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Avaliao deImveis e Percias

Autores

Eugenia Aumond KuhnLuis Portella PereiraPatrcia de Freitas Nerbas

2009


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2007 IESDE Brasil S.A. proibida a reproduo, mesmo parcial, por qualquer processo, sem autorizao por escrito dos autores e do detentor dosdireitos autorais.

Todos os direitos reservados.

IESDE Brasil S.A.

Al. Dr. Carlos de Carvalho, 1.482 Batel

80730-200 Curitiba PR

www.iesde.com.br

Capa: IESDE Brasil S.A.

Imagem da capa: IESDE Brasil S.A.

K96 Kuhn, Eugenia Aumond. / Avaliao de Imveis e Percias./ Eugenia Aumond Kuhn Curitiba : IESDE Brasil S.A. , 2009.

148 p.

ISBN: 978-85-7638-729-9

1. Bens imveis Avaliao. 2. Imveis Brasil. I. Ttulo.

CDD 333.337


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ApresentaoEsta disciplina tem como objetivo fornecer ao gestor imobilirio uma viso geral sobre a avaliao de imveis e

percias, proporcionando aos iniciantes os fundamentos para o estudo do tema.

O mercado imobilirio um dos setores mais complexos da economia. Um dos motivos dessa complexidade

so as caractersticas de seus produtos, bastante distintas daquelas dos demais bens de consumo. Os imveis,

entre outras particularidades, so compostos por diversos produtos (materiais, sistemas etc.); alm disso, seu

planejamento, sua construo e sua comercializao envolvem uma grande variedade de profissionais.

Esse contexto tem reflexos diretos nas atividades avaliatrias e, por isso, so necessrios conhecimentos

bsicos ao se pretender avaliar um imvel. Assim, para que o estudante consiga apreender todos os aspectos

relacionados s atividades de avaliao propriamente ditas, os mdulos iniciais da disciplina apresentam subsdios

gerais relacionados avaliao de imveis e percias: o desenvolvimento do produto imobilirio, suas etapas de

construo, seus diversos sistemas e materiais constituintes, o Custo Unitrio Bsico e os projetos-padro definidos

pela NBR 12.721.

Ao longo das demais unidades, so apresentados definies e conceitos da norma vigente, procedimentos e

atividades relacionados avaliao de imveis, mtodos de avaliao disponveis e fundamentos para a avaliao

de terrenos urbanos, de edificaes urbanas e de imveis rurais. Tambm exposta a relao entre o valor dos

imveis urbanos e do planejamento urbano-ambiental, assim como apresentado um roteiro bsico para a

elaborao de um laudo de avaliao.

Como as atividades de avaliao de imveis e percias necessitam de embasamento legal, tambm foi

adicionado um mdulo inicial elaborado pelo advogado e professor Luis Portella Pereira, expondo aspectos legais

da atividade de avaliador. Agradecemos essa contribuio, e tambm as outras ao longo do desenvolvimento deste

material didtico, as quais foram muito enriquecedoras para o trabalho como um todo.

Pelos assuntos apresentados, fcil concluir que o tema das avaliaes de imveis bastante extenso. Sendo

assim, o conhecimento aprofundado exigiria um curso exclusivo no assunto. No entanto, buscamos apresentar

aqui os fundamentos para o seu desenvolvimento, focando nos aspectos os gerais e mais importantes.


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Ressaltamos tambm que todas as recomendaes apresentadas so baseadas nas definies da Norma Brasileira

para Avaliao de Bens (a NBR 14.653), nas partes correspondentes a imveis. Contudo, em cada trabalho avaliatrio

diferentes particularidades estaro envolvidas, fazendo com que o avaliador busque informaes e conhecimentos

especficos. Nesse sentido, o empenho e as experincias adquiridas ao longo da atividade profissional tambm

contribuiro progressivamente para a qualidade dos trabalhos.

Temos certeza de que a sua participao ser fundamental para o bom desempenho profissional de todo o ramo

imobilirio, pois a partir da qualificao dos atuantes no setor que os servios e produtos oferecidos podem ser

aprimorados. Contamos com a sua participao e esperamos que este material contribua para despertar em voc o

interesse pelo estudo!

Eugenia Aumond Kuhn

Patrcia de Freitas Nerbas


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Aspectos fundamentais da

avaliao de imveis e perciasEugenia Aumond Kuhn*

Patrcia de Freitas Nerbas**

Esta aula abrange aspectos gerais relacionados avaliao de imveis e percias. Inicialmente,apresenta-se a relao entre o homem, os bens e a avaliao. A partir desses esclarecimentos ser pos-

svel compreender os conceitos de valor, de preo e de mercado. Em seguida, so abordadas as par-ticularidades do mercado imobilirio e, por fim, busca-se elucidar trs questes gerais relacionadas avaliao de imveis e percias:

O que so avaliaes de imveis e percias?::

Quais so os conhecimentos bsicos necessrios para a realizao de avaliaes?::

Que operaes podem ser subsidiadas por avaliaes imobilirias?::

A relao entre o homem, os bens e a avaliaoSegundo Dantas (1998, p. 13), o mercado formado pelos componentes bsicos: homem e bens.

O homem, nesse mercado, assume dois papis: o de ofertante e o de comprador, enquanto os benscorrespondem s coisas que possuem valor.

*Mestre em Engenharia Civil pelo Ncleo Orientado para a Inovao da Edificao (Norie) da Universidade Federal do Rio Grande do Sul(UFRGS). Arquiteta e Urbanista pela UFRGS.

** Mestre em Engenharia Civil pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS), na rea de Meio Ambiente. Arquiteta e Urbanista pelaUniversidade do Vale do Rio dos Sinos (Unisinos). Professora da Universidade Luterana do Brasil (ULBRA).


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8 | Avaliao de Imveis e Percias

O homem avalia constantemente as coisas ao seu redor, sendo essa uma experincia trivial.Geralmente, essa avaliao apenas qualitativa; julgam-se como bonitas, feias, entre outros adjetivos,as coisas e at mesmo as pessoas. No entanto, apenas compreendendo as necessidades e aspiraes

humanas que se pode entender como e por que o homem atribui valor s coisas.Como de conhecimento, a vida humana s pode se sustentar e se desenvolver a partir de um

contexto em que se encontrem todos os meios necessrios sobrevivncia. Por isso, os homens solevados a valorizar os elementos da natureza que so necessrios s suas vidas, como a gua, a terra,as plantas, os animais. Alm destes, os homens tambm valorizam outros elementos pertencentes ecriados pela tecnologia, pela cincia e pela cultura.

A partir desse raciocnio e, conforme indica Dantas (1998, p. 13), constata-se que os bens socompostos por diversos atributos que por si s no tm nem deixam de ter valor, simplesmente so,esto ali. No entanto, ao se relacionarem com o homem, eles assumem um significado e, ento, passamtambm a ter valor.

Assim, percebe-se que, rudimentarmente, a atribuio de valor aos bens pelos homens est rela-cionada com as necessidades fsicas bsicas que precisam ser supridas. No entanto, o ser humano temnecessidades adicionais, que o diferenciam dos outros animais. Em outras palavras, pode-se dizer queo homem necessita do ldico. Essa necessidade faz com que outros atributos, alm dos prticos, pas-sem a ser considerados no processo de atribuio de valor, como, por exemplo, aspectos estticos, debem-estar, aspectos que demonstram statussocial e tantos outros que tambm so subjetivos, mas quepossuem significado para os homens em geral ou para alguns homens em especfico.

Esse processo de atribuir valor a um bem uma ao conhecida como valorar. O ato de valorar, dedeterminar o valor, conhecido como valorao(DICIONRIO AURLIO ELETRNICO, 1999).

ConceitosA partir das explanaes da seo anterior, fica mais fcil compreender alguns conceitos funda-

mentais avaliao de imveis: os conceitos de valor, de preo e de mercado.

ValorO primeiro conceito a ser apreendido o de valor, que, como ser visto adiante, justamente o

que se busca em uma avaliao. A determinao do valor de um bem bastante complexa. Existemdiversos tipos de valor, entre eles: valor venal, valor potencial, valor comercial, valor de mercado, valorcontbil, entre outros. Entre todos os tipos de valor, segundo Dantas (1998, p. 8) e Abunahman (1999, p. 13),o valor que deve ser adotado o valor de mercado, pois esse o nico valor que ser determinado emuma avaliao.

A Norma Brasileira (NBR) 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 5) apresenta a seguinte definio de valor demercado: Quantia mais provvel pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem,numa data de referncia, dentro das condies do mercado vigente. Em outras palavras, e como indica


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9|Aspectos fundamentais da avaliao de imveis e percias

Gonzlez (1997, p. 33), valor de mercado o resultante de uma transao entre um vendedor que quervender, mas no est sendo forado a fazer isso e um comprador que quer comprar, mas tambmno est sendo forado , ambos tendo pleno conhecimento das condies de compra e venda e da

utilidade da propriedade.

Preo importante se ter claro que valor e preo no so sinnimos. Segundo a NBR 14.653-1 (ABNT,

2001, p. 5),preo a quantia pela qual se efetua, ou se propem a efetuar, uma transao envolvendoum bem, um fruto ou um direito sobre ele. Isto , preo o valor efetivo da transao, a quantia trocadapelo bem, que, no nosso foco de interesse, um imvel. O preo obtido pode se diferenciar do valor demercado porque as partes tm liberdade para negociar, o que atribui peculiaridades a cada transao

(GONZLEZ, 1997, p. 33). Por que isso ocorre? Porque existem sempre muitas presses para a realizaodos negcios. Alguns agentes tm dvidas, outros tm negcios esperando por recursos para poderemse concretizar; enfim, existem muitos motivos e presses que fazem com que sejam realizados negciosfora dos valores de mercado.

MercadoAntes de se buscar definir esse termo, importante compreend-lo. Tratando-se do mercado

imobilirio, sua existncia depende dos trs componentes mencionados no incio desta unidade: dosbens levados a mercado, das partes desejosas de vend-los e das partes interessadas em adquiri-los.

