Avaliação do Local Análise da adequabilidade da área de influência a partir de um ponto...
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Avaliação do LocalAnálise da adequabilidade da área de influência a partir de um ponto central
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A decisão a respeito de localização é IRREVERSÍVEL, ou pelo menos envolve
enormes custos de reversibilidade
Uma localização de sucesso é resultado de exposição adequada, acesso fácil e
visibilidade excelente
ESQUINA, junto a vias primárias e secundárias
Localizações sofríveis: meio de quadra em vias secundárias, curvas e locais de difícil
visualização
Análise do Local
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REGIÃO é uma área com características de homogeneidade e uniformidade visíveis, indicadas por tipos de edificação ou estilo construtivo, barreiras naturais, uso do solo ou por fatores subjetivos
Em estudos de viabilidade, costuma-se definir as ÁREAS DE INFLUÊNCIA do projeto, antes de iniciar-se as pesquisas
Essas áreas são flexíveis e mutáveis
Conceito de região
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Localização
Características físicas do terreno
Legislação referente a Uso e Ocupação do Solo
Acesso e Visibilidade
Serviços Públicos
Vizinhança
Pontos fortes e fracos do Terreno
Impactos Ambientais
Análise do Local
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Localização
Análise do Local
-Importante, principalmente por ser irreversível –
muda-se público-alvo, posicionamento, tarifa, etc.,
menos a localização.
-Impressão geral sobre o entorno
Ex.: Belo Horizonte – camelôs na porta de todos os
hotéis do centro.
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Características Físicas do Terreno- Adequabilidade do terreno afeta viabilidade e influencia o valor agregado do projeto
- Características a serem levadas em consideração: tamanho, formato e topografia do terreno - pode-se transformar em ponto positivo ou negativo
- Tamanho do terreno pode determinar o tipo de produto que não poderia ser construído no local. Ex.: Resort em terreno pequeno
- O formato do terreno pode encarecer o projeto
- Outros pontos a serem analisados: Arborização, Insolação da região
Análise do Local
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Análise do Local Características Físicas do Terreno Ex. Angra dos Reis
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Características Físicas do Terreno ex. Campos do Jordão
Análise do Local
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Características Físicas do Terreno ex. Salvador
Análise do Local
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Características físicas do terreno
Dimensões - medidas e área total Formato - planta Topografia - indicar níveis de declividade Arborização e acidentes naturais Solo Ventos dominantes Insolação Condições de manutenção
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Informações técnicas e localização
Preço por metro quadrado Valor médio dos terrenos da região Regularidade fiscal e restrições legais Restrições operacionais Endereço Posição (N) Fluxos de trânsito e cruzamento de ruas Exposição visual Sinalização e panorama
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Legislação referente ao Uso e Ocupação do Solo
-Ligadas aos planos diretores dos municípios – visam estruturar e planejar o processo de urbanizaçãoEX: Flats
Análise do Local
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Dados de propriedadeDados de propriedade
Lei de uso e ocupação do solo – define o Zoneamento da cidade, organizando as atividades em zonas (residencial, comercial, industrial, etc), e determinam o grau de permissibilidade de cada uma das atividades nos locais permitidos pela Lei de Zoneamento, indicando os requisitos mínimos a serem cumpridos: área ocupável (taxa de ocupação), área de construção (coeficiente de aproveitamento), recuos, gabaritos e uso do subsolo
Código de Obras/Edificações – em geral, requisitos relacionados à segurança. Em algumas cidades, o código pode determinar linhas construtivas. Ex.: Blumenau – estilo alemão, Porto Seguro - madeira
Leis ambientais (instâncias superiores)
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Legislação referente a Zoneamento e Uso e Ocupação do Solo - Ex.: Orla de Salvador
Análise do Local
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Código de Edificações ou Código de Obras
Ex.: Blumenau
Análise do Local
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o Necessidades determinadas pelo motivo de viagem e pelo meio de transporte utilizado
o Podem adquirir maior ou menor importância de acordo com o tipo de projeto
o Determinam sinalização de atração ou de orientação/informação (captação direta e antecipada ou compra por impulso)
o Sistemas de reservas ou associações de marca reduzem sua importância
Condições de Acesso e Visibilidade
Análise do Local
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Condições de Acesso e Visibilidade Ex.: Sleep Inn Campinas
Análise do Local
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Condições de Acesso e Visibilidade Ex.: Faria Lima X JK
Análise do Local
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Disponibilidade de Serviços Públicos- Em grande maioria, necessários a qualquer empreendimento hoteleiro
- A ausência dos mesmos pode afetar a operacionalização do produto
- Analisar junto às empresas fornecedoras, a capacidade de atendimento em relação a demanda prevista Ex.: Água em Fernando de Noronha
Análise do Local
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Infra-estrutura básica e de apoio(análise de capacidade)
Água Energia elétrica Esgotamento sanitário Refugo - coleta, seleção, processamento,
incineração ou reciclagem de lixo Segurança pública - avaliação do nível de
segurança e qualidade de vida no local Telecomunicações Estacionamento - análise das condições de
demanda e capacidade de absorção
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Disponibilidade de Serviços Públicos
Análise do Local
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Análise do Local
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Caracterização da VizinhançaAnálise do Local
-Área de Influência imediata do terreno
-Principais pontos a serem analisados na vizinhança:
- características construtivas (estilo, idade, etc)- desenvolvimento sócio-econômico-demográficos (densidade demográfica, tendências de desenvolvimento econômico, disponibilidade para novas implantações, etc)- levantamento dos estabelecimentos vizinhos incluindo serviços de apoio- nível de atratividade para a indústria hoteleira (escritórios, praias, centro de convenções, etc)- níveis e geradores de poluição ambiental- plano estratégico para desenvolvimento da região, se houver. Ex.: Nova Faria Lima – SP, Belvedere - BH- quadro natural do local (principalmente hotéis de lazer)- segurança do local
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Caracterização da Vizinhança Ex.: Brás - SP
Análise do Local
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Estudos de Impacto Ambiental – EIA/RIMA
- Conjunto de atividades de caracterização, análise e avaliação, destinadas a estabelecer a viabilidade ambiental da implantação, operação e manutenção de um empreendimento
- Objetivam identificar e caracterizar os impactos ambientais, benéficos ou adversos na região onde se encontra o terreno
- Os impactos ambientais podem ser divididos em três tipos: - Físico: efeitos ambientais causados sobre o ar, a água e o solo - Biológico: causados sobre a fauna e a flora - Antrópicos: impactos sócio-econômicos e culturais
- Os projetos são obrigados a cumprir um processo de licenciamento ambiental, obtendo um tipo de licença para cada fase (projeto executivo, obras e operação)
Ex.: Wet`n Wild
Análise do Local
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EIA/RIMA Ex.: Ilhabela
Análise do Local
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PFOA – Pontos Fortes e Fracos
- Com base nos dados coletados e
analisados anteriormente, detecta-se os
pontos fortes e fracos da localização de um
determinado terreno, analisando também
as possíveis ameaças e oportunidades
futuras.
Análise do Local
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