ISBN978850263699-6

Brandelli,LeonardoUsucapiãoadministrativa:Deacordocomonovocódigodeprocessocivil/LeonardoBrandelli.–SãoPaulo:Saraiva,2016.1.Usucapião2.Usucapião-BrasilI.Título.15-08783CDU-347.232.4

Índicesparacatálogosistemático:

1.Usucapião:Direitocivil347.232.4

DiretoreditorialLuizRobertoCuriaGerenteeditorialThaísdeCamargoRodrigues

AssistenteeditorialDeborahCaetanodeFreitasViadanaCoordenaçãogeralClarissaBoraschiMaria

PreparaçãodeoriginaisMariaIzabelBarreirosBitencourtBressaneAnaCristinaGarcia(coords.)

ArteediagramaçãoLaisSorianoRevisãodeprovasAméliaKassisWardeAnaBeatrizFragaMoreira(coords.)|IvaniA.

MartinsCazarimConversãoparaE-pubGuilhermeHenriqueMartinsSalvador

ServiçoseditoriaisElaineCristinadaSilva|KelliPriscilaPinto|MaríliaCordeiroCapaIdéearteecomunicação

Datadefechamentodaedição:1-10-2015

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Nenhumaparte desta publicação poderá ser reproduzida por qualquermeio ou forma sem a préviaautorizaçãodaEditoraSaraiva.AviolaçãodosdireitosautoraisécrimeestabelecidonaLein.9.610/98

epunidopeloartigo184doCódigoPenal.

Sumário

Prefácio

Introdução

1.Fundamentodadesjudicializaçãodausucapião

2.Ausucapiãoextrajudicialnodireitocomparado

3.Evoluçãohistóricadoinstitutonodireitobrasileiro

4.Naturezajurídicadausucapiãoextrajudicialimobiliária

5.Escopomaterialdeabrangênciadausucapiãoextrajudicial

5.1Momentodaaquisiçãopelausucapião

5.2Bensedireitosimobiliáriosquepodemserusucapidos

5.3Usucapiãoordinária

5.3.1Tradicional

5.3.2Usucapiãoordináriacomprazoreduzido

5.4Usucapiãoextraordinária

5.4.1Usucapiãoextraordináriatradicional

5.4.2Usucapiãoextraordináriacomprazoreduzido

5.5Usucapiãoespecialurbana

5.5.1Usucapiãoespecialurbanaindividual

5.5.2Usucapiãocoletiva

5.5.3Usucapiãofamiliar

5.6Usucapiãoespecialrural

5.7Usucapiãoespecialindígena

5.8Usucapiolibertatis

5.9Usucapiãotabular?

6.Oprocessodeusucapiãoimobiliárioextrajudicialregistral

6.1Procedimentocomum

6.1.1Introdução

6.1.2Requisitos

6.1.3Legitimidadeativa

6.1.4Legitimidadepassiva

6.1.5Procedimento

6.1.5.1Prenotação

6.1.5.2Autuação

6.1.5.3Primeiraqualificaçãoregistral

6.1.5.4Realizaçãoousolicitaçãodediligências

6.1.5.5Notificaçãodelegitimadospassivoscertos

6.1.5.6CientificaçãodoMunicípio,doEstadoouDistritoFederaledaUnião

6.1.5.7Publicaçãodeedital

6.1.5.8Qualificaçãoregistralfinal

6.1.6Análiseprobatória

6.1.7Atosderegistro

6.2ProcedimentoespecialprevistonaLein.11.977/2009

6.2.1Introdução

6.2.2Âmbitodeabrangência

6.2.3Requisitos

6.2.4Cogniçãoregistral

6.2.5Procedimento

6.2.5.1Requerimento

6.2.5.2Qualificaçãoregistral

6.2.6Atosregistraisaserempraticados

7.Usucapiãodeusoespecialparafinsdemoradia

8.ResponsabilidadecivildoRegistradornaqualificaçãodausucapiãoadministrativa

9.Sugestõesdelegeferenda

9.1Notificaçãoporeditaldelegitimadospassivoscertos

9.2Presunçãodeconcordâncianosilênciodenotificado

9.3Emolumentosparaoprocedimentoextrajudicialcomum

Referências

LeonardoBrandelli

DoutoremDireitopelaUFRGS.MestreemDireitoPrivadopelaUFRGS.

ProfessordeDireitoCivilnaEscolaPaulistadeDireito(EPD)eOficialdeRegistrono1ºCartóriode

RegistrodeImóveisdeJundiaí–SP.

ParaaRenata,aMariaValentina,aAnaCatarinaeoLuisOtávio,commeuamor.

Prefácio

Aaparênciapresuntivadatitularidadededireitosimobiliáriosresultaoudoregistrooudaposse−

desta,enquantoédetençãorealdacoisaimóvel−,masadapossecedepassoàexistênciadeumstatus

opostoinscritonoregistro.

Esselimiteàeficáciapublicitáriadapossessãopõeemevidênciaqueaconfiançasocialnoregistro

− em derradeira análise, trata-se da fidúcia radicada no próprio registrador − supera, em linha de

princípio e mesmo de fato (quod plerumque accidit), a expectativa de a posse ser algo além de

indiciária.

O conflito de aparências, contudo, solve-se em favor do registro. Isso permite aferir que duas

publicidadesgeramduaspresunçõesquepodemseruníssonas,masemqueasegunda−aemergenteda

posse − supõe um condicionamento: o silêncio tabular. Esse quadro sugere que, seja por força da

história,sejaporindicaçãometafísica(oqueédetodoadmissível,sesepensarnaideiamaisgenérica

depublicidade jurídica),devareconhecer-sena instituiçãodoregistrode imóveisumaconaturalidade

com a “palavra” do registrador. E, talvez, nãomenos, com seus silêncios. Trata-se de uma eficácia

adjetivapreferenteàsegunda,vinculadaàposse,daqual,comagregação(aomenos)dotempo,espera

retirar-seumaeficáciasubstantiva,queéausucapião.

Aprimeira, a da “palavra” do registrador, responde à natureza singular do registro imobiliário,

embora seja própria de uma variação acidental de estatuto definido historicamente: é um dado

personalíssimodeseuhábitoprofissional,edesigna-sefépública,conaturalàfinalidadeassecuratória

queseaguardadoregistro.

Nãosedera,comefeito,umaderradeirapresunçãodelegitimidadedosatosregistrais,ouseja,a

resultantedafépública,nãoteriasequersentidoainstituiçãoregistrária.Podeaindaagorarecrutar-se

umexemploatualíssimoparameditarcomproveito(digo-o,comperdão!):apretendidahipóstasedeum

Registro eletrônico − todavia, nunca se terá chamado de Registro datilográfico ao que sucedeu o

período damanuscrição − fala de um novo Registro (esse, eletrônico), ao modo (implícito, quando

menos)deumatransformaçãodecarátersubstantivo:oRegistroqueerajánãoéounãoserá.Substitui-

se aí adescobertaprudencialda rescertapelaconfiançaburocráticanumaresmachina, a esforçada

invençãodoagirconcretopelamonótonafalsacertezadeumasimplestécnica.

A fé pública do registrador, entretanto, corresponde a um hábito do registrador, e o hábito do

registrador é o próprio registrador em hábito. A admitir (o que não se queira!) o escambo da

pessoalidadenaatuaçãoregistralpelorecursosimplistaaotédioanônimoeformuláriodosbitsdeum

computador,chegar-se-iaalevarafépúblicadoregistradornãojáesóaumacrise,masaumestado

agônico, de recusa da própria natureza da instituição registral (vem-me aqui à lembrança o étimo de

“agonia”:agone?Querdizer:devoagir?).

Seafépúblicadoregistradoréachaveadjetivadapropriedadeimobiliária,asubstantiva, jáse

disse,éausucapião,quesesintetiza(impropriamente)comosomadapossecomotempo−quando,em

verdade,congregaaindaotítulo,aboa-féeacoisajuridicamentesuscetíveldeadquirir-se:reshabilis,

titulus,fides,possessio,tempus...Estaeraaenunciaçãoquesehaviadememorizar.

Peseemboraorelevojurídicoepolíticodausucapião,sobretudoàvistadeseucaráterdeclave

derradeiraparaostatusdedomínio−nãopassemosaolargodequeafunçãosocialdapropriedadeestá

firmadaemdemarcaroqueédeumeoqueédeoutro−,nãosecontaentreseusrequisitosclássicosa

jurisdicionalidade. Deve pensar-se aqui em algo parecido com a irrelevância (ou mesmo

inconveniência)dajudiciaridadenoscasosdainiurecessioedosprocessosfingidos(concluídoscoma

confessio in iure e a confessio in iudicio). Assim, recupera-se a tradição não só de uma passagem

histórica da jurisdição contenciosa à de caráter voluntário, mas ainda a seguinte, do passo da

judiciaridadeàfonteextrajudicial(exemplomarcanteéaconversãodopræceptumdesolvendoque,de

origemjudicial,veioapermitir-sepelavianotarial,pormeiodaescrituraguarentigia).

Épossível,aquieali,criticar-seosimplismocomquesealçamashipótesesdedesjudiciarização.

E,muitavez,senãoporseuobjeto−suscetíveldeatrair-seporumapotestasnoniudicialis−,muitoe

gravemente pelos fundamentos com que se propõe desjudiciarizar alguns casos. Nesse sentido, não

parecebemque seadoteocritériosimplex daceleridadecomo regradeumanova justiça: lógicada

produtividade, discurso da brevidade, reino da quantidade: no direito pós-moderno, disse Ettore

Gliozzi,“l’unicacosasocialmente importanteèche igiudicidecidano lecontroversie,non importa in

chemodoeconqualimotivazione”.Ouseja,emvezdasdeusasThêmisouDiké,onovodeusdojurídico

seráentãoHermes–odeuseólico−,dando-se,alémdisso,aprevalênciadosinteressesdaeconomiade

mercado(economicismojurídico)sobreosdapessoahumana:oobjetododireitodesloca-sedohomem

paraocapital(issoécomumaocapitalismoeaosocialismo,note-sebem).

Mas,adespeitodessesexcessos,estábemadmitir:redditesuntCæseris,Cæseri.Esehá,comohá

ainda,umaexitosaMagistraturadapazjurídica−felizexpressãodeAntonioMonasterioyGalí−,bemé

que a ela acorram os casos e as situações não conflitivas, ainda as que contenham provável

conflituosidade inmot¯o (é trivial,masconvém referir: o atoqueestánapotência, enquantoestá em

potência,nãoéato…nãohaveria,pois,conflitoatual).Ébemparaissoque,sobcertoaspecto,devem

existir as Notas e os Registros públicos: Magistratura da prevenção, Magistratura da conciliação,

Magistraturadaconcórdia.

ÉdeumausucapiãoimobiliáriadesjuridiciarizadaquetratamaisestelivrodeLeonardoBrandelli,

doutrinador já consagrado, embora jovem, pela marca de um pensamento rigorosamente articulado.

Conheci-lheprimeiroporumaobra(seuvaliosoestudosobreaatanotarial):masaobradapessoaéjáa

pessoaemobra(rectius:emato).Festejei-lhe,depois,inpector¯e,aconvocaçãoparaatuarnoInstituto

de Registro Imobiliário do Brasil, porque avistei, esperançoso, uma nova retomada do status

verdadeiramentecientíficoqueumainfelizdécadanominalistadesperdiçouparaosbonsestudiososdo

DireitoRegistralImobiliáriobrasileiro(eelessãomuitos).Sobretudo,adiante,pudeaferirosomatório

deduasvirtudesgratificantesnessevalorosopensador.Issomuitooexplica:reúneLeonardoBrandellia

sagacidade e a docilidade; é dizer que aprendemeditando por si próprio, mas também trilhando os

trilhosdequemjátrilhou.

Quandoultrapassoaslinhasdeumestendidomeridiano(porminhaconta−eapesardasevidências

emcontrário−resolviestendê-lo,decerto),contenta-mevermaisestaobradeLeonardoBrandelli,que

aliaseusaberprudencialderegistradoraodeumarticuladorpensadordaciênciadoDireitoRegistral

Imobiliário.

RicardoDip

DesembargadordoTJSP

Introdução

Trata-seoprocedimentoextrajudicialdeusucapiãodeimportantenovidadequeveiorecentemente

introduzidanoordenamentojurídicobrasileiro,comacerto,emnossoentender,possibilitando,emcasos

de ausência de litígio, o reconhecimento da aquisição de direitos reais imobiliários diretamente no

RegistroImobiliário,semanecessidadedeprocessojudicial,tornando,assim,ocaminhomaiscélere,

menos custoso (não apenas pecuniariamente falando, mas também psicologicamente), e auxiliando a

reduçãodacargadesumanadeprocessossubmetidosaoPoderJudiciário.

O§5ºdoart.214daLRP, inseridopelaLein.10.931/2004,eoart.1.242,parágrafoúnico,do

CódigoCivil já haviam dado um primeiro passo ao elevar o patamar de importância do registro no

Registro de Imóveis, o primeiro, evitando o seu cancelamento por vício de procedimento quando

presentesosrequisitosdausucapião,e,osegundo,elevandoregistro,elepróprio,arequisitodecerta

espécie de usucapião, a qual analisaremos oportunamente. Adiante-se, todavia, que não se trata de

hipótesesdeusucapiãotabular,comoatecnicamentesetemafirmado.

Posteriormente,surgiuoprocedimentodeusucapiãoextrajudicial,ouadministrativa,comaLein.

11.977/2009,queomanteve,entretanto,circunscritoasituaçõesderegularizaçãofundiáriadeinteresse

social,comoseverá.

Finalmente,em2015,omaisvultuosopasso:oprocedimentodeusucapiãoextrajudicialordinário,

queaplica-seàaquisiçãodequalquerdireitousucapível,porqualquerformadeusucapião.

Ditoprocedimentoextrajudicialordinário,instituídopeloart.1.071donovoCPC,queacresceuo

art.216-AàLeideRegistrosPúblicos,trata-sedeimportantenovidadeinseridanoordenamentojurídico

eque,senãoéperfeita,eprecisa,emnossaopinião,deajusteslegislativos,comoseverá,temomérito

deavolumarummovimentoquejáhaviaantessidoiniciadoemsolobrasileiroeemterrasalienígenas,

bem como de colocar na ordem do dia uma discussão extremamente importante, quemuitas vezes é

tratada ideologicamente, mas que precisa ser discutida séria e tecnicamente, qual seja, a da

extrajudicializaçãodeuma série dematérias quepermanecemna seara judicialmais por umcostume

arraigadodoquepropriamenteporumanecessidadetécnica,atrapalhando,assim,Juízes–quecarregam

umasobrecargadesumanade trabalho, imensaedesnecessária–epartes–quepadecemdasmazelas

acarretadas pela sobrecarga de trabalho dos Magistrados –, quando há profissionais do Direito

selecionadosemdificílimoscertamespúblicos,dotadosdeadequadascaracterísticasparaatenderatal

demanda:osRegistradoreseosNotários.

Oart.1.071donovoCódigodeProcessoCivil,queentraráemvigorem18-3-2016,insereoart.

216-AdaLRP,noqualcriaoprocedimentocomumdeusucapiãoextrajudicial,inexistenteatéentãono

Direitobrasileiro.

Apesar de ser uma importante inovação, não há aí a invenção da roda. Já havia a usucapião

extrajudicialemoutrosordenamentosjurídicos,emesmonoordenamentojurídicobrasileiro,conforme

seviu.

Masofatoéqueonovelart.216-Acriouumimportanteinstitutoquedánovadimensãoàusucapião

extrajudicial,oquefazcomquepasseaserpossívelenecessárioumestudotécnicoesistemáticosobre

otema,oquesepretendefazernestelivro.

Estetrabalhotemporescopoanalisarausucapiãoextrajudicialregistral,nassuasformaspossíveis,

verificandotantoajáexistentenoordenamentojurídicoantesdoNCPCquantoaporesteinstituída,bem

comofazendoumaanálisededireitocomparadoafimdeverificarasexperiênciasestrangeirasprévias

àsnossas.

Pretende-sefazerumaanálise,emborasuperficial,dasespéciesmateriaisdeusucapião,comseus

requisitos de juridicidade, pois o procedimento extrajudicial é, segundo majoritário entendimento,

apenas declaratório de requisitos previamente implementados, os quais precisam ser conhecidos e

discutidos, atémesmoparaque sepossaperceberacomplexidadedaanálise jurídicaquedeverá ser

levada a cabopeloOficial deRegistrode Imóveis, a fimdebementenderos caminhospossíveis da

decisãoqualificadoraregistral.

Institutonovoqueé,seráconcretizadoaolongodotempopeladoutrinaepelajurisprudência,de

maneiraqueopresentelivronãopretende,poróbvio,sepultardiscussões,massiminiciá-las,pondona

mesaquestõestécnicasrelativasaoinstitutoobjetivado,aoqualsepretendedartambémumtratamento

técnico,emborainicial.

Trata-se de novidade a respeito da qual hámuitas dúvidas e pontos a esclarecer e pacificar, de

modoqueumentendimentoprecisodaquestãosomentepoderáserobtidocomotempo,conformeforse

assentandooentendimentojurisprudencial.

Por fim,neste introito, é importante salientarque, emboraoCPCatual aindaesteja emvigor, já

vamoscuidardamatériacomoseemvigorestivesseoNCPC,afimdeanalisarqualseráemnossavisão

o tratamento damatéria quando entrar este efetivamente em vigor, e passar, assim, a ser aplicado o

procedimentoextrajudicialcomumdeusucapião.

1.Fundamentodadesjudicializaçãodausucapião

Sempreseviu,nodireitobrasileiro,ausucapiãoserjudicial,edetalmaneiraessecostumeficou

incrustado no meio jurídico que ideia diversa pode soar estranha à primeira vista, muito mais pela

conformidade com a forma que sempre existiu do que por uma impossibilidade jurídica bem

argumentadaemsentidocontrário.

Todavia,apesardasurpresaquepodetrazervercertoinstitutodeslocar-sedaesferajurisdicional

para a extrajudicial, e de eventual desconforto decorrente da necessidade de sair do lugar-comum, a

desjudicialização de certos institutos, em casos em que não haja lide, tem sido bem recebida pela

comunidade jurídica e pela sociedade. Veja-se, para ilustrar, os casos da retificação de registro, da

regularizaçãofundiária,dodivórcioedoinventárioepartilha.

Inicialmente,éimportantequesedigaquenãoháinconstitucionalidadealgumanadesjudicialização

da usucapião. Ver-se nela algo de inconstitucional seria apenas reflexo da “boca torta feita pelo

cachimbo”,conformedizoditopopular.NadahánaConstituiçãoFederaladesautorizartalmedida.

Não há qualquer óbice constitucional em levar para outro órgão, que não o judicial, o

reconhecimentodausucapião,desdeque,obviamente,nãoseafronteoinsculpidonoart.5º,XXXV,da

Constituição Federal, isto é, que não se exclua a possibilidade da discussão judicial do tema, se de

naturezanãojurisdicionalforoórgãoquereceberaincumbência.

Não representa nenhum risco para o aludido dispositivo constitucional a usucapião extrajudicial

registral, a qual, conforme se verá, tem, por entendimento uníssono no Direito brasileiro, caráter

administrativo,demodoquepermitesempre,eaqualquertempo,arevisãojudicial.

TambémnãoháofensaalgumaaoincisoXXIdomesmoart.5ºdaCartaMagna,umavezquenãohá

lide instaurada na usucapião extrajudicial, havendo acordo, expresso ou tácito, dos potencialmente

envolvidos,conformelembraVenicioSalles1.

Nocasodausucapião,salvoashipótesesemquehouverlideinstaurada,adesjudicializaçãonãosó

é constitucional e possível juridicamente, como é recomendável, como forma de tirar do Poder

Judiciáriomatériaquenãolheéessencialmenteafeta,colaborandoassimparareduzirsuasobrecarga,

logrando-semaiorceleridadecomigualníveldesegurançajurídica.

Eoprofissionaldodireitoquenaturalmente temascaracterísticasnecessáriaspara receberessa

incumbênciaéoguardiãodapropriedadeimobiliáriaedosdemaisdireitosreais,ouobrigacionaiscom

eficáciareal,imobiliários:oOficialdeRegistrodeImóveis.

Nãohavendolitígio,nãoháatojurisdicionalnecessário,detalmodoqueaatuaçãodoEstado-Juiz

nãoéimprescindível.

Atémesmoquandohajalitígio,aopçãopelasuaresoluçãopormeiodoEstado-Juizéumaopção

legislativa,enãoalgoquesigaumcaminhodecunhonecessário,servindocomoprovadetalassertivaa

arbitragem2. Dessa forma, uma usucapião litigiosa poderia ser decidida pelo Oficial de Registro de

Imóveis,sea legislaçãoassimpermitisseeseessa fosseaopçãodaspartes,umavezquese tratade

direito patrimonial disponível; nada haveria de inconstitucional nessa opção, assim como não há na

arbitragem.Haveriaatransmissãodepartedajurisdiçãoestatal.

Nãohavendolitígio, todavia,éatémaisrecomendávelqueaquestioiurisnãosejasubmetidaao

Poder Judiciário, o que permite, a um, que o Juiz possa dedicar-se com mais tempo e afinco às

tormentosasquestõeslitigiosasquelhessãosubmetidas,e,adois,quehajamaiorceleridadesemperda

de segurança jurídica, ao ser a questão resolvida por outro profissional do Direito que, com mais

liberdadedeatuação,mascomcertascaracterísticasfuncionais,comoafépública,aindependênciaea

imparcialidade,porexemplo,podedarsoluçãoseguraerápidaaodeslindedaquestão.

No caso da usucapião, o Oficial de Registro de Imóveis, profissional do direito dotado de fé

pública e com profunda expertise na matéria imobiliária, é o profissional adequado para analisar e

decidiracercadasquestõesemquenãohajalideestabelecida.

Os princípios3 que permeiam a função registral imobiliária, como o da legalidade, instância,

especialidade, continuidade, presunção e atribuição territorial, por exemplo, dão os instrumentos e

garantiasnecessáriosàassunçãodetalmister.

ORegistradorpodeedevepresidirosprocessosdereconhecimentodaaquisiçãodapropriedade

imobiliáriapelausucapiãoemquenãohálide,porseratividadequelheémaisafetadoqueaoJuiz.

É o Oficial de Registro de Imóveis, dentre todos os profissionais do direito, aquele a quem a

usucapiãonãolitigiosadebensimóveisémaisafetapelapróprianaturezajurídicadafunçãoregistral

imobiliária.

Em matéria de direitos reais e obrigacionais imobiliários com eficácia real, na esfera não

contenciosa,oRegistradoréomelhorgatekeeperpossível,seoRegistrofordeDireitos4,comoéno

Brasil.

Quer isto dizer que é o Oficial de Registro de Imóveis o profissional adequado, dotado das

características certas, para bem fazer a depuração jurídica de tais direitos, qualificando-os

juridicamente.Mais do que isto, é a quem cabe, de acordo com o ordenamento jurídico, fazer essa

qualificaçãojurídica,razãopelaqualomesmoordenamentodota-odascaracterísticasnecessáriasatal

mister.

ORegistradorImobiliárioéoprofissionalaquemcabe,naesferadedesenvolvimentovoluntário

dodireito,adepuraçãojurídicadosdireitosreaiseobrigacionaiscomeficáciareal,imobiliários,como

intuito de publicizá-los, com efeito constitutivo ou declarativo. Em um Registro de Direitos, que

pretende garantir o direito inscrito, o Oficial deve qualificar juridicamente os direitos que serão

publicizados,somentepublicizandodireitosconformeoordenamentojurídico.

Tratando-seausucapiãoextrajudicialdeprocessoadministrativoquepodelevaràaquisiçãodeum

direitorealimobiliáriodemodooriginário,estáelaafetaàatividaderegistralimobiliária.

Háanecessidadedeumterceiroimparcialquepresidaedecidaaquaestioiurispostanoprocesso

administrativo, e em nosso ordenamento jurídico, como de resto nos países da tradição romano-

germânica, o Oficial de Registro de Imóveis é o profissional jurídico dotado dessas características

necessárias.

ONotário,quetambémédotadodecertascaracterísticasqueoRegistradortem,comoafépública

e a imparcialidade, atua na esfera obrigacional do Direito, ou autenticando fatos, por ata notarial,

autenticaçãodecópias,reconhecimentodefirmasetc.,ouacolhendoeinstrumentalizandomanifestações

devontadedestinadasacomporosuportefáticodealgumatojurídico(latosensu),demodoqueescapa

do seu âmbito de atuação a condução de umprocesso administrativo voltado para a obtenção de um

direitorealoriginariamente.

Ao contrário do que ocorre com o divórcio extrajudicial, por exemplo, ou com a partilha

extrajudicialpormorte,emqueháumatojurídicosendoinstrumentalizado,dadasasmanifestaçõesde

vontadedaspartes,todasconcordes,nausucapiãoextrajudicial,nãoédistoquesetrata,massimdeum

processoadministrativonoqualserãoanalisadasprovas,eserádeferido,ounão, fundamentadamente,

umpedidodedeclaraçãodeumaaquisiçãoorigináriadedireitorealimobiliárioaserpublicizado.

AoNotáriocabeacolhereinstrumentalizardeclaraçõesdevontade,ouautenticarfatos.Nãocabe

presidir processos administrativos, analisando provas e deferindo ou não o pedido, publicizando o

direitoounegandotalpublicidade.

AoRegistrador é que cabe talmister, demodoque é acertada, emnosso entender, a escolhado

legisladorbrasileirodesubmeteraoRegistroImobiliáriooprocessodeusucapiãoextrajudicial.

EmboraoNotáriotenhaumpapelimportantenalavraturadaatanotarialqueinstruiráapeçainicial

doprocesso,suaatuaçãoéadeautenticarfatosouinstrumentalizaratos jurídicosenãoadeconduzir

processosadministrativosligadosàaquisiçãodedireitosreais;ademais,atuaelenaesferaobrigacional

doDireito.

ONotárioéumgatekeeperdedireitosobrigacionais;oRegistradoImobiliárioéumgatekeeperde

direitosreaisouobrigacionaiscomeficáciareal.

É bem verdade que uma série de direitos reais são adquiridos pela via obrigacional, cujo

instrumento,apóspublicizadonoRegistroImobiliário,adquireeficáciareal,demaneiraqueoNotário

deve antecipar-se ao fenômeno publicitário, porém é o Registrador quem efetivamente fará a

qualificaçãojurídicaparaaeficáciarealaseragregadaaonegóciojurídicopelapublicidaderegistral.

Não é o caso da usucapião, entretanto, cuja aquisição é originária, não passando pela via

obrigacional.Suaviaé,diretamente, a real.Nãoháato jurídicoprévio;nãohá instrumentalizaçãode

vontades.Háumasucessãodeatos,umprocesso,portanto,afimdeverificarseocorreram,ounão,os

requisitosdausucapião.

Assim,comosetrataoprocessodeusucapiãoextrajudicialdeumprocessoadministrativovoltado

paraaanálisedeumconjuntoprobatório,comofimdeverificarsehouve,ounão,aaquisiçãooriginária

de um direito real imobiliário, não havendo ato jurídico a ser instrumentalizado, é o Registrador

Imobiliárioqueestáafetopelalei,corretamenteemnossoentender.

Mutatismutandis,éomesmoquesepassacomoprocessoextrajudicialderetificaçãodoregistro

imobiliário,previstonoart.213daLRP.

Édeseanotar,porfim,queadesjudicializaçãodausucapiãoémedidaquetemsidolouvadapelo

civilistapátrio5.

2.Ausucapiãoextrajudicialnodireitocomparado

A usucapião extrajudicial não foi uma inovação do ordenamento jurídico brasileiro, embora o

institutoemnossodireitotenhaconotaçõespróprias,maisacertadasemnossoentender.

O Direito peruano e o português, por exemplo, já continham previsão da possibilidade da

usucapiãoreconhecidaextrajudicialmente.

NoPeru,dentrodeumavisãodepropulsãoeconômicapelaformalizaçãodapropriedadefundiária,

iniciada na década de 19906, o ordenamento jurídico incorporou a previsão da possibilidade do

reconhecimentoextrajudicialdeusucapiãopelavianotarial 7.

Também o Direito português reconheceu a possibilidade da declaração de usucapião pela via

extrajudicial mediante o instituto da justificação de direitos8, que consiste em um expediente

simplificadoutilizadoparasolucionaroproblemadecorrentedafaltadetítulocomprobatóriododireito

adquiridoaserregistrado9.

Tal instituto foi prestigiado em demasia com o advento do Decreto-Lei n. 273/2001, que

implementouumapolíticadedesjudicializaçãodematériassobreasquaisnãohavialitígio,tirando-as

dosTribunaisepassando-asparaasConservatóriaseparaosNotários10.

Trata-sedeprocedimentoadministrativoquepodeser levadoacabodeduasformas:pela forma

notarial, mediante uma escritura de justificação com um procedimento processual específico, ou

diretamentenasconservatóriasprediais,medianteumprocedimentoadministrativopresididoedecidido

peloConservador.

Cumpreàparteinteressadaescolherqualdasviaspretendeutilizar,estandoasduas,igualmente,à

suadisposição.

Tanto no exemplo do Peru quando no de Portugal, há a possibilidade de que a usucapião seja

reconhecidaextrajudicialmentepelavianotarial,oque,comovimosacima,nãoéotecnicamentemais

adequado.

Melhor é a solução adotada em nosso ordenamento jurídico, que também foi reconhecida no

ordenamento jurídico português no Decreto-Lei n. 273/2001, qual seja a de que o procedimento de

reconhecimento da aquisição de um direito real imobiliário pela usucapião tenha trâmite noRegistro

Imobiliário.

3.Evoluçãohistóricadoinstitutonodireitobrasileiro

AusucapiãoadministrativaregistralsurgiucomaLein.11.977/2009,muitoembora,desdeoano

de2001,pelaprevisãonaMedidaProvisórian.2.220/2001,jáhouvessepossibilidadedeaquisiçãode

direitos sobre imóveis públicos, demaneira administrativa, extrarregistral,mediante instituto que nos

parecesetratardehipótesedeprescriçãoaquisitiva,comoveremosadiante.

Antes disso, ja tinha havido um reconhecimento da importância do Registro Imobiliário para o

institutodausucapião,primeiro,quandooCódigoCivil reconheceuo registrodo títulocomoumdos

requisitosparaareduçãodoprazodausucapiãoordinária,noart.1.242,parágrafoúnico,e,segundo,

quandoaLRP,no§5ºdoart.214,determinouquenãoseriadeclaradaanulidadedeato registralpor

víciodoprocedimentoquandofosseafetadoterceirodeboa-féquetivessejápreenchidoosrequisitos

daaquisiçãopelausucapião.

Houve aí, talvez, o embrião de um movimento que se desenvolveu até chegar à usucapião

extrajudicial.

ALei n. 11.977/2009 tratou do tema da regularização fundiária, pretendendo dar vazão a certos

princípios constitucionais e criar um regulamento que permitisse a formalização de uma importante

parceladosolobrasileiroqueseencontraparceladairregularmente,masdeformaconsolidada.

Dividiuasregularizaçõesem:deinteressesocial,quandoointeresseprevalenteforodepopulação

debaixarenda,edeinteresseespecífico,paraosdemaiscasos,estabelecendoinstitutosprivilegiadose

facilitadoresparaasregularizaçõesdeinteressesocial.

Entre tais institutos, encontra-seodaoutorgade títulode legitimaçãodeposse, a ser concedido

peloPoderPúblicoaoocupantedoloteregularizado,títuloessequepodeserregistradonamatrículado

loteeque,então,poderáconduzir,administrativamente,àaquisiçãodapropriedade,conformeserámais

bemanalisadoabaixo.

Foiumimportantepassoparaadesjudicializaçãodausucapiãonoscasosemquenãoenvolvesse

litígio,porémumpassoaindatímido,limitadosomenteaoreconhecimentodaaquisiçãododireitoreal

de propriedade, e nos casos de regularização fundiária de interesse social em que tivesse havido

primeirooregistrodotítulodelegitimaçãodeposseconcedidopeloPoderPúblico.

ComoNCPCdeu-se,então,ograndesaltoparaumaaplicaçãointegraldausucapiãoextrajudicial,

passandoatornarpossível,eexigível,umasistematizaçãoarespeito.

Foiinseridooart.216-AdaLRP,queinstituioprocedimentoextrajudicialcomumdeusucapião,o

qual pode ser utilizado, por opção da parte e nas hipóteses em que não haja lide presente, para o

reconhecimentodaaquisiçãoporusucapiãodequalquerdireitorealimobiliárioquesejapassíveldeser

usucapidoporqualquerespéciedeusucapião.

Noestágioatualdoordenamentojurídico,comainovaçãotrazidapeloNCPC,nãoémaispossível

tratar de processo de usucapião sem analisar o processo extrajudicial, conduzido diretamente no

Registro Imobiliário, o qual passa a ser, ao lado do processo judicial, a forma possível de

reconhecimentodeumaaquisiçãoorigináriadedireitosreaisimobiliáriospelaviadausucapião.

4.Naturezajurídicadausucapiãoextrajudicialimobiliária

Trata-se a usucapião extrajudicial imobiliária de um processo administrativo especial ou de um

processodejurisdiçãovoluntáriaespecial?Emoutraspalavras,afunçãoregistralimobiliáriaéfunção

administrativaoujurisdicional?

No direito brasileiro tem-se entendido que a função registral bem como a função notarial são

funçõesadministrativas,públicas,exercidasporumparticular,porsuacontaerisco,mediantedelegação

estatal.

ConformelecionaLuísPauloAliendeRibeiro,“osnotárioseregistradores,emboraexercentesde

função pública, não são funcionários públicos, nem ocupam cargos públicos efetivos, tampouco se

confundemcomosservidoresefuncionáriospúblicosintegrantesdaestruturaadministrativaestatal.Por

desempenharemfunçãoquesomentesejustificaapartirdapresençadoEstado—oqueafastaaideiade

atividade exclusivamenteprivada—, inserem-sena ampla categoriadeagentespúblicos, nos termos

acolhidosdeformapacíficapeladoutrinabrasileiradedireitoadministrativo”11.

Daídepreende-setratardeatividadeadministrativa,enãojurisdicional.

Parecenãohavervozalgumadissonantenoentendimentonacionalno sentidodequeaatividade

registralimobiliáriatenhanaturezaadministrativa,demodoque,segundoesseentendimentoreinanteem

solo brasileiro, o processo de usucapião extrajudicial é processo de natureza administrativa, e não

jurisdicional.

Sendo,pois,oprocessoadministrativo,suarevisãojurisdicionalésemprepossível,eaqualquer

tempo. Durante o curso do processo administrativo, ou após seu término, mas antes do prazo

prescricional,sempreserápossívelbuscarasuarevisãojudicial.

Pelamesmarazão,nãoinduzelelitispendêncianemtampoucofazcoisajulgada,quesãoqualidades

dajurisdição12.

Trata-seoprocedimentodeusucapiãoextrajudicialdeumprocessoadministrativo,conduzidopor

umaautoridadeadministrativa,queopreside,analisaoconjuntoprobatório,e,aofinal,defereoudenega

opedidofeito.

Comoprocedimentoadministrativoqueé,deveoOficialdeRegistroater-seàleinasuacondução,

decidindoasquestõesprocedimentais edeméritopertinentes,masnão tendoatribuiçãopara analisar

questõesjurídicasqueultrapassemapossibilidadedeumprocessoadministrativo,talcomoaalegação

deinconstitucionalidadedoinstituto,ouanecessidadedealgumamedidadetutelaprovisórianostermos

doart.294eseguintesdoNCPC.

Apesar de, nos termos do entendimento pacífico hoje noDireito brasileiro, tratar-se a atividade

registral imobiliária de uma atividade administrativa, sendo, desta forma, a usucapião extrajudicial

registral também administrativa, a usucapião assim reconhecida continua sendo forma originária de

aquisição, embora sujeita à discussão judicial durante o prazo prescricional de eventual pretensão

contraposta.

Oreconhecimentodaaquisiçãoseráadministrativo,masaaquisiçãocontinuasendooriginária,tal

qualtivessesidodeclaradapelaviajurisdicional.

Embora o entendimento no Direito pátrio seja o de tratar-se a função registral de função

administrativa,oquepodeparecer-nosóbviodadoopacifismodetalentendimentoentrenós,nuncaé

demais lembrar que há boa doutrina alienígena que conclui tratar-se a função registral de função

jurisdicional, de ato de jurisdição voluntária, por razões que se poderiam tambémaplicar aoDireito

brasileiro, o que permitiria levar aindamais longe as possibilidades e a extensão da intervenção do

RegistradordeImóveisnasquestõesqueversemsobredireitosimobiliários13.

Nãoédemaislembrarque,emboraoutrora,noDireitobrasileiro,ajurisdiçãotenhaestadosempre

vinculadaaoPoderJudiciário,processualistas jáadmitemaquebradesta ilação,asseverandonãoser

exclusividadedoPoderJudiciáriooexercíciodajurisdição,servidodeprovacientíficadetalassertiva

aarbitragem,oque,parece,éencampadopeloNCPC,demodoqueaparentahaverumsolocadavez

maisfértilàrediscussãodotemadanaturezajurídicadaatividaderegistralimobiliária,conferidorade

direitos14.

Todavia,nãoéesteoescopodopresentetrabalho.Aqui,noslimitaremosaadotaraposiçãoatual

da doutrina nacional da natureza administrativa da função registral, e, como consequência, a natureza

tambémadministrativadoprocessoextrajudicialdeusucapião.

5.Escopomaterialdeabrangênciadausucapiãoextrajudicial

O processo de usucapião extrajudicial, no seu procedimento comum, pode ser utilizado para

qualquerespéciedeusucapiãoimobiliária,naaquisiçãodequalquerdireitorealimobiliáriopassívelde

serusucapido.

A usucapião do direito de propriedade decorrente do registro do título de legitimação de posse

expedido pelo Poder Público em processo de regularização fundiária de interesse social tem

procedimentoextrajudicialespecífico.Paraasdemaishipótesesaplica-seoprocedimentoextrajudicial

comumdeusucapião.

Nãohá limitaçãonoart216-AdaLRPquantoàespéciedeusucapiãoquepossaser reconhecida

pelausucapiãoextrajudicial, tampoucoháalguma incompatibilidadeporcontadanatureza jurídicade

alguma espécie, de modo que qualquer espécie de prescrição aquisitiva pode ser reconhecida

extrajudicialmentesepresentesosrequisitosparatanto.

Qualquer aquisição de direito real imobiliário usucapível poderá ser reconhecida na via

extrajudicial,sepresentesaposseadusucapionempelotempoadequado,aliadaaosdemaisrequisitos

eventualmenteexigidos,adependerdaespéciedeusucapião.

Assim, mister se faz analisar quais as espécies de usucapião imobiliário possíveis e quais os

requisitosexigíveisparacadaumadelas.

Importantelembrarqueapesardaredaçãodosarts.1.238eseguintesdoCódigoCivil,nãoapenasa

propriedade pode ser adquirida pela usucapião, mas qualquer direito real suscetível de exercício

continuadodeposseadusucapionem.

Para saber qual o direito real que foi usucapido, haverá que perquerir a respeito doanimus do

possuidor,arespeitodaimagemdodireitoqueapossereflete.

5.1Momentodaaquisiçãopelausucapião

É pacífico, no Direito brasileiro, o entendimento de que a aquisição de um direito real pela

usucapiãosedánomomentoemqueháoimplementomaterialdosrequisitosparatanto,adependerda

espéciedeusucapiãoqueincidasobreahipótesefática15.

Implementadososrequisitosdausucapião,adquiridoestaráodireitorealusucapido.

A natureza jurídica da sentença que reconheça a aquisição é meramente declaratória do direito

adquirido, e não constitutiva.Visa apenaspossibilitar a aquisiçãodeum títuloparao registro.Neste

sentidoéconstitutiva,dotítuloregistrável.

O registro da usucapião declarada é igualmente declarativo, isto é, não constitui o direito real,

comoacontececomosdireitosreaisadquiridosnegocialmente,poratointervivos.

Oregistro,emboranãooconstitua,lheconfereoponibilidadeergaomnes, istoé,absolutividade,

bemcomodisponibilidadeenquantoumdireitoreal.

Osefeitosdasentençaretroagemàdatadoimplementomaterialdausucapião,oqualfoideclarado.

Noquetocaaoregistro,osseusefeitosdeoponibilidadeergaomnesnãopodemretroagir,passandoa

existirdadatadoregistro.

Este é o entendimento uníssono no Direito brasileiro a respeito do momento em que se dá a

aquisiçãododireitopelaprescriçãoaquisitiva16.

Todavia,nãoéóbviaaconclusão,nãoapenasporquesuscitaquestõesintrigantesestasolução,mas

tambémporqueháordenamentosjurídicosondeasoluçãoédiversa.

Noordenamentojurídicoportuguês,porexemplo,aaquisiçãonãosedáipsoiure,automaticamente

comoimplementodosrequisitosmateriaisdausucapião,devendoaaquisiçãoserinvocada,judicialou

extrajudicialmente.Opreenchimentodoselementosessenciaisdosuportefáticodausucapião,emsolo

português,apenasfacultaaaquisiçãopelausucapião,aqualdependerádeumaatuaçãodousucapiente,

judicialouextrajudicial 17.

MesmonoDireitobrasileiro,édesequestionarseasoluçãounanimementeadotadaérealmentea

maisadequada.

ÉelapautadanoentendimentodequeassiméporqueoCódigoCivilarrolaausucapiãodentreas

formasdeaquisiçãodapropriedade,daídepreendendo-sequeela,porsisó,produzoefeitoaquisitivo

dodireitorealdepropriedade.

Todavia,édeseperceberquenemsempreolaborhermenêuticoéassimtãosimples.Bastadizer,

paracomprovartalassertiva,queomesmoinstitutoencontra-sesomenteentreascausasdeaquisiçãodo

direito de propriedade, quando é possível adquirir-se outros direitos reais, como, por exemplo, o

usufruto.

Não servindo a posse como meio de publicidade emmatéria de direitos imobiliários, e sendo

necessário, para que haja os efeitos decorrentes da publicidade jurídica, o registro no Registro

Imobiliário,podehaveraaquisiçãodeumdireitorealimobiliáriosemoregistro?

Se a posse qualificada por certo tempo, com ou sem justo título e boa-fé, é o que basta para

adquirirumdireitorealimobiliário,eseoregistronoRegistroImobiliárioéqueconferiráataldireito

eficáciaergaomnes,restaperquerir-searespeitodequetipodedireitorealéestequenãoproduzefeito

senãointerpartes.

Queespéciededireitorealéestequeapósnascer,pelausucapião,nãoproduzeficáciaultrapartes?

Quedireitorealéestequepermanecerelativo,quandoumadasprincipaiscaracterísticasdosdireitos

reaiséaabsolutividade?

Nascerámesmoodireitorealipsoiurecomoimplementodosrequisitosmateriaisdeconsecução

dausucapião?

Parece tratar-se não ainda de um direito real, mas de um direito expectativo que precisa

implementar-sepeloseuregistro.

O direito real, para existir, deve ser absoluto, isto é, deve ser oponível contra todos. Sem esta

característicanãohádireitoreal.

Nãoexistejuridicamenteumdireitorealseelenãoéoponívelergaomnes.Trata-sededireitode

outranatureza,masnãodeumdireitoreal.

Aoponibilidadeergaomnesdependeráoudoconhecimentoefetivoporpartede todos–oqueé

faticamenteimpossível–,oudaexistênciadeummeiodepublicidadequegerecognoscibilidade.

No caso dos direitos imobiliários, é o registro de imóveis o órgão publicitário apto a gerar tal

cognoscibilidade18.

Nesteponto, épertinente relembrara liçãoministradaporCharlesMaynz, segundooqual “pour

qu’undroit existeetpuisseagirvis-à-visde tous lesmembresde la société, il fautque la sociétéait

concouruàl’établissementdudroitetenaitsanctionnél’existence”19.

Assim,semummeioeficazdepublicidadeimobiliária,nãoseteráumefetivodireitorealsobreo

imóvel,oponívelaterceiros,umavezqueestesodesconhecerão;poder-se-áchamardedireitoreal,mas

em verdade não o será, ou não o será em sua plenitude, por encontrar sérias restrições jurídicas

decorrentesdaignorânciadesuaexistênciaporterceiros20.

CriticavajáTeixeiradeFreitas,emliçãoqueseaplicaàpresenteanálisearespeitodaaquisição

porusucapião,atradiçãotradicionalcomomeiodepublicidade,asseverandoqueelalongeestavade

ser um expediente satisfatório, mormente pelo fato de ter a posse sido separada da propriedade,

firmandoqueosdireitosreaisexigiampublicidademaiseficazparasefazeremnotórios.Demonstrava

queatémesmooDireito francês,quepassouapermitira transmissãodapropriedadecomoefeitodo

consentimentodaspartes21,precisou,por leide1855, instituirumsistemadepublicidadeimobiliária,

paraqueosdireitosreaissobreimóveispassassema“valerperanteterceiros”22.

Econcluíaoilustreautor–emliçãoquesemantémmaisatualdoquenuncaequeseaplicatambém

àoradiscutidaaquisiçãopelausucapião–emrelaçãoà interpretaçãodoart.8ºdas leishipotecárias

brasileirasde1864e1890:

Ecomoconcebe-se,queodireitorealsópossaexistirparacomumindividuo?Odominioépor

suaessenciaum,equandoselhenegaestecaracter,certamentenãoexistedomínio.Seovendedor

desdeomomentodocontractotemperdidoodominiodacousavendida,nãoseconcebetambem,

queellevalidamenteapossavendersegundavezaoutrapessoa,sóporqueoprimeirocomprador

nãofoidiligenteemfazertranscreverseutitulonosregistroshypothecarios.