Segundo Dantas (1998, p. 8), o mercado pode ser dividido em vrios segmentos, como merca-do de terrenos, de apartamentos e de salas comerciais. Esses segmentos podem ser subdivididos; porexemplo, dentro do segmento de mercado de apartamentos esto os submercados de apartamentosde 2 quartos, de 4 quartos, de apartamentos de cobertura e assim por diante. Logicamente, os mercadosno so exclusivos, sempre existem interaes entre eles, basta imaginar a situao de uma famlia quebusca um novo apartamento. Se a famlia for composta de um casal e dois filhos, provavelmente sersuficiente para eles um apartamento com 2 dormitrios, mas certamente um outro com 3 dormitriosseria mais confortvel. Assim, provvel que a famlia considere as duas possibilidades, ponderando osbenefcios da aquisio de cada imvel e os recursos disponveis para isso.

Concorrncia perfeita

Os trs componentes formadores do mercado (bens ofertados, ofertantes e compradores), sodeterminantes na formao dos preos. A situao ideal, segundo Dantas (1998, p. 9) aquela na qualexistem muitos vendedores, muitos compradores e uma quantidade de bens disponveis equilibradacom o potencial do mercado. Uma situao como essa faz com que os compradores ou os vendedoresno possam ou no consigam, individualmente ou em grupos, interferir como quiserem, de acordo comseus interesses, nos preos do mercado. Alm disso, nessa situao, o preo a ser pago por um bem o preo justo, o preo de equilbrio do mercado. Esse tipo de mercado, ento, denominado mercado

perfeitamente competitivo, ou mercado de concorrncia perfeita.


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No entanto, como o prprio nome sugere, uma situao ideal, mas intangvel, principalmente nomercado imobilirio, como indica Gonzlez (1997, p. 35). Segundo o autor, os principais fatores dessa im-perfeio do mercado imobilirio devem-se deficincia de informaes e desigualdade dos agentes.

Mas, num mercado supostamente perfeito, como oscilariam os preos em funo da quantidadede bens ofertados, de ofertantes e de compradores interessados?

Lei da Oferta e da Procura

O preo e a quantidade de bens ofertados esto intimamente relacionados. Por exemplo: supo-nha-se uma situao na qual determinado bem tem um preo no mercado. Imagine-se agora que ospreos nesse mercado so elevados. Sendo esses preos elevados, a quantidade de bens que so oferta-dos tambm aumenta, isto , passam a haver mais ofertantes interessados em vender, porque os preosesto favorveis a eles. E, estando esses preos em nveis elevados, h tambm uma maior propenso produo de novos bens, com o objetivo de serem disponibilizados no mercado.

Paralelamente, nessa situao em que os preos esto elevados, existe uma menor demandapelosbens, ou seja, existem poucos compradores interessados, j que os preos no esto favorveis a eles.

Como todos esses interesses ocorrem simultaneamente, podemos constatar que, quando os pre-os esto altos, existem muitos interessados em vender, mas poucos interessados em comprar. Assim,gera-se uma presso para que os preos desam, j que h um nmero grande de vendedores precisan-do vender. Para que os compradores se interessem em comprar, passa a ser necessrio reduzir os preos.Assim, os preos comeam a decair. Dessa forma, possvel concluir que, quanto menor for o nmerode compradores interessados, mais baixos sero os preos.

Imagine-se agora a situao inversa. Se os preos decarem bastante, existiro muitos comprado-res interessados em comprar; em contrapartida, essa passa a ser uma situao desfavorvel aos vende-dores, que deixam de ter interesse em vender aquele produto e o tiram do mercado. Assim, estando oproduto escasso, os preos voltam a subir.

Pode-se comparar essa situao dos preos com uma gangorra. Quanto mais produtos foremofertados, mais baixos estaro os preos, e quanto menos produtos, mais altos estaro os preos. Nessagangorra, sempre haver um momento, chamado de ponto de equilbrio (figura 1), em que os preos ea quantidade de bens ofertada estaro equilibrados.

preciso ter em mente que, em uma situao real, esse ponto de equilbrio pode ser alterado aqualquer momento. Essa alterao pode ocorrer por diversas razes, por exemplo: se um grupo poten-cialmente comprador obtiver um aumento na sua renda ou, em outras palavras, se esse grupo passar apossuir maiores recursos para comprar, ele estimular certo segmento de mercado. Esses compradorespodem decidir investir em apartamentos, por exemplo; nesse caso, como a demanda por apartamentos por


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parte dos compradores aumenta, a quantidade de bens no mercado, em princpio, mantm-se constan-te. Pode-se dizer, ento, que passa a haver poucos bens disponveis nesse segmento, se comparados aonmero de compradores interessados. Retornando analogia da gangorra: se a oferta torna-se baixa,

os preos, conseqentemente, sobem.Quando acontece de os preos oscilarem constantemente, qual ser o valor de mercado? Na pr-

tica, segundo Dantas (1998, p. 11) e Gonzlez (1997, p. 35), o valor de mercado estimado, ento, pelamdia dos preos praticados nesse mercado ou pelo valor mais provvel a ser atingido em transaesnormais. Assim, reforada a diferena entre preo e valor de mercado. Retomando, o preo a quantiaque se paga em uma determinada transao, podendo ser inferior ou superior ao valor de mercado.

Mercado imobilirio: particularidadesOs bens imobilirios tm o valor de mercado difcil de ser entendido. O mercado imobilirio oude imveis, especificamente, caracteriza-se por ser um dos setores mais complexos da economia e porter um comportamento bastante distinto dos mercados de outros bens. As principais dificuldades emanalisar esse mercado acontecem por causa das caractersticas especiais dos produtos oferecidos. Im-veis no so bens homogneos, ao contrrio, so compostos por um conjunto de atributos, e envolvemdiversos materiais, sistemas e produtos (GONZLEZ, 1997, p. 17-19). No entanto, outros fatores tambmdiferenciam os imveis dos demais bens e produtos; entre esses fatores de diferenciao, os mais im-portantes so:

longa vida til::

edificaes geralmente possuem vida til entre 40 e 60 anos, dependendoda sua constituio;

fixao espacial:: imveis, salvo raras excees, no podem ter sua localizao alterada;

singularidade:: jamais sero encontrados dois imveis exatamente iguais. Edificaes atpodem ser reproduzidas com a mesma composio de materiais e tcnicas, mas ainda assimno ocuparo exatamente a mesma posio;

alto valor das unidades:: especificamente quanto s edificaes, so produtos de alto custode produo, o que implica um alto valor de comercializao;

grande nmero de agentes:: no mercado, trabalhando com o desenvolvimento e a comer-

cializao desses bens.Todas essas caractersticas dos produtos imobilirios tornam difcil ou at mesmo impedem a

comparao direta entre as diferentes unidades analisadas.

Avaliaes e percias: questes geraisDepois dos esclarecimentos dados, pode-se compreender alguns aspectos acerca das questes

levantadas no incio da aula. Essas questes apresentam uma sntese, no-cronolgica, do contedo aser desenvolvido nas aulas seguintes.


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Em que consistem a avaliao de imveis e a percia?Segundo a NBR 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 4) imvel um bem constitudo de terreno e even-

tuais benfeitorias a ele incorporadas. Pode ser classificado como urbano ou rural, em funo dasua localizao, uso ou vocao. Pela definio, um imvel um bem e, sendo assim, a definioda mesma norma para avaliao de bens aplicvel para a avaliao de imveis: Anlise tcnica,realizada por engenheiro de avaliaes, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos edireitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilizao econmica para umadeterminada finalidade, situao e data (ABNT, 2001, p. 3). Em outras palavras, considerando o quefoi apresentado at agora, realizar a avaliao de um imvel implica buscar o seu valor, que repre-sentado essencialmente pelo valor atribudo pelo mercado em que ele est sendo transacionado(GONZLEZ, 1997, p. 20).

A prxima questo a ser esclarecida o significado de percia. Segundo a NBR 14.653-1 (ABNT,

2001, p. 5) percia definida como a atividade tcnica realizada por profissional com qualificaoespecfica, para averiguar e esclarecer fatos, verificar o estado de um bem, apurar as causas que mo-tivaram determinado evento, avaliar bens, seus custos, frutos ou direitos. Como se percebe, percia uma atividade tcnica, mas nem todos os tipos de percia fazem parte da atribuio profissional dogestor imobilirio. Como ser visto adiante, apenas a percia para avaliar bens pertence ao exerccioprofissional desse.

Quais so os conhecimentos bsicos necessrios?

Diversos conhecimentos bsicos so necessrios fundamentao do trabalho avaliatrio, en-tre eles os das reas de: direito imobilirio, matemtica financeira, engenharia, arquitetura, topografiae informtica. Essas noes auxiliam o gestor imobilirio a prestar boa assessoria a seus clientes nasintermediaes imobilirias, mas especificamente para esta disciplina, ser preciso estudar tambm as-

pectos legais da atividade de avaliador e aspectos gerais relacionados a sistemas construtivos e a projetosarquitetnicos.

Que operaes podem ser subsidiadas por avaliaes imobilirias?

Entre os diversos servios que podem ser realizados, as avaliaes de imveis podem subsidiar:vendas em leiles;::

partilhas amigveis ou judiciais;::

determinao do valor de imveis para atualizao de ativos;::

definio do valor de mercado de bens em processos judiciais;::

extino de condomnios;::

determinao do valor justo do imvel para fins de desapropriao;::

composio da planta de valores municipal.::


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Atividades1. A partir das explanaes desta unidade, explique com suas palavras por que o homem d valor

s coisas.

2. Relacione exemplos de elementos valorizados pelo homem e que so pertencentes ou criadospela tecnologia, pela cincia e pela cultura.


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3. Qual a diferena entre preo e valor de mercado? Por que eles no so, necessariamente,coincidentes?

4. Explique com suas palavras quais so os componentes formadores do mercado, e como elesinterferem na formao dos preos em um mercado de concorrncia perfeita.

Ampliando conhecimentosComo dica de estudo para esta aula, sugere-se o site do Conselho Federal de Corretores, no en-

dereo eletrnico , e os sites dos Conselhos Regionais de Corretores de Im-veis (Creci), para se ter contato com as notcias da rea imobiliria.


