo reseñar algunos antecedentes del caso, el

apelante habla de las condiciones de la compraventa y refiere

que el saldo de precio se encuentra totalmente abonado.-

Sostiene que sobre el precio y forma de pago del saldo

de precio el Sr. Juez de grado efectuó una interpretación

desacertada; afirma que M. reconoció en autos haber manifestado

plena conformidad con la compraventa y con el precio pactado

y que tal reconocimiento es prueba de que M. no se encontraba

atravesando un estado de necesidad, que no actuó con ligereza

ni con inexperiencia y que no fue víctima de explotación.-

Habla de su relación con M. y como este último le

manifestó su intención de vender el inmueble, relatando

asimismo los antecedentes de la operación.-

Sigue relatando lo acontecido luego de la firma de

la escritura de compraventa, de la situación habitacional de

M. y de los arreglos que comenzó a llevar a cabo una vez adquirido

el inmueble; describe como en Septiembre de 2011 el albañil que

él había contratado intentó ingresar al inmueble y ello le fue

impedido.-

Relata lo que aconteció con posterioridad y luego

resalta las mentiras en las que sostiene que había incurrido

M. acerca de su estado de salud y la ausencia de voluntad; habla

de la conducta de este último al responder el traslado de

demanda; afirma que mintió y actuó con mala fe en el marco de

este proceso.-

Posteriormente denuncia que M. incumplió la carga

impuesta por el art. 354 del CPCC y que también reconoció la

validez de la compraventa y el precio pactado, mediante la

redacción de sus posiciones, haciendo referencia a la letra del

art. 409 del CPCC.-

Luego habla del planteo de nulidad y de los

fundamentos invocados, haciendo alusión a la actuación del

notario.-

Denuncia que la sentencia es absurda y que la misma

violenta la manda de establecer la verdad jurídica objetiva.-

Seguidamente vuelve a las condiciones de la

compraventa, la forma de pago del precio pero destaca que

paralelamente no podía utilizar el inmueble, dada la firma del

comodato.-

Argumenta que no puede concluirse que el

consentimiento de M. se encuentre viciado.-

Dice que se ha invertido injustamente la carga de la

prueba sobre el elemento subjetivo exigido por el art. 954 del

Código Civil; haciendo referencia a la situación subjetiva de

M..-

Sostiene además que no es cierto que nada se haya

probado en contra de la presunción establecida por el art. 954

del Código Civil.-

Insiste en el hecho de que M. ha percibido en su

totalidad el precio de compra, manteniendo en su poder los

fondos que fueron depositados en su cuenta y que resulta

contradictorio pretender la nulidad del acto.-

Luego emprende su embestida respecto del informe

llevado a cabo por el tasador, efectuando diversas

consideraciones a su respecto, cuestionando varias de sus

partes.-

Sostiene que el dictamen solo encuentra sustento en

las afirmaciones del perito y que las mismas no deben aceptarse

por las razones que esgrime.-

Controvierte, así, la valuación asignada por el

experto y sostiene que el precio pagado a M. es correcto, que

fue libremente acordado y que de ninguna manera configura una

notable desproporción de las prestaciones, resaltando

especialmente la imposibilidad de usarlo por varios años;

insiste en que lo único que tenía algún valor comercial real

era el lote de terreno y que nadie razonablemente puede sostener

que las construcciones tengan un valor significativo y menos

aun superior al valor del lote.-

Luego compara los valores con la valuación fiscal

para sostener que no ha existido ni existe la mentada notable

desproporción de las prestaciones y sigue ahondando al

respecto, contrastándolo incluso con la valuación fiscal.-

Seguidamente habla de los recaudos de la lesión

subjetiva, dice que los mismos deben ser interpretados en forma

restrictiva y que la sentencia es arbitraria, incongruente

además de resultar absurda.-

Predica la validez de la compraventa, vuelve con la

cuestión de la desproporción de las prestaciones y sostiene que

la prueba de reconocimiento judicial fue injustamente

desestimada; insiste en la conducta procesal de M. y en las

falsedades en las que, según el apelante, ha incurrido su

contendiente; dice que no se encontraba en estado de necesidad

ni actuó con ligereza; habla de la actuación de un notario

público.-

Asevera que no hubo explotación o aprovechamiento de

ninguna especie; que no existió estado de necesidad, ni ligereza

ni inexperiencia; trayendo mas argumentos en pos de la

revocación del fallo.-

Insiste en la mala fe que implicó percibir el precio

y sin haber devuelto las sumas en ningún momento; y que al actuar

de esta forma M. confirmó definitivamente con su accionar y

conducta, incluso posterior a presentarse en autos, los actos

jurídicos que sin razón atacó.-

En consecuencia, y por todas las razones que esgrime,

pide que se revoque la sentencia en cuanto hizo lugar a la

anulación, y seguidamente solicita que se haga lugar a la

resolución del comodato, disponiéndose el desalojo del

inmueble.-

Todo ello con costas a la parte contraria.-

A los términos de la fundamentación recursiva cabe

remitirse brevitatis causae.-

III.- La solución desde la óptica del suscripto

Inicialmente debo destacar que, desde mi punto de

vista y a contrario de lo que se sostiene al replicarlo, la

expresión de agravios con la que se ha fundamentado la apelación

interpuesta satisface, con holgura, las exigencias del art. 260

del CPCC; ello así, paso a ocuparme del fondo del asunto (art.

266 in fine del CPCC).-

Y para así hacerlo debo señalar, de todo comienzo,

que el Sr. Juez de Grado ha decidido la controversia con arreglo

a la preceptiva vigente al momento de la celebración de los actos

aquí cuestionados (ver fs. 662vta.); ello no ha sido objeto de

cuestionamiento alguno y, por lo demás, entiendo que es lo que

corresponde hacer, a la luz de las previsiones del art. 7 del

CCyCN.-

Zanjada tal cuestión, debo focalizarme en el

encuadre jurídico del tema.-

Llega apelada aquí la decisión que tuvo por

configurado el vicio de lesión subjetiva y, consecuentemente,

anuló los actos jurídicos que vincularon a las partes

(compraventa y comodato) disponiéndose la restitución mutua de

lo entregado (salvo la compensación por los daños admitidos).-

Es del caso recordar, entonces, que según lo

establecía el art. 954 del Código Civil (norma que se concluyó

que regía el caso) "Podrán anularse los actos viciados de error,

dolo, violencia, intimidación o simulación.