OnossoDireitonãolutacomtaesincoherencias[...].Reinaosalutarprincipiodatradição,aque

estãoigualmentesujeitastransmissõesdapropriedademovel,eimmovel;osdireitospessoaeseos

direitosreaesnãoseconfundem,enãohaveráinnovaçãoradical,seatradiçãodosimmoveisfôr

feita por modo uniforme, solemne, e bem notório, qual o da inscripção, ou transcripção nos

registrospúblicos23.

Diantedoexposto,parecerealmentequestionávelsenoDireitobrasileiroaaquisiçãodeumdireito

real imobiliáriopelausucapiãosedáautomaticamentepelo implementodosseus requisitosmateriais,

sendoasentençaeoregistromeramentedeclaratórios.

Todavia, para o escopo deste trabalho, aceitaremos o entendimento unânime existente, e assim

trataremosdotemadoravante.

Édeanotar, finalmente,que, emborahajao entendimentopacíficonodireitobrasileirodequea

aquisiçãopelausucapiãodá-seipsoiure,éindispensávelqueopostulantealegueseudireito,sejapor

viadeação,sejaporviadeexceção,nãosendopossíveloreconhecimentodeofíciopeloMagistrado24.

5.2Bensedireitosimobiliáriosquepodemserusucapidos

Noquediz respeitoaosbens imóveisquepodemserobjetodeusucapião, tem-sequesão todos,

excetoosque,porsuanaturezaoudisposiçãolegal,estiveremexcluídos,istoé,oordenamentojurídico

nãoenumeraascoisasquepodemserobjetodeusucapião,sendo,emprincípio,todasascoisasimóveis.

Alei,adoutrinaeajurisprudênciatratamdedefinir,aocontrário,aquelascoisasque,porsuanatureza

oudisposiçãoexpressadanormajurídica,nãosãosuscetíveisdeseremusucapidas.

O Código Civil, em seus arts. 79 a 81, define quais são os bens imóveis. O primeiro ponto a

desvelarésequalquerbemimóvelládefinidopodeserobjetodeusucapião,earespostaénegativa.

Somente as coisas imóveis é que podem ser objeto de aquisição pela usucapião – e, damesma

forma,objetodedireitosreaisimobiliários,salvoexceçãolegal.

Coisas imóveis são aqueles bens imóveis corpóreos, materiais, que sejam suscetíveis de

apropriação pelo ser humano e tenham para este uma utilidade ou valor econômico, de modo que

satisfaçamuminteresseseu25.

Tem-se,assim,oprimeirorequisitoarespeitodobemimóvelusucapível:eledeveserumacoisa.

Umaaçãoreal(art.80,I,doCódigoCivil),assim,apesardeserbemimóvel,nãoécoisaimóvel,enão

é,portanto,passíveldeserusucapida.

Além de ser coisa, deve ser coisa hábil, isto é, coisa apta a ser usucapida porque passível de

incidirsobreelaoselementosessenciaisdosuportefáticocaracterizadordausucapião.

Sãoinábeisparaseremusucapidos,nessesentido,ascoisasimóveisqueestejamforadocomércio,

bemcomoasquesejampúblicas.

Estão fora do comércio, por exemplo, os bens instituídos como bem de família26 ou os bens

inalienáveis27.

Noquedizrespeitoaosbensinalienáveis,nãosãoaptosaseremusucapidos,emprincípio,apenas

osqueassimoforempordisposiçãolegaloudecisãojudicial 28,nãoocorrendoomesmocomosque

sejaminalienáveispordecorrênciadavontadehumana.

Nãopodemserusucapidos,nessesenso,porexemplo,osbenspenhoradosemexecuçãodedívida

ativadaUnião,suasautarquiasefundaçõespúblicas(art.53daLein.8.212/91),ouaqueles tornados

inalienáveispordecisãojudicial,comodecorrênciadopodergeraldecauteladequeédotadooJuiz.

Quantoaosbensgravadosdeinalienabilidadedecorrentedevontadehumanaexaradaemtestamento

oudoação,asorteéoutra.

A inalienabilidade voluntária somente tem o condão de impedir a alienação também voluntária,

derivada, não tendo força para impedir a prescrição aquisitiva, originária que é29, salvo se o

usucapienteforoproprietáriodobeminalienável,cujoefeitodaaquisiçãoorigináriapoderiaserode

fraudarditacláusula.NestesentidodecidiuoSTJ30.

EntendeuoSTJqueum imóvelque esteja comsuamatrículabloqueadaadministrativamente, em

decorrência de existência de um vício do processo registral nos termos do art. 214 da LRP, e cujo

bloqueiotenhaaintençãodecongelarafimdepermitirasanaçãodovício,nãoestáimpedidodeser

usucapido, se durante o prazo prescricional aquisitivo nada for feito para que o vício que levou ao

bloqueiosejasanado31.

Osbensimóveispúblicostambémnãopodemserobjetodeusucapião,nostermosdoart.102do

CódigoCiviledosarts.183e191daConstituiçãoFederal.Nessesentido,aliás,pacificoujáotemao

STF,atravésdesuaSúmula34032.

Sejamdequeespécieforem,osbenspúblicos,segundoentendimentoatual,nãopodemserobjeto

deusucapião,aindaquesetratedebensdominicaisoudeterrasdevolutas33.

O fato de imóvel estar situado em faixa de fronteira não tem, por si só, o condão de torná-lo

público, de maneira que tal fato não impede a aquisição pela usucapião34. Da mesma forma, a

inexistênciadematrículadobemimóvelederegistroacercadasuapropriedade,noRegistrodeImóveis

comatribuiçãoparatal,nãogerapresunçãoemfavordoEstadodequesetratadeimóvelpúblico(terras

devolutas),demodoquenãoháimpedimentoaoreconhecimentodaaquisiçãopelausucapião,salvoseo

Estadoprovarserpropriedadepública35.

Apesardenãoserempassíveisdeusucapiãoosbenspúblicos,nenhumóbiceháparaausucapião

dodomínioútilemaforamentojáconstituídosobrebempúblico,namedidaemqueasituaçãodobem

público não se altera, havendo apenas uma substituição do enfiteuta, não trazendo, assim, qualquer

prejuízoaoEstado,conformejádecidiuoSTJ36.

Convémanotarquenestahipótese,porsetratardeaquisiçãoorigináriadodomínioútil,nãoserá

devidolaudêmio.

Nãoháóbiceàusucapiãodebenspertencentesasociedadesdeeconomiamista,consoanteassentou

oSTJ37.

Não podem ser usucapidas as coisas acessórias semque seja usucapida também a principal, de

modoquenãopodeserusucapidaaconstrução (acessãoartificial) semquesejausucapido tambémo

terreno sobre o qual repousa, salvo, evidentemente, se o direito espelhado pela posse for de uma

propriedade superficiária, casoemquea acessãopassará a ser a coisaprincipaldestedireito, enão

maisacessória.

Nahipótesedecoisa imóvelcomum,sejaemrelaçãoaocondomíniocomum,sejaemrelaçãoàs

partescomunsdocondomínioedilício,emquehátolerânciadeusoportodososcondôminos,somenteé

possível falar-se em possibilidade de usucapião quando a mutação deste exercício de um ato de

tolerânciaemumaposseprópriaforexcludentedosdemaiscondôminos38.

Comose tratadeaquisiçãooriginária,preenchidosos requisitosparaaaquisiçãododireito real

pelausucapião,esendoacoisahábil,nãoincidirãocertaslimitaçõesincidentessobreastransmissões

derivadas.

Nesse senso, tratando-sede imóvel rural,nada impedeque sejausucapido,por exemplo, imóvel

comárea inferiorà fraçãomínimadeparcelamento.Porseraquisiçãooriginária,decorrentedaposse

qualificada,porcertotempo,nãoincideavedaçãodecorrentedoart.65daLein.4.504/64.

O mesmo ocorre com a aquisição pela usucapião de um lote em um parcelamento do solo

clandestino, isto é, que não existe juridicamente, ou de uma unidade autônoma de um condomínio

horizontal também juridicamente inexistente, porque não registrada a sua instituição no Registro

Imobiliário.

Em todos esses casos, nenhum óbice haverá para o reconhecimento judicial da aquisição pela

usucapiãoe,nosdoisprimeirosexemplos–daárearuralinferioraomódulomínimodefracionamento,e

do lote de um loteamento/desmembramento juridicamente inexistente –, nenhum óbice haverá para o

registro,eisqueaquestãoémeramentematerial,depossibilidadematerialdaocorrênciadausucapião,

nãohavendoóbiceformalparaoregistro.

Desta forma, há a possibilidade, nestes casos, de reconhecimento da usucapião na esfera

extrajudicial, na medida em que o acolhimento do pedido implicará a prática do ato registral

consequente,enenhumóbicehaveráparatanto.

Diferente é o casodausucapiãodaunidade autônoma juridicamente inexistente.Enquantoo lote

inexistentepodeserusucapido,nãocomoumlotedeloteamentoinexistente,mascomoumaporçãode

solo, a unidade autônoma não pode existir sozinha, sem a instituição do condomínio, porque cada

unidadeautônomasópodeexistircomotalquandocoexistentecomasdemais,cadaqualcomsuafração

idealnosoloenascoisasdeusocomum.

Nestecaso,épossíveloreconhecimentojudicialdaaquisição,masnãoépossíveloseuregistro

enquanto não houver o registro de instituição do condomínio edilício, e, desta forma, fica

impossibilitadooseureconhecimentoextrajudicialmente.

Na lição de Pontes de Miranda, o objeto da usucapião é o objeto da posse, e tratando-se de

usucapiãoextraordináriaoobjetodaposseoéatéondecorrespondaotítulo39.

Apesar da redação dos arts. 1. 238 a 1.241 do Código Civil, que podem induzir em erro o

intérprete,nãoapenasodireitodepropriedadepodeserobjetodaaquisiçãoporusucapião.

“Todososdireitosreaisquetenhamporseupressupostoodireitoàpossecomfunçãodefruição

sãopassíveisdeusucapião”40.

Assim,asservidõesaparentes,ousufruto,ouso,ahabitaçãoeodomínioútiltambémpoderãoser

objetodeusucapião.Haveráqueseperquirirarespeitodequedireitorealérefletidonapossedaquele

queadquirepelausucapião,porqueseráestedireitoadquirido.

Odireitorealdehipoteca,porexemplo,aocontrário,nãopodeserusucapido,porquenelenãohá

direitoàpossedobemhipotecado.

A intenção objetivamente apreendida do possuidor é que caracterizará o direito real adquirido

originariamentepelausucapião.

“Oquecaracterizaapossibilidadedehaverusucapiãonãoéo fatode seestaremumasituação

análogaàdoproprietárioemrelaçãoaobem,masofatodehaverumaespecíficaintençãoexercidano

ânimodosujeito.Aintençãodepossuircomotitulardodireitorealreferidoéquecaracteriza,demodo

claroeobjetivoasituaçãodequaldireitorealseestáausucapir”41.

Eis porque parece inadequado falar-se em animus domini como um dos elementos essenciais

caracterizadoresdausucapião.

5.3Usucapiãoordinária

5.3.1Tradicional

Ausucapiãoordináriaéaformadeaquisiçãoorigináriadapropriedadedecorrentedaprescrição

aquisitivaprevistanoart.1.242doCódigoCivil.

Para que se configure a aquisição da propriedade pela usucapião ordinária, deve haver a

ocorrênciadequatroelementosessenciais:(1)possemansa,pacíficaeininterrupta,comânimodetitular

dodireitorealusucapido,pelo(2)prazolegal;(3)justotítulo;e(4)boa-fé.

Oprimeirodoselementoséaposse.

Na usucapião, o fato principal que leva à aquisição do direito é a posse, “suficiente para

originàriamenteseadquirir;não,paraseadquirirdealguém”,conformeensinaPontesdeMiranda42.

Aposseéquestãofática,quenãoseconfundecomacrençanojustotítuloounacausadeadquirir,

nemcomoprópriojustotítulo.“Podemexistirojustotítuloeacrença,semexistiraposseprópria,ou

qualquerposse.Podemexistiraposseeotítulo,semexistircrença.Podemexistiracrençaeaposse,

semexistirotítulo.Podeexistirotítulo,semexistiremacrençaeaposse;ouapossesemexistiremo

títuloeacrença;ouacrença,semexistiremposseetítulo”43.

Sendo a usucapião uma aquisição da propriedade ou de outro direito real usucapível em

decorrênciadaposse,háquesedistinguirestadameradetenção,quenãoconduzàusucapião.

Sendoameradetençãoumexercícioemnomedeoutrem,opossuidordireto,namedidaemqueo

detentoratuaemnomealheio,comoocorre,porexemplo,nahipótesedecaseiro,nãohápossibilidade

deissoconduziràusucapião,salvosehouveralgumaalteraçãonascircunstânciasfáticas,eadetenção

transformar-seemposse,comexclusãodopossuidordireto44.

Nãoéqualquerpossequedádireitoàusucapião,mastãosomenteaquelapossequecontémcertas

característicasespecíficas,achamadaposseadusucapionem.

A posse ad interdicta, isto é, aquela posse despida das características quemarcam a posse ad

usucapionem,conferedireitoàutilizaçãodacoisabemcomoàproteçãopossessória,masnãoconferea

possibilidadedaaquisiçãopelausucapião.

Aposseadusucapioneméumapossequalificada.

Ascaracterísticasquedefinemapossecomoadusucapionem, isto é, comoaquelaposse apta a

conduziràaquisiçãodapropriedadepelausucapião,sãoasdeserumapossejusta,comânimodetitular

dodireitoreal,quesejamansaepacífica,econtínua.

Apossedeve,emprimeirolugar,serjusta,istoé,nãodecorrerdeviolência–físicaoumoral,ou

esbulho–,clandestinidade–obtidaàsescondidas,demaneiraoculta–ouprecariedade–obtidacom

abusodeconfiançaoudedireito.

Aposseinjustanãoproduzefeitosparafinsdeusucapião.

Nos termosdo art. 1.208doCódigoCivil não induzemposse os atos violentos ou clandestinos,

somentedepoisdecessaraviolênciaouaclandestinidade.

Aposseinjustaporviolênciaouclandestinidadepodem,assim,serconvalidadas,apósacessação

da violência ou da clandestinidade, quando, então, alterada sua natureza, passarão a produzir efeitos

parafinsdeusucapião.

O mesmo não ocorre com a posse injusta por precariedade, a qual não pode ser convalidada,

mantendoseucaráterinjustoenãoproduzindoefeitosparafinsdeusucapião.

Deveaposseserexercidasemoposiçãodotitulardodireitorealquesepretendeadquirir,demodo

quenãopodeditotitulartertomadoprovidênciajudicialouextrajudicial 45contraaposseexercidapelo

usucapiente.

A oposição, judicial ou extrajudicial, que não surtiu efeito, como, por exemplo, alguma ação

possessória julgadaimprocedente,nãoteráocondãodetirarocaráterdemansaepacíficadaposse,

nemdeinterromperoprazoprescricional,conformeentendimentodoSTJ46.

Nessesentido,alertaMarcoAurélioBezerradeMelo,quese“houverumaoposição,pormeioda

autotutelaque tenha sido ineficazem razãoda resistênciadoalegadoesbulhadoroude tutela judicial

julgadaimprocedente,nãoseconfigurouaoposiçãoaptaaafastarausucapião”47.

Deve ainda a posse ser contínua, ininterrupta, isto é, deve o possuidor ter possuído a coisa a

usucapirdurantetodoolapsotemporalexigidopelalei,semsoluçãodecontinuidade.

Nãoépossível somar-se lapsos temporaispossessóriosparao fimdealcançaroprazo legal.O

prazodevetersidoatingidodeumasóvez,ininterruptamente.Sefoiinterrompido,recomeçaráumnovo

prazoprescricionalcasoreinicieaposse.

Nãoqueristodizerqueopossuidordevatersempreaapreensãofísicadiretadacoisa,quedevater

domicílio ou residência no imóvel. Se a pessoa nãomora nem trabalha no local, oumudou-se, pode

ainda assimmanter a posse ininterrupta, desde que continue a exercer atos possessórios, desde que

continueadaràcoisaasuadestinaçãoeconômica,desdequecontinue,enfim,sendopossuidor.

Nocasodeesbulho,paraevitarainterrupção,deverápromoveresforçospararecuperaraposse,

sejapelaforça(art.1.210,§1º,doCódigoCivil),sejapelaaçãodereintegraçãodeposse.

A ação possessória exitosa interposta dentro de ano e dia pelo possuidor ad usucapionem

esbulhadotemocondãodefazercomquenãohajainterrupçãodaposseecomqueoperíododoesbulho

sejacomputadonoprazopossessório.

Paraacontinuidadedapossepermite-sequehajaasucessãopossessória,semqueistoimporteem

soluçãodecontinuidade.Paratanto,mistersefazquetantoapossedoantecessorquantoadosucessor

sejamadusucapionem,equeambostenhamjustotítuloeboa-fé.

Paraquepossahaver sucessãonaposse, faz-senecessárioqueopossuidor sucedido,bemcomo

aquelequesucedeu,tenhapossedemesmanatureza,contendooselementosexigidosparaaespéciede

usucapião.

Fosseoutraaespéciedeusucapião,quenãoaordinária,oraanalisada,equeexigissealgumaposse

qualificada pelo trabalho, por exemplo, para que fosse possível a sucessão, a título singular ou

universal,ambos,sucessoresucedido,deveriamterpossedemesmaqualidade.

A sucessão pode ser a título singular, nos termos dos arts. 1.207 e 1.243 doCódigoCivil. É a

accessiopossessionis, a qual não é solene, podendo ser escrita, pela formapública ouparticular, ou

verbal.

Aaccessiopossessionisnãoéautomática,tampoucoobrigatória.Trata-sedefaculdadequecabeao

sucessornaaquisiçãoatítulosingular.

A sucessão possessória pode ser também a título universal, quando então se chamará successio

possessionis,previstanoart.1.207doCódigoCivil.Éocasodoherdeiro,porexemplo,quecontinuaa

possedofalecido.

Aqui não há opção: a continuação da posse é uma decorrência legal, para a qual não importa a

vontadedosucessor.Osucessor,porcerto,recebeapossequetinhaosucedido.

Oherdeiropassaaterapossequeodecujustinha.Sónãoatemseatomaramdepoisdamortedo

decujus.Oherdeironãonecessitasaberdasucessãooumesmodapossequetinhaodecujus,podendo

atémesmousucapirsemosaber 48.

Costuma-seindicarnadoutrinaenajurisprudênciaqueaposse,paraseradusucapionem,deveser

exercidacomanimusdomini,istoé,comânimodeproprietário,oquesetratadecacoetequepermanece

entrenósequedecorredamáredaçãodotextocivil,quelevaaopossíveleequivocadoentendimentode

quesomenteodireitodepropriedadepodeserusucapido,oquenãocorrespondeàverdade.

Qualquerdireitorealqueestejasujeitoàumapossepúblicaecontínuapodeserusucapido,exceto

osdireitosreaisdegarantia.

Assim,podem,porexemplo,serusucapidasoutrasformasdepropriedadequenãoaplena,como,

por exemplo, a nua propriedadeou a propriedade superficiária, o usufruto, as servidões aparentes, o

uso,odomíniodiretoetc.

Desta forma,parecemais correto falar emânimode titular dodireitousucapido, isto é, a posse

deveserexercidademodoaqueopossuidoraexerçacomosefosseotitulardodireitoquepretende

usucapir,oqueseráevidenciadopelossinaisexternosdaposse,edeveráseranalisadocasoacaso.Éo

animosuo,aqueserefere,tecnicamentecommaisacerto,LucianodeCamargoPenteado49.

Maisfelizeadequadanessesentidoéaexpressãoportuguesa,dequeapossedeveseràimagemdo

direitorealaserusucapido50.

Estãoexcluídas,porestecritério,todasaquelaspossesquedecorremdeumarelaçãoobrigacional

subjacente,comoa locaçãoouocomodato,porexemplo51, salvosehouveramodificaçãodocaráter

possessórionodecorrerdarelaçãojurídica,demodoaevidenciarquepassouahaverumapossecom

ânimo,nãomaisdelocadoroucomodatário,masdetitulardeumdireitoreal 52.

Opossuidoradusucapionemdeve tercapacidadeparaadquirir,dizpartedadoutrina53. Parece,

todavia,quenãosefaznecessáriatalcapacidadepoisnãosetratadeaquisiçãodecorrentedenegócio

jurídico,massimdecorrentedeposseporcertolapsodetempo.Namedidaemqueaposseéatoreal,

ato-fato, portanto, não há nela qualificação da vontade, demodo que o possuidor a adquire uma vez

preenchidososrequisitos,tenhaounãocapacidadeaquisitivanegocial.

Melhor andou Lenine Nequete, ao asseverar que também podem adquirir por usucapião os

incapazes,porintermédiodeseusrepresentantes54.

A falta de capacidade de adquirir do possuidor, quando muito, desqualifica o justo título por

nulidade.

Nãobastaquehajaumaposseadusucapionem,sendonecessárioqueelaperdurepeloprazolegal

exigidoparaaespéciedeusucapiãoinvocada.

Olapsotemporal,peloqualapossedevedesenvolver-separaconduziràaquisiçãopelausucapião,

naespécieordináriatradicionaléode10anos,nostermosdoart.1.242,caput,doCódigoCivil.

Nadaobstaqueoprazosecompletenocursodoprocesso,judicialouadministrativo,ressalvadaa

hipótesedema-féprocessualdoautor,conformeficouassentadonoenunciadon.497daVJornadade

DireitoCivil,equenosparececorreto.

Tendo havido, por ocasião da entrada em vigor do atual Código Civil, redução de prazo

prescricionalaquisitivoemrelaçãoaoCódigoCivilanterior,etendotranscorridomenosdametadedo

tempo estabelecido no Código de 1.916, o termo inicial da prescrição aquisitiva será o da data da

entradaemvigordoCódigode200255.

O art. 1.244 do Código Civil determina que se aplique à usucapião as causas que obstam,

interrompemoususpendemoprazodaprescriçãoextintiva,asquaisestãoprevistasnosarts.197a202

doCódigoCivil.

Na obstação ou impedimento o prazo prescricional sequer começa a correr, como acontece, por

exemplo,entreascendentesedescendentesduranteopoderfamiliar(art.197,II,doCódigoCivil),de

modoquenãohaveráiníciodeprazoparausucapiãodurantetalperíodo.

Asuspensãoimplicapararoprazoqueestácorrendo,para,depois,continuá-lodeondeparou.

Nainterrupção,oprazoéparadoparaentãorecomeçardoinício,servindodeexemploodespacho

doJuiz,mesmoqueincompetente,determinaracitaçãoemaçãocontraopossuidorquetenhaocondão

deelidirocarátermansoepacíficodaposse(art.202,I,doCódigoCivil) 56.

Oterceiroelementoexigidoparaadeclaraçãodausucapiãoordináriaéodojustotítulo.

Trata-seojustotítulodeinstrumentohábilparatransmitirodomínioououtrodireitorealpassível

deserusucapido,equeestejaformalmenteemordem,istoé,queestejaintrinsecamenteaptoatransmitir

odireitorealpretendido,emborapadeçadeumvícioextrínseco.

Sãojustotítuloosinstrumentosdeatosjurídicoscujoadimplementotenhaocondãodetransmitirou

constituirumdireitorealprescritível,taiscomoaescrituradecompraevenda,aescrituradepermuta,a

cartadearrematação,acartadeadjudicação,ocompromissodecompraevendaquitado57etc.

Tem-seentendidoqueéjustotítulotodoatojurídicohábil,abstratamenteconsiderado,atransferir

ou constituir um direito real passível de usucapião, esteja registrado ou não58, incluindo-se o

compromissodecompraevendaquitado59.

DecidiuoSTJque:“Por justo título,paraefeitodausucapiãoordinária,deve-secompreendero

atooufatojurídicoque,emtese,possatransmitirapropriedade,masque,porlhefaltaralgumrequisito

formal ou intrínseco (como a venda a ‘non domino’), não produz tal efeito jurídico. Tal ato ou fato

jurídico, por ser juridicamente aceito pelo ordenamento jurídico, confere ao possuidor, em seu

consciente, a legitimidade de direito à posse, como se dono do bem transmitido fosse (cum animo

domini)”60.

Não pode ser verbal, portanto, o título justo, da mesma forma que não pode ser inválido por

nulidade,oqueafastariasuajusteza.Podeseranulável 61.

Nesse sentido, decidiu o STJ não ser justo título uma venda fraudulenta de ascendente para

descendente, sem o consentimento dos demais descendentes, a qual por ser anulável não poderia ser

consideradajustotítuloparafinsdeusucapiãoordinária62.

Otítuloputativonãobasta,poissenãoexistenãopodeserjusto63.

Porfim,aboa-féfaz-senecessáriaparaoimplementodausucapiãoordinária.

Trata-sedeboa-fésubjetiva,consistentenoestadodeignorância,derivadodeumerroescusável,

em que se encontra o usucapiente a respeito do vício que lhe impede a aquisição do direito real

pretendido64.

Temaboa-féíntimaligaçãocomojustotítulo,mascomelenãoseconfunde.

Acrençasubjetivadequeseadquiriuodireito,ou,melhor,a ignorânciaa respeitodovícioque

impedeaaquisiçãododireito,geralmentederivadojustotítuloquesetem,porémnãoseconfundem.

Pode haver justo título sem boa-fé, porque a pessoa não ignora o vício extrínseco existente no

título, assim como pode haver boa-fé sem haver justo título, porque há um vício de nulidade, por

exemplo.

OCódigoCivil, emseuart.1.201,parágrafoúnico, fazpresumiraboa-fédaqueleque tem justo

título,noseguintestermos:“Opossuidorcomjustotítulotemporsiapresunçãodeboa-fé,salvoprova

emcontrário,ouquandoaleiexpressamentenãoadmiteestapresunção”.

5.3.2Usucapiãoordináriacomprazoreduzido

Segundodispõeoparágrafoúnicodoart.1.242,doCódigoCivil,o lapso temporaldepossead

usucapionem na usucapião ordinária fica reduzido para 5 anos se “o imóvel houver sido adquirido,

onerosamente,combasenoregistroconstantedorespectivocartório,canceladaposteriormente,desde

que os possuidores nele tiverem estabelecido a suamoradia, ou realizado investimentos de interesse

socialeeconômico”.

Trata-sedeprescriçãoaquisitivacujofocoprincipalsitua-senaconfiançadepositadaemregistro

canceladoaliadaaumaposseparamoradiaoudaqualtenhadecorridoinvestimentosdeinteressesocial

oueconômico.

ConformeanotaMelhimNamrmChalhub,trata-sedeseguirumatendênciadereforçodaposiçãodo

adquirente registral de boa-fé e da segurança jurídica, apresentando-se tal usucapião como forma de

protegeroadquirentequeconfiounoregistro65.

Exige-se,paraqueoprazodausucapiãoordináriasejareduzidopara5anos,osmesmosrequisitos

dausucapiãoordináriatradicional,quaissejam,aposseadusucapionem,ojustotítuloeaboa-fé,além

dosrequisitosespeciaisexigidospelodispositivolegalespecial.

Namedida emque há aqui a necessidade de que a aquisição do direito tenha se dadomediante

registroposteriormentecancelado,osrequisitosdojustotítuloedaboa-férestambastantetranquilos,eis

que,otítulo,sefoiregistrado,serájusto,edoregistroserápresumidatambémaboa-fé.

Se alguém adquire certo bemmediante registro de determinada escritura de compra e venda, e

depoisoregistroécancelado,obviamentequetaltítuloéjusto,eporcertoqueaboa-féserápresumida,

senão de maneira absoluta, de maneira juris tantum bastante robusta, tudo como decorrência das

própriasqualidadesdoRegistroImobiliário,dedepuradorjurídicodosdireitospublicizados,defiscal

jurídicodassituaçõesjurídicassubmetidasaregistro.

O título registrado será justo ainda que se trate de compromisso de compra e venda, desde que

estejaopreçoquitado66.

Apesar de presumida a boa-fé, pode ser provada amá-fé diante de uma análise da conduta do

adquirente.

O prazo da usucapião ordinária será, desta forma, reduzido pela metade se o usucapiente tiver

adquiridooimóvelcombaseemregistroconstantenoRegistroImobiliário,canceladoposteriormenteà

aquisição,comoformadeprestigiaraquelequeconfiounainformaçãooficialofertadapeloEstadopor

meiodeumagentedelegadoseu.

Ocancelamentodoregistro,parafinsdareduçãodoprazodaaquisiçãopelausucapiãoordinária,

comobemanotaEduardoSócratesCastanheiraSarmentoFilho67,podesertantocomfundamentonoart.

214quantonoart.216daLRP,istoé,podesercomfundamentoemvíciodopróprioprocedimentode

registro, ou por vício na causa do registro, reconhecido na esfera administrativa ou na jurisdicional.

Poucoimportaqualofundamentodocancelamento.Oqueimportaéquehajacancelamentodoregistro

quegerouaaquisiçãododireito,oquelevaria,emtese,àperdadodireito,umavezquenossosistemaé

relativamentecausal.

Pouco importa também que o registro cancelado seja, diretamente, o do próprio adquirente,

bastandoqueocancelamentodiretolevetambémaocancelamentodoregistrodousucapiente.

Ocancelamentodeumatode registro levaaocancelamentode todaacadeia registralposterior,

calcadanoatoregistralcancelado.

Oatoderegistroasercanceladoéoatoquegerouaaquisiçãododireito,atoregistrallatosensu,

poucoimportandosesetrata,naespécie,deatodeaverbaçãooudeatoderegistrostrictosensu68.

Para a redução, será exigido também um elemento adicional da posse, o de que tenha ela sido

utilizadaparamoradiadopossuidor, ouque tenha ele realizado investimentosno imóvelde interesse

socialoueconômico.

Bastaqueousucapientemorenoimóvelusucapiendo,ouqueoexploreeconomicamente,sejapara

finsurbanos,sejapararurais,nãoselheexigindoqueoinvestimentosocialoueconômicosejadegrande

monta.Bastará,porexemplo,quealugueouarrendeoimóvel 69.

Havendoosrequisitosexigidos,oprazodausucapiãoordináriaseráreduzidopara5anos.

Seránecessário,nestecaso,quehaja5anosdeposseadusucapionemespecial,qualificadapela

moradia ou pelo investimento de interesse social ou econômico, que deve coincidir com 5 anos de

registrodotítulo,istoé,devehaver5anosdeposseadusucapionemqualificada70comregistro.

Esteprazoseráaumentadoem2anosemprazosdeprescriçãocompletadosaté2anosdepoisda

entradaemvigordoatualCódigoCivil,porforçadodispostonoart.2.02971.

LecionaEduardoSócratesCastanheiraSarmentoFilho,noquenospareceacertar,que,aocontrário

doquelevaacreraredaçãododispositivolegaloraemcomento,nãohánecessidadedeseesperarque

oregistrosejacanceladoparaquesepossaverreconhecidaaaquisiçãopelausucapião.

Équeo§5º,doart.214,daLRP,reconheceodireitodaquelequepreencheuosrequisitosparaa

usucapiãodevê-loreconhecido,demodoaimpediraanulaçãodoregistro72.

Nãofariasentidoexigir-seopréviocancelamentodoregistroparaadmitirqueaquelequeusucapiu

pudesse pleitear o reconhecimento da aquisição, quando, embora ainda não tendo havido o

cancelamento,verificou-sejáhaveralgumvícioquepodelevaratalcancelamento.Édeseadmitir,em

talcaso,aatuaçãocautelar.

Soluçãocontráriaseriaantijurídicaeantieconômica.

5.4Usucapiãoextraordinária

5.4.1Usucapiãoextraordináriatradicional

O caput do art. 1.238 do Código Civil reconhece a usucapião extraordinária em sua forma

tradicional.

Trata-sedeespéciedeusucapiãoemqueháaaquisiçãododireitoreal imobiliáriosemquehaja

necessidadedequesefaçampresentesojustotítuloeaboa-fé.Podematéexistir,massãodespiciendos

paraaaquisiçãopelausucapião.

Basta, para esta espécie, que haja a posse ad usucapionem pelo prazo de 15 anos, valendo a

respeitodapossetudooquefoiacimaditoquandodaanálisedausucapiãoordináriatradicional.

5.4.2Usucapiãoextraordináriacomprazoreduzido

Omesmoart.1.238doCódigoCivil,emseuparágrafoúnico,estabelecequeo“prazoestabelecido

neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia

habitual,ounelerealizadoobrasouserviçosdecaráterprodutivo”.

Havendo posse ad usucapionem qualificada pela utilização do imóvel para moradia, ou pela

realizaçãodeobrasouserviçosdecaráterprodutivo–razãopelaqualcostumaserconhecidaporposse

trabalho73–,haveráreduçãodoprazoprescricionalde15para10anos.

Tambémaquioprazoéaumentadoem2anosparaprazosprescricionaisaquisitivosencerradosem

até2anosdaentradaemvigordoatualCódigoCivil,nostermosdodispostonoart.2.029.

5.5Usucapiãoespecialurbana

5.5.1Usucapiãoespecialurbanaindividual

Ausucapiãoespecialurbanaindividual,tambémconhecidaporusucapiãoconstitucionalurbanaou

usucapiãopromisero,encontra-sepositivadaemnossoordenamentojurídiconoart.183daConstituição

Federal 74,noart.1.240doCódigoCivil 75enoart.9ºdaLein.10.257/200176.

O primeiro requisito para esta espécie de ususcapião é o de se tratar de adquirir direito de

propriedadesobreimóvelurbanodeaté250metrosquadrados.

Emborahaja limitemáximopara a área a ser por esta espécieusucapida, nãohá limitemínimo.

Desdequeaáreapermitao implementodosrequisitosmateriaisdaespéciedeusucapiãoemquestão,

possívelseráaaquisiçãodeáreainclusiveinferioraolimitemínimoparaparcelamentourbano,definido

infraconstitucionalmente77.

O imóvel urbano pode consistir em terreno nu ou edificado, inclusive em unidade autônoma de

condomínioedilício78,desdequeatendaaosrequisitosnecessáriosàespéciedeprescriçãoaquisitiva,

emespecial,odequesirvaparamoradiadousucapienteoudesuafamília.

Seumterrenonãoedificadoatenderaosrequisitosnecessários,porque,porexemplo,opossuidor

nelemoracomsuafamíliaemumabarraca,emboranãotenhaoterrenoumaacessão,seráoterrenonu

tambémpassíveldesubmeter-seaestaespécieprescritivapositiva.

Emse tratandodecondomínioedilício,aáreaaser levadaemconsideraçãoseráaárea totalda

unidade,queenglobaasuaáreaprivativasomadaàáreaproporcionaldeusocomum,enãoapenasa

áreaprivativa.Équenãoépossíveldesvincularaunidadeautônomadasuafraçãoidealnoterrenoenas

demaiscoisasdeusocomumdocondomínio,demodoqueaquelequeadquireumaunidadeautônoma

nãoadquireapenasaáreaprivativadeditaunidade,mastambémaáreadeusocomumcorrespondente

(garagens, armários, piscina, gramado etc.), a qual integra a área de uso da unidade para fins de

moradia79.

Nãosendourbanooimóvel,ousendo,mastendoáreasuperiora250metrosquadrados80,afastada

estarádeplanoapossibilidadedausucapiãoconstitucionalurbana.

Ao limitar a área do imóvel a ser usucapido por esta forma a 250 metros quadrados, aparece

claramenteaconotaçãosocialquesepretendeudaraoscasosemquesepudesseutilizarestaviadotada

decertasfacilidadesmateriais.

Decorredestamesmaconotaçãosocialaexigênciadeumaposseadusucapionemqualificada,eis

que,alémdosseuscaracteresregulares,deverãoestarpresentes tambémautilizaçãoparamoradiado

possuidoroudesuafamília.

Pretende-se, com esta usucapião de cunho social, conceder mais facilmente moradia àquelas

pessoasmenos afortunadas, que possuírem paramoradia sua ou de sua família imóveis urbanos com

áreasmaismodestas.

Disso decorre a exigência de que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel, urbano ou

rural,bemcomoquenãotenhajásidocontempladocomaquisiçãodedireitodepropriedadeporesta

via.

Ademais,decorreaindaaexigênciadequehajaverdadeiroanimusdomini,umavezquesomentea

propriedadepoderáseradquiridaporestaviadeprescriçãoaquisitiva,conformedecorrenãoapenasda

naturezajurídicadoinstituto,masdaprópriadicçãolegal.

Todavia, não é apenas a propriedade plena que pode ser adquirida,mas também a propriedade

superficiária de edificação, consoante decorre da autorização contida no caput do art. 9º da Lei n.

10.257/2001.

Sendousucapidaapropriedadesuperficiáriadeedificação,estanãopoderáteráreasuperiora250

metrosquadrados,incidindonamesmalimitaçãoaplicávelaoterrenoassimusucapido81.

Presentes todos os elementos acima colhidos, o prazo para aquisição é bastante reduzido,

adquirindo-seapropriedadeem5anos.

5.5.2Usucapiãocoletiva

Ausucapiãocoletiva,espéciedeusucapiãoespecialurbana,éinstitutotratadonoart.10daLein.

10.257/200182,e,consoanteadverteFranciscoEduardoLoureiro,éinstitutoquenãopodeseranalisado

soboprismaexclusivododireitocivil,porqueseupropósitonãoéodeapenascriarumanovaformade

aquisiçãodapropriedade,mas,especialmente,decriarumanovaformaderegularizaçãofundiária,de

ordenaçãourbana83.

Trata-sedeformaorigináriadeaquisiçãodepropriedadecoletiva,emregimedecopropriedade.

É espécie de usucapião constitucional, demodo que as áreas individuais de posse (das frações

ideaisdecadaum)nãopodemsuperaraáreade250m²,emboraasomadelasdevasuperartaláreapara

quesepossaaplicaraespécieaquisitivaemanálise.

Noscasosemquepopulaçãodebaixarendatenhacompossedecertoimóvelcomáreasuperiora

250metrosquadrados,nasmesmascondiçõesdaposseexigidanausucapiãoespecialurbana,emque

nãosejapossívelindividualizaraáreapossuídaporcadaum,haveráapossibilidadedeserreconhecida

aaquisiçãodapropriedade,naverdadeacopropriedade,pelausucapiãocoletiva,cujoprazodeposseé

tambémomesmoprazode5anosdausucapiãoconstitucionalurbana.

Sendopossívelidentificarosterrenosocupadosporcadapossuidor,ahipóteseserádeusucapião

constitucionalindividual,enãocoletiva.

Nestaespéciedeprescriçãoaquisitivaexige-sequeospossuidoressejamdebaixarenda,oquena

usucapiãoconstitucionalindividualépresumidoquandohouveropreenchimentodosdemaisrequisitos

exigidos,nãohavendonecessidadedeserprovado.

Oprodutodestausucapiãoéaformaçãodeumcondomínio,noqualcadausucapientereceberáa

propriedadedeumafraçãoidealdeterrenodeigualtamanho,salvohipótesedeacordoescritoentreos

condôminosestabelecendofraçõesideaisdiferenciadas84, sendoocondomínioformado,emprincípio,

indivisíveldopontodevistadodireitodepropriedade,emborapossaserprodivisodopontodevista

possessório.

Entretanto,sendoacoisafísicaejuridicamentedivisível,podemoscoproprietáriosdividirem-na,

medianteaprovaçãode,nomínimo,2/3.Ordinariamente,aextinçãodecondomínioexigeaunanimidade

doscondôminos,todavia,nestahipótese,aleipermitiuaextinçãomediantequorumde2/3.

5.5.3Usucapiãofamiliar

O art. 1.240-A do Código Civil, inserido pela Lei n. 12.424/2011, criou uma nova espécie de

usucapiãoespecialurbana:ausucapiãofamiliar,ouusucapiãoespecialurbanaporabandonodelar.

Temoescopodeproteçãodocônjugeabandonadoouprivado“deassistênciamaterialedosustento

damoradia,mantém-senoimóveleseresponsabilizapelosrespectivosencargos”85.

Trata-sedaespéciedeusucapiãocomomenorprazodeposseexigidoparaaaquisiçãododireito:

2anos,oqualdevesercontadoporinteiroapartirdaalteraçãolegislativaqueinseriuestaespéciede

usucapiãonoordenamentojurídico,qualsejaaLein.12.424/201186.

Assimcomoocorrecomasdemaisespéciesdeusucapiãoespecialurbana,tambémnestaodireito

usucapidoseráodapropriedade,umavezquetrata-sedeespécietambémfacilitadadeusucapião,como

intuitodemoradia.

Damesmaforma,aplica-seaimóveisurbanoscomáreadeaté250metrosquadrados.

Podemdelavaler-seaquelesqueviviamemumarelaçãofamiliar,sejadecasamento,sejadeunião

estável, homo ou heteroafetiva, na qual o outro cônjuge/companheiro abandonou o lar, e o

cônjuge/companheiroremanescentecontinuouautilizá-loparasuamoradiaoudesuafamília.

Como a lei exige que o bem esteja sendo utilizado para moradia do (ex)cônjuge ou

(ex)companheirooudesuafamília,hánecessidadedequehajapossedireta87dosmoradores,istoé,há

necessidadedequehajapoderfáticosobreacoisa,oqueexigeamoradia,eque,aliás,estáexpressono

dispositivolegalregulamentadordoinstituto,emboranemhouvessenecessidadededisposiçãoexpressa

nessesentido.

Vê-sequenãobastaaposseadusucapionemcomum,exigindo-se-lheautilizaçãoparamoradiasua

ou de sua família, portanto, com posse direta (poder de fato) de tais pessoas, de modo que não é

possível,porexemplo,queobemestejalocadoaterceiro.

Havendo“disputa,judicialouextrajudicial,relativaaoimóvel,nãoficarácaracterizadaapossead

usucapionem”. “Eventualmente, o cônjuge ou companheiro que abandonou o lar pode notificar o ex-

consorteanualmente,parademonstraroimpasserelativoaobem,afastandoocômputodoprazo”88.

Aludido dispositivo legal assevera que, para que haja a incidência dessa espécie de prescrição

aquisitiva,háanecessidadedetratar-seda“propriedadedivididacomoex-cônjugeouex-companheiro

queabandonouolar”.

Odispositivoéatécnicoereclamaesclarecimentos.

Apalavrapropriedadeestáaínosentidodecoisaimóvel.

Aexigênciadequeacoisafossedivididadeveserentendidaemsentidoleigo,querendosignificar

quehánecessidadedequeoscônjuges/companheirosnelavivessem.

Asexpressõesex-cônjugeeex-companheirotambémdevemserbemcompreendidas,namedidaem

quenãodevemserentendidasnecessariamenteemseusentidotécnico,depós-divórciooupós-extinção

dauniãoestável.

Parece-nosqueessahipótesedeusucapiãotemcabimentotambémemrelaçãoàquelassituaçõesde

separaçãodefatoporabandonodolar,sejaemcasamento,sejaemuniãoestável,emqueaindanãohá

extinçãoformaldocasamento/uniãoestável.

Devehaverumentendimentofáticodasexpressões,nosentidodeseparaçãodefato,como,aliás,

entendeuoenunciadon.501doCJF/STJdaVJornadadeDireitoCivil.

Porfim,aexpressãoabandonouolartambémmereceatenção.

Poderiainduziremerrovinculandoasituaçãoaoscasosdedissoluçãoculposadovínculofamiliar,

oquenãoéo caso.Ela tambémestámaisparaumsentido leigode abandonodoque emumsentido

técnicodesaídadolarconjugal,demodoqueo(ex)cônjugeou(ex)companheiroabandonaolar,antes

oudepoisdaextinçãodocasamentooudauniãoestável,quandodeixadedaraoimóvelsuadestinação

econômica,deixando-oentregueàsortedaqueleoutro(ex)cônjugeou(ex)companheiroquepermaneceu

no imóvel, usando-o como moradia sua ou de sua família, arcando totalmente com as despesas do

imóvel, e sem que tenha qualquer relação com a outra parte, como, por exemplo, por meio de um

contratodemútuooudelocação.

Nãoseinclui,certamente,noconceitodeabandonodolaroscasosdeexpulsãodolar.

Para que possa haver a usucapião, obviamente, mister se faz que a coisa imóvel integrasse um

regimedecomunhão–decorrente,porexemplo,deumcasamentopeloregimedacomunhãouniversalde

bens –, ou de condomínio – em um casamento pelo regime da separação convencional de bens, por

exemplo,emqueambososcônjugesadquirememcondomíniocomum–,oupertencesseintegralmenteao

outrocônjuge/companheiro.

Também, para que possa ser reconhecida esta aquisição, não poderá ter havido já algumprévio

reconhecimento deste mesmo direito, ademais de não poder o usucapiente ser proprietário de outro

imóvelurbanoourural.

5.6Usucapiãoespecialrural

Ausucapião especial rural, tambémchamadadeusucapião constitucional rural ouusucapiãopro

labore,encontra-seprevistanoart.1.239doCódigoCivil 89,enoart.191daCartaMagna90.

Trata-sedeespéciedeusucapiãoaplicávela imóveis ruraiscujaáreanãoexcedaa50hectares,

istoé,a50.000metrosquadrados.