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Aspectos legais

da atividade de avaliadorLuis Portella Pereira*

Considerando que as avaliaes e percias de bens mveis e imveis bem como de suas partesintegrantes e acessrios, como mquinas e instalaes industriais, obras, servios, bens e direitos , matria essencialmente tcnica e exige qualificao especfica, de suma importncia entender as leise competncias envolvidas nesses procedimentos. A atividade mercadolgica impe aos bens imveis

a avaliao de seu valor de mercado, tendo como fundamento a compra e a venda, que praticada nagesto imobiliria por seu profissional, o gestor imobilirio.

No decorrer do tema, ser visto que diversas profisses praticam a chamada reserva de mercado,que consiste na regulamentao do seu exerccio por meio de leis federais. As profisses liberais sorepresentadas por seus respectivos rgos de classe: os corretores de imveis e os gestores imobiliriospela Confederao Nacional de Corretores de Imveis (Cofeci), os advogados pela Ordem dos Advoga-dos do Brasil (OAB), os engenheiros, os arquitetos e os agrnomos pelo Conselho Federal de Engenhariae Arquitetura (Confea), os administradores pelo Conselho Federal de Administradores (Confa), os mdi-cos pelo Conselho Federal de Medicina (Cofem), e assim por diante.

Sendo assim, existem conflitos de competncia entre profisses cujas atividades se aproximam;

por exemplo, no caso de mdicos, enfermeiros e demais profissionais de sade, a grande discusso atu-al que somente o mdico pode prescrever. Com relao aos advogados e corretores de imveis, umadas questes diz respeito assessoria imobiliria, que de acordo com o Estatuto da OAB ato privativodo advogado; na prtica, porm, quem elabora os contratos de promessa de compra e venda e demaisinstrumentos relacionados ao negcio jurdico o corretor de imveis.

Todas essas nuances sero analisadas no desenvolvimento da aula, alm de esclarecer as dvidasrelativas a quem efetivamente pode avaliar um bem imvel, determinando-lhe um valor de mercadopara a venda.

*Formado em Direito pela Universidade do Vale do Rio dos Sinos (Unisinos), advogado nas reas de Direito Imobilirio e Urbanstico. Consultorjurdico e professor do Curso Tecnolgico de Gesto Imobiliria da Universidade Luterana do Brasil (ULBRA). Escritor de livros e artigos.


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Legislao referente avaliao imobiliriaQual a legislao de que o gestor imobilirio precisa conhecer para conduzir uma avaliao? O

avaliador deve conhecer a legislao e as normas especficas para cada tipo de trabalho a ser realizado; paraisso, existem leis municipais, estaduais e federais, alm de normas e regulamentos de diversas entidades.

Contudo, o conhecimento principal est ligado s normas tcnicas brasileiras, editadas pela Associa-o Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT), alm do conhecimento da legislao especfica de cada profisso.

Exerccio profissionalQuem possui atribuio para realizar avaliaes e percias de imveis? O exerccio profissional

oprimeiro cuidadoque se deve ter em relao s avaliaes imobilirias. Para um melhor entendimentodo assunto, deve-se estar baseado na seguinte premissa: qual a qualificao profissional que se deveter para proceder a um parecer tcnico-mercadolgico? O gestor imobilirio est habilitado para ava-liar o valor de mercado de um imvel, mas, quando esse procedimento envolver tcnicas e sistemasconstrutivos e suas implicaes nas edificaes, ficar a cargo de um profissional habilitado para tal,inscrito no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA). Assim, devem ser observadas as leise resolues a seguir.

Lei 5.194, de 24 de dezembro de 1966Essa lei regulamenta o exerccio das profisses de engenheiro, arquiteto e engenheiro-agrnomo(os inscritos no CREA), e d outras providncias. As competncias desses profissionais esto previstas noartigo 7. da lei; entre elas, est a de proceder a avaliaes, vistorias e percias, in verbis:

Art. 7. As atividades e atribuies profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro-agrnomo consistem em:

[...]

c) estudos, projetos, anlises, avaliaes, vistorias, percias, pareceres e divulgao tcnica;

Como se nota, aqui h uma reserva mercadolgica feita para engenheiros e arquitetos; essa ma-tria foi regulamentada pela Resoluo 345/90 do Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura (Con-

fea), que ser analisada a seguir.

Resoluo 345, de 27 de julho de 1990,do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (Confea)

Essa resoluo dispe sobre o exerccio do profissional de nvel superior das atividades de enge-nharia de avaliaes e percias de engenharia. Cabem aqui alguns comentrios sobre essa resoluo doConfea; seu artigo 2. assim dispe:

Art. 2. Compreende-se como a atribuio privativa dos Engenheiros em suas diversas especialidades, dos Arquitetos,dos Engenheiros Agrnomos, dos Gelogos, dos Gegrafos e dos Meteorologistas, as vistorias, percias, avaliaes


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17|Aspectos legais da atividade de avaliador

e arbitramentos relativos a bens mveis e imveis, suas partes integrantes e pertences, mquinas e instalaes in-dustriais, obras e servios de utilidade pblica, recursos naturais e bens e direitos que, de qualquer forma, para a suaexistncia ou utilizao, sejam atribuies destas profisses.

Assim, o Confea, em sua atribuio legtima, determina uma reserva de mercado para os pro-fissionais inscritos no sistema que compe os CREAs, ao tratar como competncia exclusiva destesprofissionais as atividades relativas a avaliaes, vistorias e percias. Alm disso, a resoluo em es-tudo dispe em seu artigo 3. sobre a nulidade de laudos feitos por outros profissionais que no osinscritos no CREA, in verbis:

Art. 3. Sero nulas de pleno direito as percias e avaliaes e demais procedimentos indicados no art. 2., quando efe-tivados por pessoas fsicas ou jurdicas no registradas nos CREAs.

No entanto, essa nulidade somente poder ser estabelecida se for declarada judicialmente. Issono exerce uma funo terminativa quanto atividade de avaliao; como se afirmou, a atividade deavaliador est restrita habilidade e competncia desenvolvidas pelo profissional.

Lei 6.530, de 12 maio de 1978Essa lei d nova regulamentao profisso de corretor de imveis, disciplina o funcionamento

de seus rgos de fiscalizao e d outras providncias; seu artigo 3. determina, in verbis:

Art. 3. Compete ao Corretor de Imveis exercer a intermediao na compra, venda, permuta e locao de imveis,podendo, ainda, opinar quanto comercializao imobiliria.

A competncia do corretor de imveis restrita intermediao da compra e venda, da permuta

e da locao de imveis; quanto comercializao imobiliria, a ele cabe apenas opinar. Essa lei de1978, quando a profisso de corretor de imveis encontrava-se regulada de forma incipiente; na poca,a regulamentao da profisso com a criao do Cofeci e dos Conselhos Regionais de Corretores deImveis consistiu em um grande avano. Atualmente, no entanto, essa matria encontra-se disciplina-da pela novssima Resoluo 957/06, que ser analisada a seguir.

Resoluo n. 957, de 2006,do Conselho Federal de Corretores de Imveis (Cofeci)

Essa resoluo dispe sobre a competncia do corretor de imveis para a elaborao de parece-res tcnicos de avaliao imobiliria e d outras providncias; seu artigo 2. determina, in verbis:

Art. 2. competente para elaborao de parecer tcnico de avaliao mercadolgica o Corretor de Imveis, pessoa f-sica, regularmente inscrito em Conselho Regional de Corretores de Imveis e com inscrio vlida no Cadastro Nacionalde Avaliadores Imobilirios que seja, cumulativa ou alternativamente:

I possuidor de diploma de curso superior em gesto imobiliria ou equivalente;

II possuidor de certificado de especialista em avaliao imobiliria.

Como se viu, quem possui diploma de curso superior em Gesto Imobiliria competente paraa elaborao de pareceres tcnicos de avaliao. Assim, neste momento h um conflito de regula-mentao entre o Confea e o Cofeci, pois ambos atribuem a seus profissionais inscritos a capacidadede avaliar imveis.


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O perito judicial

O chamadoperito judicial aquele nomeado para realizar avaliaes e percias em juzo, ou seja,em processos que correm na Justia. Segundo disposio do artigo 145 do Cdigo de Processo Civil(CPC), cabe ao juiz escolher seus auxiliares, de acordo com os requisitos ditados pela lei processual emvigor, in verbis:

Art. 145. Quando a prova do fato depender de conhecimento tcnico ou cientfico, o juiz ser assistido por perito, se-gundo o disposto no art. 421.

1. Os peritos sero escolhidos entre profissionais de nvel universitrio, devidamente inscritos no rgo de classecompetente, respeitado o disposto no Cap. VI, seo VIII, deste Cdigo.

Entende-se que a permisso legal do CPC afasta as hipteses das resolues dos Conselhosde Classe, e atribui ao juiz a prerrogativa de escolher seus auxiliares. Como a peritagem uma

atividade auxiliar da Justia, compete ao juiz escolher o perito dentre os profissionais que preen-cham os requisitos do pargrafo primeiro transcrito acima. importante destacar que o profissio-nal deve ter nvel universitrio e estar inscrito em seu Conselho de Classe. Outro aspecto que o juizdeve levar em conta na hora da nomeao do perito o conhecimento tcnico e cientfico deste;assim sendo, o curso de Gesto Imobiliria fornece o conhecimento necessrio para a avaliaode bens imveis.

Normas de avaliaoComo devem ser realizadas as avaliaes imobilirias? O segundo cuidado que se deve tomar

em um trabalho avaliatrio diz respeito aos mtodos a serem adotados. Nesse sentido, as avaliaesdevem ser realizadas com base em normas tcnicas editadas pela ABNT, com a aplicao de metodo-logia apropriada.

Aqui, uma explicao indispensvel para a compreenso do assunto: o que significa ABNT? Essa a sigla da Associao Brasileira de Normas Tcnicas; fundada em 1940, o rgo responsvel pelanormatizao (ou normalizao) tcnica no pas, fornecendo a base necessria para o desenvolvimentotecnolgico do Brasil. uma entidade privada, sem fins lucrativos, reconhecida como Frum Nacionalde Normalizao; e, como determina a Resoluo 7 do Conmetro, de 24 de agosto de 1992, essa a

nica entidade brasileira responsvel por normatizaes.Quem o responsvel, e como elaborado o contedo dessas normas tcnicas? Seu conte-

do responsabilidade dos Comits Brasileiros e dos Organismos de Normalizao Setorial, sendoelaborado por Comisses de Estudo, formadas por representantes dos setores envolvidos, ou seja,produtores, consumidores e neutros (exemplos de neutros so as universidades e os laboratrios,entre outros).