También podrá demandarse la nulidad o la

modificación de los actos jurídicos cuando una de las partes

explotando la necesidad, ligereza o inexperiencia de la otra,

obtuviera por medio de ellos una ventaja patrimonial

evidentemente desproporcionada y sin justificación.

Se presume, salvo prueba en contrario, que existe tal

explotación en caso de notable desproporción de las

prestaciones.

Los cálculos deberán hacerse según valores al tiempo

del acto y la desproporción deberá subsistir en el momento de

la demanda. Sólo el lesionado o sus herederos podrán ejercer

la acción cuya prescripción se operará a los cinco años de

otorgado el acto.

El accionante tiene opción para demandar la nulidad

o un reajuste equitativo del convenio, pero la primera de estas

acciones se transformará en acción de reajuste si éste fuere

ofrecido por el demandado al contestar la demanda".-

Ahora bien, sobre tal preceptiva he dicho en la causa

nro. 42.389 (R.S. 494/99) que "los elementos técnicos del acto

lesivo en nuestro dispositivo legal son tres.-

Ellos son: a) Elemento objetivo, constituido por la

notoria desproporción de las prestaciones; b) el elemento

subjetivo de la víctima, conformado por la situación de

"necesidad", "ligereza" e "inexperiencia" de la misma, y c) el

elemento subjetivo del beneficiario, consistente en la

explotación de ese estado de inferioridad en que se encuentra

la parte afectada (de acuerdo: Moisset de Espanes, Luis, "Los

elementos de la lesión subjetiva y la presunción de

aprovechamiento", J.A. Doc. 1974, pág. 719; Di Cio, Alberto,

"La lesión subjetiva en el art. 954 del Código Civil", E.D.

40-703; Llambías, Jorge J., "Estudio de la reforma del Código

del Código Civil-Ley 17.711", págs. 62/63, ed. Jur. Arg. Bs.

As., 1969; Baglini, Elías, "IV Congreso Nacional de Derecho

Civil", Córdoba 1971, pág. 680; Carranza, Jorge, "El vicio de

lesión en la reforma del Código Civil", pág. 835 y sgs. cap.

II).-

Me he de detener en el análisis de cada uno de tales

elementos, y en tal entendimiento se encuentra lo siguiente:

1) Ventaja patrimonial evidentemente desproporcionada y sin

justificación. Cuadra entender que cuando el art. 954 habla de

desproporción evidente -"evidentemente desproporcionada" como

se inserta en el art. 21 del Código Suizo-, quiere significar

que son alteración del equilibrio cuando es manifiesta,

apreciable, perceptible, indudable, incuestionable. Y además

en cuanto la ley exige la "injustificación" de la actitud del

beneficiario, está determinando que la inequivalencia no debe

responder a una finalidad reconocible por el derecho. En otras

palabras: la desigualdad tendrá que ser de un grado tal, como

para que no deje dudas acerca de su existencia (Astuena, Norman

J., "La lesión como causal de nulidad o reajuste de los actos

jurídicos bilaterales", E.D. 45-961), o también cuando el

equilibrio no es ideal, existe desproporción (López de Zavalía,

Fernando "Teoría de los contratos", pág. 390, E.D. v. de

Zavalía, Bs. As., 1971).-

2) El elemento subjetivo de la víctima. El art. 954

enumera -como ya dije- tres pautas subjetivas, a saber: a)

Necesidad: en líneas generales o de ordinario, ese estado de

carácter económico, aunque no es indispensable que revista tal

naturaleza (véase: Ennecerus, Ludwig-Kipp, Theodor y Wolff,

Martín, "Derecho Civil-Parte General", t. I, vol. 2, pág. 371,

párrafo 179, nota 3, ed. Bosch, Barcelona, 1950).-

Por consecuencia, hay necesidad si se contrata

mediando peligro para la vida, para la salud, para el honor,

o en fin, para la libertad del perjudicado (conf. López de

Zavalía, Fernando, op. cit., pág. 393; Moisset de Espanes, Luis,

op. cit.; Astuena, Norman J., not. cit.).-

b) Ligereza: esta expresión incluida por el art. 138

del Código Alemán y 21 del Código Suizo es indudablemente la

que más polémica ha suscitado. En opinión, con un enfoque amplio

la fórmula utilizada por el Código es aceptable y quiere aludir

a "una situación patológica de debilidad mental", en la que

estarían comprendidos los supuestos que preve el art. 152 bis

del Código Civil, de donde el inhabilitado encuentra la tutela

debida, con relación a los actos otorgados antes de la sentencia

de inhabilitación, ya existiendo ese estado patológico

(Brebbia, Roberto, "IV Congreso de Derecho Civil", Córdoba,

1971, pág. 685; Moisset de Espanes, Luis, op. cit.). Pero no

es necesario para pergeñar el concepto de "ligereza" que se

llegue a esos extremos en el "déficit psicológico", toda vez

que basta que la anomalía genere -al celebrarse el negocio-

"falta de reflexión", "falta de un adecuado examen" (López de

Zavalía, Fernando, op. cit., pág. 393; Comp. Rieg, Alfred, "Le

role de la volonté dans l'acte juridique en droit civil Francais

et allamand", nro. 184, Libraire Gen. de Droit et de Jurispr.,

París, 1961).-

c) Inexperiencia: Se refiere a las personas que

contratan, poseyendo escasa cultura, analfabetismo, o que por

su juventud no han adquirido conocimiento suficientes de la

vida, o también cuando faltan nociones sobre costumbres o usos

locales no frecuentados (conf. Moisset de Espanes, Luis, op.

