7/25/2019 Aula 01 - Cristiano Chaves

1/3

www.cers.com.br

DIREITO IMOBILIRIO COM BASE NO NOVO CPC -2015Direito ImobilirioCristiano Chaves

1

ASPECTOS PROCESSUAIS E MATERIAISDA PROMESSAIRRETRATVEL DE COMPRA E VENDA

Prof. Crist iano Chaves d e FariasPromotor de Justia do Ministrio Pblico doEstado da BahiaProfessor de Direito Civil do CERS

1. Noes gerais sobre a promessairretratvel de compra e venda.A questo da possibilidade de fracionamentodos poderes sobre a propriedade.O carter indivisvel e exclusivo do domnio ea possibilidade de desdobramento em

parcelas fracionadas, implicando emesvaziamento do domnio (e no dapropriedade) do proprietrio e o surgimentode novos direitos reais: princpio daelasticidade.Os direitos reais em coisa alheia no reduzema dimenso da propriedade, mas atingeseveramente o domnio.Direito Real Limitado Aquisio:Promessa de compra e venda.Natureza mista: direito real na coisa alheiae pr-contrato (promessa de contrato).Aplicao das regras do pr-contrato(contrato preliminar, CC 462 e ss.). O contratopreliminar no acessrio e no precisa ter amesma forma do contrato prometido.

Art. 1.417, CC: Mediante promessa decompra e venda, em que se no pactuouarrependimento, celebrada por instrumentopblico ou particular, e registrada no Cartriode Registro de Imveis, adquire o promitentecomprador direito real aquisio do imvel.

Art. 1.418, CC: O promitente comprador,titular de direito real, pode exigir dopromitente vendedor, ou de terceiros, a quemos direitos deste forem cedidos, a outorga daescritura definitiva de compra e venda,conforme o disposto no instrumentopreliminar; e, se houver recusa, requerer aojuiz a adjudicao do imvel.

Art. 462, CC: O contrato preliminar, excetoquanto forma, deve conter todos os

requisitos essenciais ao contrato a sercelebrado.

Art. 463, CC: Concludo o contratopreliminar, com observncia do disposto noartigo antecedente, e desde que dele no

conste clusula de arrependimento, qualquerdas partes ter o direito de exigir a celebraodo definitivo, assinando prazo outra paraque o efetive.Pargrafo nico. O contrato preliminardever ser levado ao registro competente.

Art. 464, CC: Esgotado o prazo, poder ojuiz, a pedido do interessado, suprir a vontadeda parte inadimplente, conferindo carterdefinitivo ao contrato preliminar, salvo se aisto se opuser a natureza da obrigao.

Art. 465, CC: Se o estipulante no derexecuo ao contrato preliminar, poder aoutra parte consider-lo desfeito, e pedirperdas e danos.

2. Delimitao conceitual.

direito real na coisa alheia sui generis(ORLANDO GOMES).

O compromisso (promessa) de compra evenda e a ampliao do rol dos direitos reaisatravs do Decreto-lei n58/37 (elastecimentodo esttico e criticado art. 1.088, CC/16).

Art. 1.088, CC/16:Quando o instrumento pblico for exigidocomo prova do contrato, qualquer das partespode arrepender-se, antes de o assinar,ressarcindo outra as perdas e danosresultantes do arrependimento, sem prejuzodo estatudo nos arts. 1.095 a 1.097.

O advento da Lei n6.766/79 (clusula dearrependimento tornou-se no escrita).

H possibilidade de clusula dearrependimento, se expressa para imveisno loteados (conforme STF 166).

STF 166: inadmissvel o arrependimento nocompromisso de compra e venda sujeito aoregime do Dec-Lei 58, de 10.12.1937.

Os imveis loteados, rurais ou urbanos, noadmitem clusula de retrato (nula, Lein.6.766/79, art. 25). Tambm no se admite

7/25/2019 Aula 01 - Cristiano Chaves

2/3

www.cers.com.br

DIREITO IMOBILIRIO COM BASE NO NOVO CPC -2015Direito ImobilirioCristiano Chaves

2

quando se tratar de contrato de consumo.Fundamento: boa-f objetiva.

A existncia de clusula de arrependimentoobsta a ao de adjudicao compulsria ououtorga de escritura (CPC 466-B). Apossibilidade de retratao e ainexistncia de prazo, porm limitado pelaocorrncia de supress io. No h

decadncia, mas pode ocorrer supress io.3. Efeitos jurdicos decorrentes dapromessa irretratvel de compra e venda.

i) conferir posse ao promitente-adquirente. Aposse no permite usucapio (por serprecria), salvo depois de extinta a relaocontratual.

ii) permitir a aquisio forada (adjudicaocompulsria), aps o adimplemento da

obrigao de pagar o preo (art. 16, DL58/37), como consequncia dairretratabilidade e no do carter real.