Emborahajalimitemáximoparaaáreaaserusucapidapelausucapiãoespecialrural,nãohálimite

mínimo, desde que implementados os seus requisitos implementadores, de modo que é possível

reconhecer-setalespéciedeusucapiãoaindaqueaáreausucapidasejainferioraomódulomínimode

parcelamentodefinidonalegislaçãoagráriaparaaregiãoemqueselocalize,conformedecidiuoSTJ91.

Oenunciadon.313doConselhoda JustiçaFederal/STJ, exaradonas JornadasdeDireitoCivil,

asseveraquequando“aposseocorresobreáreasuperioraoslimiteslegais,nãoépossívelaaquisição

pelaviadausucapiãoespecial,aindaqueopedidorestrinjaadimensãodoquesequerusucapir”,sobo

argumentodequehaveriaumvenirecontrafactumproprium,namedidaemqueapessoa,demaneira

inesperada, alteraria sua posse para diminuir o prazo prescricional, surpreendendo o proprietário do

imóvelcontrariamenteàboa-féobjetiva.

Parece-nosadequadotalenunciado92.

Trata-sedeumbenefícioaquisitivoparaaquelequedáao imóvel rurala sua funçãoeconômica,

sendooprazoparausucapirde5anos,bastantereduzidoportanto.

Por esta razão, o ordenamento jurídico neste caso não aceita também a simples posse ad

usucapionem,exigindoquesejaelaqualificadaporelementossuplementares,quaissejam,odequea

posse exercida seja para fins de moradia e de tornar o imóvel produtivo, mediante atividades

agropecuáriassuaoudesuafamília.

Aposseparaconduziraestaespéciedeusucapiãoprecisaserdesenvolvidanosentidodedarao

imóvel rural destinação demoradia do usucapiente ou de sua família, aliada ao desenvolvimento de

atividadeagrícola,pecuáriaouextrativista,tornandoprodutivaaterraporforçadoseutrabalho,istoé,

dando-lheasuadestinaçãoeconômica.

Também nesta hipótese de usucapião somente o direito de propriedade pode ser adquirido,

exigindo-seoanimusdomini.

5.7Usucapiãoespecialindígena

Trata-sedeespéciedeusucapiãoreguladapeloEstatutodoÍndio,Lein.6.001/73.

O art. 33 do citado diploma legal assim dispõe: “O índio, integrado ou não, que ocupe como

próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinquenta hectares, adquirir-lhe-á a

propriedadeplena.Parágrafoúnico.OdispostonesteartigonãoseaplicaàsterrasdodomíniodaUnião,

ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas de que trata estaLei, nem às terras de propriedade

coletivadegrupotribal”.

Trata-sedehipótesedeaquisiçãodapropriedadeplena,tãosomente,demodoquedevehaveraqui

oanimusdomini.

Nãoseexigeparaquesejareconhecidaestausucapiãoqueoíndionãosejaintegradoàsociedade,

jáquealeiprescrevequeoíndio,integradoounão,terádireitoaestaprescriçãoaquisitiva.

Oart.4ºdoEstatutodoÍndiodefinequemsequalificacomoindígena,conceituando-os.

5.8Usucapiolibertatis

A usucapião libertadora, ou usucapio libertatis, é aquela prescrição aquisitiva através da qual

adquire-secertodireitoreallivredequaisqueroutrosdireitospreexistentes.Trata-sedehipóteseemque

a usucapião faz comqueo possuidor adquira a coisa imóvel livre de quaisquer direitos ou encargos

porventuraexistentes.

O direito usucapido é adquirido liberto de quaisquer outros direitos que incidissem já sobre o

imóvelemquerecaiodireitoadquirido.Ausucapiãoteriaoefeitodeeliminartaisdireitos.

Osdireitosconstituídossobreoimóvelanteriormenteaoimplementodaprescriçãoaquisitivaoude

suapublicidadeestarãofadadosaodesaparecimentoemvirtudedaaquisiçãooriginária?

Esseefeitolibertadornadatemavercomaaquisiçãoorigináriaouderivada.Aaquisiçãopodeser

originária, por não estabelecer qualquer relação jurídica de continuidade com o titular anterior do

direito,masnãoextinguirosdemaisdireitosqueporventuraexistam.

Seraaquisiçãoorigináriasignificaqueodireitoadquiridonãoseapoiaemumdireitoantecessor,

analisando-setalcaracterísticanomomentodaaquisição,nãodecorrendodaíaconclusãonecessáriade

que haja a extinção de qualquer outro direito existente sobre o bem adquirido originariamente, mas

apenasdaquelesquenãocouberemnomesmoespaçojurídicododireitoadquirido.

LecionaVonTuhrque“ousucapientefundamentasuaaquisiçãonapossedemuitoanos,enaboa-fé

ounainscriçãonoregistrodebensderaiz[…];nãotemnenhumarelaçãocomoproprietárioanterior”,

razãopelaqual, trata-sedeaquisiçãooriginária.Daídecorreasubstituiçãodeumdireitoanteriorpor

umposterior,deigualconteúdo,razãopelaqualodireitoadquiridoextingueoqueexistia, jáquenão

podem existir conjuntamente sobre a mesma coisa93. Tal não ocorre, porém, quando é possível a

coexistênciadodireitoadquiridooriginariamentecomeventualdireitoquejáexistia,fosseeleadquirido

originariamenteouderivadamente.

Ausucapiãoéespéciedeaquisiçãooriginária,como já foiaquidito,porém,a indagaçãoquese

devefazernestemomentoésetalcaracterísticadaprescriçãoaquisitivatemocondãodefazercomque

todososdireitosqueexistamsobreoimóvelusucapidoserãosempreextintospelausucapião,istoé,se

ousucapienteadquirirásempreacoisalivredequaisquerônus.

Aresposta,parece-nos,devesernegativa.Asoluçãonãocomportaumaúnicaresposta,edeveser

encontradacombasenasnuançasdocasoconcreto94.

Assim, a questão que se coloca é a de se, por exemplo, adquirindo alguém, pela usucapião, a

propriedadedecertobem,há,ounão,aextinçãodehipotecaquesobreelepesavaantesdaaquisição.

Nodireitoportuguês,demonstraDurvalFerreiraqueausucapiolibertatisconsistenaposse,por

certotempo,dodireitorealmaior,queacabaráporenglobareaniquilarodireitorealmenor,alertanto,

entretanto,quejamaissepoderádaraextinção“daquelesdireitosquenãopressupõemumdomíniode

facto(porexemplo,ahipoteca)”95.

No direito italiano, Nicola Stolfi defendeu a impossibilidade da usucapião libertadora,

asseverando que a usucapião tem eficácia somente aquisitiva, e não extintiva, salvo em relação ao

própriodireitorealusucapido96.

Há quem entenda não haver no Direito brasileiro a usucapio libertatis97, e, ao contrário, há

aquelesqueentendemqueausucapião,noDireitobrasileiro,ésemprelibertadora98.

Emnossosentir,podeser,ounão,nocasoconcreto,libertadoraausucapião,adependerdaposse

exercidapelousucapiente,do justo título, sehouver,dapublicidade registral existente,bemcomodo

direitoquesepretendelibertarpelausucapião.

Emprimeirolugar,háqueseperceberocaráterdaposseexercida,oumelhor,quedireitorealépor

elarefletido,afimdeverificarqualseráodireitousucapido,para,então,verificarseeleéincompatível

comodireitopreexistente.

Seausucapiãofordeumdireitorealdeservidãodepassagem,porexemplo,nãoháquesefalarem

extinçãododireitodepropriedadeexistente.Aservidãousucapidapassaráaonerarapropriedade,que

continuaráexistindoparaoseuproprietário.

Omesmo ocorre se a usucapião trouxer à tona um direito real de usufruto, por exemplo.O seu

nascimento,originário,não teráocondãodeextinguirapropriedade.Apenasaonerará, semqueseja

relevanteavontadedoproprietário.

Havendousucapiãofundadaemjustotítulo,aposseseráexercidanoslimitesdotítulo.Imagine-se,

assim,queotítulosejaumacompraevendanaqualconstaaexistênciadeumdireitorealdehipoteca

registrado.Talusucapiãonãoteriaocondãodeaniquilarodireitorealdehipoteca.

Elucidativa neste ponto a lição de Eduardo Sócrates Castanheira Sarmento Filho, para quem na

usucapiãoordináriacomprazoreduzidopodehaverounãooefeitolibertadordausucapião,adepender

dotítuloregistrado,umavezqueapossedeveserexercidanoslimitesdotítulo,demodoque“nãose

pode,porexemplo,desrespeitarumaservidãoinstituídaemfavordapropriedadevizinha”99.

Noquedizrespeitoaodireitodehipoteca,bemcomoqualqueroutrodireitorealquenãoimplique

direitoàposse,LucianodeCamargoPenteadovaimaislonge,asseverandoquesenãoépossívelhaver

prescriçãoaquisitiva,tambémnãooéextingui-lospelaprescriçãoaquisitiva100.

Parece-nos importantíssimo, por fim, analisar a publicidade a respeito dos direitos que incidem

sobreoimóvel 101.

Emmatériadedireitosreaisouobrigacionaiscomeficáciareal,imobiliários,nãoháeficáciaerga

omnessemquehajapublicidadenoRegistrodeImóveisquetenhaatribuiçãoterritorialparatanto.

Desta feita, alguémquepretenda tornaroponível seudireitousucapido, deverádar a conhecer a

terceirosseudireito,sejaatravésdoregistrodacitaçãodaaçãodeusucapião,sejaatravésdaaverbação

daexistênciadaação,sejaatravésdaaverbaçãodealgumamedidaacautelatóriadeferidapeloJuizetc.

Sem que haja a publicidade de sua pretensão em ver reconhecida a aquisição por usucapião de

certodireitoreal,talsituaçãojurídicanãoéoponívelaterceiros,demodoque,sehouveratransmissão

do direito inscrito, porventura incompatível com o direito usucapido, a um terceiro de boa-fé

(subjetiva),nãoseráaesteoponívelaaquisiçãopelausucapião.

Arigor,nemsetratadenãohaverusucapiolibertatis,massimdenãohaveraquisiçãododireito

pelausucapião,umavezqueprevaleceráodireitopublicizadodoterceirodeboa-fé.

Énotacorrentenodireitobrasileiroqueadquire-seodireitorealpelausucapiãoipsoiure,istoé,

havendooimplementomaterialdosrequisitosdausucapião,adquiridoestaráodireito.Asentençaserá

declaratória, tendo apenas condão de produzir título apto ao Registro, e o registro será igualmente

declaratório, cujo intuito será, não o de constituir o direito já adquirido,mas torná-lo oponível erga

omnesedisponívelcomodireitoreal.

Semapublicidade,odireitoadquiridopelaviadausucapiãonãoéoponívelcontraterceiros,de

modoqueestesnãopodemserporeleafetados.

ODireitobrasileirocontemplaoprincípiodaproteçãodaaparência jurídicacomoumprincípio

tácito,extraídodeumacadeiaprincipiológicaanteriorquelheservedeamparológico-jurídico,etemo

escopo de proteger as pessoas que confiaram legitimamente em situações que aparentavam ser

juridicamentequandoemverdadenãoeram,permanecendoocultaarealsituação102.

Assim, noDireito brasileiro, aquele que adquire umdireito publicizado no registro imobiliário,

confiandonasituaçãojurídicapublicizada,peloEstado,ecomfépública,diga-se,seráprotegidoemtal

direito–melhordizendo,terádireitoàaplicaçãodoprincípiodatuteladaaparênciajurídica,oquelhe

garantiráodireitoadquirido,salvose,nocasoconcreto,houvercolisãocomalgumoutroprincípioou

regra,cujaponderaçãoatribuaumpesomaior.

Não semostra razoável imaginar as seguintes situações: (1) quehajapara aspessoasoônusde

publicizarassituaçõesjurídicasconcernentesaimóveisquetenhamapotencialidadedeafetarterceiros,

sejam elas reais ou obrigacionais com eficácia real (art. 167 da Lei n. 6.015/1973); (2) que essa

publicização seja precedida de uma depuração da situação jurídica publicizada, demodo a somente

publicizaroquesejajuridicamentehígido(arts.195e198,dentreoutros,daLein.6.015/1973) 103;(3)

que o conteúdo da publicidade registral imobiliária seja facilmente acessível a todos, em razão da

territorialidade registral edapublicidade (arts.16,17e169daLein.6.015/1973); (4)queumavez

publicizadootítulo,essapublicizaçãoserálevadaaefeitoporumagentedelegado,queatuaporconta

própriamasemnomedoEstado,ecomfépública,istoé,compresunçãojuristantumdeserverdadeiro

o que tal agente publiciza; e, ao mesmo tempo, (5) que o terceiro que pretenda negociar o direito

decorrentedasituaçãosubjetivapublicizadanãopossaconfiarnessainformação,devendoreanalisara

cadeia negocial já analisada peloRegistrador, não sendo protegido se a informação registral não for

correta.

ORegistrodeImóveisbrasileiropublicizatodasassituaçõesjurídicasreaiseobrigacionaiscom

efeitos reais em relação abens imóveis e aspubliciza coma característicada fépública104 e com a

eficáciamínimadeclarativa, isto é, coma eficáciamínimade tornar oponívelergaomnes a situação

jurídicapublicizada.Nãoháoponibilidadeaterceiros,dedireitosimobiliários,semasuapublicidade

registral,aqualtemeficáciarelativa105.

Há no direito registral imobiliário brasileiro, a obrigatoriedade – o ônus legal – de que sejam

levadosaoRegistroImobiliáriotodososatosjurídicosquedevamserpublicizados,conditiosinequa

non para que se alcance o efeito que tenha o registro para a situação (constitutivo ou declarativo,

conformeocaso).

Semodevido registro, ouodireito nãonascerá, ou ele não será oponívelergaomnes. É o que

preconizaoprincípioregistral 106imobiliáriodainscrição,decorrentedosarts.1.227e1.245doCódigo

Civil,bemcomodosarts.167,169e172daLein.6.015/1973.

De acordo com referido princípio, os atos previstos em lei como registráveis devem ser,

obrigatoriamente, registrados, sob pena de não produção dos efeitos que seriam alcançados com o

registro.

Assim,umdireitodepropriedadeimobiliárioadquiridoporsucessãonãoseráoponívelaterceiros

que não os envolvidos no processo sucessório (meeiro, herdeiros e legatários), bem como não será

disponívelcomodireitodepropriedadeoponívelergaomnes.

Embora o art. 172 da Lei n. 6.015/1973 refira-se tão somente aos direitos reais imobiliários, a

normacontidanoprincípiodainscriçãoaplica-setambémaosdireitosobrigacionaiscomeficáciareal,

parasuaoponibilidadeaterceiros.Veja-se,paraconfirmaroasseverado,exemplificativamente,ocaso

do direito de preempção do locatário em locação de imóvel urbano (art. 167, II, 16, da Lei n.

6.015/1973,eart.33daLein.8.245/1991107).

Todasassituações jurídicasquedevamseroponíveisa terceiroscontêmprevisão legalparasua

publicidade registral no álbum imobiliário, vale dizer, todas as situações jurídicas que devam ser

oponíveisaterceirosdevemserpublicizadasnoregistroimobiliário,semoquenãoatingirãoreferida

oponibilidade,permanecendonaesferameramenteobrigacional,comeficáciainterpartes.

Assim,alguémquetenhacumpridoosrequisitosmateriaisdausucapião,e,destaforma,adquirido

certodireito,deverápublicizardealgumaformasuapretensão(registrodacitaçãodaação,averbação

daexistênciadaação,registrodaprópriausucapiãoetc.),demodoatorná-laoponívelcontratodosos

terceiros,oquesomenteocorrecomapublicidaderegistral.

Sem esta providência, o terceiro adquirente de boa-fé poderá confiar na publicidade registral,

afastando a possibilidade de reconhecimento da aquisição pela usucapião daquele que não tomou as

cautelaspublicitáriasdevidas.

Nos casos apontados, não basta outra forma de publicidade, como, v.g., a processual, ou a

notarial 108. Ou há conhecimento efetivo, no caso concreto, o qual deve ser provado por aquele que

alega,ouacognoscibilidadefoigeradapelapublicidaderegistralimobiliária,nãoservindooutraforma

depublicidade.

Os atos jurídicos que versam sobre direitos reais ou direitos obrigacionais com eficácia real

imobiliários,sejaconstituindo-os,transmitindo-osouextinguindo-os,sejaacautelando-os,esejameles

instrumentalizados(conformeasolenidadeexigidaporlei)pelaformapública(quaisquerquesejam–

tanto notarial como judicial ou administrativa) ou particular, devem ser publicizados no registro

imobiliário,sobpenadepermaneceremnaesferapuramenteobrigacional.

Mesmo os atos judiciais, relativos a imóveis, que devam ser oponíveis a terceiros que não

participaram,dealgumaforma,doprocesso, somenteoserãosepublicizadosno registro imobiliário,

não tendo a publicidade processual o condão de tornar os atos praticados no processo oponíveis a

terceiros,poisa relaçãoprocessualéuma relação jurídicae, apesardepública, épúblicanomesmo

sentidodapublicidadenotarial,nosentidonegativo,deseracessívelaquemqueiratomarconhecimento

deseuconteúdo,masnãogeracognoscibilidade,nãoéumapublicidadeativa.Seoatoprocessual,que

diga respeito a imóveis, pretender tornar-seoponívelergaomnes, deverá ser publicizado no registro

imobiliário,conditiosinequanonparaquealcanceaaludidaeficácia,salvo,excepcionalmente,quando

provar-se,nocasoconcreto,quehouveefetivoconhecimentodasituação.

A penhora de bem imóvel, v.g., efetivar-se-á no processo, porém somente poderá ser oposta a

algumterceirodeboa-fé,que tenhaadquiridoo imóvel, se tiver sidoaverbadanamatrícula registral.

Casonãotenhasidolevadoaefeitooatoregistral,parapublicizarapenhoraetorná-lacognoscívele,

portanto,oponívelaquemnãotenhaparticipadodoprocesso,eventualterceirodeboa-fé–istoé,que

não tenha participado do processo e que não tenha tomado conhecimento da penhora; que confiou na

publicidade registral, onde nenhuma penhora constava – que adquirir o imóvel não será considerado

adquirentefraudulento,sejaemfraudeacredores,sejaemfraudeàexecução.

Veja-se a esse respeito aSúmulan. 375doSTJ, aqual rezaque “o reconhecimentode fraudeà

execuçãodependedoregistrodapenhoradobemalienadooudeprovademá-fédoterceiroadquirente”,

isto é, assevera que, para que a penhora seja oponível a um terceiro que não participa da relação

processual,deveráhaverapublicidadedoatoprocessualdapenhoranoregistroimobiliário,ouaprova

doefetivoconhecimentodapenhora,apesardaausênciadapublicidaderegistral.

ASúmuladoSTJemreferência,ououtrasdecisõesjudiciaisqueaaplicamporanalogiaaoutros

atos processuais confirmam o fato de que somente com a publicidade registral imobiliária é que os

direitosreaisouobrigacionaiscomeficáciareal,imobiliários,serãooponíveisaterceiros,tenhameles

origem em instrumentos públicos, ainda que judiciais, ou em instrumentos particulares. Aludidas

decisões,noentanto,nadadizema respeitodaeficáciamaterialdo registro–se relativaouabsoluta.

Para ilustrar, cita-secomoexemplodedecisãoanalógicaaproferidapeloTribunalde JustiçadoRio

Grande do Sul, cuja ementa é colacionada a seguir: “EMBARGOSDE TERCEIRO. BEM IMÓVEL

ALIENADOPELODEVEDORQUANDOJÁFORADECLARADOINSOLVENTE.ALIENAÇÃODO

IMÓVELAOEMBARGANTEAPÓSSEQUÊNCIADEALIENAÇÕES.SÚMULAN.375,STJ.Merece

proteçãooembargante,adquirentedeboa-fé,dequem,diantedaausênciadeaverbaçãodadeclaração

deinsolvênciadoantigoproprietárionamatrículadoimóvel,nãoseexigiaqueaveriguasseapendência

deprocessosemrelaçãoà longacadeiadeaquisições.Aplicação,poranalogia,daSúmulan.375do

STJ.APELAÇÃO IMPROVIDA” (ApelaçãoCível n. 70051458800,Décima PrimeiraCâmaraCível,

TribunaldeJustiçadoRS,Relator:LuizRobertoImperatoredeAssisBrasil,julgadoem27-2-2013).

Amesma regravale em relaçãoàusucapião.Ouodireitodeaquisiçãoderivadodo implemento

material da usucapião é publicizado, ainda que cautelarmente, durante o seu processo de

reconhecimento,ouelenãoseráoponívelaterceirosdeboa-fé.

O fato de exigir-se a publicidade dos direitos com origem judicial, para que se tornem direitos

absolutos,comeficáciaergaomnes,nãoguardanenhumarelaçãocomotipodepresunçãogeradapor

essa publicidade em face de terceiros de boa-fé, quando houver dissonância entre publicidade e

realidade; não se refere a haver a proteção, ou não, do terceiro de boa-fé que confiou, v.g., em um

mandado de usucapião falso registrado. O princípio da tutela da aparência jurídica, sim, é que diz

respeitoaotemaemquestão.

Ashipotecasjudiciais(art.167,I,2);aspenhoras,arrestosesequestros(art.167,I,5);ascitações

deaçõesreaisoupessoais reipersecutórias(art.167, I,21);os julgadosquedividiremimóveisouos

demarcarem (art. 167, I, 23); as sentenças que adjudicarem imóveis em pagamento das dívidas da

herança(art.167,I,24);osatosdeentregadelegados,departilhaedeadjudicação(art.167,I,25,eII,

14); a arrematação ou adjudicação em hasta pública, ou a remissão (art. 167, I, 26); as sentenças

declaratóriasdeusucapião(art.167,I,28);adesapropriação(art.167,I,34);aimissãoprovisóriada

posse109 em ação de desapropriação, quando o poder público desapropriante estiver executando

parcelamentopopularcalcadoemditaposse(art.167,I,36);assentençasdeclaratóriasdaconcessãode

usoespecialpara finsdemoradia (art.167, I,37); asdecisões judiciais, recursose seusefeitos,que

tenhampor objeto atos ou títulos registrados ou averbados (art. 167, II, 12) 110; os atos judiciais que

impliquemconstituição,alteração,ouextinçãodedireitosregistráveis,sejamreais,sejampessoaiscom

eficácia real (como, v.g., uma sentença que declare a extinção de um direito real de servidão com

fundamento no art. 1.389, III, do Código Civil) 111; todos os demais atos judiciais que não tenham

previsãolegalexpressapararegistro,masquedealgumaformaimponhamalgumlimite112aoexercício

dereferidodireitorealimobiliáriooudireitoobrigacionalcomeficáciarealimobiliário,registrável,ou

quealtereasituaçãojurídicadessedireito(art.246daLein.6.015/1973) 113;devemserpublicizadosno

Registro Imobiliário114 com efeito mínimo declarativo, isto é, para, minimamente, valerem contra

terceiros.Emalgunscasos,comoodahipotecajudicial,v.g.,oregistroserá,maisdoquedeclarativo,

constitutivo.

Todososatosjudiciais,enfim,queversaremsobre,edealgumaformaafetarem,direitosreaisou

obrigacionaiscomefeitorealimobiliáriosdeverãoserpublicizadosnoRegistrodeImóveisparaterem

efeitocontraterceiros.Antesdisso,oefeitoserásomenteinterpartes115.

Osarts.54,55,e56daLein.13.097/2015fortementeratificarameamplificaramoacimadito,de

modoquenãomaisparecehaverdúvidasarespeito116.

Porfim,consoantelembraPontesdeMiranda,os“direitosreais,pordesmembramentododomínio,

ouemgarantia,nãoseextinguemcomatransferênciaoucomaaquisiçãoatítulooriginário”117.

5.9Usucapiãotabular?

Tem-sedito,porvezes,quefoi instituídonodireitobrasileiroausucapião tabular,noart.1.242,

parágrafoúnico,doCódigoCivil,enoart.214,§5º,daLRP118.

Rezaoparágrafoúnicodoart.1.242doCódigoCivilqueoprazodausucapiãoordináriaseráde

cinco anos “se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do

respectivocartório,canceladaposteriormente,desdequeospossuidoresneletiveremestabelecidoasua

moradia,ourealizadoinvestimentosdeinteressesocialeeconômico”.

O § 5º, do art. 214 da LRP, por seu turno, assevera que a nulidade de registro por vício do

procedimento registral “não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as

condiçõesdeusucapiãodoimóvel”.

Com o devido respeito às opiniões contrárias, não nos parece haver no direito brasileiro a

usucapiãotabular,demodoque,emnossoentender,taiscasosquetemporvezessidoapontadoscomo

hipótesesdeusucapiãotabular,nãoosão.

A usucapião tabular é aquela que decorre tão somente da existência do registro, sem que seja

exigidoalgumoutrorequisito.Havendooregistroporcertotempo,haveráaaquisiçãopelausucapião,

nestecasotabular,nãosendonecessáriaaposse,ouboa-fé,ououtrorequisitoqueseja.Bastaoregistro,

edeledecorreaaquisiçãododireitorealsehouvessealgumvícionasuacausa.

Nessesentido,lecionamJoseLuisLacruzBerdejoeFranciscodeAsisSanchoRebullida,combase

no entendimento dos Tribunais espanhóis, que a usucapião tabular não se confunde com a usucapião

secundumtabulas,porquantonaprimeirabastaoregistro,aopassoquenasegunda,háanecessidadede

algum requisito a mais, como a posse efetiva119, que é exigida no ordenamento jurídico espanhol e

tambémnonosso.

No mesmo sentido, Manuel Albaladejo ensina que não há no ordenamento jurídico espanhol a

usucapiãotabular,aqualconsisteemusucapirpelosófatodeterinscritoumdireitodurantecertotempo,

namedidaemqueéexigida,nodireitoespanhol,aposseeaboa-fé,asquaissãopresumidasporconta

doregistro120.NomesmosentidoLuisDíez-Picazo121.

Nemoparágrafoúnicodoart.1.242doCódigoCivil,nemo§5ºdoart.214,daLRP,estabelecem

hipótesedeusucapiãodecorrentetãosódofatodoregistroporcertotempo.emambososcasosexige-

se,alémdoregistro,aposse,nomaisdasvezesqualificada,alémdeoutrosrequisitos,adependerda

espéciedeprescriçãoaquisitiva,nocasodoart.214daLRP.

Dessa forma, em verdade, nenhuma das duas hipóteses é caso de usucapião tabular, o qual não

existeemnossodireito.

São, sim, casos de usucapião secundumtabulas – embora a hipótese do art. 1.242 nem sempre

será,poispodeterhavidojáocancelamentodoregistrodaquelequeusucapiu–, istoé,usucapiãode

acordocomo registrado,oqueécoisadiversadausucapião tabular,bemcomodausucapiãocontra

tabulas,queéadmitidaemnossodireito.

Ocasodoart.1.242écasodeusucapiãoordináriacomprazoreduzidoemrazãodoregistro,em

queaexistênciadoregistroéelementoimportante,masnãoéoúnico.

Ahipótesedoart.214édepossibilidadedeutilizaçãodausucapiãocomomatériadedefesaem

processos administrativos em que se busca o cancelamento de registro em razão de vício do

procedimento registral, de modo a evitar o cancelamento caso seja provada a aquisição do direito

inscritoemrazãodoimplementodealgumaespéciedeusucapião.

Em ambos os casos a existência do registro exerce um papel fundamental, determinante para a

soluçãodaquestãoposta.Háumaelevaçãodoregistroemmatériadeusucapião.Todavia,nãochegaa

haveraconfiguraçãodausucapiãotabular.

6.Oprocessodeusucapiãoimobiliárioextrajudicialregistral

6.1Procedimentocomum

6.1.1Introdução

O art. 216-A da Lei n. 6.015/73 – Lei dosRegistros Públicos (LRP), inserido pelo novoCPC,

estabeleceuoprocedimentocomumdeusucapiãoextrajudicialregistral.

Aaquisiçãodapropriedadepelausucapiãodá-sepeloimplementodosseusrequisitosmateriais,de

acordo coma espécie deusucapião emquestão.Este é o entendimentoque se tem tido a respeito da

questãoconformeviu-seacima.

A decisão que a reconhece, judicial ou extrajudicial, é meramente declaratória; o registro da

usucapião no Registro Imobiliário é também declaratório, isto é, faz com que a aquisição seja

publicizada, tendoo efeito de tornar o direito adquirido oponívelergaomnes e disponível como um

direito real.Antesdoregistro,odireito,emboraadquirido,nãogozadeeficáciaergaomnes, nemde

disponibilidadeenquantoumdireitoreal.

Pela sistemática do Código de Processo Civil de 1973, o reconhecimento do implemento dos

requisitosmateriais da usucapião, isto é, o reconhecimento da aquisição da propriedade imóvel pela

usucapião, somente poderia dar-se na via jurisdicional, pelo Juízo competente, devendo este expedir

mandado(art.945doCPC/73)aoOficialdoRegistrodeImóveiscomatribuiçãoterritorialparaoato,

contendoosrequisitosprevistosnosarts.226,225,e176daLein.6.015/73,paraqueesteprocedesse

aoregistro.

Apublicidaderegistraldasentençadeprocedênciadausucapião,mediantemandadoderegistro,é

que conferia publicidade contra terceiros acerca de tal aquisição, e disponibilidade do direito real

adquirido.

Oprocedimento do processo de usucapião encontrava-se regido, noCódigoProcessualCivil de

1973, nos arts. 941 a 945, exigindo-se petição na qual o autor identificasse o imóvel usucapiendo

explicitando claramente a causa de pedir e os elementos autorizadores da usucapião, instruída coma

plantaememorialdescritivodoimóvel,devendosercitadosoproprietáriotabulardoimóvel–aquele

emcujonomeencontra-seoregistroimobiliário,bemcomoosproprietáriosdosimóveisconfrontantes.

Os cônjuges do proprietário e dos confrontantes também deveriam ser incluídos no polo passivo

processual, e, portanto, citados. Deveriam ser citados por edital os réus (proprietário tabular e

confrontantes) em lugar incertoenão sabido, casoemque lhesdeveria sernomeadocurador 122, bem

comooseventuaisinteressados.

Haviaanecessidadedeinstauraçãodeumlitisconsórcio–necessário,portanto–entreosréus,o

qual não era todavia unitário, podendo os réus não receberem, na sentença, tratamento idêntico. Os

prazos,assim,eramcontadosemdobro.

A União, o Estado ou Distrito Federal, e o Município deveriam ser intimados para que se

manifestassem acerca de eventual interesse na causa, na medida em que os imóveis públicos são

insuscetíveisdeusucapião.

Damesmaforma,deveriaserintimadooMinistérioPúblico.

Embora a lei processual civil determinasse a intimação em todos os casos, havia entendimento

administrativo do próprio Ministério Público asseverando que somente nos casos em que houvesse

justificativaparaqueseatuassecomofiscaldaleiéquedeveriaoMinistérioPúblicoatuar,como,por

exemplo,porhaverinteressedemenorenvolvido123.

Apóstaiscitaçõeseintimações,oprocedimentoseguiriapeloritoordinário,e,excepcionalmente,

pelo rito sumário, no caso de usucapião coletiva (art. 14 da Lei n. 10.257/2001), podendo haver

julgamentoantecipadodalidecasonãohouvesseimpugnaçãoaopedidoporpartedosentespúblicosou

doMinistérioPúblico,eentendesseoJuiznãohavernecessidadedeproduçãodeoutrasprovas.

O art. 1.071 do novo Código de Processo Civil, que inseriu o art. 216-A na Lei de Registros

Públicos(Lein.6.015/73),alterouprofundamenteestepanorama.

Deu tal artigo uma guinada jurídica de 180 graus no procedimento da aquisição da propriedade

imóvelpelausucapião.

Oprocedimento,quedeveriasersemprejurisdicional,passouapoderserextrajudicial,parecendo,

inclusive, que pretendeu o legislador tornar a forma extrajudicial a regra em matéria de usucapião

amigável,fomentando-a,namedidaemqueadisciplinoupormenorizadamente,commaisfôlegoatédo

queadisciplinaqueexistianoCódigode1973,aopassoquedeixoudetratardemaneiraespecíficado

procedimentodeusucapiãojudicial,oqual,emboraaindasendopossível,enecessárioemalgunscasos,

passouaestarenglobadopeloprocedimentoprocessualcomum.

Aaquisiçãodapropriedadepelausucapião,quesemprefoimatériaafetaaoprocessojurisdicional

civil,passouagoraaserafetatambémepreferencialmenteaoprocessoregistralimobiliário,cabendoà

parteaescolhadaviaaadotar.

Optandoaspartespeloprocedimentoextrajudicialdeusucapião,submeterãoseupedidoaoOficial

de Registro de Imóveis que tenha atribuição territorial para tanto, que é o Oficial da circunscrição

imobiliária na qual situa-se o imóvel, o qual presidirá e conduzirá o processo124, deferindo ou

indeferindoopedidodeusucapião,deacordocomoprocedimentoestabelecidoemlei.

ÉdoOficialdeRegistroa atribuiçãodepresidir edecidiroprocessoadministrativocomumde

usucapião,nãohavendonecessidadedehomologaçãojudicial.Trata-sedeprocessoadministrativo,que

versasobredireitospatrimoniaisdisponíveis,equedispensa,assim,aintervençãojudicialbemcomoa

doMinistérioPúblico,asquaisnãosãoexigidaspelanormajurídicaqueestabeleceoprocedimento.

Édesequestionarsenocasodeapessoaqueadquireodireitorealpelausucapião,oudaqueo

perde,for incapaz,haveránecessidadedealvará judicialparaquepossamanifestarsuavontade.Vale

dizer,umavezqueausucapiãoimplementa-se,segundoentendimentounânime,nodireitobrasileiro,ipso

iure com o implemento dos requisitos materiais, sendo o seu reconhecimento posterior apenas

declaratório,haveráatoqueultrapassaameraadministraçãonorequerimentoounaconcordânciadeum

processodeusucapião?

Searespostaforpositiva,entãoorepresentanteouassistentedoincapazdeveráteralvarájudicial

paratanto(arts.1.691,1.748e1.774doCódigoCivil).Emcasocontrário,não.

Importantegizar,porfim,quenãoseconfundemosprocessosjudicialeextrajudicialdeusucapião,

nemnoquedizrespeitoaoprocedimento,nemaosefeitos.

Noque tocaaosefeitos,oprocedimento judicialproduz litispendênciaecoisa julgada,aopasso

queoextrajudicialregistral,porcontadesuanaturezaadministrativa,não,emboraambosreconheçam

umaaquisiçãoorigináriadealgumdireitorealimobiliário.

É de se questionar se a usucapião especial urbana coletiva poderia ser reconhecida pela via

registral,umavezqueoart.10,§2º,daLein.10.257/2001,asseveraquetalusucapiãoserádeclarada

pelo Juiz, por sentença, bemcomo, em seu art. 11, que tal açãodeusucapião sobrestará, durante seu

curso,qualqueroutraação,petitóriaoupossessória,arespeitodoimóvelusucapiendo.

Tal questão não comporta uma resposta inatacável, e certamente discussões serão travadas a

respeito,todavia,parece-nos,àprimeiravista,quetambémausucapiãoespecialurbanacoletivapoderá

serlevadaacaboporprocessoadministrativoregistral.

O fatodeoart.10doaludidodiploma legal referir-seao reconhecimento judicial simplesmente

denota, em nosso entender, não uma determinação a esse respeito, mas um reconhecimento da única

forma de declarar-se a usucapião existente até então. Somente poderia ser declarada pelo Juiz em

sentença.

Comoadventodoart.216-AdaLRPeaalteraçãoparadigmáticaporeletrazida,reclama-seuma

releituradoart.10daLein.10.257/2001,agoradeacordocomanovasistemáticadausucapião,etal

hermenêutica leva à conclusão de que, havendo o reconhecimento da possibilidade da usucapião

extrajudicial,elasomenteserádeclaradapeloJuiz,porsentença,quandoforjudicialmenteprovocada,o

quenãoimpedeaprovocaçãoadministrativa,agorapermitida.

Esteéoentendimentoquesedeveter,emnossosentir,doaludidoart.10.

Noquedizrespeitoaoart.11,somenteaplica-seaoprocessodeusucapiãojudicial,umavezqueo

processoadministrativonãopoderia ter talefeito,salvodisposiçãolegalexpressa,pois,nãoédesua

naturezaproduzirlitispendênciaoucoisajulgada,demaneiraque,salvosealeidissesseexpressamente

ocontrário– coisaquenãoocorre–,nãopoderia eleobstaro cursodeações judiciaispetitóriasou

possessórias.

6.1.2Requisitos

O processo extrajudicial de usucapião é processado perante o Registro de Imóveis em cuja

circunscrição territorial situe-se o imóvel usucapiendo, e será presidido e decidido pelo Oficial de

RegistrodeImóveis,porsiouseusprepostosautorizados.

Apesar de o caput do art. 216-A da LRP rezar que tal processo de usucapião será processado

“diretamenteperanteocartórioderegistrodeimóveisdacomarca(grifonosso)emqueestiversituadoo

imóvelusucapiendo”,háumpecadilhotécnico-redacional,umavezqueacircunscriçãoimobiliáriade

certoRegistroImobiliáriopoderáabrangertodaaComarca,oupoderáabrangerpartedeumaComarca,

noscasosemqueestaestejadesdobradaemmaisdeumacircunscriçãoimobiliária.

Para que possa instaurar-se, perante oOficial deRegistro de Imóveis, o processo de usucapião

extrajudicial comum, é necessário primeiramente que a parte que tenha legitimidade ativa para tanto

requeiratalinstauraçãoaoOficial,umavezquerezaoprincípiodainstânciaregistralqueoRegistrador,

salvo raras exceções previstas em lei, não poderá atuar de ofício, mas somente diante e dentro do

solicitadopelapartelegitimadaarequerer.

O requerimentonoRegistrode Imóveis, porvezes, pode ser tácito, porém,nocasodoprocesso

extrajudicialdeusucapião,deveráserexpressoeespecial,consubstanciadoemuminstrumentopúblico,

ouparticularcomfirmareconhecida(art.221,II,daLRP).

No requerimento, peça inicial doprocessodeusucapião extrajudicial, deverá a parte legitimada

requerer a instauração do procedimento administrativo bem como o registro da usucapião ao final,

justificando pormenorizadamente o seu direito à usucapião, detalhando qual a espécie de usucapião

aplicávelaocaso,noseuentender,bemcomorelatandominuciosamenteacercadopreenchimentodos

requisitosmateriaisparaaaquisiçãopelausucapiãonocasoconcretoalegado,oquedeverá,porcerto,

serprovadosubsequentementeaoOficialdeRegistropelosmeiosdeprovaadmitidos.

Deveráorequerenteasseverar,detalhadamente,acercadequalosuportefáticodenormajurídica

quefoiconcretizado,esobrecomosedeutalconcretização.

Deverá detalhar se há, ou não, por exemplo, accessio possessionis, justo título, posse mansa,

pacíficaeininterruptapeloprazonecessárioetc.,deacordocomamodalidadedeusucapiãoinvocada.

Taldetalhamentodosfundamentosdefatoededireitoqueautorizamodeferimentodopedidofeito

éimportanteparaquepossaoRegistradorentenderexatamenteoquesepede,esobqualfundamento,a

fimdequepossamelhoranalisartalpedido.

É de se notar, entretanto, que não há na lei tal exigência, de modo que, parece-nos, apesar de

importante, se não for ela cumprida, havendo apenas requerimento expresso e especial para que se

reconheça e registre a usucapião, sem indicação de qual seja a espécie nem os fundamentos que a

autoriza,poderáoOficialdeRegistrodeferiropedidosetivercondiçõesdedepreendertaiselementos

da documentação apresentada juntamente com o requerimento, bem como das demais provas

eventualmenteproduzidas.

A parte legitimada a requerer a usucapião extrajudicialmente deverá fazer-se representar por

advogado,nostermosdocaputdoart.216-AdaLein.6.015/73(LeideRegistrosPúblicos–LRP).Não

poderárequererdiretamenteaoRegistrador,salvoseadvogandoemcausaprópria.

Assim,deveráserjuntadanecessariamenteaorequerimentoaprovadarepresentaçãodoadvogado,

isto é, a procuração com poderes suficientes para requerer a usucapião extrajudicial, ou a prova de

tratar-seorequerentedeadvogado,emcasodeadvogaremcausaprópria.

Aprocuraçãopoderá serpor instrumentopúblicoouparticular, edeverá terpoderesespeciais e

expressos,umavezqueimplicaematoqueextrapolaameraadministração(art.661doCódigoCivil).

Sendopor instrumentoparticular,haveránecessidadedequea firmaesteja reconhecidaporTabelião,

nostermosdoart.221,II,daLRP.

Ordinariamente,naesferaregistralimobiliária,nãoháanecessidadedeaparteinteressadafazer-se

representar por advogado; não é somente o advogado que tem jus postulandi na esfera registral, ao

contráriodoqueocorre,noDireitobrasileiro,naesferajudicial.

Todavia,excepcionalmente,emmatériadeprocessoextrajudicialdeusucapião,peloprocedimento

comumprevistonoart.216-AdaLRP,haveráanecessidadedeapartepostulanteserrepresentadapor

advogado, por expressa disposição legal, como reminiscência do processo jurisdicional, cuja

necessidade, na esfera registral, é, no mínimo, discutível tecnicamente, uma vez que não há litígio

instaurado.

O requerimento da parte interessada deverá estar instruído com os documentos constantes dos

incisosIaIVdoaludidodispositivolegal.

I–Primeiramente,nostermosdoincisoI,deveapeçainicialfazer-seacompanharporatanotarial

atestandoo tempodeposse,dousucapienteoudeseusantecessores (casohajaaccessioousuccessio

possessionis),aplicávelaocasoinvocadodeusucapião.

A ata notarial é o instrumento públicomediante o qual o notário capta, por seus sentidos, uma

determinada situação, um determinado fato, e o translada para seus livros de notas ou para outro

documento. É a apreensão de um ato ou fato, pelo notário, e a transcrição dessa percepção em

documentopróprio.

Aatanotarialdecorredopodergeraldeautenticaçãodequeédotadoonotário,peloqual lheé

atribuídoopoderdenarrarfatoscomautenticidade,atribuiçãoessaqueseencontrainsculpidanoart.6º,

III,daLein.8.935/94.Talatribuiçãoé ínsitaaoTabeliãoedecorredanatureza jurídicadaatividade

notarialaliadaàfépúblicadequeédotadooTabelião.

Doconceitodeatanotarial,podemosdepreenderoseuobjeto,qualseja,ameraapreensãodeum

fato jurídico e a sua transladação, sem alteração, para o livro notarial, ou para outro documento,

conformesejaaataprotocolarouextraprotocolar 125.

Oobjetodaatanotarialé,portanto,umfatojurídicocaptadopeloNotário,porintermédiodeseus

sentidos,etranscritonodocumentoapropriado;émeranarraçãodefatoverificado,nãopodendohaver

porpartedoNotárioqualqueralteração,interpretaçãoouadaptaçãodofato,oujuízodevalor.

Se o conteúdo da ata resume-se a fatos captados pelo notário, cumpre perquirir acerca da

possibilidade,ounão,deoTabeliãonarrar,emata,umatojurídicopresenciadoe,paranós,aresposta

deveserpositiva.

Oobjetodaatanotarialéobtidoporexclusão,istoé,paraserobjetodeatanotarialnãopodeser

objeto de escritura pública, uma vez que esta subsume aquela, e a diferença básica entre ambas é a

existência,ounão,dedeclaraçãodevontade,queestápresentenaescrituraeausentenaata.Assim,não

pode o Tabelião recepcionar uma declaração de vontade destinada a compor um suporte fáctico

abstrato126, mediante ata notarial; a recepção de tal manifestação de vontade, que caracteriza o ato

jurídicolatosensu–sejaatojurídicostrictosensu,sejanegóciojurídico–,dar-se-ámedianteescritura

pública,pelaqualoNotárionãosomenterecepcionarátalvontade,comoamoldarájuridicamente.Na

ataháanarraçãodeumfatoquesecaracterizapelaausênciademanifestaçãodevontade.

Aausênciademanifestaçãodevontadeéjustamenteoquecaracterizaofatojurídico,queéoobjeto

daatanotarial.Nessediapasão,lecionaMarcosBernardesdeMello,quefatojurídico(strictosensu)é

aquelenoqual,“nacomposiçãodoseusuportefáctico,entramapenasfatosdanatureza,independentes

de ato humano como dado essencial”127, como, por exemplo, a morte, o implemento da idade, e a

avulsão.

Dizerqueoconteúdodaatanotarialéumfatojurídiconãoexcluientretantoapossibilidadedeque

alguns atos humanos venham a sê-lo. Há atos humanos que, desde logo, fazem saltar aos olhos a

possibilidade de ser objeto de ata, como, por exemplo, a narração da entrega de um objeto de uma

pessoaaoutra.Seriaissoaquebradaregraacimaestipulada?Efetivamentenão.Trata-sesimdeumato-

fato jurídico, isto é, de uma atividade volitiva humana, nomundo dos fatos, que ingressa nomundo

jurídico como fato, visto que para oDireito, nesta situação, a vontade humana é irrelevante por não

integrarosuportefácticoabstrato.ConsoanteesclareceojuristamaiorPontesdeMiranda,nestecaso“o

ato é recebido pelo direito como fato do homem”128, desimportando assim a vontade eventualmente

presente, como ocorre, verbi gratia, nos atos reais, dentre os quais se encontra a tradição de coisa

móvel.No ato-fato jurídico, “o ato humano é da substância do fato jurídico,mas não importa para a

normasehouve,ounão,vontadeempraticá-lo”129.