cit.; Carranza, Jorge, not. cit.; López de Zavalía, op. cit.,

pág. 393).-

Tanto la "ligereza" como la "inexperiencia",

excluyen la "intención" del agente, mientras que el abuso de

la "necesidad", repercute sobre la "libertad".-

3) Elemento subjetivo del beneficiario: Está dado

por el aprovechamiento que hace de la situación de inferioridad

en que se halla la víctima del acto lesivo (Carranza, Jorge,

not. cit., pág. 845 y sgs.).-

Con las precisiones de orden sustancial que efectúo

en los párrafos que anteceden, toca ahora meritar las exigencias

"probatorias" de la lesión.-

Un trascendente sector de opinión -doctrinaria y

pretoriana-, que comparto, entiende que probada la

"desproporción" de las prestaciones -únicamente- se genera una

presunción "iuris tantum" sobre la existencia del vicio,

incumbiendo la carga de la prueba al que sostiene lo contrario

(conf. Buteler Cáceres, José A., op. cot., pág. 314, Arauz

Castex, Manuel "Derecho Civil-Parte General-Reforma de 1968,

leyes 17.711 y 17.940", pág. 126, ed, 1968, autores éstos que

no obstante critican la solución "de lege ferenda". En el mismo

sentido del texto, asimismo piensan Pérez Delgado, Jorge, "La

lesión y las circunstancias sobrevinientes al acto", Revista

Notarial, año 1968, nro. 766, pág. 944; Mosset Iturraspe, Jorge,

"Teoría General del Contrato", págs. 189/190, ed. Orbir,

Rosario, 1970, aunque luego modificó el criterio; Spota,

Alberto C. "Lesión subjetiva, una doctrina argentina", L.L.,

122-199; Borda, Guillermo A., "Lesión". E.D. 29-727; Carranza,

Jorge not. cit., pág. 846; Astuena, Norman J. not. cit. pág.

968; y entre otros: C. Nac. Civ., Sala B, mayo 21-976, en E.D.,

Diario del 20 de diciembre de 1976, nro. 4103), esta es la

solución por la que parece orientarse en mayoría la doctrina

alemana (Carranza, Jorge, not. cit. pág. 846)-".-

Ahora bien, sentado todo ello, es menester pasar al

análisis de los elementos probatorios colectados en autos a

efectos de verificar si convergen, o no, los recaudos necesarios

para admitir la pretensión reconvencional, tal como lo ha hecho

el Sr. Juez de Grado.-

Advirtiendo, de antes que nada, que he de analizar

los elementos de prueba de acuerdo a la regla de la sana crítica,

haciendo mención o poniéndose énfasis sólo en aquellos que sean

esenciales para formar mi convicción (conf. arg. Art. 384 del

Cód. Procesal), y/o como ha dicho nuestro mas Alto Tribunal que

“como regla el Juez tiene el deber de apreciar la prueba lo que

no implica la obligación de referirse en detalle a cada uno de

los elementos aportados, SINO SELECCIONARLOS A FIN DE FUNDAR

EL FALLO en lo más fehaciente” (conf. SCBA, DJBA, t. 36, págs.

393 y 471, autos “Emmi c/ Carnevale, Agosto/53).-

Dicho esto, podemos emprender nuestro análisis en

orden a determinar si se ha probado la ventaja patrimonial

evidentemente desproporcionada y sin justificación que exige

la norma.-

Observemos, primero, qué fue lo acordado: el 14 de

Abril de 2011, M. le vendió a C. un inmueble, que aparece

identificado a fs. 10; la venta se realizó por ciento

veinticinco mil pesos, abonables del siguiente modo: mil pesos

en efectivo antes de firmar la escritura; siete mil pesos

mediante depósito bancario y el saldo en 58 cuotas mensuales

y consecutivas de los siguientes montos: 1 a 18, mil quinientos

pesos cada una; 19 a 38 dos mil pesos cada una y 39 a 58, dos

mil quinientos pesos cada una (fs. 10vta.); destaco, además,

que se pactó la mora automática y, para el caso de atraso, un

interés igual a la tasa pasiva del Banco Nación.-

Además, se declara que el comprador acepta la

transferencia y declara que se ha cumplido la tradición por la

posesión real recibida en el acto (fs. 11).-

Al día siguiente (15 de Abril de 2011) las partes

suscriben un comodato por un año, renovable pero que podría

resolverse a solicitud de las partes (fs. 14).-

O sea, el precio de la compra era de $125.000 pagadero

una parte hasta el momento de la escritura y el resto en cuotas.-

Ahora bien, es llamativo -inicialmente- que solo el

6,4% del precio se hubiera pagado al momento de la escritura

y que correlativamente se hubiera entregado la posesión del

bien.-

Es llamativo, además, que se hubiera pactado el pago

en 58 cuotas (es decir, algo menos que cinco años) sin haberse

pactado el pago de ningún tipo de interés para las mismas.-

Y no pierdo de vista (hecho de público y notorio

conocimiento) que el lapso comprendido para el pago de las

cuotas (2011-2016) fue un período de progresivo envilecimiento

y depreciación de nuestro signo monetario; con lo cual es mas

que sugestivo el pago con semejantes facilidades.-

Tampoco pierdo de vista que se ha pactado un interés

sumamente bajo para el caso de incumplimiento (tasa pasiva del

Banco Nación) y que, por el pago del saldo de precio, no se haya

establecido garantía alguna.-

Ahora bien, tenemos aquí un precio establecido en una

compraventa rodeada de circunstancias bastante singulares.-

Es tiempo de pasar, ahora, al análisis del dictamen

pericial traído, que ha sido objeto de puntual cuestionamiento

por parte del apelante.-

Inicialmente quisiera recordar que en cuanto al

valor probatorio de los dictámenes periciales, he compartido

la opinión vertida antes de ahora en ésta Sala en expte.