4. A (ir)relevncia do registro em cartriode imveis da promessa de compra evenda.

A posio do CC 1.417.

A aplicao das regras do pr-contrato(contrato preliminar, CC 462 e ss.). O contrato

preliminar no acessrio e no precisa ter amesma forma do contrato prometido.

A q uesto da (des)necessid ade do r egistroda promessa: STJ 84 e 239.

A possibilidade de embargos de terceiros (seo promitente-comprador estiver na posse) ede adjudicao compulsria independente doregistro.

A questo das dvidas do promitente-vendedor anteriores celebrao da

promessa. Fundamento: a funo social daposse. Mitigao do CC 1.417. Jornada 95.

A necessidade de registro da promessa nocartrio de imveis para tornar o beminalienvel.

Art. 1.417, CC: Mediante promessa decompra e venda, em que se no pactuouarrependimento, celebrada por instrumentopblico ou particular, e registrada no Cartriode Registro de Imveis, adquire o promitentecomprador direito real aquisio do imvel.

Art. 462, CC: O contrato preliminar, exceto

quanto forma, deve conter todos osrequisitos essenciais ao contrato a sercelebrado.

STJ 239:O direito adjudicao compulsria no secondiciona ao registro do compromisso decompra e venda no cartrio de imveis.

STJ 84: admissvel a oposio de embargos deterceiro fundados em alegao de posseadvinda de compromisso de compra e vendade imvel, ainda que desprovido do registro.

STJ 76:A falta de registro do compromisso decompra e venda de imvel no dispensa aprvia interpelao para constituir em mora odevedor.

Jornada de Direito Civil 95:O direito adjudicao compulsria (art.

1.418 do novo Cdigo Civil), quando exercidoem face do promitente vendedor, no secondiciona ao registro da promessa decompra e venda no cartrio de registroimobilirio.

5. A tutela jurdica do promitente-alienante.

Cabimento de ao de resoluo culposade contrato ou reintegrao de posse oureivindicatria.

A inadmissibilidade de ao possessria oureivindicatria pelo promitente-vendedor antes

7/25/2019 Aula 01 - Cristiano Chaves

3/3

www.cers.com.br

DIREITO IMOBILIRIO COM BASE NO NOVO CPC -2015Direito ImobilirioCristiano Chaves

3

da constituio em mora do devedor para aresciso do contrato (STJ, REsp.166.459/SP).

A necessidade de constituio em morapara a resciso contratual, atravs denotificao judicial ou extrajudicial (30 dias, seloteado; 15, se no loteado).

a chamada mora ex persona.Imprescindibilidade da notificao, mesmo seno houve registro do pr-contrato (STJ 76).

STJ 76:A falta de registro do compromisso decompra e venda de imvel no dispensa a

prvia interpelao para constituir em mora odevedor.

A necessidade de outorga do cnjuge dopromitente-vendedor, pena de anulabilidade(CC 1.649), salvo o casamento no regime deseparao convencional.

Anulidade da clusula que estabelece perdadas prestaes pagas (clusula deperdimento ou decaimento), na hiptese deresciso por falta de pagamento (CDC 51, I eCC 413).

Anecessidade de desconto do valor devido attulo de aluguel (taxa de ocupao), quandohouver resciso, aps a posse pelopromitente-comprador.

6. A tutela jurdica do promitenteadquirente.

Tutela processual do promitente

comprador em desfavor do promissriovendedor. Ao de adjudicao compulsria(quando houve o registro, art. 25, Lein.6.766/79 e art. 15, DL 58/37 rito sumrio)ou de outorga de escritura (CPC 466-B ritoordinrio, com pedido de obrigao de fazer).Ambas so aes pessoais, com naturezaexecutiva lato sensu. CPC 466-B(desnecessidade de tutela especfica do CPC461).

Art. 466-B, CPC: Se aquele que se

comprometeu a concluir um contrato nocumprir a obrigao, a outra parte, sendo issopossvel e no excludo pelo ttulo, poder

obter uma sentena que produza o mesmoefeito do contrato a ser firmado.

Cabimento de ao possessria contraterceiros. A legitimidade do promissriocomprador para a ao reivindicatria, combase no domnio que lhe foi transmitido,dispensada a ao publiciana (STJ,REsp.55.941/DF).

A caracterizao de justo ttulo para fins deusucapio, aps a quitao do contratopreliminar.