Dizer queo conteúdoda ata notarial é um fato jurídicoquer significar em síntese quenãopode

havernaatanotarialanarraçãodevontadehumanaou,emhavendo,nãopodeadeclaraçãodevontade

estar endereçada ao Tabelião e destinada a concretizar o suporte fáctico abstrato descrito na norma

jurídica, isto é, não pode tal declaração de vontade destinar-se a celebrar, pelo instrumento público

notarial,umatojurídico130;oNotáriopode,entretanto,sermeroobservadordaquelasvontades,nãoas

recepcionando.Daíqueépossívellavrarumaatanotarialdeumaassembleiadeumapessoajurídica,ou

da celebração de um contrato verbal, pois, embora se trate de um ato jurídico, a vontade não está

endereçadaaonotárioque,tãosomente,narraoacontecido,casoemqueonarradonaatanotarial,porsi

só, constitui-se num ato-fato jurídico. Nesse mesmo sentido, não seria possível a lavratura de ata

notarialquepresenciasseacelebraçãodeumcontratodecompraevendadebemimóvel,paraoquala

lei exige a escritura pública, uma vez que neste caso, por exigência legal, deve a manifestação de

vontadedas partes ser endereçada aoNotário, que a receberá e amoldará juridicamente, lavrandoo

instrumentoadequado.

Vê-se,assim,aimportânciadateoriadofatojurídicoafimdedefiniredelimitaroobjetodaata

notarial,epoderdiferenciá-locorretamentedoobjetodaescriturapública,ambasespéciesdogênero

atonotarial.

Note-sequenaatanotarialdeveoTabeliãolimitar-seanarrarofatoporeleverificado,abstendo-

sedeemitirqualquerjuízodevalor 131.

ONotário, desta forma,para instruir opedidodeusucapião extrajudicial, lavrará atanotarial, a

pedidodaparteinteressada,naqualdeveránarrar,compresunçãorelativaderivadadesuafépública,

oselementosquepudercoletara respeitoda titularidade,do tempoedaqualidadedaposseexistente

sobreoimóvelusucapiendo.

Para tanto,poderáoNotário,porexemplo,descreverasituaçãopossessóriaquecaptouporseus

sentidosvisualizandooimóvel,colherdeclaraçõesdepessoas132quepossamalgodizersobreotema,

comovizinhos,enfim,narrartodososelementosquepudercoletarporseussentidosarespeitodetodas

as situações que possam esclarecer sobre quem exerce a posse do imóvel usucapiendo, o tempo e a

qualidade da posse do usucapiente, e que não tenham origem documental, pois neste último caso

desnecessáriaseráaatanotarial,incidindooincisoIV,adianteanalisado.

Será importante coletar elementos que possam dizer algo a respeito da qualidade da posse, em

primeirolugar.Aposseéadusucapionemouadinterdicta?SeoNotáriotivercondiçõesdeperceber

algo a este respeito, deverá narrar na ata, damesma forma que deverá narrar alguma percepção que

possaajudaraesclarecersesetratadepossedeboaoudemá-fé,quandoesteelementotiverrelevância

emrazãodaespéciedeusucapiãoinvocada.

Quemestánapossedo imóvelquesepretendeusucapireháquanto temposãoquestõesparaas

quaisdeveoNotáriotentarcaptarrespostas.

OimóvelemquerecaiaposseéoutroelementoimportantesobreoqualdeveperqueriroTabelião.

NãohánecessidadedeprecisãonadescriçãodoimóveldadoqueoTabeliãopoderánãoterelementos

técnicosparatanto,emboranadaobstequesejaeleacompanhadoporprofissionaltécnicoindicadopela

parterequerentedaata,oqual indiqueasdescrições levantadas,sendoistonarradonaatanotarial.O

queimportaéqueaatanãoconflitecomoprojetoememorial,queterãoadescriçãodoimóvelqueserá

levadaemcontaemcasodedeferimentodopedido.

Nadaobstaquesejamapresentadastantasatasquantasforemnecessárias,nãohavendoobrigação

dequeapenasumaatanotarialexista.

Assim, por exemplo, se for lavrada certa ata notarial a respeito de certos elementos, e, ummês

depois,lembraremaspartesrequerentesqueháoutroelementoimportantequedevaserperpetuadoem

atal notarial, poderá ser lavrada nova ata, sendo ambas apresentadas ao Registrador Imobiliário,

podendoestasegundaataserapresentadajuntamentecomorequerimento,seeleaindanãofoiprotolado,

oupodendoserjuntadanoprocessoposteriormente.

Havendonecessidadedehavermaisdeumaatanotarial,nãonecessitamelasserproduzidaspelo

mesmoNotário,podendo,ainda,serfeitasporNotáriosdelocalidadesdiferentes.

Imagine-se,porexemplo,asituaçãodealguémquefoivizinhodoimóvelusucapiendodurantetrinta

anos,e,háummês,mudou-separaoutraComarca.Poderá, semproblemaalgum,Notáriodessaoutra

Comarca,diversadadoimóvelusucapiendo,lavraratanotarialdasdeclaraçõesdestevizinho.

Obviamentequeasatasnotariaisquesejamlavradasnalocalizaçãodoimóvelsomentepoderãoser

feitaspeloNotárioquetenhaatribuiçãoterritorialparaalocalidade,porforçadodispostonoart.9ºda

Lein.8.935/94.

Naatanotarial,oNotárionão faz juízodevalor,masapenas transcreveoquepercebepor seus

sentidos,demodoquedeveelenarraroqueverificar equepossacolaborarparaesclarecer sobrea

qualidadeeotempodaposseexistenteporaquelequepretendeusucapircertobemimóvel.

Em outras palavras, o notário, na ata notarial, limitar-se-á a narrar com fé pública o que puder

verificarsobreapossedaquelequepretendeusucapir.Nãolhecabedecidirarespeito.

Adecisãoarespeitodaprocedênciadopedidodeusucapião,aanálisedoconjuntoprobatório,o

juízodevalor, enfim,caberáaoOficialdeRegistro.ÉoOficialdeRegistrode Imóveisquemfaráo

juízodevalor a respeitodoconjuntoprobatórioerigido,oqual a atanotarial integra juntamentecom

outroselementosdeprova,nãosendo,pois,oúnicoelemento.

II–Deverãotambéminstruiropedidoinicialdeusucapiãoplantaememorialdescritivocontendoa

descriçãodoimóvelusucapiendo,assinadosporprofissionallegalmentehabilitadopeloCREAoupelo

CAU, acompanhados da prova de anotação de responsabilidade técnica no conselho profissional

devidamentequitada.

ÉoquedispõeoincisoIIdooracomentadoartigo.

A planta e o memorial descritivo deverão indicar o imóvel usucapiendo e seus confrontantes

medianteseusnúmerosdematrículaou transcrição, indicandoaindaos titularesdedireitos sobre tais

imóveis,comseunomeequalificaçãomínimaquepermitasuaidentificação,talcomonúmerodeCPFou

carteiradeidentidade,afimdequepossaoRegistradoridentificaremtaisdocumentososimóveiseos

titularesdedireitoenvolvidosnoprocesso.

A descrição do imóvel usucapiendo deverá obedecer aos requisitos de especialidade objetiva

insculpidosnosarts.176e225daLRP.

Além do profissional habilitado, que deverá assinar tanto a planta quanto o memorial por ele

elaborados, sob sua responsabilidade, deverão assinar concordando como trabalho técnico, e como

pedido, o requerente da usucapião e o possuidorad usucapionem, se diferirem, bem como todos os

titularesdedireitos, reaisounão, registradosou averbadosnasmatrículasou transcriçõesdo imóvel

usucapiendoedeseusconfrontantes.

Équeausucapião,porseraquisiçãoorigináriadedireitoreal,tempotencialextintivodedireitos

publicizadosnoRegistro Imobiliário133, sejam reais oupessoais, demodoque sedeveoportunizar a

todososseustitulares,potencialmenteafetados,apossibilidadedeimpugnaropedido.

Ausucapião extrajudicial registral somente é permitida quando for amigável, isto é, quandonão

houver litígioa respeitodopedido.Emhavendo litígio,deveráoprocessoser judicial,umavezque,

peloestadoatualdoordenamentojurídico,nãoédadoaoOficialdeRegistrodecidirsobrelitígios.

O fato de ser a usucapião extrajudicial registral amigável, embora mantendo seu caráter de

aquisição originária do direito real, tem implicações importantes e que consistem em pontos de

divergênciaemrelaçãoàusucapiãojudicial.

Emrelaçãoàplantaememorialdescritivorefletemtambémtaisespecificidades.

Em regra, as aquisições originárias, para seu registro no Registro de Imóveis, independem da

localizaçãodoregistroanterior,oquesóé insuperávelsendoa transmissãoderivada.Amesmaregra

valeparaocasodenãoselocalizaremasmatrículasoutranscriçõesdosimóveisconfinantes.

Assim,emcasodeusucapião judicial,porexemplo,o registrodomandadoépossívelaindaque

não se tenha logrado descobrir qual a matrícula ou transcrição de onde sai o imóvel usucapido. A

descobertadetalinformaçãoéadequadaafimdepossibilitarumaaverbaçãonamatrículaoutranscrição

de onde sai o imóvel usucapido, com o intuito de manter a higidez da cadeia proprietária e evitar

duplicidade matricial. Porém, se não houver possibilidade de tal localização, isso não impedirá o

registrodomandadodeusucapião,umavezquesetratadeaquisiçãooriginária,equeoMM.Juizdo

processohádetertratadojudicialmentedaquestão,mediantecitaçãoporeditalporexemplo.

Asorte,noentanto,éoutraquandosetratadeusucapiãoextrajudicial.

Apesardecontinuarsendo,certamente,aquisiçãooriginária,anecessidadedequesejaamigável,

isto é, de que haja a anuência dos titulares de direitos do imóvel usucapiendo bem como dos

confrontantes, faz com que haja a necessidade de se localizar a matrícula ou transcrição do imóvel

objeto da usucapião bem como de seus confinantes, sem o que inviabilizado estará o processo de

usucapiãoextrajudicialregistral.

Pela dicção do inciso II (“planta e memorial descritivo assinado…”), parece que, salvo o

profissional habilitado, que inegavelmente deve assinar ambos, os demais titulares de direitos,

usucapiente ou requerente, deveriam assinar somente o memorial, o que não parece ser a melhor

compreensão. A planta é geralmente mais compreensível ao leigo, porque permite visualizar a área

usucapida e as confrontantes, de modo a compreender melhor a situação, coisa que o memorial

descritivo,salvoemcasosdedescriçõesmuitosingelas,nãopermite.

Desta forma, parece que a anuência deva ser dada na planta, a fim de garantir a melhor

compreensãodoqueseestáanuindo,enãonomemorial,emnadaobstando–eatésendopreferível–

queseanuaemambos.

III – Deverão ser apresentadas com o requerimento, ainda, nos termos do inciso III, “certidões

negativasdacomarcadasituaçãodoimóveledodomicíliodorequerente”.

Talexigênciasuscitaalgumasquestões,epareceserporvezesinócua,porvezesimprecisa,embora

possater,eháqueseencontrar,algumconteúdotécnico.

Imagina-se que tais certidões refiram-se a todos os distribuidores judiciais, da Justiça Estadual

comum,bemcomoda JustiçaFederal, comumeespecial.Assim,deveriamserbuscadas certidõesna

JustiçaEstadual comum, civil e criminal, na JustiçaFederal comum, civil e criminal, e na Justiçado

Trabalho,quesãoascostumeirascertidõesbuscadasquandosepretendeexplicitarasituaçãojudicialde

certapessoa.NãosecostumaincluirnesterolaJustiçaMilitar,EstadualeFederal.

Assim,taiscertidõesdevemserjuntadasàinicialnoprocessodeusucapiãoextrajudicial,emsua

formanegativa,segundoteordoartigo.

Certamente,ascertidõesestaduaiseasfederaisdaJustiçaFederalcomumpoderãoserúteispara

detectar alguma situaçãoque impeçaodeferimento, como,por exemplo, a informaçãodequeháuma

açãopossessóriadoproprietário tabularcontraopossuidorrequerente,cujacitação teveoescopode

interromperoprazoprescricionalaquisitivo(art.202,I,doCódigoCivil),ouumaaçãoreivindicatória

daUniãocontraorequerentedausucapião,porseroimóvelpúblico.

Todavia,parecepararporaíointeresseemtaiscertidões,demodoqueomelhorserianãoexigi-

las,edeixarquefossemmatériadedefesa,cujoônusseriadoimpugnante.

Parece,mais,pararantesointeresseportaiscertidões,namedidaemqueaLein.13.097/2015,em

seusarts. 54,55, e56,determinaqueas açõesquepossamafetar algumdireito constantedo registro

imobiliário devam estar publicizadas namatrícula do imóvel para que possamproduzir efeito contra

todos.

Despiciendas,assim,parece-nos,taiscertidões,masofatoéquealeiposterioreespecialasexige,

demodoquedeveráoRegistradorexigi-las.

Apesardeotextolegalasseverarqueascertidõesdevemsernegativas,somentenoscasosemque

a positividade da certidão representar um empecilho ao reconhecimento da usucapião, porque afeta

algumdeseusrequisitosobrigatórios,como,porexemplo,apossemansa,pacíficaeduradoura,éque

terá ela que ser negativa. Caso seja positiva, mas as ocorrências nenhuma relação tiverem com o

reconhecimento da usucapião, a positividade da certidão em nada afetará a possibilidade de

reconhecimentoextrajudicialdopedido,apesardeoteordocomentadoincisofazerparecerocontrário.

Assim, verbi gratia, se as certidões apontarem algumas ações pessoais de cobrança em que o

requerente da usucapião seja o réu, em nada afetará o andamento da usucapião; pelo contrário, a

aquisiçãopelausucapiãoatéinteressaráaospossíveiscredoreseàefetivaçãodeumapossívelsentença

de procedência. Por esta razão, a certidão trabalhista nada pode acrescentar à análise do pedido de

usucapião,razãopelaqualdeve-seentendercomoexcluídadaexigêncialegal.

Casoalgumacertidãodênotíciadehaver jáumaação judicial deusucapião,domesmo imóvel,

pelomesmoautor,contraosmesmosréus,haverálitispendência?

Caso a ação, idêntica, com os mesmos elementos, já tenha sido decidida, seja procedente ou

improcedente,etenhafeitocoisajulgada,nãopoderáaquestãovoltaraserdiscutidaregistralmente,de

modoquedeveoOficialdeRegistroqualificarnegativamenteopedido.

Todavia, sehouveração,masaindanãohouverdecisão transitadaem julgado,parecenãohaver

litispendência entre a jurisdição judicial e a jurisdição registral, de modo que não haverá qualquer

impedimentoparaqueoOficialdeRegistrorecebaeanaliseopedido.

Certamente, adecisãodo Juizprevalecerá sobreadoRegistrador,demodoqueparecequeeste

deverácomunicaràquele sobreopedidoadministrativo feito,paraqueaqueledetermineaesteoque

entendercabível,deacordocomaconvicçãoqueformaraoanalisarosautosjudiciaisdausucapião.

Mas inúmeras sãoaspossibilidades.Pode,por exemplo,oRegistradordecidir antesdo Juiz,de

modoqueadecisãojurisdicional,posterior,poderámodificarounãoadoRegistrador.ORegistrador

pode negar o pedido e o Juiz deferir, e mandar registrar a usucapião; o Registrador pode deferir o

pedido,eoJuizpodeindeferi-lo,emandarcancelaroregistrodeusucapiãofeito;oRegistradorpode

deferiropedido,eoautordesistirdoprocessojudicialnassituaçõesemqueforpossível(art.485,VIII,

§§ 4º e 5º, do NCPC); o Registrador pode deferir o pedido, e registrar a usucapião, e o Juiz pode

também deferir o pedido, o que possibilitaria, em nosso ver, um novo registro damesma usucapião,

agora judicial e dotadade coisa julgadamaterial, cujos efeitos sãomais severosdoque ausucapião

extrajudicial.

Pode, ainda, o Juiz decidir antes, o que terá o condão de definir a questão após o trânsito em

julgado, devendo ser então encerradooprocessodeusucapião extrajudicial, aindaquenãodecidido,

poisnadamaispoderáserdecididopeloRegistrador,dadaacoisajulgadadadecisãojudicial.

IV – Por fim, o pedido do requerente deverá ser instruído com o justo título, se for o caso, e

qualqueroutrodocumentoquefaçaprovadosrequisitoscabíveisàespéciedeusucapiãoinvocada,nos

termosdoincisoIVdoaludidoartigo.

Aprimeiraquestãoa seranalisadaéadeseo justo título sempreserianecessárionausucapião

extrajudicialregistral,umavezqueadicçãodoaludidoincisoIVpodefazeristoparecer.

Efetivamentenãoéestaamelhorinterpretaçãodoinciso.

O procedimento extrajudicial de usucapião serve para reconhecer a aquisição material de um

direito real pela usucapião, e o justo título somente será necessário quando a espécie de usucapião

invocadareclamá-lo.

Assim, se a usucapião invocada for, por exemplo, a extraordinária, não há que se falar em

apresentaçãodejustotítulo.

Em segundo lugar, cumpre entender adequadamente a expressão “justo título ou (grifo nosso)

quaisqueroutrosdocumentosquedemonstremaorigem,acontinuidade,anaturezaeotempodaposse”.

Este “ou” há que ser entendido apenas como opção porque pode não haver prova documental a

respeito da posse, e não no sentido de que possa o justo título, quando exigível, ser substituído por

outrosdocumentosqueprovemaposse.

Desta forma, havendo, ademais do justo título quando exigível, documentos que façam prova a

respeito da origem, continuidade, natureza e tempo da posse, deverão eles ser juntados com o

requerimento.

São exemplos de tais documentos comprovantes de pagamento de tributos sobre o imóvel, um

compromissodecompraevenda,umrecibodepagamentodecompradoimóveletc.

6.1.3Legitimidadeativa

A legitimidade ativa no processo de usucapião extrajudicial registral parece ser ampliada em

relaçãoaoprocessojudicialdeusucapião.

Pela regra insculpida no art. 941 doCPC/1973, e que parece permanecer sendo o entendimento

doutrinárionoNCPC134,apesardeestenãoterrepetidotalregra,somentepodeintentaraçãojudicialde

usucapiãoopossuidorqueafirmateradquiridoosrequisitosmateriaisparatanto,aindaquejánãomais

tenhapossenomomentodaproposituradaação.

Otextodoart.941rezavaque“competeaaçãodeusucapiãoaopossuidorparaqueselhedeclare,

nostermosdalei,odomínioouaservidãopredial”.

Nesse senso, há entendimento no sentido de que, se houver composse, todos os compossuidores

deverãoserautoresdaação135.

O cônjuge ou companheiro é litisconsorte necessário na ação, salvo o disposto no art. 1.647 do

CódigoCivil.

Desta forma, é ao possuidor que se tem entendido caber a ação de usucapião, não havendo

necessidadedequetenhaapossedobemnomomentodasuapropositura,hajavistaque,entende-se,a

sentençaémeramentedeclaratóriadeumaaquisiçãoquejáimplementou-se136.

Todavia, cabe indagar se, diante do NCPC, que extirpou o regramento especial da ação de

usucapião,deixando-adentrodoprocedimentocomumondenãohámaisdisposiçãoprocessualquediga

queaopossuidoréquecabeaaçãodeusucapião,seriapossívelquetalaçãofosseintentadaporalgum

terceiro, que não o possuidor, mas que tem interesse jurídico no reconhecimento da aquisição da

propriedade pela usucapião por parte do possuidor, sendo este terceiro autor, e o possuidor, o

proprietário,osconfrontantes,eeventuaisinteressadoscitadosporedital,osréus,emlitisconsórcio.Ou

ainda,seseriapossívelapenasumdoscompossuidoresproporaação,semquehouvessenecessidadede

um litisconsórcio ativo. Parece haver legitimidade processual ativa para a ação de usucapião nestes

casos,diantedoregramentodoNCPC137.

Nesse tocante, lembra Benedito Silvério Ribeiro que o “Código Civil permite a alegação da

prescrição pela parte a quem aproveita” (art. 193), em lição também aplicável à prescrição

aquisitiva138.

Importa-nos, para o presente trabalho, o tratamento da ação de usucapião extrajudicial, e nesta,

parece,nãohádúvidasdequealegitimidadeativaéampla,nãoapenastendo-aopossuidorquequerver

reconhecidaaaquisiçãopelausucapião,mastambémqualqueroutrapessoa–terceiro–capaz,quetenha

jurídicoelegítimointeresseemtalreconhecimento.

Oart216-AdaLRPnãoserefereaopossuidor,massimao“interessado”.

Opossuidor,sefororequerente,nãoprecisaterpossenomomentodaproposituradoprocedimento

deusucapiãoextrajudicial,bastandoquetenhatidopossesuficienteparaimplementar,juntamentecomos

outrosrequisitosexigidos,aaquisiçãododireitorealpelausucapião,aqualsepretendeverdeclarada

extrajudicialmente.

Nocasodeorequerenteserumterceirojuridicamenteinteressado,quenãoousucapiente,nãohá

quesequerquestionar-se,logicamente,eventualnecessidadedequetivesseposse.

Dessa forma, qualquer pessoa que tenha interesse jurídico, devidamente demonstrado, poderá

requereraaçãoextrajudicialdeusucapião,como,porexemplo,algumcredordopossuidor,que tenha

interesseemverapropriedadeadquiridapelausucapiãoreconhecidaeregistrada,portantooponívela

todosedisponível,paraverfacilitadaarealizaçãodasuapretensãocreditícia.Damesmaforma,verbi

gratia,eventualterceiroquetenhacelebrado,pelaformaadequada,contratodecompraevendadobem

usucapiendo,noqualconstecomovendedoropossuidor,ecomocompradoroterceirorequerente.

6.1.4Legitimidadepassiva

Alegitimidadepassivanoprocessoextrajudicialdeusucapiãonãotemamesmaconotaçãoquetem

naaçãojudicial.

Alegitimidadepassivaprocessualimplicaumarelaçãodesujeiçãodoréudiantedapretensãodo

autor, isto é, trata-sedapessoa, oupessoas, contraquemapretensãodo autor édirigida, e emquem

encontraoposição,devendooJuizjulgaralideemfavordeum,totalouparcialmente139.

A legitimidade passiva processual civil não tem necessária coincidência com a legitimidade

passiva material, eis que a ação pode ser julgada improcedente justamente por conta dessa não

coincidência.

Alegitimidadepassivaprocessualédefinidapelopedido;decorredacontraposiçãoaopedidodo

autor, emboramediatamente esteja calcada em informaçõesdedireitomaterial, deumapretensãonão

atendida,equegerouoprocesso,oquepode,posteriormente,serconfirmadoounão140.

Noprocessoextrajudicialdeusucapião,namedidaemqueoOficialdeRegistrosomentelidacom

pretensõesnãoafrontadas,nãoháquesefalaremautoreréu.

Aqui legitimidade passiva não significa o contraponto ao pedido do autor; a exceção à ação de

direitomaterial;aoposiçãoàpretensãodorequerente.

Legitimidade passiva, aqui, significa somente a qualidade das pessoas que devem participar,

necessariamente, do processo, dando seu assentimento, por terem direito potencial ou efetivamente

afetadospelopedidodorequerente,osquaisnãopodemperdersenãoporsuavontadeoupordisposição

legal.

Legitimadospassivosnoprocessoregistraldeusucapiãosãoaspessoasquedevemparticipardo

processo extrajudicial, voluntariamente ou intimadas peloOficial deRegistro, porque têm sua esfera

jurídica efetiva ou potencialmente afetada pelo pedido de reconhecimento de usucapião feito pelo

requerente,edevem,destaforma,necessariamentemanifestarpositivamentesuavontadeparaquepossa

o Registrador reconhecer o pedido, se entender preenchidos os requisitos processuais e materiais

necessários.

Sealgumdoslegitimadospassivosnãoforchamadoaoprocessoextrajudicial,ou,sendochamado,

contrapuser-seaopedido,nãopoderáhaverodeferimento.

Hálegitimadospassivoscertoseincertos.

Certossãoos titularesdedireitosregistradosnamatrículado imóvelusucapiendoedos imóveis

confrontantes,opossuidoradusucapionem–senãoforeleorequerente–,bemcomoaUnião,oEstado

ouDistritoFederal,eoMunicípio.

Incertossãoosterceiroseventualmenteinteressadosaqueserefereo§4ºdoart.216-AdaLRP,os

quais serão cientificadosmediante edital. É qualquer pessoa que não o usucapiente e os titulares de

direitosinscritossobreoimóvelusucapiendoousobreosimóveisaeleconfrontantes,nemtampoucoos

entesfederados,equepossamteralguminteressejurídicoafetadopelopedidodeusucapião.

Os cônjuges e companheiros são também legitimados passivos, que devem participar

necessariamentedoprocessodeusucapião,excetonahipótesedoart.1.647,caput,doCódigoCivil.

Os legitimados passivos certos e incertos da usucapião extrajudicial comum devem

necessariamente participar do processo, manifestando sua vontade a favor do pedido, seja

expressamente,sejatacitamente,quandopermitido,sobpenadenulidade.

Emrelaçãoaoslegitimadospassivoscertos,ouhaveráparticipaçãovoluntária,oudeverãoelesser

notificados pessoalmente, não cabendo notificação por edital. Caso estejam em local incerto e não

sabido,nãopoderáhaverusucapiãoextrajudicialregistral.

Parece-nos equivocada esta opção, que por vezes inviabilizará a adoção da usucapião

extrajudicial.Melhor teria sido permitir a notificação por edital dos legitimados passivos certos que

estejamemlocalincertoenãosabido.

6.1.5Procedimento

O procedimento do processo extrajudicial comum de usucapião deve seguir o rito que encontra

explicitadonoart.216-AdaLRP,sejademaneiraexpressa,sejademaneiratácita,comodecorrênciade

laborhermenêutico.

Importante notar que, por se tratar de processo administrativo, não há regras procedimentais

estanques, insuperáveis, damesma formaque há no procedimento jurisdicional, demodo que pode o

Oficial deRegistro aceitar alguma alteração procedimental justificável juridicamente, de acordo com

suaprudenteanálise.

Nos termos do art. 15 do NCPC, na constatação de alguma lacuna normativa na condução do

processo administrativo de usucapião, as disposições do NCPC deverão ser aplicadas supletiva e

subsidiariamente.

Trata-sedeprocessoquenãoéestranhoaosOficiaisdeRegistrodeImóveis,quejálidamemseu

laborjurídicocomaconduçãodeprocessosadministrativos,taiscomoosprocessosderetificaçãode

registro e de regularização fundiária extrajudiciais, além de o ordenamento jurídico já prever forma

especialdeusucapiãoextrajudicial,aqualseráadianteexaminada.

Trata-se,também,comoseverá,deprocessoqueimplicaumtrabalhocomplexodeanálisejurídica,

querequerprofissionais–Oficiaiseprepostos–preparadostecnicamente,demaneiraquedeveráhaver,

medianteinstituiçãoemleisestaduaisdeemolumentos,aprevisãodeumaadequadaremuneraçãoparaa

conduçãodoprocesso,sejaopedidodeferidoouindeferido.

6.1.5.1Prenotação

Opedidode usucapião feito extrajudicialmente deve ser prenotado– inscrito no protocolo – no

RegistroImobiliárioemcujacircunscriçãoterritorialsitua-seoimóvel.

Aprenotação,ordinariamente, temprazodevalidadede30dias,nos termosdoart.188daLRP,

findooqualéautomaticamentecancelada,devendootítulosernovamenteprenotado.

Entretanto,nocasodoprocessodeusucapião,comooprocedimentotendeademorarmaisdoque

os 30 dias de validade ordinária da prenotação, por conta da necessidade de complexa análise

probatória,notificaçõeseeditais,instituio§1ºdoart.216-AdaLRPqueoprazodaprenotaçãoficará

prorrogadoatéquehaja,porpartedoOficial,aanálisedopedido,acolhendo-oourejeitando-o;atéque

haja a qualificação jurídica dopedido, registrando-se a usucapião, emcasode qualificaçãopositiva,

devolvendo-seadocumentaçãocomnotadeexigênciafundamentada,emcasodequalificaçãonegativa,

ouencaminhando-seoprocessoaoJuízocompetente,emcasodeimpugnaçãodopedido.

O requerimento feito por quem tenha legitimidade ativa para tanto, representado por advogado,

acompanhadodaprocuraçãocomfirmareconhecida,oudaprovadeadvogadoemcasodeatuaçãoem

causa própria, bem como dos documentos previstos nos incisos I a IV do art. 216-A da LRP, acima

analisados (ata notarial, planta e memorial, certidões dos distribuidores da comarca da situação do

imóveledodomicíliodorequerente,ejustotítuloedemaisdocumentoscomprobatóriosdosrequisitos

da espécie de usucapião invocada), deverá ser protocolado no Registro Imobiliário, recebendo um

númerodeprenotação.

Nomomentodoprotocolonãoháanálisejurídicadopedidooudadocumentaçãoqueoinstrui,o

que é feito emmomento posterior, o da qualificação registral, que é omomento onde há a cognição

jurídicadopedidoedosdocumentosdoprocesso.

Pode-se verificar, no momento do protocolo, numa análise perfunctória, que há algum vício na

documentaçãoqueinstruiopedido,oquelevaráàqualificaçãonegativa.

Talverificação,sehouver,trata-sedemeracortesia,nãosendoobrigatóriaumavezqueomomento

doprotocolonãoéomomentodaanálisejurídica,eeventualpercepçãodealgumvíciodocumentalnão

obstaoprotocolo.Adecisãodeprotocolar,ounão,tendosidoconstatadoalgumvíciodocumental,éda

parte, e não doOficial, demodo que eventualmácula documental, reitere-se, não obsta o direito ao

protocolo(art.12daLRP).

Édesequestionarseoprotocolodoprocessodeusucapiãogeradireitodeprioridade.

Emregra,oprotocoloregistraldeumtítulogera,duranteoprazodevalidadedaprenotação,direito

deprioridadeemrelaçãoàaquisiçãodedireitoscontraditóriosprotocoladossubsequentemente(art.185

daLRP).

Assim, por exemplo, uma escritura pública de compra e venda protocolada tem direito de

prioridade no registro em relação a outra escritura pública de compra e venda, do mesmo imóvel,

protocolada subsequentemente. Somente uma poderá ser adimplida mediante o seu registro, sendo,

assim,transmitidaapropriedadedobem.

Os direitos contraditórios podem ser excludentes, quando somente um dos direitos concorrentes

poderá subsistir, como, por exemplo, no caso do direito de propriedade transmitido pelo mesmo

proprietárioadoiscompradoresdiferentes,casoemquesomenteumpoderáadquirirodireito.Podem

sernãoexcludentes,nahipótesedeambosdireitosconcorrentespoderemexistirjuridicamente,havendo,

entretanto, uma graduação entre eles, definida pelo registro, como, verbi gratia, no caso de duas

hipotecas.

Assim,ostítulosprotocoladoscujoregistroimplicaráacriaçãooutransmissãodeumdireitoreal

ouobrigacionalcomeficácia real têmpreferênciaem relaçãoaos títulosprotocoladosposteriormente

quepretendamtransmitiroucriardireitosquelhessejamcontraditórios.

Excepcionalmentenãodecorredaprenotaçãodireitodeprioridade,quandonãohouvernotítuloa

instituiçãodealgumdireitoquepossasercontraditórioaoutroquetenha,porventura,sidoprotocolado

posteriormente.Assim,porexemplo,ocorrecomaprenotaçãodeumaretificaçãoderegistro141.

A prenotação do pedido de usucapião gera direito de prioridade, isto é, prenotado o pedido de

usucapião, estará obstada a análise de qualquer título subsequentemente protocolado até a decisão,

positivaounegativa,dopedidodeusucapião?

Arespostapareceserpositiva.

Aocontráriodoqueocorrecomaretificaçãoderegistro,porexemplo,ondenãoháacriaçãoou

transmissãoouextinçãodealgumdireitoregistrado,masapenasaalteraçãodeelementosobjetivosou

subjetivosdoregistro,nausucapiãoextrajudicial,sedeferida,haveráacriaçãoeaextinçãodedireitos

registrados,oqueimpactaránaqualificaçãodeeventuaistítulossubsequentesqueversemsobredireitos

contraditórios.

Vale dizer, na usucapião extrajudicial está presente a potencialidade da existência de direitos

contraditórios,excludentesounão,oquenãoocorrenaretificaçãoderegistro,demodoqueparece-nos

haver a incidência da prioridade registral, de modo que, até a decisão da usucapião, os títulos

posteriormenteprotocoladosnãoserãoqualificados.Somenteoserãoapósoencerramentodaanálisedo

pedidodeusucapião.

6.1.5.2Autuação

Protocolado o pedido acompanhado dos documentos exigidos, fará o Registrador a autuação do

processo, tornando-os uma única peça documental, com termo de abertura, numeração e rubrica das

folhas.

Apartirdeentão,todasasintercorrênciasdeverãosercertificadasnoprocesso.

Assim, eventual notificação, publicação de editais, alguma diligência feita pelo Oficial, alguma

juntada de documento, eventual impugnação, enfim, todas as ocorrências deverão ser certificadas no

processo,atéfinaldecisão.

Aautuação,nestemomento,deacordocoma lei federal, será física, istoé, trata-sedeprocesso

físico,emborahajatendênciadequevenhaahaverautorizaçãoparaquesejadigital,oquedemandará

regramentoadministrativo.

6.1.5.3Primeiraqualificaçãoregistral

Protocolado o pedido e autuado, deverá o Oficial de Registro proceder à sua primeira análise

jurídica.

ORegistradorexerceapolíciajurídicadosatosquepubliciza,somentepodendopublicizarosque

se encontrem de acordo com o ordenamento jurídico. É o que determina o chamado princípio da

legalidaderegistral.

OOficialdeRegistrodeImóveiséogatekeeperdosdireitosreais,ouobrigacionaiscomeficácia

real,imobiliários.

AqualificaçãoregistraléomomentoemqueoRegistradoranalisaaconformidadedotítulocomo

ordenamentojurídico,aviabilidadejurídicadopedido.

ÉnesseprimeiromomentodequalificaçãoregistralqueoOficialverificaráseestãopreenchidos

osrequisitosdeadmissibilidadedausucapiãoextrajudicial,sehálegitimidadeativadequemrequer,se

o requerimento está acompanhado dos documentos obrigatórios, se estão provados os requisitos da

espéciedeprescriçãoaquisitivainvocada,seosrequisitosformaisregistraisgeraisestãopreenchidos

etc.

Assim, ao qualificar nesse primeiro momento o processo de usucapião extrajudicial, deverá o

Registrador verificar, em primeiro lugar, se estão presentes os requisitos formais para o pedido de

usucapião.

Verificará,assim,sehárequerimento,seelecontémaformaadequadaeseexplicitaefundamenta

adequadamenteopedidoeacausadepedir,sehárepresentaçãoporadvogadoesearepresentaçãoestá

em ordem, bem como se o requerimento está acompanhado pela documentação inicial mínima e

obrigatória– atanotarial, planta ememorial descritivo elaborada e assinadaporprofissional técnico

habilitado,acompanhadosdeARTouRRTquitadas,nasquaisestejamespecificadasasmatrículasdo

imóvel usucapiendo e dos confrontantes, bemcomo identificaçãodos titulares de direitos inscritos, e

conste a assinatura destes ou não constando se há requerimento para sua notificação, assinaturas

reconhecidas por Tabelião, certidões dos distribuidores da comarca de situação do imóvel e do

domicíliodorequerente,justotítuloseforocaso,edemaisdocumentoscomprobatóriosdosrequisitos

da espécie de usucapião invocada, se for o caso –, se há obediência à especialidade objetiva e

subjetiva,eàcontinuidadesubjetiva.

Em segundo lugar, analisará o Registrador se estão presentes os requisitos autorizadores da

aquisiçãododireitorealquesepretendeadquirirpelaespéciedeusucapiãoinvocada.

Fará o Oficial uma análise do conjunto probatório apresentado com o pedido inicial a fim de

formarsuaconvicçãoarespeitodeestarempresentes,ounão,oselementosconcretizadoresdosuporte

fáticodanormajurídicadaespéciedeusucapiãoinvocada.

Deverá haver aqui uma análise a fim de formar a convicção sobre existir, ou não, posse ad

usucapionem, pelo prazonecessário, composse qualificada quando for o caso, de existir justo título

quandoforocaso,dehaverboaféetc.

ORegistradorserá,aqui,oJuizextrajudicialdausucapião,devendoformarsuaconvicçãodiante

doconjuntoprobatório,comindependêncianostermosdoart.28daLein.8.935/94,demodoque,salvo

em caso de dolo ou culpa grave, não poderá ser o Registrador responsabilizado por sua decisão,

baseadaemsuaconvicçãofundamentadaformadaapartirdoconjuntodeprovasapresentadas.

EntendendooRegistradornãoestaremordemformalmenteopedido,outendoformadoconvicção

de que não houve aquisição pela usucapião, qualificará negativamente, negando o pedido e exarando

notadevolutiva,contraaqualcaberásuscitaçãodedúvidaparaoJuízocompetente142.

Assim ocorrerá se, por exemplo, a planta e omemorial descritivo não contiverem os requisitos

exigidos,comoaassinaturadoprofissionalhabilitado,v.g.,ousefaltaralgumadascertidõesexigidas,

ousenãohouveraatanotarial.

Estandoopedidoformalmenteemordem,eestandotambémmaterialmenteemordem,istoé,tendo

o Registrador formado sua convicção positivamente a respeito da existência de prova a respeito do

preenchimento dos requisitos materiais da aquisição imobiliária por usucapião, seguirá com o

procedimento, indo para a fase de análise da necessidade, ou não, de notificações de legitimados

passivoscertos(versubitem6.1.5.5).

Estando, entretanto, o pedido formalmente em ordem, de modo a permitir o seguimento do

procedimentodeusucapiãoextrajudicialregistral,mashavendoconvicçãoregistralnegativaarespeito

dos requisitosmateriais ensejadoresdaaquisiçãopelausucapiãopor entenderquehánecessidadede

maior produçãoprobatória, oRegistrador realizará ou solicitará diligências que entender necessárias

paraaprovadoalegado(veritem6.1.5.4).

6.1.5.4Realizaçãoousolicitaçãodediligências

ORegistradorImobiliáriodeveráanalisarasprovasacostadasaoprocedimentoextrajudicialcom

ointuitodeverificaraocorrência,ounão,dopreenchimentodosrequisitosmateriaisdaaquisiçãoda

propriedadeimobiliáriapelausucapião.

TendooOficialdeRegistrodeImóveis,naprimeiraqualificaçãojurídicadopedidodeusucapião

levadaacabo,chegadoaumaqualificaçãoformalpositiva,masaumaqualificaçãomaterialnegativa–

nãoporqueentendaestarprovadoquenãohouveaaquisiçãopelausucapião,masporqueentendanão

estarprovadoquehouve,equeépossívelquevenhaa serprovadoquehouve,ouque,aomenos,há

necessidadedeanálisedemaismeiosdeprova–,realizaráelediligênciascomointuitodeproduziras

provasqueentendanecessárias,ousolicitaráaorequerentequeasrealize.

Caso o Oficial, na primeira etapa qualificadora, tenha provas conclusivas de que não houve o

preenchimento dos requisitos materiais da usucapião, recusará o pedido motivadamente, cabendo

suscitaçãodedúvidanostermosdoart.198daLRP.

Casotenhaprovasconclusivasdehouveaaquisiçãododireitorealimobiliáriopelausucapião,não

haverá a necessidade de realizar ou solicitar diligências complementares, pulando esta etapa do

procedimentoeindodiretamenteparaaetapaseguinte(item6.1.5.5).

ArealizaçãoouasolicitaçãodediligênciasterácabimentoquandooRegistradorImobiliárionão

temprovas conclusivas a respeito da ocorrênciamaterial da aquisição pela usucapião, não podendo,

portanto,excluirnemafirmarasuaocorrênciasemmaisprovas,casoemquepoderárealizardiligências

comointuitodepromovertaisprovas,oupoderásolicitarqueorequerenteaspromova.

Havendo necessidade de aumentar o conjunto probatório, poderá o Registrador realizar as

diligênciasnecessáriasparatanto,sepossívelfor,ousolicitaraorequerentequeasrealize,sobpenade,

senãoasrealizar,nãoprovaroalegadoeverseupedidonegado.

Foi muito salutar a previsão legal desta possibilidade, na medida em que nas espécies mais

complexas de usucapião, quando hámais requisitos do que amera posse ad usucapionem por certo

prazo, ou mesmo em espécies mais simples, quando apenas haja aqueles dois requisitos, haverá

situações emque a provadocumental pura não servirá para demonstrar implementaçãoda usucapião,

sendonecessárioaoOficialteroutrasespéciesdeprovas,ouaindasolicitarmaisdocumentos,afimde

formarsuaconvicção.

Issonãopoderiaserobtidopormeiodeatanotarial,porquese tratadesucessãodeatos,deum

processo,portanto,osquaisnãoseriamimplementáveisemtodasuaplenitudeporatanotarial.Haveria,

nesse caso, atos “extra oficiais” porque não haveria autuação nem certificação, havendo apenas a

narrativadosfatospercebidos,sendoaataum“resumo”doquefoifeito,semfundamentaçãodoporque

foi feito,muitomenos juízodevalor a respeitodaocorrência,ounão,da concreçãodaaquisiçãodo

direitopelausucapião.

Nãoparecequesejaamelhorsoluçãoemmatériaqueemsipodenãosernamaiorpartedoscasos

complexa,mascujacomprovaçãonãoésimplesdeser feitapormeraprovadocumental,semperícia,

semcontraditório, semoitivade testemunhas, semvistoriadacoisaetc., istoé, semumasucessãode

atosdecolheitadeprovasedecisõescommínimofundamentoarespeitodesuanecessidade.

Estacomprovaçãonãopoderiaserobtidapormeiodeatanotarial,pornãocomportar,comoseviu,

acaptaçãodeumprocessoadministrativo,oqueoreconhecimentodausucapiãoexige.Somenteseria

possível pensar emutilizaçãode ata notarial, aqui, se fosse atribuída à declaraçãoda parte – a qual

seriacaptadapelaata–umpoderquaseautorizadordoseuprópriodireito,semcontraditório,nosentido

de que a parte declararia aoNotário ter havido os requisitos da usucapião, apresentaria provas que

corroboremtalsituação,eadquirisse,assim,odireito.

Ou tal ata seguiria para oRegistro de Imóveis, onde seria iniciado umprocesso administrativo,

para,meramente,darpossibilidadeaterceirosinteressadosdeconfrontaropedidofeito.

Efetivamente,talsolução,quenãofoipornósadotada,nãoéatecnicamentemaisadequada.

Se se pretende extrajudicializar o reconhecimento da aquisição de direitos pela usucapião, há a

necessidadedeserinstauradoumprocessoadministrativoondesejamcolhidasasprovasnecessárias–

ata notarial e outras provas que se façamnecessárias – para formar a convicçãode quemdecidirá o

pedido,demaneiraminimamentefundamentada.

Tal processo somente poderia ser conduzido pelo Oficial de Registro de Imóveis, que é o

profissionaldoDireitoquetemoscaracteresfuncionaisquepermitemtalcondução,e,felizmente,andou

bemo legisladorbrasileiroaoacolher talentendimento,aocontráriodoque,atecnicamenteemnosso

sentir,fezolegisladorportuguêsouperuano.

SejamasdiligênciasfeitaspelopróprioOficial,porsiouporseusprepostos,sejamelasfeitaspelo

requerente,asdespesasdecorrentesdasdiligências,sehouver,serãosuportadaspelorequerente,queéo

interessadonaproduçãoprobatória.

Sendo a prova necessária possível de ser produzida tanto por diligência do Oficial quanto do

requerente,seráopçãodoOficialrealizaradiligênciaousolicitaraorequerentequearealize.

Otermodiligência,aqui,deveserinterpretadoemseusentidolato,comaconotaçãodequalquer

açãovoltadaparaaproduçãodeprovanoprocessoadministrativoregistraldeusucapião.

Qualquer meio de prova admitido em direito poderá ser solicitado pelo Oficial se entender

importanteparaodeslindedaquestão.

Assim,poderá,porexemplo,sersolicitadaaoitivadeumatestemunha–quepodeserouvidapelo

OficialoupodeprestardeclaraçõesaumTabeliãoquelavraráatanotarial–oudoprópriousucapiente,

aapresentaçãodealgumdocumento,aapresentaçãodealgumtrabalhotécnico,avistoriadacoisaetc.

Embora somente provas documentais acompanhem o pedido inicial (ata notarial e demais

documentos), havendo necessidade, poderá o Registrador solicitar a produção de qualquer meio de

prova admitida emDireito, ainda que não documental, pois, como no processo comum de usucapião

extrajudicial registral há uma cognição ampla, na qual oRegistrador precisa formar sua convicção a

respeitodeterhavidoounãoopreenchimentodosrequisitosdausucapião,poderáelesolicitarqualquer

meiodeprovaafimdechegaraessaconvicção,semoquenãopoderiadecidir.

