1

AVALÚO

DE

DEPARTAMENTO No. 1 DEL SEGUNDO PISO DEL EDIFICIO, CON PARQUEO.

PROPIEDAD

DE

“REPLASA”.

RECUPERADORA DE PLASTICO S.A.

JUICIO COACTIVO No. BP-01-2018.

QUE SIGUE: FINANCIERA DE LA REPÚBLICA S.A. FIRESA “EN LIQUIDACIÓN

VOLUNTARIA”.

QUE SE LEVANTA SOBRE EL SOLAR No. 23, MANZANA No. 115, DE PRIMERA ETAPA

DE URBANIZACIÓN ANEXO A COLINAS DE LOS CEIBOS, PARROQUIA TARQUI,

CANTÓN GUAYAQUIL,

PROVINCIA DEL GUAYAS

ECUADOR.

2

1 DATOS DEL AVALÚO

1.1 Solicitante.- Financiera de la República S.A. FIRESA En

Liquidación Voluntaria.

Abg. Eduardo López Espinoza, Juez de Coactiva.

Abg. Luis Polit Herrería, Secretario de Coactiva.

Sr. Clodoveo Macías Santos, Asistente de Secretario.

1.2 Valuador.- Gonzalo Beltrán Torres.

Profesión, Ingeniero.

Registro Profesional, 06-09-368.

Registro PA. 2002 – 116.

Calificado por S. B. S., Valuador de Bienes Muebles e Inmuebles.

1.3 Fecha del avalúo.- 15 Julio del 2019.

1.4 Inmueble que se valúa.- Habitación unifamiliar.

1.5 Régimen de propiedad.- Privada, colectiva.

1.6 Propietario del inmueble.- REPLASA Recuperadora de Plásticos S.A., Según

Certificados; Registro de la Propiedad Matricula Inmobiliaria 398230, Avalúos y Registros No. 2019-

105992 del 3 julio 2019 y Acta de Embargo. Al llegar al edificio donde se ubica el bien no se

encuentra persona alguna, al indagar sobre el propietario del departamento 1 responde la Sra. María

Zambrano al interior del edificio, persona que informa que la propietaria sale al trabajo muy temprano

y llega a partir de las 18h00, diligencia realizada en compañía del Depositario Judicial.

Limitante: para realizar este informe. Sin poder verificar internamente: estado, acabados, distribución

y verificar medidas, limitándome a realizar la inspección externamente. Utilizando información del

Certificado de Avalúos y Registro actualizado a julio del 2019.

Soportado en: Resolución No. SB-2017-319, Sustituida con resolución SB-2018-1212. Libro 1, Titulo

XVII, Capítulo IV, Artículo 23.- Disposiciones Generales, Anexo No 1, Estructura y contenido del

Informe de Avalúo de Inmuebles en el Numeral 2.1.6.

1.7 Objetivo del avalúo.- Valores: Comercial, Ajustado y de Reposición.

1.8 Propósito del avalúo.- Enajenación por Remate.

1.9 Definiciones.-

Valor Comercial.- Es el valor que tiene el bien en su realidad actual, es decir el valor actual del

terreno más el valor de las edificaciones e infraestructura en su estado actual y bajo las circunstancias

actuales del mercado.

Valor Comercial Ajustado.- Es el valor del bien con descuento cuando la institución tiene que

comercializar, por gastos que incurren hasta la enajenación del mismo y no su propietario.

Valor de Reposición.- Es el valor que tendría si sus edificaciones fuesen flamantes, es decir el valor

actual del terreno más el valor de las edificaciones e infraestructura civil si fuese nueva.

3

2 TERRENO

2.1 Características urbanas: Urbana, Residencial, de clase social media-alta.

2.1.1 Clasificación de la zona.- Urbano, Residencial, sector consolidado.

2.1.2 Tipo de construcción predominante.- Urbanización anexo a Colinas de los Ceibos, existen

construcciones de hormigón de buena calidad, de una a tres plantas y condominios de tres niveles de

uso residencial, formalmente construidas.

2.1.3 Grado o Nivel de consolidación en la zona.- Consolidado.

2.1.4 Densidad Población.- Media densidad poblacional, de nivel socioeconómico medio-alto.

2.1.5 Accesibilidad y movilidad.- Vehicular, todas sus calles de hormigón, las principales y las

secundarias adoquinadas, doble vía, tránsito de vehículos particulares o de alquiler liviano (taxi),

servicio de transporte público a 115 metros por Av. 47 NO.