"Sandoval, Felipe y otra c/ Alemany, Juan y otro", publicado

en la Rev. L.L., 1987-C, págs. 98/113, del 18/12/869 (y conf.

entre otros: Hernán Devis Echandía" en su "Compendio de la

prueba judicial", anotado y concordado por Adolfo Alvarado

Velloso), que señala en su t.II, pág. 132, como uno de los

requisitos para la existencia jurídica del dictamen pericial,

"...Que el dictamen esté debidamente fundamentado. Así como el

testimonio debe contener la llamada "razón de la ciencia del

dicho", en el dictamen debe aparecer el fundamento de sus

conclusiones. Si el perito se limita a emitir su concepto, sin

explicar las razones que lo condujeron a las conclusiones, el

dictamen carecería de eficacia probatoria y lo misma será si

sus explicaciones no son claras o aparecen contradictorias o

deficientes. Corresponde al juez apreciar este aspecto del

dictamen y, como hemos dicho, puede negarse a adoptarlo como

prueba, si no lo encuentra convincente y, con mayor razón, si

lo estima inaceptable; en ese caso debe ordenar un nuevo

dictamen" "...El juez es libre para valorarlo mediante una sana

crítica. Lo ideal es dejar la valoración del dictamen al libre

criterio del juez, basado en su conocimiento personal, en las

normas generales de la experiencia, en el análisis lógico y

comparativo de los fundamentos y de las conclusiones del

dictamen, como se acepta en los modernos códigos de

procedimientos y en todos los procesos nuestros. Es absurdo

ordenarle al juez que acepte ciegamente las conclusiones de los

peritos sea que lo convenzan o que le parezcan absurdas o

dudosas, porque se desvirtúan las funciones de aquél y se

constituiría a éstos en jueces de la causa. Si la función del

perito se limita a ilustrar el criterio del juez y a llevarle

al conocimiento sobre hechos como actividad probatoria, debe

ser éste quien decida si acoge o no sus conclusiones"; así

también la jurisprudencia ha dicho que "...los jueces pueden

apartarse de las conclusiones periciales, dando los fundamentos

de su convicción contraria (conf. entre otros: S.C.B.A., DJBA,

t. 16, pág. 221; Rev. L.L., t. 42, p. 122); "...es que el dictamen

de los peritos es sólo un elemento informativo sujeto a la

aceptación y apreciación del juez" (S.C.B.A., A. y S., 1957-IV,

p. 54; DJBA, t. 64, p. 153); "...las conclusiones a que arriba

el perito no atan al juzgador de forma de sustituirse en sus

facultades decisorias privativas" (Jofre-Halperín, "Manual",

t. III,396, nro. 28; Morello "Códigos...", t. V, p. 586; y causas

de esta Sala nro. 31.320, R.S. 227/85 y 36.432, R.S. 522/96).-

Recuérdese, además, que esta Sala ha puesto de

manifiesto -reiteradamente- que "tratándose de una cuestión

fáctica de orden técnico o científico es prudente atenerse al

dictamen del perito, si no resulta contradicho por otras

probanzas, máxime cuando no existe duda razonable de su eficacia

probatoria" (causa nro. 31.794 R.S. 18/95; en igual línea de

pensamiento véase esta Sala en causa nro. 35.173, R.S. 114/96,

entre otras) y que las discrepancias técnicas de las partes con

las conclusiones del experto designado no son -por si solas-

elementos suficientes para apartarse de lo dicho por el experto

(arts. 384 y 474 del C.P.C.C.; esta Sala en causa nro. 48.539,

R.S. 472/05, entre otras).-

Vayamos a la pericia.-

El experto (tasador, martillero y corredor público)

informa un valor de venta para el año 2011 de $225.500 (ver fs.

514). Lo hace ponderando las características de las diversas

construcciones existentes en el inmueble (fs. 513vta./514);

incluso aporta algunas fotos del mismo. Asimismo nos indica cuál

era la tasa cobrada para créditos hipotecarios a Abril de 2011

(12,5% anual).-

A fs. 550/4 la parte actora presenta sus

observaciones respecto de dicha labor pericial.-

El perito las replica a fs. 572/3; en cuanto a la

ubicación del inmueble dice haberla tenido en cuenta y que si

no fuera ello así, la tasación aumentaría en un 40%; en cuanto

al estado del inmueble dice que necesita un importante

mantenimiento, pero que dicho mantenimiento es posible; en

cuanto a la construcción, afirma que la de la planta baja no

es precaria, ni tampoco la de la planta alta, por mas que le

falten terminaciones; insiste en los fundamentos de la tasación

y en cuanto al destino de demolición, asevera que cualquier

propiedad que no cumpla con las expectativas del comprador lo

está y que la valuación fiscal no tiene sustento para los valores

en el mercado de compra venta.-

Respecto de las explicaciones, nada dijo en su

momento el hoy apelante.-

Ahora bien, mas allá de lo que el quejoso sostiene

en sus agravios, lo cierto es que la pericia emana de profesional

competente, se encuentra fundada y no existen en la causa

elementos objetivos (mas allá de la discrepancia subjetiva del

hoy quejoso) que ameriten apartarse de la misma (arts. 384 y

474 del CPCC).-

Viene cierto que el inmueble no cuenta con la mejor

ubicación, pero el perito así lo reconoce y sostiene que si la

ubicación fuera otra, mayor sería el valor; en cuanto a las

construcciones, el experto es claro en cuanto a la necesidad

de mantenimiento, pero también es claro en cuanto a que tal

mantenimiento es factible y tampoco consideró el experto que

el único destino posible del inmueble fuera la demolición.-

Consecuentemente, y desde mi punto de vista, bien ha

hecho el Sr. Juez de Grado en ceñirse a las conclusiones

periciales.-

Por lo demás, y ratificando lo ya decidido a fs.