Obviamente,queatuandooOficialderegistronaesferaadministrativa,apenaspoderásolicitara

produçãodasprovasqueentendernecessárias,ouproduzi-lassepossívelfor,masnãopoderáproduzi-

lascompulsoriamente,pornãoterpoderdepolícia,ateordoquetemoJuiz.

Dessaforma,se,porexemplo,faz-senecessáriaaoitivadealgumapessoaquetenhainformações

essenciais sobre a qualidade da posse exercida pelo requerente, não poderá oRegistrador obrigar a

pessoaadepor,conduzindo-a“debaixodevara”.SomenteoJuiztemtalpoder.

HavendonecessidadedaproduçãodealgumaprovaqueoRegistradornãopossaproduzir,enãoa

produzindoorequerenteemprazorazoávelfixadopeloOficial,esteindeferiráopedidopornãotersido

provadaaocorrênciadaaquisiçãopelausucapião.

NãoháprazoassinaladonaleiparaaproduçãodasprovassolicitadaspeloRegistrador,demodo

que deve o Oficial fixar prazo razoável para tanto, podendo o requerente solicitar mais prazo

justificadamente.

Da decisão do Registrador que solicita alguma diligência não cabe recurso administrativo.

Todavia,nãoconcordandoapartecomaexigênciadeproduçãodeprovaenãoaproduzindonoprazo

fixadopeloOficial,enegandooOficialopedidodeusucapiãoporfaltadeprovasdiantedoocorrido,

caberáasuscitaçãodedúvidaaoMM.Juízocompetente.

ORegistradordeverásolicitarourealizarasprovasnecessáriasparaaformaçãodasuaconvicção.

Tendo-aformado,deverádecidir,positivaounegativamente.

Apósaproduçãodasprovascomplementaresnecessárias,oOficialdeRegistroprocederáauma

nova qualificação jurídica, onde analisará o mérito da usucapião a fim de formar sua convicção e

decidirpelaacolhida,ounão,dopedido.

ProduzidasasprovasqueoRegistradorentendernecessárias,etendoeledecididonegativamente,

deverárecusaropedidomotivadamente.Tendodecididopositivamente,seguiráoprocessooseucurso.

Não se tendo produzido as provas por desídia ou desconformidade da parte requerente, ou não

havendo mais provas a produzir, mas não restando provada a aquisição pela usucapião, rejeitará o

Oficialopedidomotivadamente.

6.1.5.5Notificaçãodelegitimadospassivoscertos

Tendohavidoqualificaçãopositiva,comousemnecessidadedediligênciascomplementares,faráo

Oficialanotificaçãodoslegitimadospassivoscertosquenãotenhamanuídoespontaneamentenaplanta

acostadaaorequerimentoinicial.

Como vimos, todos os titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel

usucapiendo, bem como nasmatrículas dos imóveis confrontantes com aquele, além do possuidorad

usucapionem,deverãoconcordarcomopedidodeusucapiãoextrajudicial,semoqualnãopoderáser

atendidoopedido.

Sejamosdireitosinscritosreaisouobrigacionaiscomeficáciareal,osseustitularesdeverãoanuir

comopedidodeusucapião, pois, tratando-sede aquisiçãoorigináriadodireito real, põe em riscoo

direito daqueles, que não podem perder seus direitos sem sua anuência, ou sem um julgamento com

direitoaocontraditório,noqualseapliquealgumacausalegaldeextinçãodoseudireito.

Damesmaforma,opossuidoradquirente,senãofororequerente,deverátambémconcordarcom

pedidoquelheatribuirádeformaorigináriaodireitorealusucapido.

Nãohavendonaplantaaanuênciadealgumdoslegitimadospassivos,deveráorequerentesolicitar

a sua notificação pelo Oficial de Registro de Imóveis, informando o endereço no qual será feita a

notificação.

Éônusdorequerentesolicitaranotificação,porforçadoprincípioregistraldainstância,bemcomo

informaroendereçodonotificando.

Havendoo requerimento,eestandoformalmenteemordem,oOficialnotificaráapessoaparase

manifestaracercadopedidodeusucapiãonoprazode15diasacontardorecebimentodanotificação.

Deveráacompanharanotificaçãoosdocumentosquepermitamaonotificandoconheceropedido

feitoeanalisaroobjetodopedido, istoé,devesaberoquesepedee sobqualalegação,bemcomo

verificarotrabalhotécnicoquedescreveoimóveleodireitoobjetadopelopedidodeusucapião.

Dessaforma,anotificaçãodeveráseracompanhada,nomínimo,decópiadorequerimentoinicial,

bemcomodaplantaememorialdescritivoedemaisdocumentosqueinstruíramapeçavestibular.

O notificando, tendo dúvidas, poderá dirigir-se ao Registro Imobiliário e verificar o processo

administrativo,afimdemelhoranalisaropedidofeitoeasprovasproduzidas,tendo,assim,melhores

elementosparamanifestar-se.

Anotificaçãoserá semprepessoal,devendoserentregueaopróprionotificandoouaprocurador

compoderesbastantes,ou,emcasodepessoacoletiva,aoseupresentanteourepresentante.

Sendoumaempresaanotificanda,nãopoderáanotificaçãoserentreguenarecepção,porexemplo.

ÉaoOficialdeRegistrodeImóveisaquemcabefazeranotificação,porsiouporseusprepostos

autorizados.

Paratanto,poderáoOficialrealizarsuaestruturadeprepostos,fazê-laporsipróprio,oupormeio

decorreio,porARemmãospróprias.

Pode ainda, apesar de o art. 216-A não especificar, a notificação ser feitamediante Oficial de

RegistrodeTítuloseDocumentos,porprovocaçãodoOficialdeRegistrodeImóveis,namedidaemque

háprevisãodetalformadenotificaçãonaLRP,sendoelapessoal,e,portanto,passíveldeserutilizada

peloRegistradorImobiliário.

AformaqueoOficialdoRegistrodeImóveisutilizaráparaefetuaranotificaçãoéescolhasua,com

vistasàorganizaçãodoserviçoeàefetividadedasnotificações.Deveescolher,nãoporcapricho,mas

emrazãodaefetividadenoalcancedoquesepretende,queéanotificaçãocomêxito.

Não há possibilidade de notificação por edital em hipótese alguma no que diz respeito a

legitimadospassivoscertos.

Assim,estandoonotificandoemlocalincertoenãosabido,porexemplo,ouocultando-separanão

receber a notificação, não poderá a notificação ser feita por edital, devendo ser, em tais hipóteses,

denegadoopedidodeusucapiãoextrajudicial,oqualsomentepoderáseratingidonaviajudicial.

Asdespesascomanotificaçãocorremacargodaparteinteressada.Assim,oscustosdenotificação

peloRegistroImobiliário,porRegistrodeTítuloseDocumentos,ouporcorreio,serãosuportadospelo

requerentedausucapião.

Recebida a notificação, noprazo legal de15dias, poderáonotificado concordar comopedido

feito,impugnaropedido,ousilenciar.

Noprimeirocaso,deconcordância, seguiráoseucursoausucapiãoextrajudicial,namedidaem

quecontinuaelasendoamigável,nãohavendolitígio.

Nocasodehaverimpugnação,oRegistradodeveráencaminharoprocessoaoJuízocompetente,o

queserámaisbemanalisadonoitem6.1.5.8abaixo.

Silenciando o notificado, entender-se-á que impugnou ele o pedido, e não que concordou, por

expressadisposição legal (art.216-A,§2º,daLRP),aqualébastantecriticável, e,parece-nos, será

causadegrande faltade êxitodavia extrajudicial registral deusucapião, comoqueperdem todos–

partesinteressadas,PoderJudiciário,etc.

Omaisadequadoseriaqueosilênciofizessepresumiraconcordância,pois,seapessoanãoteve

interesseemimpugnar,nãopareceseromelhorcaminhopresumir,justamente,quequisimpugnar.Não

pareceserestaavontademanifestadaatravésdosilêncio,napresenteespécie.

Osilênciodonotificadodeveriajogarafavordorequerente.Seriamaisadequadoemaisconcorde

comosparâmetrosdoordenamentojurídico,emqueaboa-féobjetivaeaconfiançasão,ouaomenos

devemser,pilarescentraisdeumEstadoDemocráticodeDireito.

Amanifestaçãoexpressa,favoráveloucontrariamenteaopedidodorequerente,poderáserfeitapor

escritoeentreguenoRegistroImobiliário,hipóteseemqueserájuntadanoprocesso,oupoderáserfeita

verbalmentenopróprioRegistro,casoemqueserátomadaatermonopróprioprocesso.

Apesardeorequerimentodausucapiãosomentepoderserfeitomedianteadvogado,omesmonão

ocorrecomamanifestaçãoprovocadapelanotificação,sejaelapositiva,nosentidodeconcordância,

sejaelanegativa,nosentidodeimpugnar-seopedido.

Qualquer que seja a manifestação da parte notificada, poderá sê-la pessoalmente, sem a

necessidadedefazer-serepresentarporadvogado.

Aleinãoexigetalrepresentação,e,emRegistroImobiliário,aregraéadequeojuspostulandi

nãoéprivativodeadvogado,demodoqueasexceçõesdevemserfeitasexpressamentepelalei,ealei

excepcionouaregraapenasnoquetocaaorequerimentoqueinstauraoprocedimentoextrajudicial.

Não é sem razão que no caso demanifestação do notificado não se exigiu a representação por

advogado, pois, ou haverá a concordância, e o processo seguirá seu curso amigavelmente, ou haverá

impugnação, e o processo será remetido a Juízo, em que seguirá o rito comum, havendo então a

necessidadederepresentaçãoporadvogado.

ORegistradornãojulgaráeventuallitígioqueseformar.EnviaráoprocessoaoJuízocompetente

paraquejulgue,demodoquenãohárazãoparaqueaimpugnaçãosejafeitamedianterepresentaçãode

advogado.Abatalhatécnica,sehouver,correráemJuízo.

ORegistradornãojulgaaimpugnação.Havendo-a,remeteráosautosparaoJuízocompetente.

No atual estado da legislação, em que o silêncio faz presumir a impugnação, parece não haver

espaçoparaalgumainterpretaçãomaismaleável,nosentidodepermitiraoOficialdeRegistrodescartar

asimpugnaçõesinfundadas,quenãoapresentemelementosjuridicamenterelevantesparafundamentara

impugnação,ateordoqueocorreunoprocessoderetificaçãoderegistro143.

6.1.5.6CientificaçãodoMunicípio,doEstadoouDistritoFederaledaUnião

Tendohavido qualificação registral positiva, tanto formal quantomaterial, tenha havido, ou não,

necessidade de produção complementar de diligências, além da notificação pessoal dos legitimados

passivosquenãoderamexpressaevoluntariamenteoseuassentimento,deveráoOficialdeRegistrode

Imóveisprocedertambémànotificaçãodosentesfederados.

O Registrador deverá dar ciência do pedido de usucapião aoMunicípio, ao Estado ouDistrito

Federal,conformeocaso,eàUnião.

Valeaquitudooquefoiacimaditoemrelaçãoànotificaçãodoslegitimadospassivoscertos,com

exceçãonoque tocaànecessidadedepedidoexpressoe indicaçãodeendereço,umavezquedeverá

havertalnotificaçãoemtodososcasos,edeveráoRegistradorterciênciadosendereçosdenotificação

dosentesfederados,bemcomonoquedizrespeitoaoefeitojurídicoproduzidopelosilêncioduranteo

prazode15diasapósanotificação,que,nestecaso,implicaráanuência,enãoimpugnação.

Namedidaemquehádeterminaçãolegalparaquehaja,emtodososcasos,anotificaçãodosentes

federados,nãohánecessidadedequeorequerentesolicitetalnotificação.ORegistradoragirádeofício,

emcumprimentododitamelegal(art.216-A,§3º,daLRP).

Oprazoparaaimpugnaçãodausucapião,nessecaso,étambémde15diasacontardorecebimento

danotificação.

Anotificaçãoaqui tambémpoderá ser feitapeloOficialdeRegistrodeTítuloseDocumentos, a

pedidodoOficial deRegistro de Imóveis, porém, neste caso, nãohá necessidadede uma construção

hermenêuticamaisapuradaparasechegaratalconclusão,considerando-sequeháexpressadisposição

legalarespeito,insculpidano§3ºdoart.216-AdaLRP.

Faz-senecessáriatalciêncianamedidaemqueosbenspúblicosnãosãousucapíveis,devendoos

entes federadosparticiparemdoprocessodeusucapião,a fimdepoderemverificarsehá tentativade

usucapirbempúblico,tendo,destaforma,aoportunidadedeimpugnaropedido.

Assim,ointuitonessanotificaçãoéodedarciênciaaosentesfederados,dando-lhesoportunidade

dedemonstrar interessenoprocesso, concordandocomopedidoou impugnando-o,diferentementedo

queocorrenanotificaçãodoslegitimadospassivoscertos,emqueointuitonãoéodedarciência,maso

deobterassentimento.

Portalrazão,emboranadaestejaditoarespeitonoart.216-AdaLRP,osilênciodoentepúblico

noprazoparamanifestação,apósrecebidaanotificação,implicarádesinteressetácito,nãoobstandoo

seguimento do procedimento. Não implicará impugnação tácita, solução legal dada no caso de

notificaçãodoslegitimadospassivoscertos.

Mantendo-se silente o ente público pelo prazo de 15 dias, será presumido o desinteresse no

processo,ouaconcordância,masjamaisadiscordância.

Cumpre lembrar que, por se tratar de procedimento administrativo, no qual o procedimento

processual não é rígido da mesma forma que o é se judicial, não há preclusão da possibilidade de

impugnar,oudeassentir,apesardoprazolegalestabelecido.

TalprazotemmaisosignificadodeseroprazopeloqualdeveráoOficialdeRegistroesperaruma

resposta sem seguir com o procedimento, do que o de ser um prazo rígido após o qual preclui a

possibilidadedemanifestação.

Até o momento da decisão do Registrador, seja ela positiva ou negativa, poderá ser dado o

assentimento ou ser impugnado o pedido. E esta regra vale não apenas para a notificação dos entes

federadosmasparaqualquernotificaçãooumanifestaçãovoluntária.

6.1.5.7Publicaçãodeedital

Oslegitimadospassivoscertosdeverãodarseuassentimentoaopedidoextrajudicial registralde

usucapião voluntariamente ou após seremnotificados peloOficial deRegistro, devendo, neste último

caso,havernotificaçãopessoal,jáquesãocertasaspessoas.

Há, porém, como vimos, os legitimados passivos incertos, que são as pessoas que possam

eventualmente ter algum direito afetado pelo acatamento do pedido de usucapião, mas que não são,

inicialmente,conhecidasouidentificadas.

Por tal razão, haverá a necessidade de, em todo procedimento extrajudicial de usucapião, ser

promovida pelo Registrador a publicação de edital em jornal de grande circulação, para que tais

legitimadospassivosincertos,istoé,paraqueeventuaisterceirosinteressadosnoprocessopossamdele

tomarconhecimentoearespeitodelemanifestarem-senoprazode15diasapósapublicaçãodoedital.

A lei não estabelece a necessidade demais de uma publicação, demodo que, parece-nos, uma

publicaçãosóbasta.

O§4ºdoart.216-AdaLRPestabelecequeoeditaldeveráserpublicado“em jornaldegrande

circulação,ondehouver”.

Tal dicção poderá levar ao equivocado entendimento de que somente haverá a necessidade de

publicaçãodeeditalnasComarcasondehouverjornaldegrandecirculação,oquenãoécorreto.

Na medida em que o edital é uma necessidade jurídica presente em todos os processos de

usucapião,comofimdeatingiraeventuais terceiros interessados,valedizer,aeventuais legitimados

passivosincertos,elejamaispoderáserdispensado.

Nas Comarcas onde eventualmente não houver jornal de grande circulação, deverá haver a

publicaçãoemjornaldegrandepublicaçãodeComarcavizinha,queatinjaos leitoresdaComarcado

imóvelusucapiendo,ouemjornaldealcanceestadual.

Embora caiba ao Oficial providenciar a publicação do edital, é ao requerente que caberá o

pagamentodasdespesasdecorrentesdetalpublicação.

Passadooprazode15diasacontardapublicaçãosemquetenhahavidoimpugnação,presumir-se-

á a anuência, e seguirá o processo. Em tal caso, presumir-se-á que, ou não há legitimados passivos

incertos,ouoshámashátambémassentimentotácitoparaoreconhecimentoextrajudicialdaaquisição

pelausucapião.

Oedital,conformejádito,somenteseráutilizadoparaalcançaroslegitimadospassivosincertos.

Os legitimados passivos certos jamais poderão ser notificados por edital. Ou se os notifica

pessoalmente,oudãoseuassentimentosemnecessidadedenotificação,ouopedidodeveráserrecusado

naviaadministrativa,devendoserfeitonaesferajudicial.

6.1.5.8Qualificaçãoregistralfinal

Encerrado o procedimento, com as etapas acima, deverá o Registrador Imobiliário realizar a

derradeiraqualificaçãojurídicadopedido,verificandoseécasodeacatamentodopedidoerealização

doregistrodeusucapião,denegativadopedidoerealizaçãodenotadevolutiva,ouseécasoderemessa

dosautosaoMM.Juízocompetente.

Estandoopedidoformalematerialmenteemordem,istoé,tendohavidoprovadopreenchimento

dosrequisitosdaaquisiçãododireitorealimobiliáriopelausucapião,eestandooprocessoformalmente

emordem,por teremsido apresentadososdocumentosmínimos exigidospor lei, pela formaexigida,

tendohavidoasnotificaçõesnecessáriasesendoelasexitosas,comapublicaçãodoedital,semquehaja

impugnaçãodopedidoporalgumlegitimadopassivocertoouincertoouporalgumentepúblico,deverá

oOficialaceitaropedido,justificandodemaneirasucinta,eprocedendoaoatoderegistro.

Nãoestandoopedidoemordem,sejaporalgumproblemadecunhoformal,sejadecunhomaterial,

deveráoOficialrejeitaropedido,justificandosucintamentesuarecusa,eelaborandonotadevolutiva,

contraaqualcaberásuscitaçãodedúvidanostermosdosarts.216-A,§7º,e198daLRP.

Apesar de ter qualificado o pedido após a produção das diligências feitas ou solicitadas, e ter

entendidoqueestavaprovadaaocorrênciamaterialdausucapião,quandoentãodecidiuseguircomo

processo,nadaobstaqueoRegistradorrevejasuadecisão,seentender,comfundamentojurídicodeque

assimdevaproceder,eisqueoprocessoaindanãochegouaofim,enãohápreclusãooucoisajulgada

dasdecisõesadministrativastomadasnocursodoprocesso,asquaispodemserrevistas,seforocaso,

atéadecisãofinal,aqual,porsuavez,comotambémnãotransitaemjulgado,senegativa,poderáser

revistaemnovareformulaçãodopedido.

Poroutrolado,seperceberoRegistradorImobiliárioqueháalgumvícioformalnãosanado,como,

porexemplo,afaltadenotificaçãodeumlegitimadopassivocertopordesídiadaparte,ouafaltade

produçãode algumaprova solicitada,pelamesma razão, rejeitaráoOficialopedido, fundamentando

sucintamenteeelaborandonotadevolutiva,daqualcaberá,conformedito,asuscitaçãodedúvida.Aqui

tambémcaberevisãojustificadadeeventualdecisãopretérita.

Por fim, tendo havido impugnação de algum dos notificados, seja legitimado passivo certo ou

incerto,sejaentepúblico,deveráoOficialdeRegistrodeImóveisencerraroprocessoadministrativoe

remeterosautosparaoJuízocompetentedaComarcadasituaçãodoimóvel,nostermosdoart.216-A,§

10,daLRP.

Acompetênciaserá,ordinariamente,daJustiçaEstadualcomumdoforodasituaçãodoimóvel,nos

termosdoart.47doNCPC144.

Todavia,noscasosemquehajaimpugnaçãodaUnião,deentidadeautárquicasua,oudeempresa

públicafederal,porentenderhavertentativadeusucapiãodeimóveldesuapropriedade,passaráelaa

integrar o polo passivo do processo, deslocando a competência da Justiça Estadual comum para a

JustiçaFederalcomumdaComarcadasituaçãodoimóvel(art.109,I,daConstituiçãoFederal).

Para que haja o deslocamento da competência, não basta que haja vontade da União, de sua

entidadeautárquicaoudaempresapúblicafederal,medianteumaimpugnaçãoquenãodemonstrehaver

realmente interessenodeslindedo feito145.Faz-senecessárioquehaja real interessede taispessoas,

devidamentecomprovado,conformetemdecididooSTJ146.

AquestãoestápacificadanaSúmulan.150doSTJ:“CompeteàJustiçaFederaldecidir sobrea

existência de interesse jurídico que justifique a presença, no processo, daUnião, suas autarquias ou

empresaspúblicas”.

Todavia,nãocabeaoRegistradorfazertalanálise,devendoencaminharoprocessoparaaJustiça

Federalcomumsehouver impugnaçãodaUnião,autarquiasua,ouempresapúblicafederal,doquese

presumehaverjurídicointeresseseu147.CaberáaoMM.JuízoFederal,casoentendanãohaverdefato

interessedaUnião,remeterosautosparaaJustiçaEstadualcomum.

No caso de usucapião que verse sobre antigo aldeamento indígena, entendeu o STJ haver

competênciadaJustiçaEstadual,porfaltaràUniãointeressejurídiconaação148.

Nesse caso, o processo deverá seguir judicialmente pelo procedimento comum, que é o

procedimentoaserseguidonosprocessosdeusucapiãodeacordocomoNCPC,devendoorequerente,

agoraautor,emendarainicialparaadequá-laaosrequisitosprocessuaisdapetiçãoinicial.

6.1.6Análiseprobatória

OprocedimentocomumextrajudicialregistralépresididoedecididopeloOficialdeRegistrode

Imóveis.

OOficialdevereceberasprovasapresentadasarespeitodaalegadaocorrênciadaaquisiçãodo

direitorealimobiliáriopelausucapiãoeanalisarseháprovassuficientesparaformarsuaconvicçãoou

senecessitademaisprovas,asquaisdeveráproduzirousolicitarqueseproduza.

Afinal,havendoprovassuficientes,ounãoashavendoporquenãosãopossíveisdeproduzir,ou

porqueaparteinteressadanãoasproduziuapesardesolicitadasepossíveis,deverádecidir,positivaou

negativamente,opedidofeito.

Trata-sedecogniçãoprofunda,apesardeextrajudicial,naqualoOficialdeveentrarnoméritoda

questão, além dos aspectos formais, isto é, além de verificar se há o preenchimento dos requisitos

formais do processo administrativo, bem como das normas registrais, deverá o Oficial verificar se

houveaocorrênciadosrequisitosmateriaisparaaaquisiçãododireitorealimobiliáriopelausucapião.

Há,comosedisse,umacogniçãoamplaeprofunda,apesardeextrajudicial.

Trata-sedesituaçãodiversadaqueocorreemoutrosprocessosadministrativosregistrais,comoo

de retificação de registro ou mesmo da usucapião registral decorrente da Lei n. 11.977/2009, por

exemplo,emqueacogniçãoérasaelimitadaaaspectosformais,ou,quandomuito,aaspectosmateriais

verificáveisobjetivamente.

Na usucapião extrajudicial registral comum, a cognição é profunda, indo além dos elementos

formais, e ingressando nos aspectos materiais, os quais não são, muitas vezes, verificáveis

objetivamente,erequeremumaanáliseatentaecasuísticadoRegistrador.

Háumverdadeirojuízoregistral.

Noprocessoadministrativoderetificaçãoderegistro,previstonoart.213daLRP,hámeramente

umaanáliseformalarespeitodapossibilidadedaretificaçãosolicitada,bemcomoumaanálisematerial

superficial e objetiva, no sentido de verificar se, pelos elementos documentais apresentados, não há

demonstraçãodequesetrataderetificaçãoextramuros,istoé,senãosetratadehipótesesdeaquisição

dapropriedadeemlugarderetificaçãoderegistro,casoemquedeveráhaveraimplementaçãopelavia

adequada,adependerdequalaespéciedeaquisição.

Assim,sendo,limitaráoOficialsuaatuação,primeiro,aaspectosformais,como,porexemplo,se

hálocalizaçãodamatrículaoutranscriçãodoimóvelretificando,seaplantaeomemorialpreenchemos

requisitosnecessáriosparaproporcionararetificação,seháadequaçãodopedidoàsnormasregistrais,

v.g., da especialidade etc., e, segundo, se há na documentação apresentada, ou nos documentos

arquivados no Registro Imobiliário, elementos objetivos que indiquem não se tratar de hipótese de

retificaçãoderegistro,massimdeaquisiçãodedireito,istoé,dehipótesedachamadaretificaçãoextra

muros, aqual, emverdade,nãoé retificação,massimaquisiçãodepropriedade, sendopoishipótese

materialmentediversa,eaqualdeveráseguiroritoadequado,adependerdaformaaquisitiva.

OmesmoocorrenoreconhecimentodaaquisiçãopelausucapiãoprevistanaLein.11.977/2009,a

qualseráabaixomaisbemexaminada.

Trata-se daqueles casos de regularização de parcelamento clandestino ou irregular em que o

Município,apósoregistrodaregularização,forneceaospossuidoresdoslotesumtítulodeconcessãode

posse,oqualpodeserlevadoaoRegistroImobiliário.

Umavezinscritotaltítulodeconcessãodepossenamatrículadoloteemquestão,passadoprazo

suficiente para o reconhecimento da aquisição pela usucapião, poderá a parte interessada requerer a

conversãodaposseempropriedade.

Ao receber o pedido, o Registrador deverá analisar se estão presentes os requisitos formais

autorizadoresdopedido,emespecialosconstantesdoart.60daLein.11.977/2009,bemcomoseestão

presentes os requisitos materiais, porém, no que toca a estes últimos, novamente há uma cognição

superficial,decorrentedeelementosobjetivosconstantesdoatoregistral.

A posse anterior ao registro é desprezada neste caso, demodo que a ocorrência dos elementos

autorizadores da aquisição pela propriedade pela usucapião, exceto o prazo, decorrem do próprio

registro.Deledecorrem,semquehajanecessidadedequeoOficial façaalgumaanálisea respeito,a

posseadusucapionem,eventualjustotítuloeboa-fénecessáriosetc.

ORegistradorsomentedeveráverificarsehouve,ounão,adecorrêncianecessáriadetempoapóso

registro:5anos,casooimóveltenhaaté250metrosquadradosdeárea,ou,emcasodeultrapassaresta

área,oprazoquedeterminaraespécieaplicáveldeusucapião.

Bastante diversa é a situaçãonoprocesso extrajudicial registral comumdeusucapião, noqual a

cognição,comosedisse,ématerialmenteprofunda.

Como deverá haver a análise do preenchimento dos requisitos materiais autorizadores da

usucapião,osquaistiveram,ounão,suaocorrênciaemmomentopré-registral,asituaçãoémuitodiversa

daquela prevista naLei n. 11.977/2009, emque os requisitosmateriais – exceto o tempode posse –

decorremdopróprioatoregistral,porquesedesprezaaposseanterioraele.

No procedimento comum, deverá haver, primeiramente, a análise formal, como em qualquer

procedimentoregistral.

Nestepontodeveráserverificadaaocorrênciadosrequisitosdeformaprevistosnoart.216-Ae

demaisartigosdaLRP,e,estandoopedido formalmenteemordem,deveráoRegistradorefetuaruma

profundaanálisearespeitodosrequisitosmateriaisensejadoresdaaquisiçãopelausucapião.

Trata-se de tarefa complexa, por vezes, de ser realizada, mesmo na esfera judicial, e esta

complexidade aumenta quando efetivada na esfera administrativa, na qual não há o contraditório

processual com amesma extensão que há no âmbito judicial, não há proteção da coisa julgada, e a

responsabilidadeprofissionalésensivelmentemaisgrave.

Terá oRegistrador que analisar a qualidade da posse: trata-se de possead usucapionem ouad

interdicta?

Nesse último caso, como é cediço, embora haja direito à tutela possessória, não conduz ela à

aquisiçãoorigináriadealgumdireitoreal,demodoquedeveoRegistradorrechaçaropedido.

Trata-se de análise delicada, que requer verificação atenta das provas apresentadas e,

eventualmente,aproduçãodealgumaprovamaisparaesclareceralgumpontodedúvida.

Sendo a posse ad usucapionem, deverá o Oficial de Registro analisar se estão presentes os

requisitos materiais autorizadores da espécie de usucapião invocada pela parte, isto é, se há o

preenchimento do suporte fático da norma jurídica da prescrição aquisitiva invocada, os quais

analisamosemmomentooportuno,acima.

Nem sempre é fácil verificar se a posse foi mansa e pacífica, na medida em que há situações

controversas,como,porexemplo,seaoposiçãohádeserjudicial.Parece-nosquenão,queaoposição

extrajudicialésuficienteparaafastarapossemansaepacífica149,porémháautoresqueentendemque

somenteaoposiçãojudicialéquetemessaforça150.

A continuidade da posse pode ser também elemento que nem sempre é fácil de constatar, como

ocorre, por exemplo, naqueles casos em que a pessoa não mais vive no imóvel usucapiendo, mas

continuatendosuaposseporquecontinuadando-lhedestinaçãoeconômicaadequada.

Verificar qual direito foi adquirido pela usucapião é por vezes também tarefa extremamente

complexa, porque implicará verificar qual imagem de direito foi refletida pela posse, qual direito é

externadopelapossetida,oquenemsempreéfácildeperceber,devendooRegistradorestaratentopara

eventualprovaqueconfirmeoucontrarieoalegadopelaparte.Trata-sedequestãobastantesutil,que

requerexameacuradoedifícil.

Assim,porexemplo,seapartealegaqueadquiriuapropriedade,masoconjuntoprobatórioindica

que,emverdade,aquelaposserefletiaumdireitodeservidãodepassagem,deveopedidosernegado.

Apossequalificadarequernomaisdasvezestambémumaatençãoespecial,porqueprecisarestar

provada,umavezquedeladecorremcertosbenefícios,como,porexemplo,nocasodaposse-trabalho

doart.1.238,parágrafoúnico,doCódigoCivil.

Mesmooprazo,requisitomaiselementardausucapião,podeapresentarcomplexidadenamedida

emquepodenãotercomeçadoacorrernadataindicada,oupodetersidointerrompido,porexemplo,o

queexigeumconjuntoprobatóriorobustoafimdequepossaseravaliado.

Pelo fato de se ter estabelecido um procedimento especial que permite a análise dos elementos

essenciais formadores do suporte fático de qualquer espécie de usucapião, em qualquer situação

possessória,paraaquisiçãodequalquerdireitorealusucapível,háanecessidadedequehajaporparte

doOficialdeRegistroumacogniçãoprofundaquepermitaanalisarseocorreu,ounão,aaquisiçãodo

direitoapontadopelaespéciedeusucapiãoinvocada,afimdeatender,ounão,aopedidoderegistro,ao

mesmotempoquepodenãohaverlimitaçãoquantoàespéciedeusucapiãoqueoRegistradorécapazde

reconhecernoprocedimentocomumdonovoCPC,porqueháumprocedimentodecogniçãoprofunda,

queassimpermite.

A análise probatória no procedimento de usucapião extrajudicial registral comum é ampla e

profunda,porquenãohálimitaçãodaespéciedeusucapiãoinvocávelnestavia,etemoRegistradoro

deverdeformarsuaconvicçãoacercadaocorrência,ounão,doselementosautorizadoresdaespéciede

usucapião invocada, os quais tiveram sua existência fora e anteriormente ao ingresso no Registro

Imobiliário.

Tal análise constitui atividade jurídica complexa que deve ser realizada com a prudência que o

exercíciodafunçãoregistralexige151.

6.1.7Atosderegistro

Restandoprovadaaaquisiçãododireitorealimobiliáriopelausucapião,esendo,assim,acolhido

peloOficialdeRegistroopedidodaparte,deveráserpraticadoumregistrostrictosensudeusucapião,

nostermosdosarts.167,I,e28,daLRP.

Embora o aludido dispositivo legal não trate da decisão em processo extrajudicial registral de

usucapião,eisqueanterioraoart.216-AqueoraéinseridonaLRP,deixaclaroquesetrataadeclaração

deusucapiãodeatoobjetoderegistrostrictosensu,seguindoaregradoart216-Aomesmodesfecho

registralqueomandadoderegistroexaradonausucapiãojudicial.

Trata-se de ato de registro stricto sensu, porquanto de reconhecer e publicizar a aquisição

origináriadeumdireitorealimobiliário.

Namedidaemque,comoseviu,ocaráterorigináriodaaquisiçãopelausucapiãosemantémintacto

quandooseureconhecimentosedánaesferaextrajudicialregistral,háefeitosjurídicosquedecorremdo

fatodeoprocessoterseguidoestavia.

O trato sucessivo é um dos pilares mestres do sistema registral, o que significa dizer que a

matrícula de um imóvel noRegistro Imobiliário deve refletir perfeitamente a sua cadeia dominial.A

matrículadeumimóveldeveexternarumperfeitoencadeamentodosdireitosincidentessobreoimóvel,

semquehajalacunas.

Como decorrência disso, tem-se que aquele que consta no título submetido a registro como

dispondodecertodireitodeveserotitularregistraldodireito,comidênticaqualificação(continuidade

subjetiva).Senãoofor,deverá,previamenteaoregistrorequerido,haveroutro,noqualapessoaque

agoradispõedodireitooadquira.

Éoquedispõeoart.195daLRP.

Também significa o trato sucessivo, conhecido como princípio da continuidade, que deve o

Registrorefletirumaperfeitacadeianoquedizrespeitoàdescriçãodoimóvel(continuidadeobjetiva).

Assim, por exemplo, se certo título de disposição de direito real registrado é apresentado a

registro,eadescriçãodoimóvelqueconstanotítulodiferedadescriçãoregistral,nãoserápossívela

práticadoatoregistralpretendido.Deveráserretificado,previamente,otítuloouoregistro,adepender

deondelocaliza-seoequívoco.

Omesmoocorresehouverdivergênciaentreaqualificaçãodotitulardodireitoinscritoconstante

dotítuloedoRegistro.

Todavia,otratosucessivo,umavezqueénormaregistralquetemnascedouroemnormadedireitos

reais–quesãooobjetoprincipaldapublicidaderegistral–querezaqueninguémpodedispordedireito

realquenãotem–,nãoseaplicaatodasasaquisiçõesdedireitosreais.

Asaquisiçõesorigináriasdedireitoreais,nessesentido,estãoisentasdaobrigaçãodeobediênciaà

continuidaderegistral.

Ausucapiãoreconhecida judicialmentenãoprecisaobedecernemàcontinuidadeobjetiva,nemà

subjetiva, vale dizer, nem há necessidade de que a descrição do imóvel no mandado de usucapião

coincidacomadescriçãoconstantenamatrícularegistral–bastandoquehajarequisitossuficientesde

especialidadeeosdemaisrequisitosparaaberturadematrícula(art.226daLRP)–,nemhánecessidade

queotitulardodireitoesuaqualificaçãonoRegistroImobiliáriocoincidamcomoréunoprocessode

usucapiãoesuaqualificação.

Por se tratardeaquisiçãooriginária, seráabertamatrículacomosdadosconstantesnomandado

judicialeefetuadooregistrostrictosensu,ignorando-seacadeiadominialexistenteatéentão,fazendo-

se, tão somente,umaaverbaçãonamatrículado imóveldoqual sai a áreausucapida, se forpossível

localizá-la,comointuitodepublicizarainformaçãoeevitarduplicidadematricial.

Nausucapiãoextrajudicialregistral,aregraéumpoucodiversadajudicial,apesardeambasserem

formasdereconhecimentodeaquisiçãoorigináriadeumdireitorealimobiliário.

No que diz respeito à continuidade objetiva, da mesma forma que no processo judicial, o

reconhecimentopelaviaextrajudicial,paraserprocedente,nãonecessitaobedecê-la.

Trata-se de aquisição originária, e, apesar de haver a necessidade de localizar asmatrículas ou

transcrições de onde saem a área usucapida, em razão da necessidade de se localizar os titulares de

direitosinscritos–oquenãoéexigidonausucapiãojudicial,naqualháapossibilidadedecontornartal

desconhecimentomediante citação editalícia –, não há necessidade de que as descrições coincidam.

Basta que a nova descrição, caso não coincida, tenha os requisitos mínimos de especialidade a

possibilitaraaberturadematrícula.

Releva notar que, caso não haja obediência à continuidade objetiva, deverá haver abertura de

matrícula para o imóvel usucapido, previamente ao ato de registro da ususcapião. Neste caso, deve

havernoprocessoosrequisitosnecessáriosàtalabertura,insculpidosnosarts.176e225daLRP.

Emhavendorespeitoàcontinuidadeobjetiva,bastaráoatoderegistrostrictosensu.

Noquetocaànecessidadederespeitoàcontinuidadesubjetiva,asorteéoutra.

Em que pese a usucapião reconhecida judicialmente não necessite a ela atender, a usucapião

extrajudicialnecessita.

É que, no procedimento extrajudicial, dada a necessidade de que seja ele amigável, e que os

titulares de direitos inscritos, tanto do imóvel usucapiendo quanto dos imóveis a ele confrontantes,

estejamdeacordocomopedido,hánão somenteanecessidadede se identificar tais titulares, como,

para tanto,obviamente,quehajacoincidênciaentre tais titulareseos legitimadospassivoscertosque

participamdoprocesso.

Assim,noquecumpreaosatosderegistroaserempraticadosemcasodeseracolhidoopedido

extrajudicialdeusucapião,éde seconcluirquese tratadeumatode registrostrictosensu, havendo

continuidade objetiva, e de uma abertura de matrícula seguida de um registro stricto sensu, se não

houvertalcontinuidade.

Ademais, aocontráriodoqueocorrecomausucapião judicial,naextrajudicialhaverá semprea

necessidadede identificaçãodasmatrículasou transcriçõesdeondesaemo imóvelusucapiendo,bem

comoderespeitoàcontinuidadesubjetiva.

Tratando-sede imóvel rural,o registrodausucapiãoexigeapréviadelimitaçãoda reserva legal

ambiental, nos termos do art. 16, § 8º, do Código Florestal, a qual deverá ser inscrita no Cadastro

AmbientalRural(CAR),ecujonúmerodeinscriçãodeveráseraverbadonamatrículadoimóvel.Assim

decidiu o STJ, no Recurso Especial 2012/0251709-5, tendo por Relator oMinistro Paulo de Tarso

Sanseverino.

Ainda, no que diz respeito à usucapião de imóvel rural, pela via administrativa, pode haver a

necessidadededescriçãogeorreferenciadacertificadapeloINCRA,nostermosdoart.225daLRPeda

Lein.10.267/2001eseuDecretoregulamentador,adependerdoenquadramento,ounão,doimóvelnos

prazos lá estabelecidos, diversamente do que ocorre com a usucapião judicial, quando sempre será

exigido tal requisito, com fundamento nosmesmos textos legais, e conforme já reconheceu o STJ ao

julgar oREsp 1123850/RS,RecursoEspecial 2009/0126557-5,Relator(a):MinistraNancyAndrighi,

TerceiraTurma,DJe27-5-2013.

6.2ProcedimentoespecialprevistonaLein.11.977/2009

6.2.1Introdução

Alémdoprocedimento comumdeusucapião extrajudicial acimaanalisado, aLein. 11.977/2009

instituiuumprocedimentoespecialdeusucapiãoadministrativa,cujoâmbitodeabrangênciaémenordo

queodoprocedimentocomum,ecujacogniçãoregistralémenosprofunda.

Trata-se de procedimento especial de reconhecimento de aquisição da propriedade imóvel pela

usucapiãoaserutilizadoemprocessosderegularizaçãofundiária,osquaissãoestabelecidospelaLein.

11.977/2009.

Talprocedimentoespecialéoquepassaremosaanalisar.

6.2.2Âmbitodeabrangência

Enquantooprocedimentoextrajudicialcomumdeusucapião,estabelecidonoart216-AdaLRP,tem

umaabrangênciabastanteamplacomoseviu,podendoserutilizadoparaverreconhecidaaaquisiçãode

qualquer direito real usucapível que tenha sido adquirido por qualquer das espécies de usucapião, o

procedimentoespecialprevistonaLein.11.977/2009temumaabrangênciamaisrestrita.

Emprimeirolugar,háumapossibilidadedeaplicaçãomaisestreitanesseprocedimentoespecialde

usucapião extrajudicial no que toca às situações possessórias em que cabe sua aplicação, eis que

somente podem ser reconhecidas as aquisições do direito de propriedade decorrentes de posse ad

usucapionemcomprovadasportítulodelegitimaçãodeposseregistradonamatrículadoimóvelcomo

consequênciadeumprocedimentoderegularizaçãofundiária.

Noprocedimentocomum,comovimos,háapossibilidadeampladoreconhecimentodaocorrência

dausucapiãoemqualquerdesuasformas,emqualquersituaçãopossessóriaqueconduzaaela.

OprocedimentoespecialprevistonaLein.11.977/2009somentetemcabimentoquandosetratarde

situaçãoderegularizaçãofundiáriadeinteressesocialnaqualoMunicípioconcedatítulodelegitimação

deposseaosocupantes,enaqualtaistítulossejamregistradosnasmatrículasdosimóveis.

Hátambémrestriçãoemrelaçãoaodireitoquepodeserreconhecidopelausucapiãoadministrativa

especialdaLein.11.977/2009.

Nostermosdoart.60doaludidotextolegal,somenteodireitodepropriedadepodeseradquirido

poressaformadeusucapião,aocontráriodoqueocorre,comovimos,comoprocedimentocomum,no

qualpodehaveroreconhecimentodaaquisiçãodequalquerdireitorealimobiliárioquesejapassívelde

serusucapido.

Reconhecidaaocorrênciadausucapiãoporessaformaespecialextrajudicial,haveráoregistroda

transformação da posse em propriedade, e não em outro direito real, o que está de acordo com os

intentosdaregularizaçãofundiária,emquesebuscaofertaraosocupantesdoslotesirregulares,depois

desta,asuadominialidade.

Por fim, também os requisitos de possibilidade de ocorrência da usucapião no procedimento

especialsãomaisseveros,conformeseverá.

6.2.3Requisitos

Os requisitos para o reconhecimento da ocorrência de usucapião extrajudicialmente pelo

procedimentoespecialprevistonaLein.11.977/2009sãomaisrestritivosdoqueosdoprocedimento

comum.

Emprimeiro lugar,háquese tratardesituaçãoderegularizaçãodeparcelamentodosolourbano

irregular ou clandestino, de interesse social 152, no qual oMunicípio expeça título de legitimação de

posse.

A Lei n. 11.977/2009 tratou da matéria da regularização fundiária dos parcelamentos do solo

urbano clandestinos, isto é, aqueles que se encontram à margem de qualquer aprovação dos órgãos

estatais e do registro especial previsto no art. 18daLei n. 6.766/79, bemcomodos irregulares, que

tiveramaprovação estatal e registro especial,mas foramexecutadosdemododiversodo aprovado e

publicizado.

Dividiuolegisladorasespéciesderegularizaçõesemdeinteressesocialedeinteresseespecífico.

Asprimeirastêmcabimento,nostermosdoart.47,VII,daLein.11.977/2009,quandosetratarde

parcelamentosirregulares/clandestinosocupadospredominantementeporpopulaçãodebaixarenda,com

ocupaçãohápelomenos5anos,situadosemZEIS(ZonaEspecialdeInteresseSocial)ouemáreasde

entespúblicosdeclaradasdeinteressesocialparaimplantaçãodeprojetosderegularizaçãofundiáriade

interessesocial.

Assegundassãoasdemaisregularizações,quenãoseenquadramnoconceitoderegularizaçãode

interessesocial.

Vê-se, dessa forma, que o legislador preocupou-se em diferenciar os parcelamentos irregulares

com população de baixa renda, mais vulnerável, daqueles outros ocupados por pessoas menos

vulneráveissocialmente,conferindoaosprimeirosalgunsinstrumentosfacilitadores.

Nãoénossoobjetivotratardosrequisitosparaaregularizaçãodeinteressesocial,constantesnos

arts.53eseguintesdacomentadalei.

Bastasaber,paraoescopodestaobra,queumdosinstrumentosespeciaisqueolegisladorconferiu

paraa regularizaçãode interesse social foiodapossibilidadedeoPoderPúblico, após registradaa

regularizaçãodoparcelamento,outorgar títulode legitimaçãodeposseaosocupantesdos lotes,assim

identificadosecadastradospeloPoderPúblico.

Trata-sedetítuloadministrativopormeiodoqualoPoderPúblicolegitimaapossedosocupantes

doslotesregularizados,oqualpodeserregistradonamatrículadolote,abertaporocasiãodoregistro

daregularização.

Apesardeoart.58,§1º,daLein.11.977/2009asseverarqueapósoregistrodoparcelamentoo

poder público concederá o título de legitimação de posse, parece não ser esta uma imposição,

porquanto, para que possa haver tal expedição, deverá ser possível ao Poder Público, antes demais

nada,identificartalposse(ocupação),alémdeverificarsenãoháenquadramentoemalgumacausade

exclusãodetalpossibilidade,como,porexemplo,aprevistano§3ºdocitadoartigo,ouaindanoart.

59.

Nãobasta,todavia,queoocupanterecebaotítulodelegitimaçãodepossedoPoderPúblicopara

que possa habilitar-se à usucapião extrajudicial especial. É necessário que registre o seu título na

matrículadoimóvel.