2.1.6 Servicios públicos y equipamiento urbano.- En su infraestructura urbana tiene: agua potable,

red de energía eléctrica, alcantarillado y de aguas lluvias, calles con aceras y bordillos de hormigón,

recolección de basura y seguridad ronda Policial. Red telefónica, Tv e internet público y privada.

Equipamientos educativos: a pocos metros Balandra, Valdivia, Alemán Humboldt y Bilingüe

Jefferson, entre otros particulares, parque loma de los Ceibos, de gestión CNT EP Colinas de los

Ceibos, edificios y condominios de altura e importancia, en un radio aproximado de 700 metros.

2.1.7 Seguridad, Riesgos y conflictos de convivencia.- Seguridad ronda Policial, sin riesgo de

inundación, sobre el nivel gradiente positiva de su ingreso (Este-Oeste). Residencial Privado, con

autorización de régimen de Propiedad Horizontal, sin conflictos de invasiones, disputas, linderos

definidos esquinero sus paredes Norte calle y Oeste calle peatonal determinado por parqueos externos

del mismo edificio.

2.2 Descripción del terreno:

2.2.1 Ubicación.- País Ecuador, Provincia del Guayas, Cantón Guayaquil, Ciudad de Guayaquil,

Parroquia Tarqui, sector Noroeste – primera etapa de Urbanización Anexo a Colinas de los Ceibos:

Solar 23, manzana 115, calles de urbanización Peatonal, entre Peatonal y 2do Pasaje 47 NO esquina.

Departamento 1 del segundo piso del edifico, con parqueo.

Coordenadas Google: Guayaquil 090904. -2.163735, -79.947186.

Coordenadas: con GPS GARMIN Etrex. VENTURE HC, ext. 1).- Noreste 17M 0617094 - UTM

9760820, 2).- Noroeste 17M 0617069 - UTM 9760806, 3).- Sureste 17M 0617102 – UTM 9760805,

4).- Suroeste 17M 0617066 – UTM 9760788.

Edificación, acera Noroeste, inspección realizada en compañía del Sr. Marco Muñoz Loja

Depositario Judicial.

4

2.2.2 Tramo de calle, calles transversales limítrofes y orientación.- Calle peatonal interior S/N y

sin No., entre Peatonal y 2do Pasaje 47 NO a 23 metros de 2do Pasaje, esquina cabecera de manzana,

todas sus vía de doble sentido.

2.2.3 Número Predial o Clave Catastra, tramo de calle, calles transversales limítrofes y

orientaciones.- Código Catastral: 52-0115-023-0-3-1. Calle peatonal interior S/N y sin No., entre

Peatonal y 2do Pasaje 47 NO a 23 metros de 2do Pasaje, esquina cabecera de manzana, todas sus vías

de doble sentido.

2.2.4 Linderos.- Sola No. 23.

Norte: Peatonal, con 23,30 metros.

Sur: Solar 22, con 24,55 metros.

Este: 2do Pasaje 47 NO, con 14,00 metros.

Oeste: Peatonal, con 14,15 metros.

2.2.5 Área total.- 336,11 metros cuadrados.

2.2.6 Configuración y topografía.- Forma irregular, topografía gradiente positiva de Este a Oeste,

con su calle más nivel positivo de Este a Oeste, en su lindero Oeste pendiente positiva hacia la calle

Miguel de Unamuno y vía perimetral E40.

2.2.7 Características panorámicas.- Sector Residencial, provisto de servicios públicos y privados,

su entorno urbanizaciones como: Colinas de los Ceibos, Los Ceibos y Las Cumbres 1 que son las más

cercanas a la vía perimetral.

2.2.8 Uso del suelo y zonificación.- Residencial.

2.2.9 Servidumbres o restricciones.- Calle peatonal Norte de uso exclusivo para ingreso de

vehículos y peatonal Oeste para maniobra de ingreso y salida de vehículos de los parqueos del

edificio.

5

2.2.10 Consideraciones adicionales. – La calidad de suelo bueno, autorizado para residencias

unifamiliares y multifamiliares. Sin afectaciones de invasiones, ni reglamentación de construcción,

su relación con el uso del suelo residencial, todas sus calles doble vía que soportan el tráfico vehicular

liviano del sector.