757/759, no veo razón ni fundamento para disponer un

reconocimiento judicial del inmueble, que poco agregaría, pues

lo que ha de determinarse es el valor del mismo remontándose

a varios años atrás, y no su valor actual; y, además, el perito

ha tenido en cuenta las puntuales características del

inmueble.-

Entonces, el precio que se pagó $125.000 es

claramente inferior al de mercado $225.500; puntualmente es

poco mas que un 55%.-

Además, en un contexto en el cual aquella suma

(inferior al precio de mercado) se pagaba en cuotas mensuales

(por casi cinco años), y sin intereses. Nótese que, para ese

período y según nos informa el tasador, el interés por un crédito

hipotecario era del 12,5% anual.-

El desbalance patrimonial que rodeó a la operatoria

es, a mi juicio, muy evidente.-

Además, no es dato menor lo que M. vendía: la

propiedad que había comprado en 1974 (ver fs. 11) y que había

sido su vivienda durante 40 años, donde moraban además su

hermana (de edad avanzada y enferma), su hija y nietos (ver

dichos de la testigo C. y del testigo S. a fs. 482vta. y 483/vta.,

ambos vecinos de la zona).-

Esto, necesariamente, debe llamarnos la atención en

orden a la apreciación del acto cuestionado y sus consecuencias,

en sintonía con la situación (subjetiva) de los

intervinientes.-

Voy a abordar los planteos que el recurrente ha

traído sobre el particular.-

En cuanto a las valuaciones fiscales, el tasador

(experto en el tema) ha sido claro en cuanto a que las mismas

no reflejan valores de mercado, aseveración razonable e incluso

acorde a lo que surge de las máximas de la experiencia (art.

384 CPCC).-

El hecho de que el precio pudiera haber sido fijado

de común acuerdo, no quita la desproporción; además, el tema

debe ser analizado en el ámbito de los subsiguientes recaudos

del vicio de lesión, como luego pasaré a ponderarlo.-

La circunstancia de que el vendedor pudiera seguir

ocupando el inmueble no justifica, desde mi punto de vista,

semejante desproporción de prestaciones (se pagaba poco mas de

la mitad, en cuotas por cinco años y sin intereses); mas aun

cuando el comodato en cuestión era por un año, renovable pero

también rescindible al solo pedido del propietario (art. 2285

C. Civil y cláusula sexta del comodato).-

Por otro lado, en cuanto a la adquisición del

inmueble para demolición, los arreglos que el testigo M. refiere

que estaba efectuando por encargo de C. (fs. 472/3vta.)

desvirtúan totalmente dicha postulación (arts. 384 y 456 del

ritual).-

Tampoco diluye la desproporción el hecho que el Sr.

M. haya seguido percibiendo los depósitos desde que, hasta tanto

no se resolviera la cuestión introducida vía reconvencional,

el vínculo seguía vigente; por lo demás, destaco que

inmediatamente luego de dictada la sentencia, el demandado

reconviniente se avino a la restitución dispuesta en el

decisorio, que consiente (ver fs. 686).-

Tengo entonces por demostrada la ventaja

patrimonial evidentemente desproporcionada y sin justificación

que exige la norma.-

Queda por centrarnos, ahora, en el otro requisito

mencionado por el artículo: la necesidad, ligereza o

inexperiencia.-

Y aquí es donde entran en juego las condiciones

personales de la víctima.-

El Sr. M. contaba, al momento de suscribirse la

escritura de venta, con 87 años de edad.-

Esta sola circunstancia es ya un elemento a tener en

cuenta, conforme lo enseñan las máximas de la experiencia.-

Se decía, al respecto, en la causa nro. 57.754 (R.S.

113/10) frente a un planteo similar que las situaciones de edad

avanzada son presupuestas -en nuestro enconfrado

constitucional- como desniveladoras respecto de las personas

mas jóvenes (art. 75 inc. 23 Const. Nac., 36 Const. Pcial.).-

En efecto: los adultos mayores son, o deberían ser,

en nuestro ámbito jurídico destinatarios de una especial

protección estatal.-

Ello involucra todos sus estamentos (poderes

administrador, legislativo y poder judicial); en lo

específicamente jurisdiccional, ello se dará en los diversos

casos que el juzgador tenga para resolver y su materialización

dependerá de cada cuestión que se presente y sus exigencias

específicas.-

Quiero significar, con esto, que la especial

protección a este particular grupo etáreo (al igual que acontece

con niños, niñas y adolescentes) es obligación específica del

Estado, impuesta por la Constitución, incluso ya antes de la

suscripción de la Convención Interamericana sobre la

protección de los derechos humanos de las personas mayores (y

actualmente reforzada por dicha Convención).-

Ahora, cómo se la materialice, dependerá de las

circunstancias del caso.-

En algunos supuestos, mediante tutelas

diferenciadas (para hacer mas pronta o específica la prestación

jurisdiccional); en otros, mediante los ajustes

procedimentales razonables; y, finalmente, cuando se

encuentren involucradas cuestiones de fondo como las que aquí

se debaten, teniendo muy presentes -al juzgar- las puntuales

circunstancias del caso en lo que hace a la subjetividad de las

personas.-

Esto, en realidad, no es mas que la aplicación de la

directriz del art. 171 in fine de la Constitución Provincial,

en cuanto nos manda a aplicar la ley teniendo presente las

concretas -y vivificantes- circunstancias del caso.-

¿Qué quiero significar con esto?