Otítulodelegitimaçãodeposseregistrado,nostermosdadicçãolegal,“constituidireitoemfavor

dodetentordapossediretaparafinsdemoradia”.

O textoé tecnicamente impreciso,aoconfundirdetençãoeposseeao fazerparecerquesomente

comoregistrodotítulodelegitimaçãodeposseéquenasceriaalgumdireitoparaopossuidor,oque

obviamentenãoéverdadeiro.

Opossuidorcomotítulodelegitimaçãodeposse–ouaindaquenãootenha–,podevaler-sede

outrasformasdeaquisiçãodapropriedade,oudereconhecimentodeaquisiçãodapropriedade.

Pode,porexemplo,apósoregistrodaregularizaçãodoparcelamento,registraracadeiadominial

detítulosquetenha,existindoelaesendopossíveloseuregistro153.

Podeainda,v.g.,nãoregistrarseu títulodeposseevaler-sedaaçãodeusucapião judicial,onde

será desde logo analisada sua posse e o eventual preenchimento dos requisitos da aquisição pela

usucapiãoemalgumadesuasformas.

Pode,enfim,emvezdeesperaroprazodausucapiãoadministrativaespecial,optarpor registrar

títuloaquisitivoquetenhaequeestejaaptoaregistro,oupodeoptarporproporprocesso,judicialou

extrajudicial, de usucapião, caso tenha elementos pré-registrais suficientes, para ver reconhecido seu

direitoantesmesmodoimplementodotempodepossepós-registrodotítulodelegitimaçãodeposse.

O que quer em verdade dizer o dispositivo legal é que, para que possa valer-se da usucapião

extrajudicial especial, mais tranquila e menos custosa, há de registrar, obrigatoriamente, o título de

legitimação de posse, pois é dele que começará a contar o prazo para a prescrição aquisitiva

extrajudicialespecial,umavezquenelasedesprezaotempodeposseanterior.

Faz-senecessário,dessaforma,paraessafinalidade,oregistrodotítulodelegitimaçãodeposse

expedidopeloPoderPúblico em favordeocupantede lote derivadodeum registrode regularização

fundiáriadeinteressesocial.

Ordinariamente, a posse é situação jurídica extrarregistral, porque fática154. Excepcionalmente,

admite-se o seu ingresso noRegistro Imobiliário, em situações juridicamente justificadas, como, por

exemplo,aprevistanoart.26daLein.6.766/79.

Otítulodelegitimaçãodeposse,cujapublicidadeéomarconecessárioparaquesepossaatingira

pretendidaprescriçãoaquisitivanestaviaextrajudicialespecial,tem,porissomesmo,previsãolegalde

acessoaoRegistroImobiliário,sejanocaputdoart.59daLein.11.977/2009,sejanoart.167,I,41,da

LRP.

Registradootítulodelegitimaçãodeposseassimexpedido,poderáopossuidor,apóspreenchidos

osrequisitosprevistosnoart.60daLein.11.977/2009,requereraoOficialdeRegistrodeImóveiso

reconhecimento da aquisição do direito de propriedade do lote que possui, isto é, poderá requerer

extrajudicialmente,diretamenteaoOficialdeRegistrodeImóveis,oreconhecimentodaocorrênciada

aquisiçãodapropriedadepelausucapião.

Pode,nosdizeresdalei,requereraoOficialatransformaçãodaposseempropriedade.

Como se trata de hipótese especial de usucapião extrajudicial,mais facilitada porque voltada à

regularizaçãododireitodepropriedadedapopulaçãodebaixarenda,aleiexigequeestejampresentes,

emprimeirolugar,osrequisitosprevistosnoart.183daConstituiçãoFederal.

Assim,deverá tratar-se,o loteregularizadoaserusucapido,deáreaurbana,comaté250metros

quadrados,possuídapor5anosininterruptamenteesemoposição,medianteutilizaçãoparamoradiado

possuidoroudesuafamília,nãopodendoopossuidorserproprietáriodeoutroimóvelurbanoourural.

Ademais,nãopodeomesmopossuidorverreconhecidaaaquisiçãoporessaformadeusucapiãomais

deumavez.

Opreenchimentoounãodosrequisitosdausucapiãoconstitucionalurbana,parafinsdausucapião

especial extrajudicial em regularização de interesse social, serão analisados objetivamente, sem

necessidadedeumamaiorcogniçãoprobatória.

Em primeiro lugar, o prazo de 5 anos, para fins dessa forma de usucapião administrativa, será

contadoapartirdoregistrodotítulodelegitimaçãodepossenamatrículadoimóvel,conformedispõeo

caputdoart.60daLein.11.977/2009.Eventualposseanterior,quedeveráexistir,namedidaemquea

pessoa que recebeu o título foi reconhecida como ocupante do lote, será desprezada na esfera

extrajudicial especial. A análise dessa posse anterior poderá ser feita em processo judicial de

usucapião,ouemprocedimentoadministrativocomumdeusucapião,masnãonestamodalidadeespecial

oraanalisada.

Aáreadoimóvel,quedeve,emprincípio–abaixoseveráquehápossibilidadedeusucapirpor

essa via área maior –, ser inferior a 250 metros quadrados, é facilmente verificável pela própria

descriçãodoimóvelconstantedasuamatrícula,aqual,porsuavez,foiretiradadoprojetoememorial

apresentadosparaoregistrodaregularizaçãofundiária.

Os demais requisitos são provados, segundo a lei, documentalmente, mediante declaração do

possuidordequenãopossuioutroimóvelruralouurbano–oquenãoelideapossibilidadedeoOficial

realizar buscas a respeito nos indicadores do seu Registro de Imóveis, bem como nos dos demais

Registrosque estejameventualmente interligados eletronicamente–, dequeo imóvel é utilizadopara

moradia sua ou de sua família, e de que não teve reconhecido anteriormente direito à usucapião

constitucionalurbana.

Aposse contínua e semoposição será provadapela apresentaçãode certidões de distribuidores

judiciais,comprovandoquenãoháaçõespossessóriasoupetitóriasemcurso.

Análisemeramenteobjetiva,comosevê,dosrequisitosdausucapiãoconstitucionalurbana,oque

passa a ser permitido pela engenharia de se desprezar a posse anterior ao registro do título de

legitimaçãodeposse.

Embora o caput do aludido art. 60 exija que a área a ser usucapida não possa superar os 250

metros quadrados, o § 3º do citado artigo, incluído pela Lei n. 12.424/2011, passou a permitir o

reconhecimentoextrajudicialdausucapiãodeáreassuperioresa250metrosquadrados,entendendoque,

por tratar-se de situação especial derivada de regularização fundiária de interesse social, não seria

eventualexistênciadeáreasuperioraos250metrosquadradosquedesqualificariaointeressesocialdo

parcelamentoregularizado,permitindo,entãoqueaformaespecialdeusucapiãoadministrativapudesse

serusada.

Nessahipótese,oprazoexigidodepossenãoserámaisode5anosdausucapiãoconstitucional

urbana,porqueestaseaplicaapenasparaáreasdeaté250metrosquadrados,masseráoprazo legal

estabelecidopelalegislaçãopertinentesobreusucapião,nostermosdocitado§3º.

Namedidaemquedoregistroderivaobjetivamenteapossemansaepacífica–corroboradapelas

certidõesdosdistribuidoresjudiciais–,oprazodeposse,bemcomoojustotítulo(títulodelegitimação

deposse,oqualsóéexpedidocomointuitodepermitiraaquisiçãodapropriedade)eaboa-fé(salvo

provaemcontrário),parece-nosque,sendoaáreadoimóvelsuperiora250metrosquadrados,oprazoa

seraplicadoseráodoart.1.242,caput,doCódigoCivil,ouseja,10anos155.

Entretanto, apesar de a área poder ser superior aos 250 metros quadrados, alterando o prazo

possessório para a usucapião, os demais requisitos do art. 183 da Constituição Federal continuam

aplicáveis,umavezqueocaputdoart.60osexige,eo§3ºdetalartigoapenasexcepcionaoprazo.

Ademais, as exigências do art. 183 da Constituição são coerentes com essa espécie de usucapião

extrajudicial, que é voltada para regularização dominial de lotes utilizados por população de baixa

renda,comcunhomarcadamentesocial.

6.2.4Cogniçãoregistral

AcogniçãoprobatórialevadaacabopeloOficialdeRegistronausucapiãoextrajudicialespecial

prevista na Lei n. 11.977/2009 é bastantemais reduzida e rasa do que a efetivada no procedimento

comum.

Noprocedimentocomum,namedidaemqueseaplicaaqualquerhipótesedeusucapião,equehá

necessidadedeseanalisarapossepréviaaorequerimentoextrajudicialdereconhecimentodaaquisição

pelausucapião,alémdapossibilidadedequequalquerdireitorealusucapívelpossaserdelaobjeto,a

necessidadede análise registral é significativamentemais presente e profunda, atuandooRegistrador

comoumJuizextrajudicial,quedeveanalisaroconjuntoprobatórioparaformarsuaconvicção,podendo

solicitarourealizarprovas.

Noquedizrespeitoàusucapiãoadministrativaespecialaquitratada,asuapróprianaturezalimitao

escopo de atuação registral, fazendo com que haja uma cognição administrativa bastante superficial,

calcadaemelementosmeramenteobjetivos.

Ofatodesermarcanteointeressesocialenvolvido,quefoiprivilegiadopelolegislador,aliadoao

fatodequeaposseanterioraoregistrofoidesprezada,levaatalefeito.

Em primeiro lugar, o interesse social envolvido fez com que o legislador entendesse por bem

facilitaraprovadosrequisitosprevistosnoart.183daConstituiçãoFederal.

Nessesentido,apossequalificadapelautilizaçãopararesidênciadopossuidoroudesuafamília,

quepoderiarequererumaproduçãoprobatóriamaisextensa,foisimplificada,admitindo-secomoprova

ameradeclaraçãodoprópriopossuidor.

Por outro lado, o fato de se desprezar a posse prévia ao registro do título de legitimação

possessóriaexpedidopeloPoderPúblico, temo importantecondãodeesvaziar todaumanecessidade

probatóriarelevante,namedidaemqueaposseadususcapionempassaaserprovadapeloprópriofato

do registro, bastando, posteriormente, perquirir-se a respeito do tempode posse, contado a partir do

registro.

Nocasodeimóveiscomáreasuperiora250metrosquadrados,tambémdecorremdoregistrodo

título de legitimação de posse, e dos documentos exigidos no art. 60 do texto legal em comento, a

existênciadejustotítuloedeboa-fé,restandoapenasaaplicaçãodoprazodausucapiãoextraordinária

tradicionalparaserverificadodiantedocotejoentredatadopedidodeusucapiãoedatadoregistroda

legitimaçãodeposse.

Nãohá legitimadospassivosnoprocessoadministrativodeusucapiãonessecaso,pois,umavez

quesetratadereconhecerausucapiãodeloteprovenientederegularizaçãofundiáriadeinteressesocial,

eventuaislegitimadospassivos,certoseincertos,jáforamouvidosnestaetapa,anterioràusucapião,que

resta,portanto,tambémporissofacilitada.

Em resumo, basta ao Registrador analisar se a documentação exigida pelo art. 60 da Lei n.

11.977/2009 está em ordem, porque dela decorre objetivamente a prova de todos os requisitos da

usucapiãoconstitucionalurbana,excetooprazo,paraoqualbastaráumcotejoentreadatadopedidoda

usucapiãoeadatadoregistrodotítulodelegitimaçãodeposse.

Ademais,comooúnicodireitorealquepodeserusucapidoporessaviaéodepropriedade,nãohá

maioresindagaçõesaseremfeitasarespeitodequaldireitoéespelhadopelaposse,oquepodeserde

difícilprova,edecomplexaanálise.

6.2.5Procedimento

6.2.5.1Requerimento

AusucapiãoadministrativaespecialdaLein.11.977/2009nãopodeserreconhecidadeofíciopelo

Registrador,dadooprincípiodainstânciaregistral.

Deve haver requerimento para que seja tal usucapião reconhecida, e registrada, transformando a

possedecorrentedotítulodelegitimaçãoempropriedade.

Qualquerpessoaquetenhainteressejurídicopoderequerer,nãohavendonecessidadedequesejao

própriousucapienteorequerente.

O requerimento deve ser endereçado ao Oficial de Registro de Imóveis que tem atribuição

territorial para o imóvel, o mesmo que registrou o título de legitimação de posse, e deverá estar

acompanhadodosdocumentosexigidospeloart.60,§1º,daLein.11.977/2009.

Primeiramente (inciso I), são exigidas as “certidões do cartório distribuidor demonstrando a

inexistênciadeaçõesemandamentoqueversemsobreaposseouapropriedadedoimóvel”,relativas

tantoà totalidadedaáreaquefoi regularizada,quantoao loteusucapido,namedidaemquepodenão

haveraçãoversandoespecificamentesobreolote,mashaversobreaáreatotal,evice-versa(art.60,§

2º,daLein.11.977/2009).

Taiscertidõesvisamdemonstrarqueaposse,pósregistro,émansa,pacíficaecontínua.

Para talcomprovação,basta saberseháalgumaaçãopossessóriaoupetitóriaqueversesobreo

imóvel que se pretende usucapir, o que teria o condão de elidir a posse mansa e pacífica, não

importandosehá,ounão,outrotipodeaçãopessoal,como,porexemplo,algumaaçãoindenizatória.

Assim, as certidões necessárias são as cíveis da Justiça Estadual comum e da Justiça Federal

comum–namedidaemquepode tersidodeslocadaacompetênciadealgumaaçãorealporcontade

haverinteressedaUnião–daComarcadasituaçãodoimóvel(art.47doNCPC).

Emsegundolugar(incisosII,IIIeIV),haveránecessidadedeapresentardeclaraçõesdoadquirente

no sentido de que este preencha os demais requisitos do art. 183 daConstituição, isto é, de que não

possuioutroimóvelurbanoourural,dequeoimóvelquepretendeusucapiréutilizadoparamoradiasua

oudesuafamília,bemcomodequenãotevereconhecidoanteriormenteaquisiçãodepropriedadepela

usucapiãoconstitucionalurbana156.

Vê-sequeébastantesingelaadocumentaçãoexigida,poisanaturezadointeressesocialenvolvido

reconhecidopelolegisladoreadelimitaçãodoperíodopossessórioapenasaoposterioraoregistroda

legitimaçãodeposse,tornamaproduçãoeanáliseprobatóriasbastantesimples.

6.2.5.2Qualificaçãoregistral

Recebidoopedidodeusucapiãoadministrativaextrajudicialespecial,oregistradoroqualificará.

Como se viu, a qualificação nessa espécie aquisitiva é bastante singela, porquanto meramente

documentaleformal.

Bastaráaoregistradorverificarseorequerimentocontémosrequisitosformaisexigidos,dentreos

quais o reconhecimento de firma do signatário (art. 221, II, da LRP), se é feito por quem tenha

legitimidadeparatanto,istoé,porquemtenhainteressejurídicocomprovadonopedido,seháoregistro

do título de legitimação de posse outorgado pelo Poder Público, se está o pedido acompanhado dos

documentos exigidospelo art. 60daLein. 11.977/2009, e seoprazocorrido apartir do registrodo

título de legitimação de posse é suficiente para o reconhecimento da aquisição do direito real de

propriedade.

Nãoháautuaçãonemsucessãodeatos.

Havendo a recepção do pedido acompanhado da documentação exigida, a qual deve ser

juridicamente analisada pelo Oficial Registrador, e, estando em ordem, isto é, sendo positiva a

qualificação,deveráserprocedidooregistrostrictosensu(art.167,I,42,daLRP).

Sendoaqualificaçãonegativa,istoé,nãoestandoemordemopedido,deveráoregistradorrecusar

o registromediante nota devolutiva, contra a qual caberá a suscitação de dúvida para oMM. Juízo

CorregedorPermanente.

Havendo qualificação registral negativa por vício sanável, dada a natureza administrativa da

usucapiãooratratada,nadaimpedequeaparteinteressadasaneovícioenovamenterequeiraoregistro

detransformaçãodaposseempropriedade.

6.2.6Atosregistraisaserempraticados

Conditio sine qua non para que seja possível a usucapião administrativa especial em lote

decorrentederegularizaçãofundiáriadeinteressesocial,équetenhahavidooprévioregistrodotítulo

delegitimaçãodeposseexpedidopeloPoderPúblicoemfavordoocupantedolote,conformevimos.

Trata-sedeatoderegistrostrictosensu,previstonoart.167,I,41,daLRP,eart.59,caput,daLei

n.11.977/2009.

A posse reconhecida pelo título de legitimação de posse, e publicizadamediante registro desse

título, poderá ser cedida, devendo a cessão ser registrada na matrícula do imóvel, sob pena de ser

canceladootítulodelegitimaçãodeposse,e,porconsequência,oseuregistro.Tudoconformedisposto

noart.60-A,daLein.11.977/2009.

A cessão da posse legitimadapelo título concedidopeloPoderPúblico poderá ser cedida, pois

trata-sededireitoqueingressounopatrimôniodopossuidor,e,namedidaemquehádeterminaçãolegal

desuapublicidaderegistralparaquesejaoponívelergaomnesepossahaverausucapiãoextrajudicial,

a publicidade de sua cessão implicará a publicidade da transmissão, gratuita ou onerosa, de direito

registrado,oqueseimplementatambémmedianteatoderegistrostrictosensu.

Assim, a expressão registro de cessão de direitos prevista no art. 60-A da Lei n. 11.977/2009

refere-searegistrostrictosensu.

Não estando o beneficiário do título de legitimação de posse na posse do imóvel, e não tendo

havido o registro de cessão da posse, o título poderá ser extinto pelo Poder Público, caso em que

requereráaoOficialdeRegistrodeImóveisocancelamentodoseuregistro,conformepreceituaoart.

60-Adoaludidotextolegal.

Ocorrendo tal hipótese, o cancelamento do registro do título de legitimação de posse se dará

medianteatodeaverbação(art.167,II,27,daLRP,eart.60-A,parágrafoúnico,daLein.11.977/2009).

Implementados os requisitos para a usucapião especial, haverá a conversão da posse em

propriedade,mediante ato de registro stricto sensu efetivado na matrícula do imóvel, na qual já há

registrodotítulodelegitimaçãodeposse,eaqualjáfoiabertaporocasiãodoregistrodaregularização

doparcelamento.

Aefetivaçãodetalregistronãoimportará,obviamente,emnecessidadedepagamentodeimposto

detransmissão,namedidaemquesetratadehipótesedeaquisiçãoorigináriadapropriedade.

Apesar de tratar-se de aquisição originária, não haverá necessidade de abrir-se matrícula por

ocasião do registro da usucapião, uma vez que amatrícula já foi aberta nomomento do registro da

regularizaçãofundiária.

Adiscussãoarespeitodanecessidadedeobediênciaaotratosucessivoobjetivoesubjetivoquefoi

travada acima, quando do tratamento da usucapião extrajudicial ordinária, não tem aplicação nesta

hipótesedeusucapião,umavezquehaverá,necessariamente,obediênciaaambos;apesardetratar-sede

aquisição originária, eis que terá sido aberta matrícula com base na documentação apresentada por

ocasiãodaregularizaçãofundiária,cujadescriçãodoimóvelseráobedecidanotítulodelegitimaçãode

posseaserregistrado,e,finalmente,nomomentodoregistrodaconversãodaposseempropriedade,tal

conversãosedaráparaaprópriapessoaqueconstacomotitulardapossenoregistroimobiliário.

Se algum elemento registral tiver que ser alterado posteriormente, o serámediante processo de

retificaçãoderegistro.

7.Usucapiãodeusoespecialparafinsdemoradia

Jáfoiditoacimaque,conformeoestadoatualdalegislaçãoendossadopeloentendimentoatualda

jurisprudência e da doutrina, os bens imóveis públicos, sejam de que natureza forem, não são

usucapíveis.

Quer isto dizer que não é possível adquirir pela usucapião a propriedade, ou outro direito real

imobiliáriopassíveldeusucapião,sobrebensdedomíniopúblico,sejadequeentefederadofor.

A Medida Provisória n. 2.220/2001, todavia, instituiu a possibilidade de adquirir-se pela

usucapião, nas situações lá apontadas, o direito de uso para fins de moradia, o que não constitui

propriamenteumaexceçãoàregradaimpossibilidadedeusucapiãodebenspúblicosporquantonãose

tratataldireitodeusodeumdireitorealimobiliário.

PretendeutalMedidaProvisóriaresolversituaçãodefato,emquepessoasocupam,paramoradia,

benspúblicosetêmsuasituaçãoirregular,semprevisibilidadederegularizaçãojustamenteporseremos

benspúblicosimpassíveisdeusucapião.

Deu,então,asoluçãodepermitiraaquisição,diantedoimplementodosrequisitosdausucapião,

nãodeumdireitorealdepropriedadeououtrodireitorealusucapível,oqueévedadopeloordenamento

jurídico, em especial a Constituição Federal, como vimos,mas de um direito de outra natureza, que

garantaamantençadamoradiadefatoconsolidada.

Trata-sedehipótesedeusucapião,umavezqueháaaquisiçãododireitopelodecursodotempode

posseadusucapionemqualificada,aliadoaoutrosrequisitos,muitoemboraodireitoadquiridonãoseja

real,razãopelaqualoptamosportratá-lanestemomento,enãoemmomentoanterior,juntamentecomas

demaisespéciesdeusucapião.

Etrata-sedehipótesedeusucapiãoadministrativa,emboranãoregistral,umavezquedeveráser

reconhecida na esfera extrajudicial pela administração pública, e somente subsidiariamente na via

judicial.

Éusucapiãoadministrativa,extrajudicial,emboranãosejaregistral.

Oartigo1º,caput,daMedidaProvisórian.2.220/2001,dispõeque“Aqueleque,até30dejunho

de2001,possuiucomoseu,porcincoanos,ininterruptamenteesemoposição,atéduzentosecinquenta

metrosquadradosde imóvelpúblicosituadoemáreaurbana,utilizando-oparasuamoradiaoudesua

família, temodireitoàconcessãodeusoespecialpara finsdemoradiaemrelaçãoaobemobjetoda

posse,desdequenãosejaproprietárioouconcessionário,aqualquertítulo,deoutroimóvelurbanoou

rural”.

Osrequisitoscontidosnestecaput,excetuadaadata limitealiestipulada (30de junhode2001),

sãoidênticosaosestabelecidosnocaputdoart.183daCFparaausucapiãoespecialurbanaindividual.

Damesmaformaquenoart.183daConstituição,o§2ºdoart.1ºdaMedidaProvisóriaprevêque

o “direito deque trata este artigonão será reconhecido aomesmoconcessionáriomais deumavez”,

estipulandoo§3º,porsuavez,que,para“osefeitosdesteartigo,oherdeirolegítimocontinua,depleno

direito,napossedeseuantecessor,desdequejáresidanoimóvelporocasiãodaaberturadasucessão”.

Uma vez que, conforme o § 3º do aludido art. 183, os imóveis públicos não são passíveis de

usucapião, há apenas a possibilidade de o Poder Público, querendo, conceder o uso ou transmitir o

domínio,voluntariamente,aoparticular.Todavia,dotextoconstitucionalnãodecorreodireitosubjetivo

à aquisição da concessão do uso ou do domínio do bem público para o particular; trata-se de uma

faculdadeconferidaaoentepúblico157.

Da Constituição Federal decorre apenas a faculdade da concessão ou transmissão, pelo Poder

Públicoparaoparticular,noscasosemquepela legislaçãoseja istopossível,nãose lheaplicandoo

dispostonocaputdoart.183,quesóseaplicaàusucapiãodeimóvelparticular.Assim,nãodecorredo

textoconstitucionalumdireitosubjetivodemoradiaoponívelaoPoderPúblico.

Tal faculdade deve ser instituída, inclusive quanto aos seus requisitos, por legislação

infraconstitucional, o que é levado a cabo pelaMedida Provisória ora em análise. Daí que o termo

estipuladonocaputdoart.1º(30-6-2001)deveserobservado.

Assim, preenchidos os requisitos estipulados naMedida Provisória, passa, aí sim, a haver um

direitosubjetivooponívelparaaquelequepreencheutaisrequisitos.

A presente Medida Provisória aplica-se a quaisquer bens públicos, sejam de que entes forem

(União,EstadosoudistritoFederal,ouMunicípios) 158.

Éhipótesedeusucapiãourbana.SeoimóvelnãoestiversituadonazonaurbanadoMunicípio,não

serápossívelaaplicaçãodoinstituto.

Trata-se da concessão especial de uso em uma espécie de outorga compulsória – por força do

direitosubjetivoadquiridopelaprescriçãoaquisitiva–peloentepúblicoaoparticular,deusoprivativo

debempúblico,oqualdeveserdesempenhadodentrodadestinaçãoestabelecidaparaobem.

SegundoMaria SylviaZanela di Pietro, tal concessão égratuita (não pode haver cobrança por

partedoentepúblicoaoparticular),desimplesuso (nocasodaconcessãopara finsdemoradia,uma

vezqueestadeveráserasuafinalidade,vedadaasuaexploração),perpétua(permaneceráenquantoa

destinaçãoformantida),deutilidadeprivada (ousosedáno interessedafamília,naconcessãopara

moradia), obrigatória (uma vez atingidos os requisitos previstos para a sua concessão, não pode o

PoderPúblicoobstaraconcessão;háumdireitosubjetivoàaquisiçãodaconcessãodecorrentedeuma

prescriçãoaquisitiva),eautônoma(nãoestávinculadaaqualqueroutraconcessão) 159.

Tal direito de concessão especial veio com a finalidade de disciplinar o art. 183, § 1º, da

Constituição federal, posteriormente aosarts.15a20doEstatutodaCidade,que tratavamdamesma

matéria,cujostextosforamvetados.

Atéo adventodapresenteMedidaProvisória, ousodosbenspúblicos somentepoderiaocorrer

pelo próprio ente público proprietário, exceto nos casos de permissão ou concessão de uso, ou de

direito real de uso.Oparticular não tinha direitos subjetivos sobre os bens públicos, adquiridos por

prescriçãoaquisitiva.Asituaçãomudoucomoaludidotextolegal.

AMedidaProvisórianãoestipulaprazodeduraçãoparaaconcessão,pois,diantedoseuintuitode

regularizarodireitodemoradia,aestipulaçãodeumprazo,aindaquelongo,nãoseriadebomalvitre.

Trata-se,assim,dedireitoperpétuo.

Não há exigência, para a concessão de uso paramoradia, de que o beneficiário seja pessoa de

baixarenda,bastandoopreenchimentodosrequisitosdocaput.

No art. 2º,caput, daMedida Provisória n. 2.220/2001 há previsão de aquisição por prescrição

aquisitivadedireitodeconcessãodeusocoletivaemimóveispúblicosnasmesmashipótesesemquehá

odireitoàusucapiãoespecialurbanacoletiva,nocasodeimóveisparticulares,valendoaquioquefoi

acimaditoarespeitodosrequisitosdesta.Aúnicadiferençaemrelaçãoaorequisitodeexistênciade

umaeoutraéquenaprimeiraháumtermofinal(30dejunhode2001).

Diz o art. 2º: “Nos imóveis de que trata o art. 1º, com mais de duzentos e cinquenta metros

quadrados, que, até 30 de junho de 2001, estavam ocupados por população de baixa renda para sua

moradia,porcincoanos,ininterruptamenteesemoposição,ondenãoforpossívelidentificarosterrenos

ocupados por possuidor, a concessão de uso especial para fins demoradia será conferida de forma

coletiva, desde que os possuidores não sejam proprietários ou concessionários, a qualquer título, de

outroimóvelurbanoourural”.

Igualmente, da mesma forma que ocorre com a usucapião especial urbana coletiva, para a

concessãodeusocoletiva,aocontráriodaindividual,háanecessidadedequesejamosbeneficiários

pessoasdebaixarenda,conceitoesteaberto,quedeveráseranalisadonocasoconcreto,bemcomoque

as áreas ocupadas individualmente não ultrapassem os 250 metros quadrados, sendo que o

reconhecimento da aquisição do direito subjetivo à concessão especial de uso para moradia pela

prescrição aquisitiva dará ensejo a uma concessão especial de uso para fins de moradia tendo por

beneficiário várias pessoas, em proporções iguais, salvo a existência de um acordo escrito entre os

ocupantes estabelecendo proporções diferentes (§§ 2º e 3º, do art. 2º, da Medida Provisória n.

2.220/2001).

Tendo havido o preenchimento dos requisitos da prescrição aquisitiva, o possuidor adquirirá

originariamente o direito subjetivo a obter a concessão especial de uso paramoradia, ainda que por

algumadasrazõesprevistasnosarts.4ºe5ºdaMedidaProvisória160emquestãonãosejapossívelque

aconcessãoobjetiveo imóvel sobreoqualhouveaposse aquisitiva.Em tais casos,deveráoPoder

Públicoconferirodireitoespecialdeusoemoutroimóvelpúblicoadequadoparatanto.

O reconhecimento da aquisição do direito subjetivo à concessão de uso especial para fins de

moradia e o título de concessão serão obtidosmediante processo administrativo, perante o órgão da

administraçãopúblicaquetenhaatribuiçãoparatanto,podendosocorrer-sedaviajudicialemcasode

recusaoudeomissãoporpartedaadministraçãopública,aqualtemoprazodedozemeses,acontardo

protocolo,paradecidiropedido,devendoopedidoserinstruídocomcertidãomunicipalqueatesteque

o imóvel possuído localiza-se em área urbana e que a posse é exercida para o fim de moradia do

possuidoroudesuafamília161.

ACF,no§1º,doart.183,atribuiuafaculdadedeoPoderPúblicoconcederousodeseusbens.

Entretanto,tendoaUniãoimplementadotalfaculdadepormeiodapresenteMedidaProvisória,apessoa

que obtiver o preenchimento dos requisitos nela previstos tem direito subjetivo à concessão de uso

adquiridopelausucapiãoespecial,demodoquenãopodeoentepúblicoindeferiraconcessãodeuso

àquele que preencheu os requisitos. Em caso de negativa, poderá o prejudicado buscar a via

jurisdicional.

A decisão administrativa ou judicial não são constitutivas do direito à concessão, o qual foi

adquirido pelo implemento dos requisitos materiais previstos na Medida Provisória, embora sejam

constitutivosdodireitoespecialdeusoparafinsdemoradiaquefoiconcedido.

AconcessãododireitoespecialdeusoparafinsdemoradiadeveráserregistradanoRegistrode

Imóveis que tenha atribuição territorial paraobempúblico sobreoqual recai a concessão, a fimde

tornartaldireitooponívelergaomnes,edisponívelcomoumdireitoabsoluto.

Otítuloadministrativodeconcessão,ouasentençajudicialqueconcedeodireito,sãoconstitutivos

dodireitodeuso,umavezquenãosetratadedireitoreale,que,portanto,passajáaexistirinterpartes

apartirdoatojurídicoeficaz.

Oregistroserádeclarativo,porquepublicizaráodireitoquejáexiste,tornando-oabsoluto,istoé,

oponívelcontratodos,edisponívelcomotal.

Otítulodeconcessão,consistenteemtermoadministrativooutítulojudicial(mandadoderegistro,

certidãodasentença,oucartadesentença),seráobjetodeatoderegistrostrictosensu(art.167,I,37,

daLRP).

Uma vez que se trata de direito sobre bem público, que poderá não ter matrícula no Registro

Imobiliário, poderá fazer-se necessária previamente a abertura de matrícula para o bem concedido,

mediantedocumentaçãoexpedidapeloentepúblicoquetemodomínio,para,posteriormente,efetuaro

registrodaconcessãodeuso.

ParaMaria Sylvia Zanella Di Pietro, tal direito constitui um direito real, porquanto oponível a

terceiros,incluindoopróprioentepúblicoconcedente,oqualéconstituídopeloregistronoRegistrode

Imóveiscompetente162.

Também para Diógenes Gasparini trata-se o direito de concessão de uso especial para fins de

moradiadeumdireitoreal,namedidaemqueháeficáciacontratodosnousodacoisapública163.

Todavia,nãonospareceserestaasoluçãomaisadequada.Diantedalegalidadeedataxatividade

quepermeiamosdireitosreaisnoBrasil,parecequetaldireitorefere-seadireitoobrigacional,oqual

adquireeficáciareal,istoé,torna-seoponívelergaomnes,comapublicidaderegistral.Odireitopassa

aexistirjácomaconcessão,sejaadministrativa,sejajudicial,passandoatereficáciacontraterceiros

apósoregistro,quenãoéconstitutivo,masdeclarativo.Contraoentepúblicoodireito jáéoponível

apósaconcessão,mesmoquenãotenhahavidoaindaoregistro.

A absolutividade, hodiernamente, não émais característica exclusiva dos direitos reais, também

havendodireitos obrigacionais que a tem164, demodo que parece um equívoco classificar tal direito

comorealsimplesmentepelofatodeseroponívelcontratodos.Nãoéreal,emborasejaoponívelerga

omnes.

Umavezconcedidoodireitodeusoespecialparafinsdemoradia,poderáelesertransmitidopor

atointervivosoucausamortis,e,estandotaldireitoregistrado–sendoassimoponívelcontratodos–,

poderáserregistradaigualmenteatransmissão.

Namedidaemqueaconcessãoespecialdeusoéregistrávelparafinsdeoponibilidade,parece-nos

inquestionável que também o ato de alienação deva ser objeto de registro no Registro de Imóveis,

compreendidatalpossibilidadenaprevisãodopróprioart.167,I,37,daLRP,edoart.7ºdaMedida

Provisória.

Odireitoespecialdeusoparafinsdemoradia,umavezusucapido,seráperpétuocomoseviu,de

modoquenãoépossívelhavera suaextinçãodemodounilateral,porvontadeúnicadoentepúblico

proprietário, sendo possível apenas sua extinção se houver acordo de vontades entre ente público e

titulardodireitoespecialdeuso,ounashipótesesprevistasnoart.8ºdaMedidaProvisória,asaber:“I

–oconcessionáriodaraoimóveldestinaçãodiversadamoradiaparasiouparasuafamília;ouII–o

concessionárioadquirirapropriedadeouaconcessãodeusodeoutroimóvelurbanoourural”.

Havendo a extinção do direito, e tendo havido o seu registro, deverá ser averbada a extinção,

medianterequerimentoporquemtenhajurídicointeresseparatanto,instruídocomcertificaçãodoPoder

Públicoconcedentenosentidodeterhavidoaextinção(art.167,I,28,daLRP,eart.8º,parágrafoúnico,

daMedidaProvisórian.2.220/2001).

8.ResponsabilidadecivildoRegistradornaqualificaçãodausucapiãoadministrativa

AresponsabilidadecivildoRegistradorImobiliárioésubjetiva.

A regra insculpida noCódigoCivil brasileiro é a da responsabilidade civil derivadade umato

culposo,somentepodendoprescindir-sedesteelemento,istoé,somentepodendohaverresponsabilidade

civilobjetivaquandoaleiexcepcionareregrageral,ouquandoanaturezaderiscodaatividadeassim

recomendar.E,paratanto,deveráaleifazê-loexpressamente,ouanaturezadaatividadederiscodeverá

estarclaramentecaracterizada,como,porexemplo,nocasodeatividadenuclear.

NãoháregradeexceçãonocasodaresponsabilidadecivildoRegistrador,neméelaatividadede

risco,deumriscoanormal,maiordoqueoriscodecorrentedanormalidadedasprofissões,demodo

queseguearegrageraldaresponsabilidadecivilsubjetiva.

Aregrageraldaresponsabilidadecivilestáinsculpidanoart.927doCódigoCivil,queassimreza:

“Art.927.Aqueleque,poratoilícito(arts.186e187),causardanoaoutrem,ficaobrigadoarepará-lo.

Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos

especificadosemlei,ouquandoaatividadenormalmentedesenvolvidapeloautordodanoimplicar,por

suanatureza,riscoparaosdireitosdeoutrem”.

“OCódigoCivilbrasileirofiliou-seàteoria‘subjetiva’.[…]Aresponsabilidadesubjetivasubsiste

comoregranecessária,semprejuízodaadoçãodaresponsabilidadeobjetiva,emdispositivosváriose

esparsos. […] Isto significa que a responsabilidade objetiva não substitui a subjetiva, mas fica

circunscritaaosseusjustoslimites”165.

“Odireitocivilbrasileiroestabelecequeoprincípiogeralda responsabilidadecivil, emdireito

privado, repousanaculpa. Istonãoobstanteemalgunssetores,emesmoemalgumaspassagensdesse

vetustoinstituto,imperarateoriadorisco”166.

NaliçãodeCaioMáriodaSilvaPereira,atentando

nanecessáriaevoluçãodopensamento,entendemosqueaordemjurídicadeveráfixardoistiposde

responsabilidadecivil:a)aprimeirafundadanaculpa,caracterizadaestacomoumerrodeconduta

outransgressãodeumaregrapredeterminada,sejadenaturezacontratual,sejaextracontratual;b)a

segunda,comaabstraçãodaideiadeculpa,estabelecendoexlegeaobrigaçãoderepararodano,

desdequefiquepositivadaaautoriadeumcomportamento,semnecessidadedeseindagarsefoiou

nãofoicontrárioàpredeterminaçãodeumanorma.Umavezapuradaaexistênciadofatodanoso,

caberá indenização por parte do ofensor ou de seu preponente;mas, como se não cuida aqui da

imputabilidadedaconduta,somentehádetercabidanaquelescasosexpressamenteprevistosnalei,

pois é claro, se for deixado sem uma frenação conveniente, a consequência será o inevitável

desaparecimentodaprimeira,comosinconvenientesacimaapontados,daequiparaçãodaconduta

jurídicaàantijurídica.

Daí assentarmos a nossa posição, já delineada aliás no n. 115 (supra, vol. I), no tocante a este

problema e à sua solução: a regra geral, que deve presidir à responsabilidade civil, é a sua

fundamentação na ideia de culpa; mas, sendo insuficiente esta para atender às imposições do

progresso, cumpre ao legislador fixar os casos em que deverá ocorrer a obrigação de reparar,

independentementedaquelanoção167.

A regra da responsabilidade civil no direito brasileiro é, desta forma, a responsabilidade civil

subjetiva,calcadanaculpa168,sendoaresponsabilidadecivilobjetiva,naqualéirrelevanteaexistência

deculpa,exceçãoquedeveráderivardalei.

Cumpre, desta forma, verificar em primeiro lugar se há alguma norma de exceção à regra da

responsabilidadecivilsubjetiva,demodoaenquadrararesponsabilidadecivildoRegistradornaquelas

hipótesesderesponsabilidadeobjetiva.

Nãohátalregradeexceção,conformeseverá.

Em primeiro lugar, o art. 37, §6º, daConstituição Federal, que institui a responsabilidade civil

objetiva,aoasseverarqueas“pessoasjurídicasdedireitopúblicoeasdedireitoprivadoprestadoras

deserviçospúblicosresponderãopelosdanosqueseusagentes,nessaqualidade,causarematerceiros,

asseguradoodireitoderegressocontraoresponsávelnoscasosdedoloouculpa”,nãoseaplicaaos

Registradores.

Aludido artigo não se aplica ao Registradores na medida em que incide apenas sobre pessoas

jurídicas prestadoras de serviços públicos, e, apesar de os Oficiais de Registro exercerem uma

atividadequeépública,pordelegação,nãosãopessoasjurídicas.

Adelegaçãoépersonalíssimaefeitaàpessoanaturaldodelegadoregistral.ORegistrodeImóveis,

conhecidopopularmentecomocartório, não tempersonalidade jurídica, enão é equiparadoapessoa

jurídicaparafinscivis169,demodoqueficaafastadaaincidênciadoaludidodispositivoconstitucional,

queatribuiresponsabilidadeobjetivaaoEstado.

Ademais,paraosRegistradores,hánormaconstitucionalespecífica,queremeteaquestãodesua

responsabilidadeànormainfraconstitucional(art.236,§1º).

RicardoDip,comaproficiênciaquelheépeculiar,lecionaqueadelegaçãoregistraléfeitaauma

pessoa física e não coletiva, o que leva a concluir, com “conforto normativo”, que está afastada a

aplicaçãodoart.37,§6º,daConstituiçãoFederal,umavezquetalnormajurídicaaplica-seapessoas

jurídicas170.

Nada há de assemelhado entre oRegistrador e as pessoas jurídicas de direito público e direito

privadoprestadorasdeserviçopúblico,excetoaprópriaprestaçãodeumserviçopúblico.Assemelha-

se,oRegistrador,istosim,aqualqueragentepúblicopessoafísica,osquaisrespondemsubjetivamente.

ÉoRegistradorumagentepúblicodelegado–umparticularemcolaboraçãocomoPoderPúblico

–,porque realizaumaatividadepública, equiparando-se aosdemais funcionáriospúblicosou agentes

públicospessoasnaturais,osquais respondemsomenteemcasodedoloouculpa–emboraoEstado

responda objetivamente –, de modo que interpretar como sendo objetiva a responsabilidade do

Registradorimportariaemquebradoprincípiodaisonomia,consoantealertaRuiStoco171.

EnsinaDécioAntonioErpenquenãoseaplicaaosRegistradoresoart.37,§6º,daConstituição,

porque“não se cuidade serviçopúblicodeordemmaterialdaAdministraçãodiretaou indireta,mas

trata-sedeatividadepúblicaatípica,comregramentopróprio.Istoétãocorretoqueo§1ºdoart.236

[…]remeteuàleiordináriaaregulaçãodadisciplinaedaresponsabilidadecivilecriminal”172.

Leciona Hercules Alexandre da Costa Benício que a discussão a respeito do art. 37, § 6º, da

Constituição, não importa, na medida em que há norma constitucional específica para o caso dos

Registradores,insculpidanoart.236,§1º,queremeteaquestãoparaalegislaçãoinfraconstitucional 173.

Ealegislaçãoinfraconstitucionalinstituiumaresponsabilidadecivilsubjetiva,comoseverá.

Oartigo22,daLein.8.935/94174,égeralmenteosuportelegalutilizadoporaquelesquedefendem

seraresponsabilidadedoOficialdeRegistroobjetiva175.Alegam,basicamente,quecomonaredação

doartigonãoháaexigênciadeculpaparaquenasçaodeverdeindenizar,trata-sederesponsabilidade

objetiva.

Trata-se de equívoco técnico que despreza a regra geral de responsabilidade civil no direito

brasileiro.

“Nadamaisincorreto”,nodizerdeRuiStoco176.

Sendoaregrageraladaresponsabilidadecivilsubjetiva,comoseviu,quandoanormasilenciara

respeitodanecessidadeounãodeculpa,significaqueestáadotandoaregrageral,danecessidadede

culpa portanto, e não a exceção, da dispensa da necessidade de culpa, porque a exceção deve ser

expressa,comodecorredainterpretaçãodoart.927doCódigoCivil.

Osilêncioarespeitodanecessidadeounãodeculpaconduzàconclusãodequemantém-searegra

geral,enãoooposto.Aleiespecialnãoprecisarepetiroquejáestáditonaregrageral;anecessidade

de ser expressa só existe para romper com a regra e estabelecer uma exceção.É regra elementar de

hermenêutica.

Paraquearesponsabilidadefosseobjetiva,aleideveriaassimexpressamentedispor.Aocontrário,

nada é dito, de modo que mantém-se, claramente, a regra geral instituída no Código Civil, a da

responsabilidadesubjetiva.

Osqueveemnoaludidoart.22umaresponsabilidadeobjetivafazem,emverdade,confusãoentre

esta e a responsabilidade direta, esta sim insculpida no art. 22, isto é, a responsabilidade de o

registradordiretamenteresponderpelosdanosqueocasionarcomdoloouculpa177.

Acorroborartalentendimento,háoart.28daLRP178,oqualexpressamentereza–embora,como

vimos, isso sequer seria necessário dada a regra geral instituída na lei civil – que os Oficiais de

Registro somente respondememcasode culpaoudolo.Oart. 22daLeiposteriorn. 8.935/94nãoo

contraria,masoratifica.

E,finalmente,paraespancarqualquerdúvidaarespeito,háoart.38daLein.9.492/97179,oqual

expressamenteexigeodoloouaculpaparaaresponsabilidadecivildoTabeliãodeProtestos.Embora

talartigoconsteemleirelativaaoTabelionatodeProtestos,servedesupedâneolegalparademonstrara

responsabilidade civil subjetiva tanto de Tabeliães quanto de Registradores, na medida em que a

natureza jurídica da delegação é a mesma, e não há possibilidade de haver responsabilidade civil

diversa180.

Nãohá,dessaforma,nenhumdispositivolegalqueinstitua,paraosRegistradores,umaexceçãoà

regrageral civil de responsabilidade subjetiva, demodoque é subjetiva sua responsabilidade, e não

objetiva.

Socorremo-nos uma vez mais das lições de Ricardo Dip, para quem “à míngua de expressa

previsão legal exceptiva, deve entender-se que emerge supletivamente a norma comum de

responsabilidade subjetiva”, o que também se coaduna com a legislação infraconstitucional

regulamentadoradamatéria181.

Poder-se-iaalegaraindaqueenquadra-seaatividaderegistralnaregrageralderesponsabilidade

objetiva instituída noCódigoCivil, no parágrafo único do art. 927, qual seja, a de que é objetiva a

responsabilidade“quandoaatividadenormalmentedesenvolvidapeloautordodanoimplicar,porsua

natureza,riscoparaosdireitosdeoutrem”.