2.2.11 Uso actual.- Edificio residencial familiar, en buena condición, cuenta con parqueos.

2.2.3 Consideraciones previas al avalúo.- Estudio de mercado venta de terrenos Colinas de Los

Ceibos.

2.2.4 Obtención de valores:

2.4.1 Valor físico.- Propiedad horizontal (va intrínseco en el valor de su alícuota).

2.3 TERRENO Y CONSTRUCCIÓN.

2.3.1 Datos del avalúo.- Lo señalado en el numeral 1 del presente anexo.

2.3.2 Terreno.- Lo señalado en el numeral 2 del presente anexo.

6

2.3.3 Descripción general de la construcción.

2.3.3.1 Uso actual.- Solar esquinero, forma irregular, topografía con gradiente positiva Este-Oeste,

urbano, edificio con departamentos uso residencial familiar, de 2 plantas: planta baja y segundo piso,

con parqueos. Sujeto al régimen de propiedad horizontal.

2.3.3.2 Tipo de construcción.- Hormigón armado, bloque compuesto de 2 plantas: planta baja y alta.

Departamento No. 1 del segundo piso.

Área Útil: 194,01 metros cuadrados. Buenos acabados y materiales.

Área Privativa: 55,96 metros cuadrados.

Área Común: 36,94 metros cuadrados.

Área Total: 286,91 metros cuadrados.

Área Común 1: 3,62 metros cuadrados.

Alícuota: 44,13% Propiedad Horizontal.

2.3.3.3 Condición legal de la construcción.- Legalmente aprobada, actualmente Embargada por

Financiera de la República S.A. FIRESA “En Liquidación Voluntaria”.

2.3.3.4 Número de niveles.- Edificio de dos plantas.

2.3.3.5 Edad aproximada de la construcción.- 8 años aproximadamente desde su construcción.

Según Certificado del Registro de la Propiedad.

2.3.3.6 Vida útil remanente.- 52 años aproximadamente.

2.3.3.7 Estado de conservación.- Bueno, que realiza cada propietario o dueño de departamento.

2.3.3.8 Calidad del proyecto.- Adecuado a su época y bueno, cuenta con parqueos, todos los

servicios básicos que tiene la urbanización residencial, camineras, escaleras y retiros laterales.

2.3.4 Elementos de la construcción.- Materiales de buena calidad y buen estado de mantenimiento.

2.3.4.1 Obra gris.-

Cimentación: Hormigón armado. Estructura: Hormigón armado. Muros: Hormigón armado.

Entrepisos: Losa de hormigón. Paredes: Mampostería de bloque. Cielo raso: No visto.

2.3.4.2 Revestimientos y acabados interiores: Aplanados: Hormigón.

Pisos: Porcelanato y Cerámica. Escaleras: Hormigón. Pintura: Látex. Baños: Pared recubierto de

cerámica. Mesón de cocina: H., revestido.

2.3.4.3 Carpintería: Puertas: Principales e interiores, ventanas y parte del tumbado madera. Closet:

No visto. Rastreras: No vistas.

2.3.4.4 Instalaciones hidráulicas y sanitarias.- Ocultas, no vista clase ni calidad.

2.3.4.5 Instalaciones eléctricas.- Ocultas. Corriente 110 y 220 voltios.

2.3.4.6 Herrería.- Puertas peatonales y vehiculares.

2.3.4.7 Vidriería.- Vidrio roto en parte Norte, regular estado.

7

2.3.4.8 Cerrajería.- Tipo pomo y chapas, de buena calidad y estado.

2.3.5 Instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias:

2.3.5.1 Instalaciones especiales.- Cerco eléctrico de seguridad.

2.3.5.2 Elementos accesorios.- No visto.

2.3.5.3 Obras complementarias.- Parqueo, camineras, retiros laterales y escalera.

2.3.6 Inspección física.- Sector consolidado con buen equipamiento urbano e importancia, con todos

los servicios básicos, en su equipamiento urbano todas sus calles pavimentadas, transporte privado al

pie del edificio, su entorno urbanístico al Norte: Las Cumbres y Ceibos Norte, al Sur y al Este todo

el equipamiento urbanístico de Los Ceibos y Los Girasoles dentro de los cuales encontramos Centros