Que no puede tratarse (so pena de violentar el

principio de igualdad) un caso que involucre a un adulto mayor

sin tener presente tal circunstancia.-

Obviamente, en ciertos casos ello no tendrá ninguna

influencia en la decisión, pero en otros su relevancia será de

suma trascendencia.-

Entonces, el juzgamiento de las circunstancias

subjetivas de la persona (necesidad, ligereza o inexperiencia),

en el caso de la lesión subjetiva, debería hacerse -siempre-

en clave constitucional y convencional.-

Esto no es solo patrimonio del CCyCN, en tanto la

Constitución -y las Convenciones- precedían a tal cuerpo

normativo, como también lo precedían la específica protección

que, a los adultos mayores, debía dispensarse por imperio

constitucional.-

Efectuada esta introducción, vuelvo al caso para

destacar que el Sr. M. tenía -al momento de concretarse la

operación- 87 años.-

Veamos qué otros elementos nos ofrece el proceso en

cuanto a su persona.-

Su morada (la que vendió al actor reconviniente) era

de características mas bien modestas (véase, al respecto, el

informe del tasador, las fotografías que adjuntó e incluso las

piezas de fs. 102/6); esto nos da un indicio (art. 163 inc. 5

CPCC) de falta de pudiencia económica; la testigo Chali,

corroborando esto, nos dice que "M. salía y juntaba cartones

y botellas", lo que no le gustaba a su hija (fs. 482vta.); nuevo

indicio corroborante de una situación económica apremiante

(según las máximas de la experiencia una situación económica

holgada o siquiera buena descartaría este tipo de

actividades).-

Era, al momento de suscribirse dicho acuerdo, de

estado civil soltero; la perito psicóloga lo identifica como

viudo (ver fs. 373), conviviente con una hermana también mayor,

su hija y nietos (fs. 482vta.).-

Se encontraba jubilado (fs. 495, 502).-

Me direcciono, ahora, al análisis a lo atinente a su

estado de salud.-

Ello no sin antes advertir, y resaltar, la oposición

del actor reconvenido para la realización de estas pruebas (ver

fs. 254).-

¿Y por qué capitalizo esto?

Porque desde esta Sala hemos resaltado el valor

probatorio de la conducta desarrollada en el proceso por las

partes (indicio endoprocesal; art. 163 inc. 5 CPCC; esta Sala

en causa nro. 48219 R.S. 705/03, entre infinidad de otras).-

Entonces, la oposición a la realización de una prueba

(cuando es infundada) la podemos tomar como indicio contrario

a la parte que se opuso, si en definitiva dicha prueba arroja

resultados útiles y relevantes.-

O sea, se opone a la prueba porque se sabe (o se teme)

que su resultado le sea desfavorable.-

Y eso es lo que aconteció aquí, como ya lo veremos.-

Concluyo, entonces, que el apelante se opuso

fervientemente a dichas pruebas justamente para que su

resultado no arrojara luz sobre la salud psicofísica de M..-

Dicho esto, veamos qué datos nos ofrece la pericia

psicológica (fs. 373/4vta. y sus explicaciones de fs.

399/400).-

Dice la experta que se presenta con edad aparente

acorde con la cronológica, cortés en el trato y colaborativo.-

Destaca su mirada entre fija y vacilante,

percibiéndolo a veces confuso y desorientado por breves

instantes; aparente desorientación en tiempo y espacio;

alteración de la capacidad de registrar, almacenar y recuperar

información nueva y dificultad para prestar atención a mas de

un estímulo a la vez; remarca la mayor dificultad para recobrar

información sobre hechos recientes, con confusiones e

imprecisiones sobre la secuencia de los eventos en los últimos

cinco años.-

La experta nos habla del certificado de discapacidad

que presentó el Sr. M. y que data del año 2002, por una cuestión

visual.-

La perito destaca que ante la problemática auditiva,

visual y la detección de escasos recursos simbólicos, la

selección de técnicas fue muy acotada.-

Refiere todas las dificultades del proceso

psicodiagnóstico; así, problemas visuales por los cuales no

pudo completar el test de Bender; además en cuanto al

cuestionario MMPI-2, no se pudo llevar a cabo porque el Sr. M.

refirió no comprender las preguntas.-

El test "Mini Mental" (cuyas limitaciones la perito

describió) arrojó como resultado "demencia moderada"; refiere

la necesidad de llevar a cabo pruebas neurológicas para realizar

el diagnóstico definitivo.-

Incluso indica la perito que si bien el Sr. M. sabía

para qué iba en la primer entrevista, en la segunda y tercera

afirmó no recordar que había estado en el consultorio.-

Dice la perito que "no puede deslindarse por la falta

de material a analizar, si estamos frente a una personalidad

inmadura con escasos recursos simbólicos o esto que se advierte

fenomenológicamente, es efecto de una personalidad que ha

recibido el impacto de alguna enfermedad neurológica-cognitiva

que le ha producido deterioro y menoscabo de sus aptitudes".

Insiste la perito en el resultado del test Mini

Mental que destaca una "sospecha" de alteración, pero que debe

ser confirmada con otras técnicas, de una especialidad diversa

y refiere la imposibilidad de contestar varios puntos de

pericia.-

A fs. 381/4 el actor reconvenido observa la pericia

y le pide explicaciones, que son evacuadas a fs. 399/400.-

Allí la perito refiere que no puede saberse a ciencia

cierta si en Abril de 2011 el Sr. M. padecía alguna alteración

psíquica; tampoco pudo precisar un cuadro psíquico al momento

de la peritación.-

Dice la experta que "habida cuenta del resultado que

arroja la pericia, no se ha podido definir el cuadro psíquico

que el evaluado presenta, debido a que es necesario delimitar

si las alteraciones son estructurales o funcionales. Esta

perito no es médica neuróloga ni psiquiatra, por lo tanto su

intervención se realizó estrictamente respecto del campo que

le atañe, que es el de la Psicología".