Quais so as normas que podem subsidiar os trabalhos avaliatrios? As principais normas tcni-cas relacionadas avaliao imobiliria so descritas a seguir.


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19|Aspectos legais da atividade de avaliador

NBR 14.653A avaliao de bens possui fundamento na Norma Tcnica NBR 14.653; aqui, sero analisadas suas

partes 1, 2, 3 e 4, que se relacionam estritamente avaliao de bens imveis e suas respectivas etapas.A NBR 14.563 se divide em cadernos, os quais so assim identificados:

a)NBR 14.653-1 (Parte 1) Procedimentos Gerais:trata de procedimentos gerais, aplicados atodos os tipos de imveis e empreendimentos sujeitos ao processo de avaliao;

b)NBR 14.653-2 (Parte 2) Imveis Urbanos:estabelece as regras a serem seguidas na avalia-o de bens imveis urbanos;

c)NBR 14.653-3 (Parte 3) Imveis Rurais:relaciona os procedimentos utilizados para a avalia-o de imveis rurais;

d)NBR 14.653-4 (Parte 4) Empreendimentos:dispe sobre os procedimentos tcnicos para a

avaliao de empreendimentos.

NBR 12.721Para se realizar avaliaes imobilirias, tambm preciso conhecimento sobre a Norma Tcnica

NBR 12.721, de 1999, que possui o seguinte ttulo:Avaliao de Custos Unitrios e Preparo de Oramentode Construo para Incorporao de Edifcios em Condomnio Procedimento. Essa norma da ABNT tratada classificao das edificaes de acordo com o seu padro de construo; assim, quanto ao sistemaconstrutivo, os imveis classificam-se em padro normal, baixo e alto.

A classificao do padro construtivo de um imvel fundamental para o estabelecimento de umprojeto-padro, com a finalidade de se avaliar aquele imvel. O conhecimento dessa classificao, definidapela norma, necessrio para se identificar o sistema construtivo utilizado em um determinado bem.

A aplicao adequada dos mtodos indicados pelas Normas Tcnicas exige que se tenha, alm de co-nhecimento sobre os mesmos, informaes de outras reas, como arquitetura, engenharia, economia etc.

Aquisio de leis, resolues e normasOnde podem ser encontradas as leis referidas acima?A busca de leis federais pode ser feita pelo site. Aps a entrada no site,

deve-se seguir o caminho: Legislao; Leis; Lei Ordinrias; ento, procura-se a lei desejada por seunmero ou ano de publicao.

As normas da ABNT podem ser adquiridas nos locais de atendimento, nos postos de intermedia-o de produtos ABNT, ou pelo endereo eletrnico . Ao entrar nosite, deve-se clicar no link Adquira sua Norma, depois em Vendas On-Line, e ento digitar a especifica-o da norma desejada no campo: Cdigo/Nmero.


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Atividades1. Escreva, com suas palavras e de maneira sinttica, o que voc entende por reserva de mercado.

2. Faa uma pequena dissertao falando sobre os motivos pelos quais o gestor imobilirio nopode avaliar um imvel que apresente defeitos construtivos, tendo como base as posies doCREA e do Cofeci.

Ampliando conhecimentosComo dica de estudo, recomenda-se o contato com a NBR 12.721 e com a NBR 14.653, para que

se entenda melhor a fonte e a base do processo avaliatrio. Boa leitura.


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Produto imobilirioEugenia Aumond Kuhn

Patrcia de Freitas Nerbas

O mercado imobilirio opera em um ambiente de riscos, com inmeras variveis, em uma situ-ao de mudanas constantes. Alm disso, o aumento da concorrncia assim como acontece nasoutras reas comerciais , um fator que deve ser considerado no lanamento de um novo produtono ramo imobilirio.

O mercado imobilirio um dos setores econmicos que apresentam maior complexidade, devi-

do especialmente s caractersticas dos imveis, que possuem um conjunto diversificado de atributos(GONZLEZ, 2003, p. 13). Os produtos do mercado imobilirio apresentam caractersticas diferenciadasem relao aos demais bens de consumo; entre elas, pode-se citar:

elevada vida til;::

localizao geogrfica especfica;::

singularidade (variaes de acabamento, tipologias, sistemas construtivos, entre outros);::

elevado prazo de maturao (planejamento e produo demorados);::

alto custo das unidades a serem comercializadas.::

Gonzlez (2003, p. 55) alerta que essa heterogeneidade prpria aos imveis pode gerar conflitos,dificultando a comparao direta entre diferentes unidades.

A fim de aumentar a compreenso sobre as diversas caractersticas dos imveis, necessrio quese entendam as etapas do processo de desenvolvimento do produto imobilirio.


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Etapas de desenvolvimento do produto imobilirioTodo e qualquer produto passa por etapas de planejamento, operao e/ou execuo e lana-

mento no mercado (figura abaixo).

Planejamento

Execuo

Comercializao

O produto imobilirio tambm passa por estas etapas de desenvolvimento, que sero analisadasseparadamente a seguir.

PlanejamentoNesta etapa, feita a previso de todas as demais fases necessrias para a materializao e o

sucesso do empreendimento. Para isso, so essenciais diversas informaes que antecedem a execu-o, como informaes tcnicas, humanas, econmicas e legais. A etapa de planejamento envolve,resumidamente:

planejamento fsico:: estudo da viabilidade tcnica do empreendimento (anlises qualitati-vas quantitativas dos terrenos; projetos tcnicos etc.);

planejamento econmico:: estudo de viabilidade econmica e oramentos;planejamento legal:: contratos e obrigaes.

ExecuoEsta a etapa de materializao do que foi planejado. Ao longo de seu desenvolvimento, co-

mum surgirem problemas referentes exeqibilidade dos projetos propostos. Alm disso, o momentoem que o empreendimento se torna visvel para muitos clientes, principalmente aqueles que tm difi-culdade em visualiz-lo por meio de desenhos tcnicos ou ilustrativos.

A qualidade da execuo ir depender, entre outros fatores, da etapa de planejamento e da quan-tidade e qualidade das informaes fornecidas pelos projetos tcnicos. Por isso, tem-se dedicado cadavez mais tempo elaborao de projetos e ao planejamento do empreendimento. Nesse sentido, tam-bm importante a implantao de um sistema de gesto da qualidade em todas as etapas de desen-volvimento do produto imobilirio.

ComercializaoA etapa de comercializao pode se iniciar antes mesmo de a execuo da edificao ou o parce-

lamento do solo estarem finalizados, ou seja, antes de os produtos que sero comercializados estarem


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23|Produto imobilirio

prontos para o uso. Essa tem sido uma tendncia observada e que possibilita um retorno anterior dosinvestimentos, visto que a produo de imveis usualmente exige grandes recursos financeiros e lon-gos prazos de maturao (planejamento e execuo).

Aspectos especficos da etapa de planejamentoAntes do incio de qualquer obra seja uma edificao, a construo de benfeitorias ou um par-

celamento do solo , necessria a realizao de diferentes estudos, a fim de assegurar a qualidade detodo o processo de execuo e comercializao do imvel.

Para a gesto de um empreendimento imobilirio, necessria uma viso sistmica das diversas

etapas de desenvolvimento, das condicionantes e dos requisitos de mercado, entre outros aspectos. Oplanejamento do produto imobilirio pode incluir tanto o espao urbano quanto a edificao.

De acordo com Fabrcio e Melhado (2003, p. 8), na construo civil existem diferentes maneirasde organizar, gerenciar e integrar o processo de projeto. Nesse contexto, importante verificar quecada tipo de produto lanado no mercado imobilirio ter suas peculiaridades.

A seguir, sero apresentadas as etapas bsicas do planejamento de um empreendimento imobili-rio. Essas etapas no so necessariamente lineares, podendo acontecer simultaneamente. Alm disso,nem todas as etapas so indispensveis ou iro ocorrer em todos os empreendimentos.

Anlise de mercado::: percepo de uma oportunidade de mercado (pblico-alvo, oferta e

demanda, concorrncia).Anlises qualitativas e quantitativas do local de implantao::: verificao da situao domercado, da acessibilidade e do conforto ambiental, entre outras variveis.

Estudos preliminares do projeto arquitetnico::: elaborao de um esboo da forma fsicado empreendimento. Desenvolvem-se esquematicamente os desenhos tcnicos bsicos refe-rentes ao tipo de edificao ou parcelamento do solo que se pretende construir.

Estudo de viabilidade econmica::: a partir da anlise de mercado, contrapem-se estes da-dos com os oramentos que utilizam o CUB (custo unitrio bsico de construo por m2) comoreferncia. Nesta etapa, sinteticamente, feita uma estimativa do custo final do empreendi-mento. Para estimar o custo da construo, pode-se realizar um oramento baseado no CUB,o oramento paramtrico. Obtido esse valor, ele comparado com o potencial valor de vendado imvel e as demais condies financeiras relacionadas, buscando-se confirmar a viabilida-de do empreendimento.

Desenvolvimento de projetos::: o projeto uma atividade em parte de tcnica e em parte decriatividade, cuja funo definir a forma fsica do produto para melhor atender s necessidadesdos clientes (LEITE, 2005, p. 46). Os projetos tambm tm diferentes etapas, que dependem doobjeto projetado. Outra finalidade dos projetos descrever a obra, antecipando a execuo.

Desenvolvimento do cronograma fsico-financeiro da execuo::: todos os materiais, equi-pamentos e servios so estimados, a partir de um oramento discriminado, a fim de se pro-

gramar o andamento das atividades e seus respectivos custos.


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Desenvolvimento do manual de qualidade referente etapa de planejamento e de exe-::

cuo do empreendimento imobilirio: o mais indicado que as empresas j tenham de-senvolvido os seus processos de qualidade; porm, se estes no existirem, quanto antes forem

feitos melhor ser o processo de planejamento, execuo e comercializao.Essas etapas do desenvolvimento do produto imobilirio possuem variaes, de acordo com o

tipo de produto que se pretende construir. Alm disso, interessante destacar que cada etapa se rela-ciona com as demais.