Instituitalpreceitolegalumacláusulageralderesponsabilidadecivilobjetiva,aodeterminarqueo

autordeatividadesderiscoassimresponda.

Seriaaatividade registralumaatividadede risco,nos termosdocitadodispositivoda leicivil?

Evidentementequenão.

Praticamente qualquer atividade humana – não conseguimos imaginar alguma que nisso não se

enquadre–implicarisco.

Aatividademédica,aadvocatícia,aodontológica,aempresarial,a judicialetc., todas implicam

riscoparaosterceiroscomelasenvolvidos.Aindaquenãohajaculpadoqueexerceaatividade,háo

riscodeopacientevir aóbito,dea estratégia jurídicaadotadaparadefesadeumdireito semostrar

improdutiva, de a análise cuidadosa das provas que levaram à condenação penal de alguém se

mostraremdepoisinfelizesetc.

Todavia,nãoédesse riscoque trataoaludidoartigo.Nãoédo risconormalqueexisteem toda

atividade,equederivadaprópriafalibilidadehumana.

Trata-se, sim, do risco anormal, excessivamente alto, de causar prejuízos a terceiros,

desproporcional quando comparado ao risco das demais atividades, como, por exemplo, é o risco

existente na atividade nuclear, ou na atividade de transporte de valores em um país com segurança

sofrívelcomooBrasil.

Aregrageralde responsabilidadeobjetiva incide“apenasnasatividadesemquese imponhaum

risco anormal e especial, ou seja, no seu exercício devem ser identificadas duas características

fundamentais:especialidadeeanormalidade”182, característicasquenão estãopresentesna atividade

registral.

Aatividaderegistralnãoseenquadranestasatividadescomriscoanormaldepotencialprejuízoa

terceiros.Muitopelocontrário.Avidademonstraqueoriscodeaatividaderegistralcausarprejuízoa

terceiros é até mais reduzido do que a normalidade das demais atividades, dada a sua alta

regulamentação,queimpõelimitesseverosdeatuaçãoaoRegistrador.

Sob este fundamento também não se enquadra a responsabilidade do Registrador na espécie

objetiva.

Trata-se,efetivamente,deresponsabilidadesubjetiva.

Carlos RobertoGonçalves, entendendo ser contratual a responsabilidade do registrador, conclui

igualmenteserelasubjetiva183.

Dessa forma,paraque respondacivilmente,deveoRegistrador teragidocomdoloouculpa,de

modo que jamais poderá responder civilmente se tiver causado dano a alguém em cumprimento de

determinaçãoadministrativaoujudicial,porexemplo.

Pautando o Registrador sua atuação no cumprimento do ordenamento jurídico, bem como nas

determinações exaradas pelas Corregedorias Gerais de justiça, através de provimentos, circulares,

decisõesnormativasetc.,cumprindo-asporqueobrigatórias,sobpenaderesponderadministrativamente,

nãopoderárespondercivilmenteoRegistrador,porquenãoatuarácomculpa.

Omesmoocorrequando,por exemplo,não sendopacíficoodeslindedecerta situação jurídica,

optaroRegistradorporalgumadasinterpretaçõesexistentesepossíveis,aindaqueemdesacordocomo

quevenhaaserdecididoposteriormente,emprocessodesuscitaçãodedúvida,porexemplo184.

Assim,especialmentenadecisãodoprocessodeusucapiãoextrajudicialcomum,ondeacognição,

comovimos, é abrangente eprofunda, decidindooRegistrador, positivaounegativamente, de acordo

comtesejurídicaválidaecomasprovasapresentadas,eobedecendoaoprocedimentoadotadopelalei,

nãopoderáserresponsabilizadocivilmenteporquenãohaveráumagirdolosoouculposo.

9.Sugestõesdelegeferenda

9.1Notificaçãoporeditaldelegitimadospassivoscertos

Comovimosacima,oart.216-AdaLRPexige,emtodososcasosdeprocedimentodeusucapião

extrajudicialcomum,apublicaçãodeeditalparaaciênciadeeventuaislegitimadospassivosincertos.

Todavia,paraoslegitimadospassivoscertosnãoháapermissãodepublicaçãodeedital,devendo

elesprestaremseuassentimentovoluntariamente,ouseremnotificadospessoalmenteparaassentir.

Hácasos,entretanto,emquesesabequemsãooslegitimadospassivos,demodoquesãocertos,

masnãosesabeonderesidemoutrabalham,etambémnãoseconsegueobtertalinformação,apesarde

uma atuação diligente, de modo a caracterizar que estão em local incerto ou ignorado. Ou poderão

encontrar-seemlocalinacessível.

Em tais casos, pelo teor atual do aludido artigo, restará inviabilizada a usucapião extrajudicial,

devendoserintentadanaviajudicial,bastantemaisonerosaparaaspartes.

Naviajudicial,oterceirocontinuaráestandoemlocalincerto,ignoradoouinacessível,oqueterá

ocondãodefazercomqueacabecitadoporedital(art.256,II,doNCPC).

Seriamaisadequadosealei,quandocaracterizadasdemaneirasegurataishipóteses,permitisseao

OficialdeRegistronotificartaispessoasporedital,viabilizandoocaminhoextrajudicialdeusucapião,

fomentadopeloNCPC.

Tal alteração do art. 216-A seria de bom alvitre para aumentar a possibilidade de êxito nas

usucapiõesextrajudiciaiscomuns.

9.2Presunçãodeconcordâncianosilênciodenotificado

O§2º do art. 216-A, daLRP, constitui um sério óbice à consecuçãodausucapião extrajudicial

comum.

Vimos, ao analisar o procedimento dessa modalidade de usucapião extrajudicial, que há a

necessidade imperativadequeos legitimadospassivoscertosdeemseuassentimento,voluntariamente

oumediantenotificaçãofeitapeloOficialdeRegistro,apedidodaparteinteressada.

Caso haja notificação de algum legitimado passivo certo para que concorde com o pedido de

usucapiãofeitoaoRegistrador,teráele15diasparafazê-lo,apartirdorecebimentodanotificação.

Poderá, nesses 15 dias, assentir expressamente ou impugnar expressamente, o que não levanta

maioresquestões.

Oproblemaqueoraseenfrentaéodequepermaneçaonotificadosilente.

Emtalhipótese,aleideterminaexpressamentequesepresumaquehouveimpugnação,oquenão

apenasnãopareceseramelhorescolhalegislativa,comoteráocondãodeinviabilizargrandepartedas

usucapiões extrajudiciais, transformando em letra letárgica um instituto que pretendeu o legislador

fomentar.

Ora, sealgumlegitimadopassivocerto recebeanotificaçãoesemantémsilenteduranteoprazo

paraimpugnar,apresunçãoquedevehaveréadequenãotemeleinteresseemimpugnar.Setivesse,o

farianoprazo.

Alguém que, recebendo a notificação, verifique que há afronta a seu direito, não se calará;

impugnaráopedidofeito.Aocontrário,alguémque,notificado,percebaqueemnadalheafetaopedido,

não teráomenor incentivoparamanifestar-sepositivamentenoprocessoadministrativo, salvo sepor

questõesdeamizadeousimilares.

Dessemodo,apresunçãodeveriaseraoposta:osilênciodeveriafazerpresumiraconcordância,e

nãoaimpugnação.Estasoluçãoémuitomaisconcordecomalógicaecomoordenamentojurídico,o

quefazpresumiraboa-fé.

Háquesealteraraleinesseponto,paraquetenhaelaoefeitopretendidopelolegislador.

9.3Emolumentosparaoprocedimentoextrajudicialcomum

Oprocedimentodeusucapiãoextrajudicialcomum,insculpidonoart.216-AdaLRP,comovimos,é

procedimentocomplexoconfiadoaoRegistradorImobiliário.

Haverá que se ter uma estrutura interna preparada para tal atividade de análises, decisões,

notificações,dotadadegentecapacitada,aqualteráumcustoimportante.

OOficial deRegistro, como vimos, terá que efetuar análises jurídicas complexas a respeito da

materialidade da espécie de usucapião invocada, o que demandará análise de provas, solicitação de

produção ou produção de provas complementares, decisões refletidas, atendimentos às partes e seus

advogados,enfim,trata-setalprocessodeatividadenãoapenascomplexa,masbastantetrabalhosa,na

qualdeveráserdespendidobastantetempodopróprioOficialoudeprepostospreparadosparatanto,o

que demanda uma justa remuneração, inexistente atualmente, e que deverá ser instituída pelas leis

estaduaisdeemolumentos.

Deverãoasleisestaduaisdeemolumentosestabelecerumvalorjustoderemuneraçãoportrabalho

tãodispendioso,istoé,estabeleceremolumentosadequadosparaoprocedimentodeusucapião,sejaele

exitoso,quandoentãoserápraticadooatoderegistrodausucapião,sejaeleinfrutífero,hipóteseemque

nenhumatoderegistroserápraticado.

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1Direitoregistralimobiliário.3.ed.SãoPaulo:Saraiva,2012.p.243.

2Aideiadejurisdiçãocomoummonopólioestatalfoisuperadaprocessualmente,suatitularidadeédoEstado,porém,entende-sequeela

podeserexercidaporoutremquenãooPoderJudicialdoEstado,seesta foraopção legislativa.NoDireitobrasileiro,aarbitrageméo

exercíciodejurisdiçãoporumparticular:oárbitro.Vejaarespeito:WAMBIER,LuizRodrigues;TALAMINI,Eduardo.Cursoavançado

deprocessocivil.15.ed.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2015.v.1.p.105-9.

3Nãoéobjetodestetrabalhoanalisarsetaisprincípiososãorealmente,diantedeumaprecisãotécnica.

4AsseveraNicolásNoguerolesPeiróqueosregistrosdedireitos têmasseguintescaracterísticas:“1.Losderechosreales,seadquieran

intervivosomortiscausa, accedenal registroaunque la inscripciónpuede tenerdistintovalorenuncasoyenotro.2.La llevanzadel

registrosiguelatécnicadelfolioreal,loquesignificaqueelarchivosellevaporfincasycadafoliocontienetodoelhistorialjurídicodela

finca.Laorganizaciónesmáscomplicadaqueenelregistrodedocumentos.3.Seaplicaelprincipiodetractosucesivo,loquesignificaque

nadiepuedeinscribirsiaquéldequiénadquieresuderechoocontraelquedirigesupretensiónnotieneinscritosuderecho.Ademáscierra

alregistroolosderechoscontradictorios.4.Elefectodelainscripcióneslaprevalenciadeloinscritofrentealonoregistradoyportanto,el

queadquiereconfiandoenloqueelregistropublicaesprotegidoaunqueelderechodeltransferenteseanuleporcausasquenoconstanen

elregistro.Esteefectorecibeelnombredefepúblicayadmitedistintosgradosdeeficáciapudiendovariarlosrequisitosexigidosparasu

aplicacióndeunpaísaotro.5.Elcontroldeaccesoesmásintensoycomprendenosololosaspectosformales,sinotambiénlossustantivos.

Elámbitodecontrolestá relacionadoconel sistemade transmisiónde lapropiedad,abstractoocausal.Enestesistemael registroes la

pruebadelapropiedad,nosetratasolodepublicarsinotambiéndegarantizarlopublicado”(PEIRÓ,NicolásNogueroles.Laevoluciónde

lossistemasregistralesenEuropa.NoticiasdelaUniónEuropea,añoXXIII,n.265,p.121-2).

5Veja,porexemplo:CHALHUB,MelhimNamem.Direitosreais.2.ed.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2014.p.97.TARTUCE,Flávio.

OnovoCPCeodireitocivil.SãoPaulo:Método,2015.p.330.FARIAS,CristianoChavesde,ROSENVALD,Nelson.Cursodedireito

civil.11.ed.SãoPaulo:Atlas,2015.v.5.p.381-2.

6VILLAR,DidiHugoGomez.Lausucapiónnotarialen larevolucióncapitalistadelPerúde ladécadade los90.Acessadoem:

<http://www.monografias.com/trabajos94/usucapion-notarial-revolucion-capitalista-del-peru-decada-90/usucapion-notarial-revolucion-

capitalista-del-peru-decada-902.shtml>,em11deagostode2015.

7 Veja a respeito: MONTOYA, Oswaldo Arias. Prescripción adquisitiva en sede notarial, acessado em:

<http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:n5CFBOvJ8g0J:https://viperije20.files.wordpress.com/2013/04/prescricpcion-

adquisitiva-en-sede-notarial.doc+&cd=5&hl=pt-BR&ct=clnk&gl=br&client=safari>,em11deagostode2015.

8Paraaprofundaro tema,vejaa respeito: JARDIM,Mónica.Escritosdedireitonotarialedireitoregistal.Coimbra:Almedina,2015,

pos.8955(e-book)es.GUERREIRO,J.A.Mouteira.Temasderegistosedenotariado.Coimbra:Almedina,2010.p.97es.

9JARDIM,Mónica.Escritosdedireitonotarialedireitoregistal.Coimbra:Almedina,2015,pos.8993(e-book).

10JARDIM,Mónica.Escritosdedireitonotarialedireitoregistal.Coimbra:Almedina,2015,pos.9299(e-book).

11RIBEIRO,LuísPauloAliende.Regulaçãodafunçãopúblicanotarialederegistro.SãoPaulo:Saraiva,2009.p.54-5.

12Arts.301,IX,e502a508doNCPC.

13Veja-se, nesse sentido, por exemplo:GÁLLIGO, JavierGómez.La calificación registral (epílogo).CizurMenor:ThomsonCivitas,

2008. p. 11 e s. MEDEL, Jesus Lopez. Teoria del registro de la propiedad como servicio público. 3. ed. Madrid: Colegio de

RegistradoresdelaPropiedadyMercantilesdeEspaña,1991.p.220es.BERDEJO,JoseLuizLacruz,REBULLIDA,FranciscodeAsis

Sancho.Elementosdederechocivil.2.ed.Barcelona:Bosch,1991.v.IIIbis.p.297-9.CHICOYORTIZ,JoséMaría.Estudiossobre

derecho hipotecario. 4. ed. Madrid: Marcial Pons, 2000. t. I. p. 511 e s. DIEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos del derecho civil

patrimonial.4.ed.Madrid:EditorialCivitas,1995.t.III.p.365.

14Veja-se, exemplificativamente:WAMBIER,LuizRodrigues,TALAMINI,Eduardo.Curso avançado de processo civil. 15. ed. São

Paulo: Revista dos Tribunais, 2015. v. 1. p. 105-9. NEVES, Daniel Amorim Assumpção. Novo Código de Processo Civil – Lei

13.105/2015.SãoPaulo:Método,2015.p.29-30.NERYJUNIOR,Nelson,NERY,RosaMariadeAndrade.ComentáriosaoCódigode

ProcessoCivil.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2015.p.303.

15Asopiniõesemcontráriosãodeautorespassados.Dentreosatuais,nãoseconheceumavozdissonante.Veja-searespeito,portodos:

MELO,MarcoAurélioBezerrade.Cursodedireitocivil.SãoPaulo:Atlas,2015.v.V.p.139-40.

16Talentendimentopodeserbemcompreendidopela síntesecontidanadecisãodoSTJexaradanoREsp118360/SP.RecursoEspecial

1997/0007988-0,Relator(a):MinistroVascoDellaGiustina(DesembargadorConvocadodoTJRS),TerceiraTurma,DJe2-2-2011,RSTJv.

221p.485:“Ausucapiãoémodoorigináriodeaquisiçãodapropriedade;ouseja,nãohátransferênciadedomínioouvinculaçãoentreo

proprietárioanterioreousucapiente.[…]Asentençaproferidanoprocessodeusucapião(art.941doCPC)possuinaturezameramente

declaratória (e não constitutiva), pois apenas reconhece, com oponibilidade erga omnes, um direito já existente com a posse ad

usucapionem, exalando, por isso mesmo, efeitos ex tunc. O efeito retroativo da sentença se dá desde a consumação da prescrição

aquisitiva. […] O registro da sentença de usucapião no cartório extrajudicial não é essencial para a consolidação da propriedade

imobiliária,porquanto,aocontráriodoqueocorrecomasaquisiçõesderivadasdeimóveis,oatoregistral,emtaiscasos,nãopossuicaráter

constitutivo.Assim,asentençaoriundadoprocessodeusucapiãoétãosomentetítulopararegistro(arts.945doCPC;550doCC/1916;

1.241,parágrafoúnico,doCC/2002)–enãotítuloconstitutivododireitodousucapiente,buscandoeste,comademanda,atribuirsegurança

jurídicaeefeitosdecoisajulgadacomadeclaraçãoformaldesuacondição.[…]Oregistrodausucapiãonocartóriodeimóveisservenão

paraconstituir,masparadarpublicidadeàaquisiçãooriginária(alertandoterceiros),bemcomoparapermitiroexercíciodoiusdisponendi

(direitodedispor),alémderegularizaropróprioregistrocartorial”.

17FERREIRA,Durval.Posseeusucapião.2.ed.Coimbra:Almedina,2003.p.461.

18Issonãosignifica,necessariamente,quetodasaspessoaspossam,sempre, teracessoaoconteúdodoregistro,havendoordenamentos

jurídicosquevinculamesseacessoàdemonstraçãodeuminteressejurídico.Vejam-searespeito:WESTERMANN,Harryetal.Derechos

reales, 7. ed.Tradutores:AnaCañizaresLasoet al.Madrid:FundaciónCulturaldelNotariado,2007.v. II, p.931.NoDireitobrasileiro,

veja-seoart.16daLein.6.015/1973.

19Emtraduçãolivreparaesteestudo:“Paraqueumdireitoexistaepossavalerperantetodososmembrosdasociedadeéprecisoquea

sociedade tenha concorrido para estabelecê-lo e que lhe sancione a existência” (MAYNZ, Charles.Cours de droit romain. Paris: A.

Durand&Pedone-Lauriel,1891.t.I.p.726).Criticatambémoautoratentativafrancesaderevogar,mediantelei,essaexigênciadosfatos

davida,oquenãopodeserfeito:“L’experiénceconfirmecettevéritéthéorique,etcen’estpasimpuneméntquel’onyporteatteinte.En

vain le législateurfrançaisproclame-t-ilunprincipecontraire”(MAYNZ,Charles.Coursdedroit romain.Paris:A.Durand&Pedone-

Lauriel,1891.t.I.p.726).

20Veja-seque,mesmonoDireitofrancês,dotadodecausalidadeabsoluta,ésomentecomoregistroimobiliárioqueodireitorealadquire

oponibilidadeergaomnes.Verarespeito:TROPLONG,M.Droitcivilexpliqué.Surlatranscriptionenmattièrehypothécaire. Paris:

HenriPlon, Imprimeur-Éditeur,1864.p.299e s.COLIN,Ambroise;CAPITANT,H.Coursélémentairededroit civil français. Paris:

Dalloz,1920.v.I.p.940es.;TERRÉ,François;SIMLER,Philippe,LEQUETTE,Yves.Droitcivil.Lesobligations.6.ed.Paris:Dalloz,

1996.p. 110e130-1;CARBONNIER, Jean.Droitcivil.Lesbiens. 16. ed. Paris: PressesUniversitaires deFrance, 1995. p. 200 e s.;

TERRÉ,François;SIMLER,Philippe.Droitcivil.Lesbiens.4.ed.Paris:Dalloz,1992.p.246es.

21MostrouTeixeiradeFreitasqueatradiçãotinha,desdeoDireitoromano,tambémfunçãopublicitária,cujointuitoerainformaratodos

sobre as mutações da propriedade. Todavia, a “tendência dos ânimos para a facilidade das transações, o amor da simplicidade”,

introduziramváriasformasmaissingelasdetradição,comoasimbólicaeaficta,demodoqueatradiçãonominalsubstituiuatradiçãoreal,

tendo o direito francês entendido que poderia dar mais um passo adiante nessa simplificação, abrindo-se mão da própria tradição, e

aceitandoqueapropriedadefossetransmitidapeloefeitodoprópriocontrato,chamandotalinovaçãofrancesade“inesperada,perigosa,e

oposta à boa razão” (TEIXEIRADE FREITAS, Augusto.Consolidação das leis civis. 3. ed. Rio de Janeiro: Garnier, 1875. 2 v. p.

CLXXXII-CXCII).

22TEIXEIRADEFREITAS,Augusto.Consolidaçãodasleiscivis.3.ed.RiodeJaneiro:Garnier,1875.p.CLXXXII-CXCV.

23TEIXEIRADEFREITAS,Augusto.Consolidaçãodasleiscivis.3.ed.RiodeJaneiro:Garnier,1875.2v.p.CLXXXII-CXCV.

24REsp1106809/RS.RecursoEspecial2008/0260795-5,Relator(a):MinistroLuisFelipeSalomãoeMinistroMarcoBuzzi,QuartaTurma,

DJe27-4-2015.VertambémNEQUETE,LENINE.Daprescriçãoaquisitiva(usucapião).2.ed.Sulina:PortoAlegre,1970.p.26.

25Veja-searespeito:PENTEADO,LucianodeCamargo.Direitodascoisas.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2008.p.46-56.

26Excetosesobreviermudançaouabandono,casoemquepassaráaserpassíveldeusucapião,conformedecidiuoSTJ,aojulgaroREsp

174108/SP.RecursoEspecial1998/0033247-2,Relator(a):MinistroBarrosMonteiro,QuartaTurma,DJ24-10-2005,p.327.

27Veja-searespeito:PENTEADO,LucianodeCamargo.Direitodascoisas.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2008.p.268-9.

28Entendeu,nessesentido,oSTJ,nãoserusucapívelbemsequestrado(REsp79.669-SP,sendoRelatoroMin.AldirPassarinhoJr.,de21-

6-2005).

29Porestarazão,asseveraPontesdeMirandaqueoconceitodereshabilisminguou(Tratadodedireitoprivado.3.ed.RiodeJaneiro:

Borsoi,1971.t.XI.§1.192,1).

30REsp575572-RS,tendoporRelatoraMin.NancyAndrighi,de6-9-2005.

31REsp1133451/SP.RecursoEspecial2009/0065300-4,Relator(a):MinistraNancyAndrighi,TerceiraTurma,DJe18-4-2012.

32 Há, entretanto, quem entenda que as terras devolutas são usucapíveis enquanto não discriminadas (Ver em: CHALHUB, Melhim

Namem.Direitosreais.2.ed.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2014.p.81).

33AssimtementendidooSTJ.Vejam-se,exemplificativamente,asseguintesdecisões:AgRgnoREsp1268965/SC.AgravoRegimentalno

RecursoEspecial2011/0182284-0,Relator(a):MinistroSérgioKukina,PrimeiraTurma,DJe06-4-2015,noqualficouassentadoquenão“há

prescriçãoparaosbenspúblicos.Nostermosdoart.183,§3º,daConstituição,açõesdessanaturezatêmcaráterimprescritívelenãoestão

sujeitasausucapião (Súmula340/STF,art.200doDL9.760/1946eart.2ºdoCC)”;AgRgnoREsp851906/DF.AgravoRegimentalno

RecursoEspecial2006/0099759-5,Relator(a):MinistroAntonioCarlosFerreira,QuartaTurma,DJe11-12-2014,noqualdefiniu-sequea

“indevidaocupaçãodebempúblicodescaracterizaposse,qualificandomeradetenção,denaturezaprecária”;REsp1090847/RS.Recurso

Especial2008/0208007-3,Relator(a):MinistroLuisFelipeSalomão,QuartaTurma,DJe10-5-2013,onderezou-sequea“Súmula340/STF

orientaque,desdeavigênciadoCódigoCivilde1916,osbensdominicais, comoosdemaisbenspúblicos,nãopodemseradquiridospor

usucapião”;REsp242073/SC.RecursoEspecial1999/0114379-9,Relator(a):MinistroLuis FelipeSalomão eMinistroCarlos Fernando

Mathias(JuizFederalConvocadodoTRF1ªRegião),QuartaTurma,REPDJe29-6-2009,DJe11-5-2009,noqualdecidiu-sequeaos“bens

originariamenteintegrantesdoacervodasestradasdeferroincorporadaspelaUnião,àRedeFerroviáriaFederalS.A.,nostermosdaLei

número3.115,de16demarçode1957,aplica-seodispostonoartigo200doDecreto-leinúmero9.760,de5desetembrode1946,segundo

oqualosbensimóveis”públicos,“sejaqualforasuanatureza,nãosãosujeitosausucapião”.

34STJ,AgRg noREsp 611577/RS.AgravoRegimental noRecursoEspecial 2003/0213141-6,Relator(a):Ministro RicardoVillas Bôas

Cueva,TerceiraTurma,DJe26-11-2012:“AgravoRegimentalnoRecursoEspecial.PROCESSUALCIVIL.VIOLAÇÃODOARTIGO

535 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. INEXISTÊNCIA. USUCAPIÃO DE IMÓVEL EM FAIXA DE FRONTEIRA.

POSSIBILIDADE.TERRADEVOLUTA.PRESUNÇÃO.INEXISTÊNCIA.TITULARIDADE.ÔNUSDAPROVA.DIVERGÊNCIA

NÃODEMONSTRADA.AUSÊNCIADESIMILITUDEFÁTICA”.

35STJ,REsp964223/RN.RecursoEspecial 2007/0145963-0,Relator(a):MinistroLuisFelipeSalomão,QuartaTurma,DJe 04-11-2011,

RB.v.577.p.44,RevistadosTribunais.v.916.p.729:“DIREITOCIVILEPROCESSUALCIVIL.USUCAPIÃO.IMÓVELURBANO.

AUSÊNCIADEREGISTROACERCADA PROPRIEDADEDO IMÓVEL. INEXISTÊNCIADE PRESUNÇÃOEM FAVORDO

ESTADODEQUEATERRAÉ PÚBLICA. 1.A inexistência de registro imobiliário do bem objeto de ação deusucapião não induz

presunção de que o imóvel seja público (terras devolutas), cabendo ao Estado provar a titularidade do terreno como óbice ao

reconhecimento da prescrição aquisitiva. 2. Recurso especial não provido”. No mesmo sentido o REsp 674558/RS. Recurso Especial

2004/0071710-7,Relator(a):MinistroLuisFelipeSalomão,QuartaTurma,DJe26-10-2009,RevistadosTribunais.v.892.p.138.

36REsp575572/RS.RecursoEspecial2003/0149533-9,Relator(a):MinistraNancyAndrighi,TerceiraTurma,DJ06-2-2006.p.276.

37REsp647357/MG.RecursoEspecial2004/0038693-7,Relator(a):MinistroCastroFilho,TerceiraTurma,DJ23-10-2006.p.300.

38Veja-sea respeito:TARTUCE,Flávio.Direitocivil. 7. ed.SãoPaulo:Método,2015.v. 4. p. 163-4.Ver tambémdecisãodoSTJno

AgRg noAREsp 22114/GO.AgravoRegimental noAgravo emRecurso Especial 2011/0114852-3,Relator(a):Ministro JoãoOtávio de

Noronha, Terceira Turma, DJe 11-11-2013: “Agravo Regimental. Agravo em Recurso Especial. IMÓVEL EM CONDOMÍNIO.

POSSIBILIDADEDEUSUCAPIÃOPORCONDÔMINOSEHOUVERPOSSEEXCLUSIVA”.

39Tratadodedireitoprivado.3.ed.RiodeJaneiro:Borsoi,1971.t.XI.§1.197,2.

40PENTEADO,LucianodeCamargo.Direitodascoisas.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2008.p.271.

41PENTEADO,LucianodeCamargo.Direitodascoisas.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2008.p.271.

42Tratadodedireitoprivado.3.ed.RiodeJaneiro:Borsoi,1971.t.XI.§1.192,1.

43PONTESDEMIRANDA,F.C.Tratadodedireitoprivado.3.ed.RiodeJaneiro:Borsoi,1971.t.XI.§1.192,1.

44Nesse sentido, reconheceu o STJ, no julgamento doREsp 1188937/RS. Recurso Especial 2010/0057871-1, Relator(a):Ministro Luis

FelipeSalomão,QuartaTurma,DJe 2-4-2014, que ocorreu a transmudação da detenção em posse no caso de obreiro religioso, que se

desliga do quadro de pastores da igreja e continua nas dependências do templo, mas agora deixando de seguir as ordens do legítimo

possuidor.Passoudedetentorapossuidor,exercendoapossedeformacontráriaaosditamesdoproprietário,passando,assim,apartirdeste

momento,aterposseadusucapionem.

45Veja-searespeito:PENTEADO,LucianodeCamargo.Direitodascoisas.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2008.p.268.

46AgRgnoREsp1010665/MS.AgravoRegimentalnoRecursoEspecial2007/0280132-4,Relator(a):MinistroAntonioCarlos Ferreira,

QuartaTurma,DJe21-10-2014.

47Cursodedireitocivil.SãoPaulo:Atlas,2015.v.V.p.131.

48PONTESDEMIRANDA,F.C.Tratadodedireitoprivado.3.ed.RiodeJaneiro:Borsoi,1971.t.XI.§1.194,3.

49Direitodascoisas.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2008.p.267.

50FERREIRA,Durval.Posseeusucapião.2.ed.Coimbra:Almedina,2003.p.437e450.

51Nesse sentido, decidiu o STJ, noAgRgnoAREsp 240156/RS.AgravoRegimental noAgravo emRecursoEspecial 2012/0212207-3,

Relator(a)MinistroRaulAraújo,QuartaTurma,DJe3-8-2015,quenãoficoudemonstradooanimusdominiemrazãodaexistênciaprévia

decontratodelocação;noREsp1501272/SC.RecursoEspecial2014/0328730-7,Relator(a):MinistroRicardoVillasBôasCueva,Terceira

Turma,DJe15-5-2015,quenãorestouconfiguradooanimusdominiempossedecorrentedecontratodepromessadecompraevenda,

umavezquea“possedecorrentedecontratodepromessadecompraevendadeimóvelporserincompatívelcomoanimusdomini,em

regra,nãoamparaapretensãoàaquisiçãoporusucapião”;noREsp1221243/PR.RecursoEspecial2010/0208665-8,Relator(a):Ministro

JoãoOtávio deNoronha, TerceiraTurma,DJe 10-3-2014, onde ficou assentado que imóveis “destinados à população de baixa renda e

financiadospormeiodoSistemaFinanceirodeHabitação,geridopelaCaixaEconômicaFederal,nãoestãosujeitosàaquisiçãooriginária

pelausucapiãourbanaespecialdoEstatutodaCidadese,noperíododecincoanosdeposseprevistonoart.9ºdaLein.10.257/2001,a

CEFpromoviaosatos jurídicosnecessáriosàretomadaerefinanciamento.[…]Paraefeitosdausucapião,mesmoaespecialurbana,a

posseexercidacomanimusdominiultrapassaameravontadedepossuir,devendoresultardotítulopeloqualédetida,deformaqueposse

decorrentederelaçõescontratuaisqueafetemoproprietáriodoimóvelprescindedoanimusdomini”;ounoAgRgnoAREsp133028/MS.

AgravoRegimentalnoAgravoemRecursoEspecial2011/0306130-0,Relator(a):MinistroSidneiBeneti,TerceiraTurma,DJe8-5-2012,no

qualreconheceu-sequea“posseoriundadecontratodecomodatoimpedeacaracterizaçãodeanimusdomini,nãopodendooperíodode

vigênciadocontratosercomputadoparaaferiçãodeusucapião”.

52AssimdecidiuoSTJnoAgRgnoAREsp67499/RS.AgravoRegimentalnoAgravoemRecursoEspecial2011/0185437-0,Relator(a):

Ministro Massami Uyeda, Terceira Turma, DJe 21-6-2012: “Agravo Regimental – AÇÃO DE USUCAPIÃO – PROMESSA DE

COMPRAEVENDA–TRANSMUTAÇÃODAPOSSE,DENÃOPRÓPRIAPARAPRÓPRIA(INTERVERSIOPOSSESSIONIS)–

PRECEDENTES–RECURSOIMPROVIDO”.

53Veja-se,portodos,CHALHUB,MelhimNamem.Direitosreais.2.ed.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2014.p.81.

54Daprescriçãoaquisitiva(usucapião).2.ed.Sulina:PortoAlegre,1970.p.34-5.

55STJ,AgRgnoREsp1390539/PR.AgravoRegimentalnoRecursoEspecial2013/0198174-9,Relator(a):MinistroRicardoVillaSBôas

Cueva,TerceiraTurma,DJe12-2-2015.

56Nãoserveparaestafinalidadeacontestaçãonaprópriaaçãodeusucapião,conformedecidiuoSTJ,noAgRgnoAREsp180559/RS.

AgravoRegimentalnoAgravoemRecursoEspecial2012/0101704-0,Relator(a):MinistroLuisFelipeSalomão,QuartaTurma,DJe 3-2-

2014.

57 STJ, REsp 941464/SC. Recurso Especial 2007/0078158-8, Relator(a):Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma,DJe 29-6-2012:

“DIREITO DAS COISAS. Recurso Especial. USUCAPIÃO. IMÓVEL OBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

INSTRUMENTOQUEATENDEAOREQUISITODEJUSTOTÍTULOEINDUZABOA-FÉDOADQUIRENTE.EXECUÇÕES

HIPOTECÁRIASAJUIZADASPELOCREDOREMFACEDOANTIGOPROPRIETÁRIO.INEXISTÊNCIADERESISTÊNCIAÀ

POSSEDOAUTORUSUCAPIENTE.HIPOTECACONSTITUÍDAPELOVENDEDOREMGARANTIADOFINANCIAMENTO

DAOBRA.NÃOPREVALÊNCIADIANTEDAAQUISIÇÃOORIGINÁRIADAPROPRIEDADE.INCIDÊNCIA,ADEMAIS,DA

SÚMULAN.308.1.Oinstrumentodepromessadecompraevendainsere-senacategoriadejustotítuloaptoaensejaradeclaraçãode

usucapião ordinária. Tal entendimento agarra-se no valor que o próprio Tribunal – e, de resto, a legislação civil – está conferindo à

promessadecompraevenda.Sea jurisprudência temconferidoaopromitentecompradorodireitoàadjudicaçãocompulsóriado imóvel

independentementederegistro (Súmulan.239)e,quandoregistrado,ocompromissodecompraevendafoierigidoàseletacategoriade

direitorealpeloCódigoCivilde2002(art.1.225,incisoVII),nadamaislógicodoqueconsiderá-lotambémcomo‘justotítulo’aptoaensejar

aaquisiçãodapropriedadeporusucapião.2.Apróprialeipresumeaboa-fé,emsendoreconhecidoojustotítulodopossuidor,nostermos

doquedispõeoart.1.201,parágrafoúnico,doCódigoCivilde2002”.

58MelhimNamemChalhubparecemesmoafastarapossibilidadedequeo justo títuloesteja registradoparaqueassimseconfigure,ao

asseverarque“deveopossuidordemonstrarqueojustotítulodequedispõenãochegouaproduzirefeito”,umavezqueotítuloregistrado

produz efeitos até que se cancele o registro, ainda que fosse a nom domino a venda (Direitos reais. 2. ed. São Paulo: Revista dos

Tribunais, 2014. p. 84). LenineNequete, ao contrário, somente admite o justo título quando houver registro (Da prescrição aquisitiva

(usucapião).2.ed.Sulina:PortoAlegre,1970.p.175-6).

59TARTUCE,Flávio.Direitocivil.7.ed.SãoPaulo:Método,2015.v.4.p.168.

60REsp652449/SP.RecursoEspecial2004/0099113-4,Relator(a):MinistroMassamiUyeda,TerceiraTurma,DJe23-3-2010.

61Verarespeito:PENTEADO,LucianodeCamargo.Direitodascoisas.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2008.p.272;ePONTESDE

MIRANDA,F.C.Tratadodedireitoprivado.3.ed.RiodeJaneiro:Borsoi,1971.t.XI.§1.197,4.

62REsp661858/PR.RecursoEspecial2004/0113832-2,Relator(a):MinistroCastroFilho,TerceiraTurma,DJ15-8-2005,p.311.

63PONTESDEMIRANDA,F.C.Tratadodedireitoprivado.3.ed.RiodeJaneiro:Borsoi,1971.t.XI.§1.197,4.

64PontesdeMirandaexcluidaboa-féoerrodedireito(Tratadodedireitoprivado.3.ed.RiodeJaneiro:Borsoi,1971.t.XI.§1.197,3).

65Direitosreais.2.ed.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2014.p.85.

66VerSARMENTOFILHO,EduardoSócratesCastanheira.Ausucapiãotabular.RevistadeDireitoImobiliário,ano38,n.78,jan./jun.

2015.p.113-5.

67Ausucapiãotabular.RevistadeDireitoImobiliário,ano38,n.78,jan./jun.2015.p.116-7.

68Veja-searespeito:SARMENTOFILHO,EduardoSócratesCastanheira.Ausucapiãotabular.RevistadeDireitoImobiliário,ano38,

n.78,jan./jun.2015.p.118.

69SARMENTOFILHO,EduardoSócratesCastanheira.Ausucapiãotabular.RevistadeDireitoImobiliário,ano38,n.78,jan./jun.2015.

p.118.

70Tambémchamada,poralguns,deposse-trabalho.Veja-se:TARTUCE,Flávio;SIMÃO,JoséFernando.Direitocivil.3.ed.SãoPaulo:

Método,2011.v.4.p.183.

71VerdecisãodoSTJnoREsp1314413/MG.RecursoEspecial2011/0161859-6,Relator(a):MinistroSidneiBeneti,TerceiraTurma,DJe

9-12-2013, onde se reconhece que o “art. 1.238, § único, doCC/02, tem aplicação imediata às possesad usucapionem já iniciadas na

vigênciadoCódigoanterior,qualquerquesejaotempotranscorrido,devendoapenasserrespeitadaafórmuladetransição,segundoaqual

serãoacrescidosdoisanosaonovoprazo,nosdoisanosapósaentradaemvigordoCódigode2002”.

72Ausucapiãotabular.RevistadeDireitoImobiliário,ano38,n.78,jan./jun.2015.p.119.

73PENTEADO,LucianodeCamargo.Direitodascoisas.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2008.p.273.

74“Art.183.Aquelequepossuircomosuaáreaurbanadeatéduzentosecinquentametrosquadrados,porcincoanos,ininterruptamentee

semoposição, utilizando-a para suamoradia oude sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desdequenão seja proprietário de outro imóvel

urbanoourural.§1ºOtítulodedomínioeaconcessãodeusoserãoconferidosaohomemouàmulher,ouaambos,independentementedo

estadocivil.§2ºEssedireitonãoseráreconhecidoaomesmopossuidormaisdeumavez.§3ºOsimóveispúblicosnãoserãoadquiridospor

usucapião.”

75“Art.1.240.Aquelequepossuir,comosua,áreaurbanadeatéduzentosecinquentametrosquadrados,porcincoanosininterruptamente

esemoposição,utilizando-aparasuamoradiaoudesuafamília,adquirir-lhe-áodomínio,desdequenãosejaproprietáriodeoutroimóvel

urbanoourural.§1ºOtítulodedomínioeaconcessãodeusoserãoconferidosaohomemouàmulher,ouaambos,independentementedo

estadocivil.§2ºOdireitoprevistonoparágrafoantecedentenãoseráreconhecidoaomesmopossuidormaisdeumavez.”

76 “Art. 9º Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos,

ininterruptamenteesemoposição,utilizando-aparasuamoradiaoudesuafamília,adquirir-lhe-áodomínio,desdequenãosejaproprietário

deoutroimóvelurbanoourural.§1ºOtítulodedomínioseráconferidoaohomemouàmulher,ouaambos,independentementedoestado

civil.§2ºOdireitodequetrataesteartigonãoseráreconhecidoaomesmopossuidormaisdeumavez.§3ºParaosefeitosdesteartigo,o

herdeirolegítimocontinua,deplenodireito,apossedeseuantecessor,desdequejáresidanoimóvelporocasiãodaaberturadasucessão.”

77 Veja-se a respeito a decisão do STJ no REsp 1040296/ES. Recurso Especial 2008/0059216-7, Relator(a): Ministro Marco Buzzi e

MinistroLuisFelipeSalomão,QuartaTurma,DJe14-8-2015.

78Nestesentidooenunciadon.85doCJF/STJ,daIJornadadeDireitoCivil.

79Emsentidocontráriooenunciadon.314doCJF/STI,daIVJornadadeDireitoCivil.

80 Veja-se a respeito a seguinte decisão do STJ: AgRg no AREsp 418598/RS. Agravo Regimental no Agravo em Recurso Especial

2013/0352030-1,Relator(a):MinistroJoãoOtáviodeNoronha,TerceiraTurma,DJe10-10-2014.

81LOUREIRO,FranciscoEduardo.Usucapião coletivo e habitaçãopopular.Revista deDireito Imobiliário, São Paulo, ano 24, n. 51,

jul./dez.2001.p.155.

82 “Art. 10.As áreas urbanas commais de duzentos e cinquentametros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua

moradia,porcincoanos,ininterruptamenteesemoposição,ondenãoforpossívelidentificarosterrenosocupadosporcadapossuidor,são

susceptíveisdeseremusucapidascoletivamente,desdequeospossuidoresnãosejamproprietáriosdeoutroimóvelurbanoourural.§1ºO

possuidorpode,paraofimdecontaroprazoexigidoporesteartigo,acrescentarsuaposseàdeseuantecessor,contantoqueambassejam

contínuas.§2ºAusucapiãoespecial coletivade imóvelurbano serádeclaradapelo juiz,mediante sentença, aqual serviráde títulopara

registro no cartório de registro de imóveis. § 3º Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor,

independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo

fraçõesideaisdiferenciadas.§4ºOcondomínioespecialconstituídoéindivisível,nãosendopassíveldeextinção,salvodeliberaçãofavorável

tomadapor,nomínimo,doisterçosdoscondôminos,nocasodeexecuçãodeurbanizaçãoposterioràconstituiçãodocondomínio.§5ºAs

deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas pormaioria de votos dos condôminos presentes, obrigando

tambémosdemais,discordantesouausentes.”

83Usucapiãocoletivoehabitaçãopopular.RevistadeDireitoImobiliário,SãoPaulo,ano24,n.51,jul./dez.2001.p.150.

84Art.10,§3º,daLein.10.257/2001.

85CHALHUB,MelhimNamem.Direitosreais.2.ed.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2014.p.90.

86 Veja-se a respeito: TARTUCE, Flávio.Direito civil. 7. ed. São Paulo: Método, 2015. v. 4. p. 176. CHALHUB,Melhim Namem.

Direitosreais.2.ed.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2014.p.91.

87Emnossosentir,apossediretadoart.1.240-Atemomesmosentidodapossediretadoart.1.197doCódigoCivil,nãonosentidode

haverumdesdobramentodaposse,masnosentidodequeaposseparamoradiaexigeoexercíciofáticodeumapossedireta,demodoque

aexpressãopossediretanoart.1.240-A,emnossosentir, temconotação técnica.Emsentidocontrárioentendeuoenunciadon.502do

CJF/STJdaVJornadadeDireitoCivil.

88TARTUCE,Flávio.Direitocivil.7.ed.SãoPaulo:Método,2015.v.4.p.175.

89“Art.1.239.Aqueleque,nãosendoproprietáriodeimóvelruralouurbano,possuacomosua,porcincoanosininterruptos,semoposição,

área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua

moradia,adquirir-lhe-áapropriedade.”

90“Art.191.Aqueleque,nãosendoproprietáriodeimóvelruralouurbano,possuacomoseu,porcincoanosininterruptos,semoposição,

áreade terra, emzona rural, não superior a cinquentahectares, tornando-aprodutivapor seu trabalhooude sua família, tendonela sua

moradia,adquirir-lhe-áapropriedade.Parágrafoúnico.Osimóveispúblicosnãoserãoadquiridosporusucapião.”

91REsp1040296/ES.RecursoEspecial2008/0059216-7,Relator(a):MinistroMarcoBuzzieMinistroLuisFelipeSalomão,QuartaTurma,

DJe14-8-2015.

92Emsentidocontrário:TARTUCE,Flávio.Direitocivil.7.ed.SãoPaulo:Método,2015.v.4.p.171-2.

93Derechocivil.BuenosAires:Depalma,1947.v.II1.p.47.

94 Também Benedito Silvério Ribeiro parece adotar uma posição temperada pela qualidade da posse no caso concreto: Tratado de

usucapião.8.ed.SãoPaulo:Saraiva,2012.v.1.p.228.

95Posseeusucapião.2.ed.Coimbra:Almedina,2003.p.465-6.

96Dirittocivile.Torino:UnioneTipografico-EditriceTorinese,1926.v.2.parteI.p.174.

97PENTEADO,LucianodeCamargo.Direitodascoisas.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2008.p.265.

98Veja-seNEQUETE, LENINE.Da prescrição aquisitiva (usucapião). 2. ed. Sulina: Porto Alegre, 1970. p. 49. Parece ser nesse

sentidooentendimentodoSTJ.Veja-se,porexemplo,aseguintedecisão:REsp620610/DF.RecursoEspecial2003/0230194-7,Relator(a):

MinistroRaulAraújo,QuartaTurma,DJe19-2-2014,RSTJ,v.233.p.487.

99Ausucapiãotabular.RevistadeDireitoImobiliário,ano38,n.78,jan./jun.2015.p.121-2.

100PENTEADO,LucianodeCamargo.Direitodascoisas.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2008.p.265.

101Veja-searespeito:DÍEZ-PICAZO,Luis,GULLÓN,Antonio.Sistemadederechocivil.7.ed.Madrid:Tecnos,2003.v.III.p.285es.

102Paraaprofundarnotema,veja-seBRANDELLI,Leonardo.Eficáciamaterialdoregistroimobiliário.(Noprelo).