En concreto, la perito refiere la necesidad de

intervención de un neurólogo.-

Esto nos sitúa frente a una problemática bastante

singular: la sugerencia, por parte de un profesional, de la

actuación de otro, de diversa incumbencia, frente a la

reconocida por el experto imposibilidad de expedirse.-

Cuestión frecuente en varias áreas, y en especial en

lo psicológico, cuando se busca -por ejemplo- descartar

organicidad o cuestiones físicas.-

Ahora bien, este tipo de situaciones inserta una

concreta problemática en la tramitación, pues ello no está

previsto en el Código Procesal.-

Y, como bien lo sabemos, el ritual es claro al

delinear los momentos de ofrecimiento probatorios (art. 484

CPCC, para el juicio sumario).-

Entonces, cuando el perito "sugiere" la actuación de

un profesional de otra área del conocimiento, las partes ya no

están en condiciones (principio de preclusión) de ofrecer

nuevas pericias.-

Podrá replicarse a lo que vengo exponiendo que es un

problema de incumbencias y de deficitaria instrucción

probatoria; y en algunos casos puede ser así, cuando es

manifiesto el error en el ofrecimiento de parte y en la

especialidad propuesta (art. 458 CPCC).-

Pero hay supuestos fronterizos, donde la cuestión

aparece recién en ocasión de llevar a cabo el dictamen.-

Que, según lo veo, es lo que aquí ha sucedido: la

actuación de un psicólogo era, prima facie, idónea a efectos

de dilucidar lo atinente al estado mental; y es la psicóloga

quien, luego de administrar -o intentar- algunas técnicas, hace

referencia a la necesidad de convocar a otro profesional, cuando

ya había pasado la oportunidad para que las partes pudieran

ofrecer tal prueba.-

El temperamento a adoptar, desde la jurisdicción,

dependerá de las circunstancias de cada caso; en algunos

supuestos hará falta alguna prueba complementaria (lo que podrá

subsanarse acudiendo a las medidas para mejor proveer) o en otro

bastarán las constancias del proceso (sin necesidad de estar

provocando dilaciones) acudiendo a otros medios de prueba o,

incluso, valiéndose de otros mecanismos del proceso (carga de

la prueba, indicios y presunciones, etc.).-

Y ello, desde mi punto de vista, es lo que acontece

en este caso; como luego lo seguiré argumentando.-

Dejo por un momento de lado el aspecto psíquico y paso

al físico.-

Según se informa en la pericial de fs. 561/2vta. el

Sr. M. padece maculopatía senil bilateral, es decir una

patología visual; en sus explicaciones (fs. 579) el perito nos

dirá que ello implica una grave disminución visual, lo que

conlleva la imposibilidad de valerse por si mismo; dice además

el experto que si bien no puede tener certeza del estado de M.

a Abril de 2011 por los certificados médicos aportados y el

estado actual del demandado, es verosímil que a dicha fecha

tuviera la patología.-

Ello es, a mi juicio razonable, por el hecho de haber

detectado el perito una patología en la actualidad y existir

un certificado de discapacidad que se remonta al año 2002 (arts.

384 y 474 del CPCC).-

Dicho todo esto me queda ahora, por ver la prueba

testimonial.-

En tal sentido, los dichos de la testigo C. son

elocuentes en el sentido que "M. se fue deteriorando y viviendo

abajo cuando falleció D. un hijo de él, después de un tiempo

falleció su otra hija y eso como que lo fue, no se que palabra

utilizar deprimiendo, su estado de animo fue desmejorando" (fs.

482vta.).-

Aquí me detengo para recapitular: tenemos al Sr. M.

con 87 años de edad al momento de celebrarse la venta (con todo

lo que ello implica), de una condición económica muy modesta

y con una patología visual considerable; todo esto está fuera

de dudas pues se encuentra acreditado en el proceso.-

En cuanto a su situación y estado mental, la perito

psicóloga no ha podido expedirse, pero no por razones vinculadas

con la conducta o actividad procesal del demandado

reconviniente; con todo la perito -a cuatro años de los hechos-

encuentra ciertas patologías mentales concretas, que describe

e informa.-

Además, la testigo C. ha sido clara en cuanto a la

situación de M.; obviamente (porque es testigo y no perito) no

puede hacerlo desde lo técnico, pero sí desde su apreciación

-cotidiana y de cercanía- nos habla de una persona deteriorada,

que se fue viniendo abajo y deprimida (arts. 384 y 456 del

CPCC).-

Me parece, entonces, que lo mas fehaciente es que las

patologías de las que nos habla la perito existieran al momento

de celebrarse la venta.-

Aquí los datos se vuelven circulares,

retroalimentándose y calzando a la perfección: una persona en

estas condiciones, vende su casa (la que ocupó por 40 años y

en la que incluso viven hijos y nietos) por un precio y en unas

condiciones marcadamente desfavorables (a poco mas de la mitad

de su valor).-

De este modo, y desde mi punto de vista, las

condiciones de la venta actúan en el caso indiciariamente como

corroboración del aspecto subjetivo (art. 163 inc. 5 CPCC).-

Incluso, y si alguna duda existiera, deberíamos

resolverlo en favor de la persona cuyo estado de vulnerabilidad

ha quedado acreditado y a la cual debe dispensársele especial

protección estatal.-

Entonces, si el cúmulo de evidencia arroja como

posibilidad por demás razonable de que el estado psicofísico

al momento del hecho pudiera haber estado desmejorado o no haber

sido óptimo, y no hay razón suficiente para considerar lo

contrario, es la antedicha la conclusión preferible.-

Por lo demás, no quiero dejar de referirme (para que

no parezca preterido) a los dichos de los testigos Casazza (fs.

470/1), M. (fs. 472/3vta.), R. (fs. 474/5), R. (fs. 476/7) y

M. (fs. 480/481vta.).-

C. es el agrimensor que intervino; de sus dichos no

extraigo ningún dato de relevancia.-

M. reconoce tener una relación con el Sr. C., que le

brinda trabajo de albañilería (changas); esta relación amerita

apreciar sus dichos con estrictez (art. 456 CPCC, esta Sala en

causa nro. nro. 31.150 R.S. 402/93, entre otras).-

Refiere los trabajos que realizó en el inmueble y

relata como M. le habría dicho que se iba a ir al Chaco como

consecuencia de la venta; que la relación entre M. y C. era buena

y que M. le dijo que había vendido.-

Ciertamente, que M. le hubiera referido la

realización de la venta, no excluye que se den las condiciones

para que se configure la lesión subjetiva, con lo cual estas

aseveraciones de M. en nada empecen la conclusión a la que

llegué.-

Lo propio sucede con los dichos de R. y R.