Na seo seguinte enfoca-se a etapa de projetos, e so apresentados os principais documentostcnicos que so gerados a partir dos diferentes projetos.

Projetos tcnicosDe acordo com a NBR 13.531 (ABNT, 1995), os projetos so definidos como: a determinao e re-

presentao prvias dos atributos funcionais, formais e tcnicos de elementos da edificao a construir,a pr-fabricar, a montar, a ampliar [...], abrangendo os ambientes exteriores e interiores e os projetos deelementos da edificao e das instalaes prediais.

no projeto que os requisitos so transformados em solues; nele, so definidos os principaisatributos que conferem valor ao imvel. Em outras palavras, um bom projeto pode agregar valor aoproduto final, sem envolver necessariamente maiores custos de produo; pelo contrrio, um bom pro-

jeto pode minimizar custos tanto de produo, como de utilizao do imvel. Por isso, importantea qualidade tcnica dos profissionais selecionados para o desenvolvimento dos projetos, j que elesdeterminam a qualidade dos espaos planejados.

Em um projeto, deve-se buscar a equao ideal entre os diversos fatores que definem o valor finaldo produto. Esse valor est associado satisfao dos clientes, e depender de duas variveis antagni-cas: os benefcios fornecidos pelo produto e os sacrifcios decorrentes da aquisio e do uso do mesmo.Adicionalmente, os projetos de empreendimentos imobilirios devem proporcionar a melhor relaocustobenefcio, no s para os clientes finais, mas para todos os envolvidos no processo: investidores,construtores e a sociedade em geral.

Os projetos so desenvolvidos a partir de tcnicas grficas e representados por desenhos tcnicos.

As plantas baixas, cortes, fachadas e perspectivas so exemplos de desenhos tcnicos relacionados sedificaes. Contudo, os projetos no so representados apenas por desenhos, pois h diversas infor-maes que no podem ser expressas graficamente. Dessa maneira, existem tambm documentostcnicos escritos, que so complementares aos desenhos tcnicos e possuem diferentes finalidades.

Segundo Gonzlez (2006, p. 6-9), os documentos tcnicos escritos que integram a etapa de pla-nejamento do empreendimento imobilirio podem ser divididos basicamente em:

oramentos;::

especificaes tcnicas;::

caderno de encargos;::


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memorial descritivo;::

manual do proprietrio.::

Nos tpicos a seguir, esses documentos so apresentados separadamente.

OramentosNa construo civil, o oramento tem a finalidade de realizar o clculo do custo de construo, conside-

rando o fator lucro e as despesas diretas e indiretas relacionadas execuo de um determinado empreendi-mento imobilirio. Segundo Gonzlez (2006, p. 3-5), existem vrios tipos de oramento, como o paramtrico,o normalizado ou normatizado pela NBR 12.721, o operacional e os discriminados e/ou detalhados.

Todo oramento deve ser devidamente documentado, pois apresenta dados de grande valia parao desenvolvimento do produto imobilirio. A partir do oramento, pode-se verificar a viabilidade eco-nmica, as possibilidades de execuo e a prpria comercializao, alm de ser este um procedimentoenvolvido nos mtodos de avaliao de imveis.

Especificaes tcnicasAs especificaes tcnicas so descries precisas de todos os insumos (mo-de-obra, materiais

e equipamentos) relacionados obra; todas as obras necessitam de uma descrio precisa e completados materiais e procedimentos a serem utilizados na construo. Essas especificaes so documentosescritos complementares aos projetos das edificaes.

Segundo Gonzlez (2006, p. 7-8), as especificaes tcnicas podem ser mais ou menos detalha-das, conforme a sua destinao. Constituem um texto geral e completo que descreve a maioria dosservios da obra, sendo complementados por servios ou materiais especficos. As finalidades dessesdocumentos so complementar a parte grfica dos projetos e facilitar o gerenciamento dos processosdurante a obra, evitando confuses e mudanas de critrios.

Alguns dados usualmente descritos so: qualidade, tipo e marca dos materiais empregados, bemcomo a forma de execuo dos servios.

Caderno de encargos o conjunto de especificaes tcnicas, critrios, condies e procedimentos estabelecidos como

referncia ao executor e/ou ao fiscalizador da obra. O caderno de encargos se assemelha s especifica-es tcnicas, sendo, porm, mais geral. Sua finalidade otimizar o controle de servios do empreendi-mento, funcionando como uma referncia (GONZLEZ, 2006, p. 8).

Memorial descritivoO memorial descritivo um documento bastante usual no ramo imobilirio, haja vista suas di-

ferentes finalidades, tais como venda, propaganda, registro do imvel ou aprovao de projetos na

municipalidade (GONZLEZ, 2006, p. 8).


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Assim, esse documento tcnico necessrio para a aprovao de projetos junto aos rgos com-petentes, e tambm um veculo de comunicao entre os tcnicos envolvidos no processo.

Manual do proprietrioO manual do proprietrio um resumo das especificaes tcnicas, destinado ao usurio final.

Certas construtoras j o adotam desde a dcada de 1960, mas sua importncia cresceu apenas com oadvento do Cdigo de Defesa do Consumidor (GONZLEZ, 2006, p. 7).

Esse manual traz orientaes sobre a operao dos diversos sistemas incorporados aos imveis(como esquadrias, sistema de ar-condicionado etc.), sobre os procedimentos para manuteno e sobreo posicionamento das instalaes eltricas e hidrossanitrias. Adicionalmente, apresenta a lista dos for-necedores de todos os sistemas e materiais individuais utilizados na execuo da obra.

Requisitos a serem atendidos pelas edificaesOs requisitos correspondem s funes, aos atributos e s demais caractersticas do produto, que

devem ser observadas sob o ponto de vista dos clientes; traduzem as necessidades e expectativas dousurio final. Por isso, desde a concepo de um empreendimento, deve-se tentar captar essas necessi-dades e expectativas, interpret-las e traduzi-las em especificaes de projeto que, por fim, sero mate-rializadas na etapa da construo (LEITE, 2005, p. 55).

A construo civil trabalha basicamente com trs ndices de satisfao: o prazo de entrega, opreo e a qualidade (tcnica, ambiental e social, entre outras) do produto. Existem tantas variveis nodesenvolvimento de produtos imobilirios que, durante esse processo, comum surgirem dificuldadesinesperadas.

So vrios os requisitos que os produtos imobilirios devem satisfazer. Especificamente para edi-ficaes habitacionais de at cinco pavimentos, a Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT, 2006)desenvolve um projeto de norma estabelecendo requisitos gerais de desempenho a serem atingidos.Esses requisitos so apresentados, sinteticamente, abaixo:

segurana estrutural::: garantir a estabilidade das estruturas ao longo da vida til do imvel. Paraisso, devem-se prever, quando necessrio, as protees pertinentes estrutura e s suas partes.Seguir normas nos projetos e procedimentos construtivos, visando segurana dos usurios;

segurana contra incndio::: adotar medidas de segurana para dificultar o princpio de in-cndio (projetar instalaes eltricas, de gs e reas de risco de acordo com as normas espe-cficas); dificultar a propagao do incndio (relacionada escolha de materiais); facilitar a re-moo das pessoas (por meio de projeto adequado de circulao e sinalizao de emergncia)e a extino do fogo em caso de incndio;

segurana no uso e na operao::: este requisito dependente do projeto e dos sistemas emateriais especificados. Deve-se reduzir a probabilidade de queda de pessoas em funo de

pisos irregulares, nas rampas e nas escadas, e de pisos escorregadios, com caimento excessivo


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ou com possibilidade de empoamento de gua (de lavagem ou de chuva). Tambm se devemevitar ferimentos provocados pela ruptura de elementos ou componentes que resultem empartes cortantes ou perfurantes, bem como ferimentos ou contuses ocasionados pela ope-

rao das partes mveis de componentes como janelas, portas e alapes. Adicionalmente,deve-se evitar a ocorrncia de ferimentos ou danos aos usurios, em condies normais deuso, como choques em instalaes eltricas;

estanqueidade::: gua, ao vento, aos gases e s poeiras. Esse um requisito fundamentalpara as edificaes, j que estas tm funo de abrigo contra as intempries e as agresses domeio exterior;

conforto::: est relacionado a diversos aspectos. O conforto trmico pode ser obtido pormeios passivos, como ventilao, sombreamento, exposio radiao solar, controle daumidade do ambiente, ou por meios artificiais, como a utilizao de ar-condicionado. O con-forto lumnico tambm pode ser natural ou artificial, e est relacionado s cores emprega-das nas superfcies, s dimenses e orientao das aberturas, bem como ao projeto de ilu-minao. O conforto acstico deve considerar tanto os rudos externos como os produzidosem diferentes ambientes internos. Tambm se pode falar em conforto ttil e ergonmico;o primeiro diz respeito principalmente s caractersticas dos materiais empregados, e o se-gundo, relao entre as dimenses humanas e os diversos elementos usados e manipula-dos pelo homem;

durabilidade e manutenabilidade::: esse requisito est ligado agressividade do meio am-biente, s propriedades inerentes aos elementos e componentes da edificao, bem como interao de ambos ao longo do tempo. O projeto de norma (ABNT, 2006) nessa seo tem o

intuito de estimular a cultura de manuteno e preservao do imvel e de suas partes;sade, higiene e qualidade do ar::: est relacionado a diversos fatores, entre eles a renovaodo ar nos espaos interiores, o abastecimento de gua e a remoo de resduos (esgoto, lixo),entre outros;

funcionalidade e acessibilidade::: depende das dimenses adequadas aos espaos, da geo-metria e das relaes entre os mesmos, bem como da possibilidade de implantao e distri-buio dos equipamentos e mveis necessrios a cada ambiente;

adequao ambiental::: tcnicas de avaliao do impacto ambiental resultante das atividades dacadeia produtiva da construo tm se tornado cada vez mais objeto de estudo. Embora aindano estejam definidos critrios precisos para a avaliao do desempenho ambiental, o projetode norma (ABNT, 2006) j estabelece que os empreendimentos e sua infra-estrutura devem serprojetados, construdos e mantidos de forma a minimizar as alteraes no ambiente.