103 A respeito do poder-dever de qualificação jurídica dos títulos submetidos a registro que tem o Registrador, vejam-se as seguintes

decisõesdoConselhoSuperiordaMagistraturadoEstadodeSãoPaulo:

“Vistos, relatados e discutidos estes autos deAPELAÇÃOCÍVELN. 1.041-6/6, da Comarca deMOGIGUAÇU, em que é apelante

MARIA DE LOURDES SYLVESTRE DE OLIVEIRA e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E

DOCUMENTOSECIVILDEPESSOAJURÍDICAda referidaComarca.ACORDAMosDesembargadoresdoConselhoSuperiorda

Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do Relator que fica fazendo parte

integrante do presente julgado. Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores ROBERTO VALLIM

BELLOCCHI,PresidentedoTribunaldeJustiçaeMUNHOZSOARES,Vice-PresidentedoTribunaldeJustiça.SãoPaulo,02dejunhode

2009. (a) RUY CAMILO, Corregedor Geral da Justiça e Relator. VOTO. REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida Inversa – Carta de

Adjudicação–AçãodeAdjudicaçãoCompulsória–Ingressoobstado–Necessidadedeapresentaçãodascertidõesnegativasdedébitodo

INSS e daReceita Federal –Recurso não provido.Trata-se de apelação interposta porMaria deLourdesSylvestre deOliveira contra

sentença que, em procedimento de dúvida inversamente suscitada [...]. O presente recurso não comporta provimento. Primeiramente,

ressalte-sequecabeaoOficialRegistradorprocederàqualificaçãodo título,aindaquese tratede títuloemanadodeautoridade judicial.

Neste sentido, veja-se o que restou decidido na Apelação Cível n. 22.417-0/4, da Comarca de Piracaia, relatada pelo eminente

DesembargadorAntonioCarlosAlvesBraga,entãoCorregedorGeraldaJustiça,cujaementaéaseguinte:RegistrodeImóveis–Dúvida–

Divisão–SubmissãodaCartadeSentençaaosprincípiosregistrários–Qualificaçãodostítulosjudiciais–Práticadosatosregistráriosde

acordocomasregrasvigentesaotempodoregistro–Recursonegado.AnecessidadedepréviaqualificaçãodequalquertítulopeloOficial

Registrador, ainda que se trate de título judicial, encontra-se, aliás, expressamente prevista pelas Normas de Serviço da Egrégia

CorregedoriaGeraldaJustiça,conformeseverificadoitem106doCapítuloXX,TomoII,asaber:‘Incumbeaooficialimpediroregistrode

título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos

judiciais.’ Portanto, o fato de se tratar de carta de adjudicação não se constitui emobstáculo à qualificação levada a efeito peloOficial

Registrador, jáquenenhum títuloestádispensadodocumprimentodosprincípios registrários.Convém ressaltarqueo simples fatode se

tratarde título judicialnão implica,porsi só,adispensaàobservânciadosdispositivos legaisde regência [...].Anteoexposto,pelomeu

voto,negoprovimentoaorecurso.(a)RUYCAMILO,CorregedorGeraldaJustiçaeRelator(Djede22-7-2009)”.

“Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL N. 990.10.034.303-3, da Comarca de AMERICANA, em que é

apelante IVONE STIVANIN e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE

PESSOA JURÍDICA da referida Comarca. ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação

unânime,emnegarprovimentoaorecurso,deconformidadecomovotodoDesembargadorRelatorqueficafazendoparte integrantedo

presente julgado.Participaramdo julgamentoosDesembargadoresVIANASANTOS,PresidentedoTribunaldeJustiça,REISKUNTZ,

Revisor Convocado, LUIZ TÂMBARA, Decano, CIRO CAMPOS, LUIS GANZERLA e MAIA DA CUNHA, respectivamente,

Presidentes da Seção Criminal, de Direito Público e de Direito Privado do Tribunal de Justiça. São Paulo, 30 de junho de 2010. (a)

MUNHOZSOARES,CorregedorGeraldaJustiçaeRelator.VOTO.REGISTRODEIMÓVEIS–CartadeAdjudicaçãoexpedidaem

açãodealienaçãojudicial–Acessonegado–PenhorasanterioresafavordoINSSedaFazendaNacional–Indisponibilidadedeterminada

pelaLein.8.212/91,artigo53,§1º–Recursonãoprovido. [...].Primeiramente, ressalte-sequecabeaoOficialRegistradorprocederà

qualificaçãodotítulo,aindaquesetratedetítuloemanadodeautoridadejudicial.Nestesentido,veja-seoquerestoudecididonaApelação

Cíveln.22.417-0/4,daComarcadePiracaia,relatadapeloeminenteDesembargadorAntonioCarlosAlvesBraga,entãoCorregedorGeral

daJustiça,cujaementaéaseguinte:RegistrodeImóveis–Dúvida–Divisão–SubmissãodaCartadeSentençaaosprincípiosregistrários

–Qualificaçãodostítulosjudiciais–Práticadosatosregistráriosdeacordocomasregrasvigentesaotempodoregistro–Recursonegado.

A necessidade de prévia qualificação de qualquer título pelo Oficial Registrador, ainda que se trate de título judicial, encontra-se, aliás,

expressamenteprevistapelasNormasdeServiçodaEgrégiaCorregedoriaGeraldaJustiça,conformeseverificadoitem106doCapítulo

XX, Tomo II, a saber: ‘Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam

consubstanciadoseminstrumentopúblicoouparticular,querematosjudiciais.’Assim,ofatodesetratardecartadeadjudicaçãoexpedida

emautosdeaçãodealienaçãojudicialnãoimpedeaqualificaçãodotítulopeloOficialRegistrador,que,aofazê-lo,nãoincideemsuposto

descumprimentodeordem judicial. [...]Anteo exposto,pelomeuvoto,negoprovimentoaopresente recurso. (a)MUNHOZSOARES,

CorregedorGeraldaJustiçaeRelator.(DJede18-10-2010)”.

104 Aqui entendida com a característica da função registral consistente na credibilidade, com força relativa, daquilo que o Oficial de

Registroafirmanoexercíciodafunçãoregistral.

105Veja-senessesentido,v.g.,aseguintedecisãodoSTJ:

“RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CÓDIGO CIVIL DE 1916. CONTRATO PARTICULAR DE PERMUTA DE IMÓVEL. PACTO

COMISSÓRIO. CLÁUSULA RESOLUTIVA NÃO CONSTANTE DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. INADIMPLEMENTO.

PARALISAÇÃO DA CONSTRUÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA POSTERIORMENTE CELEBRADO PELA

CONSTRUTORA.TERCEIROQUECONHECIAASPENDÊNCIASREFERENTESAOIMÓVEL.PRESUNÇÃORELATIVADO

DOMÍNIO.RECURSODESPROVIDO.1.Tem-seaçãoajuizadacomoescopoprincipalde:(I)resolverocontratoparticulardepermuta

de imóvel celebrado entre as construtoras e a promovente, então proprietária, tendo em vista as consequências do inadimplemento

contratual previstas em cláusula do próprio contrato particular; e (II) anular a compra e venda posterior, celebrada entre aquelas

construtoras e terceiro, a ora recorrente, tendo emvista dolo das partes, alémdos consequentes pedidos de embargo da obra e de sua

demoliçãoedecondenaçãoaopagamentodemultacontratual,perdasedanoselucroscessantes.2.Olapsodecadencialdo§8ºdoart.

178doCC/1916nãoéaplicávelàespécie,porquantotalprazotrienalestávinculadoàretrovenda(art.1.141domesmoCodex),doquenão

cuidaahipóteseemexame.3.ÉaplicáveloprazotambémdecadencialprevistonaalíneabdoincisoVdo§9ºdoart.178doCC/1916,

cujotermoinicialéadatadecaracterizaçãododolo,sendoirrelevante,nocasodosautos,seestesedeucomacelebraçãodocontratode

compraevendaaseranuladooucomoregistroimobiliáriodessaescritura,pois,emqualquerdessashipóteses,nãohouveotranscursode

quatroanos.4.Asinstânciasordináriasconcluíramquearecorrentetinhaconhecimentodaspendênciasquetocavamaoimóvel,combase

naanálisetantodoacervofático-probatóriodosautoscomodascircunstânciasdocasoconcretoedasafirmaçõesfeitasnascontestações

apresentadas pelas construtoras-rés. Então, ainda que acolhida eventual ofensa ao art. 302, III, do CPC, o exame do recurso especial

esbarrarianoóbicedaSúmula7/STJ.5.Opactocomissório(CC/1916,art.1.163)asseguraaovendedorodesfazimentodavenda,quandoo

compradordeixardeefetuaropagamentonadataconvencionada.Entretanto,seacondiçãoresolutivanãoconstardoregistroimobiliário,a

resoluçãodocontratonãooperaefeitosemrelaçãoaterceirosdeboa-fé.6.Todavia,seterceiroadquirentedeimóvelvinculadoàcondição

resolutivaemoutrocontrato,conhecia,dealgumaforma,arestriçãoimpostapelopactocomissório,adjetoaoanteriorcontratodecomprae

venda ou de permuta, agindo, assim, de maneira temerária ou de má-fé na aquisição do bem, não poderá alegar em seu favor haver

presunçãoabsolutadodomínioconstantederegistroimobiliário.7.Apresunçãodeveracidadedosregistrosimobiliáriosnãoéabsoluta,mas

juristantum,admitindoprovaemcontrário.8.Recursoespecialaquesenegaprovimento.”(REsp664523/CE,daQuartaTurma,sendo

RelatoroMinistroRaulAraújo,julgadoem21-6-2012).

Namesma linha, a seguinte decisão doTJRS: “APELAÇÃOCÍVEL.DIREITOSREAISSOBRECOISASALHEIAS.PEDIDODE

DECLARAÇÃODENULIDADEDEESCRITURAPÚBLICAECANCELAMENTODEREGISTROIMOBILIÁRIO.AUSÊNCIA

DEREGISTRODAPROMESSADECOMPRAEVENDAANTERIOR.PROTEÇÃODOTERCEIROADQUIRENTEDEBOA-FÉ.

IMPROCEDÊNCIADOPLEITO.Nãoefetuadooregistrodapromessadecompraevendanamatrículadoimóvelesendoestealienado

aterceirodeboa-fé,ouseja,frustradoodireitoobrigacionaloriginário,diantedaevicçãoocorrida,resta-lheapenasdemandadeperdase

danosemfacedoalienante,hajavistaquenãopossuidireitodesequela.RECURSODESPROVIDOÀUNANIMIDADE.” (Apelação

Cíveln.70043271535,DécimaSétimaCâmaraCível,TribunaldeJustiçadoRS,Relator:LiegePuricelliPires,Julgadoem24-11-2011).

106Nãoseráobjetodopresentetrabalhoaanálisetécnicadeverificaçãoarespeitodetratar-se,ounão,osintituladosprincípiosregistrais

imobiliários,deverdadeirosprincípios jurídicos.Optar-se-áporutilizaranomenclaturaconsagradadeprincípiosregistrais, semque isto

importe,todavia,emumaconcordânciacomquetaisnormassejamrealmenteprincípiosjurídicos.

107 O direito de preferência que tem o locatário de imóvel urbano existe independentemente de sua averbação no registro imobiliário,

porém,elesomenteéoponívelaterceiros,istoé,somentepermiteaadjudicaçãodoimóvel,estejaelecomquemestiver,setiverhavidoa

sua publicidade tempestiva. Sem o registro, tem-se um direito puramente obrigacional, o qual resolver-se-á em perdas e danos; com o

registro,passa-seaterumdireitoobrigacionalcomeficáciareal,istoé,comeficáciaergaomnes,demodoquepodeseropostoaqualquer

pessoa. Sem o registro, a oponibilidade a algum terceiro dependerá da comprovação de que o terceiro em questão conhecia de fato a

existênciadodireitodepreempção.

108Aschamadaspublicidadesprocessualenotarial,emrigor,nãosãoformasdepublicidade,tecnicamentefalando,pornãoconteremos

requisitosnecessáriosparatanto.Sãopúblicas,nosentidodeseremacessíveisaqualquerpessoaquedelasqueiratomarconhecimento,mas

não são espécies de publicidade, pois não agregam nada no que tange à eficácia do ato, à oponibilidade do ato em relação a terceiras

pessoas.

109Aposse,usualmente,équestãoextrarregistral,porserquestãodefato.Trata-seapresentehipótesedeexceçãoàregra,justificadana

previsãolegalconstantedoart.26daLein.6.766/1979.Outraexceção,emqueapossetempossibilidadedeserpublicizada,éadocaso

previstonoart.58daLein.11.977/2009,aqualpode,inclusive,levaràusucapiãoadministrativa,diretamentenoRegistroImobiliário.

110Todososdispositivoscitadosatéaqui,nesteparágrafo,sãodaLein.6.015/1973.

111Vejam-searespeito:art.1.387doCódigoCivileart.167,II,2,daLein.6.015/1973.

112Como,porexemplo,umamedidadeindisponibilidade,tomadanoexercíciodopodergeraldecautelaquetemoMagistrado.

113Como ocorre, v.g., no caso de ser reconhecida, judicialmente, a existência de uma união estável, que faça comunicar bem que no

registroimobiliárioconstemcomoprivativo.

114Aformacomqueessesatosingressamnoregistroimobiliário,istoé,aformadeinstrumentalizarreferidosatos,éacontidanoart.221,

IV,daLein.6.015/1973.Sãooschamadostítulosregistraisjudiciais.

115Provamessaassertiva,alémdosartigoscitadosnoparágrafoanterior,osarts.169,172,240e259daLein.6.015/1973,bemcomoos

arts.615-A,659,§4º,e945doCPC,earts.1.227,1.245e1.501doCódigoCivil.

116 “Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir oumodificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em

relaçãoaatosjurídicosprecedentes,nashipótesesemquenãotenhamsidoregistradasouaverbadasnamatrículadoimóvelasseguintes

informações: I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias; II – averbação, por solicitação do interessado, de

constrição judicial,doajuizamentodeaçãodeexecuçãooudefasedecumprimentodesentença,procedendo-senos termosprevistosdo

art.615-AdaLein.5.869,de11dejaneirode1973–CódigodeProcessoCivil;III–averbaçãoderestriçãoadministrativaouconvencional

aogozodedireitosregistrados,deindisponibilidadeoudeoutrosônusquandoprevistosemlei;eIV–averbação,mediantedecisãojudicial,

da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos

termosdoincisoIIdoart.593daLein.5.869,de11dejaneirode1973–CódigodeProcessoCivil.Parágrafoúnico. Nãopoderãoser

opostassituações jurídicasnãoconstantesdamatrículanoRegistrode Imóveis, inclusivepara finsdeevicção,ao terceirodeboa-féque

adquiriroureceberemgarantiadireitosreaissobreoimóvel,ressalvadosodispostonosarts.129e130daLein.11.101,de9defevereiro

de2005,eashipótesesdeaquisiçãoeextinçãodapropriedadequeindependamderegistrodetítulodeimóvel.

Art. 55. A alienação ou oneração de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, parcelamento do solo ou condomínio

edilício, devidamente registrada, não poderá ser objeto de evicção ou de decretação de ineficácia,mas eventuais credores do alienante

ficam sub-rogados no preço ou no eventual crédito imobiliário, sem prejuízo das perdas e danos imputáveis ao incorporador ou

empreendedor,decorrentesdeseudoloouculpa,bemcomodaaplicaçãodasdisposiçõesconstantesdaLein.8.078,de11desetembrode

1990.

Art. 56. A averbação na matrícula do imóvel prevista no inciso IV do art. 54 será realizada por determinação judicial e conterá a

identificaçãodaspartes,ovalordacausaeojuízoparaoqualapetiçãoinicialfoidistribuída.§1ºParaefeitodeinscrição,aaverbaçãode

que trata ocaput é considerada semvalor declarado. § 2ºA averbação de que trata ocaput será gratuita àqueles que se declararem

pobressobaspenasdalei.§3ºOOficialdoRegistroImobiliáriodeverácomunicaraojuízoaaverbaçãoefetivadanaformadocaput,no

prazodeatédezdiascontadodasuaconcretização.§4ºAaverbaçãorecairápreferencialmentesobreimóveisindicadospeloproprietárioe

serestringiráaquantossejamsuficientesparagarantirasatisfaçãododireitoobjetodaação.”

117Tratadodedireitoprivado.3.ed.RiodeJaneiro:Borsoi,1971.t.XI.§1.191,2.

118Veja-se,porexemplo:CHALHUB,MelhimNamem.Direitosreais.2.ed.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2014.p.84-6.

119Elementosdederechocivil.2.ed.Barcelona:Bosch,1991.v.IIIbis.p.152.

120Derechocivil.10.ed.Madrid:Edisofer,2004.v.III.p.199-200.

121Fundamentosdelderechocivilpatrimonial.4.ed.Madrid:EditorialCivitas,1995.t.III.p.747-8.

122WAMBIER,LuizRodrigues;TALAMINI,Eduardo.Cursoavançadodeprocessocivil. 14. ed. São Paulo:Revista dosTribunais,

2015.v.3.p.337.

123Veja-se a respeito: “AtoNormativo n. 295-PGJ/CGMP/CPJ, de 12 de novembro de 2002 (Pt. n. 37.534/02) Estabelece normas de

racionalizaçãodeserviçonoque tangeà intervençãodoMinistérioPúblico,comofiscalda lei,noprocessocivil, emaçõesdeusucapião

individualdeimóveisurbanosoururais.

O PROCURADOR-GERAL DE JUSTIÇA, o CORREGEDOR-GERAL DO MINISTÉRIO PÚBLICO e o COLÉGIO DE

PROCURADORESDEJUSTIÇA,pormeiodeseuÓRGÃOESPECIAL,noexercíciodasatribuiçõesquelhessãoconferidaspelosarts.

19,XII,c,42,XI,e22,VI,daLeiComplementarEstadualn.734,de26denovembrode1993,e

CONSIDERANDOque compete ao Procurador-Geral de Justiça expedir atos e instruções para a boa execução das leis no âmbito do

MinistérioPúblico(art.19,XII,c,daLeiComplementarEstadualn.734,de26denovembrode1993);

CONSIDERANDOque aoCorregedor-Geral doMinistérioPúblico cabe expedir atos visando à regularidade e ao aperfeiçoamento dos

serviçosinstitucionais,noslimitesdesuasatribuições(art.42,XI,leg.cit.);

CONSIDERANDOqueoColégiodeProcuradoresdeJustiça,pormeiodeseuÓrgãoEspecial,instadopeloProcurador-GeraldeJustiça,

nostermosdoart.22,VI,daLeiComplementarEstadualn.734,de26denovembrode1993,manifestou-sefavoravelmente,emreunião

ordináriarealizadaem6denovembrode2002,sobreaediçãodeatonormativoqueestabeleçanormasderacionalizaçãodeserviçonoque

tangeàintervençãodoMinistérioPúblico,comofiscaldalei,nasaçõesdeusucapião;

CONSIDERANDO que a progressiva evolução institucional doMinistério Público ampliou suas atribuições na área cível, acarretando

considerávelsobrecargadetrabalhonasPromotoriasdeJustiça;

CONSIDERANDOque o perfil institucional traçado pelaConstituição daRepública (arts. 127 e 129) priorizou a atuação doMinistério

Público,comoórgãoagente,naáreadeinteressesdifusosecoletivos,gerandocomissoumajustaexpectativasocialdeeficienteeintegral

defesadessesinteresses;

CONSIDERANDOque, para bemcumprir todas suas funções institucionais, é necessário que oMinistérioPúblico fixe prioridades que

racionalizemosmeiosdequedispõe,tornandosuaatuaçãomaiseficaz;

CONSIDERANDOqueaexpressão‘interessepúblico’,constantedoart.82,III,doCódigodeProcessoCivil,mereceinterpretaçãoque

melhorseajusteaoperfilconstitucionaldaInstituição;

CONSIDERANDOque,emsuasmanifestaçõesprocessuais,cabeaoMinistérioPúblico,exclusivamente,examinareidentificar,emcada

caso,aexistênciadeuminteressepúblicoimediatoeconcretoquejustifiquesuaintervenção;

CONSIDERANDO que, em razão desse modelo institucional, nem todos os textos legais que preveem a intervenção obrigatória do

MinistérioPúblicoforamintegralmenterecepcionadospelaCartade1988;

CONSIDERANDOque,nasaçõesindividuaisdeusucapião,ointeressepatrimonialdaFazendaPública,porsisó,nãoacarretaointeresse

públicodequetrataoart.82,III,doCódigodeProcessoCivil;

CONSIDERANDOquesomenteafaltadeintimaçãodomembrodoMinistérioPúblico,enãoaausênciadesuaefetivamanifestaçãonos

autos,acarretanulidadeprocessual;

RESOLVEMEXPEDIROSEGUINTEATONORMATIVO:

Art.1ºAtuandocomofiscaldalei(custoslegis),oPromotordeJustiçapoderádeixardesemanifestarnasaçõesindividuaisdeusucapião

deimóvel.

§1ºOdispostonocaputdesteartigonãoseaplicaàshipótesesdeaçõesqueenvolvamparcelamentoilegaldosoloparafinsurbanosou

rurais,bemcomoàquelasemquehajainteressedeincapazes(art.82,I,doCódigodeProcessoCivil)ouemquesevislumbrerisco,ainda

quepotencial,delesãoainteressessociaiseindividuaisindisponíveis.

§2ºAoexaminarosautoseentenderquedevaprocederconformeodispostonocaputdesteartigo,oPromotordeJustiçaconsignaráque

deixa de intervir por não vislumbrar, até então, qualquer hipótese que justifique a atuação fiscalizatória protetiva do órgão doMinistério

Público.

§3ºOexamemencionadono§2ºdesteartigodeveráserrenovadoemtodavistadosautos,podendoserrealizadoaqualquermomento.

Art.2ºEsteatonormativoentraráemvigornadatadesuapublicação”.

124Porsiouporseusprepostosautorizados,massempresobsuaresponsabilidade.

125Osdocumentosnotariaisprotocolaressãooslavradosnoslivrosdonotário,ouosarquivados,nooriginal,naserventianotarial,sempre

derivados da intervenção notarial.Os documentos extraprotocolares, por seu turno, são os criados fora dos livros de notas, os quais se

entregamnooriginalaosinteressados,podendo,entretanto,haveroarquivodecópianotabelionato.

126ConformelecionaMarcosBernardesdeMello,háduasconotaçõesaconsiderarquandosefalaemsuportefáctico:a)umaquedesigna

oenunciadológicodanormaemqueserepresentaahipótesefácticacondicionantedesuaincidência;b)outraquenomeiaoprópriofato

quandomaterializado nomundo. a)Ao suporte fáctico, enquanto considerado apenas como enunciado lógico da norma jurídica, se dá o

nomedesuportefácticohipotéticoouabstrato,umavezqueexiste,somente,comohipóteseprevistapelanormasobreaqual,seocorrer,

dar-se-á a sua incidência. b)Ao suporte fáctico quando jámaterializado, isto é, quando o fato previsto como hipótese se concretiza no

mundofáctico,denomina-sesuportefácticoconcreto”(Teoriadofatojurídico:planodaexistência.9.ed.SãoPaulo:Saraiva,1999.p.

36-37).

127Teoriadofatojurídico:planodaexistência.9.ed.SãoPaulo:Saraiva,1999.p.109.

128Tratadodedireitoprivado.Campinas:Bookseller,2000.t.2.p.422.

129MELLO,MarcosBernardesde.Teoriadofatojurídico:planodaexistência.9.ed.SãoPaulo:Saraiva,1999.p.112.

130SegundoliçãodeMarcosBernardesdeMello,denomina-se“atojurídico”(latosensu)“ofatojurídicocujosuportefácticotenhacomo

cerne uma exteriorização consciente de vontade, dirigida a obter um resultado juridicamente protegido ou não proibido e possível”.

Subdivide-se o ato jurídico em a) ato jurídico stricto sensu, que é o “fato jurídico que tem por elemento nuclear do suporte fáctico

manifestaçãooudeclaraçãounilateraldevontadecujosefeitosjurídicossãoprefixadospelasnormasjurídicaseinvariáveis,nãocabendoàs

pessoasqualquerpoderdeescolhadacategoria jurídicaoudeestruturaçãodoconteúdodasrelações jurídicasrespectivas”,eb)negócio

jurídico, que consiste no “fato jurídico cujo elemento nuclear do suporte fáctico consiste em declaração oumanifestação consciente de

vontade,emrelaçãoàqualosistemajurídicofacultaàspessoas,dentrodelimitespredeterminadosedeamplitudevária,opoderdeescolha

decategoria jurídicaedeestruturaçãodoconteúdoeficacialdasrelações jurídicasrespectivas,quantoaoseusurgimento,permanênciae

intensidadenomundojurídico”(Teoriadofatojurídico:planodaexistência.9.ed.SãoPaulo:Saraiva,1999.p.119-165).

131Paraaprofundarotemaatanotarial,veja-se:BRANDELLI,Leonardo.Teoriageraldodireitonotarial.4. ed.SãoPaulo:Saraiva,

2011.BRANDELLI,Leonardo(Coordenador).Atanotarial.PortoAlegre:InstitutodeRegistroImobiliáriodoBrasileSérgioFabrisEditor,

2004.

132 Importante notar que é correta a exigência legislativa de oNotário colher declarações pormeio de ata notarial, e não pormeio de

escriturapública,umavezquetrata-sedeumfato,ouumato-fatopresenciadoecaptado,enãodeumatojurídico.Adeclaraçãosomente

seriaumato jurídicoasercaptadopormeiodeescrituranaqueles raroscasosemquese tratadeumadeclaraçãounilateraldevontade

endereçadaacomporosuporte fáticoabstratodeumato jurídicounilateral,comoumapromessade recompensa,porexemplo.Nãoéo

caso da captação de declarações sobre a posse exercida por alguém, trata-se, corretamente, de ata notarial, e não de escritura pública

declaratória.

133Veja-seotópicosobreusucapiolibertatisacima.

134Veja-se:WAMBIER, Luiz Rodrigues, TALAMINI, Eduardo.Curso avançado de processo civil. 14. ed. São Paulo: Revista dos

Tribunais,2015.v.3.p.336.

135Nessesentido,porexemplo:THEODOROJÚNIOR,Humberto.Cursodedireitoprocessualcivil.31.ed.RiodeJaneiro:Forense,

2003.v.III.p.173-4.PosiçãocontráriaéadeWAMBIER,LuizRodrigues,TALAMINI,Eduardo.Cursoavançadodeprocessocivil.

14.ed.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2015.v.3.p.336.

136Veja-se:WAMBIER, Luiz Rodrigues, TALAMINI, Eduardo.Curso avançado de processo civil. 14. ed. São Paulo: Revista dos

Tribunais,2015.v.3.p.334.THEODOROJÚNIOR,Humberto.Cursodedireitoprocessualcivil.31.ed.RiodeJaneiro:Forense,2003.

v.III.p.173.

137Parece sernesse sentidoo entendimentode:MARINONI,LuizGuilherme,ARENHART,SérgioCruz,MITIDIERO,Daniel.Novo

cursodeprocessocivil.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2015.v.2.p.78-81.MesmonoCPCde1973,jáasseveraraLenineNequete,a

usucapião poderia ser invocada por terceiros juridicamente interessados, como os credores, por exemplo (NEQUETE, Lenine. Da

prescriçãoaquisitiva(usucapião).2.ed.PortoAlegre:Sulina,1970.p.39-40).

138Tratadodeusucapião.8.ed.SãoPaulo:Saraiva,2012.v.1.p.60.

139WAMBIER,LuizRodrigues,TALAMINI,Eduardo.Cursoavançadodeprocessocivil. 15. ed. São Paulo:Revista dosTribunais,

2015.v.1.p.190-1.

140 Ver MARINONI, Luiz Guilherme, ARENHART, Sérgio Cruz, MITIDIERO, Daniel. Novo curso de processo civil. São Paulo:

RevistadosTribunais,2015.v.2.p.80-1.

141Item138.2doCapítuloXXdasNormasdeServiçoExtrajudiciaisdaCorregedoria-GeraldeJustiçadeSãoPaulo.

142NoEstadodeSãoPaulo,oJuízoCorregedorPermanente.

143NoEstadodeSãoPaulo,entendeu-seque,numaretificaçãoderegistro,sehouverimpugnação,ejulgando-aoRegistradorinfundada,

rejeitá-la-á, seguindo com a retificação, e notificando o impugnante para que recorra aoMM. Juízo Corregedor Permanente, se assim

desejar.Éoquedecorredoitem138.19,doCapítuloXX,dasNormasdeServiçoExtrajudiciaisdaCorregedoriaGeraldeJustiçadoEstado,

cujoteoréoseguinte:“138.19.Decorridooprazode10(dez)dias,prorrogávelumaúnicavezpor20diasapedido,semaformalizaçãode

transaçãoparasolucionaradivergência,oOficialdeRegistrodeImóveis:I–seaimpugnaçãoforinfundada,rejeitá-la-ádeplanopormeio

deatomotivado,doqualconstemexpressamenteasrazõespelasquaisassimaconsiderou,eprosseguiránaretificaçãocasooimpugnante

nãorecorranoprazode10(dez)dias.Emcasoderecurso,oimpugnanteapresentarásuasrazõesaoOficialdeRegistrodeImóveis,que

intimará o requerente para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 10 (dez) dias e, em seguida, encaminhará os autos,

acompanhados de suas informações complementares, ao Juiz Corregedor Permanente competente; ou II – se a impugnação for

fundamentada,depoisdeouviro requerenteeoprofissionalquehouverassinadoaplanta,na formado subitem138.18,destaSubseção,

encaminhará os autos ao Juiz Corregedor Permanente competente. NOTA – Consideram-se infundadas a impugnação já examinada e

refutadaemcasosiguaisousemelhantespeloJuízoCorregedorPermanenteoupelaCorregedoriaGeraldaJustiça;aqueointeressadose

limitaadizerquearetificaçãocausaráavançonasuapropriedadesemindicar,deformaplausível,ondeedequeformaissoocorrerá;aque

não contém exposição, ainda que sumária, dos motivos da discordância manifestada; a que ventila matéria absolutamente estranha à

retificação;eaqueoOficialdeRegistrodeImóveis,pautadopeloscritériosdaprudênciaedarazoabilidade,assimreputar”.

144 Se o bem tiver sido arrecadado pelamassa falida, namedida em que o reconhecimento da usucapião implica perda do direito real

usucapido,ojuízouniversaldafalênciaatraiparasiacompetência(CC114842/GO.ConflitodeCompetência2010/0205009-9,Relator(a):

MinistroLuisFelipeSalomão,SegundaSeção,DJe3-3-2015).Nãotendohavidoaarrecadaçãodobempelamassafalida,nãohaverávis

attractiva do Juízo falimentar (AgRg no CC 116417/RJ. Agravo Regimental no Conflito de Competência 2011/0062812-1, Relator(a):

MinistraNancyAndrighi,SegundaSeção,DJe26-10-2012).

145ARAÚJO,FabioCaldasde.Ousucapiãonoâmbitomaterialeprocessual.RiodeJaneiro:Forense,2003.p.295.

146Assim,porexemplo,odecididonoAgRgnoREsp1248859/SC.AgravoRegimentalnoRecursoEspecial2011/0082272-0,Relator(a):

MinistroOlindoMenezes(DesembargadorConvocadodoTRF1ªRegião),PrimeiraTurma,DJe12-8-2015,quereconheceuacompetência

daJustiçaFederalemrazãododemonstradointeressedaUniãoportratar-sedeterrenodemarinha;noAgRgnoCC122649/SP.Agravo

RegimentalnoConflitodeCompetência2012/0101921-2,Relator(a):MinistraMariaIsabelGallotti,SegundaSeção,DJe28-8-2012,noqual

ficouassentadoquehácompetênciadaJustiçaEstadualqueaUniãonãomanifestainteresseemusucapiãodeimóvelqueconfrontacom

imóvelseu;noREsp946713/RS.RecursoEspecial2007/0097400-9,Relator(a):MinistroHonildoAmaraldeMelloCastro(Desembargador

Convocado doTJ/AP),QuartaTurma,DJe 26-10-2009, no qual decidiu-se que há competência da Justiça Federal quando há interesse

jurídicodaCaixaEconômicaFederalemrazãodedenunciaçãoàlideacolhidapelaprópriaJustiçaFederal;ounoCC97359/SP.Conflitode

Competência2008/0157898-8,Relator(a):MinistroSidneiBeneti,SegundaSeção,DJe24-6-2009,emquereconheceu-seacompetênciada

JustiçaFederalparaausucapiãodeimóvelconfrontantecomriofederal,porhaverdemonstradointeressedaUnião.

147 O que, aliás, parece estar de acordo com entendimento do STJ, nos termos do decidido no REsp 1095357/SP. Recurso Especial

2008/0227540-0, Relator(a): Ministra Eliana Calmon, Segunda Turma, DJe 1º-7-2009: “Processual Civil e Administrativo. Ação de

usucapiãoextraordinário.Manifestaçãodauniãonosautos,opondo-seaopedido.Competência:JustiçaFederal.Súmula150/STJ”.

148AgRgnoAg730279/SP.AgravoRegimentalnoAgravodeInstrumento2005/0210825-4,Relator(a):MinistroSidneiBeneti,Terceira

Turma,DJ27-2-2008.p.189.

149Nessemesmo sentido, veja-se também:PENTEADO,Luciano deCamargo.Direitodascoisas. SãoPaulo:Revista dosTribunais,

2008.p.268.

150RIBEIRO,BeneditoSilvério.Tratadodeusucapião.8.ed.SãoPaulo:Saraiva,2012.v.1.p.782.

151Sobreaprudênciaregistralenotarial,veja-se:DIP,Ricardo.Registrodeimóveis(váriosestudos).PortoAlegre:safE,2005.p.11-34.

DIP,Ricardo.Prudêncianotarial.SãoPaulo:Quinta,2012.

152 Embora a Lei n. 11.977/2009 somente preveja a aplicação dessa hipótese de usucapião administrativa para as regularizações de

interesse social – estando ela prevista no art. 60da aludida lei, dentrodaSeção II, que trata da regularização fundiária de interesse

social,tendoaregularizaçãofundiáriadeinteresseespecíficoregrasespeciaisprevistasnoart.61es.,noEstadodeSãoPaulo,pornorma

administrativa da E. CorregedoriaGeral da Justiça –, parece que foi tal possibilidade ampliada, permitindo-se-lhe a aplicação tanto nas

regularizaçõesdeinteressesocialquantonasdeinteresseespecífico,nostermosdoitem298es.,doCapítuloXX,dasNormasdeServiço

Extrajudicial.

153NoEstadodeSãoPaulo,asformalidadesregistraisparaoregistrodetaistítulosfoibastantemitigadaemrazãodointeressesocial–

jurídicoeeconômico–naformalizaçãodapropriedadeinformal.Veja-searespeitooitem287es.doCapítuloXXdasNormasdeServiço

daCorregedoriaGeraldaJustiça.

154AsseveramJoseLuisLacruzBerdejo eFranciscodeAsisSanchoRebullidaqueo “Registrono es aptoparapublicar una relación,

comolaposesoria,taninestable,dematicestancambiantesy,sobretodo,tandependientedesituacionesdehecho”(Elementosdederecho

civil.2.ed.Barcelona:Bosch,1991.v.IIIbis.p.150).

155Emsentidocontrário,entendendoseroprazodoart.1.238doCódigoCiviloaplicável:CHALHUB,MelhimNamem.Direitosreais.2.

ed.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2014.p.93.

156Emborao art. 60 emcomento fale emdeclarar não ter reconhecidoo “direito à usucapiãode imóveis emáreasurbanas”, ocaput

remeteaos requisitosdoart.183daCartaMagna,demodoquepareceseramelhor interpretaçãoadequenãopode terhavidoprévio

reconhecimentodeusucapiãoconstitucionalurbana,enãoqualquerusucapiãourbana.

157Aesterespeito,veja-se:DIPIETRO,MariaSylviaZanela.Concessãodeusoespecialparafinsdemoradia(MedidaProvisória2.220,

de 4.9.2001). In: DALLARI, Adilson Abreu, FERRAZ, Sérgio (Coordenadores). Estatuto da cidade (Comentários à Lei federal

10.257/2001).SãoPaulo:Malheiros,2002.p.157-8.

158Ver art. 6º, § 2º, daMedida Provisória n. 2.220/2001. Em sentido contrário,Maria Sylvia Zanella Di Pietro, para quem aMedida

Provisória não pode impor sua regulamentação em relação aos bens estaduais emunicipais,mas tão-somente em relação aos bens da

União.ÉquenestamatériaaUnião,emrelaçãoaosbensmunicipaiseestaduais,somentetemcompetênciaparaestabelecernormasgerais

(Concessãodeusoespecialparafinsdemoradia(MedidaProvisória2.220,de4-9-2001).In:DALLARI,AdilsonAbreu,FERRAZ,Sérgio

(Coordenadores).Estatutodacidade(ComentáriosàLeifederal10.257/2001).SãoPaulo:Malheiros,2002.p.157-9).

159Concessão de uso especial para fins demoradia (Medida Provisória 2.220, de 4-9-2001), InDALLARI,AdilsonAbreu, FERRAZ,

Sérgio(Coordenadores).Estatutodacidade(ComentáriosàLeifederal10.257/2001).SãoPaulo:Malheiros,2002.p.163.

160“Art.4ºNocasodeaocupaçãoacarretarriscoàvidaouàsaúdedosocupantes,oPoderPúblicogarantiráaopossuidoroexercíciodo

direitodequetratamosarts.1ºe2ºemoutrolocal.Art.5ºÉfacultadoaoPoderPúblicoasseguraroexercíciododireitodequetratamos

arts.1ºe2ºemoutrolocalnahipótesedeocupaçãodeimóvel:I–deusocomumdopovo;II–destinadoaprojetodeurbanização;III–de

interessedadefesanacional,dapreservaçãoambientaledaproteçãodosecossistemasnaturais;IV–reservadoàconstruçãoderepresase

obrascongêneres;ouV–situadoemviadecomunicação”.

161“Art.6ºOtítulodeconcessãodeusoespecialparafinsdemoradiaseráobtidopelaviaadministrativaperanteoórgãocompetenteda

AdministraçãoPúblicaou,emcasoderecusaouomissãodeste,pelaviajudicial.§1ºAAdministraçãoPúblicateráoprazomáximodedoze

mesesparadecidiropedido,contadodadatadeseuprotocolo.§2ºNahipótesedebemimóveldaUniãooudosEstados,o interessado

deveráinstruirorequerimentodeconcessãodeusoespecialparafinsdemoradiacomcertidãoexpedidapeloPoderPúblicomunicipal,que

atestealocalizaçãodoimóvelemáreaurbanaeasuadestinaçãoparamoradiadoocupanteoudesuafamília”.

162Concessãode uso especial para fins demoradia (MedidaProvisória 2.220, de 4-9-2001), In:DALLARI,AdilsonAbreu,FERRAZ,

Sérgio(Coordenadores).Estatutodacidade(ComentáriosàLeifederal10.257/2001).SãoPaulo:Malheiros,2002.p.164-5.

163OEstatutodacidade.SãoPaulo:NDJ,2002.p.93.

164Vera respeito:BRANDELLI,Leonardo.Publicidade registralnas relaçõescontratuais. In:HIRONAKA,GiseldaMaria Fernandes

Novaes,TARTUCE,Flávio.Direitocontratual:temasatuais.SãoPaulo:Método,2007.p.603-25.

165GONÇALVES,CarlosRoberto.Responsabilidadecivil.9.ed.SãoPaulo:Saraiva,2005.p.23-4.

166STOCO,Rui.Tratadoderesponsabilidadecivil.6.ed.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2004.p.151.

167Instituiçõesdedireitocivil.18.ed.RevistaeatualizadaporCaitlinMulholland.RiodeJaneiro:Forense,2014.p.1268-70.

168Culpaemsentidocivil,abrangendotantoodoloquantoaculpastrictosensu,emsuasmodalidades.

169 Equivocado, neste ponto, datamaxima venia, o decidido pelo STF no RE 201.595-4/SP: “RESPONSABILIDADE OBJETIVA –

ESTADO–RECONHECIMENTODEFIRMA–CARTÓRIOOFICIALIZADO.RespondeoEstadopelosdanoscausadosemrazãode

reconhecimentodefirmaconsideradaassinaturafalsa.Emsetratandodeatividadecartoráriaexercidaàluzdoartigo236daConstituição

Federal,aresponsabilidadeobjetivaédonotário,noqueassumeposiçãosemelhanteàdaspessoasjurídicasdedireitoprivadoprestadoras

deserviçospúblicos–§6ºdoartigo37tambémdaCartadaRepública”(STF,RE201.595-4/SP,Rel.Min.MarcoAurélio,SegundaTurma,

DJU20-4-2001).

170Registrodeimóveis(váriosestudos).PortoAlegre:safE,2005.p.363-4.

171Tratadoderesponsabilidadecivil.6.ed.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2004.p.576-7.

172Responsabilidade civil, penal e administrativa dos notários e registradores e o danomoral (versão atualizada comoCódigoCivil de

2002),In:BRANDELLI,Leonardo(Coordenador).Direitocivileregistrodeimóveis.SãoPaulo:Método,2007.p.57-8.

173ResponsabilidadecivildoEstadodecorrentedeatosnotariaisederegistro.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2005.p.262.

174“Art.22.Osnotárioseoficiaisderegistro,temporáriosoupermanentes,responderãopelosdanosqueeleseseusprepostoscausema

terceiros,inclusivepelosrelacionadosadireitoseencargostrabalhistas,napráticadeatosprópriosdaserventia,asseguradoaosprimeiros

direitoderegressonocasodedoloouculpadosprepostos”.

175 Veja-se a respeito, exemplificativamente: “ADMINISTRATIVO. DANOS MATERIAIS CAUSADOS POR TITULAR DE

SERVENTIAEXTRAJUDICIAL.ATIVIDADEDELEGADA.RESPONSABILIDADESUBSIDIÁRIADOESTADO.1.Hipóteseem

queoTribunaldeorigemjulgouprocedenteopedidodeduzidoemAçãoOrdináriamovidacontraoEstadodoAmazonas,condenando-oa

pagarindenizaçãopordanosimputadosaotitulardeserventia.2.Nocasodedelegaçãodaatividadeestatal(art.236,§1º,daConstituição),

seudesenvolvimentodevesedarporcontaeriscododelegatário,nosmoldesdoregimedasconcessõesepermissõesdeserviçopúblico.3.

Oart.22daLei8.935/1994éclaroaoestabeleceraresponsabilidadedosnotárioseoficiaisderegistropordanoscausadosaterceiros,não

permitindoainterpretaçãodequedeverespondersolidariamenteoenteestatal.4.Tantoporsetratardeserviçodelegado,comopelanorma

legalemcomento,nãohácomo imputareventual responsabilidadepelos serviçosnotariaise registraisdiretamenteaoEstado.Aindaque

objetivaaresponsabilidadedaAdministração,estasomenterespondedeformasubsidiáriaaodelegatário,sendoevidenteacarênciadeação

por ilegitimidade passiva ad causam. 5. Em caso de atividade notarial e de registro exercida por delegação, tal como na hipótese, a

responsabilidadeobjetivapordanosédonotário,diferentementedoqueocorrequandosetratardecartórioaindaoficializado.Precedente

do STF. 6. Recurso Especial provido” (REsp 1087862/AM. Recurso Especial 2008/0204801-9. Segunda Turma. Relator Min. Herman

Benjamin.DJe19-5-2010).

176Tratadoderesponsabilidadecivil.6.ed.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2004.p.573.

177Ver,nessesentido:ERPEN,DécioAntonio.Responsabilidadecivil,penaleadministrativadosnotárioseregistradoreseodanomoral

(versão atualizada com o Código Civil de 2002), In: BRANDELLI, Leonardo (Coordenador).Direito civil e registro de imóveis. São

Paulo:Método,2007.p.60.DIP,Ricardo.Registrodeimóveis(váriosestudos).PortoAlegre:safE,2005.p.365-6.

178“Art.28.Alémdoscasosexpressamenteconsignados,osoficiaissãocivilmenteresponsáveisportodososprejuízosque,pessoalmente,

oupelosprepostosousubstitutosqueindicarem,causarem,porculpaoudolo,aosinteressadosnoregistro”.

179 “Art. 38.OsTabeliães de Protesto de Títulos são civilmente responsáveis por todos os prejuízos que causarem, por culpa ou dolo,

pessoalmente,pelossubstitutosquedesignaremouEscreventesqueautorizarem,asseguradoodireitoderegresso”.

180Veja-se:STOCO,Rui.Tratadoderesponsabilidadecivil.6.ed.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2004.p.575.

181Registrodeimóveis(váriosestudos).PortoAlegre:safE,2005.p.365-6.

182STOCO,Rui.Tratadoderesponsabilidadecivil.6.ed.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2004.p.165.

183Responsabilidadecivil.9.ed.SãoPaulo:Saraiva,2005.p.482-9.

184Veja-searespeito:DIP,Ricardo.Registrodeimóveis (váriosestudos).PortoAlegre:safE,2005.p.364-5.ERPEN,DécioAntonio.

Responsabilidadecivil,penaleadministrativadosnotárioseregistradoreseodanomoral(versãoatualizadacomoCódigoCivilde2002).

In:BRANDELLI,Leonardo(Coordenador).Direitocivileregistrodeimóveis.SãoPaulo:Método,2007.p.59-61.