(empleados del actor reconvenido) en cuanto a que M. quería

vender.-

Finalmente, en cuanto a los dichos de M. sucede lo

mismo; ella era empleada de otro de los co demandados (el

notario) por lo que aprecio sus dichos con estrictez, dada su

incidencia y los potenciales efectos que sus manifestaciones

podrían tener respecto de su principal (arts. 384 y 456 del

CPCC).-

Ella misma nos dice que quien fue a consultar por la

escritura fue C. (fs. 480vta.); por lo demás, en cuanto a la

comprensión de M. acerca del acto (la testigo dice que tenía

"toda la comprensión") -ver fs. 480vta./481-, pero no surge de

autos cual sería la calificación profesional de la deponente

para efectuar semejante aserto; y, aquí lo fundamental, los

dichos de la testigo se contraponen con el cúmulo de elementos,

objetivos y convincentes, que anteriormente he analizado con

detenimiento. Tengo concluida, con apoyatura en las

conclusiones de expertos, la imposibilidad de M. de valerse por

si mismo (lo cual incluso no es irrazonable dada su edad) con

lo cual no me parecen convincentes los dichos de la testigo en

lo que hace a las consultas que, según dice, iba a efectuar a

la notaría.-

En suma, está probada en autos la manifiesta

desproporción entre lo abonado y el precio del inmueble; está

probado, además, que el Sr. M. se encontraba en una situación

subjetiva de vulnerabilidad que, si bien no implicó una falta

total de discernimiento, perfectamente puede encuadrarse en las

de ligereza e inexperiencia que menciona el art. 954.-

Viene cierto que para la configuración de la lesión

subjetiva habría que emplear, por regla, un criterio mas bien

estricto; pero ese criterio no puede ser demasiado severo cuando

están en juego derechos de personas vulnerables (adultos

mayores) so pena de emitir una decisión constitucionalmente

reprochable.-

Con todo, y en el caso, aun aplicando un criterio no

muy laxo, la desproporción es muy evidente y las condiciones

subjetivas del actor, están bien probadas.-

Ello, en el contexto de la norma enunciada, habría

presumir la explotación, sin que surjan pruebas en contrario.-

Corroborando lo expuesto, y terminando de coronar

esta conclusión, tenemos que actor (titular de un

emprendimiento empresarial) y demandado habían sido vecinos

durante mucho tiempo; ello, indudablemente, permitía dos cosas:

apreciar el estado del Sr. M. por parte del Sr. C. e inspirar

en el adulto mayor una confianza (propia de los años); no en

vano el testigo M. mencionó que la relación entre ellos era buena

(fs. 472vta.).-

Se daban, entonces, todas las circunstancias

propicias para que se llevara a cabo un acto en el cual las

ventajas obtenidas por el actor reconvenido eran

manifiestamente desproporcionadas respecto de la

contraprestación que recibiría el Sr. M..-

Y no es dato menor, incluso, que el primero, al tener

noticia de la reconvención, no haya intentado siquiera

dinamizar la petición que le permitía efectivizar el art. 954

en cuanto al reajuste de las prestaciones.-

Por lo demás, y ya cerrando, noto una circunstancia

muy significativa que también hace a la conducta contractual

de las partes, mas específicamente del actor; es que el inmueble

de autos ha sido constituido como bien de familia en Agosto de

2012 (ver fs. 566); ante ello, me pregunto ¿qué es lo que llevó

al adquirente a efectuar tal constitución, siendo dueño de otros

inmuebles? ¿por qué, justamente, se ha constituido en bien de

familia el inmueble objeto de esta controversia?; obviamente

que este dato, solitariamente apreciado, indicaría poco, pero

en el concierto de las constancias de autos (precio irrisorio,

vendedor vulnerable, comprador cercano) parece bastante

demostrativo de un intento de sustraer el inmueble a eventuales

agresiones patrimoniales.-

Recapitulando, y a tenor de lo expuesto, entiendo que

se han acreditado debidamente en autos los diversos recaudos

que hacen a la configuración del vicio de lesión subjetiva

contemplado por el art. 954 del Código Civil.-

Entiendo entonces, por todo lo dicho, que bien ha

hecho el Sr. Juez de Grado en rechazar la demanda y acoger la

reconvención y es por ello que promoveré la confirmación del

fallo apelado en todo cuanto ha sido materia de agravio, con

imposición de costas al apelante vencido (art. 68 del CPCC).-

IV.- CONCLUSION

Si mi propuesta es compartida se deberá confirmar el

fallo apelado en todo cuanto ha sido materia de agravio, con

imposición de costas al apelante vencido (art. 68 del CPCC).-

Lo expuesto me lleva a votar en la cuestión propuesta

por

LA AFIRMATIVA

A la misma cuestión, el Señor Juez Doctor JORDA, por

iguales consideraciones y fundamentos a los expuestos

precedentemente, adhiere votando en el mismo sentido que el Dr.

Gallo.-

Con lo que terminó el Acuerdo, dictándose la

siguiente:

S E N T E N C I A

AUTOS Y VISTOS: CONSIDERANDO: Conforme al resultado

obtenido en la votación que instruye el Acuerdo que antecede,

SE CONFIRMA el fallo apelado en todo cuanto ha sido materia de

agravio, con imposición de costas al apelante vencido (art. 68

del CPCC), difiriéndose la regulación de honorarios

profesionales para su oportunidad (arts. 31 y 51 ley 14.967).-

REGISTRESE. NOTIFIQUESE. DEVUELVASE.-

Dr. JOSÉ LUIS GALLO Dr. ROBERTO CAMILO JORDA

Juez Juez

Ante mí: Dr. GABRIEL HERNAN QUADRI

Secretario de la Sala Segunda de la

Excma. Cámara de Apelación en lo Civil

y Comercial del Departamento Judicial

de Morón