Cada empreendimento desenvolvido a partir de uma necessidade do mercado e dos requisitosdos usurios. Assim, o perfil do usurio poder determinar certos diferenciais nos empreendimentosimobilirios, de acordo com suas especificidades. Por isso, necessrio estudar os sistemas construti-vos e os materiais de construo integrantes do produto que est sendo desenvolvido. O projeto dossubsistemas visa tornar o desempenho tcnico da edificao o mais eficiente possvel; alm disso, desuma importncia o desenvolvimento integrado de todas as etapas, a partir de um sistema de qualida-de. Dessa forma, o cenrio de desenvolvimento do produto imobilirio pode apresentar menos riscos

frente a tantas incertezas.


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Atividades1. Questione vrias pessoas sobre seus principais requisitos ao comprar um imvel para morar ou

trabalhar. Analise as respostas e discuta com seu grupo de colegas.

2. Analise o conjunto de documentos tcnicos desenvolvidos para a execuo e a comercializao de

um empreendimento. Descreva as principais caractersticas e a importncia de cada documento.

3. Relacione e faa uma sntese das principais etapas de desenvolvimento do produto imobilirio.

Ampliando conhecimentos Como complemento ao assunto tratado nesta aula, sugere-se a leitura das seguintes obras: Tec-

nologia, Gerenciamento e Qualidade na Construo, de rcio Thomaz, e Incorporao Imobiliria: roteiropara avaliao de projetos, de Ageu da Costa Ramos Neto (ver referncias). Boa leitura.


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Construo e

sistemas constituintesdo produto imobilirio

Eugenia Aumond Kuhn

Patrcia de Freitas NerbasOs temas desta aula so a construo e os sistemas constituintes do produto imobilirio. A cons-

truo a etapa de materializao do produto imobilirio; ela se inicia aps a etapa de planejamento eenvolve diversos elementos, entre eles:

equipe tcnica;::

materiais de diversas naturezas;::

processos construtivos.::

A construo das edificaes um processo bastante complexo, devido s diferentes atividades

que devem ser integradas e diversidade de insumos necessrios sua execuo. A essa complexidadesomam-se as exigncias dos clientes, que a cada dia se tornam maiores. Kern (2005) ressalta que os re-quisitos dos clientes se modificaram nos ltimos anos devido ao acesso s informaes; assim, eles pas-sam a exigir produtos diferenciados sob o enfoque da qualidade, do prazo de entrega e do custo final.

A complexidade do processo de construo de um empreendimento imobilirio faz com que elepossua diferentes fases, as quais sero apresentadas a seguir; essas fases, bem como os sistemas consti-tuintes da edificao, sero os focos desta aula.


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Etapas da execuo (sntese)Aps o desenvolvimento da etapa de planejamento, estando todos os projetos devidamente

aprovados e o projeto executivo concludo, inicia-se a execuo da obra.

Toda construo necessita de um tcnico responsvel (engenheiro ou arquiteto), que ir acompa-nhar a execuo e orientar a mo-de-obra. Dependendo do porte da obra, ele poder ser auxiliado poroutros profissionais do setor de execuo.

Durante a execuo da obra, diversos processos se integram. Em alguns casos percebe-se umaclara diviso das etapas, enquanto que em outros as atividades se desenvolvem de maneira quase si-multnea. Apresentam-se a seguir as principais atividades envolvidas na construo, embora elas nose desenvolvam necessariamente de maneira linear, como foi dito.

Programao da execuo e organizao do canteiro de obrasA programao pode ser realizada fora do canteiro de obras, ou at mesmo constituir-se como

uma etapa do planejamento. Na programao da obra feita uma integrao entre o tempo de execu-o dos servios, a mo-de-obra, os materiais e os equipamentos necessrios.

Nessa fase tambm devem ser administrados aspectos referentes ao controle tcnico, que desuma importncia para todos os processos, pois por meio de seus instrumentos que a qualidade doproduto poder ser testada, evitando-se assim possveis transtornos. No manual de qualidade das em-presas devem ser indicados os requisitos de qualidade e as instrues de trabalho. Alm disso, devem

ser programados ensaios tcnicos (qualidade dos materiais, resistncia, traos etc.).Quanto aos custos, devem ser feitos o controle e a estimativa relativos ao consumo de materiais,

ao emprego de mo-de-obra e ao uso de equipamentos. A utilizao de todos esses recursos deve serplanejada de forma integrada, o mais detalhadamente possvel.

Servios preliminaresOs servios preliminares envolvem as preparaes e as atividades prvias e necessrias constru-

o propriamente dita. Podem ser divididas basicamente em:

ajuste do terreno:: consiste fundamentalmente no preparo da superfcie do terreno. Paratanto, so feitos a remoo dos elementos indesejados para a execuo da obra (como a vege-tao no-preservada legalmente) e os ajustes nos nveis do terreno. Esses ajustes envolvem aplanificao e a criao de plats e taludes, entre outras modificaes menos agressivas;

organizao do canteiro de obras:: tem a finalidade de facilitar a execuo, embora possa difi-cultar os processos, se for mal planejada. A instalao do canteiro consiste em realizar as ligaesprovisrias ou definitivas de abastecimento de gua e luz, por exemplo. Alm disso, so execu-tados espaos especficos para armazenamento de materiais, refeitrio e vestirio dos trabalha-dores, e venda no local (planto de vendas). Nessa etapa feita a instalao de equipamentos

(como elevadores e guindastes) e so construdos os tapumes para a obra. Um dos aspectosmais delicados da organizao do canteiro de obras talvez se refira locao da edificao.


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31|Construo e sistemas constituintes do produto imobilirio

ConstruoA construo da edificao propriamente dita envolve diversos sistemas, elementos e compo-

nentes. Os mais comuns sero descritos a seguir.

Sistema estrutural

O sistema estrutural das edificaes constitudo, basicamente, por elementos de fundaes, vigas,lajes e pilares. A estrutura de uma edificao pode ser feita de concreto armado (moldada in loco ou pr-fabricada), de metal (pr-fabricada) ou de madeira (usualmente para construes de menor porte).

Fundaes

As fundaes das edificaes so os elementos estruturais responsveis por transferir as cargasda edificao para o solo. Esses elementos so a subestrutura da edificao, ou seja, correspondem parte da estrutura que fica abaixo do solo.

As caractersticas da edificao (altura, peso, dimenses) e o local onde ser construda serodeterminantes para o tipo de fundao a ser utilizada. Quanto ao local, a principal observao a serfeita diz respeito ao solo. Para se conhecer suas propriedades, a realizao de sondagem fundamental;para isso, deve-se contratar uma empresa especializada em geotecnia. Por meio da sondagem pode-sedeterminar, por exemplo, em que profundidade se encontra o solo adequado para as fundaes, se olenol fretico superficial, ou se o solo rochoso. Assim, evitam-se surpresas no incio da execuo etambm se pode otimizar o projeto, reduzindo custos.

Vigas, lajes e pilares

O sistema estrutural de uma edificao, alm das fundaes, geralmente composto por vigas,lajes e pilares, com exceo dos sistemas autoportantes, como so os blocos estruturais que na maioriados casos no necessitam de pilares e vigas independentes.

Vedaes verticais

As vedaes verticais das edificaes so responsveis por proteger os ambientes internos dasintempries (vento, sol, chuva) e prover a segurana e a privacidade. Essas vedaes so planos verticais

que delimitam os espaos, podendo ser internas ou externas. So divididas basicamente em:

paredes:: podem ser estruturais ou portantes. Os materiais mais utilizados nelas so os blocos,tanto cermicos quanto de concreto. Porm, o gesso acartonado e os painis pr-fabricadostm tido demanda crescente para esse fim, tambm no Brasil;

esquadrias:: dividem-se em portas e janelas, e possuem diversos tipos. As esquadrias podemser fabricadas em madeira, em PVC e em metal (especialmente alumnio).

Cobertura

A cobertura o plano ou os planos superiores horizontais ou inclinados da edificao. osubsistema mais intensamente sujeito s intempries, tais como radiao solar, chuva e neve. Sua


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forma e seus materiais variam substancialmente de acordo com o clima de cada regio. As coberturaspodem ser:

inclinadas:: apresentam usualmente, como material de recobrimento, telhas de barro, de pe-dra, de madeira ou de concreto. A estrutura do telhado inclinado pode ser de concreto, demadeira e/ou metlico;

planas ou semi-inclinadas:: podem ser constitudas por laje de concreto impermeabilizadae/ou por telhas com baixa inclinao (metlicas ou de fibra1).

Instalaes

Existem diferentes tipos de instalaes, que podem ser implantadas conforme as necessidadesespecficas de cada edificao.

As instalaes hidrossanitriascorrespondem a um conjunto de equipamentos, tubulaes e sis-temas que tm por funo abastecer as edificaes com gua, e coletar, tratar e encaminhar os esgotos.Dentro desse conjunto, h os seguintes elementos:

instalaes de gua fria e quente:: responsveis pelo abastecimento dos pontos de utiliza-o de gua nas edificaes, devem garantir quantidade suficiente e manter a qualidade dagua fornecida pelo sistema de abastecimento pblico. Para isso, contam com uma srie deequipamentos, tubulaes, reservatrios e dispositivos situados a partir do ramal predial;

sistemas de esgoto cloacal:: responsveis pela coleta, pelo transporte e pelo tratamento dosesgotos provenientes das edificaes, utilizando-se de tubulaes para o transporte desseslquidos e de equipamentos para o seu tratamento. O esgoto pode ser de origem domstica despejo de lquidos de casas, edifcios e estabelecimentos comerciais ou industrial decor-rente do uso da gua em processos fabris;

sistemas de esgoto pluvial:: esgoto pluvial o proveniente das guas da chuva, as quais po-dem ser aproveitadas por meio de dispositivos e equipamentos para a lavagem de ptiose de roupa, para bacias sanitrias, entre outros.

As instalaes eltricastm como finalidade distribuir entre as edificaes a energia provenientedas concessionrias, com qualidade e de forma segura, dividindo-se em:

de baixa tenso:: encontradas normalmente em edificaes de pequeno porte e com baixoconsumo energtico;

de alta tenso:: utilizadas no fornecimento para grandes condomnios ou em edificaes quetenham alto consumo energtico.