Educativos Particulares, Centros Comerciales, condominios y edificios de varios niveles de altura,

buenos acabados y calidad cerca de Hospital del I.E.S.S. Los Ceibos, al Oeste vía Perimetral corredor

de norte a sur y viceversa que une a las vías o Avenidas Narcisa de Jesús y León Febres Cordero de

Daule y Samborondón con la Puntilla del sector Norte al Sur con la 25 de Julio o vía al Puerto

Marítimo. Departamentos en buen estado, con poco tiempo de uso, dirigido a clase social media-alta. Observación: Siendo la inspección realizada de tipo visual, no es posible determinar vicios ocultos.

No obstante que el presente estudio de tasación ha sido realizado con el mayor esmero, cuidado, y

profesionalismo posible, de presentarse errores u omisiones involuntarias, queda establecido que la

responsabilidad civil, no podrá exceder bajo ninguna circunstancia el monto de los honorarios

percibidos por el mismo. No se consideran daños que resulten en sus instalaciones posterior a la

inspección.

Fotografías del bien.

Ingreso peatonal y vehicular a Departamentos. Ingreso vehicular a parqueos.

8

Lindero Sur del edificio. Entorno Norte, frente al predio.

Entorno Norte, calle 2do Pasaje 47 NO. Entorno Sur, calle 2do Pasaje 47 NO.

Entorno Oeste del Edificio. Cerca eléctrica de seguridad y vidrio roto.

Muestras: Departamento No 1, Anexo Colinas de los Ceibos. Área ref. 194,00m2, J C No 1-2018, REPLASA Recuperadora de Plástico

# Dirección Área m2 V. Total V. m2 Contacto Teléfono

1 2do Pasaje 47 NO y peatonal 194,01 $127,269.82 $656.00 Certificado de Avalúos y Re 2019-105992

2 Dpto. Cerca Balandra, Con. Orq 170,00 $165,000.00 $970.59 Walter TENECOTAG. OLX 0993342425

3 Departamento primer piso 130,50 $135,000.00 $1,034.48 CBR Maribel Párraga 0989773172

4 Dpto., nuevo Las Cumb/parqueo 146,00 $162,000.00 $1,109.59 Angela González 0988050346

5 Departamento c/2 parqueos 137,00 $145,000.00 1,058.39 DIANA C.D&R 0985244704

9

Nota: estas muestras corresponden a departamentos en venta y simplemente permiten conocer la

tendencia de precios en el mercado local, los mismos podrían variar en el momento de la negociación.

Del estudio de mercado, se puede deducir en sector Ceibos los valores de los departamentos tienen

un rango que fluctúa entre $656.00 y $1,109.59 por cada m2, variación que responde básicamente a

factores como: ubicación y cercanía con respecto a las vías principales, a su tamaño, acabados y edad

de los edificios con respecto a las muestras y a las adecuaciones realizadas a los mismos acabados,

mantenimientos y seguridades por ejemplo.

Métodos de Valoración

Para la presente valoración, se aplicará el método comparativo de mercado, por considerarse el más

apropiado para este tipo de inmuebles. En la homogenización por este método, se compara solo entre

áreas útiles, de departamentos, ya que es así como se ofertan y comercializan estos en el mercado

inmobiliario. Es importante mencionar que en el precio de la misma va intrínseco áreas

complementarias y/o expensas comunes así como el costo por alícuota de terreno: se parte del valor

referencial de Avalúos y Registro y de muestras tomadas oscilan de $656.00 a $1,109.59, mediante

homogenización el cálculo promedio nos da $976.04, para luego aplicar la depreciación de acuerdo

al estado en que se encuentra en la actualidad, se utilizan las tablas de Herweet y de Fitto y Corvini.

Tenemos que para el presente caso la edad del bien inmueble 8 años de uso, puertas peatonal y

vehicular completamente cerradas (seguras), de buen tamaño, con área de parqueo, cerco eléctrico y

cámara de seguridad, asumiendo que aún tiene vida útil, asimilando con el valor promedio da $907.72

el m2, para su edificación principal o área útil del presente caso.

Edificio ubicado cerca del equipamiento urbano de importancia del sector, en su entorno se ubican

Centros Educativos particulares y Escuela Superior Politécnica del Litoral, a pocos metros de avenida

47 NO que conecta a vía Perimetral y Av. del Bombero, edificio con poco tiempo de uso y mantenido,

en consecuencia tiene el siguiente valor aproximado.