Tratamentos

Diversos tipos de tratamento podem ser necessrios em uma edificao. Apresentam-se aqui doisdos mais comuns:

1Utilizado em telhas, tubulaes e caixas dgua, entre outros, o amianto ou asbesto j foi banido de trs estados (RJ, RS e PE) e mais de 20cidades brasileiras, alm de ser totalmente proibido em 42 pases. Seu banimento no Brasil defendido pela Associao Brasileira dos Expostos

ao Amianto (Abrea), formada em parte por trabalhadores que esto morrendo de cncer e/ou asbestose devido ao seu trabalho em fbricasque utilizam o material. Mais informaes em: http://www.abrea.com.br.


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impermeabilizao:: um tratamento que exige cuidados na execuo, podendo ser aplica-do em piscinas, terraos, beirais, platibandas, marquises, vigas e paredes. A impermeabilizaotem como funo proteger as estruturas contra a umidade e a percolao das guas, bem

como criar ambientes estanques, com o objetivo de reserva. Os materiais mais usados nessetratamento so:

manta asfltica muito utilizada em terraos, piscinas e marquises;::

concreto e argamassas impermeveis (com aditivos impermeabilizantes) empregados::normalmente em cortinas e subsolos;

pinturas impermeveis tm seu emprego em reservatrios.::

proteo trmica e acstica:: so sistemas que tm como objetivo garantir a qualidade am-biental da edificao, proporcionando ambientes agradveis e com baixo custo energticode manuteno. Entre os materiais com propriedades de isolamento trmico e/ou acstico,destacam-se:

fibra de rocha ou mineral;::

espuma de poliuretano.::

Acabamentos

Os acabamentos tm funo esttica e de proteo, devendo garantir segurana e durabilidade obra. Sua execuo deve ser realizada com muitos cuidados. Os acabamentos utilizados em grandequantidade so os revestimentos, que podem ser de diversos tipos, entre eles:

reboco:: revestimento de argamassa; tem a finalidade de proteger as paredes das edificaes;

plaquetas cermicas:: podem ser aplicadas em pisos e paredes, sobre o emboo rstico (ar-gamassa) ou com argamassa colante (cimento cola);

gesso:: os acabamentos em gesso tm finalidade esttica e funcional, pois criam, por exemplo,nichos para ocultar as redes de distribuio e permitem a implantao de detalhes na iluminao.

pedras:: podem ser utilizadas em diferentes situaes, e ter diversas caractersticas e tipos(mrmore, granito, basalto, arenito etc.);

madeiras:: podem ser naturais ou processadas, como frmica, MDF e OSB. Hoje em dia, a

utilizao de madeira na construo civil tem gerado polmica, devido tanto ameaa deextino de espcies nativas quanto aos riscos decorrentes das reas de reflorestamento comespcies exticas. O adequado que, independentemente do tipo, se utilize madeira comcertificao de manejo sustentvel.

Os acabamentos tambm envolvem pinturas, que podem ser aplicadas sobre reboco, madeira emetal. Dessa maneira, o tipo de tinta deve ser adequado base a qual ser aplicada.

Muitas vezes tambm so necessrios materiais de acabamento para os forros, que so elemen-tos horizontais inseridos abaixo das lajes ou coberturas, geralmente com finalidade trmica, acstica eesttica. Os forros podem ser de madeira, PVC ou gesso.

Existem ainda os acabamentos entre as paredes e o piso (rodap), e entre as paredes e o forro(rodaforro). Os materiais utilizados neles so tambm madeira, PVC e gesso.


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Execuo do projeto de paisagismo

Sinteticamente, envolve o tratamento do espao aberto e, como o prprio nome indica, assim

como os outros projetos, exige que seja elaborado por um especialista. importante que a execuo doprojeto de paisagismo acontea no final da obra, para evitar possveis conflitos entre as exigncias vitaisdas plantas e os processos construtivos.

Limpeza da obra e testes finais de funcionamento

Essa a etapa final da execuo das edificaes, e tem importncia fundamental para o bom funcio-namento e uso dos sistemas empregados. Alm dos testes realizados ao longo da execuo, nessa etapatodas as instalaes devem ser revistas, a fim de se apontar qualquer anormalidade nos sistemas.

Quanto limpeza, deve ser feito o recolhimento dos restos de materiais e entulho, assim como a

remoo de poeira e manchas de derramamento de tintas ou de outros lquidos. Alm disso, os disposi-tivos hidrossanitrios de coleta e de inspeo como caixa de passagem, graxeiras e ralos das redes deesgotos devem ser limpos e desobstrudos para que possam ser utilizados com total eficincia.

Entrega da obra e do manual do proprietrioDepois de finalizados os procedimentos relativos execuo das edificaes, estas so devida-

mente entregues a seus proprietrios, juntamente com todos os documentos legais e tcnicos. Entreos ltimos, encontra-se o manual do proprietrio, documento de grande importncia que apresenta

indicaes de uso do imvel, facilitando inclusive os procedimentos de manuteno e de reforma.

Especificaes tcnicas dos materiais de acabamentoDurante as etapas de planejamento e execuo dos empreendimentos imobilirios, deve-se estar

atento s especificaes dos materiais de acabamento, pois este um dos critrios que indicam a faixade mercado na qual o imvel est inserido. Alm disso, os materiais de acabamento so uma das gran-des preocupaes dos usurios das edificaes.

Os materiais utilizados na execuo contribuem para a definio do preo do imvel e so ele-mentos de suma importncia para a avaliao da qualidade da edificao. Os fatores que devem ser ob-servados na escolha dos materiais so de carter tcnico; contudo, alm de se observar o desempenhotcnico, importante estar atento aos requisitos dos clientes.

Identificar os requisitos dos clientes uma tarefa complexa. Segundo Miron (2002), o processo degerao de valor na construo civil envolve: a compreenso das necessidades dos clientes, a transfor-mao dessas necessidades em solues de projeto e a criao de sistemas que viabilizem a materiali-zao das solues propostas. Segundo Thomaz (2001, p. 27), ao se projetar uma edificao preciso


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analisar as caractersticas inerentes ao processo e s tcnicas de projeto e de execuo, a fim de queos requisitos de segurana, esttica, salubridade, economia e durabilidade sejam atendidos. A anlisedesses requisitos deve seguir diversos critrios, entre eles:

esttica:: no mede somente a aparncia bela ou feia, mas tambm a forma de expresso;o significado dos ambientes na vida das pessoas o fundamento da esttica do lugar. Almdisso, importante que a esttica dos materiais de acabamento esteja de acordo com o con-ceito do empreendimento e com a faixa de valor de mercado do imvel;

durabilidade:: requisito fundamental dos materiais que so utilizados na construo, a fimde se evitarem gastos posteriores com manuteno. Como exemplo, toma-se a escolha depiso cermico para uma edificao que dever apresentar um PEI elevado, em corredores detrfego intenso de pedestres;

segurana:: esse requisito no se refere apenas a elementos que inibem invases e assaltos,

como fechaduras resistentes, alarmes e cmeras; tambm devem ser avaliadas a funcionalida-de e a segurana dos elementos e materiais corriqueiramente utilizados pelos usurios, a fimde evitar quedas e leses. Um exemplo relaciona-se aos vidros de segurana para o guarda-corpo em sacadas; a escolha dos vidros para sacadas deve seguir critrios determinados emnormas tcnicas.

Alm disso, deve-se estar atento para a relao custo-benefcio dos gastos com materiais. O tipode material de acabamento utilizado na obra deve ser adequado faixa de mercado do imvel.

necessrio ter uma viso sistmica da obra para a escolha dos materiais, a fim de se analisar aspossibilidades existentes e sua adequao ao uso. As polticas de padronizao para aplicao de mate-riais na construo so interessantes, pois minimizam gastos na compra por meio de fornecedores ,e aumentam a produtividade nos processos de construo. Alm disso, a padronizao pode facilitar ocontrole desses materiais, desde a estocagem at a instalao.

Entretanto, a padronizao tambm apresenta inconvenientes. A desvantagem de uma polticade padronizao pode estar em limitar as escolhas dos usurios, tornando o acabamento previsvel porno possibilitar a personalizao dos ambientes. Dessa forma, a padronizao pode criar insatisfaonos usurios por excessiva repetio.

Todos os elementos e sistemas construtivos usados na execuo de edificaes esto relaciona-dos direta ou indiretamente com a satisfao dos clientes. Desse modo, de suma importncia estaratento aos requisitos destes, alm de analisar e identificar os riscos possveis durante a construo de

um novo empreendimento imobilirio.Para minimizar os problemas na produo de um produto imobilirio, importante que os profis-

sionais inseridos no contexto do mercado tenham conhecimento sobre todos os processos envolvidosnas etapas de desenvolvimento de seus produtos. A reflexo acerca desses processos pode contribuirpara a elaborao de produtos com maior valor, sob os pontos de vista comercial, ambiental e social.

O que foi apresentado nesta aula apenas uma sntese das etapas de construo e dos diversos sis-temas e materiais constituintes dos produtos imobilirios, as edificaes. Assim, esse apenas um pontode partida para a compreenso do processo de execuo e dos sistemas tcnicos nele envolvidos.


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Atividades1. Visite o canteiro de uma obra e analise as etapas que esto sendo desenvolvidas. Procure visitar

esse mesmo canteiro uma vez por semana, para que voc possa acompanhar a evoluo dosprocessos construtivos na execuo de uma obra.

2. Compare os projetos de um determinado empreendimento com a edificao j pronta. Relacioneas principais diferenas e procure os motivos que causaram as mudanas no projeto original.


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3. Quais so os principais sistemas construtivos ou conjuntos de elementos que, usualmente,compem as edificaes?


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Ampliando conhecimentosRecomenda-se a leitura dos seguintes textos, para complementar o tema tratado nesta aula:

Anlise Econmica de Sistemas Construtivos: um estudo de caso, de Eliane Moneti e Giglio Pecoraro, ePlanejamento de Canteiros de Obra e Gesto de Processos, de Tarcsio Abreu Saurin e Carlos Torres Formo-so. Suas referncias encontram-se no final do livro. Boa leitura.


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CUB e projetos-padro

pela NBR 12.721Eugenia Aumond Kuhn

Patrcia de Freitas Nerbas Para a avaliao de imveis preciso entender a composio de preos do Custo Unitrio Bsico

(CUB), assim como os tipos de projeto-padro especificados pela norma NBR 12.721, que trata da incor-

porao imobiliria. O principal objetivo desta aula fornecer subsdios para avaliaes imobilirias dequalquer natureza.