CONCEPTO AREA Útil VALOR

Unitario

TOTAL

Departamento 1 del segundo piso 194,01m2 $878.44 $170,426.14 Área Privada 55,96m2 $316.80 $17,728.13 Área Común 36,94m2 $259.20 $9,574.85

Total General Alícuota 44,13% 286,91m2 $197,729.12

Valor de Ajuste: Oferta/Demanda - 5% $187,842.66

Departamentos de venta Ref. 194,01m2

OFERTA 1 OFERTA 2 OFERTA 3 OFERTA 4 OFERTA 5

$ 656,00 $ 970,59 $ 1.034,48 $ 1.109,59 $ 1.058,39

FUENTE 1,00000 1,00000 1,00000 1,00000 1,00000

UBICACIÒN ( Divide ) 1,00000 0,97000 0,99000 1,00000 0,99000

FORMA 1,00000 1,00000 1,00000 1,00000 1,00000

TAMAÑO 1,00000 1,00000 1,00000 1,00000 1,00000

INFRAESTRUCTURA 1,00000 1,00000 1,00000 1,00000 1,00000

TOTAL DE FACTORES 1,00000 1,03093 1,01010 1,00000 1,01010

VALORES HOMOGENIZADOS $ 656,00000 $ 1.000,60825 $ 1.044,92929 $ 1.109,59000 $ 1.069,08081

VALOR PROMEDIO POR M2 $ 976,04

CUADRO DE HOMOGENIZACIÒNGuayaquil, Parroquia Tarqui, Urbanización Anexo Colinas de los Ceibos, Dpto 1, REPLASA Recuperadora de Plásticos S.A., JC. No 1-2018

PERITO ING. GONZALO BELTRAN TORRES

10

SON: CIENTO OCHENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y DOS

66/100 DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA.

VALOR DE REPOSICIÓN NUEVO O DE REPRODUCCIÓN NUEVO.- $219,698.16

SON: DOSCIENTOS DIECINUEVE MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y OCHO 16/100

DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA.

Ing. Gonzalo Beltrán Torres Sr. Marcos Muñoz Loja.

Perito Avaluador Depositario Judicial.

Registro: PA-S. B. S.– 2002 – 116.

Registro Prof.: 06-09 368

Anexos: Hoja de cálculo y documentos.

METODO DE VALORACIÓN – BIEN INMUEBLE DEPARTAMENTO No. 1.

DETERMINACIÓN VALOR DE CONTRUCCIÓN.

COSTO DIRECTO $976.04

% VIDA DE CONSTRUCCIÓN = EDAD DE VIDA / VIDA ÚTIL.

VIDA ÚTIL DE EDIFICACIÓN 60 AÑOS

EDAD DE CONSTRUCCIÓN 8 AÑOS

% VIDA DE CONSTRUCCIÓN 13,00%

CONSERVACIÓN: DE ACUERDO A LA INSPECCIÓN, CLASE - 2 (estado bueno)

% DEPRECIACIÓN APLICABLE, DE ACUERDO A TABLA DE FITTO y CORVINI

9,88 lo asemejo a 10,00

VALOR DEPRECIADO: $976.04 * (1,00 – 0,10) = $878.44

VALOR POR M2 DE CONSTRUCCIÓN = $976.04 0,90 * 976.04 = 878.44

11

Documentos: Venta de Departamentos sector Los Ceibos.

Las Cumbres 146m2 Área útil. Información Venta; Angela González 0988050346

TABLA DE HERWEET.

COEFICIENTE DE

OFERTA.

NUEVO FACTOR

OFERTA.

CONDICIÓN

NUEVO FACTOR

DEMANDA

COEFICIENTE DE

DEMANDA.

1,65832 EXIGUA 0,60302

1,44224 ESCASA 0,69337

1,26493 BAJA 0,79056

1,11804 MODERADA 0,89443

1 BALANCEADA 1

0,89443 REGULAR 1,11804

0,79056 ALTA 1,26493

0,69337 CONSIDERABLE 1,44224

0,60302 EXCESIVA 1,65832

FACTOR DE COMERCIALIZA CIÓN

1 X 0,79056 0,89

12