Custo Unitrio Bsico (CUB)O CUB pode ser considerado um ndice: representa o custo unitrio bsico por metro quadrado

de construo, sendo calculado pelo mtodo indicado na NBR 12.721. Segundo essa norma, o custounitrio bsico

parte do custo por metro quadrado e da construo do projeto-padro considerado, calculado de acordo com estanorma (NBR 12.721), pelo Sindicato Estadual da Construo Civil, para divulgao at o dia 5 de cada ms, e que servede base para a avaliao dos custos de construo das edificaes, que deve ser arquivado no Registro Geral de Imveis(ABNT, 1999, p. 4).

Os valores de cada CUB-padro formam a base para a avaliao dos custos de construo dasedificaes. A cada ms, o Sindicato das Indstrias para a Construo (Sinduscon) de cada estado co-leta dados dos insumos-padro definidos na NBR 12.721, para realizar o clculo que determina o valordo CUB mensal. Os insumos da construo civil so todos os elementos necessrios para a execuode uma obra; em uma construo, os insumos dividem-se basicamente em: mo-de-obra, materiais eequipamentos.


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Os procedimentos para o clculo do CUB seguem um modelo matemtico baseado no preo deuma amostra pequena de insumos (aproximadamente 500), considerando-se o leque existente no mer-cado da construo civil. A coleta de preos para clculo do CUB deve ser realizada mensalmente, e os

preos dos materiais devem incluir os custos com o frete e tributos.

Critrios considerados para o clculo do CUBNo clculo do custo unitrio de construo referente aos padres de acabamento determinados

pela NBR 12.721, devem ser seguidos critrios especficos para se evitar discrepncias. Dessa forma, ospreos devem ser coletados e submetidos aos procedimentos estatsticos necessrios. A NBR 12.721determina o clculo da mdia de cada insumo; depois de realizados os procedimentos estatsticos,aplica-se o coeficiente fsico correspondente ao insumo no lote bsico de cada projeto-padro.

recomendvel que a amostra de cada insumo tenha no mnimo 20 informaes, para aumentar aconfiabilidade dos dados.

Existem vrios elementos que compem os empreendimentos imobilirios, mas que no soincludos no clculo do custo unitrio de construo para cada padro (CANTANHEDE; SCHMITT,2003, p. 5-7). Eles no integram o valor do CUB, e por isso devem ser considerados separadamente noclculo do custo de construo das edificaes. So exemplos de elementos que no fazem parte doclculo bsico do CUB:

fundaes especiais;::

elevadores;::

equipamentos de instalao especiais: foges, bombas de recalque, ventilao;::

obras e servios complementares;::

honorrios profissionais.::

Cada padro construtivo de edificao possui um valor de CUB correspondente. Nesse contexto, importante saber identificar as diferenas entre projetos-padro; essa uma das exigncias de algunsmtodos de clculo para a avaliao de imveis.

Projeto-padroAt o incio da dcada de 1960, o mercado imobilirio era visto com desconfiana, pela falta

de padres numricos para a composio dos custos. Por isso, em 1965 entrou em vigor a NB 140:Avaliao de Custos Unitrios e Preparo de Oramento de Construo para Incorporao de Edifciose Condomnios.

Essa norma se propunha a determinar o valor do custo unitrio bsico por metro quadrado deconstruo para projetos-padro, com o objetivo de desmistificar os preos dos imveis e tornar suacomercializao mais transparente. Em 1992, a NB 140 foi substituda pela NBR 12.721 (CANTANHEDE;

SCHMITT, 2003, p. 1-2).


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41|CUB e projetos-padro pela NBR 12.721

Os projetos-padro so divididos em algumas tipologias bsicas. Os critrios e parmetros quedefinem cada tipologia tm como base justamente as caractersticas fsicas dos imveis. As principaiscaractersticas que definem os padres so as seguintes:

nmero de pavimentos;::

padro de acabamento da construo (baixo, normal e alto);::

nmero de dependncias (ambientes ou cmodos) por unidade dormitrios e banheiros,::por exemplo;

nmero total de unidades;::

rea privativa das unidades autnomas.::

Outros aspectos tambm so determinantes para o estabelecimento do tipo de padro, comoa qualidade dos materiais de acabamento que iro determinar se aquele baixo, normal ou alto.

Igualmente, ao se falar em faixa de mercado dos imveis, precisam ser consideradas variveis adicionaiscomo a localizao da edificao e a quantidade, a qualidade e a diversidade dos equipamentos comer-ciais, culturais e de lazer disponveis.

Alm dos valores de CUB para projetos-padro de edificaes residenciais, so especificados va-lores para projetos comerciais, industriais e de carter popular. O Sinduscon de cada estado tambm responsvel pela publicao do valor mdio do CUB de cada ms, conhecido como CUB ponderado.

Apesar de se estabelecerem padres, percebe-se que a multiplicidade das possibilidades cons-trutivas acaba no sendo contemplada em sua totalidade nas definies de projeto-padro, pois somuitas as variveis existentes. Dessa forma, deve-se estar atento aos diferentes tipos de construo e

aos diversos padres de acabamento que existem no mercado.Assim, parece bvio que o modelo matemtico proposto para o clculo do CUB no consegue

contemplar todas as variveis possveis. Por isso, ele apenas uma referncia para o clculo do valor docusto de construo, no sendo recomendado o seu uso exclusivo para essa determinao.

O CUB muito usado para se estimar o valor de construo na fase de planejamento e no registroda incorporao. Assim, antes de se realizar o registro da incorporao de imveis, deve-se realizar ooramento proposto na NBR 12.721, que se baseia nos valores do CUB publicados mensalmente.

Mas qual a relao entre o oramento proposto pela NBR 12.721 e a avaliao imobiliria? Existeum mtodo de avaliao do valor de um imvel baseado no custo de reedio da edificao. Por isso, preciso saber identificar as variveis que integram o custo unitrio de construo das edificaes. Porexemplo, ao se realizar a avaliao de uma sala comercial, preciso saber a metragem quadrada total daunidade privada e o seu custo de construo por metro quadrado, bem como os percentuais de reasde uso comum que esto atreladas unidade privada da sala.

Tipos de reas dos imveis segundo a NBR 12.721Para se avaliar o custo de construo de um edifcio, necessrio identificar os tipos de rea que

nele existem, como a rea privativa da unidade e o percentual da rea de uso comum pertencente


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unidade privada. Assim, importante saber discriminar todos os tipos de rea para se poder calcular ocusto de construo do metro quadrado do imvel.

Com essas recomendaes em mente, observa-se que um nico imvel pode conter diversostipos de reas, dependendo de sua natureza. Imagine-se o exemplo de um edifcio de apartamentosresidenciais de quatro pavimentos-tipo, e pavimento trreo sob pilotiscom a finalidade de estaciona-mento e rea de lazer. A rea de construo global desse edifcio, segundo a NBR 12.721 (ABNT, 1999, p.4) corresponde soma das reas de construo de todas as unidades autnomas da edificao.

Tambm preciso identificar a rea privativa da unidade autnoma. Essa rea possui um soma-trio real que corresponde rea real da unidade e um somatrio para efeito de clculo do custode construo da edificao. Segundo a NBR 12.721 (ABNT, 1999, p. 4), para efeito de clculo do custo,a rea privativa da unidade autnoma a soma das reas cobertas-padro e das reas equivalentes deconstruo, contidas nos limites de uso exclusivo da unidade autnoma considerada.

Deve-se ainda considerar que, no edifcio exemplificado, existem reas de uso comum. Assimcomo a rea privativa, a rea de uso comum tambm pode ser considerada a partir da rea real oua partir do somatrio para efeito de clculo do custo de construo. Segundo a NBR 12.721 (ABNT,1999, p. 4), a rea de uso comum a soma das reas cobertas-padro e das reas equivalentes deconstruo situadas fora dos limites de uso exclusivo de cada unidade autnoma, nos diversos pavi-mentos da edificao.

Tanto as reas de uso privado como as reas de uso comum podem ser definidas como reascobertas-padro e/ou reas descobertas. A rea coberta possui definio bastante clara, pois representao somatrio das reas de projeo de cobertura; de forma semelhante, a rea descoberta correspondeao somatrio da rea dos ambientes descobertos. Nas reas descobertas incluem-se as reas de proje-

o das paredes, como os muros, por exemplo.Segundo a NBR 12.721, a rea que apresenta caractersticas semelhantes ao padro de acabamen-

to especificado na norma denominada de rea coberta-padro; porm, na mesma edificao podemexistir reas com padro de acabamento diferente. Essas reas podem ter um tipo de acabamento comcusto inferior ou superior ao determinado para os projetos-padro. Assim, esse tipo de rea chamadade rea coberta-padro diferente.

Definies de reas: aplicaoAs vrias definies de rea tm a finalidade de tornar mais eficiente a comunicao em um pro-

cesso de transao imobiliria. Alm disso, especificar as reas de forma correta contribui para que ocusto de construo da edificao que se pretende calcular a partir do valor do CUB padro fique omais prximo possvel do custo real; dessa forma, podem ser evitados prejuzos para as partes envol-vidas. Por isso, a NBR 12.721 (ABNT, 1999, p. 3) define outro tipo de rea para o clculo do custo, a reaequivalente de construo, como sendo a rea estimada, fictcia, que, ao Custo Unitrio Bsico, tenhao mesmo valor, em reais, que o efetivamente estimado para rea real correspondente, descoberta oucoberta de padro diferente.


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INFORMAESPARAARQUIVONOREGISTRODEIMVEIS

[

LEI4.3

91-16/18/84-ART.

32EHD.

148]

QUADROII-CLCULODASREASDASUNIDADESAUTNOMAS

COLUNA

S19A90

FOLHA

N.

OBRA:

LOCALDO

IMVEL:

ADOTARNUMERAO

SEGUIDADOQUADROIAOVIII

TOTALFLS.

NOME:

ASSINATURA:

DATA:

INCORPORADOR

PROFISSIONALRESPONSVELPEL

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ASSINATUR

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UNIDADE

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